CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 21 septembre 2023, n° 21/15665
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE [Localité 6]
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 21/15665 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJGD
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 mai 2021 -Tribunal judiciaire de [Localité 6] (loyers commerciaux) - RG n° 19/11943
APPELANT
M. [V]Victor [U] exerçant en nom propre sous l'enseigne GALERIE [V] [U]
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le n° 302 486 444
Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Martine HERBIERE de l'AARPI HERBIERE FRACHON & SCHIMMEL, avocat au barreau de [Localité 6], toque : U0009
INTIMEE
S.C.I. SCIACK,
Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le numéro 399 294 081
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de [Localité 6], toque : C1050
Assistée de Me David FERTOUT, avocat au barreau de [Localité 6], toque : E1770
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 mai 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Douglas Berthe conformément aux articles 804, 805 et 907 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
M. Douglas Berthe, conseiller
Mme Marie Girousse, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Laurène BLANCO
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 22 août 2008, la société SCI Ack a consenti à M. [V] [U] un renouvellement de bail commercial portant sur les locaux constitués d'une boutique et d'une pièce sur cour, situés dans un immeuble édifié [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de neuf années commençant à courir rétroactivement à compter du 1er juillet 2005, moyennant un loyer mensuel de 7 088 euros en principal, outre un forfait de charges locatives correspondant à 15 % du loyer en principal.
L'activité autorisée dans les lieux est « brocanteur en tableaux et objet d'art anciens et modernes à l'exclusion de tout autre ».
Par acte du 29 septembre 2017, la société SCI Ack a fait signifier à M. [U] un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2018 moyennant un loyer de 24 000 euros par an en principal.
Les parties n'étant pas parvenues à s'entendre sur le montant du loyer du bail renouvelé, la société SCI Ack a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de [Localité 6].
Par jugement mixte du 14 février 2020, le juge des loyers commerciaux a :
constaté, par l'effet du congé susvisé et l'acceptation du renouvellement par M. [U], le principe du renouvellement du bail liant les parties à effet du 1er avril 2018 ;
dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée effective du bail expiré, supérieure à douze années ;
pour surplus, et avant dire droit sur le fond, désigné M. [Y] [N] en qualité d'expert judiciaire avec mission de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2018 ;
fixé le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance au montant du loyer contractuel outre les charges et taxes.
L'expert a déposé son rapport le 2 octobre 2020, rapport qui n'est pas produit par les parties à hauteur d'appel.
Par jugement du 12 mai 2021, le juge des loyers commerciaux a :
fixé à la somme de 16 240 euros HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;
dit que les intérêts au taux légal sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel seront dus par M. [V] [U] à compter du 6 septembre 2019 pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date ;
dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
partagé les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire confiée à M. [N] ;
dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
rejeté toute autre demande.
Par déclaration du 17 août 2021, M. [V] [U] a interjeté appel total du jugement.
Par conclusions déposées le 14 février 2022, la société SCI Ack a interjeté appel incident partiel du jugement.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Vu les conclusions déposées le 15 mars 2023, par lesquelles M. [V] [U], appelant à titre principal et intimé à titre incident, demande à la Cour de :
- recevoir M. [V] [U] en son appel ;
- infirmer le jugement du 12 mai 2021 ;
Statuant à nouveau,
- juger que la surface pondérée de la pièce à usage de boutique est de 15 m2 égale à sa surface réelle;
- juger que la pondération à appliquer sur la surface de la pièce sur cour est de 0,30 soit : 3,54 m2 ;
- juger qu'il n'y a pas lieu d'appliquer une majoration à la valeur locative de la boutique à usage de vente pour « effet bonbonnière » ;
- juger que le bail comporte des clauses exorbitantes à savoir des charges locatives égales à un forfait de 15 % du loyer principal ;
- fixer le prix du loyer du prix du bail renouvelé au 1er avril 2018 à la somme de 9 826,20 euros en principal, hors taxes, hors charges, toutes clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
- débouter la SCI Ack de son appel incident tendant à voir fixer le prix du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2018 à la somme de 24.000 € HT, à dire et juger que les loyers arriérés seront assortis des intérêts au taux légal à compter de chaque date d'exigibilité sur la base d'un loyer de 24.000 € à compter du congé avec offre de renouvellement en date du 29 septembre 2019, à ordonner la capitalisation et à condamner M. [U] aux dépens, en ce compris l'intégralité des frais d'expertise ;
- confirmer le jugement sur le partage des dépens incluant les honoraires de l'Expert.
Vu les conclusions déposées le 14 février 2022, par lesquelles la société SCI Ack, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :
- recevoir la Société SCI Ack en ses conclusions d'intimée et d'appel incident ; la dire bien fondée ;
- infirmer le jugement du 12 mai 2021 en ce qu'il a fixé la somme de 16 240 Euros HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;
- infirmer le jugement du 12 mai 2021 en ce qu'il a partagé les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire ;
- infirmer le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau :
- fixer le prix du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2018 à la somme de 24 000 euros HT HC ;
- dire et juger que les loyers arriérés seront assortis des intérêts au taux légal à compter de chaque date d'exigibilité, sur la base d'un loyer annuel de 24 000 euros à compter du congé avec offre de renouvellement en date du 29 septembre 2017 ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner la société [U] [V] Victor aux entiers dépens, en ce compris à l'intégralité des frais d'expertise - dépens qui pourront être recouvrés par Maître David Fertout, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- condamner la la société [U] [V] Victor à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.
Sur les caractéristiques du local,
M. [V] [U], appelant, expose :
- sur l'emplacement des lieux, que la [Adresse 1] est un peu moins passante que les autres puisqu'il s'agit d'une voie perpendiculaire qui donne sur deux rues où il y a très peu de trafic ;
- sur la description des biens loués, que les locaux sont constitués d'une boutique au rez-de-chaussée sur rue et d'un local indépendant au rez-de-chaussée sur cour ;
- sur la surface, que la pondération de 0,30 doit s'appliquer en lieu et place de celle de 0,50s, que cette annexe n'est pas une zone de vente et exclue toute réception de la clientèle, que cette zone sert uniquement à entreposer des archives et œuvres d'art.
La société SCI Ack, intimée, expose :
- sur la situation des lieux loués, que le gros œuvre est en bon état d'entretien, que le quartier est historique et proche des pôles touristiques et demeure bien desservi par les transports ;
- sur la description de l'immeuble loué, que les aménagements sont en bon état ;
- sur les surfaces, que compte tenu de l'exiguïté de la boutique affectée exclusivement à l'exposition des tableaux, l'annexe sur cour ' équipée d'un point d'eau ' prend toute son importance dès lors qu'elle permet à la fois de servir de bureau permettant de recevoir la clientèle en toute confidentialité, mais également d'exposer des tableaux et des livres d'art, ce qui justifie une pondération majorée à 0,50.
Sur les conditions locatives,
L'appelant expose que le bail comporte une clause exorbitante dès lors que l'avenant au bail stipule que le preneur « versera en même temps que chaque appel de loyer des charges forfaitaires. D'un commun accord, les charges annuelles sont fixées forfaitairement à 15 % du loyer en principal soit la somme de 1 063 euros, hors impôt foncier et prime d'assurances et seront réajustées en même temps que l'augmentation de loyer dans les mêmes proportions », que cette clause est exorbitante en ce que le locataire n'a pas à payer les charges relevant de la propriété de l'immeuble, que l'application de cette clause conduit à majorer le montant du loyer dès lors qu'en 2019, le bailleur a facturé 15 % du loyer au titre des charges soit 1 378,64 euros.
L'intimée expose que le bail a été conclu à des clauses et conditions d'usage.
Sur la majoration du bail pour effet « bonbonnière »,
L'appelant expose que la majoration due à « l'effet bonbonnière » valorise les locaux de petite taille dont le mètre carré pondéré rapporté à la taille de la boutique est traditionnellement plus élevé, la commercialité n'étant pas strictement proportionnelle à la superficie ([Localité 6] 28/03/2012, n° 10/14245), que le déclenchement de « l'effet bonbonnière » n'est pas systématique en deçà d'une surface de 30 m², que la seule notion de taille des surfaces ne suffit donc pas, la configuration des locaux devant être favorable à l'activité exercée (TGI [Localité 6], 25/10/2013 n°10/16781), que la petite surface des locaux doit être considérée comme un « handicap », le commerce litigieux s'effectuant essentiellement au cours des foires, par Internet et lors de ventes publiques.
L'intimée expose qu'une majoration de la valeur locative de renouvellement de 10 % s'impose sur l'ensemble des lieux loués (annexe et boutique) compte tenu de la faible superficie (15 m²) de la seule boutique.
Sur les facteurs locaux de commercialité,
L'appelant expose que dans un rayon de 400 m, l'attractivité du secteur a diminué pour le commerce de galerie d'art dès lors que ce commerce s'effectue maintenant au cours de foires d'art, par internet et lors des ventes publiques, que les galeries de tableaux sont désormais situées dans [Adresse 5], voire même à l'extérieur de [Localité 6].
Motifs de l'arrêt
Sur le prix du bail renouvelé :
Il résulte de l'article L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail a excédé douze ans. Ainsi, la valeur locative, à défaut d'accord, est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage qui sont déterminés dans les conditions prévues à l'article R. 145-7 du code du commerce.
En l'espèce, il a déjà été jugé et il n'est pas contesté par les parties que la durée du bail expiré a excédé douze ans, de sorte que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.
La cour renvoie au jugement entrepris qui a décrit les locaux et leur état. Les locaux sont situés dans un secteur attractif peuplé d'une population aisée et qui bénéficie d'une forte influence touristique. Il est desservie par les transports en commun ; bus, métro, station vélib. Bien que le parking aérien soit saturé, le quartier dispose de cinq parking public dont il n'est pas démontré qu'ils se trouvent fréquemment saturés ou au complet. La baisse de l'attractivité du secteur en tant que tel n'est démontré par aucun élément versé au débat. L'écrit versé aux débats émanant de M. [D] [O] en qualité de président du comité professionnel des galeries d'art fait état de considérations générales et mondiales sur le marché de l'art en 2019 sans démonstration spécifique, objectivé et circonstanciée concernant la [Adresse 1] à [Localité 6] ou même le quartier de [Adresse 8] si ce n'est le sentiment de ses adhérents sur la zone considérée, de sorte que cet élément à ce jour daté ne saurait à lui seul établir la baisse de l'attractivité commerciale du secteur ni les difficultés rencontrées par l'ensemble des galeries d'art sur le secteur. En outre, l'expert amiable mandaté par le preneur relève lui-même que l'environnement est favorable pour le commerce exercé.
La façade de la boutique ne dispose que d'un linéaire de 2,50 mètres donnant sur la rue mais celui-ci étant constitué d'une vitrine, sa faible largeur se trouve compensée par une grande hauteur de 3,12 mètres, ce qui permet un effet d'enseigne du commerce considéré.
L'application d'un coefficient de pondération de 1 à la boutique d'une surface de 15 m² n'est pas discutée par les parties. Il n'est pas contesté que l'annexe sur cour présente une surface utile de 11,80 m², sert certes à entreposer des archives mais aussi des livres d'art et des tableaux et dispose par ailleurs d'un point d'eau et d'un accès à la lumière naturelle par une porte vitrée à deux battants surmontée d'un imposte. L'expert amiable du preneur précise que cette pièce présente en outre un sol carrelé et de murs peints. Il résulte de ces éléments que la configuration du local n'interdit pas de servir de bureau ou de recevoir ponctuellement des tiers. Ainsi, le preneur ne démontre pas que ce local est « absolument inadapté » et impropre à être affecté à un usage de bureau ou de réception de tiers et quand bien même cette démonstration serait établie, il s'agirait d'un choix de gestion de sa part non inhérent à la nature ou à la configuration du local. Le local considéré ne consiste ainsi pas en un simple réserve ou un local technique et peut être affecté à un usage de bureau qui justifie le choix du premier juge de fixer un coefficient de pondération de 0,5 y compris au regard de la charte de l'expertise en évaluation immobilière. Ainsi la surface de l'annexe sera fixée à 5,90 m²P et celle de la boutique à 15 m²/P soit 20,90 m²P au total pour l'ensemble des lieux loués.
Le bail initial laissait à la charge du bailleur les grosses réparations. Le fait que les charges annuelles aient été fixées dans le précédent bail de façon forfaitaire ne présente pas en lui-même un caractère exorbitant. Il n'est pas contesté que dorénavant, s'agissant du bail renouvelé, le bailleur s'est conformé aux nouvelles dispositions de l'article L. 145-40-2 du code de commerce s'agissant des charges. En outre le bail et son avenant n'imposent aucune charge d'assurance exorbitante au preneur et ne prévoit que le paiement des prélèvements obligatoires le concernant personnellement ainsi que ses propres factures sans que le bailleur en soit responsable. Ainsi, la preuve du caractère exorbitant des obligations du preneur au regard des conditions du bail renouvelé n'est pas rapportée.
Les références retenues par le premier juge aboutissent à un prix de 750 €/m²P au regard des prix couramment pratiqués dans le voisinage mais également de la commercialité de [Adresse 1] pondérée par une commercialité moindre que celle des [Adresse 7] et enfin de la destination limitée des locaux, des caractéristiques du local considéré, soit la non-communication directe entre l'annexe et la boutique et l'absence de sanitaire. La même valeur locative est retenue par l'expert amiable du preneur soit 750 € du m² pondéré. Les parties ne produisent pas de pièces attestant d'autres références permettant de s'écarter de cette évaluation qui sera ainsi retenue par la cour.
En ce qui concerne l'effet bonbonnière débattu par les parties, il ne s'infère pas mécaniquement de la faiblesse des surfaces louées. En l'espèce, aucun avis expertal ni aucune constatation tendant à démontrer que la configuration des lieux est particulièrement avantageuse ou favorable à l'activité exercée par le preneur et générerait une plus-value à son profit n'est produite aux débats. Alors que le preneur expose que l'essentiel de son chiffre d'affaires est produit par les foires, l'internet et les ventes publiques et que la configuration des lieux gêne l'affichage et la vision des tableaux à distance par la clientèle, la cour ne saurait donc se fonder sur la simple opinion du bailleur pour constater l'existence de l'effet bonbonnière qu'il allègue et a fortiori l'évaluer.
Le prix du bail renouvelé sera donc fixé à 15 675 € par an HT/HC (750 € X 20,9 m²P) et le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.
Sur les intérêts :
Les intérêts au taux légal sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel seront dus a compter de la délivrance de l'assignation introductive de la première instance par le bailleur, le 6 septembre 2019 pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement a cette date.
Les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalises dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil et le jugement entrepris sera confirmé sur ces points.
Sur les demandes de « juger » et « dire et juger » :
Par application de l'article 954 du code de procédure civile , la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « dire » ou « juger » qui ne constituent pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel de moyens invoqués.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
La décision de première instance sera confirmée en ses dispositions sur les frais irrépétibles et les dépens en ce que la fixation du prix du bail renouvelé est de l'intérêt des deux parties et que l'expertise s'est avérée utile en première instance pour éclairer le juge et les parties qui contestent parfois la teneur de l'expertise mais s'accordent par ailleurs sur de nombreux points essentiels de celle-ci qui sont ainsi acquis aux débats même si les parties s'abstiennent de la produire à hauteur d'appel. Il conviendra pour les mêmes motifs de laisser aux parties la charge de leurs dépens et de leurs frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement du 12 mai 2021 du juge des loyers commerciaux de [Localité 6], sauf en ce qu'il a fixé à la somme de 16 240 € HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;
Statuant à nouveau sur ce chef,
Fixe à la somme de 15 675 € HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;
Y ajoutant,
Laisse aux parties la charge des dépens et des frais irrépétibles qu'elles ont exposés à hauteur d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE [Localité 6]
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 21/15665 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJGD
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 mai 2021 -Tribunal judiciaire de [Localité 6] (loyers commerciaux) - RG n° 19/11943
APPELANT
M. [V]Victor [U] exerçant en nom propre sous l'enseigne GALERIE [V] [U]
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le n° 302 486 444
Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Martine HERBIERE de l'AARPI HERBIERE FRACHON & SCHIMMEL, avocat au barreau de [Localité 6], toque : U0009
INTIMEE
S.C.I. SCIACK,
Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le numéro 399 294 081
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de [Localité 6], toque : C1050
Assistée de Me David FERTOUT, avocat au barreau de [Localité 6], toque : E1770
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 mai 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Douglas Berthe conformément aux articles 804, 805 et 907 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
M. Douglas Berthe, conseiller
Mme Marie Girousse, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Laurène BLANCO
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 22 août 2008, la société SCI Ack a consenti à M. [V] [U] un renouvellement de bail commercial portant sur les locaux constitués d'une boutique et d'une pièce sur cour, situés dans un immeuble édifié [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de neuf années commençant à courir rétroactivement à compter du 1er juillet 2005, moyennant un loyer mensuel de 7 088 euros en principal, outre un forfait de charges locatives correspondant à 15 % du loyer en principal.
L'activité autorisée dans les lieux est « brocanteur en tableaux et objet d'art anciens et modernes à l'exclusion de tout autre ».
Par acte du 29 septembre 2017, la société SCI Ack a fait signifier à M. [U] un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2018 moyennant un loyer de 24 000 euros par an en principal.
Les parties n'étant pas parvenues à s'entendre sur le montant du loyer du bail renouvelé, la société SCI Ack a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de [Localité 6].
Par jugement mixte du 14 février 2020, le juge des loyers commerciaux a :
constaté, par l'effet du congé susvisé et l'acceptation du renouvellement par M. [U], le principe du renouvellement du bail liant les parties à effet du 1er avril 2018 ;
dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée effective du bail expiré, supérieure à douze années ;
pour surplus, et avant dire droit sur le fond, désigné M. [Y] [N] en qualité d'expert judiciaire avec mission de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2018 ;
fixé le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance au montant du loyer contractuel outre les charges et taxes.
L'expert a déposé son rapport le 2 octobre 2020, rapport qui n'est pas produit par les parties à hauteur d'appel.
Par jugement du 12 mai 2021, le juge des loyers commerciaux a :
fixé à la somme de 16 240 euros HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;
dit que les intérêts au taux légal sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel seront dus par M. [V] [U] à compter du 6 septembre 2019 pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date ;
dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
partagé les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire confiée à M. [N] ;
dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
rejeté toute autre demande.
Par déclaration du 17 août 2021, M. [V] [U] a interjeté appel total du jugement.
Par conclusions déposées le 14 février 2022, la société SCI Ack a interjeté appel incident partiel du jugement.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Vu les conclusions déposées le 15 mars 2023, par lesquelles M. [V] [U], appelant à titre principal et intimé à titre incident, demande à la Cour de :
- recevoir M. [V] [U] en son appel ;
- infirmer le jugement du 12 mai 2021 ;
Statuant à nouveau,
- juger que la surface pondérée de la pièce à usage de boutique est de 15 m2 égale à sa surface réelle;
- juger que la pondération à appliquer sur la surface de la pièce sur cour est de 0,30 soit : 3,54 m2 ;
- juger qu'il n'y a pas lieu d'appliquer une majoration à la valeur locative de la boutique à usage de vente pour « effet bonbonnière » ;
- juger que le bail comporte des clauses exorbitantes à savoir des charges locatives égales à un forfait de 15 % du loyer principal ;
- fixer le prix du loyer du prix du bail renouvelé au 1er avril 2018 à la somme de 9 826,20 euros en principal, hors taxes, hors charges, toutes clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
- débouter la SCI Ack de son appel incident tendant à voir fixer le prix du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2018 à la somme de 24.000 € HT, à dire et juger que les loyers arriérés seront assortis des intérêts au taux légal à compter de chaque date d'exigibilité sur la base d'un loyer de 24.000 € à compter du congé avec offre de renouvellement en date du 29 septembre 2019, à ordonner la capitalisation et à condamner M. [U] aux dépens, en ce compris l'intégralité des frais d'expertise ;
- confirmer le jugement sur le partage des dépens incluant les honoraires de l'Expert.
Vu les conclusions déposées le 14 février 2022, par lesquelles la société SCI Ack, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :
- recevoir la Société SCI Ack en ses conclusions d'intimée et d'appel incident ; la dire bien fondée ;
- infirmer le jugement du 12 mai 2021 en ce qu'il a fixé la somme de 16 240 Euros HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;
- infirmer le jugement du 12 mai 2021 en ce qu'il a partagé les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire ;
- infirmer le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau :
- fixer le prix du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2018 à la somme de 24 000 euros HT HC ;
- dire et juger que les loyers arriérés seront assortis des intérêts au taux légal à compter de chaque date d'exigibilité, sur la base d'un loyer annuel de 24 000 euros à compter du congé avec offre de renouvellement en date du 29 septembre 2017 ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner la société [U] [V] Victor aux entiers dépens, en ce compris à l'intégralité des frais d'expertise - dépens qui pourront être recouvrés par Maître David Fertout, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- condamner la la société [U] [V] Victor à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.
Sur les caractéristiques du local,
M. [V] [U], appelant, expose :
- sur l'emplacement des lieux, que la [Adresse 1] est un peu moins passante que les autres puisqu'il s'agit d'une voie perpendiculaire qui donne sur deux rues où il y a très peu de trafic ;
- sur la description des biens loués, que les locaux sont constitués d'une boutique au rez-de-chaussée sur rue et d'un local indépendant au rez-de-chaussée sur cour ;
- sur la surface, que la pondération de 0,30 doit s'appliquer en lieu et place de celle de 0,50s, que cette annexe n'est pas une zone de vente et exclue toute réception de la clientèle, que cette zone sert uniquement à entreposer des archives et œuvres d'art.
La société SCI Ack, intimée, expose :
- sur la situation des lieux loués, que le gros œuvre est en bon état d'entretien, que le quartier est historique et proche des pôles touristiques et demeure bien desservi par les transports ;
- sur la description de l'immeuble loué, que les aménagements sont en bon état ;
- sur les surfaces, que compte tenu de l'exiguïté de la boutique affectée exclusivement à l'exposition des tableaux, l'annexe sur cour ' équipée d'un point d'eau ' prend toute son importance dès lors qu'elle permet à la fois de servir de bureau permettant de recevoir la clientèle en toute confidentialité, mais également d'exposer des tableaux et des livres d'art, ce qui justifie une pondération majorée à 0,50.
Sur les conditions locatives,
L'appelant expose que le bail comporte une clause exorbitante dès lors que l'avenant au bail stipule que le preneur « versera en même temps que chaque appel de loyer des charges forfaitaires. D'un commun accord, les charges annuelles sont fixées forfaitairement à 15 % du loyer en principal soit la somme de 1 063 euros, hors impôt foncier et prime d'assurances et seront réajustées en même temps que l'augmentation de loyer dans les mêmes proportions », que cette clause est exorbitante en ce que le locataire n'a pas à payer les charges relevant de la propriété de l'immeuble, que l'application de cette clause conduit à majorer le montant du loyer dès lors qu'en 2019, le bailleur a facturé 15 % du loyer au titre des charges soit 1 378,64 euros.
L'intimée expose que le bail a été conclu à des clauses et conditions d'usage.
Sur la majoration du bail pour effet « bonbonnière »,
L'appelant expose que la majoration due à « l'effet bonbonnière » valorise les locaux de petite taille dont le mètre carré pondéré rapporté à la taille de la boutique est traditionnellement plus élevé, la commercialité n'étant pas strictement proportionnelle à la superficie ([Localité 6] 28/03/2012, n° 10/14245), que le déclenchement de « l'effet bonbonnière » n'est pas systématique en deçà d'une surface de 30 m², que la seule notion de taille des surfaces ne suffit donc pas, la configuration des locaux devant être favorable à l'activité exercée (TGI [Localité 6], 25/10/2013 n°10/16781), que la petite surface des locaux doit être considérée comme un « handicap », le commerce litigieux s'effectuant essentiellement au cours des foires, par Internet et lors de ventes publiques.
L'intimée expose qu'une majoration de la valeur locative de renouvellement de 10 % s'impose sur l'ensemble des lieux loués (annexe et boutique) compte tenu de la faible superficie (15 m²) de la seule boutique.
Sur les facteurs locaux de commercialité,
L'appelant expose que dans un rayon de 400 m, l'attractivité du secteur a diminué pour le commerce de galerie d'art dès lors que ce commerce s'effectue maintenant au cours de foires d'art, par internet et lors des ventes publiques, que les galeries de tableaux sont désormais situées dans [Adresse 5], voire même à l'extérieur de [Localité 6].
Motifs de l'arrêt
Sur le prix du bail renouvelé :
Il résulte de l'article L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail a excédé douze ans. Ainsi, la valeur locative, à défaut d'accord, est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage qui sont déterminés dans les conditions prévues à l'article R. 145-7 du code du commerce.
En l'espèce, il a déjà été jugé et il n'est pas contesté par les parties que la durée du bail expiré a excédé douze ans, de sorte que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.
La cour renvoie au jugement entrepris qui a décrit les locaux et leur état. Les locaux sont situés dans un secteur attractif peuplé d'une population aisée et qui bénéficie d'une forte influence touristique. Il est desservie par les transports en commun ; bus, métro, station vélib. Bien que le parking aérien soit saturé, le quartier dispose de cinq parking public dont il n'est pas démontré qu'ils se trouvent fréquemment saturés ou au complet. La baisse de l'attractivité du secteur en tant que tel n'est démontré par aucun élément versé au débat. L'écrit versé aux débats émanant de M. [D] [O] en qualité de président du comité professionnel des galeries d'art fait état de considérations générales et mondiales sur le marché de l'art en 2019 sans démonstration spécifique, objectivé et circonstanciée concernant la [Adresse 1] à [Localité 6] ou même le quartier de [Adresse 8] si ce n'est le sentiment de ses adhérents sur la zone considérée, de sorte que cet élément à ce jour daté ne saurait à lui seul établir la baisse de l'attractivité commerciale du secteur ni les difficultés rencontrées par l'ensemble des galeries d'art sur le secteur. En outre, l'expert amiable mandaté par le preneur relève lui-même que l'environnement est favorable pour le commerce exercé.
La façade de la boutique ne dispose que d'un linéaire de 2,50 mètres donnant sur la rue mais celui-ci étant constitué d'une vitrine, sa faible largeur se trouve compensée par une grande hauteur de 3,12 mètres, ce qui permet un effet d'enseigne du commerce considéré.
L'application d'un coefficient de pondération de 1 à la boutique d'une surface de 15 m² n'est pas discutée par les parties. Il n'est pas contesté que l'annexe sur cour présente une surface utile de 11,80 m², sert certes à entreposer des archives mais aussi des livres d'art et des tableaux et dispose par ailleurs d'un point d'eau et d'un accès à la lumière naturelle par une porte vitrée à deux battants surmontée d'un imposte. L'expert amiable du preneur précise que cette pièce présente en outre un sol carrelé et de murs peints. Il résulte de ces éléments que la configuration du local n'interdit pas de servir de bureau ou de recevoir ponctuellement des tiers. Ainsi, le preneur ne démontre pas que ce local est « absolument inadapté » et impropre à être affecté à un usage de bureau ou de réception de tiers et quand bien même cette démonstration serait établie, il s'agirait d'un choix de gestion de sa part non inhérent à la nature ou à la configuration du local. Le local considéré ne consiste ainsi pas en un simple réserve ou un local technique et peut être affecté à un usage de bureau qui justifie le choix du premier juge de fixer un coefficient de pondération de 0,5 y compris au regard de la charte de l'expertise en évaluation immobilière. Ainsi la surface de l'annexe sera fixée à 5,90 m²P et celle de la boutique à 15 m²/P soit 20,90 m²P au total pour l'ensemble des lieux loués.
Le bail initial laissait à la charge du bailleur les grosses réparations. Le fait que les charges annuelles aient été fixées dans le précédent bail de façon forfaitaire ne présente pas en lui-même un caractère exorbitant. Il n'est pas contesté que dorénavant, s'agissant du bail renouvelé, le bailleur s'est conformé aux nouvelles dispositions de l'article L. 145-40-2 du code de commerce s'agissant des charges. En outre le bail et son avenant n'imposent aucune charge d'assurance exorbitante au preneur et ne prévoit que le paiement des prélèvements obligatoires le concernant personnellement ainsi que ses propres factures sans que le bailleur en soit responsable. Ainsi, la preuve du caractère exorbitant des obligations du preneur au regard des conditions du bail renouvelé n'est pas rapportée.
Les références retenues par le premier juge aboutissent à un prix de 750 €/m²P au regard des prix couramment pratiqués dans le voisinage mais également de la commercialité de [Adresse 1] pondérée par une commercialité moindre que celle des [Adresse 7] et enfin de la destination limitée des locaux, des caractéristiques du local considéré, soit la non-communication directe entre l'annexe et la boutique et l'absence de sanitaire. La même valeur locative est retenue par l'expert amiable du preneur soit 750 € du m² pondéré. Les parties ne produisent pas de pièces attestant d'autres références permettant de s'écarter de cette évaluation qui sera ainsi retenue par la cour.
En ce qui concerne l'effet bonbonnière débattu par les parties, il ne s'infère pas mécaniquement de la faiblesse des surfaces louées. En l'espèce, aucun avis expertal ni aucune constatation tendant à démontrer que la configuration des lieux est particulièrement avantageuse ou favorable à l'activité exercée par le preneur et générerait une plus-value à son profit n'est produite aux débats. Alors que le preneur expose que l'essentiel de son chiffre d'affaires est produit par les foires, l'internet et les ventes publiques et que la configuration des lieux gêne l'affichage et la vision des tableaux à distance par la clientèle, la cour ne saurait donc se fonder sur la simple opinion du bailleur pour constater l'existence de l'effet bonbonnière qu'il allègue et a fortiori l'évaluer.
Le prix du bail renouvelé sera donc fixé à 15 675 € par an HT/HC (750 € X 20,9 m²P) et le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.
Sur les intérêts :
Les intérêts au taux légal sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel seront dus a compter de la délivrance de l'assignation introductive de la première instance par le bailleur, le 6 septembre 2019 pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement a cette date.
Les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalises dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil et le jugement entrepris sera confirmé sur ces points.
Sur les demandes de « juger » et « dire et juger » :
Par application de l'article 954 du code de procédure civile , la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « dire » ou « juger » qui ne constituent pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel de moyens invoqués.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
La décision de première instance sera confirmée en ses dispositions sur les frais irrépétibles et les dépens en ce que la fixation du prix du bail renouvelé est de l'intérêt des deux parties et que l'expertise s'est avérée utile en première instance pour éclairer le juge et les parties qui contestent parfois la teneur de l'expertise mais s'accordent par ailleurs sur de nombreux points essentiels de celle-ci qui sont ainsi acquis aux débats même si les parties s'abstiennent de la produire à hauteur d'appel. Il conviendra pour les mêmes motifs de laisser aux parties la charge de leurs dépens et de leurs frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement du 12 mai 2021 du juge des loyers commerciaux de [Localité 6], sauf en ce qu'il a fixé à la somme de 16 240 € HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;
Statuant à nouveau sur ce chef,
Fixe à la somme de 15 675 € HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;
Y ajoutant,
Laisse aux parties la charge des dépens et des frais irrépétibles qu'elles ont exposés à hauteur d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE