CA Pau, 2e ch. sect. 1, 9 février 2023, n° 19/00194

Par acte en date du 9 novembre 1979, [E] [A] [G] a donné à bail à [F] [O] épouse [B], à titre commercial, dans le cadre des dispositions du décret 1953-960 du 30 septembre 1953, des locaux à usage professionnel dépendant d'un immeuble sis 17, rue Pascal Duprat à Aire Sur [Localité 6], pour l'exploitation d'une officine de pharmacie et ce, pour une durée de 9 années entières et consécutives, à compter du 1er janvier 1980 pour se terminer le 31 décembre 1988 et un loyer annuel de 17400 francs, soit 2652,61 euros.

Par suite du décès de [E] [A] [G], veuve [U], l'immeuble en cause a été attribué en toute propriété à [Z] [S] qui a accepté le renouvellement du bail, lequel s'est poursuivi, par renouvellements successifs, jusqu'au 31 décembre 2015.

Par actes d'huissier en dates des 9 et 10 décembre 2015, [F] [O] épouse [B] a sollicité le renouvellement du bail auprès de [T] et [J] [S], propriétaires indivis des locaux venant aux droits de leur mère décédée [Z] [S].

Par acte en date du 13 janvier 2016, [T] [S] et [J] [S], bailleurs, ont informé [F] [O] épouse [B] de leur accord de renouvellement, tout en lui proposant de porter le montant du loyer annuel à 8394,74 euros, calculé en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction applicable sur la base du dernier indice connu à la signature du bail.

Suivant mémoire notifié le 22 décembre 2017, les bailleurs ont ensuite sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 15600,00 euros outre charges et intérêts capitalisés, sans recevoir de réponse de [F] [O], épouse [B].

Par acte d'huissier du 14 mars 2018, [T] [S] et [J] [S] ont fait délivrer au preneur une assignation à jour fixe devant le président du tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan, statuant en qualité de juge des loyers commerciaux, pour voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 15600,00 euros, hors charges, à compter du 1er janvier 2016, avec intérêts capitalisables, et le loyer provisionnel à 14000,00 euros hors charges, dans l'hypothèse où une expertise judiciaire serait ordonnée aux fins de définir la valeur locative du bien. Ils ont sollicité subsidiairement cette mesure, l'exécution provisoire du jugement à intervenir et demandé une indemnité de 3000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 22 novembre 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan a débouté [T] et [J] [S] de leurs demandes et les a condamnés aux dépens de l'instance et au paiement d'une somme de 3000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 16 janvier 2019, [T] et [J] [S] ont relevé appel de cette décision.

La clôture est intervenue le 18 mai 2020.

L'affaire a été fixée au 5 octobre 2020.

Par arrêt avant-dire droit du 16 novembre 2020, la cour a :

Avant-dire-droit sur le déplafonnement du loyer,

Ordonné une expertise et commis pour y procéder M [W] [K], avec la mission habituelle en la matière, en impartissant à l'expert un délai expirant le 16 juillet 2021, pour déposer son rapport,

Dit que le loyer sera maintenu à son montant actuel durant la procédure,

Sursis à statuer sur l'entier litige, jusqu'en fin d'instance,

Renvoyé l'affaire et les parties à l'audience de mise en état du 08 septembre 2021 à 08H30,

Réservé les dépens et les demandes faites en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'expert judiciaire a remis son rapport le 8 avril 2021.

les parties ont de nouveau conclu en lecture du rapport d'expertise.

Une nouvelle ordonnance de clôture est intervenue le 9 novembre 2022, l'affaire étant fixée au 29 novembre 2022.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu les conclusions notifiées le 7 septembre 2021 par [T] et [J] [S], qui demandent à la Cour de :

Vu le jugement du 22 novembre 2018

Vu les articles L.145-11, L.145-33 et R.145-6, R.145-24 et R145-27 du Code de commerce

Vu les articles 1730, 1754, 1755 du Code civil,

Vu l' ordonnance n°2018-3 du 3 janvier 2018,

Vu l'article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Vu les articles 9, 16, 179, 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence versée au débat

Déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par Messieurs [J] et [T] [S],

Infirmer dans toutes ses dispositions le jugement dont il est fait appel, et, statuant à nouveau ;

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 9 220,00 euros hors charges à compter du 1er janvier 2016 avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts d'année en année.

Fixer le loyer provisionnel annuel à la somme de 9 220 euros hors charges.

Condamner Mme [B] aux entiers dépens, incluant le coût de l'expertise si une telle mesure venait à être ordonnée,

Condamner Mme [B] à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de Me DOUTE suivant l'article 699 du même code,

Débouter Mme [B] de toute demande contraire

Vu les conclusions notifiées le 9 novembre 2021, par [F] [O] épouse [B] qui demande à la Cour de :

Vu l'article L. 145-34 du Code de commerce,

DÉBOUTER [T] [S] et [J] [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du juge des loyers commerciaux

de [Localité 8] en date du 22 novembre 2018,

Y ajoutant,

CONDAMNER [T] [S] et [J] [S] à payer à [F] [O] épouse [B] la somme de 3000 EUR sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER [T] [S] et [J] [S] au paiement des entiers dépens.

MOTIVATION :

Sur la fixation du prix du bail renouvelé :

En droit, selon l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d'accord

des parties, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Cependant, l'article L. 145-34 du même code instaure un plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé qui ne peut excéder les variations de l'indice prévu à cet article, sauf les cas dérogatoires qu'il précise, relatifs notamment à la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 permettant de déterminer la valeur locative.

Au regard de ces dispositions, la modification des obligations respectives des parties constitue un motif de déplafonnement.

Selon la jurisprudence, seules les modifications intervenues au cours du bail à renouveler, jusqu'à la date d'effet du nouveau bail, peuvent être prises en compte.

Selon l'article R. 145-2 du code de commerce, les éléments mentionnés aux 1° à 5° de l'article L. 145-33 dudit code s'apprécient dans les conditions fixées aux articles R. 145-3 à R. 145-8.

L'article R 145-8 alinéas 1 et 2 du code de commerce distingue entre les obligations respectives des parties relevant du contrat de bail et celles découlant de la loi.

En application de ce texte, les obligations découlant de la loi, et génératrices de charges pour l'une ou l'autre des parties, peuvent être invoquées lors du renouvellement du bail, par celui qui est tenu de les assumer.

L'augmentation de l'impôt foncier entre dans le domaine d'application de ce texte et doit être prise en compte lors de la fixation du prix du bail renouvelée :

' si elle est notable de par son importance,

' et si elle est intervenue au cours du bail expiré.

En l'espèce, les consorts [S] concluent à l'infirmation du jugement qui a rejeté leur demande de déplafonnement du loyer, en faisant valoir que :

' le tribunal n'a pas pris en compte l'absence d'évolution significative du loyer qui, en 38 ans, est passé de la contre valeur en francs de 2652,61 euros à 3870,92 euros, soit une augmentation de 1218,31 euros seulement en 38 ans ;

' la valeur locative cadastrale d'un bien sert de base d'imposition aux divers impôts locaux et les valeurs locatives des locaux professionnels sont assises sur des valeurs calculées à partir de loyers réels constatés ; or la taxe foncière d'[Localité 3] a évolué ce qui atteste nécessairement de l'évolution de la valeur locative ;

' dans le même temps, une autre pharmacie, située également dans l'hypercentre d'Aire sur Adour a vu son loyer augmenter de 36 % entre 2006 et 2014, son loyer étant quatre fois supérieur à celui de la pharmacie [B] ;

' le loyer n'a pas augmenté sur la période de référence, se situant à 3870,92 euros, alors que la taxe foncière a augmenté de 31,05 % passant de 847 euros à 1110,00 euros, sa part du loyer annuel évoluant de 21,88 % à 28,67 % entre 2007 et 2015 ;

' il convient d'y ajouter l'évolution des primes des assurances que le bailleur doit obligatoirement souscrire en application de l'article 9-1 de la loi n° 65-557 modifiée par la loi ALUR de 2014 lors que le local loué est situé dans une copropriété ; la charge annuelle de primes d'assurance multirisque passant de 639,66 euros en 2007 à 1046,90 euros en 2014, année où elle devient obligatoire, représentant environ 30% des loyers perçus ;

' le bail prévoit que les réparations d'entretien et ou travaux restent à la charge du preneur, or l'ensemble des réparations qui auraient dû être prises en charge par madame [B], au niveau des étages supérieurs des locaux loués, ont été négligées, selon le rapport d' expertise; de sorte que la vétusté de l'immeuble est la conséquence de l'absence d'entretien de la chose louée.

Madame [B] née [O] s'oppose au déplafonnement du loyer du bail renouvelé, aux motifs que :

' la faible évolution du montant du loyer ne constitue pas en soi un critère de déplafonnement prévu par l'article L. 145-34 du code de commerce, pas plus que

l'évolution des prix pratiqués dans le voisinage ;

' Pour être prises en compte les modifications des obligations respectives des parties doivent découler du contrat de bail ou des lois et règlements et être intervenues au cours du bail expiré, au cas d'espèce entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2015 ; qu'à cet égard, il est indifférent que le taux de la part communale de la taxe foncière ait augmenté de 7,17 points, soit de 70,29 % entre 2000 et 2014, alors que si l'augmentation a été de 6 points entre 2000 et 2007, elle n'a été que de 1,4 points entre 2007 et 2014 ;

' l'évolution des facteurs locaux de commercialité invoquée ne repose que sur la gratuité du stationnement sur la commune d'Aire sur Adour, intervenue en janvier 2018, soit après la période du bail expiré ;

' au final, les bailleurs échouent à démontrer l'existence d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce pendant la période du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2015.

Sur ce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du bail et du rapport d'expertise judiciaire que les locaux loués, situés [Adresse 2] se composent des éléments suivants :

' au sous sol : la moitié de la cave ,

' au rez-de-chaussée : un couloir d'entrée, une grande pièce à usage de pharmacie, une petite pièce donnant sur le canal et donnant accès à la cave,

' au premier étage : une grande pièce en façade, deux petites pièces y faisant suite et une autre pièce aménagée en cuisine ; les deux premières pièces étant aménagées pour le stockage de médicaments et les deux autres en logement pour le remplacement éventuel du pharmacien,

' au deuxième étage : trois pièces et un grenier non aménagé.

Selon le bail, les lieux sont destinés à l'usage exclusif de pharmacie et au logement temporaire du remplaçant du pharmacien.

Le preneur a l'obligation d'entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien, pendant toute la durée du bail et de les rendre en bon état de réparations locatives à sa sortie. Il a également à sa charge, sans recours contre le bailleur, l'entretien complet de la devanture et des fermetures de la pharmacie... étant précisé que toutes réparations, grosses et menues, et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devanture, vitrine, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture de la pharmacie sont exclusivement à sa charge.

Le bail prévoit en outre qu'il devra supporter toutes les réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit d'un défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel, ou de la clientèle.

Il doit également souffrir l'exécution de toutes réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques que le propriétaire estimerait nécessaires.

Les locaux sont implantés dans un immeuble ancien formant une petite co propriété. La superficie des locaux est de 355 m². La surface commerciale pondérée retenue par l'expert est de 89,75 m².

Le loyer était de 3870,92 euros, non soumis à TVA, à l'échéance du bail à renouveler.

L'expert estime que les locaux bénéficient d'un très bon emplacement en plein centre ville, à une quarantaine de mètres de la place du commerce, « ses belles et singulières halles octogonales et son vaste parking gratuit ».

[Adresse 7] est une voie semi-piétonne, bordée de commerces de toutes natures, à sens unique de circulation. Deux places de stationnement gratuit limité à 15 Mm, sont aménagées devant la vitrine de la pharmacie.

L'expert n'a pas retenu de modification notable des facteurs locaux de commercialité dans le secteur, entre 2007 et 2015 : pas de hausse de population, pas de gros travaux, pas d'aménagements particuliers, étant rappelé que le stationnement est devenu gratuit au centre ville, le 1er janvier 2018, soit après l'échéance du bail expiré.

Sur l'évolution de 31,05 % sur 9 ans, des taxes foncières, l'expert relève que cette augmentation n'a rien d'exceptionnel, alors que le loyer aurait augmenté de 45,92 % sur la même période.

Toutefois, il ressort des correspondances échangées entre le conseil des bailleurs et l'expert judiciaire, après le dépôt de son rapport, que l' évolution du loyer retenue par Monsieur [K] se fonde sur le tableau erroné communiqué par les bailleurs et qui faisait état d'un loyer passé de 2652,61 euros en 2007 à 3870,92 euros en 2015, alors qu'en réalité, le loyer était déjà de 3870,92 euros en 2007, le montant de 2652,61 euros représentant la contre valeur en euros du loyer du bail signé le premier janvier 1980 (17400 francs).

Cet argument n'est pas contesté par la locataire.

Or, d'après le tableau rectificatif figurant dans les conclusions des appelants et retraçant l'évolution de la taxe foncière depuis 2007, la taxe foncière s' élevait à 847 euros en 2007, soit 21,88 % du montant du loyer, et à 1110 euros en 2015, soit 28,67% du loyer, d'où également une augmentation de 31,05 % de la taxe foncière sur la période du bail à renouveler et une érosion du revenu locatif annuel, taxe foncière déduite, de 6,8 % et 263 euros en 2015, par rapport à 2007.

Si cette évolution peut apparaître non exceptionnelle sur 9 ans, il convient cependant de tenir compte de l'évolution des primes de l'assurance responsabilité civile propriétaire non occupant, obligatoire depuis 2014, volontairement souscrite auparavant, et qui est passée de 644,00 euros en 2007 à 1046,90 euros en 2015, soit une augmentation de 62,56 %.

Ainsi, en 2007, le revenu locatif du bailleur, déduction faite des taxes foncières et de la prime d'assurance responsabilité civile, s'élevait à 2379,92 euros. En 2015, ce revenu n'était plus que de 1714,02, soit une diminution de 27,97 %.

Compte tenu du niveau du loyer annuel, cette augmentation des charges supportées par le bailleur, à raison de ses obligations légales, constitue une modification notable de nature à justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

L'expert judiciaire, conformément à la demande de la cour, a recherché la valeur locative des locaux loués qu'il a fixée, sur la base d'un prix au m² de surface pondérée de 91,40 euros, à 8200,00 euros.

L'expert a appliqué au prix moyen au m² des locaux de comparaison examinés (107,52 euros), soumis à des baux tous commerces, un abattement de 15 % , pour tenir compte de la destination exclusive des locaux litigieux, ce que conteste les bailleurs.

Toutefois, la destination de bail exclusif est bien un élément de nature à minorer la valeur locative, en rendant plus difficile la cession du bail et en interdisant aux preneurs d'exercer dans les locaux l'activité de leur choix. Le fait qu'au cas d'espèce le preneur exerce une profession réglementée soumise à numerus clausus ne saurait remettre en cause cette analyse.

La méthode de l'expert n'étant pas sérieusement contestable, la cour fixe le prix du bail renouvelé à la somme de 8200,00 euros hors charges, à effet au 1er janvier 2016, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts dus pour au moins un an sur la différence entre le loyer ainsi fixé et le loyer provisionnel, et ce à compter de l'assignation du 14 mars 2018.

La demande tendant à voir fixer le loyer provisionnel annuel à 9220,00 euros est sans objet.

Sur les demandes annexes :

Compte tenu de l'issue du litige, la demande de loyer contenu dans le dernier mémoire des bailleurs, avant introduction de l'instance en fixation du loyer, étant sans commune mesure avec la valeur locative des locaux, mais le loyer étant finalement déplafonné, il convient de dire que les dépens de l'entière procédure incluant le coût de l'expertise seront supportés pour moitié par chacune des parties.

Au regard des circonstances de la cause et de la position respective des parties, l'équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

INFIRME le jugement entrepris

et statuant à nouveau

FIXE le prix du bail renouvelé à la somme de 8200,00 euros hors charges, à effet au 1er janvier 2016, le bail renouvelé s'exécutant aux autres conditions et charges du bail expiré,

FIXE le point de départ des intérêts moratoires, qui seront calculés au taux légal sur la différence entre le loyer ainsi fixé et le loyer provisionnel, au 14 mars 2018.

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE chacune des parties à supporter pour moitié les dépens de l'entière procédure comprenant les frais de l'expertise judiciaire,

AUTORISE Maître [H] à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans recevoir provision,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.