CA Versailles, 12e ch., 26 juin 2018, n° 17/00354

Par acte du 26 juin 1997, la SCI du [...], aux droits de laquelle se trouve la SCI Rebec, a consenti à la société San Paolo un bail commercial portant sur des locaux à usage de restauration italienne, situés à [...].

Par acte du 30 juin 2003, ce bail a été renouvelé moyennant paiement d'un loyer annuel de 22.257,56 euros, HT et HC.

Par acte du 15 novembre 2005, la SCI Rebec a fait délivrer à la locataire un congé pour reconstruction, à effet du 30 juin 2006, sans offre de renouvellement, mais offre de paiement d'une indemnité d'éviction.

Par actes des 29 octobre et 18 novembre 2008, la SCI Rebec a fait assigner la société San Paolo afin de voir constater qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 1° juillet 2008 et qu'elle doit restituer les lieux.

Par acte du 30 juin 2009, la société San Paolo a fait assigner son avocat en la personne de Maître B. pour voir constater sa responsabilité dans le litige l'opposant à son bailleur, et obtenir paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts.

Les deux procédures ont été jointes.

Maître G., mandataire judiciaire désigné dans la procédure de redressement judiciaire de Me B. est intervenu à la procédure. La société San Paolo a en outre fait assigner la société AON Assurances, en sa qualité d'assureur de Me B..

Par jugement du 28 avril 2014, le tribunal de grande instance de Pontoise a, pour l'essentiel :

- débouté la société Rebec de sa demande tendant à voir juger que la société San Paolo est occupante sans droit ni titre depuis le 1° juillet 2008,

- dit que le congé délivré le 15 novembre 2005 était régulier,

- dit que la société Rebec était débitrice d'une indemnité d'éviction,

- dit que la société San Paolo était débitrice d'une indemnité d'occupation pendant la durée de maintien dans les lieux,

- avant dire droit sur la fixation de ces deux indemnités, ordonné une mesure d'expertise.

L'expert a déposé son rapport le 25 juin 2015.

Par arrêt du 26 janvier 2016, la cour d'appel a confirmé en toutes ses dispositions le jugement du 28 avril 2014.

Par acte du 19 février 2016, la SCI Rebec a exercé son droit de repentir, offrant le renouvellement du bail moyennant paiement d'un loyer annuel de 72.210 euros HT et HC.

Par jugement du 19 décembre 2016, le tribunal de grande instance de Pontoise a :

- constaté que la SCI Rebec avait exercé son droit de repentir,

- constaté le renouvellement du bail au 19 février 2016,

- condamné la société San Paolo à verser à la société Rebec la somme de 139.069 euros au titre du complément d'indemnité d'occupation due au 31 décembre 2015,

- dit que la société San Paolo devra verser à la SCI Rebec la différence entre l'indemnité facturée et celle à facturer sur la base annuelle de 38.400 euros HT et HC pour la période du 1° janvier 2016 au 18 février 2016,

- dit que les sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation porteraient intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

- rejeté la demande de fixation du loyer renouvelé à la somme de 60.200 euros,

- condamné la SCI Rebec au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens comprenant les frais d'expertise.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 11 janvier 2017 par la société San Paolo.

Vu l'ordonnance du 4 mai 2017 constatant le désistement partiel de la société San Paolo à l'encontre de Maître B., de Maître G. et de la société AON Assurance.

Vu les dernières écritures signifiées le 23 juin 2017 par lesquelles la société San Paolo demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- Condamné la société San Paolo à verser à la société Rebec la somme de 139.069 euros au titre de complément d'indemnité d'occupation due au 31 décembre 2015.

- Dit que la société San Paolo devra verser à la société Rebec la différence.

- Dit que l'ensemble des sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

- débouter la société Rebec de toutes ses demandes,

En conséquence,

- dire que la demande relative à l'indemnité d'éviction est sans objet,

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation pour la période du 5 mars 2009 au 18 février 2016 au montant du loyer au 5 mars 2009, soit 22.258 euros par an.

Subsidiairement,

- dire que l'augmentation du montant de l'indemnité d'occupation annuel ne peut être supérieur à 10% du montant du loyer initial fixé à la somme de 22.258 euros par an, soit 2.226 euros/an et que, conformément aux dispositions du bail, cette augmentation ne peut être que triennale à compter de juillet 2009 jusqu'au 18 février 2016.

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

- condamner la société Rebec à verser la société San Paolo la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures signifiées le 4 avril 2018 au terme desquelles la SCI Rebec demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal en ce qu'il a :

- constaté que la société Rebec a exercé son droit de repentir,

- constaté le renouvellement du bail à la date du 19 février 2016,

- dit que l'ensemble des sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement

- rejeté de la demande de dommages-intérêts formée par la société San Paolo Infirmer le jugement rendu pour le surplus,

Et statuant à nouveau :

- Homologuer le rapport d'expertise en ce qu'il a déterminé le montant de l'indemnité d'occupation dû par la société San Paolo,

- Dire qu'au regard des circonstances, aucun abattement de précarité n'a vocation à être appliqué sur la valeur locative,

- Subsidiairement, faire application d'un abattement de précarité de 10% tel qu'appliqué par l'Expert,

En conséquence,

- Dire que déduction faite des acomptes, la société San Paolo est redevable envers la société Rebec de la somme de 283 283 euros HT et HC, cette somme correspondant à la différence entre le montant de l'indemnité d'occupation réglé et celle à régler pour la période du 30 juin 2006 au 18 février 2016 inclus avec intérêt au taux légal à compter du prononcé du jugement,

- Condamner la société San Paolo à verser ce montant à la société Rebec,

- Pour l'hypothèse où des versements seraient intervenus, les déduire du solde restant dû,

Sur le loyer du bail renouvelé,

- Dire qu'il existe une cause de déplafonnement du loyer,

- Fixer le loyer du bail en renouvellement au 19 février 2016 à la somme annuelle de 60.200 euros HT et HC à indexer sur l'indice INSEE du coût de la construction, toutes autres clauses, charges et conditions du bail d'origine demeurant inchangées,

- Condamner la société San Paolo à verser à la société Rebec la différence entre le loyer facturé et le loyer à facturer depuis le 19 février 2016 et renvoyer les parties à faire les comptes entre elles,

- Subsidiairement, fixer le loyer du bail renouvelé en fonction de la variation des indices au 19 février 2016 à la somme de 33 453 euros HT et HC,

En toutes hypothèses,

- Dire que le montant de 139 069 euros dû au titre du complément d'indemnité d'occupation au 31 décembre 2015 entre dans le champ d'application de la TVA, et que la condamnation prononcée doit s'entendre HT,

- Condamner la société San Paolo à verser à la société Rebec la TVA due sur les versements de 6 067,81 euros qu'elle a opérés entre les mois de décembre 2017 et mars 2018,

- Condamner la société San Paolo à régler les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer facturé et celui à facturer depuis le 19 février 2016 sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil et ce avec capitalisation dans les conditions de l'article 1231-7 du code civil,

- Débouter la société San Paolo de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- Condamner la société San Paolo à verser à la société Rebec une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux entiers dépens de la procédure d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du CPC.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 - Sur l'indemnité d'occupation due par le locataire

Il résulte de l'article L.145-28 du code de commerce qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Il résulte en outre de l'article L.145-33 du même code que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Il résulte de ces dispositions que l'indemnité d'occupation due entre la date du bail expiré et la date du paiement de l'indemnité d'éviction (ou en l'espèce, la date de l'exercice du droit de repentir) correspond à la valeur locative des locaux.

L'expert désigné par le tribunal de Pontoise a calculé l'indemnité d'occupation par référence aux conditions locatives de 7 locaux situés à Enghien, parmi lesquels figurent 3 locaux à destination d'une activité de restauration. Comme l'a relevé le premier juge, l'expert a retenu une fourchette de 310 euros à 400 euros du m2 brut, ce qui l'a conduit à retenir une valeur locative au m2 pondéré de 500 euros, soit une valeur locative annuelle de 60.200 euros, à laquelle il a appliqué un coefficient de précarité de 10%, soit une indemnité d'occupation de 54.180 euros HT et HC par an.

Le premier juge a estimé, au regard d'autres références locatives, que la valeur retenue par l'expert apparaissait élevée, de sorte qu'il a finalement retenu une valeur de 400 euros du m2 pondéré, soit une valeur locative annuelle de 48.100 euros à laquelle il a appliqué un coefficient de précarité de 20%, soit une indemnité de 38.400 euros HT et HC par an.

La société San Paolo conclut à l'infirmation du jugement, sollicitant à titre principal le plafonnement du loyer, et à titre subsidiaire, d'une part le lissage de l'augmentation qui ne peut être supérieure, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente, d'autre part la fixation de la date d'effet du congé au 5 mars 2009, et non pas au 30 juin 2006, de sorte que l'indemnité n'est due qu'à compter de la première date.

La société Rebec demande l'application de la valeur locative retenue par l'expert, à savoir la somme de 60.200 euros, et subsidiairement celle de 54.180 euros après application d'un abattement de précarité de 10%. Elle s'oppose aux demandes subsidiaires relatives au lissage de l'augmentation et au point de départ de l'indemnité d'occupation.

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S'agissant du point de départ de l'indemnité d'occupation, celle-ci court - en application des dispositions précitées - à compter du 30 juin 2006, date d'expiration du bail renouvelé.

S'agissant de la demande de lissage, il convient de noter que celui-ci ne s'opère, aux termes de l'article L.145-34 du code de commerce, qu'en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, de sorte que ces dispositions ne sont pas applicables.

S'agissant de la valeur locative retenue par l'expert et par le premier juge, ce dernier a finalement retenu 4 références principales, dont trois assez proches avec des valeurs locatives respectives de 400 euros, 400 euros et 450 euros du m2 brut, la dernière avec une valeur moindre de 310 euros du m2 pondéré.

Pour tenir compte de la différence de valeur entre une surface brute et une surface pondérée, il apparaît plus pertinent de retenir une valeur locative de 450 euros du m2 pondéré pour le local concerné, de sorte que le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Il convient dès lors de fixer la valeur locative annuelle à la somme de : 120,35 m2P x 450 euros = 54.157,50 euros.

Compte tenu de la situation nécessairement précaire du locataire qui n'avait plus droit à un maintien durable dans les lieux, il convient de faire application d'un abattement de 10% sur le montant de cette valeur locative, qui sera dès lors fixée à la somme de 48.742,50 euros HT et HC par an à la date du dépôt du rapport de l'expert en juin 2015. Compte tenu de l'évolution du coût de la construction retenue par l'expert, qui n'est pas discutée par les parties, l'indemnité d'occupation sera fixée de la manière suivante :

2006 (6 mois)

21 034 euros

2007

44 104 euros

2008

45 570 euros

2009

45 091 euros

2010

45 869 euros

2011

49 011 euros

2012

49 041 euros

2013

48 323 euros

2014

48 622 euros

2015

48 742 euros

total

445.407 euros

Compte tenu des règlements déjà effectués par la société San Paolo durant cette même période à hauteur de la somme de 211.447 euros, celle-ci reste devoir la somme complémentaire de 233.960 euros HT au titre de l'indemnité d'occupation due au 31 décembre 2015.

Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point, la société San Paolo étant condamnée à régler la somme de 233.960 euros HT, outre la différence entre l'indemnité facturée et celle à facturer, sur la base annuelle de 48.742 euros pour la période du 1° janvier 2016 au 18 février 2016.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement du 19 décembre 2016.

La société Rebec forme également une demande de condamnation de la société San Paolo au paiement de la TVA sur les échéances d'un montant de 6.067,81 euros par lesquelles elle a été autorisée à se libérer de sa dette par le juge de l'exécution (sur la créance initiale d'un montant de 139.069 euros prononcée par le premier juge). Force est toutefois de constater que le décompte opéré par le juge de l'exécution comprend, outre les indemnités d'occupation calculées hors taxe pour 139.069 euros, des frais de procédure incluant la TVA, de sorte qu'il n'est pas possible d'appliquer à nouveau une TVA sur le montant des échéances, les parties devant dès lors effectuer elles-mêmes le compte des sommes dues. La demande à ce titre sera donc rejetée.

2 - Sur le loyer du bail renouvelé

Il résulte de l'article L.145-34 du code de commerce qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 ( à savoir : les caractéristiques du local considéré ; la destination des lieux ; les obligations respectives des parties ; Les facteurs locaux de commercialité), le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques.

Il résulte en outre de l'article R.145-6 du même code que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

En l'espèce, le premier juge a rejeté la demande de déplafonnement formée par le bailleur au motif que la société Rebec ne justifiait ni n'alléguait aucun fait constitutif d'un motif de déplafonnement.

Il est constant que, pour être retenue, la modification doit être intervenue au cours du bail échu, en ce compris la période de maintien dans les lieux, de sorte que la modification doit en l'espèce s'apprécier entre le 30 juin 2003 et le 19 février 2016.

En l'espèce, le bailleur affirme que le quartier dans lequel est implanté le commerce considéré a bénéficié d'un programme de rénovation mis en place par la mairie. Il ajoute avoir procédé à des travaux de démolition et de reconstruction d'une partie de l'immeuble, ce qui aurait "amélioré considérablement" l'environnement et aurait permis une augmentation du chiffre d'affaires de la société San Paolo.

Le bailleur ne produit aucun justificatif du programme de rénovation allégué. S'il est exact que le bailleur a procédé à la démolition d'une partie de l'immeuble et à la reconstruction de 11 logements et d'une surface commerciale, cet unique événement portant sur la création de 11 logements n'a pas pu avoir un effet notable sur la commercialité du quartier, la seule augmentation du chiffre d'affaires, de l'ordre de 3% sur deux ans étant insuffisante à caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Enfin, le simple rappel par le bailleur des caractéristiques des locaux, de leur destination, et les affirmations sur l'existence de bons facteurs de commercialité ne permet pas de démontrer une quelconque modification notable de ces facteurs au cours du bail expiré.

Il convient en outre de rappeler qu'il n'appartient pas au juge de pallier la carence des parties dans l'administration de la preuve, de sorte que la demande subsidiaire de désignation d'un expert sera rejetée.

En l'absence de motif de déplafonnement, il convient de fixer le loyer du bail renouvelé en fonction de la variation des indices à la date de renouvellement, soit au 19 février 2016.

La société Rebec sollicite dès lors la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 33.543 euros HT et HC après application d'un indice de 1616,50 au 1° trimestre 2016 (par rapport au 1° trimestre 2000).

Le dernier renouvellement date du 30 juin 2003. Le montant du loyer étant alors de 22.257,56 euros, l'indice devant servir de basse à la révision étant celui du 4° trimestre 2002.

Le loyer du bail renouvelé doit ainsi être fixé au 19 février 2016 à la somme de :

- 22.257 euros x 1608 (dernier indice connu au 19 février 2016, à savoir 3° trimestre 2015) /1172 (4° trimestre 2002) = 30.536,91 euros.

Il convient donc d'ajouter au jugement déféré qui avait omis de statuer sur ce point et de dire que le montant du loyer renouvelé est fixé à 30.536 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 19 février 2016. La différence entre les loyers facturés et les loyers dûs pour cette période portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, avec capitalisation des intérêts.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Rebec au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles. Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a constaté le renouvellement du bail au 19 février 2016, et en ce qu'il a condamné la société Rebec au paiement des frais irrépétibles et des dépens,

Et statuant à nouveau,

Condamne la société San Paolo à payer à la société Rebec les sommes de:

- 233.960 euros HT au titre du complément d'indemnité d'occupation dû pour la période du 30 juin 2006 au 31 décembre 2015,

- pour la période du 1° janvier 2016 au 18 février 2016 : la différence entre l'indemnité facturée et celle à facturer, sur la base annuelle de 48.742 euros HT et HC,

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement du 19 décembre 2016,

Fixe à 30.536 euros par an, hors taxes et hors charges, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 19 février 2016,

Dit que la différence entre les loyers facturés et les loyers dûs pour cette période postérieure au 19 février 2016 portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, avec capitalisation des intérêts,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la société San Paolo aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.