Cass. 3e civ., 7 septembre 2022, n° 21-15.999

1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 28 mai 2019), par acte du 20 octobre 1989, la société civile immobilière Villeneuve-la-Garenne a donné à bail des locaux commerciaux à la société Erteco, aux droits de laquelle sont venues les sociétés Ed, Dia France, Erteco France et, désormais, Carrefour proximité France (la société Carrefour).

2. Par deux actes distincts du 18 juin 2003, la société Eurosic, aux droits de laquelle vient la société Natixis, a acquis les locaux donnés à bail et a consenti sur ceux-ci un crédit-bail immobilier à la société Secoia.

3. Après un premier renouvellement, le bail s'est poursuivi, à compter du 1er mai 2007, par tacite reconduction.

4. Par acte d'huissier de justice du 31 mars 2010, la société Erteco a signifié aux sociétés Secoia et Eurosic une demande de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2010.

5. La société Eurosic n'a pas donné suite à cette demande, tandis que, par acte du 4 juin 2010, la société Secoia a notifié au preneur un refus de renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction.

6. Par acte du 6 juillet 2012, la société Secoia a assigné la société Ed afin que celle-ci soit déclarée déchue de tout droit à renouvellement et au paiement d'une indemnité d'éviction et que son expulsion soit prononcée.

7. La société Erteco France a soulevé l'irrecevabilité des demandes et invoqué, subsidiairement, la nullité du refus de renouvellement en ce qu'il avait été délivré par la société Secoia, crédit-preneuse, et non par la bailleresse.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses deux premières branches

Enoncé du moyen

8. La société Carrefour fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes tendant à voir constater la nullité du refus de renouvellement et le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2010, alors :

« 1°/ qu'en estimant que la clause imposant un mandat spécial pour « toutes demandes de résiliation du bail, notifications de congés, fixation d'indemnité d'éviction, révisions de loyers » n'était pas applicable à un refus de renouvellement avec offre de payer une indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé le principe interdisant au juge de dénaturer les documents de la cause ;

2°/ que le congé donné par le bailleur et le refus de renouvellement qu'il oppose à la demande du preneur traduisent tous deux sa volonté de ne pas renouveler le bail et produisent les mêmes effets ; qu'en estimant que le refus de renouvellement du bail avec offre de payer une indemnité d'éviction n'était pas soumis à mandat spécial à défaut d'être expressément mentionné tandis qu'étaient pourtant visées les « notifications de congés » et « fixation d'indemnité d'éviction », la cour d'appel a violé les articles L. 145-9, L. 145-10 et L. 145-12 du code de commerce. »

Réponse de la Cour

9. La cour d'appel, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes du contrat de crédit-bail rendait nécessaire, a retenu qu'aux termes de la convention, la société Secoia disposait d'un mandat général de représentation du bailleur dans la gestion du bail commercial comportant une liste non exhaustive d'actes qu'elle pouvait accomplir à ce titre, seuls certains d'entre eux, limitativement énumérés et parmi lesquels n'était pas mentionné le refus de renouvellement de bail, exigeant un mandat spécial.

10. Elle a pu en déduire que le refus de renouvellement du bail n'exigeait pas du crédit-preneur un mandat spécial.

11. Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

12. La société Carrefour fait le même grief à l'arrêt, alors « que l'absence de qualité pour délivrer un refus de renouvellement avec offre de payer une indemnité d'éviction est une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte ; qu'en estimant que la circonstance que le mandataire du bailleur ait fait délivrer l'acte de refus de renouvellement non pas en cette qualité mais en son nom personnel caractérisait un simple vice de forme, pour refuser d'en prononcer la nullité en l'absence de grief, la cour d'appel a violé, par fausse application l'article 114 du code de procédure civile et, par refus d'application, l'article 117 du même code. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 117 du code de procédure civile :

13. Selon ce texte, le défaut de pouvoir d'une partie constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte et les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief.

14. En application de l'article L. 145-10 du code de commerce, dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extra-judiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

15. Il en résulte que, pour produire effet, tout refus de renouvellement doit émaner du bailleur ou de son mandataire, ès qualités.

16. Pour rejeter les demandes de la société Carrefour, l'arrêt retient que la délivrance du refus de renouvellement par la société Secoia, non pas en sa qualité de mandataire du bailleur mais en son nom propre, caractérise un simple vice de forme, de sorte que, par application de l'article 114 du code de procédure civile, en l'absence de tout grief invoqué, l'acte n'est pas nul.

17. En statuant ainsi, alors que le défaut de pouvoir de la société Secoia, qui agissait en son nom propre et non en qualité de mandataire du bailleur, constituait une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte sans que celui qui l'invoque ait à justifier d'un grief, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Portée et conséquence de la cassation

18. Tel que suggéré par le mémoire ampliatif, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.

19. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.

20. Après avis donné aux parties, conformément aux articles 1015 et 125 du code de procédure civile, la société Secoia, qui est partie à la procédure en son nom propre et non en sa qualité de mandataire du bailleur, n'a pas qualité à défendre contre les demandes reconventionnelles de la société Carrefour tendant au prononcé de la nullité de l'acte notifiant le refus de renouvellement et à voir dire et juger que le bail dont elle est titulaire s'est renouvelé le 1er avril 2010.

21. Celles-ci seront, par conséquent, déclarées irrecevables par application de l'article 32 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société Carrefour proximité France tendant au prononcé de la nullité de l'acte notifiant le refus de renouvellement et à voir dire et juger que le bail dont elle est titulaire s'est renouvelé le 1er avril 2010, l'arrêt rendu le 28 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi.