CA Paris, Pôle 5 ch. 5, 11 mai 2023, n° 20/11057

FAITS

La société [O] Gestion Immobilière, devenue par la suite société Régie de Gestion Immobilière (ci-après la société RGI), a été fondée en 1988 par M. [L] [O] et a pour activité la gestion et l'administration de biens immobiliers.

Lors de sa création, son capital social était détenu à 100% par la société parisienne d'études et de recherches foncières (ci-après la société Soperef SA), holding des sociétés du groupe [O].

Les sociétés [Localité 10] JR, TJMT, Delphikos et Soperef SA, appartenant au groupe [O], confiaient la gestion des biens immobiliers dont elles étaient propriétaires à la société RGI.

En 2008, la société Framimet a acquis 66% du capital social de la société RGI et M. [F] [C] en est devenu le dirigeant.

Le 16 décembre 2015, la société Soperef SA a cédé à la société Soperef Transactions l'ensemble de ses parts dans la société RGI.

Le capital de la société RGI était alors ainsi composé :

-50 parts sociales appartenant à M. [O], représentant 10% du capital social,

-120 parts sociales appartenant à la société Soperef Transactions, représentant 24% du capital social,

-25 parts sociales appartenant à M. [C], représentant 5% du capital social,

-305 parts sociales appartenant à la société Framimet, représentant 61% du capital social.

Par trois contrats de cession de parts sociales en date du 9 mars 2016, la société Acsis Real Estate (ci-après la société Acsis) a acquis :

- 50 parts sociales de la société RGI auprès de M. [L] [O] pour un prix de 19.264,84 euros ;

- 120 parts sociales de la société RGI auprès de la société Soperef Transactions pour un prix de 46.235,63 euros ; et

- 85 parts sociales de la société RGI auprès de la société Framimet pour un prix de 32.750,24 euros.

A la suite de ces cessions, le capital social de la société RGI était décomposé comme suit :

Société Acsis : 255 parts sociales, représentant 51% du capital social,

M. [F] [C] : 25 parts sociales, représentant 5% du capital social,

Société Framimet : 220 parts sociales, représentant 44% du capital social.

Le 7 décembre 2017, les sociétés du groupe [O] / Soperef ont annoncé à M. [C], gérant de la société RGI, leur décision de reprendre la gestion de leurs biens immobiliers et de résilier les mandats de gestion qui lui étaient confiés à compter du 8 mars 2018.

Par lettres recommandées avec demande d'avis de réception du 20 décembre 2017, M. [L] [O], en sa qualité de représentant des sociétés du groupe [O] / Soperef et de ses filiales, a confirmé à la société RGI la résiliation des mandats de gestion tout en en reportant les effets au 8 mars 2019.

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 8 février 2018, la société RGI a mis en demeure M. [O] et la société Soperef de l'indemniser du préjudice subi au titre de la garantie d'éviction.

Par courriel du 5 avril 2018, les sociétés du groupe [O]/Soperef ont avisé la société RGI que la gestion des états des lieux d'entrée et de sortie de leurs biens immobiliers serait dorénavant confiée à une société tierce.

Par courrier du 9 avril 2018, la société RGI a, par l'intermédiaire de son conseil, contesté cette décision et a demandé aux sociétés du groupe [O]/Soperef de maintenir à son profit la gestion des états des lieux.

PROCÉDURE

Par actes des 19 et 20 mars 2018, M. [C] ainsi que les sociétés Acsis, Framimet et RGI ont assigné M. [O] et les sociétés Soperef SA, Soperef Transactions SARL, TJMT, [Localité 10] JR et Delphikos devant le tribunal de commerce de Paris en indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 3 juillet 2020, le tribunal de commerce de Paris a :

- Dit irrecevables les demandes de M. [F] [C], la société Framimet et la société RGI ;

- Dit irrecevables les prétentions dirigées à l'encontre des sociétés Delphikos, TJMT et [Localité 10] JR ;

- Débouté la société Acsis Real Estate de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- Débouté M. [L] [O] et la société Framimet de leurs demandes d'exécution provisoire ;

- Condamné la société Acsis Real Estate à payer à M. [L] [O] et à la société parisienne d'études et de recherches foncières Soperef SA, ensemble la somme de 5.000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la société Acsis Real Estate aux entiers dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 256,24 euros, dont 42,49 euros de TVA.

Par déclaration du 28 juillet 2020, les sociétés Acsis et RGI, intimant M. [O] et les sociétés SOPEREF SA, SOPEREF Transactions SARL, TJMT, [Localité 10] JR et Delphikos, ont interjeté appel du jugement, en ce qu'il a :

- Dit irrecevables les demandes de la société RGI ;

- Dit irrecevables les prétentions dirigées à l'encontre des sociétés Delphikos, TJMT et [Localité 10] JR ;

- Débouté la société Acsis Real Estate de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- Condamné la société Acsis Real Estate à payer à M. [L] [O] et à la société parisienne d'études et de recherches foncières Soperef SA, ensemble la somme de 5.000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la société Acsis Real Estate aux entiers dépens.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 19 avril 2021, les sociétés Acsis et RGI demandent à la cour de :

Vu les articles 1217 et 1626 et suivants du code civil, ainsi que 42-2 et 700 du code de procédure civile, de :

- Déclarer recevables et bien fondées en leur appel les sociétés RGI et Acsis Real Estate ;

- Réformer le jugement (2018018265) rendu le 3 juillet 2020 par le tribunal de commerce de Paris.

Statuant à nouveau :

- Juger que la résiliation des mandats de gestion empêche la société RGI de poursuivre son activité économique et de réaliser son objet social ;

- Juger que la résiliation des mandats de gestion était préméditée et qu'elle n'avait pour seul objectif que d'évincer la société Acsis Real Estate ;

- Juger qu'en reprenant les mandats de gestion du Groupe [O] et en embauchant deux anciennes salariées de la société RGI, la société Soperef SA se place en situation de concurrence économique vis-à-vis de la société RGI ;

- Juger que M. [O] a manqué à sa garantie légale d'éviction ;

- Juger que la société Soperef Transactions a manqué à sa garantie légale d'éviction ;

- Juger que M. [O] est le bénéficiaire effectif et économique des sociétés société parisienne d'études et de recherches foncières - transactions, société parisienne d'études et de recherches foncières - Soperef, Delphikos, TJMT et [Localité 10] JR.

Par conséquent,

- Condamner in solidum M. [L] [O] et les sociétés Soperef SARL, Soperef SA, Delphikos, TJMT et [Localité 10] JR à régler à la société RGI une somme de 518.000 euros au titre du coût total de reconstitution des mandats de gestion qui lui avaient été confiés par le Groupe [O] ;

- Condamner in solidum M. [L] [O] et les sociétés Soperef SARL, Soperef SA, Delphikos, TJMT et [Localité 10] JR à régler à la société RGI une somme de 200.000 euros au titre de la perte la perte d'exploitation de la société RGI pendant la durée requise pour reconstituer l'équivalent du portefeuille de mandat confiés par le Groupe [O] ;

- Condamner in solidum M. [L] [O] et les sociétés Soperef SARL, Soperef SA, Delphikos, TJMT et [Localité 10] JR à régler à la société Acsis Real Estate une somme de 65.500,47 euros au titre de la restitution du prix de cession pour la part faisant l'objet d'une éviction ;

- Condamner in solidum M. [L] [O] et les sociétés Soperef SARL, Soperef SA, Delphikos, TJMT et [Localité 10] JR à régler à la société Acsis Real Estate une somme de 32.750,24 euros au titre de l'indemnisation du prix de cession des parts sociales achetées à la société Framimet ;

- Condamner in solidum M. [L] [O] et les sociétés Soperef SARL, Soperef SA, Delphikos, TJMT et [Localité 10] JR à régler à la société Acsis Real Estate une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts forfaitaires en réparation du préjudice subi du fait de l'éviction ;

- Condamner in solidum M. [L] [O] et les sociétés Soperef SARL, Soperef SA, Delphikos, TJMT et [Localité 10] JR à régler à la société Acsis Real Estate une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts forfaitaires en réparation des frais de cession engagés ;

- Condamner in solidum M. [L] [O] et les sociétés Soperef SARL, Soperef SA, Delphikos, TJMT et [Localité 10] JR à régler à la société RGI une somme de 70.000 euros au titre de du préjudice économique tiré de la privation des revenus des états des lieux.

En tout état de cause,

- Ordonner l'anatocisme en application de l'article 1554 du code civil ;

- Débouter M. [L] [O] et les sociétés Soperef SARL, Soperef SA, Delphikos, TJMT et [Localité 10] JR de toutes leurs demandes ;

- Condamner in solidum M. [L] [O] et les sociétés Soperef SARL, Soperef SA, Delphikos, TJMT et [Localité 10] JR à régler à chaque concluante la somme de 5.000 euros chacun, soit 20.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner in solidum M. [L] [O] et les sociétés Soperef SARL, Soperef SA, Delphikos, TJMT et [Localité 10] JR aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 26 janvier 2021, M. [O], la société Soperef SA, la société Soperef- transactions, la société Delphikos, la société TJMT et la société [Localité 10] JR demandent à la cour, au visa des articles 32, 32-1, 42-2 et 515 du code de procédure civile, ainsi que 1134, 1382, 1625, 1626 et 2004 du code civil, de :

- Confirmer le jugement rendu le 3 juillet 2020 par le tribunal de commerce de Paris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté les parties intimées de leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant pour elles du caractère abusif de l'action des sociétés Acsis Real Estate et RGI.

Infirmant le jugement de ce seul chef :

- Condamner in solidum les sociétés Acsis Real Estate et RGI à payer à la société Soperef SA, la société Soperef Transactions SARL, M. [L] [O], la société Delphikos, la société TJMT et la société [Localité 10] JR, la somme de 20.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile ;

Y ajoutant :

- Débouter les sociétés Acsis Real Estate et RGI de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

- Condamner in solidum la société Acsis Real Estate, M. [F] [C], la société Framimet et la société RGI à payer à la société Soperef SA, la société Soperef Transactions SARL, M. [L] [O], la société Delphikos, la société TJMT et la société [Localité 10] JR, la somme de 10.000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles d'appel ;

- Condamner in solidum la société Acsis Real Estate, M. [F] [C], la société Framimet et la société RGI aux entiers dépens de l'instance.

La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 27 octobre 2022.

Par message RPVA du 21 avril 2023, M. [O], la société Soperef SA, la société Soperef- transactions, la société Delphikos, la société TJMT et la société [Localité 10] JR ont été invités à présenter leurs observations, avant le 4 mai 2023, sur la recevabilité des demandes formées à l'encontre de M. [C] et la société Framimet, à défaut de justifier de la signification à leur égard de leurs conclusions 26 janvier2021.

Par message RPVA du même jour, le conseil de M. [O], la société Soperef SA, la société Soperef- transactions, la société Delphikos, la société TJMT et la société [Localité 10] JR a indiqué que M. [C] et la société Framimet n'ayant pas été attraits à la cause, il n'entendait pas maintenir ses demandes à leur encontre.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de la société RGI

Les intimés prétendent que n'étant pas partie à la cession de ses propres parts sociales à la société Acsis, par M. [L] [O] et les sociétés Soperef Transactions et Framimet, la société RGI ne peut pas solliciter la restitution du prix payé et n'a aucun droit d'agir en restitution du prix sur le fondement de la garantie d'éviction.

La société RGI soutient qu'elle est recevable à agir en réparation des préjudices subis du fait de la violation des dispositions contractuelles contenues dans les mandats de gestion.

En l'espèce, la société RGI revendique à la fois l'indemnisation d'un préjudice économique lié à la privation des revenus tirés de la gestion des états des lieux mais également d'un préjudice économique résultant de la nécessité de reconstituer son portefeuille de mandats de gestion et du manque à gagner subi pendant la durée de reconstitution de ce portefeuille. Si la première demande est fondée sur la violation prétendue des dispositions contractuelles contenues dans les mandats de gestion, les autres demandes d'indemnisation de la société RGI sont fondées sur la garantie d'éviction due par le vendeur.

Selon l'article 1626 du code civil, quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

En matière de garantie d'éviction, si c'est en principe l'acquéreur qui met en œuvre la garantie d'éviction contre son propre cédant, la société dont les titres sont cédés bénéficie également de la garantie d'éviction du fait personnel du cédant. (1ère Civ., 24 janv. 2006, n°03-12.736).

L'action de la société RGI sera en conséquence déclarée recevable tant sur le fondement de l'inexécution contractuelle prétendue des mandats de gestion que sur le fondement de la garantie d'éviction. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

Sur la recevabilité des demandes formées à l'encontre des sociétés Delphikos, TJMT et [Localité 10] JR et Soperef SA sur le fondement de la garantie d'éviction

Les intimés affirment que les sociétés RGI et Acsis sont irrecevables à agir à l'encontre des sociétés Delphikos, TJMT, [Localité 10] JR et Soperef SA sur le fondement de la garantie d'éviction dès lors que ces dernières n'étaient pas parties à la cession des parts sociales de la société RGI et ne peuvent pas restituer un prix qu'elles n'ont jamais reçu.

La garantie d'éviction étant due par le seul vendeur et non par des tiers au contrat de vente, les demandes formulées par la société RGI et la société Acsis à l'encontre des sociétés Delphikos, TJMT, [Localité 10] JR et Soperef SA sur le fondement de la garantie d'éviction seront déclarées irrecevables faute d'intérêt à agir. En revanche, les demandes formulées par la société RGI à l'encontre des sociétés Delphikos, TJMT, [Localité 10] JR et Soperef SA sur le fondement de la prétendue violation des mandats de gestion seront déclarées recevables. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

Sur la recevabilité des demandes formées à l'encontre de M. [C] et de la société Framimet

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à sa demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en vertu de l'article de 68 du code de procédure civile, les demandes incidentes sont formées à l'encontre des parties à l'instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l'encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance. En appel, elles le sont par voie d'assignation.

En l'espèce, si M. [F] [C] et la société Framimet étaient parties demanderesses en première instance ; seules la société RGI et la société ACSIS ont interjeté appel.

Ainsi en l'absence de constitution de M. [F] [C] et de la société Framimet et d'assignations délivrées à leur encontre, les demandes formulées à leur égard au titre des frais irrépétibles et des dépens seront déclarées d'office irrecevables ; les observations des parties ayant été préalablement recueillies sur ce point.

Sur la garantie légale d'éviction

Les sociétés Acsis Real Estate et RGI soutiennent qu'en résiliant l'ensemble des mandats de gestion des sociétés du groupe [O], M. [O] et la société Soperef Transactions ont évincé la société Acsis et la société RGI d'une part majeure des utilités économiques de la société RGI. Elles expliquent en effet que le portefeuille des mandats de gestions dont la société RGI était titulaire était constitué de deux catégories : les mandats de gestion conclus avec les sociétés du groupe [O] et les SCI de la famille [O] d'une part, et les mandats de gestion collectés sous la gérance de M. [C] d'autre part. Or elles affirment que la première catégorie représentait 63,88% du chiffre d'affaires de la société RGI en 2018 et que c'est grâce à cette catégorie que la société RGI présentait un résultat bénéficiaire. Elles font valoir que la pérennité économique de la société RGI est remise en cause du fait de cette éviction. Elles ajoutent que si la société Acsis avait été informée de la résiliation des mandats de gestion confiés par les sociétés du groupe [O], elle n'aurait pas fait l'acquisition des parts sociales de la société RGI à de telles conditions. Elles affirment qu'elles ignoraient tout du risque d'éviction et que le contrat ne prévoit aucune exclusion de la garantie d'éviction du cédant. Elles font encore valoir qu'en reprenant les mandats de gestion du groupe [O] et en embauchant deux anciennes salariées de la société RGI, la société Soperef SA s'est placée en situation de concurrence économique vis-à-vis de la société RGI et que M. [O] est le bénéficiaire effectif et économique des sociétés du groupe [O].

M. [O] et les sociétés intimées répliquent qu'en résiliant les mandats de gestion de leurs biens immobiliers confiés à la société RGI, le groupe Soperef et la famille [O] ont agi conformément aux stipulations contractuelles qui prévoyaient une faculté de résiliation annuelle. Les intimés font encore valoir que la société Acsis ne pouvait ignorer la faculté de résiliation des mandats du groupe [O] lors de l'acquisition des parts sociales de la société RGI. Ils ajoutent que le rétablissement du cédant n'était pas de nature à empêcher le cessionnaire de poursuivre l'activité de la société ni de réaliser son objet social et qu'ainsi le cessionnaire ne peut pas se prévaloir de la garantie d'éviction. Ils prétendent qu'en tout état de cause, les appelantes ne rapportent la preuve d'aucun préjudice.

Sur l'éviction

Selon l'article 1626 du code civil, quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

En vertu de l'article 1636 du code civil, si l'acquéreur n'est évincé que d'une partie de la chose, et qu'elle soit de telle conséquence, relativement au tout, que l'acquéreur n'eût point acheté sans la partie dont il a été évincé, il peut faire résilier la vente.

L'article 1637 du même code prévoit que : "Si, dans le cas de l'éviction d'une partie du fonds vendu, la vente n'est pas résiliée, la valeur de la partie dont l'acquéreur se trouve évincé lui est remboursée suivant l'estimation à l'époque de l'éviction, et non proportionnellement au prix total de la vente, soit que la chose vendue ait augmenté ou diminué de valeur."

La garantie d'éviction est une obligation de garantie légale qui s'impose en dehors de toute stipulation spéciale et qui est d'ordre public.

En l'absence d'une clause expresse de non-garantie, le vendeur demeure tenu de garantir l'acquéreur de toute éviction, même s'il est établi que l'acheteur évincé a eu, lors de la vente, connaissance du risque auquel il était exposé. Il n'en est autrement que s'il a été expressément stipulé que l'acquéreur achetait à ses risques et périls.

En matière de cession de parts sociales, la garantie légale d'éviction interdit au cédant tout agissement ayant pour effet d'empêcher le cessionnaire de poursuivre l'activité économique de la société et de réaliser l'objet social en détournant la clientèle cédée.

Ainsi le cessionnaire de parts sociales doit s'abstenir de tous actes de nature à diminuer ou à détourner la clientèle de ce qui a été cédé.

Lorsqu'est invoquée la garantie d'éviction, si le détournement est établi, il n'est pas nécessaire de prouver le caractère fautif ou déloyal des moyens utilisés par le vendeur car il s'agit d'une hypothèse de concurrence interdite et non de concurrence déloyale.

En l'espèce, il résulte des éléments produits aux débats, et notamment des éléments comptables, que la société RGI exerce diverses activités immobilières : prestations locatives, intermédiation en matière de vente immobilière, gestion de mandats locatifs, rédaction d'actes, gérance d'immeubles'

Il ressort également des pièces versées aux débats qu'au moment des cessions de parts sociales litigieuses, le 9 mars 2016, le portefeuille de mandats de gestion de la société RGI était constitué de clients de trois natures différentes :

- les mandats de la clientèle extérieure au groupe [O] et à la famille [O],

- les mandats du groupe [O] (société Soperef SA, société Soperef Locatif, SCI [Adresse 9], SCI [Adresse 11]),

- les mandats des SCI de la famille [O] (SCI Delphikos, SCI [Localité 10] JR, SCI TJMT).

Selon un document intitulé " Deal memo " ainsi qu'un document intitulé " Termsheet datés du 11 février 2016, les éléments ayant servi à la valorisation des parts sociales objet des cessions litigieuses ont été les suivants :

- Le chiffre d'affaires réalisé par la société RGI s'est élevé entre 318.856 euros en 2011 et 355.328 euros en 2014 avec un pic en 2013 s'établissant à 375.432 euros ; ce chiffre d'affaires comprenant les honoraires de gestion, les honoraires de relocation, les honoraires de prestations (RF, CS & AG), les honoraires de rédaction d'actes (états des lieux), les honoraires de rédaction de contrats et les honoraires de gérance ;

- Les honoraires de gestion pour 2015 ont été estimés à 258.679 euros dont 82.919 euros pour les mandats de la clientèle extérieure au groupe [O] et à la famille [O], 163.262 euros pour les mandats du groupe [O] et 12.498 euros pour les mandats des SCI de la famille [O] (SCI Delphikos, [Localité 10] JR, TJMT),

- le prix de cession des parts sociales a été fixé en tenant compte d'une valeur de l'entreprise RGI d'un montant de 188.648,48 euros décomposé comme suit :

* 99.101,03 euros correspondant à la trésorerie,

*45.605,45 euros correspondant au chiffre d'affaires généré par les mandats de gestion collectés sous la gérance de M. [C] pondéré par un coefficient de 0,55 (82.919 euros x 0,55),

*40.815,50 euros correspondant au chiffre d'affaires généré par les mandats de gestion du groupe [O] pondéré par un coefficient de 0,25 (163.262 euros x 0,25),

*3.124,50 euros correspondant au chiffre d'affaires généré par les mandats de gestion des SCI de la famille [O] pondéré par un coefficient de 0,25 (12.498 euros x 0,25).

Ainsi, au moment des cessions de parts sociales, les mandats de gestion confiés par le groupe [O] représentaient 68% des honoraires de gestion perçus par la société RGI.

Or par lettres du 20 décembre 2017, soit neuf mois après les cessions de parts sociales, tous les mandats de gestion conclus par les sociétés du groupe [O] avec la société RGI ont été résiliés, avec effet au 8 mars 2019, pour être confiés à la société Soperef SA à compter du 9 mars 2019 ainsi qu'il ressort d'une lettre du 22 mars 2019 adressée aux locataires.

Il résulte des lettres de résiliation adressées à la société RGI le 20 décembre 2017 que la décision a été prise par M. [L] [O] en qualité de représentant des sociétés du Groupe [O] et de ses filiales ainsi qu'en qualité de gérant de la SCI Delphikos, de la SCI TJMT et de la SCI [Localité 10] JR.

Ainsi en retirant à la société RGI l'ensemble des mandats de gestion qui lui étaient confiés et représentant 68% des honoraires de gestion perçus pour en donner l'attribution à la société Soperef, société du groupe [O], la société Soperef Transactions et M. [O], cédants, ont détourné partiellement la clientèle cédée et ont partiellement empêché la société Acsis, cessionnaire, de poursuivre l'activité économique de la société RGI et de réaliser l'objet social.

Il sera relevé que les actes de cessions ne contenaient aucune clause d'exclusion de la garantie d'éviction des cédants et qu'il n'y était aucunement stipulé que l'acquéreur achetait à ses risques et périls.

En conséquence, la garantie d'éviction est due par la société Soperef SA et M. [O], cédants. Ainsi qu'il a été énoncé ci-dessus, cette garantie est due à la fois au cessionnaire, la société Acsis, et à la société RGI, dont les titres ont été cédés.

Sur la mise en œuvre de la garantie

Aux termes de l'article 1630 du code civil, lorsque la garantie a été promise, ou qu'il n'a rien été stipulé à ce sujet, si l'acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur :

1° La restitution du prix ;

2° Celle des fruits, lorsqu'il est obligé de les rendre au propriétaire qui l'évince ;

3° Les frais faits sur la demande en garantie de l'acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire ;

4° Enfin les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat.

En cas d'éviction partielle et en application de l'article 1636 du code civil, l'acquéreur évincé ne peut solliciter la résiliation de la vente que s'il démontre qu'il n'aurait pas acheté la chose sans la partie dont il a été évincé.

L'article 1637 du même code prévoit que : "Si, dans le cas de l'éviction d'une partie du fonds vendu, la vente n'est pas résiliée, la valeur de la partie dont l'acquéreur se trouve évincé lui est remboursée suivant l'estimation à l'époque de l'éviction, et non proportionnellement au prix total de la vente, soit que la chose vendue ait augmenté ou diminué de valeur."

Il résulte de ces dispositions que lorsque la résolution de la vente n'est pas prononcée, soit parce que l'acheteur ne l'a pas demandée, soit parce qu'il ne l'a pas obtenue, il conserve la fraction de la chose dont il n'est pas évincé et est en droit d'obtenir du vendeur une somme représentant la valeur de la partie de la chose dont il est évincé, estimée au jour de l'éviction.

En l'espèce, la société Acsis, cessionnaire partiellement évincé, ne réclame pas la résolution des cessions de parts sociales consenties par M. [O] et par la société Soperef Transactions, de sorte qu'elle ne peut prétendre, au titre de la garantie d'éviction, qu'au paiement d'une somme représentant la valeur de la partie de la chose dont elle est évincée, estimée au jour de l'éviction et non à la restitution du prix de vente des parts sociales comme elle le demande.

Selon une attestation de l'expert-comptable de la société RGI, les honoraires de gestion générés par les mandats du groupe Soperef et familial [O] s'élevaient à 220.920 euros en 2018, soit au moment de l'éviction, auxquels il convient d'appliquer un coefficient de 0,25 comme il a été fait lors du calcul du prix de cession, soit un total de 55.230 euros (220.920 x 0,25).

Ainsi la somme représentant la valeur de la partie des parts sociales dont la société Acsis a été évincée par M. [O] doit être estimée à 5.523 euros (55.230 euros x 10% représentant la partie du capital cédé par M. [O]). Le surplus de la demande au titre de la restitution du prix de cession sera rejeté.

De plus, la somme représentant la valeur de la partie des parts sociales dont la société Acsis a été évincée par la société Soperef transactions doit être estimée à 13.255 euros (55.230 euros x 24% représentant la partie du capital cédé par M. [O]). Le surplus de la demande au titre de la restitution du prix de cession sera rejeté.

La société Acsis réclame en outre une somme de 32.750,24 euros au titre de l'indemnisation du prix de cession des parts sociales achetées à la société Framimet.

En vertu de l'article 1599 du code civil, outre la restitution d'une partie du prix, le vendeur doit également réparer tout le préjudice subi par l'acheteur du fait de l'éviction partielle s'il est de bonne foi.

A ce titre, la société Acsis est en droit d'obtenir réparation du préjudice résultant du paiement à la société Framimet d'un prix de cession intégrant la valeur de mandats de gestion qui ont été détournés par M. [O] et la société Soperef Transactions. Ce préjudice sera réparé par l'allocation d'une somme 7.470 euros [(163.262 + 12.498) x 0,25 x 17% représentant la partie du capital cédé par la société Framimet).

La société Acsis réclame encore une somme de 20.000 euros de dommages et intérêts forfaitaires en réparation du préjudice subi du fait de l'éviction. Toutefois elle ne donne aucune précision sur le préjudice supplémentaire qu'elle allègue ni ne le démontre. Cette demande d'indemnisation sera dès lors écartée.

La société Acsis revendique également le paiement d'une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts forfaitaires en réparation des frais engagés sur l'opération d'acquisition. Cependant elle ne justifie aucunement des frais dont elle se prévaut. Ce chef de demande ne peut donc pas être accueilli.

Par ailleurs, la société RGI revendique l'indemnisation du préjudice financier subi du fait de l'éviction en soutenant qu'elle a dû exposer des frais pour reconstituer le portefeuille de mandats de gestion qui lui a subitement été retiré par le groupe Soperef. Elle réclame également une indemnisation au titre du manque à gagner qu'elle a subi le temps de reconstituer le portefeuille de mandats de gestion dont elle a été évincée.

Le préjudice invoqué par la société cédée du fait du manquement du cédant à la garantie d'éviction, doit être distinct de celui subi par la société cessionnaire et réparé par la restitution d'une partie du prix de cession, ce qui est le cas en l'espèce.

Néanmoins, à l'appui de ses demandes d'indemnisation, la société RGI se contente de produire un état prévisionnel pour l'exercice 2019 faisant apparaître un déficit de 83.561 euros ainsi qu'un rapport d'expertise comptable daté du 27 septembre 2019 estimant à 518.057 euros le coût total que va devoir exposer la société RGI pour reconstituer les mandats confiés par le groupe Giroud et à 200.490 euros la perte d'exploitation qu'elle subira pendant la durée requise pour reconstituer les mandats confiés par le groupe Giroud.

Il convient toutefois de relever que la société RGI ne produit aucun justificatif ni document comptable attestant d'une perte d'exploitation effectivement subie au titre de l'exercice 2019 du fait de l'éviction ou justifiant du coût qu'elle aurait exposé pour reconstituer sa clientèle de mandants alors même qu'elle est en mesure de produire de tels éléments de nature à justifier de la réalité des préjudices dont elle se prévaut et que les éléments qu'elle verse aux débats ne font état que de préjudices futurs hypothétiques et incertains.

La société RGI ne rapportant pas la preuve de l'existence des préjudices allégués résultant de l'éviction, ses demandes d'indemnisation seront rejetées.

Sur la violation des dispositions contractuelles des mandats de gestion locative

La société RGI prétend que M. [O], la société Soperef SA, la société Soperef transactions, la société Delphikos, la société TJMT et la société [Localité 10] JR ont manqué à leurs obligations contractuelles en confiant à une société tierce l'établissement des états des lieux lors de la conclusion des contrats de location dont la gestion lui était confiée. Elle prétend qu'aucun manquement ne justifiait ce retrait qui a eu pour effet d'alourdir la gestion des baux qui lui était confiée.

Les intimés répliquent qu'aucune violation contractuelle ne peut leur être reprochée pour avoir confié la réalisation des états des lieux de leurs biens immobiliers à un tiers dès lors que les mandats de gestion les liant à la société RGI ne contenaient aucune obligation de confier à cette dernière l'établissement des états de lieux. Ils ajoutent que cette décision a été prise dans la mesure où les prestations réalisées de ce chef par la société RGI ne donnaient pas satisfaction. Ils démentent tout alourdissement de la gestion locative résultant de ce retrait.

L'article VII des conditions générales des mandats de gestion produits aux débats précise que le mandataire a tous pouvoirs pour : " rechercher, en exclusivité et par tous moyens que vous jugerez appropriés, des locataires, établir et signer les baux, les états des lieux, les congés (') ".

Par ailleurs, il est spécifié dans les annexes desdits mandats que :

"Les honoraires de recherche de locataires avec rédaction du contrat de location, sans état des lieux sont fixés à 10% HT du montant du loyer annuel hors charges,

Les honoraires de recherche de locataires avec rédaction du contrat de location, et état des lieux sont fixés à 12% HT du montant du loyer annuel hors charges (')."

Il résulte de ces dispositions que la société RGI ne bénéficiait d'aucune exclusivité pour établir les états de lieux relativement aux locations dont elle détenait la gestion.

Aucune faute contractuelle ne peut donc être reprochée sur ce point aux sociétés Soperef ni aux SCI Delphikos, TJMT et [Localité 10] JR, cocontractantes de la société RGI. La demande d'indemnisation de ce chef sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il résulte de ce qui précède qu'aucun abus de procédure ne peut être reproché à la société Acsis et à la société RGI. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes d'indemnisation de ce chef.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

La société Soperef Transactions et M. [O] succombent à l'instance d'appel. Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront infirmées. La société Soperef Transactions et M. [O] seront condamnés in solidum à supporter les dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à la société Acsis une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le surplus des demandes sur ce fondement sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

INFIRME le jugement sauf en ce qu'il a rejeté les demandes d'indemnisation pour procédure abusive formées par la société Soperef SA, la société Soperef Transactions SARL, M. [L] [O], la société Delphikos, la société TJMT et la société [Localité 10] JR à l'encontre de la société Acsis Real Estate et de la société Régie de gestion immobilière ;

Statuant à nouveau,

DÉCLARE irrecevables faute d'intérêt à agir les demandes formulées par la société Acsis Real Estate et la société Régie de gestion immobilière à l'encontre des sociétés Delphikos, TJMT, [Localité 10] JR et Soperef SA sur le fondement de la garantie d'éviction ;

DÉCLARE recevables les demandes formulées par la société Régie de gestion immobilière à l'encontre des sociétés Delphikos, TJMT, [Localité 10] JR et Soperef SA sur le fondement de la prétendue violation des mandats de gestion ;

DIT que M. [O] et la société Soperef Transactions, cédants de parts sociales dans le capital de la société RGI, doivent garantir la société Acsis, cessionnaire, et la société Régie de gestion immobilière, société dont les parts sociales ont été cédées, au titre de l'éviction partielle résultant de la résiliation de l'ensemble des mandats de gestion qui étaient confiés par les sociétés du groupe [O] et qui représentaient 68% des honoraires de gestion perçus et de leur attribution à la société Soperef SA, société du groupe [O] ;

CONDAMNE M. [O] à payer à la société Acsis Real Estate une somme de 5.523 euros correspondant à la valeur de la partie des parts sociales dont elle a été évincée et rejette le surplus de la demande au titre de la restitution du prix de cession ;

CONDAMNE la société Soperef transactions à payer à la société Acsis Real Estate une somme de 13.255 euros correspondant à la valeur de la partie des parts sociales dont elle a été évincée et rejette le surplus de la demande au titre de la restitution du prix de cession ;

CONDAMNE in solidum M. [O] et la société Soperef transactions, auteurs de l'éviction partielle dont a été victime la société Acsis Real Estate, à payer à celle-ci une indemnisation de 7.410 euros au titre du préjudice résultant de la prise en compte, dans le prix de cession des parts sociales acquises auprès de la société Framimet, de la valeur de mandats de gestion qui ont été détournés par M. [O] et la société Soperef Transactions ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts de la société Régie de gestion immobilière au titre de l'éviction ;

REJETTE la demande d'indemnisation de la société Régie de gestion immobilière au titre de la violation des mandats de gestion ;

Y ajoutant,

DÉCLARE irrecevables les demandes formulées au titre des frais irrépétibles et des dépens à l'encontre de M. [F] [C] et de la société Framimet ;

CONDAMNE in solidum M. [O] et la société Soperef Transactions à payer à la société Acsis Real Estate une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes sur ce fondement ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [O] et la société Soperef Transactions aux dépens de première instance et d'appel.