CA Nîmes, 1re ch., 12 octobre 2023, n° 22/02244
NÎMES
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/02244 - N°Portalis DBVH-V-B7G-IPSV
ID
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
20 juin 2022
RG:16/01640
[H]
[D]
C/
[P]
[Z]
[A]
Grosse délivrée
le 12/10/2023
à Me Savine DEMARQUETTE MARCHAT
à Me Emmanuelle VAJOU
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère chambre
ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nimes en date du 20 Juin 2022, N°16/01640
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,
Mme Isabelle DEFARGE, Présidente de chambre,
Mme Séverine LEGER, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 05 Septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 Octobre 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Monsieur [E] [H]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Savine DEMARQUETTE MARCHAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/003967 du 27/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
Madame [V] [D]
[Adresse 9]
[Localité 11]
Représentée par Me Savine DEMARQUETTE MARCHAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉS :
Monsieur [K] [P]
né le 02 Avril 1978 à [Localité 12] (26)
[Adresse 6]
[Localité 11]
Représenté par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représenté par Me Pierre-François GUIDICELLI, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON
Madame [B] [Y] [F] [Z]
née le 25 Octobre 1984 à [Localité 7] (84)
[Adresse 6]
[Localité 11]
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Pierre-François GUIDICELLI, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON
PARTIE INTERVENANTE
Monsieur [M] [A]
[Adresse 8]
[Localité 4]
assigné à étude le 27 octobre 2022
sans avocat constitué
ARRÊT :
Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 12 Octobre 2023,par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Selon acte authentique du 17 janvier 2012, M. [E] [H], réceptionnaire, et Mme [V] [D], chargée de clientèle, son épouse, ont vendu à M. [K] [P], commercial, et Mme [B] [Z], vendeuse, une maison d'habitation sise à [Localité 11], qu'ils avaient eux-même acquise le 5 septembre 2007.
Le compte-rendu de la visite effectuée par le truchement de l'agence Terre et Pierre (ORPI) d'[Localité 7] mentionne : 'Jolie villa bien placée sur [Localité 11], intérieur coquet, extérieur donnant sur campagne.Cependant la fissure en façade poste un problème. Ils reviennent visiter avec un maçon. A SUIVRE'.
Un contrôle diagnostique de l'assainissement non collectif de la villa a été effectué le 08 juillet 2011 par le Service Public d'Assainissement Non Collectif (SPANC) de la communauté d'agglomération du Grand [Localité 7], aboutissant à un avis défavorable de cette collectivité locale en date du 22 juillet 2011.
La SAS MAURIN à [Localité 10] a établi le 15 juillet 2011 au nom de M.[H] un devis pour la vidange de la fosse septique, précisant '30 mètres de tuyaux'.
L'entreprise [A] [J], artisan en 'Rénovation neuf et ancien' et 'Décoration intérieur' a ensuite établi le 17 juillet 2011 un devis au nom de Mme [H] pour la pose d'une station de relevage des eaux usées et d'un regard étanche avec renvoi au tout-à-l'égoût, raccords et tuyaux, devis accepté le 25 août 2011.
Le 15 septembre 2011 la SAS MAURIN a établi la facture pour les travaux de vidange de la fosse septique, avec la mention 'pour conda(m)nation'.
Puis l'entreprise [A] [J] a établi le 20 septembre 2011 une facture pour les travaux objet du devis du 17 juillet, facture soldée le 21 septembre 2011 comportant la mention 'garantie 2 ans'.
En octobre 2012 est survenu un sinistre à type de 'fuite sur réseau d'assainissement privatif avec inondation du terrain' par rupture de la canalisation privative encastrée pour l'alimentation en eau potable.
Un défaut d'évacuation des eaux usées a ensuite été constaté et l'entreprise ASH ([Localité 7] Service Habitat) a mentionné sur sa facture du 22 octobre 2012 'suite à dégât des eaux' : 'recherche de fuite dans WC : présence d'eau sur le sol et remontée sur les murs. Dépose du WC.Ouverture de tranchée pour dégager le tuyau. Perçage de trou sur mur extérieur. Constaté tuyau cassé et écoulement des matières et de l'eau dans une fosse septique comblée.'
Le 3 octobre 2013 la société d'assurances PACIFICA PJ U.G.S. Protection juridique a missionné un expert qui, en présence de l'acquéreur M.[P], d'un représentant de l'entreprise ASH, de M. [M] [A], et en l'absence du vendeur dûment avisé, a émis l'avis que
'Les fuites sur le réseau d'assainissement privatif dont la date de survenance est présumée postérieure à l'intervention de l'entreprise [M] [A] (ont) concouru à la saturation en eau du sol argileux, ayant conduit à un mouvement d'affaissement de l'assise du bâti accolé au nord, avec celle des dallages de terrasse et de plage piscine, en provoquant des désordres de fissuration consécutifs.
L'entreprise [A] [M] est intervenue en se raccordant sur une installation qu'(elle) avait apprécié déficiente, après avoir préconisé le remplacement plus complet des canalisations de près de 50 ans d'âge. L'entreprise [A] [M] est malgré tout intervenue sur une installation déjà fragilisée, son intervention a, selon nous, concouru à l'aggravation immédiate de l'installation vétuste.
Le désordres affectant le mur de clôture présente un caractère de dangerosité pour les tiers.'
L'expert de la compagnie a chiffré le coût des travaux nécessaires à la somme prévisionnelle de 16 000€, et émis l'avis que 'la responsabilité de la société [A] [M] était engagée sur son obligation de résultat, défaut de moyen et de conseil'.
Par ordonnance du 10 septembre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nîmes a ordonné une expertise confiée à M.[S] [W].
L'expert a déposé son rapport définitif le 17 juin 2015.
Les conclusions en sont les suivantes :
'Désordre 1 : dysfonctionnement de l'assainissement
.Constats :
a) l'examen des lieux met en évidence la présence d'une fosse septique qui n'est pas neutralisée (!), des regards sont ouverts, les eaux usées sont à l'air libre.
Malgré une canalisation de diamètre confortable (150mm) l'évacuation reste difficile par la nature des éléments de cette 'ancienne canalisation' qui est en fibre ciment avec des parois rugueuses et des emboîtements très peu efficaces, favorisant les pénétrations de racines et des deboîtements
b) il n'a pas été mis en évidence un quelconque système de collecte et évacuation des eaux pluviales suivant un régime séparatif comme stipulé dans l'acte de vente p13
c) l'arrivée de l'alimentation en eau potable se fait dans un niche de la paroi nord de la villa. L'adjonction du salon par accolement a 'enfermé' cette niche dans le salon. L'état déplorable de cette niche trouve une explication donnée par les demandeurs qui déclarent qu'une fuite importante a été réparée sur l'alimentation (pas de facture produite).
.Conséquences :
- les eaux usées ne s'écoulent pratiquement pas et stagnent notamment au niveau des regards de la cour nord et se déversent le long du parcours d'évacuation
- les regards sont fissurés
- la fosse septique d'origine est vétuste et sans nul doute fissurée
- les eaux pluviales ne sont pas collectées et s'écoulent librement sur le sol
- une fuite importante existait sur l'arrivée d'eau potable dans le salon accolé (suivant déclarations du demandeur)
Les désordres entraînent une sur-saturation du terrain en le désorganisant dans sa structure
- les difficultés d'infiltrations visibles sur les trous de sondage actuellement saturés en eaux fétides, (...) semblent indiquer la présence d'un sol peu perméable (la présence d'argile n'est pas avérée)
- l'action cumulative de ces eaux non canalisées entraîne une action de 'minage' qui aboutit à l'affaissement localisé de la partie accolée (buanderie et salon)
-cet affaissement mis en évidence par une fissuration visible est evolutif et il est susceptible d'une aggravation subite et accélérée sous l'action des conditions climatiques défavorables.
.Origine : vétusté et impasse (') au déficit d'entretien du système
.Causes :
- défauts graves d'étanchéïté du système d'assainissement
- l'intervention de M.[A] n'a pas pris en compte l'état déplorable et alarmant de l'installation qui requérait une neutralisation obligatoire de la fosse septique et une remise en état de l'évacuation, partiellement bouchée et dont les regards sont fermés.
- absence d'un dispositif efficace et séparatif de collecte de évacuation des eaux pluviales (circonstance aggravante et qui dure depuis la construction de la maison dans les années 1960)
- déficit de remise en état du terrain (purge) après la fuite d'eau sur l'alimentation eau potable
Désordre 2 : fissuration de la partie salon et buanderie (intérieur et extérieur)
.Buanderie :
- fissures supérieures à 3mm sur le linteau de la porte cuisine-buanderie
-carreaux fissurés dans le passage cuisine vers buanderie
- fissures traversantes dans la paroi extérieure de la buanderie, verticale et horizontale
.Origine : tassement des fondations de la zone accolée formant le salon et la buanderie. La date de construction n'est pas connue. Le terrain est décomprimé par les arrivées d'eaux non canalisées.
.Cause : ces désordres résultent des infiltrations d'eau en provenance d'un système d'assainissement fuyard, d'une non collecte des eaux pluviales et des conséquences d'une fuite sur l'alimentation en eau potable.
Désordre 3 : fissuration des terrasses est et plage de la piscine côté est
.Zone jardin : aucune relation avec le litige
.Terrasses de l'entrée sud, côté est : aucune relation avec le litige
.Plages de la piscine : aucune relation avec le litige
Désordre 4 : déstabilisation du mur de clôture nord-est
Il s'agit du mur de clôture en agglomérés de ciment de 2m de hauteur. Il est implanté sur la limite nord de la propriété cpoté est sur un linéaire de 5m environ.Ce mur est en cours de basculement vers la propriété voisine côté nord. La déstabilisation de cette paroi est en lien avec le sinistre, par les infiltrations d'eaux dans ses fondations et la non-collecte des eaux pluviales 'piégées' dans cette partie de la propriété.
.Origine : tassement de la fondation sous l'action d'arrivées d'eaux parasites.
.Cause : sans préjuger de la nature des fondations du mur et de sa date d'édification, nous postulons au lien de causalité entre les infiltrations constatées dans cette zone et sa déstabilisation.
Eléments d'imputabilité :
En l'absence d'un état des lieux contradictoire à la date de prise de possession des lieux nous retiendrons les éléments d'imputabilité suivants, circonscrits aux seuls désordres 1, 2 et 4 :
- l'état du système d'assainissement était déplorable et vétuste, constaté semble t'il par M.[A] lors de la consultation par les époux [H].Cet état a donné lieu à la poste d'un poste de relevage des eaux vannes du WC sans doute par une évacuation FORCEE vers la conduite collective !
- M. [A] n'a pas jugé utile de proposer les travaux qui s'imposaient de façon évidente sur le réseau privatif vétuste et en mauvais état
- les consorts [P]-[Z] n'ont pas plus consenti (aux) travaux d'urgence qui s'imposaient à la vue des divers désordres pour limiter les dommages
- la vétusté des revêtements de sol côté est n'est pas contestée par les demandeurs
- les désordres sont évolutifs
- le dysfonctionnement de l'assainissement rend l'ouvrage impropre à sa destination
- la fissuration dans le salon et la buanderie et la déstabilisation du mur de clôture portent atteinte à la solidité de l'ouvrage'.
Par actes des 23 et 29 mars 2016 M. [P] et Mme [Z] ont assigné M. [H] et Mme [D] devant le tribunal de grande instance de Nîmes afin de voir à titre principal, dire que le réseau d'assainissement de la maison acquise est impropre à sa destination et condamner les vendeurs au paiement des travaux de reprise et à l'indemnisation de leur préjudice de jouissance.
Par actes du 5 et 8 septembre 2017, M. [H] et Mme [D] ont assigné en garantie M. [A] ainsi que son assureur la société ALLIANZ. Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 28 septembre 2017.
Par ordonnance du 21 mars 2019, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Nîmes a condamné M. [H] et Mme [D] au paiement d'une provision de 35 270,80 €uros au titre des travaux de reprise, M. [A] à relever et garantir les vendeurs de cette condamnation et a mis hors de cause la société Allianz.
M. [H] et Mme [D] ont interjeté appel de cette décision que par arrêt du 6 février 2020, la cour d'appel de Nîmes a infirmée en toutes ses dispositions.
Par jugement contradictoire du 20 juin 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes a ensuite :
- dit que le bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 11] cadastrée section AO n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3], vendu selon acte authentique du 17 janvier 2022 (en réalité 2012) par M.[H] et Mme [D] à M.[P] et Mme [Z] est affecté de vices cachés le rendant impropre à sa destination ;
- dit que M. [H] et Mme [D] ne pouvaient ignorer avant la vente ces vices cachés affectant en particulier le système d'assainissement à l'occasion de l'intervention de M. [A] le 17 juillet 2011 ;
- dit qu'ils doivent être considérés comme vendeurs de mauvaise foi et ne peuvent par conséquent se prévaloir de la clause contractuelle d'exclusion de garantie figurant à l'acte authentique de vente 17 janvier 2012 ;
- dit que les acquéreurs M.[P] et Mme [Z] ont de leur côté fait preuve de négligence et d'imprudence en ne faisant pas procéder à la purge du sol après la fuite d'eau affectant l'alimentation en eau potable (en 2012) aggravant ainsi les infiltrations d'eau ;
Par conséquent,
- dit que M. [P] et Mme [Z] doivent supporter 30 % du coût des travaux de remise en état du bien immobilier objet de la vente tandis que les 70% du coût total des travaux de remise en état seront à la charge de M.[H] et de Mme [D] au titre de la restitution d'une partie du prix de vente correspondant au montant des travaux de remise en état du bien immobilier dans le cadre de l'action estimatoire ;
Par conséquent,
- condamné M. [H] et Mme [D] à payer à M.[P] et Mme [Z] la somme de 41 149,26 €uros TTC au titre du coût des travaux de remise en état du bien immobilier objet de la vente ;
- condamné M.[H] et Mme [D] à payer à M.[P] et Mme [Z] la somme de 39 185 €uros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;
- condamné M. [M] [A] à relever et garantir M.[H] et Mme [D] de l'intégralité des condamnations prononcées à leur encontre;
- prononcé la mise hors de cause de la compagnie d'assurance SA ALLIANZ IARD ;
- ordonné l'exécution provisoire du jugement ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- condamné M. [H] et Mme [D] au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire et seront recouvrés selon la procédure applicable en matière juridictionnelle ;
- condamné M. [H] et Mme [D] à payer à M.[P] et Mme [Z] la somme de 2 500 €uros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [J] (en réalité [M]) [A] à relever et garantir intégralement M. [H] et Mme [D] des condamnations prononcées à leur encontre au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a considéré que M. [A], professionnel consulté par les vendeurs antérieurement à la vente, avait engagé sa responsabilité en ne proposant pas d'effectuer les travaux qui s'imposaient au regard de la vétusté du réseau privatif d'évacuation. Constatant que la garantie de la SA ALLIANZ IARD n'avait pas vocation à s'appliquer aux travaux d'assainissement, il a mis hors de cause cette société et a condamné seul M. [A] à relever et garantir les vendeurs de l'intégralité des condamnations prononcées à leur encontre.
Par déclaration du 30 juin 2022, M. [H] et Mme [D] ont interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance du 17 mars 2023, la procédure a été clôturée le 13 juillet 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 5 septembre 2023.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS
Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 juillet 2023, M.[H] et Mme [D] demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés à payer à M. [P] et Mme [Z] :
- 41 149,26 € TTC au titre du coût des travaux de remise en état du bien immobilier,
- 39 185 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,
- les entiers dépens y compris le coût de l'expertise judiciaire,
- 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
- de juger qu'ils n'étaient pas de mauvaise foi et que la clause exonératoire de responsabilité de l'acte de vente est applicable,
- de prononcer leur mise hors de cause,
A titre subsidiaire,
- de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé à 30 % la part imputable aux intimés au titre des travaux de reprise des désordres,
- de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [A] à les relever et garantir de toute condamnation,
- d'infirmer le jugement quant au montant des condamnations prononcées,
- de juger qu'il faut déduire du montant des travaux déterminés par l'expert judiciaire les sommes concernant la reprise des désordres 3 et 4,
- de débouter M. [P] et Mme [Z] de leurs demandes d'indemnisation du préjudice de jouissance et du préjudice moral,
En tout état de cause,
- de dire n'y avoir lieu au bénéfice de l'article 700 du code de procédure pour les consorts [P]/[Z],
Y ajoutant,
- de condamner les intimés à leur verser la somme de 2 500 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Les appelants font valoir :
- que les conditions de mise en oeuvre de leur responsabilité ne sont pas réunies puisqu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que l'ensemble des désordres est imputable soit au manquement au devoir de conseil, d'exécution et d'entretien de M. [A] soit au défaut de diligence des acquéreurs qui ont concouru à l'aggravation de leur préjudice en ne réalisant pas les travaux d'urgence qui s'imposaient,
- qu'en outre, ils n'avaient pas connaissance des fuites affectant le système d'assainissement lors de la vente puisque M. [A], mandaté par eux le 17 juillet 2011, ne leur a transmis aucune information à ce sujet de sorte que la mauvaise foi ne saurait être caractérisée en l'espèce. Ils ajoutent à ce titre que les fuites affectant l'ouvrage enterré dans le sol étaient indécelables pour des néophytes,
- qu'en conséquence, conformément aux dispositions de l'article 1643 du code civil, il convient de faire application de la clause exonératoire de garantie prévue à l'acte de vente et de débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes formulées à leur encontre. Ils estiment que la mauvaise foi de M. [P], qui a selon eux dissimulé sa qualité de professionnel en bâtiment, justifie à plus forte raison l'application de la dite clause.
A titre subsidiaire, eu égard aux conclusions d'expertise, ils sollicitent
- la confirmation du jugement en ce qu'il a fixé à 30 % la part de responsabilité des intimés dans les désordres et le coût des travaux de remise en état,
- la confirmation du jugement et en ce qu'il a condamné M. [A] à les relever et garantir de toute condamnation.
Par ailleurs, ils demandent à la cour de réduire les sommes allouées au titre des travaux dont le montant a été évalué approximativement par l'expert judiciaire à la somme de 58 784 €uros. Ils estiment qu'il convient de déduire au moins les montant relevant des désordres 3 et 4 s'agissant de désordres apparents lors de l'acquisition du bien (fissuration des terrasses est et plage de la piscine côté est) et font valoir qu'en outre, les devis produits par les intimés provenant de différentes entreprises rendent toute comparaison impossible et ne permettent pas d'évaluer le montant à allouer,
Enfin, ils font valoir que les intimés, qui ont concouru à la réalisation de leur propre préjudice à hauteur de 30%, ne sauraient se prévaloir de leur propre turpitude afin d'obtenir réparation du préjudice de jouissance et seront déboutés de leur demande à ce titre, ainsi qu'au titre du prétendu préjudice moral dont la preuve n'est pas rapportée.
Par conclusions signifiées par voie électronique le 11 juillet 2023, M.[P] et Mme [Z], intimés, demandent à la cour :
- de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- de condamner M. [H] et Mme [D] à leur payer les sommes de
- 6 460 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance à compter du mois de mars 2022 jusqu'au mois de septembre 2023, sauf somme à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir,
- 5 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,
En tout état de cause,
- de débouter M. [H] et Mme [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires et de tout appel incident,
- de les condamner à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils répliquent :
- que la négligence fautive des appelants et leur parfaite connaissance de l'état du réseau d'assainissement démontrée par les rapports d'expertise judiciaire et extrajudiciaire justifie que ceux-ci soient condamnés à les indemniser de leur entier préjudice ; qu'il a été démontré et constaté par l'expert judiciaire que les désordres sont dus à l'état déplorable et vétuste du système d'assainissement constaté par M. [A] antérieurement à la vente,
- que la preuve de la qualité de professionnel spécialisé en réseau d'assainissement de M. [P] n'est pas rapportée,
- que dès lors, les appelants ne sauraient se prévaloir de la clause d'exonération de responsabilité et que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit que les conditions d'application de l'article 1641 du code civil sont réunies,
- qu'il n'y a pas lieu de réduire le montant alloué au titre des travaux de réfection évalués par l'expert à la somme de 58 784,66 € TTC et justifiés par les devis produits en cause d'appel,
- que s'ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné les appelants à leur payer la somme de 39 185 € au titre du préjudice de jouissance ils demandent toutefois que M. [H] et Mme [D] soient en sus condamnés à leur payer la somme de 6 460 € en réparation de leur préjudice de jouissance à compter du mois de mars 2022 jusqu'au mois de septembre 2023, somme à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir,
- que les dépenses entraînées par les différents travaux à réaliser du fait des inondations et les répercussions sur leur vie quotidienne sont à l'origine d'un préjudice moral qu'il convient d'indemniser à hauteur de 5 000 €.
Par acte du 27 octobre 2022 remis à étude, M. [H] et Mme [D] ont assigné en intervention forcée M. [M] [A].
Les conclusions des intimés lui ont été signifiées selon procès-verbal de recherches infructueuses du 25 janvier 2023.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION
Selon les articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même
Le vice caché réside ici dans le dysfonctionnement du réseau d'assainissement des eaux usées de la villa acquise par M.[P] et Mme [Z].
En effet, les fissures affectant tant la façade, mentionnées au compte-rendu de visite de l'agent immobilier, que les revêtements de sol et des plages de la piscine, étaient apparentes au jour de la vente.
De même, le fait qu'il n'existe aucun système de collecte des eaux pluviales ne peut avoir échappé aux acquéreurs.
M.[H] et Mme [Z], vendeurs, ne pouvaient ignorer l'existence de ce vice avant la vente, ayant fait réaliser en septembre 2011 des travaux de pose d'une station de relevage des eaux usées (sans distinction entre eaux ménagères et eaux vannes) et d'un regard étanche avec renvoi au tout-à-l'égoût, raccords et tuyaux par M.[M] [A] exerçant à l'enseigne [A] [J] pour pallier l'avis défavorable du SPANC après visite diagnostique en juillet 2011, après avoir précédemment fait intervenir un autre artisan pour procéder à la vidange de la fosse septique, lequel a mentionné en toutes lettres sur sa facture 'pour condamnation'.
Leur mauvaise foi résulte en outre du fait que malgré cette prescription initiale, ils n'ont pas fait procéder à cette condamnation de la fosse septique, puisque l'expert ensuite missionné a pu constater qu'elle n'était pas 'neutralisée' et alors que le commentaire assortissant l'avis défavorable du SPANC du 22 juillet 2011 est le suivant :
'Filière d'assainissement non collectif proposé par M. [H] :
- prétraitement assuré par une fosse septique et un bac à graisses
- traitement non identifié : raccordement probable sur le réseau d'eaux usées pour les eaux ménagères et rejet non identifié des eaux vannes.
Les eaux usées du logement doivent être raccordées au réseau collectif d'assainissement. Les ouvrages de pré-traitement devront être déconnectés.'
La clause d'exclusion de garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente du 17 janvier 2012 (§Etat de l'immeuble page 8) sera en conséquence écartée.
En effet, la seule mention à l'acte, au § Assainissement (page 13) que 'le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l'immeuble vendu est raccordé au réseau d'assainissement, mais ne garantir aucunement la conformité des installations aux normes actuellement en vigueur' ne saurait exonérer les vendeurs de la garantie légale, dès lors qu'ils ont manifestement et sciemment méconnu les prescriptions du SPANC ainsi que les préconisations de la SAS MAURIN intervenue en premier lieu.
Pour voir dire qu'ils doivent être éxonérés de leur garantie, M.[H] et Mme [D] excipent de la qualité de professionnel du bâtiment de M.[P].
Ils produisent à cet égard un extrait du BODACC du 9 mai 2014 contenant publication de l'immatriculation au RCS d'Avignon le 24 avril 2014 de la SAS AMENAGEMENT ET RENOVATION DU BATIMENT (ARB) ayant pour objet 'plomberie, chauffage, électricité, carrelage et plâtrerie', administrée par M. [K] [P], une copie d'écran du site infogreffe.fr au 1er février 2017 mentionnant que cette société a un établissement à [Localité 11] à l'adresse de l'immeuble litigieux et que son activité consiste dans les 'travaux d'installation d'eau et de gaz en tous locaux', ainsi qu'une facture de cette société datée de février 2017 comportant en p3 les prestations de 'création du réseau d'eaux usées en passant par le vide sanitaure pour récupération ; création du réseau d'eau pluviale reliant les gouttières à la cuve de récupération y compris raccordement'.
Toutefois, ces éléments, postérieurs de plus de 2 ans à la vente, à laquelle M.[P] est qualifié de 'commercial' sans autre précision, ne suffisent pas à démontrer qu'à la date de cette vente il avait la qualité de professionnel dans le domaine de l'installation ou la réparation de systèmes d'assainissement des eaux usées.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a dit que l'immeuble était affecté d'un vice caché dont les vendeurs avaient connaissance et qu'ils ne peuvent donc se prévaloir de la clause contractuelle d'exclusion de garantie prévue au contrat de vente.
Pour dire que M. [M] [A] devra relever et garantir les vendeurs de l'intégralité des condamnations mises à leur charge le tribunal a retenu à l'encontre de celui-ci une mauvaise appréciation de l'état du réseau d'assainissement et un manquement à son obligation de conseil, en négligeant, à défaut de pouvoir les accomplir lui-même, de les avertir de l'impérieuse nécessité de faire réaliser ces travaux et de leur urgence.
Toutefois, ceux-ci étaient déjà avertis de cette nécessité puisqu'ils ont fait réaliser les devis des SAS MAURIN et de M.[A] après la visite de l'ingénieur du SPANC (le 8 juillet 2011), et que les travaux de ces deux entreprises ont été réalisés après l'avis défavorable de ce service repris ci-dessus.
Aucun manquement ne peut en conséquence être relevé à l'encontre de M. [A], au sujet duquel il était d'ailleurs mentionné au rapport d'expertise extra-judiciaire 'l'entreprise [A] est intervenue en raccordant sur une installation qu'il avait appréciée déficiente, après avoir préconisé le remplacement plus complet des canalisations de près de 50 ans d'âge.'
Cette dernière assertion est corroborée par les mentions '40 mètres de tuyaux' et '30 mètres de tuyaux après réalisation' portées sur le devis et la facture de la SAS MAURIN après vidange de la fosse septique, qui démontrent que les vendeurs avaient été avisés de l'importance des travaux à réaliser et qu'ils s'en sont manifestement volontairement dispensés.
Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a condamné M.[M] [A] à relever et garantir M.[H] et Mme [D] des condamnations mises à leur charge.
Le vice a été révélé aux acquéreurs à l'occasion de l'intervention de l'entreprise ASH suite au dégât des eaux en octobre 2012 et, selon les factures produites, il n'a été procédé par cette entreprise qu'au remplacement de la pipe et du tuyau jusqu'au raccordement de la pompe de relevage ( pièce 6).
En septembre 2013, la même entreprise est intervenue pour la recherche de nouvelles fuites et la mission d'expertise a été menée le 6 novembre 2014 en l'absence de travaux réalisés.
Pour dire que M. [P] et Mme [Z] ont fait preuve de négligence 'en n'ayant pas fait procédé à la purge du sol après la fuite d'eau ayant affecté l'alimentation en eau potable aggravant ainsi les infiltrations d'eau', et les condamner à supporter 30% du coût des travaux de remise en état, le tribunal expose qu'ils doivent 'être déclarés responsables du fait de ne pas avoir fait procéder aux travaux d'urgence qui s'imposaient en ce que les factures qu'ils produisent correspondent à des recherches de fuite ne constituant pas des travaux importants de remise en état du réseau d'assainissement', alors que l'existence d'une fuite ayant affecté l'alimentation en eau potable n'est documentée que dans le corps du rapport d'expertise, et aucun lien de causalité entre cette fuite et les conséquences du vice affectant le réseau d'assainissement n'est allégué ni démontré.
Toutefois, les appelants comme les intimés demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que M.[P] et Mme [Z] doivent supporter 30% du coût des travaux de remise en état du bien immobilier tandis que 70% du coût total des travaux de remise en état seront à la cahrge de M. [H] et Mme [D] au titre de la restitution d'une partie du prix de vente correspondant au montant des travaux de remise en état du bien immobilier dans le cadre de l'action estimatoire.
Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.
Selon les articles 1644 et 1645 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
En lecture des conclusions du rapport d'expertise en ce qui concerne le lien de causalité entre le dysfonctionnement du système d'assainissement, les fuites qui en sont résultées et leurs conséquences sur les différentes parties de l'immeuble objet de la vente, seul le Désordre 3 : fissuration des terrasses est et plage de la piscine côté est doit être exclu de l'indemnisation des acquéreurs.
L'expert a préconisé
- la démolition de la partie accolée et sa reconstruction après réfection du réseau d'assainissement et vérification de l'alimentation en eau potable, pour un montant total estimé de 53 440,60€ HT et 58 784,66€ TTC, de nature à générer une amélioration de la valeur du bien d'environ 30%.
Les appelants sollicitent la déduction du montant des travaux estimés par l'expert des sommes concernant la reprise des désordres 3 et 4 ; toutefois, le désordre 3 en a d'ores et déjà été exclu et le lien de causalité entre les infiltrations d'eau générées par la défectuosité du système d'assainissement est établie par le rapport d'expertise.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a fixé à la somme de 41 149,26 € TTC le montant des sommes à la charge des vendeurs, compte-tenu du partage 70/30 retenu.
S'agissant de leur préjudice de jouissance M.[P] et Mme [Z] sollicitent la confirmation du jugement, et l'actualisation de leur préjudice de jouissance pour la période ayant couru depuis mars 2022 au jour de l'audience devant cette cour, tandis que M.[H] et Mme [D] s'y opposent en totalité, estimant que les acquéreurs sont à l'origine de leur propre préjudice.
Ils n'apportent pour autant aucune preuve de leur allégation, alors que le lien de causalité entre la fuite d'eau potable relevée par l'expert et l'importance des reprises nécessaires n'est pas établi.
Pour fixer à la somme de 39 185€ ce poste de préjudice, le tribunal s'est fondé sur les préconisations du rapport d'expertise selon lesquelles 'les travaux dureront 3 mois et entraîneront un préjudice de jouissance estimé à 30% d'une valeur locative mensuelle évaluée à 8 250€ par mois'.
Toutefois le rapport distingue les deux parties distinctes du préjudice de jouissance des acquéreurs :
- le préjudice de jouissance subi pendant la durée de travaux, estimé à '30% d'une valeur locative mensuelle évaluée à 850€ par mois' pendant 3 mois soit 850x30%x3 = 765€
- le préjudice de jouissance subi depuis fin octobre 2012, découlant 'd'un système d'assainissement qui ne remplit pas son office par sa difficulté d'écoulement des eaux usées, entraînant des odeurs fortes et des ruissellements des eaux usées directement sur le site, et par ailleurs la proscription de l'utilisation du salon, largement fissuré', estimé à '40% de la valeur locative mensuelle estimée à 850€ par mois'.
La durée du préjudice de jouissance des acquéreurs ne saurait cependant s'étendre au delà du jour de dépôt du rapport définitif de l'expert soit le 17 juin 2015, la cour ne disposant d'aucun élément relatif à la réalisation éventuelle des travaux préconisés soit, pour la période comprise en le 22 octobre 2012 et le 17 juin 2015,
850x40%x48 + 850x40%/12x7 + 850x40%/365x26 = 16 320 + 198,33 + 24,21 = 16 542,54€.
Au total, il sera alloué à M.[P] et Mme [Z] au titre de leur préjudice de jouissance la somme de 16 542,54 + 765 = 17 307,54€ et le jugement sera réformé sur ce point.
La demande de dommages et intérêts pour préjudice moral de M.[P] et Mme [Z] apparaît nouvelle en cause d'appel et comme telle doit être déclarée irrecevable.
M.et Mme [H] qui succombent devront supporter les entiers dépens de première instance et d'appel et verser à M.[P] et Mme [Z] la somme de 3 000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour
Déclare irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande de M.[P] et Mme [Z] au titre de leur préjudice moral
Confirme le jugement en ce qu'il a
- dit que le bien immobilier situé [Adresse 6] cadastré section AO n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] vendu selon acte authentique du 17 janvier 2012 par M. [E] [H] et Mme [V] [D] à M.[K] [P] et Mme [B] [Z] est affecté de vices cachés le rendant impropre à sa destination
- dit que M.[H] et Mme [D] ne pouvaient ignorer l'existence de ces vices avant la vente, doivent être considérés comme vendeurs de mauvaise foi et ne peuvent par conséquent se prévaloir de la clause contractuelle d'exclusion de garantie figurant à l'acte authentique de vente
- dit que M. [P] et Mme [Z] doivent supporter 30% du coût des travaux de remise en état du bien tandis que les 70% restants seront à la charge de M.[H] et Mme [D] au titre de la restitution d'une partie du prix de vente
- condamné M. [H] et Mme [D] à payer à M.[P] et Mme [Z] la somme de 41 149,26€ TTC au titre du coût des travaux de remise en état
L'infirme pour le surplus
Et statuant à nouveau
- condamne M. [E] [H] et Mme [V] [D] à payer à M.[K] [P] et Mme [B] [Z] la somme de 17 307,54€ au titre de leur préjudice de jouissance
- déboute M. [E] [H] et Mme [V] [D] de leur demande de garantie formée à l'encontre de M. [M] [A]
- condamne M.[E] [H] et Mme [V] [D] à supporter les dépens de l'entière instance
- condamne M.[E] [H] et Mme [V] [D] à payer à M.[K] [P] et Mme [B] [Z] la somme de 3 000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/02244 - N°Portalis DBVH-V-B7G-IPSV
ID
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
20 juin 2022
RG:16/01640
[H]
[D]
C/
[P]
[Z]
[A]
Grosse délivrée
le 12/10/2023
à Me Savine DEMARQUETTE MARCHAT
à Me Emmanuelle VAJOU
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère chambre
ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nimes en date du 20 Juin 2022, N°16/01640
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,
Mme Isabelle DEFARGE, Présidente de chambre,
Mme Séverine LEGER, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 05 Septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 Octobre 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Monsieur [E] [H]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Savine DEMARQUETTE MARCHAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/003967 du 27/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
Madame [V] [D]
[Adresse 9]
[Localité 11]
Représentée par Me Savine DEMARQUETTE MARCHAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉS :
Monsieur [K] [P]
né le 02 Avril 1978 à [Localité 12] (26)
[Adresse 6]
[Localité 11]
Représenté par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représenté par Me Pierre-François GUIDICELLI, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON
Madame [B] [Y] [F] [Z]
née le 25 Octobre 1984 à [Localité 7] (84)
[Adresse 6]
[Localité 11]
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Pierre-François GUIDICELLI, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON
PARTIE INTERVENANTE
Monsieur [M] [A]
[Adresse 8]
[Localité 4]
assigné à étude le 27 octobre 2022
sans avocat constitué
ARRÊT :
Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 12 Octobre 2023,par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Selon acte authentique du 17 janvier 2012, M. [E] [H], réceptionnaire, et Mme [V] [D], chargée de clientèle, son épouse, ont vendu à M. [K] [P], commercial, et Mme [B] [Z], vendeuse, une maison d'habitation sise à [Localité 11], qu'ils avaient eux-même acquise le 5 septembre 2007.
Le compte-rendu de la visite effectuée par le truchement de l'agence Terre et Pierre (ORPI) d'[Localité 7] mentionne : 'Jolie villa bien placée sur [Localité 11], intérieur coquet, extérieur donnant sur campagne.Cependant la fissure en façade poste un problème. Ils reviennent visiter avec un maçon. A SUIVRE'.
Un contrôle diagnostique de l'assainissement non collectif de la villa a été effectué le 08 juillet 2011 par le Service Public d'Assainissement Non Collectif (SPANC) de la communauté d'agglomération du Grand [Localité 7], aboutissant à un avis défavorable de cette collectivité locale en date du 22 juillet 2011.
La SAS MAURIN à [Localité 10] a établi le 15 juillet 2011 au nom de M.[H] un devis pour la vidange de la fosse septique, précisant '30 mètres de tuyaux'.
L'entreprise [A] [J], artisan en 'Rénovation neuf et ancien' et 'Décoration intérieur' a ensuite établi le 17 juillet 2011 un devis au nom de Mme [H] pour la pose d'une station de relevage des eaux usées et d'un regard étanche avec renvoi au tout-à-l'égoût, raccords et tuyaux, devis accepté le 25 août 2011.
Le 15 septembre 2011 la SAS MAURIN a établi la facture pour les travaux de vidange de la fosse septique, avec la mention 'pour conda(m)nation'.
Puis l'entreprise [A] [J] a établi le 20 septembre 2011 une facture pour les travaux objet du devis du 17 juillet, facture soldée le 21 septembre 2011 comportant la mention 'garantie 2 ans'.
En octobre 2012 est survenu un sinistre à type de 'fuite sur réseau d'assainissement privatif avec inondation du terrain' par rupture de la canalisation privative encastrée pour l'alimentation en eau potable.
Un défaut d'évacuation des eaux usées a ensuite été constaté et l'entreprise ASH ([Localité 7] Service Habitat) a mentionné sur sa facture du 22 octobre 2012 'suite à dégât des eaux' : 'recherche de fuite dans WC : présence d'eau sur le sol et remontée sur les murs. Dépose du WC.Ouverture de tranchée pour dégager le tuyau. Perçage de trou sur mur extérieur. Constaté tuyau cassé et écoulement des matières et de l'eau dans une fosse septique comblée.'
Le 3 octobre 2013 la société d'assurances PACIFICA PJ U.G.S. Protection juridique a missionné un expert qui, en présence de l'acquéreur M.[P], d'un représentant de l'entreprise ASH, de M. [M] [A], et en l'absence du vendeur dûment avisé, a émis l'avis que
'Les fuites sur le réseau d'assainissement privatif dont la date de survenance est présumée postérieure à l'intervention de l'entreprise [M] [A] (ont) concouru à la saturation en eau du sol argileux, ayant conduit à un mouvement d'affaissement de l'assise du bâti accolé au nord, avec celle des dallages de terrasse et de plage piscine, en provoquant des désordres de fissuration consécutifs.
L'entreprise [A] [M] est intervenue en se raccordant sur une installation qu'(elle) avait apprécié déficiente, après avoir préconisé le remplacement plus complet des canalisations de près de 50 ans d'âge. L'entreprise [A] [M] est malgré tout intervenue sur une installation déjà fragilisée, son intervention a, selon nous, concouru à l'aggravation immédiate de l'installation vétuste.
Le désordres affectant le mur de clôture présente un caractère de dangerosité pour les tiers.'
L'expert de la compagnie a chiffré le coût des travaux nécessaires à la somme prévisionnelle de 16 000€, et émis l'avis que 'la responsabilité de la société [A] [M] était engagée sur son obligation de résultat, défaut de moyen et de conseil'.
Par ordonnance du 10 septembre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nîmes a ordonné une expertise confiée à M.[S] [W].
L'expert a déposé son rapport définitif le 17 juin 2015.
Les conclusions en sont les suivantes :
'Désordre 1 : dysfonctionnement de l'assainissement
.Constats :
a) l'examen des lieux met en évidence la présence d'une fosse septique qui n'est pas neutralisée (!), des regards sont ouverts, les eaux usées sont à l'air libre.
Malgré une canalisation de diamètre confortable (150mm) l'évacuation reste difficile par la nature des éléments de cette 'ancienne canalisation' qui est en fibre ciment avec des parois rugueuses et des emboîtements très peu efficaces, favorisant les pénétrations de racines et des deboîtements
b) il n'a pas été mis en évidence un quelconque système de collecte et évacuation des eaux pluviales suivant un régime séparatif comme stipulé dans l'acte de vente p13
c) l'arrivée de l'alimentation en eau potable se fait dans un niche de la paroi nord de la villa. L'adjonction du salon par accolement a 'enfermé' cette niche dans le salon. L'état déplorable de cette niche trouve une explication donnée par les demandeurs qui déclarent qu'une fuite importante a été réparée sur l'alimentation (pas de facture produite).
.Conséquences :
- les eaux usées ne s'écoulent pratiquement pas et stagnent notamment au niveau des regards de la cour nord et se déversent le long du parcours d'évacuation
- les regards sont fissurés
- la fosse septique d'origine est vétuste et sans nul doute fissurée
- les eaux pluviales ne sont pas collectées et s'écoulent librement sur le sol
- une fuite importante existait sur l'arrivée d'eau potable dans le salon accolé (suivant déclarations du demandeur)
Les désordres entraînent une sur-saturation du terrain en le désorganisant dans sa structure
- les difficultés d'infiltrations visibles sur les trous de sondage actuellement saturés en eaux fétides, (...) semblent indiquer la présence d'un sol peu perméable (la présence d'argile n'est pas avérée)
- l'action cumulative de ces eaux non canalisées entraîne une action de 'minage' qui aboutit à l'affaissement localisé de la partie accolée (buanderie et salon)
-cet affaissement mis en évidence par une fissuration visible est evolutif et il est susceptible d'une aggravation subite et accélérée sous l'action des conditions climatiques défavorables.
.Origine : vétusté et impasse (') au déficit d'entretien du système
.Causes :
- défauts graves d'étanchéïté du système d'assainissement
- l'intervention de M.[A] n'a pas pris en compte l'état déplorable et alarmant de l'installation qui requérait une neutralisation obligatoire de la fosse septique et une remise en état de l'évacuation, partiellement bouchée et dont les regards sont fermés.
- absence d'un dispositif efficace et séparatif de collecte de évacuation des eaux pluviales (circonstance aggravante et qui dure depuis la construction de la maison dans les années 1960)
- déficit de remise en état du terrain (purge) après la fuite d'eau sur l'alimentation eau potable
Désordre 2 : fissuration de la partie salon et buanderie (intérieur et extérieur)
.Buanderie :
- fissures supérieures à 3mm sur le linteau de la porte cuisine-buanderie
-carreaux fissurés dans le passage cuisine vers buanderie
- fissures traversantes dans la paroi extérieure de la buanderie, verticale et horizontale
.Origine : tassement des fondations de la zone accolée formant le salon et la buanderie. La date de construction n'est pas connue. Le terrain est décomprimé par les arrivées d'eaux non canalisées.
.Cause : ces désordres résultent des infiltrations d'eau en provenance d'un système d'assainissement fuyard, d'une non collecte des eaux pluviales et des conséquences d'une fuite sur l'alimentation en eau potable.
Désordre 3 : fissuration des terrasses est et plage de la piscine côté est
.Zone jardin : aucune relation avec le litige
.Terrasses de l'entrée sud, côté est : aucune relation avec le litige
.Plages de la piscine : aucune relation avec le litige
Désordre 4 : déstabilisation du mur de clôture nord-est
Il s'agit du mur de clôture en agglomérés de ciment de 2m de hauteur. Il est implanté sur la limite nord de la propriété cpoté est sur un linéaire de 5m environ.Ce mur est en cours de basculement vers la propriété voisine côté nord. La déstabilisation de cette paroi est en lien avec le sinistre, par les infiltrations d'eaux dans ses fondations et la non-collecte des eaux pluviales 'piégées' dans cette partie de la propriété.
.Origine : tassement de la fondation sous l'action d'arrivées d'eaux parasites.
.Cause : sans préjuger de la nature des fondations du mur et de sa date d'édification, nous postulons au lien de causalité entre les infiltrations constatées dans cette zone et sa déstabilisation.
Eléments d'imputabilité :
En l'absence d'un état des lieux contradictoire à la date de prise de possession des lieux nous retiendrons les éléments d'imputabilité suivants, circonscrits aux seuls désordres 1, 2 et 4 :
- l'état du système d'assainissement était déplorable et vétuste, constaté semble t'il par M.[A] lors de la consultation par les époux [H].Cet état a donné lieu à la poste d'un poste de relevage des eaux vannes du WC sans doute par une évacuation FORCEE vers la conduite collective !
- M. [A] n'a pas jugé utile de proposer les travaux qui s'imposaient de façon évidente sur le réseau privatif vétuste et en mauvais état
- les consorts [P]-[Z] n'ont pas plus consenti (aux) travaux d'urgence qui s'imposaient à la vue des divers désordres pour limiter les dommages
- la vétusté des revêtements de sol côté est n'est pas contestée par les demandeurs
- les désordres sont évolutifs
- le dysfonctionnement de l'assainissement rend l'ouvrage impropre à sa destination
- la fissuration dans le salon et la buanderie et la déstabilisation du mur de clôture portent atteinte à la solidité de l'ouvrage'.
Par actes des 23 et 29 mars 2016 M. [P] et Mme [Z] ont assigné M. [H] et Mme [D] devant le tribunal de grande instance de Nîmes afin de voir à titre principal, dire que le réseau d'assainissement de la maison acquise est impropre à sa destination et condamner les vendeurs au paiement des travaux de reprise et à l'indemnisation de leur préjudice de jouissance.
Par actes du 5 et 8 septembre 2017, M. [H] et Mme [D] ont assigné en garantie M. [A] ainsi que son assureur la société ALLIANZ. Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 28 septembre 2017.
Par ordonnance du 21 mars 2019, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Nîmes a condamné M. [H] et Mme [D] au paiement d'une provision de 35 270,80 €uros au titre des travaux de reprise, M. [A] à relever et garantir les vendeurs de cette condamnation et a mis hors de cause la société Allianz.
M. [H] et Mme [D] ont interjeté appel de cette décision que par arrêt du 6 février 2020, la cour d'appel de Nîmes a infirmée en toutes ses dispositions.
Par jugement contradictoire du 20 juin 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes a ensuite :
- dit que le bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 11] cadastrée section AO n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3], vendu selon acte authentique du 17 janvier 2022 (en réalité 2012) par M.[H] et Mme [D] à M.[P] et Mme [Z] est affecté de vices cachés le rendant impropre à sa destination ;
- dit que M. [H] et Mme [D] ne pouvaient ignorer avant la vente ces vices cachés affectant en particulier le système d'assainissement à l'occasion de l'intervention de M. [A] le 17 juillet 2011 ;
- dit qu'ils doivent être considérés comme vendeurs de mauvaise foi et ne peuvent par conséquent se prévaloir de la clause contractuelle d'exclusion de garantie figurant à l'acte authentique de vente 17 janvier 2012 ;
- dit que les acquéreurs M.[P] et Mme [Z] ont de leur côté fait preuve de négligence et d'imprudence en ne faisant pas procéder à la purge du sol après la fuite d'eau affectant l'alimentation en eau potable (en 2012) aggravant ainsi les infiltrations d'eau ;
Par conséquent,
- dit que M. [P] et Mme [Z] doivent supporter 30 % du coût des travaux de remise en état du bien immobilier objet de la vente tandis que les 70% du coût total des travaux de remise en état seront à la charge de M.[H] et de Mme [D] au titre de la restitution d'une partie du prix de vente correspondant au montant des travaux de remise en état du bien immobilier dans le cadre de l'action estimatoire ;
Par conséquent,
- condamné M. [H] et Mme [D] à payer à M.[P] et Mme [Z] la somme de 41 149,26 €uros TTC au titre du coût des travaux de remise en état du bien immobilier objet de la vente ;
- condamné M.[H] et Mme [D] à payer à M.[P] et Mme [Z] la somme de 39 185 €uros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;
- condamné M. [M] [A] à relever et garantir M.[H] et Mme [D] de l'intégralité des condamnations prononcées à leur encontre;
- prononcé la mise hors de cause de la compagnie d'assurance SA ALLIANZ IARD ;
- ordonné l'exécution provisoire du jugement ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- condamné M. [H] et Mme [D] au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire et seront recouvrés selon la procédure applicable en matière juridictionnelle ;
- condamné M. [H] et Mme [D] à payer à M.[P] et Mme [Z] la somme de 2 500 €uros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [J] (en réalité [M]) [A] à relever et garantir intégralement M. [H] et Mme [D] des condamnations prononcées à leur encontre au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a considéré que M. [A], professionnel consulté par les vendeurs antérieurement à la vente, avait engagé sa responsabilité en ne proposant pas d'effectuer les travaux qui s'imposaient au regard de la vétusté du réseau privatif d'évacuation. Constatant que la garantie de la SA ALLIANZ IARD n'avait pas vocation à s'appliquer aux travaux d'assainissement, il a mis hors de cause cette société et a condamné seul M. [A] à relever et garantir les vendeurs de l'intégralité des condamnations prononcées à leur encontre.
Par déclaration du 30 juin 2022, M. [H] et Mme [D] ont interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance du 17 mars 2023, la procédure a été clôturée le 13 juillet 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 5 septembre 2023.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS
Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 juillet 2023, M.[H] et Mme [D] demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés à payer à M. [P] et Mme [Z] :
- 41 149,26 € TTC au titre du coût des travaux de remise en état du bien immobilier,
- 39 185 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,
- les entiers dépens y compris le coût de l'expertise judiciaire,
- 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
- de juger qu'ils n'étaient pas de mauvaise foi et que la clause exonératoire de responsabilité de l'acte de vente est applicable,
- de prononcer leur mise hors de cause,
A titre subsidiaire,
- de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé à 30 % la part imputable aux intimés au titre des travaux de reprise des désordres,
- de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [A] à les relever et garantir de toute condamnation,
- d'infirmer le jugement quant au montant des condamnations prononcées,
- de juger qu'il faut déduire du montant des travaux déterminés par l'expert judiciaire les sommes concernant la reprise des désordres 3 et 4,
- de débouter M. [P] et Mme [Z] de leurs demandes d'indemnisation du préjudice de jouissance et du préjudice moral,
En tout état de cause,
- de dire n'y avoir lieu au bénéfice de l'article 700 du code de procédure pour les consorts [P]/[Z],
Y ajoutant,
- de condamner les intimés à leur verser la somme de 2 500 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Les appelants font valoir :
- que les conditions de mise en oeuvre de leur responsabilité ne sont pas réunies puisqu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que l'ensemble des désordres est imputable soit au manquement au devoir de conseil, d'exécution et d'entretien de M. [A] soit au défaut de diligence des acquéreurs qui ont concouru à l'aggravation de leur préjudice en ne réalisant pas les travaux d'urgence qui s'imposaient,
- qu'en outre, ils n'avaient pas connaissance des fuites affectant le système d'assainissement lors de la vente puisque M. [A], mandaté par eux le 17 juillet 2011, ne leur a transmis aucune information à ce sujet de sorte que la mauvaise foi ne saurait être caractérisée en l'espèce. Ils ajoutent à ce titre que les fuites affectant l'ouvrage enterré dans le sol étaient indécelables pour des néophytes,
- qu'en conséquence, conformément aux dispositions de l'article 1643 du code civil, il convient de faire application de la clause exonératoire de garantie prévue à l'acte de vente et de débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes formulées à leur encontre. Ils estiment que la mauvaise foi de M. [P], qui a selon eux dissimulé sa qualité de professionnel en bâtiment, justifie à plus forte raison l'application de la dite clause.
A titre subsidiaire, eu égard aux conclusions d'expertise, ils sollicitent
- la confirmation du jugement en ce qu'il a fixé à 30 % la part de responsabilité des intimés dans les désordres et le coût des travaux de remise en état,
- la confirmation du jugement et en ce qu'il a condamné M. [A] à les relever et garantir de toute condamnation.
Par ailleurs, ils demandent à la cour de réduire les sommes allouées au titre des travaux dont le montant a été évalué approximativement par l'expert judiciaire à la somme de 58 784 €uros. Ils estiment qu'il convient de déduire au moins les montant relevant des désordres 3 et 4 s'agissant de désordres apparents lors de l'acquisition du bien (fissuration des terrasses est et plage de la piscine côté est) et font valoir qu'en outre, les devis produits par les intimés provenant de différentes entreprises rendent toute comparaison impossible et ne permettent pas d'évaluer le montant à allouer,
Enfin, ils font valoir que les intimés, qui ont concouru à la réalisation de leur propre préjudice à hauteur de 30%, ne sauraient se prévaloir de leur propre turpitude afin d'obtenir réparation du préjudice de jouissance et seront déboutés de leur demande à ce titre, ainsi qu'au titre du prétendu préjudice moral dont la preuve n'est pas rapportée.
Par conclusions signifiées par voie électronique le 11 juillet 2023, M.[P] et Mme [Z], intimés, demandent à la cour :
- de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- de condamner M. [H] et Mme [D] à leur payer les sommes de
- 6 460 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance à compter du mois de mars 2022 jusqu'au mois de septembre 2023, sauf somme à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir,
- 5 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,
En tout état de cause,
- de débouter M. [H] et Mme [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires et de tout appel incident,
- de les condamner à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils répliquent :
- que la négligence fautive des appelants et leur parfaite connaissance de l'état du réseau d'assainissement démontrée par les rapports d'expertise judiciaire et extrajudiciaire justifie que ceux-ci soient condamnés à les indemniser de leur entier préjudice ; qu'il a été démontré et constaté par l'expert judiciaire que les désordres sont dus à l'état déplorable et vétuste du système d'assainissement constaté par M. [A] antérieurement à la vente,
- que la preuve de la qualité de professionnel spécialisé en réseau d'assainissement de M. [P] n'est pas rapportée,
- que dès lors, les appelants ne sauraient se prévaloir de la clause d'exonération de responsabilité et que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit que les conditions d'application de l'article 1641 du code civil sont réunies,
- qu'il n'y a pas lieu de réduire le montant alloué au titre des travaux de réfection évalués par l'expert à la somme de 58 784,66 € TTC et justifiés par les devis produits en cause d'appel,
- que s'ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné les appelants à leur payer la somme de 39 185 € au titre du préjudice de jouissance ils demandent toutefois que M. [H] et Mme [D] soient en sus condamnés à leur payer la somme de 6 460 € en réparation de leur préjudice de jouissance à compter du mois de mars 2022 jusqu'au mois de septembre 2023, somme à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir,
- que les dépenses entraînées par les différents travaux à réaliser du fait des inondations et les répercussions sur leur vie quotidienne sont à l'origine d'un préjudice moral qu'il convient d'indemniser à hauteur de 5 000 €.
Par acte du 27 octobre 2022 remis à étude, M. [H] et Mme [D] ont assigné en intervention forcée M. [M] [A].
Les conclusions des intimés lui ont été signifiées selon procès-verbal de recherches infructueuses du 25 janvier 2023.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION
Selon les articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même
Le vice caché réside ici dans le dysfonctionnement du réseau d'assainissement des eaux usées de la villa acquise par M.[P] et Mme [Z].
En effet, les fissures affectant tant la façade, mentionnées au compte-rendu de visite de l'agent immobilier, que les revêtements de sol et des plages de la piscine, étaient apparentes au jour de la vente.
De même, le fait qu'il n'existe aucun système de collecte des eaux pluviales ne peut avoir échappé aux acquéreurs.
M.[H] et Mme [Z], vendeurs, ne pouvaient ignorer l'existence de ce vice avant la vente, ayant fait réaliser en septembre 2011 des travaux de pose d'une station de relevage des eaux usées (sans distinction entre eaux ménagères et eaux vannes) et d'un regard étanche avec renvoi au tout-à-l'égoût, raccords et tuyaux par M.[M] [A] exerçant à l'enseigne [A] [J] pour pallier l'avis défavorable du SPANC après visite diagnostique en juillet 2011, après avoir précédemment fait intervenir un autre artisan pour procéder à la vidange de la fosse septique, lequel a mentionné en toutes lettres sur sa facture 'pour condamnation'.
Leur mauvaise foi résulte en outre du fait que malgré cette prescription initiale, ils n'ont pas fait procéder à cette condamnation de la fosse septique, puisque l'expert ensuite missionné a pu constater qu'elle n'était pas 'neutralisée' et alors que le commentaire assortissant l'avis défavorable du SPANC du 22 juillet 2011 est le suivant :
'Filière d'assainissement non collectif proposé par M. [H] :
- prétraitement assuré par une fosse septique et un bac à graisses
- traitement non identifié : raccordement probable sur le réseau d'eaux usées pour les eaux ménagères et rejet non identifié des eaux vannes.
Les eaux usées du logement doivent être raccordées au réseau collectif d'assainissement. Les ouvrages de pré-traitement devront être déconnectés.'
La clause d'exclusion de garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente du 17 janvier 2012 (§Etat de l'immeuble page 8) sera en conséquence écartée.
En effet, la seule mention à l'acte, au § Assainissement (page 13) que 'le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l'immeuble vendu est raccordé au réseau d'assainissement, mais ne garantir aucunement la conformité des installations aux normes actuellement en vigueur' ne saurait exonérer les vendeurs de la garantie légale, dès lors qu'ils ont manifestement et sciemment méconnu les prescriptions du SPANC ainsi que les préconisations de la SAS MAURIN intervenue en premier lieu.
Pour voir dire qu'ils doivent être éxonérés de leur garantie, M.[H] et Mme [D] excipent de la qualité de professionnel du bâtiment de M.[P].
Ils produisent à cet égard un extrait du BODACC du 9 mai 2014 contenant publication de l'immatriculation au RCS d'Avignon le 24 avril 2014 de la SAS AMENAGEMENT ET RENOVATION DU BATIMENT (ARB) ayant pour objet 'plomberie, chauffage, électricité, carrelage et plâtrerie', administrée par M. [K] [P], une copie d'écran du site infogreffe.fr au 1er février 2017 mentionnant que cette société a un établissement à [Localité 11] à l'adresse de l'immeuble litigieux et que son activité consiste dans les 'travaux d'installation d'eau et de gaz en tous locaux', ainsi qu'une facture de cette société datée de février 2017 comportant en p3 les prestations de 'création du réseau d'eaux usées en passant par le vide sanitaure pour récupération ; création du réseau d'eau pluviale reliant les gouttières à la cuve de récupération y compris raccordement'.
Toutefois, ces éléments, postérieurs de plus de 2 ans à la vente, à laquelle M.[P] est qualifié de 'commercial' sans autre précision, ne suffisent pas à démontrer qu'à la date de cette vente il avait la qualité de professionnel dans le domaine de l'installation ou la réparation de systèmes d'assainissement des eaux usées.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a dit que l'immeuble était affecté d'un vice caché dont les vendeurs avaient connaissance et qu'ils ne peuvent donc se prévaloir de la clause contractuelle d'exclusion de garantie prévue au contrat de vente.
Pour dire que M. [M] [A] devra relever et garantir les vendeurs de l'intégralité des condamnations mises à leur charge le tribunal a retenu à l'encontre de celui-ci une mauvaise appréciation de l'état du réseau d'assainissement et un manquement à son obligation de conseil, en négligeant, à défaut de pouvoir les accomplir lui-même, de les avertir de l'impérieuse nécessité de faire réaliser ces travaux et de leur urgence.
Toutefois, ceux-ci étaient déjà avertis de cette nécessité puisqu'ils ont fait réaliser les devis des SAS MAURIN et de M.[A] après la visite de l'ingénieur du SPANC (le 8 juillet 2011), et que les travaux de ces deux entreprises ont été réalisés après l'avis défavorable de ce service repris ci-dessus.
Aucun manquement ne peut en conséquence être relevé à l'encontre de M. [A], au sujet duquel il était d'ailleurs mentionné au rapport d'expertise extra-judiciaire 'l'entreprise [A] est intervenue en raccordant sur une installation qu'il avait appréciée déficiente, après avoir préconisé le remplacement plus complet des canalisations de près de 50 ans d'âge.'
Cette dernière assertion est corroborée par les mentions '40 mètres de tuyaux' et '30 mètres de tuyaux après réalisation' portées sur le devis et la facture de la SAS MAURIN après vidange de la fosse septique, qui démontrent que les vendeurs avaient été avisés de l'importance des travaux à réaliser et qu'ils s'en sont manifestement volontairement dispensés.
Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a condamné M.[M] [A] à relever et garantir M.[H] et Mme [D] des condamnations mises à leur charge.
Le vice a été révélé aux acquéreurs à l'occasion de l'intervention de l'entreprise ASH suite au dégât des eaux en octobre 2012 et, selon les factures produites, il n'a été procédé par cette entreprise qu'au remplacement de la pipe et du tuyau jusqu'au raccordement de la pompe de relevage ( pièce 6).
En septembre 2013, la même entreprise est intervenue pour la recherche de nouvelles fuites et la mission d'expertise a été menée le 6 novembre 2014 en l'absence de travaux réalisés.
Pour dire que M. [P] et Mme [Z] ont fait preuve de négligence 'en n'ayant pas fait procédé à la purge du sol après la fuite d'eau ayant affecté l'alimentation en eau potable aggravant ainsi les infiltrations d'eau', et les condamner à supporter 30% du coût des travaux de remise en état, le tribunal expose qu'ils doivent 'être déclarés responsables du fait de ne pas avoir fait procéder aux travaux d'urgence qui s'imposaient en ce que les factures qu'ils produisent correspondent à des recherches de fuite ne constituant pas des travaux importants de remise en état du réseau d'assainissement', alors que l'existence d'une fuite ayant affecté l'alimentation en eau potable n'est documentée que dans le corps du rapport d'expertise, et aucun lien de causalité entre cette fuite et les conséquences du vice affectant le réseau d'assainissement n'est allégué ni démontré.
Toutefois, les appelants comme les intimés demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que M.[P] et Mme [Z] doivent supporter 30% du coût des travaux de remise en état du bien immobilier tandis que 70% du coût total des travaux de remise en état seront à la cahrge de M. [H] et Mme [D] au titre de la restitution d'une partie du prix de vente correspondant au montant des travaux de remise en état du bien immobilier dans le cadre de l'action estimatoire.
Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.
Selon les articles 1644 et 1645 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
En lecture des conclusions du rapport d'expertise en ce qui concerne le lien de causalité entre le dysfonctionnement du système d'assainissement, les fuites qui en sont résultées et leurs conséquences sur les différentes parties de l'immeuble objet de la vente, seul le Désordre 3 : fissuration des terrasses est et plage de la piscine côté est doit être exclu de l'indemnisation des acquéreurs.
L'expert a préconisé
- la démolition de la partie accolée et sa reconstruction après réfection du réseau d'assainissement et vérification de l'alimentation en eau potable, pour un montant total estimé de 53 440,60€ HT et 58 784,66€ TTC, de nature à générer une amélioration de la valeur du bien d'environ 30%.
Les appelants sollicitent la déduction du montant des travaux estimés par l'expert des sommes concernant la reprise des désordres 3 et 4 ; toutefois, le désordre 3 en a d'ores et déjà été exclu et le lien de causalité entre les infiltrations d'eau générées par la défectuosité du système d'assainissement est établie par le rapport d'expertise.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a fixé à la somme de 41 149,26 € TTC le montant des sommes à la charge des vendeurs, compte-tenu du partage 70/30 retenu.
S'agissant de leur préjudice de jouissance M.[P] et Mme [Z] sollicitent la confirmation du jugement, et l'actualisation de leur préjudice de jouissance pour la période ayant couru depuis mars 2022 au jour de l'audience devant cette cour, tandis que M.[H] et Mme [D] s'y opposent en totalité, estimant que les acquéreurs sont à l'origine de leur propre préjudice.
Ils n'apportent pour autant aucune preuve de leur allégation, alors que le lien de causalité entre la fuite d'eau potable relevée par l'expert et l'importance des reprises nécessaires n'est pas établi.
Pour fixer à la somme de 39 185€ ce poste de préjudice, le tribunal s'est fondé sur les préconisations du rapport d'expertise selon lesquelles 'les travaux dureront 3 mois et entraîneront un préjudice de jouissance estimé à 30% d'une valeur locative mensuelle évaluée à 8 250€ par mois'.
Toutefois le rapport distingue les deux parties distinctes du préjudice de jouissance des acquéreurs :
- le préjudice de jouissance subi pendant la durée de travaux, estimé à '30% d'une valeur locative mensuelle évaluée à 850€ par mois' pendant 3 mois soit 850x30%x3 = 765€
- le préjudice de jouissance subi depuis fin octobre 2012, découlant 'd'un système d'assainissement qui ne remplit pas son office par sa difficulté d'écoulement des eaux usées, entraînant des odeurs fortes et des ruissellements des eaux usées directement sur le site, et par ailleurs la proscription de l'utilisation du salon, largement fissuré', estimé à '40% de la valeur locative mensuelle estimée à 850€ par mois'.
La durée du préjudice de jouissance des acquéreurs ne saurait cependant s'étendre au delà du jour de dépôt du rapport définitif de l'expert soit le 17 juin 2015, la cour ne disposant d'aucun élément relatif à la réalisation éventuelle des travaux préconisés soit, pour la période comprise en le 22 octobre 2012 et le 17 juin 2015,
850x40%x48 + 850x40%/12x7 + 850x40%/365x26 = 16 320 + 198,33 + 24,21 = 16 542,54€.
Au total, il sera alloué à M.[P] et Mme [Z] au titre de leur préjudice de jouissance la somme de 16 542,54 + 765 = 17 307,54€ et le jugement sera réformé sur ce point.
La demande de dommages et intérêts pour préjudice moral de M.[P] et Mme [Z] apparaît nouvelle en cause d'appel et comme telle doit être déclarée irrecevable.
M.et Mme [H] qui succombent devront supporter les entiers dépens de première instance et d'appel et verser à M.[P] et Mme [Z] la somme de 3 000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour
Déclare irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande de M.[P] et Mme [Z] au titre de leur préjudice moral
Confirme le jugement en ce qu'il a
- dit que le bien immobilier situé [Adresse 6] cadastré section AO n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] vendu selon acte authentique du 17 janvier 2012 par M. [E] [H] et Mme [V] [D] à M.[K] [P] et Mme [B] [Z] est affecté de vices cachés le rendant impropre à sa destination
- dit que M.[H] et Mme [D] ne pouvaient ignorer l'existence de ces vices avant la vente, doivent être considérés comme vendeurs de mauvaise foi et ne peuvent par conséquent se prévaloir de la clause contractuelle d'exclusion de garantie figurant à l'acte authentique de vente
- dit que M. [P] et Mme [Z] doivent supporter 30% du coût des travaux de remise en état du bien tandis que les 70% restants seront à la charge de M.[H] et Mme [D] au titre de la restitution d'une partie du prix de vente
- condamné M. [H] et Mme [D] à payer à M.[P] et Mme [Z] la somme de 41 149,26€ TTC au titre du coût des travaux de remise en état
L'infirme pour le surplus
Et statuant à nouveau
- condamne M. [E] [H] et Mme [V] [D] à payer à M.[K] [P] et Mme [B] [Z] la somme de 17 307,54€ au titre de leur préjudice de jouissance
- déboute M. [E] [H] et Mme [V] [D] de leur demande de garantie formée à l'encontre de M. [M] [A]
- condamne M.[E] [H] et Mme [V] [D] à supporter les dépens de l'entière instance
- condamne M.[E] [H] et Mme [V] [D] à payer à M.[K] [P] et Mme [B] [Z] la somme de 3 000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,