Cass. 3e civ., 14 décembre 1994, n° 93-12.481

Sur le deuxième moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 décembre 1992), que Mme X... a, suivant acte sous seing privé du 12 juillet 1984, au visa de l'article 9, alinéa 1er, de la loi du 22 juin 1982, donné à bail une maison à Mme Y..., pour 6 années à compter du 1er août 1984 ; que, le 22 janvier 1990, la bailleresse a délivré congé à la locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour le 31 juillet 1990, date d'expiration du bail ; que cette lettre ayant été renvoyée à la bailleresse avec la mention " non réclamée ", celle-ci a adressé à la locataire le 30 mars 1990 une nouvelle lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour l'informer du congé délivré le 22 janvier 1990, que Mme Y... a retirée le 2 avril 1990 ; que la locataire a assigné la bailleresse pour demander que le bail soit soumis aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948, que le congé soit déclaré nul et que le remboursement de travaux d'entretien et de remise en état des locaux loués soit ordonné ;

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de juger que la location n'est pas soumise aux dispositions générales de la loi de 1948, alors, selon le moyen, qu'en se bornant à affirmer qu'il ne ressortait pas du constat d'huissier de justice du 21 novembre 1989 que l'immeuble ait été affecté d'aucun défaut grave d'entretien ou qu'il n'ait pas été conforme aux autres exigences du décret du 6 mars 1987, en s'abstenant de préciser, comme elle y était expressément invitée, en quoi il serait conforme aux exigences de ce décret quant à l'étanchéité, aux ouvertures et ventilations et à l'installation électrique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 25 et 35 de la loi du 23 décembre 1986, ensemble l'article 77 de la loi du 22 juin 1982 ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le bail faisant suite à un bail consenti à un précédent locataire, au visa de l'article 3 quinquies, avait été valablement conclu en application de l'article 77 de la loi du 22 juin 1982 et retenu que le procès-verbal du 21 novembre 1989 établissant l'existence de fissures ne pouvait justifier le retour à la loi du 1er septembre 1948, dans la mesure où il avait été dressé 5 ans après la conclusion du bail et qu'il résultait, d'une part, d'un constat établi à l'occasion de la conclusion de cette convention que l'immeuble n'était affecté d'aucun défaut grave d'entretien et, d'autre part, d'un rapport de visite du bureau de recherches géologiques et minières, du 24 novembre 1989, que les fissures apparues sur le gros oeuvre dans le cours du bail étaient dues à des mouvements du sol, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, propres et adoptés, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande de remboursement des travaux qu'elle avait réalisés dans les lieux loués au lieu et place de la bailleresse, alors, selon le moyen, qu'en déduisant de la seule constatation que Béatrice Y... ne prouvait pas avoir protesté contre l'état des lieux ni avoir, par la suite, enjoint Hélène X... de réaliser les travaux d'entretien lui incombant sans rechercher si ces travaux relevaient de l'obligation continue d'entretien et de surveillance incombant à la bailleresse en vertu de l'article 1719 du Code civil, sans qu'une mise en demeure soit nécessaire, ni si cette dernière n'avait pas donné son accord tacite à la réalisation des travaux par la locataire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1144 et 1719 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que des travaux avaient été exécutés par le locataire sans que la bailleresse en ait été informée et sans qu'elle les ait autorisés, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 669, alinéa 3, du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que la date de réception d'une notification faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des Postes lors de la remise de la lettre à son destinataire ;

Attendu que pour déclarer valable, au regard du délai de préavis de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, le congé notifié le 22 janvier 1990 pour le 31 juillet 1990 à la locataire, l'arrêt retient que lorsque la lettre, bien que présentée, n'a pas été remise en main propre et que l'avis de réception n'a pas été signé, la notification n'en est pas moins valable comme l'est une signification faite à domicile ou par délivrance de l'acte en mairie et vaut réception, sauf s'il est avéré que le locataire n'a pas été recherché sérieusement ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses propres constatations que la lettre recommandée n'avait pas été remise à sa destinataire absente mais avait été renvoyée à l'expéditeur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré le congé valable, l'arrêt rendu le 9 décembre 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen.