Cass. 3e civ., 5 février 2013, n° 11-28.829

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 octobre 2011), que la société ITN, propriétaire de locaux à usage commercial et d'habitation a délivré congé à Mme X..., locataire, à compter du 30 novembre 2005 avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné ; que la bailleresse a assigné la locataire à fixation du loyer du bail renouvelé ;

Attendu que Mme X...fait grief à l'arrêt, de fixer un loyer déplafonné, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en vertu des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145 du code de commerce, la modification notable des caractéristiques propres au local doit s'entendre d'une altération substantielle des propriétés physiques des lieux loués ; que cela doit être distingué de la modification notable de la destination des lieux, laquelle a trait à l'activité commerciale ; qu'en se fondant sur l'adjonction prétendue d'une activité de vente à emporter non prévue au bail pour caractériser une modification notable des caractéristiques des locaux, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants, violant ainsi les textes précités ;

2°/ que si la modification de la destination des lieux peut être caractérisée par l'adjonction d'une nouvelle activité, c'est à la condition qu'il ne s'agisse pas d'une activité incluse dans celles mentionnées au bail ; qu'il en résulte qu'en ne recherchant pas, comme l'y invitaient les conclusions de l'exposante, si l'activité de dégustation sur place n'était pas incluse dans la destination des lieux, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-34, L. 145-33 et R. 145-5 du code de commerce ;

3°/ que pour caractériser une modification notable de la destination des lieux, il ne suffit pas de constater que les lieux ont été modifiés de façon à permettre l'exercice de cette activité ; qu'au contraire, il appartient au bailleur, en vertu de l'article 9 du code de procédure civile, de rapporter la preuve de l'exercice effectif de la nouvelle activité ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article précité, ensemble, les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'aménagement de l'arrière-boutique par suppression de la cuisine et de la salle à manger précédemment à usage privatif, l'installation d'une vitrine réfrigérée, d'une ouverture vitrée coulissante en façade, d'une tablette en verre pour la consommation extérieure, et, dans la boutique, de tablettes et chaises invitant à la consommation sur place, constituaient une modification des caractéristiques propres du local et que l'activité de dégustation sur place des produits à la vente, non prévue dans la destination contractuelle initiale de " boulangerie, pâtisserie, confiserie, glaces, produits cuisinés, comestibles " caractérisait une modification de la destination des lieux, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu en déduire que ces modifications, qu'elle a souverainement qualifiées de notables, justifiaient le déplafonnement du prix du bail renouvelé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi