CA Paris, Pôle 4 ch. 1, 7 mars 2013, n° 11/18352

Exposé des faits

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Dans le cadre du réaménagement d'un ensemble immobilier, situé à Evry, le parc des Loges, le niveau 0 de la copropriété (comprenant des box ou emplacements de stationnement) étant appelé à disparaître, les copropriétaires des lots concernés ont été invité à se faire connaître. C'est ainsi qu'il est apparu que le lot n°3188, à savoir un emplacement de stationnement, appartenait à deux propriétaires, les époux K. et les époux A. El Haj. Par acte d'huissier en date du 28 janvier 2010, M. Et Mme A. El Haj ont attrait la SA France Habitation devant le Tribunal de grande instance d'Evry à fin de la voir condamner à réparer leur éviction. Par acte en date du 10 mai 2010, la SA HLM France Habitation a appelé en intervention forcée M. Letulle, notaire ayant reçu l'acte de vente ayant pour objet le lot n°3188.

Par jugement du 19 septembre 2011, le Tribunal de grande instance d'Evry a :

- condamné la SA France habitation à payer à M. et Mme A. El Haj la somme de 4.000 € au titre de la garantie d'éviction,

- débouté les époux A. El Haj de leur demande de rectification des actes de vente,

- débouté la SA France habitation de sa demande en garantie formée à l'encontre de M. Letulle, notaire

- condamné la SA France Habitation à payer aux consorts A. El Haj la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

- débouté la SA France Habitation et M. Letulle, notaire des demandes formées en applications de l'article 700 du Code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire.

Par dernières conclusions de la SA HLM France Habitation, appelante, en date du 13 avril 2012 aux termes desquelles elle demande à la Cour de :

- la recevoir dans son appel et l'y déclarer bien fondée,

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

- statuant à nouveau, à titre principal, dire qu'elle n'engage aucunement sa responsabilité,

- en conséquence, débouter les consorts A. El Haj de l'intégralité de leurs demandes à son encontre,

- à titre subsidiaire, dire que M. Letulle, notaire sera condamné à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- à titre infiniment subsidiaire, dire que la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage, est applicable en l'espèce,

- dire que M. Letulle, notaire a commis un manquement contractuel dans ses rapports avec elle étant à l'origine du dommage invoqué par les consorts A. El Haj,

- en conséquence, qu'il engage sa responsabilité délictuelle vis à vis des consorts A. El Haj,

- dire que les consorts A. El Haj auraient dû mettre en oeuvre l'action directe dont ils disposaient à l'encontre de M. Letulle,

- les débouter de leurs demandes dirigées à son encontre,

- en tout état de cause, dire que le préjudice de M. et Mme A. El Haj ne pourra pas excéder la somme de 50 €, conformément à l'avis du Service des Domaines du 20 mars 2009,

- à défaut, ramener leurs demandes à de plus justes proportions,

- les condamner solidairement, à défaut in solidum ainsi que M. Letulle à la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens.

Par dernières conclusions de Mme et M. A. El Haj, en date du 11 janvier 2013, aux termes desquelles ils sollicitent de la Cour qu'elle :

- Infirme partiellement le jugement entrepris sur le montant du préjudice subi, le confirmer pour le surplus,

- condamne la SA France Habitation à leurs payer une somme de 17.811,25 € à titre de dommages et intérêts à raison de l'éviction dont ils sont victimes à la suite de l'erreur commise pas la société Montjoie Ile de France aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SA dans la désignation d'un acte contenant vente par la dite société à Mme A. d'un box pour automobile portant par erreur comme indiqué dans l'acte le numéro 3188 au lieu de 3173,

- condamne la SA au paiement d'une indemnisé de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par dernières conclusions de Maître Letulle, notaire, en date du 13 mars 2012 par lesquelles il demande à la Cour de :

- Confirmer le jugement entrepris et juger que la cause directe de la situation qui amène la société d'HLM à garantir les époux A. El Haj de l'éviction qu'ils ont subie tient en la vente consentie en connaissance de cause de cause, aux termes de l'acte du 10 novembre 2009, lot n° 3173 consentie par la SA HLM France Habitation et non en l'établissement par le concluant de l'acte erroné du 20 mars 1978,

- juger de surcroît que l'exposition de la garantie d'éviction de la SA HLM France Habitation envers ses acquéreurs ne constitue pas un préjudice,

- débouter la SA HLM France Habitation de toutes ses demandes à son encontre,

- y ajoutant, condamne le SA HLM France Habitation à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Motifs

SUR CE,

LA COUR,

Considérant que les époux A. El Haj soutiennent que le litige est né d'une confusion effectuée par la S. A France habitation entre les lots 3173 et 3188 dont elle était propriétaire; qu'elle a commis une première faute en vendant à Mme A., le 25 mai 1984 le lot numéro 3188 dont elle n'était plus propriétaire à la suite de l'acte rectificatif du 3 juin 1978, au profit des époux G.; qu'elle a commis une seconde faute en refusant sur demande du notaire début 2009, la rectification de l'acte du 25 mai 1984 et des suivants, en substituant le lot 3173 au lot 3188 pour finalement vendre le lot 3173 à un tiers, en novembre 2009; qu'ils sont donc définitivement privés de leur box et fondés à obtenir réparation de leur préjudice, au titre de l'éviction dont ils sont victimes;

Que la société France habitation soutient que contrairement à ce qu' exposent les intimés, elle n'a jamais manifesté un refus délibéré de procéder aux rectifications demandées n'ayant aucun souvenir d'avoir reçu le courrier de Me Lemoine et qu'en tout état de cause, elle s'en est remise à l'acte passé par son notaire, l'erreur originelle commise par celui-ci étant la cause directe et exclusive de l'éviction; qu'enfin, les époux A. El Haj auraient pu diriger leur action contre le notaire plutôt que contre elle, étant au surplus, observé qu'ils ont surévalué leur préjudice;

Que Me Letulle expose que la faute qui lui est reprochée ne constitue pas la cause directe du préjudice allégué; qu'au surplus, la mise en oeuvre de la garantie d'éviction à laquelle la société France habitation se trouve tenue n'engendre pour elle aucun préjudice dont elle puisse poursuivre la réparation;

Sur la demande principale

Considérant que les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ce dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation;

Qu'en effet, les époux A. El Haj tiennent de la loi sur la garantie d'éviction le fondement de leur action contre la société France habitation, rien ne les obligeant à diriger leur action contre le notaire;

Que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a reconnu le droit des intimés à bénéficier de la garantie d'éviction à l'encontre de la société France habitation;

Considérant qu'en application des dispositions de l'article 1630 du Code civil, lorsque l'acquéreur est évincé, il a le droit de demander contre le vendeur, la restitution du prix et des dommages intérêts et qu'en vertu de l'article 1633 du même code, il est fait obligation au vendeur de payer ce que la chose vaut à la date de la décision constatant l'éviction;

Qu'à ce titre, les époux A. El Haj sollicitent une somme de 17 811,25 euros, dans le dispositif de leurs écritures, demande sur laquelle la cour doit statuer même si une prétention différente figure dans les motifs, ce en application des dispositions de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure  civile;

Considérant que les époux A. El Haj ont acquis en 2001, pour un prix global de 35 000 € un appartement de trois pièces et le box 3188;

Que la seule estimation de l'agence du 7 novembre 2011 est insuffisante à établir la valeur actuelle du box à 14 000 € , notamment au regard de l'évaluation des domaines en 2009 à 50 € ;

Qu'eu égard au prix payé aux termes de l'acte qui peut être arrêté à la somme de 3500 € et au préjudice subi par la dépréciation du bien résultant d'une perte définitive d'emplacement de stationnement qu'il convient de fixer à une somme de 6500 € , la société France habitation sera condamnée à verser aux époux A. El Haj une somme totale de 10 000 € , au titre de la garantie d'éviction;

Que le jugement sera donc infirmé sur le quantum de cette indemnité;

Sur l'appel en garantie

Considérant que les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance;

Qu'en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges par des motifs pertinents qu'elle approuve ont fait une exacte appréciation des faits de la cause du droit des parties, en rejetant la demande en garantie formée par la société France habitation à l'encontre de Me Letulle;

Qu'il sera seulement souligné que si rien n'obligeait la société France habitation à vendre le lot 3173 aux époux A. El Haj qu'elle a cédé, par ailleurs, pour un euro à M. G., ce refus d'accepter cette solution proposée par maître Lemoine en janvier 2009 qu'elle a traitée manifestement à la légère, n'en ayant plus souvenance, aurait permis aux époux A. El Haj de continuer à bénéficier du lot 3173 et est à l'origine de l'éviction subie sur le lot 3188 mentionné sur leur acte de vente, sans plus pouvoir bénéficier du lot 3173;

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Considérant que le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à cet article et en ce qu'il a condamné la société France habitation aux dépens de première instance;

Qu'y ajoutant, il y a lieu d'allouer de ce chef aux époux A. El Haj la somme que précise le dispositif;

Qu'en revanche, il ne convient pas de faire application de cet article, au profit de Me Letulle;

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en celle relative au quantum de l'indemnité d'éviction

Statuant à nouveau, de ce chef et y ajoutant

Condamne la société France habitation à payer aux époux A. El Haj les sommes de 10 000 € , au titre de la garantie d'éviction et de 2500 € , en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel

Rejette la demande d'article 700 du code de procédure civile formée par Me Letulle, devant la cour

Condamne la société France habitation aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.