CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 21 septembre 2022, n° 19/21402

FAITS ET PROCÉDURE

Par cession du fonds de commerce en date du 1er mars 2012, la société SM Belleville est devenue titulaire d'un bail commercial en sa qualité de cessionnaire, portant sur des locaux situés [Adresse 2].

Par exploit du 8 décembre 2015, la société Pierrevenus a délivré congé à la société SM Belleville, lui offrant le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2016, moyennant un loyer annuel en principal de 145 000 € hors taxes. Par lettres des 1er et 16 février 2016, la société SM Belleville a accepté le principe du renouvellement mais elle a sollicité le maintien du loyer en cours, soit la somme de 126.863,44 €.

Par exploit du 26 octobre 2017, la société Pierrevenus a délivré à la société SM Belleville un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de lui payer la somme de 80 236,97 € au titre des loyers et charges impayés, terme d'octobre 2017 inclus.

Saisi par la société Pierrevenus, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a, par ordonnance du 15 mars 2018, notamment dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande du chef de l'acquisition de la clause résolutoire et celles en découlant, le locataire ne pouvant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée dans l'intérêt du seul bailleur, et condamné par provision la société SM Belleville à payer à la société Pierrevenus la somme de 119.893,65 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés au 1er janvier 2018. Le juge a relevé qu'à l'audience du 25 janvier 2018, la société Pierrevenus avait déclaré renoncer à ses demandes d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion et déclaré maintenir sa demande de condamnation provisionnelle actualisée à la somme de 120.238,34 euros alors que la société SM Belleville avait déclaré acquiescer à la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire et proposé de s'acquitter en quelques mensualités de sa dette locative diminuée du montant du dépôt de garantie, quittant les lieux le 5 mars 2018, ce qui avait été refusé par la société Pierrevenus, et que les débats avaient été rouverts à l'audience du 22 février 2018 au cours de laquelle la société Pierrevenus avait réitéré sa renonciation au bénéfice de la clause résolutoire et la société SM Belleville avait sollicité du juge des référés qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire au 26 novembre 2017.

Par exploit du 28 mai 2018, la société SM Belleville a fait assigner à comparaître la société Pierrevenus devant le tribunal de grande de instance de Paris aux fins d'acquisition de la clause résolutoire.

Par jugement du 24 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

- constaté l'acquisition au 26 novembre 2017 minuit, de la clause résolutoire du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2016 ;

- dit que la société SM Belleville est redevable envers la société Pierrevenus d'une indemnité d'occupation de 17 000 € mensuelle du 27 novembre 2017 au 5 mars 2018, date de restitution des locaux ;

- condamné la société Pierrevenus à payer à la société SM Belleville la somme de 51 156,30 € au titre des loyers et indemnités d'occupation trop versés ;

- rejeté la demande de la société Pierrevenus en paiement de dommages et intérêts ;

- condamné la société Pierrevenus aux dépens ;

- l'a condamnée à payer à la société SM Belleville une somme de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire ;

- rejeté toutes les autres demandes.

Par déclaration du 20 novembre 2019, la société Pierrevenus a interjeté appel du jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 février 2020, la société Pierrevenus, SCPI, appelante, demande à la Cour de :

Statuant sur l'appel interjeté à l'encontre d'un jugement rendu le 24/10/2019

- la recevoir en son appel déclaré bien fondé ;

- infirmer ce jugement dans toutes ses dispositions

Statuant à nouveau :

Vu les dispositions des article 1103 et 1231-1 du code civil

Vu les pièces versées au débat ;

- juger que la concluante était en droit de renoncer au bénéfice de la clause résolutoire nonobstant l'assignation délivrée et le placement effectué ;

- juger que la concluante a effectivement et de manière non équivoque renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire ;

En conséquence,

- condamner la société SM Belleville à lui payer la somme de 157.484,45 € au titre des loyers et charges et taxes arrêtés au 2e trimestre 2019, soit au 30 juin 2019, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 72.138,76 € et pour le surplus à compter de l'assignation du locataire ;

- condamner la société BM Belleville à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts pour ne pas exécuter son contrat de bonne foi ;

- condamner la société BM Belleville à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société BM Belleville aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 mai 2020, la société SM Belleville, intimée, demande à la Cour de :

Vu les dispositions de l'article 1134 ancien du code civil tel qu'applicable à l'espèce,

Vu l'état de la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées au débat,

À titre principal,

- débouter la société Pierrevenus de l'intégralité de ses demandes ;

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions en ce qu'il a :

- constaté l'acquisition, au 26 novembre 2017 minuit, de la clause résolutoire du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2016 entre la société Pierrevenus et la société SM Belleville ;

- dit que la société SM Belleville est redevable envers la société Pierrevenus d'une indemnité d'occupation de 17.000 euros mensuelle du 27 novembre 2017 au 05 mars 2018, date de restitution des locaux ;

- condamné la société Pierrevenus à payer à la société SM Belleville la somme de 51.156,30 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation trop versés ;

- rejeté la demande de la société Pierrevenus au paiement de dommages et intérêt;

- condamné la société Pierrevenus aux dépens ;

- condamné la société Pierrevenus au paiement de la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire,

Si par extraordinaire la Cour de Céans venait à réformer le jugement dont appel, elle ne pourra que :

- débouter la société Pierrevenus de sa demande de condamnation en ce qu'elle réclame le paiement de la somme 157.484,45 € au titre des loyers et charges et taxes arrêtés au 2e trimestre

2019, soit au 30 juin 2019, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 72.138,76 € et pour le surplus à compter de l'assignation du locataire;

- débouter la société Pierrevenus de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts pour mauvaise foi ;

En tout état de cause,

- condamner la société Pierrevenus à payer à la société Willy la somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Pierrevenus aux entiers dépens.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l'exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 avril 2022.

MOTIFS

La société Pierrevenus reproche au tribunal d'avoir retenu qu'elle ne pouvait plus renoncer au bénéfice de la clause résolutoire dès lors qu'elle avait délivré une assignation en acquisition de la clause résolutoire alors que la clause résolutoire étant stipulée au seul profit du bailleur, la locataire ne peut pas s'en prévaloir ; qu'elle n'a pas agi avec mauvaise foi mais elle a exercé un droit qui lui appartient expliquant qu'elle a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire comme habituellement dans tous les dossiers de loyers impayés, mais qu'elle y a renoncé, réitérant sa volonté devant le juge des référés, après avoir constaté que la société SM Belleville n'avait aucune difficulté financière. Elle ajoute la société SM Belleville lui a donné congé pour la fin de la période triennale, se considérant ainsi comme locataire ; qu'elle n'a pas repris possession de ses locaux le 5 mars 2018 contrairement à ce que mentionne le jugement et elle a fait procéder à un état des lieux contradictoire à l'issue de la fin de bail.

La société SM Belleville fait valoir que selon le principe de l'estoppel, le bailleur bénéficiaire d'une clause résolutoire ne peut pas adopter à l'égard du preneur plusieurs positions contradictoires quant à la fin du bail de nature à l'induire en erreur ; que si le bailleur peut valablement renoncer à se prévaloir de la clause résolutoire, il doit user de son droit de bonne foi. Elle soutient que l'assignation, placée au greffe des référés, caractérise la volonté non équivoque du bailleur de voir définitivement constater l'acquisition de la clause résolutoire aux fins de pouvoir procéder à des mesures d'exécution forcée et permettre la libération des locaux ; que les parties avaient convenu peu avant l'audience de laisser le juge des référés constater cette acquisition, de convenir d'une date de restitution amiable et du règlement des loyers jusqu'à cette restitution ; qu'elle a entrepris de faire le nécessaire pour organiser la restitution des lieux au 5 mars 2015 ; que le jour de l'audience devant le juge des référés, elle a acquiescé à la résiliation; qu'elle a quitté les locaux le 5 mars 2018 en laissant les clés à disposition du bailleur ; que le bailleur a fait preuve de mauvaise foi en renonçant à l'acquisition de la clause à l'audience.

Selon l'article 1134 devenu 1103 du code civil, lorsqu'une clause résolutoire est stipulée dans l'intérêt du bailleur, celui-ci peut, même après la délivrance d'un commandement visant la clause résolutoire, choisir de ne pas s'en prévaloir et renoncer à son exercice, à moins qu'il ne manifeste une volonté non équivoque de se prévaloir de manière irrévocable de cette clause. Le bailleur doit, s'il use de son droit de ne pas se prévaloir de la clause résolutoire, ne pas manquer pas à l'exigence de bonne foi s'imposant dans l'exécution d'un contrat.

En l'espèce, les parties étaient liées par un bail renouvelé à compter du 1er juillet 2016 suite à la délivrance par la société Pierrevenus d'un congé avec offre de renouvellement à effet au 30 juin 2016, la société SM Belleville ayant expressément consenti au principe du renouvellement. Le bail prévoit le paiement d'un loyer par trimestre d'avance, et, par référence sur ce point à l'article 10 du bail initial du 30 juin 1998, une clause résolutoire selon laquelle, à défaut de paiement par le preneur d'une échéance de loyer à son terme exact, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, et, après un commandement resté infructueux dans le délai d'un mois, le bailleur pourra signifier au preneur la résiliation de plein droit du bail. Cette clause résolutoire est ainsi stipulée dans l'intérêt du seul bailleur.

La société SM Belleville n'ayant pas réglé ses loyers des 3e et 4e trimestres 2017, la société Pierrevenus lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 80 236,97 euros par acte extrajudiciaire du 26 octobre 2017, lequel indique que, passé le délai d'un mois, si le preneur n'a pas acquitté les causes du commandement, le bailleur entend se prévaloir, si bon lui semble, de la clause résolutoire insérée au bail.

La clause résolutoire précitée, stipulée en faveur du seul bailleur tel que rappelé expressément par le commandement de payer du 26 octobre 2017, ouvre par conséquent au bailleur la faculté de solliciter du juge, soit la mise en oeuvre de la clause, soit de renoncer à sa mise en oeuvre aux fins voir le bail se poursuivre. Cette option entre poursuivre l'exécution du contrat ou sa résolution existe tant qu'il n'a pas été statué sur sa demande par une décision passée en force de chose jugée.

Au regard de ces éléments, contrairement à ce que le jugement a retenu, l'acte extrajudiciaire du 20 décembre 2017 par laquelle la société Pierrevenus a fait assigner la société SM Belleville à comparaître à l'audience du 25 janvier 2018 du juge des référés aux fins essentielles de voir juger acquise la clause résolutoire insérée au bail suite à la délivrance du commandement du 26 octobre 2017 resté infructueux dans le délai d'un mois, ne vaut pas renonciation définitive de sa part à l'acquisition de la clause résolutoire, ce d'autant que dans le cadre de la présente instance au fond, elle a également réitéré sa volonté de renoncer au bénéfice de la clause résolutoire et qu'il n'avait, à la date de sa renonciation formée pour la première fois le 25 janvier 2018, pas été statué sur sa demande initiale.

S'agissant du principe de l'estoppel invoqué par la société SM Belleville et du principe de bonne foi, il ne saurait être reproché à la société Pierrevenus d'avoir opté pour la poursuite du bail en renonçant à se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire lors de l'audience s'étant tenue devant le juge des référés le 25 janvier 2018, alors que les pièces produites par la société SM Belleville sont insuffisantes à établir qu'un accord serait intervenu entre les parties avant l'audience sur l'acquisition de la clause résolutoire et sur une restitution des locaux et que la société SM Belleville aurait informé avant l'audience du 25 janvier 2018 la société Pierrevenus de son acquiescement à la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire.

En outre si la société SM Belleville avait pris des dispositions pour pouvoir quitter les lieux le 5 mars 2018, aucun élément ne vient démontrer que la société Pierrevenus en aurait été informée avant l'audience. Enfin, il n'est pas rapporté la preuve par la société SM Belleville que son départ des lieux le 5 mars 2018 serait intervenu avec l'accord de la société Pierrevenus, ni que celle-ci aurait accepté la restitution des clés à cette date, ce alors qu'elle avait expressément renoncé le 25 janvier 2018 au bénéfice de la clause résolutoire, renonciation réitérée lors de l'audience du 22 février 2018 et qu'elle conteste avoir repris possession des locaux le 5 mars 2018.

Par conséquent, la société Pierrevenus ayant valablement renoncé à l'acquisition de la clause résolutoire le 25 janvier 2018, renonciation réitérée lors de l'audience du 22 février 2018 ainsi que dans l'instance au fond, le jugement entrepris qui a constaté l'acquisition au 26 novembre 2017 minuit, de la clause résolutoire du bail et condamné la société SM Belleville à une indemnité d'occupation à compter du 27 novembre 2017 sera infirmé.

Dans ses conditions le bail s'est poursuivi jusqu'au 30 juin 2019, date de la fin du bail par l'effet du congé délivré le 14 décembre 2018 par la société SM Belleville pour la fin de la période triennale.

Sur les comptes entre les parties

Le bail ayant pris fin le 30 juin 2019, la société SM Belleville est redevable des loyers et des charges jusqu'au 2e trimestre 2019 inclus.

La société Pierrevenus produit un décompte édité le 11 juillet 2019 mentionnant une somme restant due d'un montant de 157 484,45 euros au titre des loyers, charges et taxes impayées arrêtés au 2e trimestre 2019 inclus.

La société SM Belleville sollicite la déduction des sommes suivantes:

- 32 535,58 euros correspondant au dépôt de garantie non restitué par le bailleur,

- 16 221,41 euros au titre de la régularisation des charges 2015

- 2 046, 05 euros correspondant à un différentiel en sa faveur.

S'agissant de la déduction du dépôt de garantie, le bailleur, qui a fait procéder à l'établissement d'un état des lieux de sortie contradictoirement entre les parties le 29 juin 2019, ne prétend pas que les locaux auraient été restitués en mauvais état ni ne sollicite la conservation du dépôt de garantie.

Par conséquent, il convient de déduire la somme de 32 535,58 euros correspondant au dépôt de garantie.

S'agissant de la régularisation des charges 2015 à hauteur de 16 221,41 euros qui est contestée par la société SM Belleville en cause d'appel, il n'a pas été versé aux débats par la société Pierrevenus de justificatif du montant ainsi régularisé ce alors qu'aucune régularisation de charges pour un montant aussi élevé n'apparaît sur le décompte au titre des autres années. Cette somme sera donc écartée.

S'agissant de la somme de 2 046, 05 euros, il ressort du décompte du bailleur que celui-ci a reçu la somme de 107 390,49 euros le 14 septembre 2018, la société SM Belleville qui prétend que la somme qui a été versée par sa banque, suite une saisie attribution, était en réalité de 123 192,18 euros et demande par conséquent de déduire le différentiel, soit la somme de 2046,05 euros, ne rapporte pas la preuve du montant erroné de la somme figurant sur le décompte du bailleur.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la somme restant due par la société SM Belleville au titre des loyers, charges et taxes arrêtés au 2e trimestre 2019 inclus est de 108 727,46 euros ( 157 484,45 euros -32 535,58 euros -16 221,41 euros) que devra payer la société SM Belleville, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 72 138,76 euros et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Pierrevenus

La société Pierrevenus ne rapporte ni la preuve d'un comportement fautif du preneur qui justifierait l'allocation de dommages et intérêts ni celle d'un préjudice en découlant alors que c'est elle qui a opté pour la renonciation à l'acquisition de la clause résolutoire et pour la poursuite du bail nonobstant l'absence de règlements des loyers. Par conséquent le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté, quoique pour un autre motif, la société Pierrevenus de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Le jugement étant infirmé au principal, il le sera également sur les condamnations de la société Pierrevenus à régler une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il est équitable de condamner la société SM Belleville à payer à la société Pierrevenus la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et celle-ci succombant, elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire

Infirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la société Pierrevenus de sa demande de dommages et intérêts;

Le confirme de ce seul chef ;

Statuant à nouveau et y ajoutant

Condamne la société SM Belleville à payer à la société Pierrevenus la somme de 108 727,46 euros au titre des loyers et charges et taxes arrêtés au 2e trimestre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 72 138,76 euros et pour le surplus à compter de la présente décision ;

Condamne la société SM Belleville à payer à la société Pierrevenus de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société SM Belleville aux dépens de première instance et d'appel.