CA Reims, 1re ch. sect..civ., 19 septembre 2023, n° 21/00634
REIMS
Arrêt
Autre
ARRET N°
du 19 septembre 2023
R.G : N° RG 21/00634 - N° Portalis DBVQ-V-B7F-E7HR
S.C.I. DU CHEMIN
c/
Société civile POINT DE VUE
SAS LE BLAN PROMOTION
S.A.R.L. AGENCE MODERNE REMOISE
S.A.R.L. BORDERIOUX DI LEGGE, S.A.S.U. SOCOTEC CONSTRUCTION, Société SAS CAP INGELEC, Société ZURICH INUSURANCE PUBLIC LIMITED COMPANY, Société SA BUREAU VERITAS
Formule exécutoire le :
à :
la SCP SAMMUT-CROON-JOURNE-LEAU
la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES
la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES
la SELARL RAFFIN ASSOCIES
Me Pascal GUILLAUME
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1° SECTION
ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2023
APPELANTE :
d'un jugement rendu le 16 décembre 2020 par le Tribunal judiciaire de CHALONS EN CHAMPAGNE
S.C.I. DU CHEMIN
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Raphaël CROON de la SCP SAMMUT-CROON-JOURNE-LEAU, avocat au barreau de REIMS
INTIMEES :
Société civile POINT DE VUE
Inscrite au RCS DE LILLE sous le n° 440 763 613, prise en la personne de son gérant domicilié de droit audit siège
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représentée par Me Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Paul-Guillaume BALAY, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant
SAS LE BLAN PROMOTION
Immatriculée au RCS DE LILLE sous le N°338.055.320, prise en la personne de son Président domicilié de droit audit siège
ayant établissement secondaire [Adresse 3]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représentée par Me Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Paul-Guillaume BALAY, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant
S.A.R.L. AGENCE MODERNE REMOISE
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Non comparante, ni représentée bien que régulièrement assignée
PARTIES INTERVENANTES:
S.A.R.L. BORDERIOUX DI LEGGE
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Représentée par Me Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Muriel THIBAUT, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant
S.A.S. CAP INGELEC
Immatriculée au RCS de BORDEAUX, ayant établissement secondaire à [Adresse 11], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés de droit audit siège
[Adresse 9]
[Adresse 9]
Représentée par Me Damien JOCHUM de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Stella BEN ZENOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Société ZURICH INUSURANCE PUBLIC LIMITED COMPANY
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Damien JOCHUM de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Stella BEN ZENOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
S.A.S. GROUPE BUREAU VERITAS
[Adresse 8]
[Adresse 8]
Représentée par Me Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS
S.A.S.U. SOCOTEC CONSTRUCTION
Inscrite au RCS de VERSAILLES sous le n° 834 157 513, venant aux droits de la SA SOCOTEC FRANCE inscrite au RCS sous le n° 542 016 654 et dont le siège social était situé [Adresse 5], prise en la personne de son représental légal,
[Adresse 10]
[Adresse 10]
Non comparante, ni représentée bien que régulièrement assignée
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :
Mme MATHIEU, conseillère, et Mme PILON, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre
Madame Florence MATHIEU, conseillère
Madame Sandrine PILON, conseillère
GREFFIER :
Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats
Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition
DEBATS :
A l'audience publique du 27 juin 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2023
ARRET :
Par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2023 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
La SAS Le Blan Promotion et la Société Civile de Construction Vente Point de vue (SCCV Point de vue), agissant en qualité de maîtres d'ouvrage, ont entrepris la construction d'un immeuble collectif dit " Résidence du 7ème Art " [Adresse 12], construit en conservant la façade classée, de type " Art Déco ", d'un ancien cinéma édifié en 1923.
Pour ce faire, un contrat de maîtrise a été conclu le 10 avril 2010 avec la SARL Borderioux-Di Legge et la SAS Ascari devenue SAS Cap Ingelec.
La société Bureau Veritas était contrôleur technique.
Le 2 février 2011, la SCCV Point de vue, représentée par la SAS Le Blan Promotion a conclu avec la SCI du Chemin deux contrats de réservation portant sur l'acquisition en l'état futur d'achèvement de deux appartements au sein de la résidence du 7ème Art (appartements n°103 et 104) et les actes authentiques ont été régularisés le 23 février 2012.
La SCI du Chemin se plaignant d'un défaut de conformité, concernant en particulier les fenêtres, M [H] [P], expert, a été désigné par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne le 19 janvier 2017.
La SCI du Chemin a ensuite fait assigner la SAS Le Blan Promotion, la SARL Borderioux-Di Legge, la SA Socotec, la SARL Agence Moderne Rémoise et la SCCV Point de vue devant le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, afin de voir prononcer la résolution des actes de VEFA et obtenir la condamnation solidaire de la SAS Le Blan Promotion et de la SCCV Point de vue à lui restituer le prix de ces ventes et à l'indemniser au titre des loyers non perçus et des charges de copropriété, notamment.
Par jugement du 16 décembre 2020, rectifié le 3 mars 2021, le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a :
- Ordonné la résolution des contrats de vente en l'état futur d'achèvement conclus entre la SCCV Point de vue et la SCI du Chemin portant sur les appartements n°103 et n°104 situés au 1er étage de la résidence " 7ème Art ", [Adresse 12], reçus le 23 février 2012 par Me [B] [U], notaire à Reims,
- Ordonné à la SCI du Chemin de restituer à la SCCV Point de vue et à la SAS Le Blan Promotion, les appartements précités, matérialisée par la remise des clés à la SCCV Point de Vue,
- Condamné solidairement la SCCV Point de vue et la SAS Le Blan Promotion à restituer à la SCI du Chemin la somme de 331 740 euros outre intérêts au taux légal à compter du jugement,
- Débouté la SCI du Chemin de sa prétention au tire des loyers non perçus,
- Condamné solidairement la SCCV Point de vue et la SAS Le Blan Promotion à verser à la SCI du Chemin la somme de 8 334,39 euros au titre des charges de copropriété, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,
- Débouté la SCI du Chemin de sa prétention au titre des dommages intérêts,
- Condamné la SCI Point de vue et la SAS Le Blan Promotion in solidum à verser à la SCI du Chemin la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Débouté la SARL Borderioux Di Legge de sa prétention au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné la SCI Point de vue et la SAS Le Blan Promotion in solidum aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire de M [H] [P],
- Débouté la SCI du Chemin de sa demande de déclaration de jugement commun et opposable,
- Débouté les parties du surplus de leurs prétentions,
- Ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Il a prononcé la résolution des deux contrats pour absence de délivrance conforme, sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil aux motifs que la hauteur des fenêtres n'est pas visuellement conforme au plan de niveau de chaque appartement, qui fait fi de mentionner leur hauteur réelle ainsi que leurs dimensions, ni même à la modélisation de l'immeuble présentée dans l'offre commerciale qui exagère manifestement la dimension des fenêtres situées sur la façade extérieure de l'immeuble.
Il a en outre considéré que la hauteur des fenêtres et des poignées, ainsi que leurs dimensions ne répondent pas aux critères d'accessibilité du logement visés à l'article R111-11 du code de la construction et de l'habitation dans la mesure où leur hauteur excède largement la hauteur maximale d'accès au dispositif d'ouverture fixée entre 0.90 m et 1.30 m, ne permettant ainsi pas une ouverture aisée pour les personnes de petite taille ou sans l'assistance d'un tiers pour les personnes à mobilité réduite et, en définitive, à une aération du logement à la portée de tous, outre que l'expert précise que le rapport vitrage/surface des pièces est inférieur à la norme habitable RT 2005.
Il a débouté la SCI du Chemin de sa demande indemnitaire au titre des loyers non-perçus à défaut d'offre de preuve quant à la valeur locative réelle des appartements.
Il a considéré que les appels de charge pour la copropriété du " 7ème Art " constituaient un préjudice, conséquence directe de la résolution judiciaire de la vente en l'état futur d'achèvement.
Il a rejeté la demande de dommages intérêts de la SCI du Chemin faute pour celle-ci d'alléguer les faits de nature à fonder sa prétention.
La SCI du Chemin a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 23 mars 2021 en intimant la SCCV Point de vue, la SAS Le Blan Promotion et la SARL Agence Moderne Rémoise.
Le 21 septembre 2021, la SAS Le Blan Promotion et la SCCV Point de vue ont fait délivrer à la SARL Borderioux-Di Legge une assignation d'appel provoqué afin d'entendre la cour d'appel condamner cette dernière à les garantir et relever indemnes de toutes les condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre dans le cadre du litige l'opposant à la SCI Du Chemin.
Les 21 et 28 décembre 2021, la SARL Borderioux a fait délivrer des assignations en intervention forcée et en garantie à la SAS Cap Ingelec, la société Zurich Insurance Public Limited Company et la SA Bureau Veritas afin d'obtenir leur condamnation in solidum à la relever et garantir intégralement de toutes les condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires.
Par arrêt du 4 octobre 2022 rendu sur déféré d'une ordonnance du conseiller de la mise en état du 26 avril 2022, la cour a, notamment, déclaré recevable l'intervention forcée avec appel en garantie de la SA Bureau Veritas aux droits de laquelle se trouve la SAS Bureau Veritas Construction opérée le 28 décembre 2021 par la SARL Borderioux-Di Legge.
Par arrêt du 9 mai 2023, rendue sur déféré d'une ordonnance du conseiller de la mise en état du 4 octobre 2022, la cour a, notamment, débouté la SARL Borderioux Di Legge de son moyen pris de la prescription des demandes présentées par la SAS Le Blan Promotion et la SCCV Point de vue à l'appui de leur appel provoqué à son encontre.
Par conclusions notifiées le 22 juin 2023, la SCI du Chemin demande à la cour de :
- Juger irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la forclusion et, au fond, l'en déboutée,
- Confirmer le jugement en ce qu'il ordonne la résolution des contrats de vente en l'état futur d'achèvement, lui ordonne de restituer les appartements aux sociétés Point de vue et Le Blan Promotion, condamne solidairement ces dernières à lui restituer la somme de 331 740 euros outre intérêts légal à compter du jugement,
- Reformer le jugement en ce qu'il la déboute de ses prétentions relativement aux pertes locatives,
- Condamner in solidum les sociétés Point de vue et Le Blan Promotion à lui verser la somme de 90 252 euros arrêté en l'état au 15 juin 2021,
- Fixer les préjudices futurs de la SCI du Chemin jusqu'à la parfaite exécution du jugement et de l'arrêt rendu relativement aux pertes locatives à la somme mensuelle de 1 253.50 euros,
- Réformer le jugement en ce qu'il la déboute de sa demande de dommages intérêts complémentaires,
- Condamner in solidum les sociétés Point de vue et Le Blan Promotion à lui verser la somme totale de 20 498.65 euros à titre de dommages intérêts,
- Condamner in solidum les sociétés Point de vue et Le Blan Promotion à lui verser la somme de 18 378.58 euros au titre des charges de copropriété,
- Les condamner in solidum à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise de M [P], et les frais de constat de Me [D], huissier de justice.
Elle estime que la fin de non-recevoir prise de la forclusion de sa demande relève de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état, conformément aux dispositions des articles 122 et 907 du code de procédure civile. Sur le fond, elle fait valoir qu'elle n'a jamais réceptionné les appartements vendus, ni n'en a pris possession.
Elle soutient que seules des manœuvres dolosives commises par la société venderesse ont pu la tromper sur la nature et la qualité des appartements acquis dès lors que les sociétés venderesses n'ignoraient pas que la nature et la surface des vitrages devaient respecter une norme particulièrement contraignante. Elle affirme que les appartements n'auraient pas dû être vendus avec une destination d'habitation. Elle ajoute que la tromperie s'est poursuive dans le temps, lorsque les venderesses l'ont laissé croire que des travaux supplémentaires pouvaient être effectués pour araser une partie de la façade pour que des vitrages conformes soient mis en place.
Les appartements étant, selon elle, définitivement non louables, puisqu'il est impossible de modifier les surfaces vitrées en raison des prescriptions impératives de l'architecte des bâtiments de France quant à l'aspect esthétique définitif des façades, elle demande à être indemnisée au titre d'une perte de loyers.
Sa demande de dommages intérêts complémentaires correspond pour 10 498.65 euros aux frais, impôts et charges liés à l'acquisition des appartements et pour 10 000 euros aux errements de la procédure et à la tromperie manifeste et continue commis par les parties adverses, qui ne pouvaient ignorer qu'aucun travaux d'amélioration des vitrages n'étaient possibles.
Par conclusions notifiées le 12 juin 2023, les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue demande à la cour de :
- Confirmer le jugement en ce qu'il déboute la SCI du Chemin de ses prétentions au titre des loyers non-perçus et de sa prétention au titre des dommages intérêts,
- Déboute la SCI du Chemin de ses demandes tendant à solliciter leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 90 252 euros arrêtée au 15 juin 2021, puis à lui verser la somme de 1 253, 50 euros par mois au titre des pertes locatives invoquées, ainsi que celles de 20 498,65 euros à titre de dommages intérêts, 18 378,58 euros au titre des charges de copropriété et 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Infirmer le jugement en ce qu'il ordonne la résolution des contrats de vente en l'état futur d'achèvement, ordonne à la SCI du Chemin de restituer à la SC Point de vue et à la société Le Blan Promotion les appartements n° 103 et 104, les condamne solidairement à verser à la SCI du Chemin la somme de 8 334,39 euros au titre des charges de copropriété, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi que 1 200 euros pour ses frais irrépétibles et les dépens d'instance comprenant les frais d'expertise judiciaire et en ce qu'il déboute la SCI du Chemin de sa demande de déclaration de jugement commun et opposable à l'encontre de la société Borderioux Di Legge,
En conséquence, statuant à nouveau :
- Débouter la SCI du Chemin de ses demandes tendant à obtenir la résolution judiciaire des deux ventes ainsi que la restitution de leur prix,
- Condamner la SCI du Chemin à restituer à la SC Point de vue la somme de 342 738,88 euros versé en exécution du jugement déféré, outre la somme de 10 458,46 euros au titre des charges de copropriété réglées depuis par la SC Point de vue,
- A titre subsidiaire, si la cour retient une ou plusieurs non-conformités affectant les appartements, condamner la SC Point de vue à faire réaliser les travaux de reprise chiffrés par l'expert judiciaire ou à défaut, condamner la SC Point de vue à verser à la SCI du Chemin les sommes de 5 400 euros HT au titre des travaux d'équipement des fenêtres et de 4 800 euros HT au titre des travaux de reprise des vitrages à dimension " clair de vitre "
En tout état de cause,
- Débouter la SCI du Chemin de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre au titre des pertes locatives, dommages intérêts divers, remboursement de charges de copropriété, frais irrépétibles et dépens,
- Condamner la SCI du Chemin à procéder à la déconsignation de la somme de 17 460 euros au profit de la SC Point de vue et de la société Le Blan Promotion,
- Joindre la présente instance avec l'assignation aux fins d'appel provoqué dirigée à l'encontre de la société Borderioux Di Legge,
- Condamner la société Borderioux Di Legge à les garantir et relever indemnes de toutes les condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre,
- Condamner la même société à leur régler la perte de valeur vénale des deux biens dans l'hypothèse où la cour confirmerait la résolution des deux contrats de vente, soit la somme de 178 285 euros, outre les charges de copropriété réglées par la SC Point de vue d'un montant de 18 836,46 euros,
- La débouter, ainsi que toute autre partie, de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,
- Condamner la SCI du Chemin, la société Borderioux Di Legge ou tout autre succombant à verser à la SC Point de vue d'une part et à la société Le Blan Promotion d'autre part, une somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les frais et dépens.
Elles contestent tout manquement à leur obligation de délivrance conforme en affirmant que, parmi les nombreuses pièces déposées auprès du notaire, le plan de façade fait clairement ressortir que les fenêtres centrales du 1er étage se situent en partie haute par rapport aux fenêtres latérales. Elles arguent en outre d'une impossibilité de non-conformité à la chose contractuellement prévue si, comme le tribunal l'a retenu, il est considéré que ces plans ne précisent pas la hauteur réelle des fenêtres et leurs dimensions.
Elles s'opposent à l'existence d'un dol, invoqué subsidiairement par l'appelante, au motif que le plan de façade dessine les fenêtres avec leur positionnement définitif et que, in fine, l'Architecte des bâtiments de France s'est opposé à toute modification de la façade.
Elles invoquent, en tout état de cause, si la cour doit retenir l'absence de conformité contractuelle, la forclusion de l'action de la SCI du Chemin, par application des articles 1642-1 et 1648 du code civil.
S'agissant de la conformité des appartements aux règles d'accessibilité et de décence du logement, elles estiment que le tribunal a commis une erreur de droit en retenant une absence de conformité au regard de règles d'accessibilités prévues par l'article R111-11 du code de la construction et de l'habitation, faisant valoir que ce texte, tel qu'il était applicable à l'époque, ne fait aucune référence à de telles règles. Elles ajoutent que le contrôleur technique en charge des missions spécifiques " HAND " - accessibilité des constructions pour les personnes handicapées, n'a relevé aucune non-conformité sur ce point dans son rapport final.
Elles dénient le fait que cette absence de conformité puisse en outre être à l'origine d'un manque d'aération du logement en faisant valoir que celui-ci dispose d'une VMC et que les autres fenêtres de l'appartement s'ouvrent normalement.
Elles font valoir les propos de l'expert judiciaire, qui estime que le rapport COMAL SOLIHA produit par la SCI du Chemin pour attester de l'indécence des appartements en raison d'un manque de surface vitrée et donc de niveau d'éclairement, doit être nuancé au regard du bâti existant et des règles d'urbanisme applicables.
Subsidiairement, elles soutiennent que la sanction prononcée et ses conséquences sont disproportionnées. Elles rappellent en ce sens qu'il appartient au juge d'apprécier la gravité de l'inexécution ou du manquement à l'obligation de délivrance conforme pour justifier une résolution judiciaire et fait valoir que l'expert judiciaire a envisagé dans son rapport des solutions réparatoires, de sorte que l'allocation de dommages intérêts constitue une sanction proportionnée, s'il doit être conclu à l'existence d'une non-conformité.
Elles ajoutent qu'il n'existe aucun lien contractuel entre la SCI du Chemin et la société Le Blan Promotion et qu'aucune condamnation ne peut donc être mise à la charge de cette dernière.
Elles estiment que le préjudice de perte de loyers allégué par l'appelante résulte d'un choix personnel de celle-ci de ne pas louer les appartements alors qu'ils pouvaient l'être et qui a adopté un comportement passif en ne faisant pas effectuer les menus travaux proposés par l'expert et en laissant passer deux ans après le rapport d'expertise avant de saisir le tribunal de sa demande de réparation, que ce préjudice est en outre incertain en ce que l'absence de périodes de vacances est invraisemblable
Elles s'opposent à la demande de la SCI du Chemin au titre des charges de copropriété au motif, notamment, que divers frais sont imputés au compte de celle-ci parce qu'elle n'est pas à jour du règlement des différents appels émis et que ces frais sont sans lien avec le présent litige.
Elles demandent la garantie de la SARL Borderioux Di Legge en soutenant que celle-ci a commis une faute contractuelle en réalisant des plans incomplets et imprécis et en manquant à son devoir de conseil envers les maîtres d'ouvrage qu'elles sont, ainsi qu'à son obligation de concevoir des logements conformes aux règles d'habitabilité. Elles estiment que la fin de non-recevoir invoquée par la société Borderioux Di Legge, prise de la nouveauté de cet appel en garantie à hauteur d'appel, est elle-même irrecevable dès lors qu'elle ne figurait pas dans les premières conclusions de celle-ci. Elles affirment que leur demande de garantie se rattachent à celles présentées en première instance.
Par conclusions transmises le 26 juin 2023, la SARL Borderioux Di Legge demande à la cour de :
- Confirmer le jugement en ce qu'il ne prononce aucune condamnation à son égard,
- Juger irrecevables comme nouvelles les demandes présentées pour la première fois devant la cour par les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue à son encontre,
- Prononcer sa mise hors de cause,
- A titre subsidiaire, débouter les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue de leur demande d'appel provoqué et en garantie présentée à son encontre,
- A titre infiniment subsidiaire, condamner in solidum les sociétés Le Blan Promotion, Point de vue, Cap Ingelec, Zurich Insurance Public Limited Company, et la SAS Bureau Veritas Construction à la relever et garantir intégralement de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de toutes parties en principal, intérêts, frais et accessoires,
En tout état de cause,
- Lui donner acte de ce qu'elle se désiste de son appel provoqué à l'encontre de la SASU Socotec Constructions,
- Infirmer le jugement et déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de la SCI du Chemin,
- Débouter la SCI du Chemin de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- Débouter toutes les parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires présentées à son encontre,
- Rejeter toute condamnation solidaire ou in solidum à son égard,
- Limiter en tout état de cause à la somme de 34 880 euros HT le montant des travaux réparatoires,
- Condamner la SAS Le Blan Promotion, la SC Point de vue, la SAS Cap Ingelec, la société Zurich Insurance Public Limited Company, et la SAS Bureau Veritas Construction à lui régler in solidum la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP Hermine.
Elle soutient que :
- L'appel en garantie formé contre elle par les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue est irrecevable pour constituer une demande nouvelle en appel, étant relevé que ces dernières étaient parties à la première instance et qu'elles n'ont formulé aucune demande, puisqu'elles étaient défaillantes ; en réponse au moyen de ces deux sociétés qui invoquent l'irrecevabilité de sa cette fin de non-recevoir à défaut d'avoir été présenté dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910 du code de procédure civile, elle rappelle que les fins de non-recevoir peuvent être soulevées en tout état de cause, que le respect des diligences imparties par l'article 910-4 s'apprécie en considération des prescriptions de l'article 954 et ne fait pas obstacle à la présentation d'un moyen nouveau dans des conclusions postérieures et invoque l'article 910 alinéa 2 du code de procédure civile,
- Elle n'a commis aucune faute dès lors qu'elle n'était pas chargée de l'aspect technique de la conception et qu'elle n'a pas réalisé les plans de vente,
- La réception des travaux, sans réserves, a purgé les désordres apparents,
- Si aucune réception n'a eu lieu, les demandes des sociétés Le Blan Promotion et Point de vue sont prescrites sur le fondement l'article 2224 du code civil, dès lors qu'elles étaient avisées des réclamations de la SCI du Chemin depuis le 20 juin 2015 ( NB : déjà statué par arrêt du 9 mai 2023 sur déféré - irrecevabilité comme relevant cptce exclusive CME ').
A titre infiniment subsidiaire, elle recherche la garantie des sociétés Point de vue, le Blan Promotion, Cap Ingelec et Zunrich Insurance et de la SAS Bureau Veritas Construction, sur le fondement des articles 1231-1 du code civile, L124-3 du code des assurances et 1240 du code civil, en faisant reproche à la SAS Cap Ingelec d'avoir passé outre les réglementations techniques en matière d'accessibilité-PMR, de ne pas avoir respecté les plans du permis de construire et ne pas avoir noter de réserves à la réception s'agissant de désordres apparents, à la SAS Bureau Veritas Construction, d'avoir déposé un rapport final de contrôle technique sans aucune réserve relative au non-respect de la réglementation PMR alors qu'elle avait une mission " HAND ", aux sociétés Point de vue et Le Blan Promotion, pour avoir manqué de loyauté envers la SCI du Chemin en omettant sciemment de l'informer de ce que les plans annexés à l'acte de vente ne correspondaient pas à la construction du bâtiment et en omettant volontairement de la prévenir de ces difficultés.
Elle argue qu'en tout état de cause, le contrat d'architecte prévoit qu'aucune condamnation in solidum ne pourra être prononcée.
Elle invoque la forclusion de l'action de la SCI du Chemin et oppose le principe de proportionnalité à la demande de résolutions des ventes présentées par celles-ci, faisant valoir que l'expert a proposé des solutions réparatoires.
Elle estime en outre que les sociétés Point de vue et Le Blan Promotion ne sauraient obtenir sa garantie au titre de la restitution des prix de vente, aux motifs qu'il ne s'agit pas de préjudices indemnisables et que cela conduirait en outre à un enrichissement sans cause de ces sociétés, qui vont retrouver la propriété des immeubles.
Quant à la perte de valeur des immeubles, elle la considère comme hypothétique et soutient que l'éventuel préjudice matériel des sociétés Point de vue et Le Blan Promotion ne peut excéder le coût des reprises des seules non-conformité des fenêtres.
Elle s'oppose à la demande de la SCI du Chemin au titre de la perte de loyers au motif qu'elle n'est pas étayée, qu'il ne pourrait s'agir que d'une perte de chance et que cette société a fait preuve d'immobilisme en engageant l'instance au fond deux ans après l'expertise.
Elle estime que les dommages intérêts réclamés à titre complémentaire par cette société ne sont pas justifiées par les pièces produites et rappelle que les charge de copropriété constituent des charges inhérentes à son statut de propriétaire.
Par conclusions transmises le 5 juin 2023, la société Cap Ingelec et la société Zurich Insurance, son assureur concluent :
- A la confirmation du jugement quant à la résolution et l'allocation à la SCI du Chemin d'une somme de 8 378.58 euros au titre des charges de copropriété,
- A l'irrecevabilité de l'appel en garantie présenté par la société Borderioux Di Legge contre elles,
- A l'irrecevabilité de l'appel en garantie présenté par les société Le Blan Promotion et Point de vie contre la société Borderioux Di Legge et donc à l'absence d'objet de l'appel en garantie présentée contre elles par ces deux dernières,
- A sa mise hors de cause,
- A titre subsidiaire, au rejet de l'appel en garantie présenté par la société Borderioux Di Legge contre elles,
A titre encore plus subsidiaire,
- A la limitation de toute condamnation contre elles sur la base des 8 378,58 euros arrêtée en première instance au titre des charges de copropriété,
- Au rejet de toute demande plus ample ou contraire,
- A la condamnation in solidum des sociétés Borderioux Di Legge, Le Blan Promotion et Point de vue à les relever et garantir pour toute condamnation prononcée à son encontre y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens
- En toute hypothèse, à la condamnation des sociétés Borderioux Di Legge, Le Blan Promotion Point de vue et de la SCI du Chemin à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elles s'associent au moyen pris de l'irrecevabilité de l'appel en garantie présentée contre la société Borderioux Di Legge pour la première fois en appel par les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue, en soutenant que la notion d'évolution du litige visée par l'article 555 du code civil est étrangère à la recevabilité des demandes nouvelles contre des personnes qui étaient parties en première instance.
Elles invoquent, pour les mêmes motifs et a fortiori, la même irrecevabilité contre l'appel en garantie formé contre elles pour la première fois à hauteur d'appel.
Elles s'opposent au fond à leur appel en garantie en soutenant que les moyens développés par la société Borderioux Di Legge sont fondés sur le rapport d'expertise, qui ne suffit pas à établir sa responsabilité dès lors qu'elles n'ont pas été parties aux opérations d'expertise et que cette responsabilité n'est étayée par aucun élément extérieur.
A titre subsidiaire, elles concluent à la confirmation de la résolution des deux ventes en soutenant que les la mise en conformité des fenêtres est impossible compte tenu des prescriptions de l'architecte des bâtiments de France et de la perte de valeur qui résulterait des travaux réparatoires.
Comme la société Boredrioux Di Legge, elle fait valoir que la condamnation à restituer le prix des appartements ne constituent pas pour les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue un préjudice réparable dont elles puissent être garanties et reprend les moyens développés par cette société pour s'opposer à la demande indemnitaire de la SCI du Chemin au titre des loyers. Elle ajoute que, le jugement étant exécutoire par provision, cette dernière n'est plus propriétaire des immeubles et qu'elle ne peut donc réclamer une somme au titre des charges de copropriété pour la période postérieure.
Par conclusions notifiées le 20 juin 2023 par la SAS Bureau Veritas Construction demande à la cour de :
- Prendre acte de son intervention volontaire aux droits de la SA Bureau Veritas,
- Mettre cette dernière hors de cause,
- Prononcer sa propre mise hors de cause,
- Débouter tant la SARL Borderioux Di Legge que tout autre demandeur et notamment tout appelant en garantie de toutes demandes, fins et conclusions en tant que dirigées contre elle,
- Ecarter le principe de toute condamnation in solidum à son égard,
- Ou condamner les sociétés SC Point de vue et SAS Le Blan Promotion, Socotec, Agence Moderne Rémoise, Cap Ingelec et son assureur à la relever immédiatement et garantir intégralement et ce, sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil ; les condamner en tout cas à la garantir in solidum de toute condamnation qui à défaut d'être nulle, ne saurait qu'être symbolique,
- Condamner la société Borderioux Di Legge à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle s'en rapporte à la sagesse de la cour quant à la recevabilité de l'appel en garantie de la société Boredrioux Di Legge, mais sollicite, si cette irrecevabilité devait être prononcée, que son propre appel en garantie soit déclaré sans objet.
Elle rappelle le rôle du contrôleur technique et conteste toute faute de sa part, a fortiori en relation directe avec les désordres.
Elle s'oppose à sa condamnation in solidum avec d'autres intervenants au motif que ni le contrat, ni la loi ne prévoient de solidarité, que l'obligation qui pèse sur elle est différentes de celles qui pèsent sur ceux-ci et que s'il doit être considéré qu'elle a commis une faute, celle-ci n'a pas pu concourir directement à la réalisation du dommage.
La SARL Agence Moderne Rémoise n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel lui a été signifiée le 10 mai 2021, par dépôt à étude. L'arrêt sera donc rendu par défaut.
MOTIFS
Il convient de constater l'intervention volontaire de la SAS Bureau Veritas Construction venant aux droits de la SA Bureau Veritas.
Sur l'action en garantie des défauts de conformité
Sur l'existence de défauts de conformité apparents
L'article 1642-1 du code civil dispose : " Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer ".
Il en résulte que le vendeur d'un immeuble à construire est tenu à la garantie de tout vice ou défaut de conformité apparu soit avant la réception des travaux, effectuée avec ou sans réserve, soit avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la prise de possession de l'immeuble par l'acquéreur.
La SCI du Chemin invoque un défaut de conformité des deux appartements à raison de la taille des fenêtres du séjour et de la cuisine, ainsi que de leur hauteur par rapport au niveau du plancher et une absence de conformité aux règles d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, ainsi qu'aux règles d'habitabilité visant l'aération des logements.
L'expert judiciaire a relevé, dans les deux appartements acquis par l'appelante, que les fenêtres du séjour et de la cuisine sont placées très haut, puisque l'allège (bas de fenêtre) est située à 1.66 mètres du sol, donc bien au-delà de la ligne d'horizon correspondant à la hauteur des yeux.
Un huissier de justice sollicité aux fins de constats, par la SCI Du Chemin, précise que le vitrage des fenêtres se situe à 1.92 mètres du sol et l'axe de la poignée, à 1.98 mètres.
Ainsi que l'expert judiciaire le rappelle, il résulte de l'article 11 de l'arrêté du 1er août 2006 fixant les dispositions prises pour l'application des articles R111-18 à R111-18-7 du code la construction et de l'habitation relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles, applicable à la date des ventes, que les dispositifs de manœuvre des fenêtres doivent être situés à une hauteur comprise entre 0.90 mètres et 1.30 mètres du sol.
L'expert judiciaire explique que les indications portées aux plans qui symbolisent des cercles de diamètre de 150 cm démontrent que les logements sont prévus accessibles aux personnes à mobilité réduite. Et, de fait, ces symboles se retrouvent bien sur les plans annexés aux contrats de vente.
La circonstance invoquée par les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue que le contrôleur technique, chargé d'une mission " HAND " n'aurait relevé aucune non-conformité sur ce point dans son rapport final est sans emport dès lors que la société Bureau Veritas conclut que son rôle consistait à émettre des avis sur l'accès au logement et qu'il n'avait pas à se prononcer sur les ouvertures de fenêtres pour permettre la ventilation.
La hauteur non conforme des poignées d'ouverture des fenêtres par rapport à la réglementation précitée constitue donc un défaut de conformité contractuelle.
L'expert judiciaire a en outre relevé que la RT 2005 fixant globalement à 1/6ème la dimension des ouvertures de la surface de la pièce n'était pas non plus respectée.
La SCI Du Chemin produit un certificat du Comité marnais d'amélioration du logement (COMAL SOLIHA 51), qui a relevé des éléments d'indécence dans l'appartement n°103, liés à la santé et à l'usage et tenant notamment à un éclairement du séjour/cuisine de ce logement très insuffisant, avec une surface totale de virage de 0.91m² pour une surface habitable séjour/cuisine de 23.37m², soit un rapport égal à 1/25.
Les deux appartements objets des ventes litigieuses étant destinées à l'habitation, le non-respect de la réglementation applicable en la matière pour la dimension des surfaces vitrées, qui constitue en outre un critère d'indécence du logement, caractérise un manquement du vendeur à son obligation de délivrance et la contrainte que constitue la taille des ouvertures dans la façade conservée derrière laquelle l'immeuble en cause a été construit ne saurait justifier qu'il soit dérogé à ladite réglementation.
La société Point de Vue a mis en demeure la SCI Du Chemin de se présenter le 30 juin 2015 afin de procéder à la réception de ses appartements et ce jour, l'huissier saisi par la SCI Du Chemin a faits les constatations déjà évoquées quant à la hauteur des fenêtres et de leurs poignées, mais a aussi relevé la dimension des vitrages.
Les éléments constitutifs des défauts de conformité précités étaient donc apparents à cette date et relèvent bien ainsi de l'article 1642-1 du code civil.
Sur la forclusion
L'article 1648 alinéa 2 du code civil prévoit que dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.
Le conseiller de la mise en état ne peut connaître ni des fins de non-recevoir qui ont été tranchées par le juge de la mise en état, ou par le tribunal, ni de celles qui, bien que n'ayant pas été tranchées en première instance, auraient pour conséquence, si elles étaient accueillies, de remettre en cause ce qui a été jugé au fond par le premier juge (Avis de la Cour de cassation, 3 juin 2021, n° 21-70.006).
La fin de non-recevoir que les sociétés Le Blan Promotion, Point de vue et Borderioux Di Legge opposent à l'action en garantie de la SCI du Chemin, au motif que celle-ci serait forclose aurait pour conséquence, si elle était accueillie, de remettre en cause ce qui a été jugé par le tribunal, qui a accueilli ladite action. En conséquence, elle ne relève pas de la compétence du conseiller de la mise en état et aucune fin de non-recevoir ne peut être prononcée pour ce motif.
Il résulte de l'article 1648 alinéa 2 précité que le délai ne commence à courir que si la réception est intervenue entre le constructeur et le maître d'ouvrage et que l'acquéreur a pris possession de l'immeuble.
L'huissier de justice intervenu aux fins de constat le jour de la livraison, à la demande de la SCI Du Chemin, a noté " que M [F] [représentant la SCI] refuse le PV de livraison et de réception présenté par la SCCV Point de vue et notamment à raison de la non-conformité des fenêtres des pièces de vie cuisine de ses deux appartements : les fenêtres sont installées à une hauteur bien supérieure à la normale ".
La SCI Du Chemin ajoute qu'elle n'a jamais disposé des clés des appartements et fait valoir pour en justifier qu'une des réunions de l'expert judiciaire, à laquelle elle était présente, n'a pu se tenir en l'absence de clés pour accéder aux logement litigieux. Son avocat a d'ailleurs adressé ensuite un courrier à l'expert lui indiquant qu'elle était " extrêmement contrariée de ce qu'en dépit d'une demande écrite préalable à cette réunion, et, sans aucune raison valable, la société Le Blan Promotion ait 'oublié' les clés desdits appartements, si bien que le mesurage n'a pas pu être effectué à l'occasion de cette réunion ".
Il est ainsi établi que, n'ayant pas même reçu les clés des appartements, la SCI Du Chemin n'a pas pris possession de ces biens.
Le délai de forclusion n'a donc pu commencer à courir et aucune fin de non-recevoir ne peut être opposée de ce chef à cette société.
Sur la résolution
L'article 1184 du code civil en vigueur à la date des ventes litigieuses dispose : " La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ".
Il appartient au juge du fond d'apprécier si le manquement est suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat ou s'il ne peut être suffisamment réparé par l'allocation de dommages intérêts.
L'expert judiciaire propose, au titre des solutions réparatoires, d'équiper les 4 fenêtres litigieuses d'un système d'ouverture à commande électrique pour un coût total de 5 400 euros hors taxes.
Il suggère en outre de modifier les plans dans la conception des logements en inversant les pièces de jour avec celles de nuit afin d'avoir les fenêtres hautes non plus dans les séjours-cuisine, mais dans les chambres, estimant que cela est moins gênant. Il n'en demeure pas moins que la réglementation applicable en la matière ne diffère pas selon que la pièce est à usage de séjour ou de chambre, de sorte que pour être, le cas échéant, moins gênante, une telle solution ne met pas fin au défaut de conformité tenant à la surface minimum que doivent avoir les baies d'un logement.
L'expert propose encore de remplacer les fenêtres litigieuses pour occuper le maximum de surface vitrée " dans le trou du gros œuvre ", c'est-à-dire des fenêtres placées sur une allège de 1.55 m au lieu des 1.66 m mesurés. Mais il précise : " Cap Ingelec indique que cette partie pleine en bois d'une hauteur de 17 cm environ sert de relevé côté extérieur au droit de l'appui du gros œuvre avec son rejingot. Malgré notre demande il ne produit pas de plan de détail ; reste que nous considérons qu'il y a moyen de réduire cette hauteur au profit de la dimension " clair de vitre " du châssis'compris bavette alu sur appui du GO ".
Outre qu'il ne précise pas ainsi si cette solution permettrait de mettre les logements en conformité avec la norme applicable en matière de surface des baies vitrées, son manque de précision ne permet pas même de s'assurer qu'elle soit techniquement possible.
Dans ces conditions, il n'est pas établi que l'allocation de dommages intérêts suffirait à mettre fin à ce défaut de conformité et, la décence et l'habitabilité même des logements étant en cause, la résolution des contrats n'est nullement disproportionnée. En conséquence, les deux contrats de vente doivent être résolus et le jugement sera confirmé de ce chef.
La résolution des contrats emportant leur anéantissement ab initio, les parties doivent procéder à la répétition de ce qui a été exécuté.
Comme les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue le font valoir, les contrats en l'état futur d'achèvement ont été conclus entre la SCI Du Chemin et la seule SCCV Point de vue.
Cette dernière seule est donc créancière au titre de la restitution des appartements et tenue d'en restituer le prix et le jugement sera infirmé en ce qu'il ordonne ces restitutions au profit et par la société Le Blan Promotion. Il sera confirmé pour le surplus des restitutions et les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue doivent être déboutées de leur demande tendant à la déconsignation à leur profit du solde du prix.
Sur les demandes indemnitaires
° Les pertes de loyers
Les contrats de vente des appartements au profit de la SCI Du Chemin sont résolus. Celle-ci ne peut donc prétendre à une indemnité au titre des loyers qu'elle aurait pu percevoir en louant les appartements, dont la vente à son profit se trouve anéantie. Le jugement sera confirmé en ce qu'il déboute la SCI du Chemin de sa demande au titre des loyers non perçus.
° Les dommages intérêts complémentaires
La SCI Du Chemin réclame le remboursement de " frais de diagnostic COMAL ". A défaut d'autre justificatif, il doit être considéré qu'il s'agit du coût d'établissement du certificat de logement décent avant mise en location précédemment évoqué.
S'agissant de frais engagés à des fins probatoires pour la présente procédure, il convient de les inclure dans les frais irrépétibles, tout comme les frais d'huissier qui correspondent au coût d'établissement du procès-verbal de constat.
La SCI Du Chemin justifie du montant de la taxe foncière pour les deux appartements à hauteur de 2 218 euros pour les années 2017 à 2020 incluses, de frais d'acquisition selon relevé de compte d'une étude notariale à hauteur de 3 187.29 euros (étant précisé que la somme de 1 198.71 objet de la facture n°C01591 dont il est également demandé le remboursement est déjà prise en compte dans le relevé précité) et de frais payés au syndic à la remise des appartements à hauteur de 1 297.45 euros.
Elle est fondée à demander son indemnisation au titre de tels frais, occasionnés par les ventes résolues.
En conséquence, la SCCV Point de vue, seule venderesse ainsi qu'il a été précédemment vu, doit être condamnée à payer à la SCI Du Chemin la somme totale de 6 702.74 euros et le jugement sera infirmé de ce chef. Il sera en revanche confirmé en ce qu'il débouté la SCI Du Chemin de cette demande présentée contre la société Le Blan Promotion.
° Les charges de copropriété
Il résulte du compte de la SCI Du Chemin dans les livres de l'Agence Moderne d'Epernay (syndic) que celle-ci a payé une somme totale pour les deux appartements de 9 968.49 euros (4 213.24 euros + 5 755.25 euros) au titre des charges de copropriété, entre le 1er novembre 2014 et le jugement, rendu le 16 décembre 2020, après lequel elle ne justifie pas avoir continué à payer lesdites charges alors que les ventes se trouvaient résolues sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Compte tenu de la résolution des contrats, la SCI Du Chemin ne saurait conserver la charge de ces paiements et la SCCV Point de vue doit être condamnée à l'indemniser, à l'exclusion de la société Le Blan Promotion, qui n'est pas partie aux contrats de vente.
La SCCV Point de vue sera ainsi condamnée à payer à la SCI Du Chemin la somme de 9 968.49 euros et le jugement sera infirmé sur le quantum de la somme allouée et la condamnation de la société Le Blan Promotion.
Sur l'appel en garantie contre la société Borderioux Di Legge
Sur la recevabilité de l'appel en garantie
L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Il résulte de l'article 567 que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.
Le moyen soulevé par la SARL Borderioux Di Legge pris de l'irrecevabilité de l'appel en garantie présenté contre elle pour la première fois en appel ne peut lui-même se voir opposer une fin de non-recevoir au motif que les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910 l'ensemble de leurs prétentions sur le fond, puisque, précisément, il ne s'agit pas d'une prétention sur le fond, mais d'un moyen de défense, susceptible d'être proposé en tout état de cause, ainsi que cela résulte de l'article 123 du code de procédure civile.
Les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue, qui n'ont pas constitué avocat en première instance, formulent un appel en garantie contre la société Borderioux Di Legge pour la première fois, à hauteur d'appel.
Il ne s'agit pas pour elles d'opposer ainsi compensation, de faire écarter les prétentions adverses ou de faire juger une question née de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou la révélation d'un fait, puisque la société Borderioux Di Legge, comme les sociétés Point de Vu et Le Blan Promotion, était déjà partie à la première instance et que les faits articulés contre elle n'ont pas été révélés depuis le jugement.
L'appel en garantie ne constitue pas non plus une demande reconventionnelle des sociétés Le Blan Promotion et Point de vue, puisqu'il n'est pas formulé contre le demandeur initial.
Et les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue ne peuvent invoquer l'article 566 du code de procédure civile pour soutenir que cet appel en garantie se rattache à la demande présentée en première instance par la SCI du Chemin tendant à ce que le jugement soit déclaré commun et opposable à la société Borderioux Di Legge, dès lors qu'une partie n'est pas recevable à présenter pour la première fois en cause d'appel des prétentions qui seraient le prolongement ou l'accessoire des demandes formées en première instance pas une autre partie (Civ 2è, 30 juin 2011 - n°10-23.537).
En conséquence, l'appel en garantie formulé contre la société Borderioux Di Legge par les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue est irrecevable.
Sur les autres demandes
La SARL Borderioux Di Legge ne justifie pas de la délivrance d'une assignation en appel provoqué contre la société Socotec Construction. Elle doit donc être déboutée de sa demande tendant à ce qu'il lui soit donné acte de son désistement d'appel provoqué à l'encontre de cette société.
Compte tenu de l'irrecevabilité de l'appel en garantie de la société Borderioux Di Legge, dont le propre appel en garantie formulé contre les sociétés Cap Ingelec, Zurich Insurance Public Limited Company et la SAS Bureau Veritas Construction se trouve donc sans objet, il n'est pas statué sur les demandes présentées au fond contre ces parties, qui ne sauraient donc être mises hors de cause.
La société Point de vue, partie condamnée, est tenue aux dépens de première instance et d'appel. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il la condamne aux dépens et au paiement de frais irrépétibles à la SCI du Chemin et sa propre demande en paiement présentée à ce titre sera rejetée.
Elle sera condamnée à verser, pour leurs frais irrépétibles d'appel :
- 5 000 euros à la SCI du Chemin,
- une somme globale de 3 000 euros aux sociétés Cap Ingelec et Zurich Insurance,
- 5 000 euros à la SARL Borderioux Di Legge.
La société Le Blan Promotion n'étant pas condamnée au fond, elle ne saurait être tenue aux dépens, ni condamnée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les dispositions du jugement la condamnant à ces deux titres seront donc infirmées et les demandes présentées contre elle doivent être rejetées de ce chef.
Néanmoins, l'équité ne commande pas qu'il soit fait droit à la demande de la société Le Blan Promotion au titre de ses frais irrépétibles.
Les demandes en paiement de frais irrépétibles présentées contre les sociétés Borderioux Di Legge, Cap Ingelec, Zurich Insurance et Bureau Veritas Constructions seront rejetées dès lors que ces parties, qui ne succombent pas, ne sont pas tenues au dépens.
La SCP Hermine Avocats sera autorisée à recouvrer les dépens d'appel dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement et par défaut,
Constate l'intervention volontaire de la SAS Bureau Veritas Construction venant aux droits de la SA Bureau Veritas,
Déclare recevable le moyen pris de la forclusion de l'action de la SCI du Chemin en garantie de défauts de conformité apparents,
Rejette ce moyen,
Infirme le jugement rendu le 16 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne en ce qu'il :
- Ordonne à la SCI du Chemin de restituer les appartements n°103 et 104 à la SAS Le Blan Promotion,
- Condamne la SAS Le Blan Promotion à restituer à la SCI du Chemin la somme de 331 740 euros outre intérêts au taux légal à compter du jugement,
- Condamne solidairement la SCCV Point de vue et la SAS Le Blan Promotion à verser à la SCI du Chemin la somme de 8 334,39 euros au titre des charges de copropriété, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,
- Déboute la SCI du Chemin de sa prétention au titre des dommages intérêts,
- Condamne la SAS Le Blan Promotion à verser à la SCI du Chemin la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne la SAS Le Blan Promotion aux dépens de l'instance,
Statuant à nouveau dans cette limite,
Dit que la SAS Le Blan Promotion n'est pas créancière de l'obligation de restitution des appartements n°103 et 104 dont la SCI du Chemin a la charge,
Déboute la SCI du Chemin de sa demande de restitution du prix présentée contre la SAS Le Blan Promotion,
Déboute la SCI du Chemin de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété présentée contre la SAS Le Blan Promotion,
Condamne la SCCV Point de vue à payer à la SCI du Chemin la somme totale de 6 702.74 euros à titre de dommages intérêts complémentaires et celle de 9 968.49 euros au titre des charges de copropriété,
Déboute la SCI du Chemin de ses demandes présentées contre la SAS Le Blan Promotion au titre des frais irrépétibles et des dépens,
Confirme le jugement en ses autres dispositions,
Y ajoutant,
Déclare recevable le moyen pris d'une irrecevabilité de l'appel en garantie de la SARL Borderioux Di Legge par la SAS Le Blan Promotion et la SCCV Point de vue,
Déclare irrecevable l'appel en garantie de la SARL Borderioux Di Legge par la SAS Le Blan Promotion et la SCCV Point de vue,
Déboute la SARL Borderioux Di Legge de sa demande tendant à ce qu'il lui soit donné acte de son désistement d'appel provoqué à l'encontre de la société Socotec Construction,
Rejette les demandes de mise hors de cause,
Condamne la SCCV Point de vue à payer les sommes suivantes au titre des frais irrépétibles d'appel :
- 5 000 euros à la SCI du Chemin,
- une somme globale de 3 000 euros aux sociétés Cap Ingelec et Zurich Insurance,
- 5 000 euros à la SARL Borderioux Di Legge,
Rejette les demandes de la SCCV Point de vue et de la SAS Le Blan Promotion fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes en paiement de frais irrépétibles présentées contre les sociétés Borderioux Di Legge, Cap Ingelec, Zurich Insurance et Bureau Veritas Constructions,
Condamne la SCCV Point de vue aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la SCP Hermine Avocats.
Le greffier La présidente
du 19 septembre 2023
R.G : N° RG 21/00634 - N° Portalis DBVQ-V-B7F-E7HR
S.C.I. DU CHEMIN
c/
Société civile POINT DE VUE
SAS LE BLAN PROMOTION
S.A.R.L. AGENCE MODERNE REMOISE
S.A.R.L. BORDERIOUX DI LEGGE, S.A.S.U. SOCOTEC CONSTRUCTION, Société SAS CAP INGELEC, Société ZURICH INUSURANCE PUBLIC LIMITED COMPANY, Société SA BUREAU VERITAS
Formule exécutoire le :
à :
la SCP SAMMUT-CROON-JOURNE-LEAU
la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES
la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES
la SELARL RAFFIN ASSOCIES
Me Pascal GUILLAUME
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1° SECTION
ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2023
APPELANTE :
d'un jugement rendu le 16 décembre 2020 par le Tribunal judiciaire de CHALONS EN CHAMPAGNE
S.C.I. DU CHEMIN
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Raphaël CROON de la SCP SAMMUT-CROON-JOURNE-LEAU, avocat au barreau de REIMS
INTIMEES :
Société civile POINT DE VUE
Inscrite au RCS DE LILLE sous le n° 440 763 613, prise en la personne de son gérant domicilié de droit audit siège
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représentée par Me Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Paul-Guillaume BALAY, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant
SAS LE BLAN PROMOTION
Immatriculée au RCS DE LILLE sous le N°338.055.320, prise en la personne de son Président domicilié de droit audit siège
ayant établissement secondaire [Adresse 3]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représentée par Me Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Paul-Guillaume BALAY, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant
S.A.R.L. AGENCE MODERNE REMOISE
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Non comparante, ni représentée bien que régulièrement assignée
PARTIES INTERVENANTES:
S.A.R.L. BORDERIOUX DI LEGGE
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Représentée par Me Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Muriel THIBAUT, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant
S.A.S. CAP INGELEC
Immatriculée au RCS de BORDEAUX, ayant établissement secondaire à [Adresse 11], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés de droit audit siège
[Adresse 9]
[Adresse 9]
Représentée par Me Damien JOCHUM de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Stella BEN ZENOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Société ZURICH INUSURANCE PUBLIC LIMITED COMPANY
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Damien JOCHUM de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Stella BEN ZENOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
S.A.S. GROUPE BUREAU VERITAS
[Adresse 8]
[Adresse 8]
Représentée par Me Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS
S.A.S.U. SOCOTEC CONSTRUCTION
Inscrite au RCS de VERSAILLES sous le n° 834 157 513, venant aux droits de la SA SOCOTEC FRANCE inscrite au RCS sous le n° 542 016 654 et dont le siège social était situé [Adresse 5], prise en la personne de son représental légal,
[Adresse 10]
[Adresse 10]
Non comparante, ni représentée bien que régulièrement assignée
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :
Mme MATHIEU, conseillère, et Mme PILON, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre
Madame Florence MATHIEU, conseillère
Madame Sandrine PILON, conseillère
GREFFIER :
Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats
Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition
DEBATS :
A l'audience publique du 27 juin 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2023
ARRET :
Par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2023 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
La SAS Le Blan Promotion et la Société Civile de Construction Vente Point de vue (SCCV Point de vue), agissant en qualité de maîtres d'ouvrage, ont entrepris la construction d'un immeuble collectif dit " Résidence du 7ème Art " [Adresse 12], construit en conservant la façade classée, de type " Art Déco ", d'un ancien cinéma édifié en 1923.
Pour ce faire, un contrat de maîtrise a été conclu le 10 avril 2010 avec la SARL Borderioux-Di Legge et la SAS Ascari devenue SAS Cap Ingelec.
La société Bureau Veritas était contrôleur technique.
Le 2 février 2011, la SCCV Point de vue, représentée par la SAS Le Blan Promotion a conclu avec la SCI du Chemin deux contrats de réservation portant sur l'acquisition en l'état futur d'achèvement de deux appartements au sein de la résidence du 7ème Art (appartements n°103 et 104) et les actes authentiques ont été régularisés le 23 février 2012.
La SCI du Chemin se plaignant d'un défaut de conformité, concernant en particulier les fenêtres, M [H] [P], expert, a été désigné par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne le 19 janvier 2017.
La SCI du Chemin a ensuite fait assigner la SAS Le Blan Promotion, la SARL Borderioux-Di Legge, la SA Socotec, la SARL Agence Moderne Rémoise et la SCCV Point de vue devant le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, afin de voir prononcer la résolution des actes de VEFA et obtenir la condamnation solidaire de la SAS Le Blan Promotion et de la SCCV Point de vue à lui restituer le prix de ces ventes et à l'indemniser au titre des loyers non perçus et des charges de copropriété, notamment.
Par jugement du 16 décembre 2020, rectifié le 3 mars 2021, le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a :
- Ordonné la résolution des contrats de vente en l'état futur d'achèvement conclus entre la SCCV Point de vue et la SCI du Chemin portant sur les appartements n°103 et n°104 situés au 1er étage de la résidence " 7ème Art ", [Adresse 12], reçus le 23 février 2012 par Me [B] [U], notaire à Reims,
- Ordonné à la SCI du Chemin de restituer à la SCCV Point de vue et à la SAS Le Blan Promotion, les appartements précités, matérialisée par la remise des clés à la SCCV Point de Vue,
- Condamné solidairement la SCCV Point de vue et la SAS Le Blan Promotion à restituer à la SCI du Chemin la somme de 331 740 euros outre intérêts au taux légal à compter du jugement,
- Débouté la SCI du Chemin de sa prétention au tire des loyers non perçus,
- Condamné solidairement la SCCV Point de vue et la SAS Le Blan Promotion à verser à la SCI du Chemin la somme de 8 334,39 euros au titre des charges de copropriété, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,
- Débouté la SCI du Chemin de sa prétention au titre des dommages intérêts,
- Condamné la SCI Point de vue et la SAS Le Blan Promotion in solidum à verser à la SCI du Chemin la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Débouté la SARL Borderioux Di Legge de sa prétention au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné la SCI Point de vue et la SAS Le Blan Promotion in solidum aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire de M [H] [P],
- Débouté la SCI du Chemin de sa demande de déclaration de jugement commun et opposable,
- Débouté les parties du surplus de leurs prétentions,
- Ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Il a prononcé la résolution des deux contrats pour absence de délivrance conforme, sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil aux motifs que la hauteur des fenêtres n'est pas visuellement conforme au plan de niveau de chaque appartement, qui fait fi de mentionner leur hauteur réelle ainsi que leurs dimensions, ni même à la modélisation de l'immeuble présentée dans l'offre commerciale qui exagère manifestement la dimension des fenêtres situées sur la façade extérieure de l'immeuble.
Il a en outre considéré que la hauteur des fenêtres et des poignées, ainsi que leurs dimensions ne répondent pas aux critères d'accessibilité du logement visés à l'article R111-11 du code de la construction et de l'habitation dans la mesure où leur hauteur excède largement la hauteur maximale d'accès au dispositif d'ouverture fixée entre 0.90 m et 1.30 m, ne permettant ainsi pas une ouverture aisée pour les personnes de petite taille ou sans l'assistance d'un tiers pour les personnes à mobilité réduite et, en définitive, à une aération du logement à la portée de tous, outre que l'expert précise que le rapport vitrage/surface des pièces est inférieur à la norme habitable RT 2005.
Il a débouté la SCI du Chemin de sa demande indemnitaire au titre des loyers non-perçus à défaut d'offre de preuve quant à la valeur locative réelle des appartements.
Il a considéré que les appels de charge pour la copropriété du " 7ème Art " constituaient un préjudice, conséquence directe de la résolution judiciaire de la vente en l'état futur d'achèvement.
Il a rejeté la demande de dommages intérêts de la SCI du Chemin faute pour celle-ci d'alléguer les faits de nature à fonder sa prétention.
La SCI du Chemin a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 23 mars 2021 en intimant la SCCV Point de vue, la SAS Le Blan Promotion et la SARL Agence Moderne Rémoise.
Le 21 septembre 2021, la SAS Le Blan Promotion et la SCCV Point de vue ont fait délivrer à la SARL Borderioux-Di Legge une assignation d'appel provoqué afin d'entendre la cour d'appel condamner cette dernière à les garantir et relever indemnes de toutes les condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre dans le cadre du litige l'opposant à la SCI Du Chemin.
Les 21 et 28 décembre 2021, la SARL Borderioux a fait délivrer des assignations en intervention forcée et en garantie à la SAS Cap Ingelec, la société Zurich Insurance Public Limited Company et la SA Bureau Veritas afin d'obtenir leur condamnation in solidum à la relever et garantir intégralement de toutes les condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires.
Par arrêt du 4 octobre 2022 rendu sur déféré d'une ordonnance du conseiller de la mise en état du 26 avril 2022, la cour a, notamment, déclaré recevable l'intervention forcée avec appel en garantie de la SA Bureau Veritas aux droits de laquelle se trouve la SAS Bureau Veritas Construction opérée le 28 décembre 2021 par la SARL Borderioux-Di Legge.
Par arrêt du 9 mai 2023, rendue sur déféré d'une ordonnance du conseiller de la mise en état du 4 octobre 2022, la cour a, notamment, débouté la SARL Borderioux Di Legge de son moyen pris de la prescription des demandes présentées par la SAS Le Blan Promotion et la SCCV Point de vue à l'appui de leur appel provoqué à son encontre.
Par conclusions notifiées le 22 juin 2023, la SCI du Chemin demande à la cour de :
- Juger irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la forclusion et, au fond, l'en déboutée,
- Confirmer le jugement en ce qu'il ordonne la résolution des contrats de vente en l'état futur d'achèvement, lui ordonne de restituer les appartements aux sociétés Point de vue et Le Blan Promotion, condamne solidairement ces dernières à lui restituer la somme de 331 740 euros outre intérêts légal à compter du jugement,
- Reformer le jugement en ce qu'il la déboute de ses prétentions relativement aux pertes locatives,
- Condamner in solidum les sociétés Point de vue et Le Blan Promotion à lui verser la somme de 90 252 euros arrêté en l'état au 15 juin 2021,
- Fixer les préjudices futurs de la SCI du Chemin jusqu'à la parfaite exécution du jugement et de l'arrêt rendu relativement aux pertes locatives à la somme mensuelle de 1 253.50 euros,
- Réformer le jugement en ce qu'il la déboute de sa demande de dommages intérêts complémentaires,
- Condamner in solidum les sociétés Point de vue et Le Blan Promotion à lui verser la somme totale de 20 498.65 euros à titre de dommages intérêts,
- Condamner in solidum les sociétés Point de vue et Le Blan Promotion à lui verser la somme de 18 378.58 euros au titre des charges de copropriété,
- Les condamner in solidum à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise de M [P], et les frais de constat de Me [D], huissier de justice.
Elle estime que la fin de non-recevoir prise de la forclusion de sa demande relève de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état, conformément aux dispositions des articles 122 et 907 du code de procédure civile. Sur le fond, elle fait valoir qu'elle n'a jamais réceptionné les appartements vendus, ni n'en a pris possession.
Elle soutient que seules des manœuvres dolosives commises par la société venderesse ont pu la tromper sur la nature et la qualité des appartements acquis dès lors que les sociétés venderesses n'ignoraient pas que la nature et la surface des vitrages devaient respecter une norme particulièrement contraignante. Elle affirme que les appartements n'auraient pas dû être vendus avec une destination d'habitation. Elle ajoute que la tromperie s'est poursuive dans le temps, lorsque les venderesses l'ont laissé croire que des travaux supplémentaires pouvaient être effectués pour araser une partie de la façade pour que des vitrages conformes soient mis en place.
Les appartements étant, selon elle, définitivement non louables, puisqu'il est impossible de modifier les surfaces vitrées en raison des prescriptions impératives de l'architecte des bâtiments de France quant à l'aspect esthétique définitif des façades, elle demande à être indemnisée au titre d'une perte de loyers.
Sa demande de dommages intérêts complémentaires correspond pour 10 498.65 euros aux frais, impôts et charges liés à l'acquisition des appartements et pour 10 000 euros aux errements de la procédure et à la tromperie manifeste et continue commis par les parties adverses, qui ne pouvaient ignorer qu'aucun travaux d'amélioration des vitrages n'étaient possibles.
Par conclusions notifiées le 12 juin 2023, les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue demande à la cour de :
- Confirmer le jugement en ce qu'il déboute la SCI du Chemin de ses prétentions au titre des loyers non-perçus et de sa prétention au titre des dommages intérêts,
- Déboute la SCI du Chemin de ses demandes tendant à solliciter leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 90 252 euros arrêtée au 15 juin 2021, puis à lui verser la somme de 1 253, 50 euros par mois au titre des pertes locatives invoquées, ainsi que celles de 20 498,65 euros à titre de dommages intérêts, 18 378,58 euros au titre des charges de copropriété et 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Infirmer le jugement en ce qu'il ordonne la résolution des contrats de vente en l'état futur d'achèvement, ordonne à la SCI du Chemin de restituer à la SC Point de vue et à la société Le Blan Promotion les appartements n° 103 et 104, les condamne solidairement à verser à la SCI du Chemin la somme de 8 334,39 euros au titre des charges de copropriété, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi que 1 200 euros pour ses frais irrépétibles et les dépens d'instance comprenant les frais d'expertise judiciaire et en ce qu'il déboute la SCI du Chemin de sa demande de déclaration de jugement commun et opposable à l'encontre de la société Borderioux Di Legge,
En conséquence, statuant à nouveau :
- Débouter la SCI du Chemin de ses demandes tendant à obtenir la résolution judiciaire des deux ventes ainsi que la restitution de leur prix,
- Condamner la SCI du Chemin à restituer à la SC Point de vue la somme de 342 738,88 euros versé en exécution du jugement déféré, outre la somme de 10 458,46 euros au titre des charges de copropriété réglées depuis par la SC Point de vue,
- A titre subsidiaire, si la cour retient une ou plusieurs non-conformités affectant les appartements, condamner la SC Point de vue à faire réaliser les travaux de reprise chiffrés par l'expert judiciaire ou à défaut, condamner la SC Point de vue à verser à la SCI du Chemin les sommes de 5 400 euros HT au titre des travaux d'équipement des fenêtres et de 4 800 euros HT au titre des travaux de reprise des vitrages à dimension " clair de vitre "
En tout état de cause,
- Débouter la SCI du Chemin de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre au titre des pertes locatives, dommages intérêts divers, remboursement de charges de copropriété, frais irrépétibles et dépens,
- Condamner la SCI du Chemin à procéder à la déconsignation de la somme de 17 460 euros au profit de la SC Point de vue et de la société Le Blan Promotion,
- Joindre la présente instance avec l'assignation aux fins d'appel provoqué dirigée à l'encontre de la société Borderioux Di Legge,
- Condamner la société Borderioux Di Legge à les garantir et relever indemnes de toutes les condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre,
- Condamner la même société à leur régler la perte de valeur vénale des deux biens dans l'hypothèse où la cour confirmerait la résolution des deux contrats de vente, soit la somme de 178 285 euros, outre les charges de copropriété réglées par la SC Point de vue d'un montant de 18 836,46 euros,
- La débouter, ainsi que toute autre partie, de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,
- Condamner la SCI du Chemin, la société Borderioux Di Legge ou tout autre succombant à verser à la SC Point de vue d'une part et à la société Le Blan Promotion d'autre part, une somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les frais et dépens.
Elles contestent tout manquement à leur obligation de délivrance conforme en affirmant que, parmi les nombreuses pièces déposées auprès du notaire, le plan de façade fait clairement ressortir que les fenêtres centrales du 1er étage se situent en partie haute par rapport aux fenêtres latérales. Elles arguent en outre d'une impossibilité de non-conformité à la chose contractuellement prévue si, comme le tribunal l'a retenu, il est considéré que ces plans ne précisent pas la hauteur réelle des fenêtres et leurs dimensions.
Elles s'opposent à l'existence d'un dol, invoqué subsidiairement par l'appelante, au motif que le plan de façade dessine les fenêtres avec leur positionnement définitif et que, in fine, l'Architecte des bâtiments de France s'est opposé à toute modification de la façade.
Elles invoquent, en tout état de cause, si la cour doit retenir l'absence de conformité contractuelle, la forclusion de l'action de la SCI du Chemin, par application des articles 1642-1 et 1648 du code civil.
S'agissant de la conformité des appartements aux règles d'accessibilité et de décence du logement, elles estiment que le tribunal a commis une erreur de droit en retenant une absence de conformité au regard de règles d'accessibilités prévues par l'article R111-11 du code de la construction et de l'habitation, faisant valoir que ce texte, tel qu'il était applicable à l'époque, ne fait aucune référence à de telles règles. Elles ajoutent que le contrôleur technique en charge des missions spécifiques " HAND " - accessibilité des constructions pour les personnes handicapées, n'a relevé aucune non-conformité sur ce point dans son rapport final.
Elles dénient le fait que cette absence de conformité puisse en outre être à l'origine d'un manque d'aération du logement en faisant valoir que celui-ci dispose d'une VMC et que les autres fenêtres de l'appartement s'ouvrent normalement.
Elles font valoir les propos de l'expert judiciaire, qui estime que le rapport COMAL SOLIHA produit par la SCI du Chemin pour attester de l'indécence des appartements en raison d'un manque de surface vitrée et donc de niveau d'éclairement, doit être nuancé au regard du bâti existant et des règles d'urbanisme applicables.
Subsidiairement, elles soutiennent que la sanction prononcée et ses conséquences sont disproportionnées. Elles rappellent en ce sens qu'il appartient au juge d'apprécier la gravité de l'inexécution ou du manquement à l'obligation de délivrance conforme pour justifier une résolution judiciaire et fait valoir que l'expert judiciaire a envisagé dans son rapport des solutions réparatoires, de sorte que l'allocation de dommages intérêts constitue une sanction proportionnée, s'il doit être conclu à l'existence d'une non-conformité.
Elles ajoutent qu'il n'existe aucun lien contractuel entre la SCI du Chemin et la société Le Blan Promotion et qu'aucune condamnation ne peut donc être mise à la charge de cette dernière.
Elles estiment que le préjudice de perte de loyers allégué par l'appelante résulte d'un choix personnel de celle-ci de ne pas louer les appartements alors qu'ils pouvaient l'être et qui a adopté un comportement passif en ne faisant pas effectuer les menus travaux proposés par l'expert et en laissant passer deux ans après le rapport d'expertise avant de saisir le tribunal de sa demande de réparation, que ce préjudice est en outre incertain en ce que l'absence de périodes de vacances est invraisemblable
Elles s'opposent à la demande de la SCI du Chemin au titre des charges de copropriété au motif, notamment, que divers frais sont imputés au compte de celle-ci parce qu'elle n'est pas à jour du règlement des différents appels émis et que ces frais sont sans lien avec le présent litige.
Elles demandent la garantie de la SARL Borderioux Di Legge en soutenant que celle-ci a commis une faute contractuelle en réalisant des plans incomplets et imprécis et en manquant à son devoir de conseil envers les maîtres d'ouvrage qu'elles sont, ainsi qu'à son obligation de concevoir des logements conformes aux règles d'habitabilité. Elles estiment que la fin de non-recevoir invoquée par la société Borderioux Di Legge, prise de la nouveauté de cet appel en garantie à hauteur d'appel, est elle-même irrecevable dès lors qu'elle ne figurait pas dans les premières conclusions de celle-ci. Elles affirment que leur demande de garantie se rattachent à celles présentées en première instance.
Par conclusions transmises le 26 juin 2023, la SARL Borderioux Di Legge demande à la cour de :
- Confirmer le jugement en ce qu'il ne prononce aucune condamnation à son égard,
- Juger irrecevables comme nouvelles les demandes présentées pour la première fois devant la cour par les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue à son encontre,
- Prononcer sa mise hors de cause,
- A titre subsidiaire, débouter les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue de leur demande d'appel provoqué et en garantie présentée à son encontre,
- A titre infiniment subsidiaire, condamner in solidum les sociétés Le Blan Promotion, Point de vue, Cap Ingelec, Zurich Insurance Public Limited Company, et la SAS Bureau Veritas Construction à la relever et garantir intégralement de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de toutes parties en principal, intérêts, frais et accessoires,
En tout état de cause,
- Lui donner acte de ce qu'elle se désiste de son appel provoqué à l'encontre de la SASU Socotec Constructions,
- Infirmer le jugement et déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de la SCI du Chemin,
- Débouter la SCI du Chemin de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- Débouter toutes les parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires présentées à son encontre,
- Rejeter toute condamnation solidaire ou in solidum à son égard,
- Limiter en tout état de cause à la somme de 34 880 euros HT le montant des travaux réparatoires,
- Condamner la SAS Le Blan Promotion, la SC Point de vue, la SAS Cap Ingelec, la société Zurich Insurance Public Limited Company, et la SAS Bureau Veritas Construction à lui régler in solidum la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP Hermine.
Elle soutient que :
- L'appel en garantie formé contre elle par les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue est irrecevable pour constituer une demande nouvelle en appel, étant relevé que ces dernières étaient parties à la première instance et qu'elles n'ont formulé aucune demande, puisqu'elles étaient défaillantes ; en réponse au moyen de ces deux sociétés qui invoquent l'irrecevabilité de sa cette fin de non-recevoir à défaut d'avoir été présenté dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910 du code de procédure civile, elle rappelle que les fins de non-recevoir peuvent être soulevées en tout état de cause, que le respect des diligences imparties par l'article 910-4 s'apprécie en considération des prescriptions de l'article 954 et ne fait pas obstacle à la présentation d'un moyen nouveau dans des conclusions postérieures et invoque l'article 910 alinéa 2 du code de procédure civile,
- Elle n'a commis aucune faute dès lors qu'elle n'était pas chargée de l'aspect technique de la conception et qu'elle n'a pas réalisé les plans de vente,
- La réception des travaux, sans réserves, a purgé les désordres apparents,
- Si aucune réception n'a eu lieu, les demandes des sociétés Le Blan Promotion et Point de vue sont prescrites sur le fondement l'article 2224 du code civil, dès lors qu'elles étaient avisées des réclamations de la SCI du Chemin depuis le 20 juin 2015 ( NB : déjà statué par arrêt du 9 mai 2023 sur déféré - irrecevabilité comme relevant cptce exclusive CME ').
A titre infiniment subsidiaire, elle recherche la garantie des sociétés Point de vue, le Blan Promotion, Cap Ingelec et Zunrich Insurance et de la SAS Bureau Veritas Construction, sur le fondement des articles 1231-1 du code civile, L124-3 du code des assurances et 1240 du code civil, en faisant reproche à la SAS Cap Ingelec d'avoir passé outre les réglementations techniques en matière d'accessibilité-PMR, de ne pas avoir respecté les plans du permis de construire et ne pas avoir noter de réserves à la réception s'agissant de désordres apparents, à la SAS Bureau Veritas Construction, d'avoir déposé un rapport final de contrôle technique sans aucune réserve relative au non-respect de la réglementation PMR alors qu'elle avait une mission " HAND ", aux sociétés Point de vue et Le Blan Promotion, pour avoir manqué de loyauté envers la SCI du Chemin en omettant sciemment de l'informer de ce que les plans annexés à l'acte de vente ne correspondaient pas à la construction du bâtiment et en omettant volontairement de la prévenir de ces difficultés.
Elle argue qu'en tout état de cause, le contrat d'architecte prévoit qu'aucune condamnation in solidum ne pourra être prononcée.
Elle invoque la forclusion de l'action de la SCI du Chemin et oppose le principe de proportionnalité à la demande de résolutions des ventes présentées par celles-ci, faisant valoir que l'expert a proposé des solutions réparatoires.
Elle estime en outre que les sociétés Point de vue et Le Blan Promotion ne sauraient obtenir sa garantie au titre de la restitution des prix de vente, aux motifs qu'il ne s'agit pas de préjudices indemnisables et que cela conduirait en outre à un enrichissement sans cause de ces sociétés, qui vont retrouver la propriété des immeubles.
Quant à la perte de valeur des immeubles, elle la considère comme hypothétique et soutient que l'éventuel préjudice matériel des sociétés Point de vue et Le Blan Promotion ne peut excéder le coût des reprises des seules non-conformité des fenêtres.
Elle s'oppose à la demande de la SCI du Chemin au titre de la perte de loyers au motif qu'elle n'est pas étayée, qu'il ne pourrait s'agir que d'une perte de chance et que cette société a fait preuve d'immobilisme en engageant l'instance au fond deux ans après l'expertise.
Elle estime que les dommages intérêts réclamés à titre complémentaire par cette société ne sont pas justifiées par les pièces produites et rappelle que les charge de copropriété constituent des charges inhérentes à son statut de propriétaire.
Par conclusions transmises le 5 juin 2023, la société Cap Ingelec et la société Zurich Insurance, son assureur concluent :
- A la confirmation du jugement quant à la résolution et l'allocation à la SCI du Chemin d'une somme de 8 378.58 euros au titre des charges de copropriété,
- A l'irrecevabilité de l'appel en garantie présenté par la société Borderioux Di Legge contre elles,
- A l'irrecevabilité de l'appel en garantie présenté par les société Le Blan Promotion et Point de vie contre la société Borderioux Di Legge et donc à l'absence d'objet de l'appel en garantie présentée contre elles par ces deux dernières,
- A sa mise hors de cause,
- A titre subsidiaire, au rejet de l'appel en garantie présenté par la société Borderioux Di Legge contre elles,
A titre encore plus subsidiaire,
- A la limitation de toute condamnation contre elles sur la base des 8 378,58 euros arrêtée en première instance au titre des charges de copropriété,
- Au rejet de toute demande plus ample ou contraire,
- A la condamnation in solidum des sociétés Borderioux Di Legge, Le Blan Promotion et Point de vue à les relever et garantir pour toute condamnation prononcée à son encontre y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens
- En toute hypothèse, à la condamnation des sociétés Borderioux Di Legge, Le Blan Promotion Point de vue et de la SCI du Chemin à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elles s'associent au moyen pris de l'irrecevabilité de l'appel en garantie présentée contre la société Borderioux Di Legge pour la première fois en appel par les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue, en soutenant que la notion d'évolution du litige visée par l'article 555 du code civil est étrangère à la recevabilité des demandes nouvelles contre des personnes qui étaient parties en première instance.
Elles invoquent, pour les mêmes motifs et a fortiori, la même irrecevabilité contre l'appel en garantie formé contre elles pour la première fois à hauteur d'appel.
Elles s'opposent au fond à leur appel en garantie en soutenant que les moyens développés par la société Borderioux Di Legge sont fondés sur le rapport d'expertise, qui ne suffit pas à établir sa responsabilité dès lors qu'elles n'ont pas été parties aux opérations d'expertise et que cette responsabilité n'est étayée par aucun élément extérieur.
A titre subsidiaire, elles concluent à la confirmation de la résolution des deux ventes en soutenant que les la mise en conformité des fenêtres est impossible compte tenu des prescriptions de l'architecte des bâtiments de France et de la perte de valeur qui résulterait des travaux réparatoires.
Comme la société Boredrioux Di Legge, elle fait valoir que la condamnation à restituer le prix des appartements ne constituent pas pour les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue un préjudice réparable dont elles puissent être garanties et reprend les moyens développés par cette société pour s'opposer à la demande indemnitaire de la SCI du Chemin au titre des loyers. Elle ajoute que, le jugement étant exécutoire par provision, cette dernière n'est plus propriétaire des immeubles et qu'elle ne peut donc réclamer une somme au titre des charges de copropriété pour la période postérieure.
Par conclusions notifiées le 20 juin 2023 par la SAS Bureau Veritas Construction demande à la cour de :
- Prendre acte de son intervention volontaire aux droits de la SA Bureau Veritas,
- Mettre cette dernière hors de cause,
- Prononcer sa propre mise hors de cause,
- Débouter tant la SARL Borderioux Di Legge que tout autre demandeur et notamment tout appelant en garantie de toutes demandes, fins et conclusions en tant que dirigées contre elle,
- Ecarter le principe de toute condamnation in solidum à son égard,
- Ou condamner les sociétés SC Point de vue et SAS Le Blan Promotion, Socotec, Agence Moderne Rémoise, Cap Ingelec et son assureur à la relever immédiatement et garantir intégralement et ce, sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil ; les condamner en tout cas à la garantir in solidum de toute condamnation qui à défaut d'être nulle, ne saurait qu'être symbolique,
- Condamner la société Borderioux Di Legge à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle s'en rapporte à la sagesse de la cour quant à la recevabilité de l'appel en garantie de la société Boredrioux Di Legge, mais sollicite, si cette irrecevabilité devait être prononcée, que son propre appel en garantie soit déclaré sans objet.
Elle rappelle le rôle du contrôleur technique et conteste toute faute de sa part, a fortiori en relation directe avec les désordres.
Elle s'oppose à sa condamnation in solidum avec d'autres intervenants au motif que ni le contrat, ni la loi ne prévoient de solidarité, que l'obligation qui pèse sur elle est différentes de celles qui pèsent sur ceux-ci et que s'il doit être considéré qu'elle a commis une faute, celle-ci n'a pas pu concourir directement à la réalisation du dommage.
La SARL Agence Moderne Rémoise n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel lui a été signifiée le 10 mai 2021, par dépôt à étude. L'arrêt sera donc rendu par défaut.
MOTIFS
Il convient de constater l'intervention volontaire de la SAS Bureau Veritas Construction venant aux droits de la SA Bureau Veritas.
Sur l'action en garantie des défauts de conformité
Sur l'existence de défauts de conformité apparents
L'article 1642-1 du code civil dispose : " Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer ".
Il en résulte que le vendeur d'un immeuble à construire est tenu à la garantie de tout vice ou défaut de conformité apparu soit avant la réception des travaux, effectuée avec ou sans réserve, soit avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la prise de possession de l'immeuble par l'acquéreur.
La SCI du Chemin invoque un défaut de conformité des deux appartements à raison de la taille des fenêtres du séjour et de la cuisine, ainsi que de leur hauteur par rapport au niveau du plancher et une absence de conformité aux règles d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, ainsi qu'aux règles d'habitabilité visant l'aération des logements.
L'expert judiciaire a relevé, dans les deux appartements acquis par l'appelante, que les fenêtres du séjour et de la cuisine sont placées très haut, puisque l'allège (bas de fenêtre) est située à 1.66 mètres du sol, donc bien au-delà de la ligne d'horizon correspondant à la hauteur des yeux.
Un huissier de justice sollicité aux fins de constats, par la SCI Du Chemin, précise que le vitrage des fenêtres se situe à 1.92 mètres du sol et l'axe de la poignée, à 1.98 mètres.
Ainsi que l'expert judiciaire le rappelle, il résulte de l'article 11 de l'arrêté du 1er août 2006 fixant les dispositions prises pour l'application des articles R111-18 à R111-18-7 du code la construction et de l'habitation relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles, applicable à la date des ventes, que les dispositifs de manœuvre des fenêtres doivent être situés à une hauteur comprise entre 0.90 mètres et 1.30 mètres du sol.
L'expert judiciaire explique que les indications portées aux plans qui symbolisent des cercles de diamètre de 150 cm démontrent que les logements sont prévus accessibles aux personnes à mobilité réduite. Et, de fait, ces symboles se retrouvent bien sur les plans annexés aux contrats de vente.
La circonstance invoquée par les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue que le contrôleur technique, chargé d'une mission " HAND " n'aurait relevé aucune non-conformité sur ce point dans son rapport final est sans emport dès lors que la société Bureau Veritas conclut que son rôle consistait à émettre des avis sur l'accès au logement et qu'il n'avait pas à se prononcer sur les ouvertures de fenêtres pour permettre la ventilation.
La hauteur non conforme des poignées d'ouverture des fenêtres par rapport à la réglementation précitée constitue donc un défaut de conformité contractuelle.
L'expert judiciaire a en outre relevé que la RT 2005 fixant globalement à 1/6ème la dimension des ouvertures de la surface de la pièce n'était pas non plus respectée.
La SCI Du Chemin produit un certificat du Comité marnais d'amélioration du logement (COMAL SOLIHA 51), qui a relevé des éléments d'indécence dans l'appartement n°103, liés à la santé et à l'usage et tenant notamment à un éclairement du séjour/cuisine de ce logement très insuffisant, avec une surface totale de virage de 0.91m² pour une surface habitable séjour/cuisine de 23.37m², soit un rapport égal à 1/25.
Les deux appartements objets des ventes litigieuses étant destinées à l'habitation, le non-respect de la réglementation applicable en la matière pour la dimension des surfaces vitrées, qui constitue en outre un critère d'indécence du logement, caractérise un manquement du vendeur à son obligation de délivrance et la contrainte que constitue la taille des ouvertures dans la façade conservée derrière laquelle l'immeuble en cause a été construit ne saurait justifier qu'il soit dérogé à ladite réglementation.
La société Point de Vue a mis en demeure la SCI Du Chemin de se présenter le 30 juin 2015 afin de procéder à la réception de ses appartements et ce jour, l'huissier saisi par la SCI Du Chemin a faits les constatations déjà évoquées quant à la hauteur des fenêtres et de leurs poignées, mais a aussi relevé la dimension des vitrages.
Les éléments constitutifs des défauts de conformité précités étaient donc apparents à cette date et relèvent bien ainsi de l'article 1642-1 du code civil.
Sur la forclusion
L'article 1648 alinéa 2 du code civil prévoit que dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.
Le conseiller de la mise en état ne peut connaître ni des fins de non-recevoir qui ont été tranchées par le juge de la mise en état, ou par le tribunal, ni de celles qui, bien que n'ayant pas été tranchées en première instance, auraient pour conséquence, si elles étaient accueillies, de remettre en cause ce qui a été jugé au fond par le premier juge (Avis de la Cour de cassation, 3 juin 2021, n° 21-70.006).
La fin de non-recevoir que les sociétés Le Blan Promotion, Point de vue et Borderioux Di Legge opposent à l'action en garantie de la SCI du Chemin, au motif que celle-ci serait forclose aurait pour conséquence, si elle était accueillie, de remettre en cause ce qui a été jugé par le tribunal, qui a accueilli ladite action. En conséquence, elle ne relève pas de la compétence du conseiller de la mise en état et aucune fin de non-recevoir ne peut être prononcée pour ce motif.
Il résulte de l'article 1648 alinéa 2 précité que le délai ne commence à courir que si la réception est intervenue entre le constructeur et le maître d'ouvrage et que l'acquéreur a pris possession de l'immeuble.
L'huissier de justice intervenu aux fins de constat le jour de la livraison, à la demande de la SCI Du Chemin, a noté " que M [F] [représentant la SCI] refuse le PV de livraison et de réception présenté par la SCCV Point de vue et notamment à raison de la non-conformité des fenêtres des pièces de vie cuisine de ses deux appartements : les fenêtres sont installées à une hauteur bien supérieure à la normale ".
La SCI Du Chemin ajoute qu'elle n'a jamais disposé des clés des appartements et fait valoir pour en justifier qu'une des réunions de l'expert judiciaire, à laquelle elle était présente, n'a pu se tenir en l'absence de clés pour accéder aux logement litigieux. Son avocat a d'ailleurs adressé ensuite un courrier à l'expert lui indiquant qu'elle était " extrêmement contrariée de ce qu'en dépit d'une demande écrite préalable à cette réunion, et, sans aucune raison valable, la société Le Blan Promotion ait 'oublié' les clés desdits appartements, si bien que le mesurage n'a pas pu être effectué à l'occasion de cette réunion ".
Il est ainsi établi que, n'ayant pas même reçu les clés des appartements, la SCI Du Chemin n'a pas pris possession de ces biens.
Le délai de forclusion n'a donc pu commencer à courir et aucune fin de non-recevoir ne peut être opposée de ce chef à cette société.
Sur la résolution
L'article 1184 du code civil en vigueur à la date des ventes litigieuses dispose : " La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ".
Il appartient au juge du fond d'apprécier si le manquement est suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat ou s'il ne peut être suffisamment réparé par l'allocation de dommages intérêts.
L'expert judiciaire propose, au titre des solutions réparatoires, d'équiper les 4 fenêtres litigieuses d'un système d'ouverture à commande électrique pour un coût total de 5 400 euros hors taxes.
Il suggère en outre de modifier les plans dans la conception des logements en inversant les pièces de jour avec celles de nuit afin d'avoir les fenêtres hautes non plus dans les séjours-cuisine, mais dans les chambres, estimant que cela est moins gênant. Il n'en demeure pas moins que la réglementation applicable en la matière ne diffère pas selon que la pièce est à usage de séjour ou de chambre, de sorte que pour être, le cas échéant, moins gênante, une telle solution ne met pas fin au défaut de conformité tenant à la surface minimum que doivent avoir les baies d'un logement.
L'expert propose encore de remplacer les fenêtres litigieuses pour occuper le maximum de surface vitrée " dans le trou du gros œuvre ", c'est-à-dire des fenêtres placées sur une allège de 1.55 m au lieu des 1.66 m mesurés. Mais il précise : " Cap Ingelec indique que cette partie pleine en bois d'une hauteur de 17 cm environ sert de relevé côté extérieur au droit de l'appui du gros œuvre avec son rejingot. Malgré notre demande il ne produit pas de plan de détail ; reste que nous considérons qu'il y a moyen de réduire cette hauteur au profit de la dimension " clair de vitre " du châssis'compris bavette alu sur appui du GO ".
Outre qu'il ne précise pas ainsi si cette solution permettrait de mettre les logements en conformité avec la norme applicable en matière de surface des baies vitrées, son manque de précision ne permet pas même de s'assurer qu'elle soit techniquement possible.
Dans ces conditions, il n'est pas établi que l'allocation de dommages intérêts suffirait à mettre fin à ce défaut de conformité et, la décence et l'habitabilité même des logements étant en cause, la résolution des contrats n'est nullement disproportionnée. En conséquence, les deux contrats de vente doivent être résolus et le jugement sera confirmé de ce chef.
La résolution des contrats emportant leur anéantissement ab initio, les parties doivent procéder à la répétition de ce qui a été exécuté.
Comme les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue le font valoir, les contrats en l'état futur d'achèvement ont été conclus entre la SCI Du Chemin et la seule SCCV Point de vue.
Cette dernière seule est donc créancière au titre de la restitution des appartements et tenue d'en restituer le prix et le jugement sera infirmé en ce qu'il ordonne ces restitutions au profit et par la société Le Blan Promotion. Il sera confirmé pour le surplus des restitutions et les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue doivent être déboutées de leur demande tendant à la déconsignation à leur profit du solde du prix.
Sur les demandes indemnitaires
° Les pertes de loyers
Les contrats de vente des appartements au profit de la SCI Du Chemin sont résolus. Celle-ci ne peut donc prétendre à une indemnité au titre des loyers qu'elle aurait pu percevoir en louant les appartements, dont la vente à son profit se trouve anéantie. Le jugement sera confirmé en ce qu'il déboute la SCI du Chemin de sa demande au titre des loyers non perçus.
° Les dommages intérêts complémentaires
La SCI Du Chemin réclame le remboursement de " frais de diagnostic COMAL ". A défaut d'autre justificatif, il doit être considéré qu'il s'agit du coût d'établissement du certificat de logement décent avant mise en location précédemment évoqué.
S'agissant de frais engagés à des fins probatoires pour la présente procédure, il convient de les inclure dans les frais irrépétibles, tout comme les frais d'huissier qui correspondent au coût d'établissement du procès-verbal de constat.
La SCI Du Chemin justifie du montant de la taxe foncière pour les deux appartements à hauteur de 2 218 euros pour les années 2017 à 2020 incluses, de frais d'acquisition selon relevé de compte d'une étude notariale à hauteur de 3 187.29 euros (étant précisé que la somme de 1 198.71 objet de la facture n°C01591 dont il est également demandé le remboursement est déjà prise en compte dans le relevé précité) et de frais payés au syndic à la remise des appartements à hauteur de 1 297.45 euros.
Elle est fondée à demander son indemnisation au titre de tels frais, occasionnés par les ventes résolues.
En conséquence, la SCCV Point de vue, seule venderesse ainsi qu'il a été précédemment vu, doit être condamnée à payer à la SCI Du Chemin la somme totale de 6 702.74 euros et le jugement sera infirmé de ce chef. Il sera en revanche confirmé en ce qu'il débouté la SCI Du Chemin de cette demande présentée contre la société Le Blan Promotion.
° Les charges de copropriété
Il résulte du compte de la SCI Du Chemin dans les livres de l'Agence Moderne d'Epernay (syndic) que celle-ci a payé une somme totale pour les deux appartements de 9 968.49 euros (4 213.24 euros + 5 755.25 euros) au titre des charges de copropriété, entre le 1er novembre 2014 et le jugement, rendu le 16 décembre 2020, après lequel elle ne justifie pas avoir continué à payer lesdites charges alors que les ventes se trouvaient résolues sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Compte tenu de la résolution des contrats, la SCI Du Chemin ne saurait conserver la charge de ces paiements et la SCCV Point de vue doit être condamnée à l'indemniser, à l'exclusion de la société Le Blan Promotion, qui n'est pas partie aux contrats de vente.
La SCCV Point de vue sera ainsi condamnée à payer à la SCI Du Chemin la somme de 9 968.49 euros et le jugement sera infirmé sur le quantum de la somme allouée et la condamnation de la société Le Blan Promotion.
Sur l'appel en garantie contre la société Borderioux Di Legge
Sur la recevabilité de l'appel en garantie
L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Il résulte de l'article 567 que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.
Le moyen soulevé par la SARL Borderioux Di Legge pris de l'irrecevabilité de l'appel en garantie présenté contre elle pour la première fois en appel ne peut lui-même se voir opposer une fin de non-recevoir au motif que les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910 l'ensemble de leurs prétentions sur le fond, puisque, précisément, il ne s'agit pas d'une prétention sur le fond, mais d'un moyen de défense, susceptible d'être proposé en tout état de cause, ainsi que cela résulte de l'article 123 du code de procédure civile.
Les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue, qui n'ont pas constitué avocat en première instance, formulent un appel en garantie contre la société Borderioux Di Legge pour la première fois, à hauteur d'appel.
Il ne s'agit pas pour elles d'opposer ainsi compensation, de faire écarter les prétentions adverses ou de faire juger une question née de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou la révélation d'un fait, puisque la société Borderioux Di Legge, comme les sociétés Point de Vu et Le Blan Promotion, était déjà partie à la première instance et que les faits articulés contre elle n'ont pas été révélés depuis le jugement.
L'appel en garantie ne constitue pas non plus une demande reconventionnelle des sociétés Le Blan Promotion et Point de vue, puisqu'il n'est pas formulé contre le demandeur initial.
Et les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue ne peuvent invoquer l'article 566 du code de procédure civile pour soutenir que cet appel en garantie se rattache à la demande présentée en première instance par la SCI du Chemin tendant à ce que le jugement soit déclaré commun et opposable à la société Borderioux Di Legge, dès lors qu'une partie n'est pas recevable à présenter pour la première fois en cause d'appel des prétentions qui seraient le prolongement ou l'accessoire des demandes formées en première instance pas une autre partie (Civ 2è, 30 juin 2011 - n°10-23.537).
En conséquence, l'appel en garantie formulé contre la société Borderioux Di Legge par les sociétés Le Blan Promotion et Point de vue est irrecevable.
Sur les autres demandes
La SARL Borderioux Di Legge ne justifie pas de la délivrance d'une assignation en appel provoqué contre la société Socotec Construction. Elle doit donc être déboutée de sa demande tendant à ce qu'il lui soit donné acte de son désistement d'appel provoqué à l'encontre de cette société.
Compte tenu de l'irrecevabilité de l'appel en garantie de la société Borderioux Di Legge, dont le propre appel en garantie formulé contre les sociétés Cap Ingelec, Zurich Insurance Public Limited Company et la SAS Bureau Veritas Construction se trouve donc sans objet, il n'est pas statué sur les demandes présentées au fond contre ces parties, qui ne sauraient donc être mises hors de cause.
La société Point de vue, partie condamnée, est tenue aux dépens de première instance et d'appel. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il la condamne aux dépens et au paiement de frais irrépétibles à la SCI du Chemin et sa propre demande en paiement présentée à ce titre sera rejetée.
Elle sera condamnée à verser, pour leurs frais irrépétibles d'appel :
- 5 000 euros à la SCI du Chemin,
- une somme globale de 3 000 euros aux sociétés Cap Ingelec et Zurich Insurance,
- 5 000 euros à la SARL Borderioux Di Legge.
La société Le Blan Promotion n'étant pas condamnée au fond, elle ne saurait être tenue aux dépens, ni condamnée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les dispositions du jugement la condamnant à ces deux titres seront donc infirmées et les demandes présentées contre elle doivent être rejetées de ce chef.
Néanmoins, l'équité ne commande pas qu'il soit fait droit à la demande de la société Le Blan Promotion au titre de ses frais irrépétibles.
Les demandes en paiement de frais irrépétibles présentées contre les sociétés Borderioux Di Legge, Cap Ingelec, Zurich Insurance et Bureau Veritas Constructions seront rejetées dès lors que ces parties, qui ne succombent pas, ne sont pas tenues au dépens.
La SCP Hermine Avocats sera autorisée à recouvrer les dépens d'appel dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement et par défaut,
Constate l'intervention volontaire de la SAS Bureau Veritas Construction venant aux droits de la SA Bureau Veritas,
Déclare recevable le moyen pris de la forclusion de l'action de la SCI du Chemin en garantie de défauts de conformité apparents,
Rejette ce moyen,
Infirme le jugement rendu le 16 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne en ce qu'il :
- Ordonne à la SCI du Chemin de restituer les appartements n°103 et 104 à la SAS Le Blan Promotion,
- Condamne la SAS Le Blan Promotion à restituer à la SCI du Chemin la somme de 331 740 euros outre intérêts au taux légal à compter du jugement,
- Condamne solidairement la SCCV Point de vue et la SAS Le Blan Promotion à verser à la SCI du Chemin la somme de 8 334,39 euros au titre des charges de copropriété, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,
- Déboute la SCI du Chemin de sa prétention au titre des dommages intérêts,
- Condamne la SAS Le Blan Promotion à verser à la SCI du Chemin la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne la SAS Le Blan Promotion aux dépens de l'instance,
Statuant à nouveau dans cette limite,
Dit que la SAS Le Blan Promotion n'est pas créancière de l'obligation de restitution des appartements n°103 et 104 dont la SCI du Chemin a la charge,
Déboute la SCI du Chemin de sa demande de restitution du prix présentée contre la SAS Le Blan Promotion,
Déboute la SCI du Chemin de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété présentée contre la SAS Le Blan Promotion,
Condamne la SCCV Point de vue à payer à la SCI du Chemin la somme totale de 6 702.74 euros à titre de dommages intérêts complémentaires et celle de 9 968.49 euros au titre des charges de copropriété,
Déboute la SCI du Chemin de ses demandes présentées contre la SAS Le Blan Promotion au titre des frais irrépétibles et des dépens,
Confirme le jugement en ses autres dispositions,
Y ajoutant,
Déclare recevable le moyen pris d'une irrecevabilité de l'appel en garantie de la SARL Borderioux Di Legge par la SAS Le Blan Promotion et la SCCV Point de vue,
Déclare irrecevable l'appel en garantie de la SARL Borderioux Di Legge par la SAS Le Blan Promotion et la SCCV Point de vue,
Déboute la SARL Borderioux Di Legge de sa demande tendant à ce qu'il lui soit donné acte de son désistement d'appel provoqué à l'encontre de la société Socotec Construction,
Rejette les demandes de mise hors de cause,
Condamne la SCCV Point de vue à payer les sommes suivantes au titre des frais irrépétibles d'appel :
- 5 000 euros à la SCI du Chemin,
- une somme globale de 3 000 euros aux sociétés Cap Ingelec et Zurich Insurance,
- 5 000 euros à la SARL Borderioux Di Legge,
Rejette les demandes de la SCCV Point de vue et de la SAS Le Blan Promotion fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes en paiement de frais irrépétibles présentées contre les sociétés Borderioux Di Legge, Cap Ingelec, Zurich Insurance et Bureau Veritas Constructions,
Condamne la SCCV Point de vue aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la SCP Hermine Avocats.
Le greffier La présidente