CA Lyon, 8e ch., 20 septembre 2023, n° 22/07633
LYON
Arrêt
Autre
N° RG 22/07633 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OTT6
Décision du Tribunal de Grande Instance de Bourg-en-Bresse en référé
du 18 octobre 2022
RG : 22/00362
[Z]
C/
[Y]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 20 Septembre 2023
APPELANT :
M. [R] [Z]
né le 22 Mai 1965 à [Localité 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Bertrand GENAUDY, avocat au barreau D'AIN
INTIMÉ :
M. [N] [Y]
né le 22 Décembre 1995 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représenté par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 20 Juin 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Juin 2023
Date de mise à disposition : 20 Septembre 2023
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Karen STELLA, conseiller
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
Exposé du litige
Par acte notarié du 20 mai 2022, [R] [Z] a vendu à [N] [Y] un tènement de bâtiments à usage d'habitation et dépendances, ainsi qu'un ancien local à usage d'épicerie dit « Epicerie Dray », avec terrain d'agrément attenant, situés au sein de la commune de [Localité 5], dans le département de l'Ain.
Conformément au compromis, signé préalablement entre les parties le 14 mars 2022, le bien vendu, le jour de la vente, devait être libre de toute location, habitation ou occupation et encombrements quelconques.
Les lieux n'étant pas libérés le jour de la réitération de l'acte authentique, les parties ont convenu que les lieux seraient débarrassés par le vendeur au plus tard le 15 juin 2022 et qu'il serait séquestré entre les mains du notaire la somme de 10 000 € prélevés sur le prix de vente du bien, cette somme ayant vocation à revenir à l'acheteur au cas où le vendeur n'exécuterait pas son engagement.
Aux motifs qu'au 15 juin 2022, le vendeur n'avait pas rempli son obligation, [N] [Y] a sollicité du notaire la libération du séquestre et [R] [Z] s'y est opposé.
C'est dans ces circonstances que, par exploit du 18 juillet 2022, [N] [Y] a assigné [R] [Z] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bourg en Bresse aux fins, notamment, de voir ordonner à son profit la libération du séquestre, voir condamner [R] [Z] à lui payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation en réparation de son préjudice de jouissance ainsi qu'une indemnité au titre de son préjudice lié à la perte de revenus locatifs, et a sollicité, subsidiairement, le renvoi de l'affaire devant le juge du fond, en application de l'article 837 alinéa 1 du Code de procédure civile.
Par ordonnance du 18 octobre 2022, le Juge des référés a :
Ordonné que la somme de 10 000 € séquestrée entre les mains de Maître [O] [B], Notaire à [Localité 6], soit rendue à [N] [Y],
Condamné [R] [Z] à payer à [N] [Y] la somme de 1 500 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Débouté les parties de toutes leurs autres demandes,
Condamné [R] [Z] aux dépens.
Le Juge des référés a retenu :
qu'il est constant que [R] [Z] n'a pas exécuté l'obligation stipulée à l'acte notarié ;
qu'il est incontestable que les parties ont voulu que l'acquéreur perçoive la somme de 10 000 € si les meubles encombrants les lieux vendus n'étaient pas débarrassés par le vendeur au 15 juin 2022 ;
que c'est donc sans motif légitime que [R] [Z] s'oppose à la libération au profit de [N] [Y] des fonds séquestrés, l'inexécution de son obligation n'étant pas sérieusement contestable ;
que les demandes d'indemnisation provisionnelles de [N] [Y] se heurtent en l'état, dans leur principe et dans leur quantum à une contestation sérieuse que seul le juge du fond peut trancher ;
qu'aucune urgence ne justifie de renvoyer l'affaire au fond en application de l'article 837 alinéa 1 du Code de procédure civile.
Par acte régularisé par RPVA le 17 novembre 2022, [R] [Z] a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif de l'ordonnance du 18 octobre 2022.
Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 16 décembre 2022, [R] [Z] demande à la Cour de :
Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,
A titre principal, et in limine litis :
Infirmer l'ordonnance de référé du 18 octobre 2022 en ce que le juge des référés s'est déclaré compétent pour trancher le litige ;
Juger que la clause relative au séquestre est sujette à interprétation ;
Juger ainsi l'existence d'une contestation sérieuse.
En conséquence,
Juger que le Juge des référés est incompétent pour statuer sur les demandes formulées par [N] [Y] ;
Débouter [N] [Y] de l'ensemble de ses demandes.
A titre subsidiaire et au fond :
Si par extraordinaire la Cour jugeait que le Juge des référés était compétent pour statuer sur les demandes de [N] [Y] :
Déduire de la somme séquestrée et remise à [N] [Y] les frais d'huissier engagés par ce dernier.
En toute hypothèse,
Condamner [N] [Y] à lui payer une somme de 3 000 € à titre d'indemnité judiciaire sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner [N] [Y] aux entiers dépens d'instance.
L'appelant expose :
que dès le 16 juin 2022, [N] [Y] a installé un cadenas sur le portail d'accès et qu'il était donc impossible de débarrasser les lieux ;
que le bien litigieux a en définitive été totalement vidé le 22 juillet 2022 au soir et l'intégralité des clés remises à [N] [Y] dès le lendemain.
Il soutient en premier lieu que le juge des référés était incompétent, aux motifs :
qu'il est nécessaire d'interpréter la clause susvisée pour trancher la demande de libération du séquestre ;
que lorsqu'il est nécessaire d'interpréter une clause ambiguë se rapportant à l'existence de l'obligation invoquée, le juge des référés tranche une contestation sérieuse alors qu'il n'en a pas le pouvoir ;
qu'ainsi, le juge des référés devait se déclarer incompétent à raison de l'existence incontestable d'une contestation sérieuse.
A titre subsidiaire, il fait valoir :
que [N] [Y] ayant déboursé la somme de 540 € en frais de constat d'huissier, de sommation et de dénonciation de procès-verbal de constat, seuls ces frais doivent être déduits de la somme séquestrée puisqu'ils constituent « les indemnités qui lui seront dues » en vertu des dispositions de la clause litigieuse ;
qu'aucune autre somme ou indemnité ne saurait être versée à [N] [Y].
Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 5 janvier 2023, [N] [Y] demande à la Cour de :
Déclarer régulier mais non fondé l'appel interjeté par [R] [Z] à l'encontre de l'ordonnance de référé du 18 octobre 2022 ;
Confirmer l'ordonnance entreprise en ses dispositions ayant :
Ordonné que la somme de 10 000 € séquestrée entre les mains de Maître [B], Notaire à [Localité 6], soit rendue à [N] [Y],
Condamné [R] [Z] à lui payer la somme de1 500 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Faire droit à son appel incident ;
Infirmer le Jugement déféré l'ayant débouté de ses autres demandes ;
Condamner [R] [Z] à lui payer :
une somme provisionnelle de 4 387,09 € à titre indemnité d'occupation en réparation de son préjudice de jouissance lié à l'occupation des lieux par [R] [Z] du 20 mai au 26 juillet 2022,
une somme provisionnelle de 18 862,50 € en réparation de son préjudice lié à la perte déjà acquise et certaine au titre des revenus locatifs,
la somme de 540 € au titre des frais d'huissier.
Condamner [R] [Z] à lui payer la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Subsidiairement, renvoyer l'affaire à une audience au fond du Tribunal Judiciaire en application de l'article 837 alinéa 1er du Code de procédure civile ;
Condamner [R] [Z] aux entiers dépens de première Instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Aguiraud Nouvellet, avocats.
[N] [Y] expose :
que conformément au compromis de vente, le bien vendu devait être libre de tout encombrement au jour de la vente mais que toutefois, le jour de la réitération de l'acte authentique, le vendeur n'avait pas débarrassé les lieux des nombreux effets qui y étaient entreposés, constitués essentiellement de vieux matériels agricole, de calèches anciennes, de mobiliers divers, dispersés sur plus de 500 m² de bâtiment ;
que dans ces conditions, il a souhaité différer la signature de l'acte authentique, ce à quoi le vendeur s'est opposé, assurant à l'acquéreur que les lieux seraient débarrassés sous quelques jours, et proposant, à la garantie de ses engagements, la constitution d'un séquestre de 10 000 € entre les mains du notaire ;
que c'est dans ces conditions qu'il a été accordé à [R] [Z] un délai supplémentaire jusqu'au 15 juin 2022 pour qu'il effectue le débarrassage complet des lieux, avec en garantie un séquestre ;
que le vendeur n'ayant pas respecté son engagement, il a fait constater par huissier le 16 juin 2022, que les lieux n'avaient pas été débarrassés ;
qu'il a alors sollicité du notaire la libération du séquestre, mais sans succès, [R] [Z] s'y étant opposé.
Il soutient principalement, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, que le Juge des référés avait bien compétence pour ordonner la libération du séquetre, en ce que :
il n'existe pas de contestation sérieuse lorsqu'il est fait application d'une clause contractuelle n'appelant pas d'interprétation ;
en l'espèce, la clause indique clairement qu'en cas de non-respect par [R] [Z] de son engagement de débarrasser complètement les lieux au plus tard le 15 juin 2022, la somme séquestrée serait versée à l'acquéreur ;
pour faire échec à l'application de la clause, [R] [Z] tente de se prévaloir d'une mention rajoutée par le Notaire mais dénuée de toute portée précisant que la somme de 10 000 € serait remise à l'acquéreur « à concurrence des indemnités qui lui seront dues » ;
qu'une telle mention apparait insusceptible de remettre en cause l'engagement clair et précis de [R] [Z] résultant du paragraphe 1er de la clause litigieuse puisqu'elle relève uniquement des modalités relatives à la décharge de la mission confiée au séquestre et qu'elle ne peut en aucun cas concerner l'indemnisation du préjudice éventuellement subi par l'acquéreur.
[N] [Y] soutient en second lieu être fondé à être indemnisé à titre provisionnel des préjudices subis :
au titre de son préjudice de jouissance, puisqu'il a été privé de la jouissance de son bien du jour de la vente jusqu'au 26 juillet 2022, date de leur libération effective, ce sur la base d'une indemnité d'occupation mensuelle de 2 000 €, ce qui représente une somme de 4 387,09 € ;
au titre de son préjudice locatif, puisqu'il a réalisé cette acquisition dans le but de rénover le bâtiment en 10 appartements à usage locatif, qu'il n'a pu débuter les travaux de rénovation de l'immeuble, pour lesquels il avait déjà obtenu des devis des entreprises, et n'a pu confirmer aux entreprises leur intervention qu'une fois que les lieux ont été libérés.
Il précise à ce titre :
que compte tenu de la période estivale, et des chantiers déjà programmés pour les entreprises pour le mois de septembre, seuls les travaux de mise aux normes énergétiques des bâtiments ont pu débuter la semaine 37 (12 septembre 2022) ;
qu'il verse aux débats les avis de valeur locatives des 10 appartements qu'il va réaliser dans le bâtiment, qui attestent d'un rapport locatif moyen mensuel de 6 287,50 € ;
que le retard d'ores et déjà pris dans le démarrage de travaux de réhabilitation du bâtiment entraînera nécessairement un retard dans la mise en location des logements ;
qu'à ce jour, l'opération a déjà été retardée de plus de trois mois, et qu'il a inéluctablement perdu trois mois de revenus locatifs du seul fait de [R] [Z] ;
que le préjudice au titre de la perte de revenus locatifs s'établit pour 3 mois à la somme de 18 862,50 € (6 287,50 € x 3) et qu'il est fondé à solliciter à titre provisionnel la condamnation de [R] [Z] à lui payer cette somme de 18 862,50 € au titre de son préjudice lié à la perte déjà acquise et certainede revenus locatifs.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1) Sur la libération du séquestre
Il ressort des dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil :
que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,
que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, disposition d'ordre public.
L'article 834 du Code de procédure civile dispose quant à lui :
« Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
En l'espèce, l'acte notarié de vente du 20 mai 2022 stipulait, dans un paragraphe intitulé :
« Nantissement - convention de séquestre » :
« Les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Maître [O] [B], notaire soussigné, la somme de 10 000 € prélevée sur le prix, à la sureté du débarrassage complet du bien par le vendeur au plus tard le 15 juin 2022.
Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés :
-au vendeur, directement et hors la présence de l'acquéreur, sur la justification de l'accomplissement de la condition sus-indiquée à la date convenue, cette justification pouvant résulter d'une simple lettre de l'acquéreur.
-à l'acquéreur, directement et hors la présence du vendeur, à concurrence des indemnités qui lui seront dues sur la présentation d'un exploit d'huissier constatant la non-exécution de l'engagement ci-dessus par le vendeur à la date prévue ci-dessus, soit le 15 juin 2022.
- à la Caisse des dépôts et consignation en cas de contestations.
Pour sûreté de l'engagement qu'il a pris, le vendeur affecte spécialement à titre de gage et de nantissement, au profit d l'acquéreur qui l'accepte, la somme ci-dessus séquestrée, et ce jusqu'à l'exécution de l'engagement pris ci- dessus ».
En l'espèce, alors que la vente est intervenue le 20 mai 2022 et que depuis lors le sort de la somme séquestrée litigieuse n'a toujours pas été réglé, il apparaît que l'urgence est caractérisée.
Surtout, la Cour retient, comme l'a, à raison, relevé le premier juge, que cette clause ne présente aucune ambigüité et ne justifie aucune interprétation.
Il en ressort en effet clairement qu'à défaut de 'débarrassage' complet du bien par le vendeur au plus tard le 15 juin 2022, il a été convenu entre les parties que la somme de 10 000 € séquestrée chez le notaire sur le prix de vente du bien serait remise à l'acheteur, étant observé que la mention 'à concurrence des indemnités qui lui sont dues' fait à l'évidence référence à la somme de 10 000 € séquestrée.
Or, dans la mesure où il n'est pas contesté et de surcroit établi par le constat d'huissier du 16 juin 2022 que le bien n'avait pas été débarrrassé au 15 juin 2022, il en résultait nécessairement que la somme de 10 000 € séquestrée entre les mains du notaire devait être remise à l'acheteur, peu important que postérieurement au 15 juin 2022, un cadenas ait bloqué l'accès aux lieux vendus.
La Cour, en conséquence, confirme la décision déférée en ce qu'elle a ordonné que la somme de 10 000 € séquestrée entre les mains de Maître [O] [B], Notaire à [Localité 6], soit rendue à [N] [Y].
2) Sur les demandes d'indemnisation provisionnelle de [N] [Y]
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le président du Tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.
La Cour retient, à l'instar du premier juge, que la demande d'indemnité d'occupation sur deux mois présentée par [N] [Y] se heurte à une contestation sérieuse dès lors que :
d'une part, celui-ci a donné son accord pour que le bien soit débarrassé au 15 juin 2022 et qu'il devait dans le cas contraire recevoir une contrepartie financière, l'attribution d'une indemnité complémentaire ne relevant dans ce contexte que des pouvoirs du juge du fond ;
d'autre part, il est confirmé par deux attestations versées aux débats par [R] [Z] que dès le 17 juin 2022, un cadenas avec une chaine empêchait d'accéder au bien vendu, dans un contexte où, si [N] [Y] soutient que [R] [Z] pouvait malgré tout pénétrer dans les lieux, cela ne ressort que de ses seules affirmations.
La Cour retient que la demande provisionnelle au titre du préjudice locatif subi par [N] [Y] se heurte également à une contestation sérieuse dès lors qu'il ne ressort aucunement de l'évidence :
que le manquement de [R] [Z] à ses obligations a été à l'origine d'un retard de trois mois sur les travaux que [N] [Y] voulait entreprendre, dans un contexte où il n'est pas contesté que les biens vendus ont été libérés le 23 juillet 2022 et où une appréciation 'in concreto' est nécessaire pour déterminer l'incidence du retard d'un peu plus d'un mois sur les travaux à intervenir ;
que le préjudice locatif allégué par [N] [Y] est avéré, qu'il s'agisse de la réalisation de 10 appartements destinés à la location, de la perte par celui-ci des aides de l'état, ou même de la valeur locative des appartements.
La Cour confirme en conséquence la décision déférée qui a rejeté ces demandes provisionnelles d'indemnisation, qui se heurtaient à une contestation sérieuse.
Enfin, la Cour confirme la décision déférée qui a rejeté la demande de passerelle présentée par [N] [Y] au visa de l'article 837 du Code de procédure civile, dès lors que l'urgence requise par ce texte n'était aucunement caractérisée.
3) Sur les demandes accessoires
[R] [Z] succombant principalement, la Cour confirme la décision déférée qui a condamné celui-ci aux dépens de la procédure de première instance et à payer à [N] [Y] la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.
La Cour condamne [R] [Z], partie perdante, aux dépens à hauteur d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Aguiraud Nouvellet, avocats.
La Cour condamne à hauteur d'appel [R] [Z] à payer à [N] [Y] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme la décision déférée dans son intégralité ;
Condamne [R] [Z] aux dépens à hauteur d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Aguiraud Nouvellet, avocats ;
Condamne [R] [Z] à payer à [N] [Y] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Décision du Tribunal de Grande Instance de Bourg-en-Bresse en référé
du 18 octobre 2022
RG : 22/00362
[Z]
C/
[Y]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 20 Septembre 2023
APPELANT :
M. [R] [Z]
né le 22 Mai 1965 à [Localité 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Bertrand GENAUDY, avocat au barreau D'AIN
INTIMÉ :
M. [N] [Y]
né le 22 Décembre 1995 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représenté par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475
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Date de clôture de l'instruction : 20 Juin 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Juin 2023
Date de mise à disposition : 20 Septembre 2023
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Karen STELLA, conseiller
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Exposé du litige
Par acte notarié du 20 mai 2022, [R] [Z] a vendu à [N] [Y] un tènement de bâtiments à usage d'habitation et dépendances, ainsi qu'un ancien local à usage d'épicerie dit « Epicerie Dray », avec terrain d'agrément attenant, situés au sein de la commune de [Localité 5], dans le département de l'Ain.
Conformément au compromis, signé préalablement entre les parties le 14 mars 2022, le bien vendu, le jour de la vente, devait être libre de toute location, habitation ou occupation et encombrements quelconques.
Les lieux n'étant pas libérés le jour de la réitération de l'acte authentique, les parties ont convenu que les lieux seraient débarrassés par le vendeur au plus tard le 15 juin 2022 et qu'il serait séquestré entre les mains du notaire la somme de 10 000 € prélevés sur le prix de vente du bien, cette somme ayant vocation à revenir à l'acheteur au cas où le vendeur n'exécuterait pas son engagement.
Aux motifs qu'au 15 juin 2022, le vendeur n'avait pas rempli son obligation, [N] [Y] a sollicité du notaire la libération du séquestre et [R] [Z] s'y est opposé.
C'est dans ces circonstances que, par exploit du 18 juillet 2022, [N] [Y] a assigné [R] [Z] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bourg en Bresse aux fins, notamment, de voir ordonner à son profit la libération du séquestre, voir condamner [R] [Z] à lui payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation en réparation de son préjudice de jouissance ainsi qu'une indemnité au titre de son préjudice lié à la perte de revenus locatifs, et a sollicité, subsidiairement, le renvoi de l'affaire devant le juge du fond, en application de l'article 837 alinéa 1 du Code de procédure civile.
Par ordonnance du 18 octobre 2022, le Juge des référés a :
Ordonné que la somme de 10 000 € séquestrée entre les mains de Maître [O] [B], Notaire à [Localité 6], soit rendue à [N] [Y],
Condamné [R] [Z] à payer à [N] [Y] la somme de 1 500 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Débouté les parties de toutes leurs autres demandes,
Condamné [R] [Z] aux dépens.
Le Juge des référés a retenu :
qu'il est constant que [R] [Z] n'a pas exécuté l'obligation stipulée à l'acte notarié ;
qu'il est incontestable que les parties ont voulu que l'acquéreur perçoive la somme de 10 000 € si les meubles encombrants les lieux vendus n'étaient pas débarrassés par le vendeur au 15 juin 2022 ;
que c'est donc sans motif légitime que [R] [Z] s'oppose à la libération au profit de [N] [Y] des fonds séquestrés, l'inexécution de son obligation n'étant pas sérieusement contestable ;
que les demandes d'indemnisation provisionnelles de [N] [Y] se heurtent en l'état, dans leur principe et dans leur quantum à une contestation sérieuse que seul le juge du fond peut trancher ;
qu'aucune urgence ne justifie de renvoyer l'affaire au fond en application de l'article 837 alinéa 1 du Code de procédure civile.
Par acte régularisé par RPVA le 17 novembre 2022, [R] [Z] a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif de l'ordonnance du 18 octobre 2022.
Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 16 décembre 2022, [R] [Z] demande à la Cour de :
Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,
A titre principal, et in limine litis :
Infirmer l'ordonnance de référé du 18 octobre 2022 en ce que le juge des référés s'est déclaré compétent pour trancher le litige ;
Juger que la clause relative au séquestre est sujette à interprétation ;
Juger ainsi l'existence d'une contestation sérieuse.
En conséquence,
Juger que le Juge des référés est incompétent pour statuer sur les demandes formulées par [N] [Y] ;
Débouter [N] [Y] de l'ensemble de ses demandes.
A titre subsidiaire et au fond :
Si par extraordinaire la Cour jugeait que le Juge des référés était compétent pour statuer sur les demandes de [N] [Y] :
Déduire de la somme séquestrée et remise à [N] [Y] les frais d'huissier engagés par ce dernier.
En toute hypothèse,
Condamner [N] [Y] à lui payer une somme de 3 000 € à titre d'indemnité judiciaire sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner [N] [Y] aux entiers dépens d'instance.
L'appelant expose :
que dès le 16 juin 2022, [N] [Y] a installé un cadenas sur le portail d'accès et qu'il était donc impossible de débarrasser les lieux ;
que le bien litigieux a en définitive été totalement vidé le 22 juillet 2022 au soir et l'intégralité des clés remises à [N] [Y] dès le lendemain.
Il soutient en premier lieu que le juge des référés était incompétent, aux motifs :
qu'il est nécessaire d'interpréter la clause susvisée pour trancher la demande de libération du séquestre ;
que lorsqu'il est nécessaire d'interpréter une clause ambiguë se rapportant à l'existence de l'obligation invoquée, le juge des référés tranche une contestation sérieuse alors qu'il n'en a pas le pouvoir ;
qu'ainsi, le juge des référés devait se déclarer incompétent à raison de l'existence incontestable d'une contestation sérieuse.
A titre subsidiaire, il fait valoir :
que [N] [Y] ayant déboursé la somme de 540 € en frais de constat d'huissier, de sommation et de dénonciation de procès-verbal de constat, seuls ces frais doivent être déduits de la somme séquestrée puisqu'ils constituent « les indemnités qui lui seront dues » en vertu des dispositions de la clause litigieuse ;
qu'aucune autre somme ou indemnité ne saurait être versée à [N] [Y].
Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 5 janvier 2023, [N] [Y] demande à la Cour de :
Déclarer régulier mais non fondé l'appel interjeté par [R] [Z] à l'encontre de l'ordonnance de référé du 18 octobre 2022 ;
Confirmer l'ordonnance entreprise en ses dispositions ayant :
Ordonné que la somme de 10 000 € séquestrée entre les mains de Maître [B], Notaire à [Localité 6], soit rendue à [N] [Y],
Condamné [R] [Z] à lui payer la somme de1 500 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Faire droit à son appel incident ;
Infirmer le Jugement déféré l'ayant débouté de ses autres demandes ;
Condamner [R] [Z] à lui payer :
une somme provisionnelle de 4 387,09 € à titre indemnité d'occupation en réparation de son préjudice de jouissance lié à l'occupation des lieux par [R] [Z] du 20 mai au 26 juillet 2022,
une somme provisionnelle de 18 862,50 € en réparation de son préjudice lié à la perte déjà acquise et certaine au titre des revenus locatifs,
la somme de 540 € au titre des frais d'huissier.
Condamner [R] [Z] à lui payer la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Subsidiairement, renvoyer l'affaire à une audience au fond du Tribunal Judiciaire en application de l'article 837 alinéa 1er du Code de procédure civile ;
Condamner [R] [Z] aux entiers dépens de première Instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Aguiraud Nouvellet, avocats.
[N] [Y] expose :
que conformément au compromis de vente, le bien vendu devait être libre de tout encombrement au jour de la vente mais que toutefois, le jour de la réitération de l'acte authentique, le vendeur n'avait pas débarrassé les lieux des nombreux effets qui y étaient entreposés, constitués essentiellement de vieux matériels agricole, de calèches anciennes, de mobiliers divers, dispersés sur plus de 500 m² de bâtiment ;
que dans ces conditions, il a souhaité différer la signature de l'acte authentique, ce à quoi le vendeur s'est opposé, assurant à l'acquéreur que les lieux seraient débarrassés sous quelques jours, et proposant, à la garantie de ses engagements, la constitution d'un séquestre de 10 000 € entre les mains du notaire ;
que c'est dans ces conditions qu'il a été accordé à [R] [Z] un délai supplémentaire jusqu'au 15 juin 2022 pour qu'il effectue le débarrassage complet des lieux, avec en garantie un séquestre ;
que le vendeur n'ayant pas respecté son engagement, il a fait constater par huissier le 16 juin 2022, que les lieux n'avaient pas été débarrassés ;
qu'il a alors sollicité du notaire la libération du séquestre, mais sans succès, [R] [Z] s'y étant opposé.
Il soutient principalement, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, que le Juge des référés avait bien compétence pour ordonner la libération du séquetre, en ce que :
il n'existe pas de contestation sérieuse lorsqu'il est fait application d'une clause contractuelle n'appelant pas d'interprétation ;
en l'espèce, la clause indique clairement qu'en cas de non-respect par [R] [Z] de son engagement de débarrasser complètement les lieux au plus tard le 15 juin 2022, la somme séquestrée serait versée à l'acquéreur ;
pour faire échec à l'application de la clause, [R] [Z] tente de se prévaloir d'une mention rajoutée par le Notaire mais dénuée de toute portée précisant que la somme de 10 000 € serait remise à l'acquéreur « à concurrence des indemnités qui lui seront dues » ;
qu'une telle mention apparait insusceptible de remettre en cause l'engagement clair et précis de [R] [Z] résultant du paragraphe 1er de la clause litigieuse puisqu'elle relève uniquement des modalités relatives à la décharge de la mission confiée au séquestre et qu'elle ne peut en aucun cas concerner l'indemnisation du préjudice éventuellement subi par l'acquéreur.
[N] [Y] soutient en second lieu être fondé à être indemnisé à titre provisionnel des préjudices subis :
au titre de son préjudice de jouissance, puisqu'il a été privé de la jouissance de son bien du jour de la vente jusqu'au 26 juillet 2022, date de leur libération effective, ce sur la base d'une indemnité d'occupation mensuelle de 2 000 €, ce qui représente une somme de 4 387,09 € ;
au titre de son préjudice locatif, puisqu'il a réalisé cette acquisition dans le but de rénover le bâtiment en 10 appartements à usage locatif, qu'il n'a pu débuter les travaux de rénovation de l'immeuble, pour lesquels il avait déjà obtenu des devis des entreprises, et n'a pu confirmer aux entreprises leur intervention qu'une fois que les lieux ont été libérés.
Il précise à ce titre :
que compte tenu de la période estivale, et des chantiers déjà programmés pour les entreprises pour le mois de septembre, seuls les travaux de mise aux normes énergétiques des bâtiments ont pu débuter la semaine 37 (12 septembre 2022) ;
qu'il verse aux débats les avis de valeur locatives des 10 appartements qu'il va réaliser dans le bâtiment, qui attestent d'un rapport locatif moyen mensuel de 6 287,50 € ;
que le retard d'ores et déjà pris dans le démarrage de travaux de réhabilitation du bâtiment entraînera nécessairement un retard dans la mise en location des logements ;
qu'à ce jour, l'opération a déjà été retardée de plus de trois mois, et qu'il a inéluctablement perdu trois mois de revenus locatifs du seul fait de [R] [Z] ;
que le préjudice au titre de la perte de revenus locatifs s'établit pour 3 mois à la somme de 18 862,50 € (6 287,50 € x 3) et qu'il est fondé à solliciter à titre provisionnel la condamnation de [R] [Z] à lui payer cette somme de 18 862,50 € au titre de son préjudice lié à la perte déjà acquise et certainede revenus locatifs.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1) Sur la libération du séquestre
Il ressort des dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil :
que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,
que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, disposition d'ordre public.
L'article 834 du Code de procédure civile dispose quant à lui :
« Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
En l'espèce, l'acte notarié de vente du 20 mai 2022 stipulait, dans un paragraphe intitulé :
« Nantissement - convention de séquestre » :
« Les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Maître [O] [B], notaire soussigné, la somme de 10 000 € prélevée sur le prix, à la sureté du débarrassage complet du bien par le vendeur au plus tard le 15 juin 2022.
Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés :
-au vendeur, directement et hors la présence de l'acquéreur, sur la justification de l'accomplissement de la condition sus-indiquée à la date convenue, cette justification pouvant résulter d'une simple lettre de l'acquéreur.
-à l'acquéreur, directement et hors la présence du vendeur, à concurrence des indemnités qui lui seront dues sur la présentation d'un exploit d'huissier constatant la non-exécution de l'engagement ci-dessus par le vendeur à la date prévue ci-dessus, soit le 15 juin 2022.
- à la Caisse des dépôts et consignation en cas de contestations.
Pour sûreté de l'engagement qu'il a pris, le vendeur affecte spécialement à titre de gage et de nantissement, au profit d l'acquéreur qui l'accepte, la somme ci-dessus séquestrée, et ce jusqu'à l'exécution de l'engagement pris ci- dessus ».
En l'espèce, alors que la vente est intervenue le 20 mai 2022 et que depuis lors le sort de la somme séquestrée litigieuse n'a toujours pas été réglé, il apparaît que l'urgence est caractérisée.
Surtout, la Cour retient, comme l'a, à raison, relevé le premier juge, que cette clause ne présente aucune ambigüité et ne justifie aucune interprétation.
Il en ressort en effet clairement qu'à défaut de 'débarrassage' complet du bien par le vendeur au plus tard le 15 juin 2022, il a été convenu entre les parties que la somme de 10 000 € séquestrée chez le notaire sur le prix de vente du bien serait remise à l'acheteur, étant observé que la mention 'à concurrence des indemnités qui lui sont dues' fait à l'évidence référence à la somme de 10 000 € séquestrée.
Or, dans la mesure où il n'est pas contesté et de surcroit établi par le constat d'huissier du 16 juin 2022 que le bien n'avait pas été débarrrassé au 15 juin 2022, il en résultait nécessairement que la somme de 10 000 € séquestrée entre les mains du notaire devait être remise à l'acheteur, peu important que postérieurement au 15 juin 2022, un cadenas ait bloqué l'accès aux lieux vendus.
La Cour, en conséquence, confirme la décision déférée en ce qu'elle a ordonné que la somme de 10 000 € séquestrée entre les mains de Maître [O] [B], Notaire à [Localité 6], soit rendue à [N] [Y].
2) Sur les demandes d'indemnisation provisionnelle de [N] [Y]
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le président du Tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.
La Cour retient, à l'instar du premier juge, que la demande d'indemnité d'occupation sur deux mois présentée par [N] [Y] se heurte à une contestation sérieuse dès lors que :
d'une part, celui-ci a donné son accord pour que le bien soit débarrassé au 15 juin 2022 et qu'il devait dans le cas contraire recevoir une contrepartie financière, l'attribution d'une indemnité complémentaire ne relevant dans ce contexte que des pouvoirs du juge du fond ;
d'autre part, il est confirmé par deux attestations versées aux débats par [R] [Z] que dès le 17 juin 2022, un cadenas avec une chaine empêchait d'accéder au bien vendu, dans un contexte où, si [N] [Y] soutient que [R] [Z] pouvait malgré tout pénétrer dans les lieux, cela ne ressort que de ses seules affirmations.
La Cour retient que la demande provisionnelle au titre du préjudice locatif subi par [N] [Y] se heurte également à une contestation sérieuse dès lors qu'il ne ressort aucunement de l'évidence :
que le manquement de [R] [Z] à ses obligations a été à l'origine d'un retard de trois mois sur les travaux que [N] [Y] voulait entreprendre, dans un contexte où il n'est pas contesté que les biens vendus ont été libérés le 23 juillet 2022 et où une appréciation 'in concreto' est nécessaire pour déterminer l'incidence du retard d'un peu plus d'un mois sur les travaux à intervenir ;
que le préjudice locatif allégué par [N] [Y] est avéré, qu'il s'agisse de la réalisation de 10 appartements destinés à la location, de la perte par celui-ci des aides de l'état, ou même de la valeur locative des appartements.
La Cour confirme en conséquence la décision déférée qui a rejeté ces demandes provisionnelles d'indemnisation, qui se heurtaient à une contestation sérieuse.
Enfin, la Cour confirme la décision déférée qui a rejeté la demande de passerelle présentée par [N] [Y] au visa de l'article 837 du Code de procédure civile, dès lors que l'urgence requise par ce texte n'était aucunement caractérisée.
3) Sur les demandes accessoires
[R] [Z] succombant principalement, la Cour confirme la décision déférée qui a condamné celui-ci aux dépens de la procédure de première instance et à payer à [N] [Y] la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.
La Cour condamne [R] [Z], partie perdante, aux dépens à hauteur d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Aguiraud Nouvellet, avocats.
La Cour condamne à hauteur d'appel [R] [Z] à payer à [N] [Y] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme la décision déférée dans son intégralité ;
Condamne [R] [Z] aux dépens à hauteur d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Aguiraud Nouvellet, avocats ;
Condamne [R] [Z] à payer à [N] [Y] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT