CA Pau, 2e ch - sect. 1, 30 octobre 2023, n° 22/00510
PAU
Arrêt
Autre
LB/ND
Numéro 23/3542
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRÊT DU 30/10/2023
Dossier : N° RG 22/00510 - N° Portalis DBVV-V-B7G-ID75
Nature affaire :
Demande du locataire ou de l'ancien locataire tendant au maintien dans les lieux
Affaire :
S.C.I. LRVO
C/
[V] [D]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 Octobre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 07 Septembre 2023, devant :
Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,
assistée de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,
Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente
Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère
Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.C.I. LRVO
immatriculée au RCS de Versailles sous le n° 492 220 231, prise en la personne de son représentant domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Déborah LOUPIEN-SUARES, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMEE :
Madame [V] [D]
née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 6] (31)
de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 4]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1923 du 13/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)
Représentée par Me Emeline ARCHEN, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 02 FEVRIER 2022
rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE
FAITS - PROCÉDURE - PRÉTENTIONS et MOYENS DES PARTIES
Par contrat en date du 1er juillet 1995, [Y] [G] a donné à bail à [V] [D] un appartement situé aux 1er et second étage d'un immeuble sis[Adresse 2]d à [Localité 4] d'une superficie de 88,23 m2 . Suite au décès du bailleur, la SCI LRVO est devenue propriétaire de l'ensemble immobilier donné à bail.
A la suite d'un jugement du 24 juin 2009 du tribunal d'instance de Bayonne ordonnant à [V] [D] d'établir avec la société SCI LRVO un contrat écrit, un contrat de bail à usage d'habitation écrit d'une durée de trois ans a été conclu entre les parties le 15 octobre 2009 à effet au 1er octobre 2009 stipulant un loyer mensuel de 294,82 euros avec révision annuelle le 1er octobre.
Par acte d'huissier en date du 25 mars 2021, la SCI LRVO a fait délivrer à [V] [D] un congé pour motifs sérieux et légitimes sur le fondement des dispositions de l'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Suivant acte d'huissier de justice en date du 7 mai 2021, [V] [D] a fait assigner la SCI LRVO devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins notamment de voir dire le congé délivré nul et non justifié.
Par jugement du 2 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne a :
- invalidé le congé délivré le 25 mars 2021 pour défaut de motifs légitimes et sérieux,
- condamné la SCI LRVO à verser à madame [D] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- débouté les parties de leurs plus amples demandes,
- condamné la SCI LRVO à verser à madame [D] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont distraction sera ordonnée au profit de maître Emeline Archen conformément aux dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991
- condamné la SCI LRVO aux entiers dépens en ce inclus les frais du constat d'huissier en date du 21 avril 2021,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Suivant déclaration en date du 21 février 2022, la S.C.I. LRVO a relevé appel de ce jugement.
***
Vu les dernières conclusions de la SCI LRVO en date du 31 mai 2022 aux termes desquelles elle demande à la Cour de :
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
' Invalidé le congé délivré le 25 mars 2021 pour défaut de motifs légitimes et sérieux,
' Condamné la SCI LRVO à verser à Madame [D] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,
' Débouté les parties de leurs plus amples demandes,
' Condamné la SCI LRVO à verser à Madame [D] la somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC,
' Condamné la SCI LRVO aux entiers dépens en ce inclus les frais du constat d'huissier en date du 21 avril 2021
' Rappelé que l'exécution provisoire est de droit,
en conséquence, et aux termes d'une nouvelle appréciation des faits et de la jurisprudence applicable,
- constater qu'elle a procédé aux premiers travaux de remise en état (travaux de toiture), travaux auxquels elle a été judiciairement condamnée,
- juger qu'elle justifie sans contestation possible de son intention de réaliser les travaux envisagés et donc du sérieux du congé délivré,
- déclarer valide et régulier le congé qu'elle a délivré à madame [V] [D] le 25 mars 2021 pour motifs sérieux et légitimes,
- juger que [V] [D] est sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2021,
- juger qu'à défaut pour [V] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir, il sera ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, avec le concours de la force publique si nécessaire,
- juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner [V] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers augmenté des charges à compter du 30 septembre 2021 et ce jusqu'au départ effectif des lieux,
- condamner [V] [D] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral du fait du congé nul délivré,
en tout état de cause,
- débouter [V] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre en ce compris de son appel incident,
- condamner [V] [D] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens d'instance et d'appel.
*
Vu les dernières conclusions de Fabienne Cilia notifiées le 13 avril 2022 aux termes desquelles elle demande à la Cour de :
- dans l'hypothèse où le conseiller de la mise en état se déclarait incompétent, prononcer l'irrecevabilité des demandes formulées par la SCI LRVO au titre de son expulsion sous astreinte, d'indemnité d'occupation mensuelle, du règlement du sort des meubles meublants et d'indemnisation du préjudice moral exposées aux termes des conclusions d'appelant,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a invalidé le congé délivré le 25 mars 2021,
- réformer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI LRVO à lui verser la somme de 1000 € au titre du préjudice moral du fait du congé nul délivré,
En conséquence,
- condamné la SCI LRVO à lui verser la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral,
- confirmé le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI LRVO à lui verser la somme de 1000 € HT dont distraction au profit de Maître Emeline ARCHEN au titre des frais irrépétibles en application de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, outre les entiers dépens en ce compris les frais de constat d'huissier à hauteur de 443,40 euros,
- condamné la SCI LRVO à lui verser, au titre de la procédure d'appel, la somme de 2.500 euros HT dont distraction au profit de Maître Emeline ARCHEN au titre des frais irrépétibles en application de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, outre les entiers dépens.
Par ordonnance du 9 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a débouté [V] [D] de son incident visant à voir prononcer l'irrecevabilité des demandes formulées en cause d'appel par la SCI LRVO, déclaré les demandes formulées par la SCI LRVO en cause d'appel recevables, condamné [V] [D] à payer à la SCI LRVO la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et réserver les dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2023.
MOTIFS :
Il convient d'indiquer au préalable que le conseiller de la mise en état ayant statué par ordonnance du 9 novembre 2022 sur la fin de non-recevoir soulevée par madame [D] quant aux demandes de la SCI LRVO en cause d'appel d'expulsion sous astreinte, et concernant le sort des meubles meublants, l'indemnité d'occupation et l'indemnisation de son préjudice moral, il n'y a plus lieu à statuer sur ce point.
Sur la validité du congé
La SCI LRVO soutient que le congé qu'elle a fait délivrer le 25 mars 2021 à [V] [D] avait un motif légitime et sérieux conformément aux dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu'elle entendait récupérer l'immeuble pour y réaliser des travaux d'envergure (réunification du bâtiment dans son intégralité : le rez-de-chaussée devenant l'espace à vivre, les étages étant l'espace nuit) qui consistent notamment en l'exécution du jugement du 18 novembre 2015 du tribunal d'instance de Bayonne, confirmé par la Cour d'appel de Pau le 20 octobre 2017, l'ayant condamnée sous astreinte à réaliser divers travaux dans l'appartement loué qu'elle n'a pu effectuer en totalité. Elle fait valoir le sérieux du projet de réalisation des dits travaux dont l'envergure nécessite la libération des lieux pour permettre leur réalisation (isolation phonique et thermique) ; elle ajoute que leur réalisation vise une remise du bien aux normes et sa transformation dans un but de meilleur rendement économique. Elle avance qu'elle démontre ainsi sa volonté de se mettre en régle avec les condamnations dont elle a pu faire l'objet. Elle ajoute que par sa présence madame [D] fait obstacle à la réalisation des travaux et qu'elle est de mauvaise foi. Elle avance que la location d'une villa se révèlera à terme plus rentable cette recherche étant d'autant plus légitime que le lot situé au rez-de-chaussée est vacant depuis le 1er août 2021.
[V] [D] soutient en premier lieu que le caractère sérieux de l'intention du bailleur d'accomplir les travaux invoqués lors de la délivrance du congé n'est pas établi, la SCI LRVO ne produisant pas plus de pièces crédibles à ce sujet en appel qu'en première instance. Elle soutient que lors de la délivrance du congé le 25 mars 2021, aucune démarche pour initier les travaux n'avait été entreprise par la SCI LRVO. Elle ajoute que le motif de rentabilité de l'immeuble est en lien direct avec le motif de rénovation de l'immeuble déja avancé pour justifier le congé et n'est pas plus justifié par des démarches effectives de rénovation avant le congé qui lui a été délivré. En second lieu elle fait valoir que l'absence de production de tels documents ne permet pas de justifier que les travaux envisagés sont incompatibles avec le maintien dans les lieux de madame [D]. Elle conteste avoir fait obstacle aux travaux projetés.
Elle soutient en troisième lieu que le congé donné n'est qu'un moyen pour la SCI LRVO de se soustraire à sa condamnation prononcée par le jugement du tribunal d'instance de Bayonne du 18 novembre 2015 confirmé par arrêt de la cour d'appel de Pau du 20 octobre 2017. Elle relève que seule une partie des travaux a été réalisée, les autres travaux demeurant en attente.
En vertu de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En l'espèce le congé en date du 25 mars 2021 donné par la SCI LRVO à [V] [D] indique qu'il est justifié par les faits suivants : 'Le bailleur, la SCI LRVO entend réaliser d'importants travaux au sein de l'immeuble dont elle est propriétaire. Elle souhaite réunifier la maison dans son intégralité, de sorte que le local situé au rez-de-chaussée et l'appartement que vous occupez ne forme qu'une seule entité.'
A l'appui de sa demande tendant à voir dire ce congé valide, la bailleuresse produit un projet de contrat de maîtrise d'oeuvre signé par [I] [E] en date du 10 juin 2021 visant en objet un projet de rénovation d'une maison individuelle R+2 au [Adresse 2] [Localité 4], comprenant la réalisation d'un dossier technique de projet, la déclaration des travaux, la réalisation d'un dossier technique de projet PRO/DCE, l'appel d'offres, la direction de l'exécution des travaux et l'assistance aux opérations de réception de ceux-ci. Il produit également un courrier de l'agence Century 21 du 4 janvier 2021 relevant la difficulté de relouer le local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] en dépit de deux baisses du loyer, les points négatifs pour louer ce local professionnel et la suggestion d'envisager la réunification de ce local avec l'appartement en duplex situé au-dessus afin de permettre à la maison de retrouver sa configuration d'origine, au locataire du logement de jouir d'un grand jardin et d'améliorer le rendement locatif très faible de la maison, soit 294,82 euros.
La SCI LRVO produit également un avis de valeur locative établi par l'agence Century 21 du 22 janvier 2021 évaluant le loyer de la maison réunifiée et rénovée à une somme comprise entre 1700 à 1800 euros par mois. Sont produits également des échanges de mail datés du 22 mai 2021 évoquant un projet de prêt travaux d'un montant de 60.000 euros et d'une volonté de constituer le dossier, ainsi qu'une simulation de prêt travaux d'un montant réévalué à la hausse réalisée par la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Ile de France le 16 février 2022. La SCI LRVO a engagé des frais pour faire réaliser un avant projet du projet d'implantation par l'EURL GCG facturé 1800 euros TTC le 26 octobre 2021.
Des plans ont été réalisés. Ils correspondent au projet de réunification du local professionnel situé au rez-de-chaussée et de l'appartement situé aux 2ème et 3ème étages en une seule maison. Il résulte de ces pièces que le projet de travaux de réunification de l'appartement loué avec le local professionnel en une seule maison, en ce qu'il est précisément énoncé dans le congé du 25 mars 2021 et corroboré tant par l'avis de l'agence Century 21 préalable à la délivrance du congé, mais également par les démarches concrètes effectuées par la SCI LRVO dans les mois qui ont suivi sa délivrance , correspond à une réelle volonté du bailleur de faire réaliser ces travaux et à un projet sérieux justifié par un objectif légitime de rentabilité de l'immeuble au regard du faible loyer de l'appartement, des prix du marché et de la faible attractivité du local professionnel situé au rez-de-chaussée.
Par ailleurs de par leur nature, les travaux de réunification du local situé au rez-de-chaussée avec les pièces situées aux premier et second étages vont nécessiter des travaux lourds et complets impliqués par une redistribution des pièces outre une mise aux normes de la maison ainsi remaniée et donc une libération totale des lieux loués.
Il est indéniable qu'il résulte des pièces produites aux débats que la SCI LRVO n'a exécuté que très partiellement les travaux pour lesquels elle a été condamnée sous astreinte par le jugement du tribunal d'instance de Bayonne du 18 novembre 2015, confirmé par l'arrêt de la cour d'appel de Pau. Son inertie dans l'exécution de ceux-ci a justifié une liquidation de l'astreinte par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Bayonne qui a condamné la SCI LRVO à payer à madame [D] la somme de 51.300 euros à ce titre par jugement en date du 5 juillet 2018. Néanmoins cette inertie fautive n'a pas d'incidence en l'espèce sur la question posée dans le cadre du présent litige à savoir sur le caractère sérieux et légitime du congé délivré par la SCI LRVO à madame [D] le 25 mars 2021. Il n'est pas en effet démontré que le but poursuivi par le bailleur en délivrant le congé est de se soustraire à ses condamnations, au regard des pièces produites par celui-ci démontrant au contraire le caractère sérieux et légitime du projet de travaux de réunification de la maison située [Adresse 2] à [Localité 4].
Par conséquent, il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a invalidé le congé délivré le 25 mars 2021 pour défaut de motifs légitimes et sérieux.
Statuant à nouveau, il convient de dire que le congé délivré le 25 mars 2021 pour motifs légitimes et sérieux est valide.
Il convient par conséquent de dire que [V] [D] est occupante sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2021.
Son expulsion sera prononcée selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt, sans qu'il y ait lieu à prononcer une astreinte pour assurer son exécution.
Il convient de condamner [V] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer augmenté des charges à compter de la date du 30 septembre 2021 jusqu'à son départ effectif des lieux.
Il y a lieu de dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les autres demandes
L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus que dans des circonstances particulières le rendant fautif.
En l'espèce, pour solliciter la condamnation de l'intimée au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, la SCI LRVO soutient que son attitude de contestation lui cause nécessairement un préjudice.
Toutefois elle ne démontre pas en quoi l'attitude de madame [D] de contestation du congé serait constitutive d'une faute alors qu'elle n'a fait qu'exercer un droit.
Il convient par conséquent de débouter la SCI LRVO de sa demande de dommages et intérêts.
Le congé litigieux étant jugé valide, il y a lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI LRVO à payer à madame [D] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral du fait de la délivrance d'un congé injustifié.
Par conséquent madame [D] est déboutée de son appel incident en ce qu'elle a demandé la condamnation de l'appelante à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.
Eu égard à la solution du litige il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI LRVO aux dépens en ce inclus les frais du constat d'huissier en date du 21 avril 2021 et à verser à madame [D] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de maître Emeline ARCHEN conformément aux dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
[V] [D], qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
Il convient de débouter la SCI LRVO de sa demande de condamnation de [V] [D] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu également de débouter [V] [D] de sa demande de condamnation de la SCI LRVO à lui verser, au titre de la procédure d'appel, la somme de 2.500 euros HT dont distraction au profit de Maître Emeline ARCHEN au titre des frais irrépétibles en application de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Dit que le congé délivré le 25 mars 2021 par la SCI LRVO à [V] [D] pour motifs légitimes et sérieux est valide,
Dit que [V] [D] est par conséquent occupante sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2021,
Dit qu'à défaut pour [V] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux dans le mois suivant la signification du présent arrêt, il sera ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, avec le concours de la force publique si nécessaire,
Dit n'y avoir lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte,
Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Condamne [V] [D] à payer à la SCI LRVO une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers augmenté des charges à compter du 30 septembre 2021 jusqu'à son départ effectif des lieux,
Déboute la SCI LRVO de sa demande de dommages et intérêts,
Déboute [V] [D] de ses demandes tendant à la condamnation de la SCI LRVO à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, et la somme de 2.500 euros HT dont distraction au profit de Maître Emeline ARCHEN au titre des frais irrépétibles en application de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,
Rejette les prétentions plus amples ou contraires des parties.
Condamne [V] [D] aux dépens de première instance et d'appel,
Déboute la SCI LRVO de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
La Greffière La Présidente
Numéro 23/3542
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRÊT DU 30/10/2023
Dossier : N° RG 22/00510 - N° Portalis DBVV-V-B7G-ID75
Nature affaire :
Demande du locataire ou de l'ancien locataire tendant au maintien dans les lieux
Affaire :
S.C.I. LRVO
C/
[V] [D]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 Octobre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
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APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 07 Septembre 2023, devant :
Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,
assistée de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,
Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente
Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère
Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.C.I. LRVO
immatriculée au RCS de Versailles sous le n° 492 220 231, prise en la personne de son représentant domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Déborah LOUPIEN-SUARES, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMEE :
Madame [V] [D]
née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 6] (31)
de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 4]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1923 du 13/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)
Représentée par Me Emeline ARCHEN, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 02 FEVRIER 2022
rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE
FAITS - PROCÉDURE - PRÉTENTIONS et MOYENS DES PARTIES
Par contrat en date du 1er juillet 1995, [Y] [G] a donné à bail à [V] [D] un appartement situé aux 1er et second étage d'un immeuble sis[Adresse 2]d à [Localité 4] d'une superficie de 88,23 m2 . Suite au décès du bailleur, la SCI LRVO est devenue propriétaire de l'ensemble immobilier donné à bail.
A la suite d'un jugement du 24 juin 2009 du tribunal d'instance de Bayonne ordonnant à [V] [D] d'établir avec la société SCI LRVO un contrat écrit, un contrat de bail à usage d'habitation écrit d'une durée de trois ans a été conclu entre les parties le 15 octobre 2009 à effet au 1er octobre 2009 stipulant un loyer mensuel de 294,82 euros avec révision annuelle le 1er octobre.
Par acte d'huissier en date du 25 mars 2021, la SCI LRVO a fait délivrer à [V] [D] un congé pour motifs sérieux et légitimes sur le fondement des dispositions de l'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Suivant acte d'huissier de justice en date du 7 mai 2021, [V] [D] a fait assigner la SCI LRVO devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins notamment de voir dire le congé délivré nul et non justifié.
Par jugement du 2 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne a :
- invalidé le congé délivré le 25 mars 2021 pour défaut de motifs légitimes et sérieux,
- condamné la SCI LRVO à verser à madame [D] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- débouté les parties de leurs plus amples demandes,
- condamné la SCI LRVO à verser à madame [D] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont distraction sera ordonnée au profit de maître Emeline Archen conformément aux dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991
- condamné la SCI LRVO aux entiers dépens en ce inclus les frais du constat d'huissier en date du 21 avril 2021,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Suivant déclaration en date du 21 février 2022, la S.C.I. LRVO a relevé appel de ce jugement.
***
Vu les dernières conclusions de la SCI LRVO en date du 31 mai 2022 aux termes desquelles elle demande à la Cour de :
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
' Invalidé le congé délivré le 25 mars 2021 pour défaut de motifs légitimes et sérieux,
' Condamné la SCI LRVO à verser à Madame [D] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,
' Débouté les parties de leurs plus amples demandes,
' Condamné la SCI LRVO à verser à Madame [D] la somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC,
' Condamné la SCI LRVO aux entiers dépens en ce inclus les frais du constat d'huissier en date du 21 avril 2021
' Rappelé que l'exécution provisoire est de droit,
en conséquence, et aux termes d'une nouvelle appréciation des faits et de la jurisprudence applicable,
- constater qu'elle a procédé aux premiers travaux de remise en état (travaux de toiture), travaux auxquels elle a été judiciairement condamnée,
- juger qu'elle justifie sans contestation possible de son intention de réaliser les travaux envisagés et donc du sérieux du congé délivré,
- déclarer valide et régulier le congé qu'elle a délivré à madame [V] [D] le 25 mars 2021 pour motifs sérieux et légitimes,
- juger que [V] [D] est sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2021,
- juger qu'à défaut pour [V] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir, il sera ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, avec le concours de la force publique si nécessaire,
- juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner [V] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers augmenté des charges à compter du 30 septembre 2021 et ce jusqu'au départ effectif des lieux,
- condamner [V] [D] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral du fait du congé nul délivré,
en tout état de cause,
- débouter [V] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre en ce compris de son appel incident,
- condamner [V] [D] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens d'instance et d'appel.
*
Vu les dernières conclusions de Fabienne Cilia notifiées le 13 avril 2022 aux termes desquelles elle demande à la Cour de :
- dans l'hypothèse où le conseiller de la mise en état se déclarait incompétent, prononcer l'irrecevabilité des demandes formulées par la SCI LRVO au titre de son expulsion sous astreinte, d'indemnité d'occupation mensuelle, du règlement du sort des meubles meublants et d'indemnisation du préjudice moral exposées aux termes des conclusions d'appelant,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a invalidé le congé délivré le 25 mars 2021,
- réformer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI LRVO à lui verser la somme de 1000 € au titre du préjudice moral du fait du congé nul délivré,
En conséquence,
- condamné la SCI LRVO à lui verser la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral,
- confirmé le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI LRVO à lui verser la somme de 1000 € HT dont distraction au profit de Maître Emeline ARCHEN au titre des frais irrépétibles en application de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, outre les entiers dépens en ce compris les frais de constat d'huissier à hauteur de 443,40 euros,
- condamné la SCI LRVO à lui verser, au titre de la procédure d'appel, la somme de 2.500 euros HT dont distraction au profit de Maître Emeline ARCHEN au titre des frais irrépétibles en application de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, outre les entiers dépens.
Par ordonnance du 9 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a débouté [V] [D] de son incident visant à voir prononcer l'irrecevabilité des demandes formulées en cause d'appel par la SCI LRVO, déclaré les demandes formulées par la SCI LRVO en cause d'appel recevables, condamné [V] [D] à payer à la SCI LRVO la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et réserver les dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2023.
MOTIFS :
Il convient d'indiquer au préalable que le conseiller de la mise en état ayant statué par ordonnance du 9 novembre 2022 sur la fin de non-recevoir soulevée par madame [D] quant aux demandes de la SCI LRVO en cause d'appel d'expulsion sous astreinte, et concernant le sort des meubles meublants, l'indemnité d'occupation et l'indemnisation de son préjudice moral, il n'y a plus lieu à statuer sur ce point.
Sur la validité du congé
La SCI LRVO soutient que le congé qu'elle a fait délivrer le 25 mars 2021 à [V] [D] avait un motif légitime et sérieux conformément aux dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu'elle entendait récupérer l'immeuble pour y réaliser des travaux d'envergure (réunification du bâtiment dans son intégralité : le rez-de-chaussée devenant l'espace à vivre, les étages étant l'espace nuit) qui consistent notamment en l'exécution du jugement du 18 novembre 2015 du tribunal d'instance de Bayonne, confirmé par la Cour d'appel de Pau le 20 octobre 2017, l'ayant condamnée sous astreinte à réaliser divers travaux dans l'appartement loué qu'elle n'a pu effectuer en totalité. Elle fait valoir le sérieux du projet de réalisation des dits travaux dont l'envergure nécessite la libération des lieux pour permettre leur réalisation (isolation phonique et thermique) ; elle ajoute que leur réalisation vise une remise du bien aux normes et sa transformation dans un but de meilleur rendement économique. Elle avance qu'elle démontre ainsi sa volonté de se mettre en régle avec les condamnations dont elle a pu faire l'objet. Elle ajoute que par sa présence madame [D] fait obstacle à la réalisation des travaux et qu'elle est de mauvaise foi. Elle avance que la location d'une villa se révèlera à terme plus rentable cette recherche étant d'autant plus légitime que le lot situé au rez-de-chaussée est vacant depuis le 1er août 2021.
[V] [D] soutient en premier lieu que le caractère sérieux de l'intention du bailleur d'accomplir les travaux invoqués lors de la délivrance du congé n'est pas établi, la SCI LRVO ne produisant pas plus de pièces crédibles à ce sujet en appel qu'en première instance. Elle soutient que lors de la délivrance du congé le 25 mars 2021, aucune démarche pour initier les travaux n'avait été entreprise par la SCI LRVO. Elle ajoute que le motif de rentabilité de l'immeuble est en lien direct avec le motif de rénovation de l'immeuble déja avancé pour justifier le congé et n'est pas plus justifié par des démarches effectives de rénovation avant le congé qui lui a été délivré. En second lieu elle fait valoir que l'absence de production de tels documents ne permet pas de justifier que les travaux envisagés sont incompatibles avec le maintien dans les lieux de madame [D]. Elle conteste avoir fait obstacle aux travaux projetés.
Elle soutient en troisième lieu que le congé donné n'est qu'un moyen pour la SCI LRVO de se soustraire à sa condamnation prononcée par le jugement du tribunal d'instance de Bayonne du 18 novembre 2015 confirmé par arrêt de la cour d'appel de Pau du 20 octobre 2017. Elle relève que seule une partie des travaux a été réalisée, les autres travaux demeurant en attente.
En vertu de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En l'espèce le congé en date du 25 mars 2021 donné par la SCI LRVO à [V] [D] indique qu'il est justifié par les faits suivants : 'Le bailleur, la SCI LRVO entend réaliser d'importants travaux au sein de l'immeuble dont elle est propriétaire. Elle souhaite réunifier la maison dans son intégralité, de sorte que le local situé au rez-de-chaussée et l'appartement que vous occupez ne forme qu'une seule entité.'
A l'appui de sa demande tendant à voir dire ce congé valide, la bailleuresse produit un projet de contrat de maîtrise d'oeuvre signé par [I] [E] en date du 10 juin 2021 visant en objet un projet de rénovation d'une maison individuelle R+2 au [Adresse 2] [Localité 4], comprenant la réalisation d'un dossier technique de projet, la déclaration des travaux, la réalisation d'un dossier technique de projet PRO/DCE, l'appel d'offres, la direction de l'exécution des travaux et l'assistance aux opérations de réception de ceux-ci. Il produit également un courrier de l'agence Century 21 du 4 janvier 2021 relevant la difficulté de relouer le local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] en dépit de deux baisses du loyer, les points négatifs pour louer ce local professionnel et la suggestion d'envisager la réunification de ce local avec l'appartement en duplex situé au-dessus afin de permettre à la maison de retrouver sa configuration d'origine, au locataire du logement de jouir d'un grand jardin et d'améliorer le rendement locatif très faible de la maison, soit 294,82 euros.
La SCI LRVO produit également un avis de valeur locative établi par l'agence Century 21 du 22 janvier 2021 évaluant le loyer de la maison réunifiée et rénovée à une somme comprise entre 1700 à 1800 euros par mois. Sont produits également des échanges de mail datés du 22 mai 2021 évoquant un projet de prêt travaux d'un montant de 60.000 euros et d'une volonté de constituer le dossier, ainsi qu'une simulation de prêt travaux d'un montant réévalué à la hausse réalisée par la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Ile de France le 16 février 2022. La SCI LRVO a engagé des frais pour faire réaliser un avant projet du projet d'implantation par l'EURL GCG facturé 1800 euros TTC le 26 octobre 2021.
Des plans ont été réalisés. Ils correspondent au projet de réunification du local professionnel situé au rez-de-chaussée et de l'appartement situé aux 2ème et 3ème étages en une seule maison. Il résulte de ces pièces que le projet de travaux de réunification de l'appartement loué avec le local professionnel en une seule maison, en ce qu'il est précisément énoncé dans le congé du 25 mars 2021 et corroboré tant par l'avis de l'agence Century 21 préalable à la délivrance du congé, mais également par les démarches concrètes effectuées par la SCI LRVO dans les mois qui ont suivi sa délivrance , correspond à une réelle volonté du bailleur de faire réaliser ces travaux et à un projet sérieux justifié par un objectif légitime de rentabilité de l'immeuble au regard du faible loyer de l'appartement, des prix du marché et de la faible attractivité du local professionnel situé au rez-de-chaussée.
Par ailleurs de par leur nature, les travaux de réunification du local situé au rez-de-chaussée avec les pièces situées aux premier et second étages vont nécessiter des travaux lourds et complets impliqués par une redistribution des pièces outre une mise aux normes de la maison ainsi remaniée et donc une libération totale des lieux loués.
Il est indéniable qu'il résulte des pièces produites aux débats que la SCI LRVO n'a exécuté que très partiellement les travaux pour lesquels elle a été condamnée sous astreinte par le jugement du tribunal d'instance de Bayonne du 18 novembre 2015, confirmé par l'arrêt de la cour d'appel de Pau. Son inertie dans l'exécution de ceux-ci a justifié une liquidation de l'astreinte par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Bayonne qui a condamné la SCI LRVO à payer à madame [D] la somme de 51.300 euros à ce titre par jugement en date du 5 juillet 2018. Néanmoins cette inertie fautive n'a pas d'incidence en l'espèce sur la question posée dans le cadre du présent litige à savoir sur le caractère sérieux et légitime du congé délivré par la SCI LRVO à madame [D] le 25 mars 2021. Il n'est pas en effet démontré que le but poursuivi par le bailleur en délivrant le congé est de se soustraire à ses condamnations, au regard des pièces produites par celui-ci démontrant au contraire le caractère sérieux et légitime du projet de travaux de réunification de la maison située [Adresse 2] à [Localité 4].
Par conséquent, il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a invalidé le congé délivré le 25 mars 2021 pour défaut de motifs légitimes et sérieux.
Statuant à nouveau, il convient de dire que le congé délivré le 25 mars 2021 pour motifs légitimes et sérieux est valide.
Il convient par conséquent de dire que [V] [D] est occupante sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2021.
Son expulsion sera prononcée selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt, sans qu'il y ait lieu à prononcer une astreinte pour assurer son exécution.
Il convient de condamner [V] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer augmenté des charges à compter de la date du 30 septembre 2021 jusqu'à son départ effectif des lieux.
Il y a lieu de dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les autres demandes
L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus que dans des circonstances particulières le rendant fautif.
En l'espèce, pour solliciter la condamnation de l'intimée au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, la SCI LRVO soutient que son attitude de contestation lui cause nécessairement un préjudice.
Toutefois elle ne démontre pas en quoi l'attitude de madame [D] de contestation du congé serait constitutive d'une faute alors qu'elle n'a fait qu'exercer un droit.
Il convient par conséquent de débouter la SCI LRVO de sa demande de dommages et intérêts.
Le congé litigieux étant jugé valide, il y a lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI LRVO à payer à madame [D] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral du fait de la délivrance d'un congé injustifié.
Par conséquent madame [D] est déboutée de son appel incident en ce qu'elle a demandé la condamnation de l'appelante à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.
Eu égard à la solution du litige il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI LRVO aux dépens en ce inclus les frais du constat d'huissier en date du 21 avril 2021 et à verser à madame [D] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de maître Emeline ARCHEN conformément aux dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
[V] [D], qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
Il convient de débouter la SCI LRVO de sa demande de condamnation de [V] [D] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu également de débouter [V] [D] de sa demande de condamnation de la SCI LRVO à lui verser, au titre de la procédure d'appel, la somme de 2.500 euros HT dont distraction au profit de Maître Emeline ARCHEN au titre des frais irrépétibles en application de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Dit que le congé délivré le 25 mars 2021 par la SCI LRVO à [V] [D] pour motifs légitimes et sérieux est valide,
Dit que [V] [D] est par conséquent occupante sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2021,
Dit qu'à défaut pour [V] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux dans le mois suivant la signification du présent arrêt, il sera ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, avec le concours de la force publique si nécessaire,
Dit n'y avoir lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte,
Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Condamne [V] [D] à payer à la SCI LRVO une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers augmenté des charges à compter du 30 septembre 2021 jusqu'à son départ effectif des lieux,
Déboute la SCI LRVO de sa demande de dommages et intérêts,
Déboute [V] [D] de ses demandes tendant à la condamnation de la SCI LRVO à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, et la somme de 2.500 euros HT dont distraction au profit de Maître Emeline ARCHEN au titre des frais irrépétibles en application de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,
Rejette les prétentions plus amples ou contraires des parties.
Condamne [V] [D] aux dépens de première instance et d'appel,
Déboute la SCI LRVO de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
La Greffière La Présidente