Cass. 3e civ., 11 mai 1995, n° 93-18.317

Attendu que l'infraction commise par le preneur, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation soit de la cessation de l'exploitation du fonds, ne pourra être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ;

Attendu que, pour déclarer valable la mise en demeure délivrée le 23 décembre 1988 par les consorts Y... à la Société Française des Grands Comptoirs Modernes (SFGCM), locataires de deux immeubles à usage commercial et d'habitation ainsi que le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction délivré le 27 décembre 1988, l'arrêt attaqué (Paris, 25 juin 1993) retient, d'une part, que malgré les termes généraux de la mise en demeure, la société preneuse ne pouvait ignorer l'étendue des manquements qui lui étaient reprochés puisqu'elle faisait suite à un constat d'huissier de justice du 2 août 1988, auquel se référait une assignation du 28 septembre 1988 et, d'autre part, que l'impossibilité matérielle de réaliser en un mois les travaux requis au titre du bail, permettait de passer outre à ce mois, suivant la mise en demeure et de délivrer, dès le 27 décembre 1988, avant son expiration, un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la mise en demeure ne donnait aucune précision quant aux manquements invoqués tout en constatant que le locataire était dans l'impossibilité matérielle de réaliser les travaux dans le mois de la mise en demeure, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen :

Vu l'article 1731 du Code civil ;

Attendu que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire ;

Attendu que, pour condamner la société SFGCM à payer aux consorts Y... le coût des travaux de réfection des immeubles loués, l'arrêt retient qu'aucun constat contradictoire n'a été dressé sur l'état des lieux, aussi bien lors de la prise de possession, en 1934, que lors des divers baux successifs, que la société locataire n'a pas fait usage des lieux en bon père de famille au sens de l'article 1728 du Code civil, et que le défaut d'entretien et de réparation avait entraîné une dégradation générale des bâtiments ;

Qu'en statuant ainsi, sans préciser si les dégradations et défauts d'entretien étaient postérieurs à la prise d'effet du nouveau bail en 1985, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 juin 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles.