CA Aix-en-Provence, ch. 1, 12 octobre 2021, n° 18/19682

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu les assignations des 25 et 27 juillet 2014, par lesquelles, X… veuve K…, Y… et L… ont fait citer Z…, M… épouse G…, Maître A… et la SCP Vergnes Ply, notaires, devant le tribunal de grande instance de Grasse.

Vu le jugement rendu le 4 septembre 2018, par cette juridiction, ayant statué ainsi qu'il suit :

Constate l'accord des parties sur la révocation de l'ordonnance de clôture, et sur le prononcé d'une nouvelle clôture et la date de l'audience avant l'ouverture des débats, soit le 15 mai 2018 ;

Constate l'absence de demande formée à l'égard de M… épouse G…;

Dit qu'il n'appartient pas au tribunal de statuer sur des demandes tendant a 'constater que... ' ou ' dire que', qui portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement ;

Déclare irrecevable toute prétention émise par X…, L… et Y… sur le fondement de l'action en diminution du prix ;

Dit n'y avoir lieu a fin de non-recevoir concernant les prétentions émises par H… X… veuve K…, L… et Y… sur le fondement de la garantie d'éviction ;

Déboute X…, L… et Y… de l'ensemble de leurs demandes à l'égard de Z… ;

Déboute X…, L… et Y… de l'ensemble de leurs demandes à l'égard de Maitre A… et la SCP Aurélie Vergnes et Aymeric Ply ;

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

Condamne solidairement X…, L… et Y… à payer la somme de 3.000 euros à B… G… en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement X…, L… et Y… à payer la somme de 3.000 euros à Maitre Robert A… et la SCP Aurélie Vergnes et Aymeric Ply en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute X…, L… et Y… de leur demande an titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement X…, L… et Y… aux entiers dépens de la présente instance

Vu la déclaration d'appel du 13 décembre 2018, X… veuve K… et Y….

Vu les conclusions transmises le 5 juillet 2021, par les appelants, sollicitant de la cour de :

S'agissant de Monsieur G… :

Vu l'article 1626 et suivants du Code civil

Vu l'article 1147 ancien du Code civil

S'agissant de Maître A… et de la SCP Aurélie Vergnes et Aymeric Ply :

Vu l'article 47 du décret du 2 octobre 1967

Vu les articles 1382 et 1383 anciens du Code civil

Recevoir X…, et Y…, en leur appel.

Débouter les intimés en toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Infirmer le jugement du 4 septembre 2018 en toutes en toutes ses autres dispositions.

Et y substituant,

Condamner Z… à leur verser à la somme de 30.000 euros pour préjudice financier en ce non compris les frais de notaires et de géomètre qui devront également être indemnisés, et de 25.120 euros, pour préjudice fiscal, au titre des dommages et intérêts contractuels dus par eux sur le fondement de la garantie de conformité et de non-éviction, soit un total de 55.120 euros

Condamner solidairement Maître A… et la SCP Aurélie Vergnes et Aymeric Ply à indemniser les des mêmes préjudices financier et fiscal, soit à leur verser la somme de 55.120 euros, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle.

Dire que cette condamnation sera in solidum de celle de Monsieur G… pour ces mêmes chefs de préjudice financier et fiscal.

Condamner solidairement Maître A… et la SCP Aurélie Vergnes et Aymeric Ply, à verser à X…, en outre, la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral sur le même fondement des articles 1382 et 1383 anciens du Code civil ;

Condamner solidairement Maître A… et la SCP Aurélie Vergnes et Aymeric Ply , à verser, en outre, à Y… la somme de 5.000 euros, en réparation de son préjudice moral.

A titre subsidiaire, s'il advenait que le jugement dont appel était par extraordinaire confirmé motif pris de l'acte d'achat aux époux E… instrumenté par Maître Ply :

Condamner Maître A… et la SCP Aurélie Vergnes et Aymeric Ply à leur verser la somme 55.120 euros, au titre de la perte de leur action en garantie.

Assortir l'ensemble de ces condamnations de l'intérêt au taux légal à compter de la date de survenue du dommage, qui sera fixée au 19 décembre 2011.

Prononcer la capitalisation de ces intérêts en application de l'article 1154 ancien du Code civil.

Condamner in solidum Z…, Maître A… et la SCP Aurélie Vergnes et Aymeric Ply à leur verser la somme de 5.000 Euros, au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile.

Condamner in solidum Z…, Maître A… et la SCP Aurélie Vergnes et Aymeric Ply en tous les dépens.

Ils rappellent que la clause de style dite « de contenance » ne dispense pas le vendeur de garantir l'acheteur contre l'éviction d'une partie de la chose vendue et que la garantie d'éviction du fait d'un tiers est due si le trouble subi par l'acheteur est un trouble de droit, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l'acheteur.

X…, et Y… considèrent qu'en revendant la bande de terrain objet de l'empiètement, leurs voisins ont fait acte de réclamation constitutive de l'éviction. Ils ajoutent qu'en l'absence de juste titre, la prescription acquisitive abrégée ne pourrait être invoquée et que la modification ultérieure éventuelle du cadastre n'aurait pas d'incidence sur le caractère actuel de l'éviction, liée aux titres de propriété.

Ils soulignent que la garantie d'éviction du fait d'un tiers, incontestablement applicable en l'espèce, n'impose aucune imputabilité au vendeur, s'agissant d'une responsabilité objectivement fondée sur la seule éviction. Ils ajoutent que Monsieur G… était partie au partage des parcelles et qu'il a lui-même construit le garage sur le terrain du voisin.

Ils font valoir que le notaire a manqué à l'obligation d'efficacité de validité de son acte en ne procédant pas aux vérifications rendues nécessaires par le doute existant depuis le partage des parcelles réalisées par ses soins, sur leur contenance exacte, signalé par le géomètre expert, ainsi que par l'absence de rectification des parcelles cadastrales qui auraient dû en résulter.

Ils reprochent à Maître Ply qui a régularisé l'acte de vente de la bande de terrain appartenant aux voisins de ne pas les avoir informés des conséquences de cette opération sur la possibilité d'exercer une action en éviction.

Vu les conclusions transmises le 11 juin 2019, par Z…, sollicitant de la cour de :

Confirmer le jugement prononcé par la juridiction de premier ressort en ce qu'il a débouté les I… de 1'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions en ce que les éléments versés au soutien de l'instance n'emportent pas une force probante supérieure aux éléments communiqués par le défendeur.

Si par extraordinaire la Cour venait a retenir sa responsabilité

Le dire bien fondé à solliciter d'être relevé et garanti par Maître A… notaire rédacteur des actes litigieux et la SCP Vergnes & Ply solidairement de l'intégralité des condamnations pécuniaires portées à son encontre.

Condamner tout succombant, et ce en cause d'appel, au paiement de la somme de 3.000 ', sur le fondement de l'article 700 du code de procédure Civile.

Condamner tout succombant aux entiers dépens.

Z… observe qu'aucune revendication ni procédure judiciaire n'a été engagée à leur encontre et que par analogie avec les dispositions de l'article 1640 du Code civil, aucune action pour éviction ne peut être engagée à son égard, dès lors qu'il n'a pas été appelé à l'opération de vente de la bande de terrain litigieuse.

Il expose que les pièces produites qui ne comportent pas le montant du prix d'achat de la bande de terrain, ni le justificatif du surcoût de l'impôt sur la plus-value, ne démontrent pas l'existence du préjudice allégué et conteste l'analyse du géomètre expert consulté par les demandeurs.

Z… invoque sa bonne foi, au motif que la parcelle a été vendue successivement à plusieurs reprises sur la base des plans anciens reprenant la limite naturelle d'un muret en pierres avec clôture. Il fait valoir que s'il a construit le garage, son implantation a été décidée par Monsieur K….

Vu les conclusions transmises, le 27 mai 2019, par Maître A… et la SCP Aurélie Vergnes et Aymeric Ply, sollicitant de la cour de :

Débouter les I… de leur appel et de leurs demandes à leur encontre.

Débouter également Monsieur G… de sa demande subsidiaire de garantie à leur encontre pour le cas ou les demandes des I… prospéreraient a son encontre.

Condamner les I…, ou tout autre succombant, au paiement d'une somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Maître A… et la SCP Aurélie Vergnes et Aymeric Ply exposent que le fait que Monsieur et J… aient implanté leur garage sur la parcelle A381 qui n'est pas incluse dans l'acte d'acquisition, ne permet pas de démontrer l'existence d'une erreur sur la contenance, les analyses du géomètre mandaté en 2012 par les demandeurs n'ayant pas plus de valeur que celle du géomètre intervenu dans le cadre du partage des parcelles en 1978.

Ils considèrent que la régularisation intervenue par l'acquisition de la parcelle portant le garage, hors la présence du vendeur, emporte les mêmes conséquences que l'article 1640 du Code civil, excluant la garantie d'éviction.

Les notaires rappellent que le géomètre intervenu dans le cadre du partage a modifié les superficies cadastrales des parcelles concernées, après avoir constaté l'existence d'une erreur et que celles-ci ont été reprises dans l'acte litigieux.

Ils soulignent que le notaire ne doit pas aller au-delà des vérifications d'usage, sauf s'il résulte des éléments du dossier des raisons objectives de douter des informations données ou des documents remis.

Le notaire ne peut se voir reprocher de ne pas avoir vérifié les limites du terrain vendu, dès lors que les documents en sa possession ne révélaient aucune difficulté. Tel est le cas en l'espèce alors qu'il existait un plan d'arpentage, dont la fiabilité n'a été remise en cause par personne. Il en résulte qu'il n'a commis aucune faute.

Selon eux, le lien causal entre l'implantation du garage et l'existence d'une superficie erronée n'est pas établi.

Ils font valoir que le prix d'acquisition de la bande de terrain n'est pas un préjudice indemnisable, dès lors que celui-ci a ensuite été revendu dans son ensemble et que le préjudice fiscal ne peut être invoqué alors que le compromis prévu pour la revente a été signé postérieurement à la date d'application de la nouvelle loi de finances modifiant le régime des plus-values.

Maître A… et la SCP Aurélie Vergnes et Aymeric Ply soutiennent que seul le vendeur est tenu de la garantie d'éviction, de sorte qu'il ne peut les appeler en garantie et que l'acte a été établi à partir des documents remis par ces derniers.

Vu l'ordonnance de clôture rendue le 6 juillet 2021.

SUR CE

Par acte du 12 novembre 1986, reçu par Maitre A…, notaire, les époux G… ont vendu aux époux K… une maison avec piscine et terrain, sise 370 route de Draguignan au Tignet (Alpes Maritimes), pour une superficie totale de 1 835m2. La parcelle qu'ils ont acquise est issue d'un plan de division effectué par D…, géomètre expert, en 1977, dans le cadre d'un échange de parcelles avec des voisins, les époux C….

François K… est décédé le 15 novembre 1996. En 2011, ses héritiers ont souhaité vendre le bien et ont fait mesurer la parcelle par un géomètre expert. Ce dernier a établi que la parcelle mesurait en réalité 1 565m2 et que le garage avait été en partie édifié sur la propriété voisine. Afin de régulariser la situation, les héritiers de François K… ont acquis cette parcelle de leurs voisins.

Sur la garantie d'éviction :

Se fondant en cause d'appel sur la seule garantie d'éviction, X…, et Y… demandent la condamnation des vendeurs à les indemniser du préjudice subi.

Il convient d'observer que les intimés ne soulèvent plus devant la cour de fin de non-recevoir de l'action en garantie d'éviction.

L'éviction peut provenir soit du fait personnel du vendeur, soit du fait d'un tiers. Il n'est donc pas nécessaire pour que la garantie d'éviction soit réclamée qu'une action en revendication ait été engagée à l'encontre des acquéreurs.

Les époux G… invoquent l'application de l'article 1640 du Code civil, aux termes duquel la garantie pour cause d'éviction cesse lorsque l'acquéreur s'est laissé condamner par un jugement dernier ressort dont l'appel n'est plus recevable sans appeler son vendeur si celui-ci prouve qu'il existait des moyens suffisants pour faire rejeter la demande, affirmant que la présente espèce constitue une situation analogue, dès lors que Monsieur et J… ont pris l'initiative d'acquérir la parcelle qui n'était pas intégrée dans le bien immobilier initialement acheté.

Le texte susvisé ne se rapporte cependant qu'à l'existence d'une procédure judiciaire qui n'a pas été engagée, en l'espèce, à l'encontre des acquéreurs.

L'acquisition dans le cadre d'une vente amiable de la bande de terrain du fonds voisin ne peut être assimilée à une action en justice.

L'action en éviction ne peut donc être écartée par l'application des dispositions de l'article 1640 du Code civil

L'éventualité hypothétique, en l'absence de titre conforme, de pouvoir bénéficier de la prescription acquisitive sur la parcelle litigieuse ne supprime pas l'existence d'un trouble de droit, alors que le droit de propriété ne peut être consacré de ce chef que dans le cadre d'une procédure judiciaire.

La garantie d'éviction s'exerce du fait la révélation du trouble de droit au moment de la vente, sans qu'il soit nécessaire d'établir l'existence d'une faute de la part des vendeurs qui invoquent ainsi vainement leur bonne foi.

Il peut être considéré que le trouble est encore actuel, les époux K… ayant été privés d'une partie de leur patrimoine en devant régler le prix d'acquisition de la parcelle manquante, ce alors même qu'ils ont revendu le bien, avec une plus-value, dont il n'est pas démontré qu'elle est directement liée à l'acquisition de la bande de terrain manquante.

Le trouble qui résulte d'une erreur sur la contenance réelle des parcelles concernées et d'un plan inexact existait au moment de la vente par les époux G… aux époux K….

Il ne peut être reproché à Monsieur K… d'avoir implanté son garage selon le permis de construire obtenu par Monsieur G….

Il a été révélé par le courrier adressé le 19 décembre 2011 par le notaire chargé de la vente de la propriété, signalant à J… au vu du plan, qu'il apparaît que le garage est édifié sur la parcelle voisine cadastrée numéro 381et que les pointillés ne constituent pas la limite de propriété, mais seulement le trait plein. Le notaire précise que la seule façon de régulariser la vente serait que le voisin cède un bout de son terrain.

Monsieur G… ne formule aucune critique à l'égard du plan de masse établi par un géomètre évoqué par le notaire, ni de l'extrait du cadastre.

Les demandeurs justifient avoir acheté, par acte authentique du 12 avril 2012, les parcelles de terrain numéros 2317 et 2318, appartenant à Monsieur et Madame E…, leurs voisins.

Ils sont fondés à réclamer le remboursement du prix payé soit la somme de 10'000 ', étant précisé qu'il s'agit bien d'un préjudice indemnisable et qu'il ne peut être considéré qu'ils ont récupéré ce montant dans le cadre de la revente du bien.

Les I… soutiennent avoir perdu la possibilité de vendre la propriété pour la somme de 520'000 ', initialement proposée par un acquéreur, celle-ci n'ayant finalement pu être vendu qu'après l'acquisition de la parcelle de terrain voisine au prix de 500'000 '.

Cependant si la procuration pour vendre datée du 15 décembre 2011 versée aux débats mentionne un prix de 520'000 ', l'identité de l'acquéreur n'est pas précisée ; dès lors que le compromis de vente n'est pas produit l'existence de négociations ultérieures ayant conduit à la vente conclue le 16 avril 2012 pour 500'000 ' n'est pas exclue.

Dans ces conditions le préjudice allégué à ce titre n'apparaît pas certain, ni direct.

Aucune indemnisation ne peut donc être accordée de ce chef.

De même, dès lors qu'il n'est pas établi que la vente initialement pévue aurait pu intervenir avant la fin de l'année 2011, date d'application de la réforme de l'imposition de la plus-value, la demande d'indemnisation d'un préjudice fiscal doit être rejetée.

La découverte de l'erreur de contenance affectant leur propriété, alors que la vente de celle-ci était en cours, a causé un préjudice moral certain et direct aux demandeurs qui ont dû procéder en urgence à l'acquisition d'une bande de terrain appartenant aux voisins.

Au vu des pièces médicales et attestations versées aux débats, il convient d'allouer à H…X…, la somme de 3000 ', ainsi qu'à Y…, la somme de 2000 ', en réparation de leur préjudice moral.

Sur la responsabilité des notaires.

X…, et Y… soutiennent que Maître A…, notaire ayant régularisé la vente du 12 novembre 1986 a manqué à l'obligation d'efficacité de validité de son acte en ne procédant pas aux vérifications nécessaires.

Il apparaît que l'acte a été établi en reportant les indications mentionnées dans le plan réalisé par le géomètre expert D…, conforme aux superficies cadastrales.

Le notaire qui n'est pas tenu de se rendre sur les lieux, ne disposait d'aucun élément pouvant justifier l'existence d'un doute sur l'exactitude des indications portées dans les documents qui lui ont été transmis à l'époque. Il n'y avait pas lieu de mentionner la rectification d'une erreur antérieure, intervenue en 1977 à l'occasion du partage de la parcelle d'origine.

Il n'apparaît pas dans ces conditions que Maître A…, notaire a manqué à son obligation de moyen de prudence et de diligence, ni qu'il ait défailli dans les investigations nécessaires à son devoir d'assurer l'efficacité et la validité de l'acte. Il ne pouvait en l'espèce lui être demandé de réaliser des investigations complémentaires sur ce point.

En l'absence de faute caractérisée, les demandes de dommages-intérêts formés à son encontre par X…, et Y… doivent être rejetées.

Pour le même motif, il ne peut être fait droit à l'appel en garantie des époux G… à son égard.

Les appelants reprochent à Maître Ply qui a régularisé l'acte de vente de la bande de terrain appartenant aux voisins de ne pas les avoir informés des conséquences de cette opération sur la possibilité d'exercer une action en éviction.

Ils ne produisent cependant aucune jurisprudence consacrant une analogie entre l'acquisition de la parcelle manquante et l'existence d'une procédure judiciaire telle que prévue par l'article 1640 du Code civil susceptible de justifier l'existence d'un défaut de conseil de la part du notaire ayant régularisé cette opération le 18 avril 2012.

Alors que l'action en éviction ayant été admise par la cour, aucune faute ne peut être imputable à Maître Ply de ce chef.

Le jugement est infirmé.

Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les parties perdantes sont condamnées aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

Condamne Z… à payer à X…, et Y… la somme de 10 000 ', à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier.

Condamne Z… à payer à X… la somme de 3 000 ', à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Condamne Z… à payer à Y…, la somme de 2 000', à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ceux-ci étant capitalisés.

Rejette le surplus de leurs demandes en dommages et intérêts.

Rejette les demandes titre de dommages et intérêts formées à l'encontre de Maître A… et la SCP Aurélie Vergnes et Aymeric Ply.

Rejette la demande d'appel en garantie formée par Z…, à l'égard de Maître A….

Y ajoutant,

Condamne Z…, à payer X…, et Y…, la somme de 2 000 ', en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamne X…, et Y… à payer à Maître A… et la SCP Aurélie Vergnes et Aymeric Ply, ensemble, la somme de 2 000 ', en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Z…, aux dépens d'appel exposés par X…, et Y… qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Condamne X…, et Y… aux dépens d'appel exposés par Maître A… et la SCP Aurélie Vergnes et Aymeric Ply qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.