Cass. 3e civ., 28 septembre 2011, n° 10-28.559

Sur le moyen unique :

Vu les articles 13 a) et 15- I de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que les dispositions de l'article 11 et de l'article 15 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés ; que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 octobre 2010), que la société civile immobilière du Rocher (la SCI), propriétaire d'un appartement et d'un studio les a successivement donnés à bail aux époux X... en 1998 et en l'an 2000 ; que courant 2001, M. François Y... (M. Y...) a acquis l'ensemble des parts sociales de la SCI ; que par acte du 29 mars 2004, il a cédé une des cinq mille parts sociales à son frère Bernard Y... ; que le 10 mars 2008, la SCI a signifié aux locataires deux congés pour reprise pour habiter au profit de M. Y..., son associé-gérant ; que les époux X... ont assigné la bailleresse aux fins de faire déclarer nuls ces congés ;

Attendu que pour accueillir cette demande l'arrêt retient que les congés visant une reprise pour habiter au bénéfice de M. Y... apparaissent réguliers en la forme, dès lors qu'il était mentionné que M. Y... était associé, que toutefois les conditions de la cession, le 29 mars 2004, révèlent l'intention réelle de la SCI, que si la fraude ne se présume pas, en revanche, en l'absence de toute motivation quant à la cession d'une seule part, autre que celle de remplir artificiellement les exigences de l'article 13 a) de la loi du 6 juillet 1989, témoigne d'une seule finalité de la SCI et de M. Y..., professionnels de l'immobilier, qui est celle de déloger les locataires et non de constituer une société civile familiale au sens légal, que les congés délivrés grâce à une cession réalisée dans les conditions précitées en méconnaissance des dispositions de l'alinéa 3 de l'article 1134 du code civil, doivent être annulés ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté qu'à la date de délivrance des congés, les parts de la SCI étaient exclusivement détenues par deux frères, la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser une fraude affectant ces congés et justifiant leur annulation, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE et ANNULE en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 octobre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles.