CA Toulouse, 3 décembre 2007, n° 07/01123

Les consorts COMBES, propriétaires d'une maison d'habitation située à Portet sur Garonne (31) et louée aux époux STINCO depuis le mois de mai 1979, ont conclu, le 30 septembre 2003, avec ces derniers un compromis de vente moyennant le prix de 96.000 €.

Les parties ont échangé divers courriers successifs, puis les époux STINCO ont sollicité, en justice, l'exécution forcée de l'acte susvisé.

Le tribunal de grande instance de Toulouse a, par jugement du 30 janvier 2007, prononcé la résolution du compromis de vente (pour inexécution par les acquéreurs de leur obligation), dit que l'immeuble était la propriété des consorts COMBES, que les époux STINCO n'en étaient que locataires et condamné les époux STINCO au paiement de la somme de 3.075,75 € au titre des loyers arrêtés au 5 octobre 2006 et au paiement des loyers exigibles à compter de cette date jusqu'à leur départ effectif.

Les époux STINCO ont régulièrement interjeté appel de cette décision et sollicitent, à titre principal, l'exécution forcée du compromis de vente, à titre subsidiaire, l'allocation de la somme de 75.000 € au titre des travaux réalisés dans l'immeuble et, en tout état de cause, l'octroi de la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles en soutenant que le premier juge a statué ultra petita, que la vente était parfaite à la date du 30 septembre 2003, que leur demande de réalisation forcée est, donc, fondée, que la décision à intervenir vaudra titre de propriété, que la remise du prix de vente relève d'une obligation de délivrance indépendante du transfert de propriété contractualisé, que cette obligation de délivrance a reçu un commencement d'exécution, que les lettres des consorts COMBES leur demandant de payer le prix de vente ne sauraient remettre en cause le transfert de propriété, que le compromis de vente produit son plein effet même si la vente n'est pas réitérée par acte authentique, que l'accord intervenu entre les parties a emporté, en l'absence de précision du délai, le transfert de propriété à la date du compromis, que les sommes versées par eux mensuellement constituaient des acomptes sur le prix de l'immeuble, qu'ils sont en mesure de payer le prix de vente diminué de ces mensualités versées et qu'à tout le moins il convient de tenir compte des travaux d'amélioration réalisés par eux et qui peuvent être chiffrés à 75.000 €.

Les consorts COMBES concluent à la confirmation de la décision déférée et à l'allocation des sommes de 1.500 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 2.200 € au titre des frais irrépétibles en considérant que le jugement entrepris n'a méconnu aucun des principes du droit processuel, que le compromis de vente signé le 30 septembre 2003 constitue, en réalité, une promesse synallagmatique de vente qui est devenue caduque, que le non paiement des loyers depuis le 1° juin 2006 est illégitime et démontre l'insolvabilité des époux STINCO et que les travaux invoqués par ces derniers ne justifient aucun dédommagement.

SUR QUOI, LA COUR

Attendu, sur le moyen de procédure soulevé par les époux STINCO, qu'il résulte de l'examen des conclusions notifiées en première instance par les consorts COMBES que ces derniers ont sollicité, expressément, l'anéantissement de la vente conclue le 30 septembre 2003 (Cf page 4 de leurs écritures) ;

Attendu, ainsi, qu'il n'est pas permis de considérer que le premier juge aurait statué en méconnaissance des articles 4 et 5 du nouveau code de procédure civile ;

Attendu, de plus, qu'il est admis que l'intimé, en demandant (comme en l'espèce) la confirmation du jugement, intègre dans ses conclusions d'appel les motifs de la décision déférée (alors même que le premier juge aurait excédé les termes du litige) et reprend à son compte cette extension en demandant confirmation de la décision de celui-ci ;

Que le moyen de procédure invoqué par les appelants sera, en conséquence, rejeté ;

Attendu, sur le fond, qu'il est permis de considérer, ce qui n'est pas dénié, que l'acte établi entre les parties le 30 septembre 2003, intitulé 'compromis de vente', s'analyse en un contrat de vente dès lors qu'il réalise la rencontre des volontés concordantes du vendeur et de l'acheteur sur la chose et sur le prix ;

Attendu qu'en l'absence de toute stipulation contractuelle particulière (notamment quant aux modalités pouvant affecter la vente) l'acte susvisé a produit, conformément à l'article 1583 du code civil, immédiatement le transfert de la propriété de la chose vendue et a créé des obligations à la charge des parties, et notamment celle pour les époux STINCO (qui ont continué à occuper l'immeuble vendu) de payer le prix, étant rappelé que le jour auquel le prix doit être payé est, à défaut de précision dans l'acte de vente, en application de l'article 1651 dudit code celui où doit se faire la délivrance ;

Or, attendu qu'en dépit de la réception des deux courriers qui leur avaient été adressés (successivement les 6 juillet et 31 décembre 2004) par les consorts COMBES aux fins de régularisation de la vente et de paiement du prix, les époux STINCO ne se sont pas exécutés et se sont maintenus dans les lieux ;

Que cette inexécution, non justifiée par un motif légitime ou une excuse valable, des époux STINCO (qui ont bénéficié des plus larges délais) de l'obligation principale leur incombant en tant qu'acheteur est suffisamment grave pour motiver la résolution qui a été prononcée par le premier juge, et cela même si les appelants ont continué à payer des sommes équivalentes aux loyers (et dont le caractère d'acompte tel que revendiqué par les époux STINCO ne résulte d'aucune des pièces du dossier) ;

Que les appelants (qui ont cessé tout versement de loyers depuis le mois de juin 2006) n'établissent pas avec certitude qu'ils peuvent, en cause d'appel, satisfaire à leur obligation de payer le prix ;

Que la décision déférée est, donc, en voie de confirmation ;

Attendu, en ce qui concerne la demande subsidiaire formée devant la cour par les époux STINCO, qu'aucune clause du bail ne règle le sort des améliorations effectuées par le locataire (à l'exception d'une stipulation prévoyant que les modifications endommageant les murs et les portes resteront acquises au propriétaire sans dédommagement) ;

Attendu, en l'espèce, qu'il ne saurait être fait référence à l'article 555 du Code civil à défaut de construction ;

Qu'il n'est pas justifié de l'accord exprès des consorts COMBES quant à l'indemnisation des travaux réalisés par les époux STINCO, étant relevé qu'il n'est pas formellement démontré que ces travaux ont été autorisés par le bailleur ;

Que cette demande ne saurait, ainsi, en l'état prospérer ;

Que les intimés, qui n'établissent pas la faute ou l'intention de nuire des appelants, seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts ;

Que la cour estime, par contre, équitable de leur allouer la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

reçoit, en la forme, l'appel jugé régulier ;

confirme la décision déférée ;

y ajoutant :

déboute les époux STINCO de leur demande formée à titre subsidiaire devant la cour ;

dit n'y avoir lieu à dommages-intérêts ;

condamne les époux STINCO à payer aux consorts COMBES la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués, conformément à l'article 699 dudit code.