CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 21 septembre 2023, n° 20/02311
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 20/02311 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBMU6
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 novembre 2019 -Tribunal de grande instance de PARIS (loyers commerciaux) - RG n° 17/12569
APPELANTE
CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARI S ET D'ILE DE FRANCE
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 775 665 615
Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de Paris, toque : L0034
INTIMEE
SA GECINA
Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Fabienne MOUREAU-LEVY de l'AARPI MLP AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : K0073
PARTIE INTERVENANTE
Société HOMYA (anciennement Société GEC 25) venant aux droits de la société GECINA
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 880 266 218
Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Fabienne MOUREAU de l'AARPI MLP AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : D 1292
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 24 mai 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
M. Douglas Berthe, conseiller
Mme Marie Girousse, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Laurène Blanco
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 30 janvier 2008, la société Gecina a donné à bail en renouvellement à la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de [Localité 7] et Ile de France (ci-après, la CRCAM), des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant un loyer annuel en principal de 85.000 euros hors taxes et hors charges, pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2008, et pour l'exercice d'une activité bancaire et d'établissement de crédit.
Par acte extrajudiciaire du 22 juillet 2016, la société Gecina a délivré congé pour le 31 janvier 2017 et proposé le renouvellement du bail à compter du 1er février 2017 moyennant un loyer annuel en principal de 110.000 euros.
La CRCAM a notifié un mémoire en demande le 17 mai 2017, sollicitant la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des lieux loués, eu égard à l'activité exercée, soit à la somme annuelle de 85.600 euros hors charges et hors taxes s'appuyant notamment sur un rapport d'expertise amiable établi le 19 décembre 2016 par M. [I] [W], qui a fixé la surface pondérée du local loué à 180,15 m2 et retenu une valeur locative unitaire de 500 euros du m2 pondéré, avant abattement pour clauses exorbitantes du droit commun.
Par acte du 25 juillet 2017, la CRCAM a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux de Paris la société Gecina aux fins de demander la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 85.600 euros et la désignation d'un expert avec mission d'usage pour déterminer la valeur locative.
Par jugement du 11 décembre 2017, le juge des loyers commerciaux a constaté, par l'effet du congé avec offre de renouvellement par la société Gecina et l'acceptation du principe du renouvellement par la CRCAM, le principe du renouvellement du bail à compter du 1er février 2017, dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé en application des règles de l'article R. 145-11 du code de commerce et ordonné une mesure d'expertise aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er février 2017.
Par jugement en date du 22 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a notamment :
- fixé à la somme de 111.130 euros en principal, hors taxes et hors charges par an à compter du 1er février 2017, le montant du loyer annuel du bail renouvelé ;
- dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 25 juillet 2017 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;
- partagé les dépens en ce inclus les coûts d'expertise, par moitié entre les parties et ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Par déclaration en date du 28 janvier 2020, la CRCAM a interjeté appel total du jugement du 22 novembre 2019.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Dans les conclusions déposées le 14 octobre 2021, la CRCAM demande à la cour de :
- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a fixé le loyer du bail renouvelé pour 9 ans à compter du 1er février 2017, à la somme annuelle en principal de 111.130,00 euros, dit que les intérêts au taux légal courraient sur les différentiels de loyer à compter du 25 juillet 2017 pour les loyers dus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date et partagé les dépens en ce compris les frais d'expertise, par moitié entre les parties ;
En conséquence,
- fixer à 85.000 euros par an en principal le loyer du bail renouvelé pour 9 ans à compter rétroactivement du 1er février 2017 ;
- condamner la société Homya, venant aux droits de la société Gecina, aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise, ainsi qu'au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans les conclusions déposées le 21 septembre 2021, la société Homya venant aux droits de la société Gecina demande à la cour de :
- recevoir la société Homya venant aux droits de la société Gecina en son intervention volontaire aux fins de reprise d'instance, et la déclarer recevable et bien fondée ;
- débouter la société CRCAM de son appel et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et les déclarer non fondées,
En conséquence ;
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- condamner la CRCAM au versement de la somme de 5.000 euros au titre des frais de procédure exposés dans le cadre de la procédure d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la CRCAM en tous les dépens d'instance et d'appel dont distraction au profit de la AARPI MLP Avocats représentée par Me Moureau-Levy Fabienne.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.
SUR CE,
Sur l'intervention volontaire de la société Homya
Aux termes de l'article 554 du code de procédure civile « Peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité. »
La société Homya, anciennement dénommée GEC 25 demande à être reçue en son intervention volontaire en ce qu'elle vient aux droits de la société Gecina.
Il ressort du traité d'apport partiel d'actif, en date du 19 février 2020, publié au journal d'annonces légales du 29 avril 2020, que la société Gecina a cédé au profit de la société GEC 25 l'immeuble dans lesquels sont situés les locaux donnés à bail, objets du litige. En outre le 14 mai 2021, la société GEC 25 a changé de dénomination sociale au profit de Homya, dont le numéro d'immatriculation reste inchangé.
Dans ces conditions, la société Homya justifie d'un intérêt à agir en sa qualité de bailleur des locaux loués, objet du litige. Elle sera reçue en son intervention volontaire.
Sur la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative
Sur le principe de la fixation à la valeur locative
Il n'est pas discuté que les locaux litigieux sont à usage exclusif de bureaux au regard de la destination prévue au bail.
L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Il prévoit, qu'à défaut d'accord des parties, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
L'article R. 145-11 du code de commerce précise que, s'agissant des locaux à usage exclusif de bureaux, le prix du bail est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents.
Sur le montant de la valeur locative à la date du renouvellement
La cour renvoie aux motifs détaillés développés par le tribunal concernant, d'une part, la description de l'emplacement des locaux litigieux et des locaux eux-mêmes, d'autre part, des caractéristiques du bail.
Devant la cour, les parties s'opposent sur les coefficients de pondération retenus par l'expert et le tribunal relatifs au calcul de la surface pondérée des locaux ainsi que sur les valeurs de référence retenus par l'expert judiciaire et le tribunal.
1. Sur la surface pondérée des lieux loués quant à la pondération de l'entresol et du sous-sol
La CRCAM expose que le tribunal a simplement entériné les surfaces retenues par l'expert judiciaire alors qu'il convient de tenir compte des études des experts amiables et, notamment, la note complémentaire du 2 octobre 2020 établie par M. [I] [W], que la pondération retenue pour les locaux de 3ème zone en rez-de-chaussée est excessive et ne saurait dépasser 0.4, 0.2 pour la surface
La société Homya oppose que selon les trois hypothèses sur la pondération des locaux proposées par l'expert judiciaire, l'hypothèse n° 2 a été retenue par lui et par le tribunal amenant à considérer que l'accession se fait en fin de jouissance et à intégrer la surface de l'entresol comme surface de bureau, que comme le souligne M [K] dans une note du 8 janvier 2021 en réponse à celle de M. [I] [W] en raison d'une accession en fin de jouissance les locaux doivent être considérés comme étant sur trois niveaux (RDC,R+1 et R-1) reliés par un escalier intérieur, le RDC et le R+1 étant à usage de boutique et le R-1 à usage de réserve, que la pondération de l'entresol à 0.4 sera confirmée en ce que les travaux de transformation de la mezzanine l'ont été dès 1998 avec création d'un accès depuis la boutique et non depuis les parties communes, qu'au regard de la destination des locaux à usage de banque ces locaux doivent être retenus comme des locaux de bureau et non comme des locaux de boutique classique, que le coefficient de pondération de cette partie des locaux fixé à 0.4 par le tribunal et l'expert judiciaire répond parfaitement à la spécificité de ces locaux à usage d'agence bancaire, qu'en ce qui concerne le coefficient de pondération du sous-sol, sollicité à 0.15 par la preneuse, en l'espèce, il s'agit d'un espace à usage de réserves de 50,50m2 U relié d'après le bail par un escalier direct au rez-de-chaussée, qu'une pondération de 0.25 est tout à fait conforme à la réalité de l'espace dont dispose le preneur d'après le bail.
Le bail commercial signé le 2 avril 1998 décrit ainsi les locaux :
- une boutique comprenant deux niveaux, un rez-de-chaussée et un entresol, équipés de sanitaires avec WC et lavabos, eau chaude, eau froide
- une réserve au sous-sol avec ouverture sur le couloir des caves de l'immeuble
le tout d'un seul tenant relié pas escaliers intérieurs.
La clause 11 prévoit en son 3ème paragraphe une clause d'accession des travaux d'embellissement, installations et améliorations, entrepris par le preneur, au bénéfice du bailleur en fin de bail.
L'avenant de renouvellement au bail signé le 30 janvier 2008 désigne ainsi les locaux :
- un local commercial comprenant deux niveaux, un rez-de-chaussée et un entresol
- une réserve au sous-sol avec ouverture sur le couloir des caves
['] les parties conviennent que les lieux loués forment un tout unique et indivisible.
La suppression de la mention de l'escalier intérieur reliant le local commercial au sous-sol correspond aux travaux menés en 1998 par le preneur de la suppression de l'escalier menant au sous-sol, du déplacement de celui menant à l'entresol, de la suppression de la partie en « bois » de l'entresol et du renforcement de son plancher béton.
Enfin, le bail initial et l'avenant limitent la destination des lieux à l'activité bancaire et d'établissement de crédit.
Les parties s'accordent sur l'interprétation à donner à la clause d'accession au bail, conforme à la jurisprudence, selon laquelle la clause d'accession ne joue qu'en fin de jouissance.
Ainsi, contrairement à ce que soutient le preneur, l'appréciation de la surface totale des lieux loués, qui forment un tout indivisible, doit intégrer les surfaces du sous-sol reliée à la boutique au regard de leur configuration, déduction faite de la trémie de l'escalier, et peu important l'usage qui en a été finalement fait ou pas par le preneur, qui est un choix lui appartenant exclusivement.
Les surfaces utiles retenues par l'expert, non contestées par les parties, sont les suivantes :
- rez-de-chaussée :
- aire de vente 1ère zone : 78,74 m² ;
- aire de vente 2ème zone : 57,76 m² ;
- aire de vente 3ème zone : 29,85 m² ;
- surface inférieure à 1,8 m : 2 m² ;
- sanitaires 12,10m² ;
- entresol ; 69,90 m² ;
- sous-sol : 50,50 m².
Contrairement à ce que soutient le preneur, les locaux à destination d'activité bancaire présentent la particularité d'être à usage de bureaux mais généralement situés en pied d'immeuble, et non en étage, avec des linéaires de façades vitrées, plus spécifiques aux locaux à destination de boutique, facilitant l'accès de la clientèle et améliorant la visibilité de l'établissement.
Concernant la pondération des locaux en zone 3 du rez-de-chaussée, contrairement à ce que soutient le preneur pour la première fois en cause d'appel, la pondération proposée par la charte de l'expertise de ce type de locaux entre 0,4 et 0,6 tient déjà compte de leur éloignement de la vitrine et, de ce fait, qu'il s'agit généralement de locaux aveugles. En outre, comme rappelé par le tribunal, l'affectation des locaux à tel ou tel usage relève du choix exclusif du preneur et, compte-tenu de la clause d'accession en fin de jouissance, le coefficient retenu par le tribunal est justifié.
De même, la pondération retenue à hauteur de 0,3 pour la surface inférieure à 1,8 est justifiée dès lors que ce local se situe en 2ème zone. Enfin, le fait que les sanitaires soient en aveugle ne justifient pas automatiquement qu'ils soient pondérés à 0,3 dans la mesure où ils se situent en rez-de-chaussée, sont majoritairement situés dans la zone 2 centrale et permettent le cas échéant, un accès à la clientèle.
Concernant la pondération des locaux en mezzanine, le tribunal a justement retenu que ces locaux sont accessibles au public en totalité depuis les travaux menés par le preneur, ce choix quant à leur usage relevant de sa seule responsabilité, ce qui justifie qu'ils soient considérés comme surface de bureaux. Il doit en outre être souligné à la lumière des photographies des locaux jointes aux différents rapports débattus contradictoirement, que ces locaux, sans effet bandeau, bénéficient largement de la lumière naturelle, soit directement, soit grâce aux cloisons vitrées des bureaux.
Concernant la pondération des locaux en sous-sol, lesquels au regard de la clause d'accession en fin de jouissance doivent être traités comme étant accessibles et utilisables par le preneur, s'il doit être tenu compte de la surface non exploitable du fait de la trémie, mais uniquement en sous-sol et non de chaque coté de l'escalier, il convient de relever que la surface est importante, les locaux sont hauts de plafond et aisément accessibles depuis le rez-de-chaussée.
Ainsi, la surface pondérée des locaux pris à bail sera fixée à :
- rez-de-chaussée :
- aire de vente 1ère zone : 78,74 m² ' pondération : 1 = 78,74 m² ;
- aire de vente 2ème zone : 57,76 m² ' pondération : 0,8 = 46,21 m² ;
- aire de vente 3ème zone : 29,85 m² ' pondération : 0,6 = 17,9 m² ;
- surface inférieure à 1,8 m : 2 m² ' pondération : 0,3 = 0,60 m² ;
- sanitaires 12,10m² ' pondération : 0,4 = 4,84 m² ;
- entresol ; 69,90 m² ' pondération : 0,4 27,96 m² ;
- sous-sol : 50,50 m² ' pondération : 0,2 = 10,10 m² ;
=> surface totale pondérée des locaux : 186,36 m² P arrondie à 186 m²P et non 189 m²P comme retenu par le tribunal.
2. Contestation des références retenues par l'expert
La société CRCAM expose que les références retenues par M. [I] [W] sont conformes à l'article R. 145-7 du code de commerce, que l'expert judiciaire a tenu compte de références dans la fourchette haute qui ne sont absolument pas comparables en termes de commercialité ou de proximité avec les transports en commun et doivent être écartées, que les références sises [Adresse 9] et [Adresse 11] sont trop éloignées des lieux litigieux, qu'ainsi doivent être retenues les références citées par M. [I] [W] lesquelles concernent uniquement des locaux sur la [Adresse 10], à proximité de l'agence de la société CRCAM, que le prix retenu par Mme [R] à hauteur de 600 euros par m2 pondéré est plus proche d'une valeur locative en nouvelle location que d'une valeur locative en renouvellement, que les références utilisées par le bailleur ne sont pas cohérentes et utilisables au regard de leur éloignement, qu'ainsi la valeur locative à retenir est de 500 €/m² , ce qui porte le loyer de renouvellement à la somme de 85.000 euros par an en principal.
La société Homya oppose que l'appréciation de la preneuse sur les références est purement subjective, notamment pour la visibilité de la boutique, que, comme le tribunal l'a souligné, l'expert judiciaire a intégré les références citées par ses confrères [X] et [I] [W], mais s'est aussi attaché à prendre des références de bureau/boutique aussi proches que possible de l'activité considérée et de la situation géographique des lieux loués, que compte tenu de la synthèse de l'ensemble de trois rapports d'expertise, le tribunal a donc pu se faire une idée précise des valeurs de comparaison, que contrairement à ce que la preneuse affirme, à la lecture de l'avis globale de l'expert judiciaire, le prix au m2 de 600 euros tel que fixé par le jugement apparaît conforme aux valeurs de comparaison et aux qualités des lieux loués.
C'est par motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a, à la lumière des références citées par l'expert judiciaire qui a tenu compte, contrairement à ce que soutient le preneur, des références citées par ses confrères, des caractéristiques des locaux et, notamment, du linéaire de façade de plus de 18 m, qui offre au preneur une remarquable visibilité dans une rue concurrentielle, attestant de la bonne commercialité de l'emplacement, considéré que le prix du bail renouvelé sera fixé à la somme de 600 €/m²P.
Compte-tenu de la correction opérée sur la surface pondérée des locaux en sous-sol, le jugement sera infirmé sur le montant de la valeur locative, qui doit être fixée à la somme de 186 m²P x 600€/m² = 111.600 euros dont il convient de déduire l'impôt foncier d'un montant de 1.670 euros à la charge de la CRCAM, soit la somme de 109.930 euros applicable rétroactivement depuis le 1er février 2017, date de renouvellement du bail.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a fait application des disposition de l'article 1343-1 du code civil dans sa version applicable au litige et rappelé que des intérêts ont couru, depuis le 25 juillet 2017 date de la saisine du juge des loyers commerciaux, sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû.
Sur les demandes accessoires :
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux demandes accessoires.
Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions conservera la charge de ses propres dépens d'appel ainsi que celle de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort ;
Reçoit la société Homya en son intervention volontaire ;
Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 22 novembre 2019 sous le numéro RG 17/12569 en ce qu'il a fixé à la somme de 111.130 euros (cent onze mille cent trente euros) en principal, hors taxes, hors charges, par an, à compter du 1er février 2017 le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre la société Gecina et la Caisse régionale du crédit agricole mutuel de [Localité 7] et d'Ile de France et portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] ;
Statuant de nouveau,
Fixe à la somme de 109.930 euros (cent neuf mille neuf cent trente euros) en principal, hors taxes, hors charges, par an, à compter du 1er février 2017 le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre la société Homya et la Caisse régionale du crédit agricole mutuel de [Localité 7] et d'Ile de France et portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] ;
Y ajoutant,
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens d'appel qu'elle a exposés.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 20/02311 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBMU6
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 novembre 2019 -Tribunal de grande instance de PARIS (loyers commerciaux) - RG n° 17/12569
APPELANTE
CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARI S ET D'ILE DE FRANCE
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 775 665 615
Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de Paris, toque : L0034
INTIMEE
SA GECINA
Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Fabienne MOUREAU-LEVY de l'AARPI MLP AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : K0073
PARTIE INTERVENANTE
Société HOMYA (anciennement Société GEC 25) venant aux droits de la société GECINA
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 880 266 218
Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Fabienne MOUREAU de l'AARPI MLP AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : D 1292
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 24 mai 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
M. Douglas Berthe, conseiller
Mme Marie Girousse, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Laurène Blanco
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 30 janvier 2008, la société Gecina a donné à bail en renouvellement à la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de [Localité 7] et Ile de France (ci-après, la CRCAM), des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant un loyer annuel en principal de 85.000 euros hors taxes et hors charges, pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2008, et pour l'exercice d'une activité bancaire et d'établissement de crédit.
Par acte extrajudiciaire du 22 juillet 2016, la société Gecina a délivré congé pour le 31 janvier 2017 et proposé le renouvellement du bail à compter du 1er février 2017 moyennant un loyer annuel en principal de 110.000 euros.
La CRCAM a notifié un mémoire en demande le 17 mai 2017, sollicitant la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des lieux loués, eu égard à l'activité exercée, soit à la somme annuelle de 85.600 euros hors charges et hors taxes s'appuyant notamment sur un rapport d'expertise amiable établi le 19 décembre 2016 par M. [I] [W], qui a fixé la surface pondérée du local loué à 180,15 m2 et retenu une valeur locative unitaire de 500 euros du m2 pondéré, avant abattement pour clauses exorbitantes du droit commun.
Par acte du 25 juillet 2017, la CRCAM a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux de Paris la société Gecina aux fins de demander la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 85.600 euros et la désignation d'un expert avec mission d'usage pour déterminer la valeur locative.
Par jugement du 11 décembre 2017, le juge des loyers commerciaux a constaté, par l'effet du congé avec offre de renouvellement par la société Gecina et l'acceptation du principe du renouvellement par la CRCAM, le principe du renouvellement du bail à compter du 1er février 2017, dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé en application des règles de l'article R. 145-11 du code de commerce et ordonné une mesure d'expertise aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er février 2017.
Par jugement en date du 22 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a notamment :
- fixé à la somme de 111.130 euros en principal, hors taxes et hors charges par an à compter du 1er février 2017, le montant du loyer annuel du bail renouvelé ;
- dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 25 juillet 2017 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;
- partagé les dépens en ce inclus les coûts d'expertise, par moitié entre les parties et ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Par déclaration en date du 28 janvier 2020, la CRCAM a interjeté appel total du jugement du 22 novembre 2019.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Dans les conclusions déposées le 14 octobre 2021, la CRCAM demande à la cour de :
- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a fixé le loyer du bail renouvelé pour 9 ans à compter du 1er février 2017, à la somme annuelle en principal de 111.130,00 euros, dit que les intérêts au taux légal courraient sur les différentiels de loyer à compter du 25 juillet 2017 pour les loyers dus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date et partagé les dépens en ce compris les frais d'expertise, par moitié entre les parties ;
En conséquence,
- fixer à 85.000 euros par an en principal le loyer du bail renouvelé pour 9 ans à compter rétroactivement du 1er février 2017 ;
- condamner la société Homya, venant aux droits de la société Gecina, aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise, ainsi qu'au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans les conclusions déposées le 21 septembre 2021, la société Homya venant aux droits de la société Gecina demande à la cour de :
- recevoir la société Homya venant aux droits de la société Gecina en son intervention volontaire aux fins de reprise d'instance, et la déclarer recevable et bien fondée ;
- débouter la société CRCAM de son appel et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et les déclarer non fondées,
En conséquence ;
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- condamner la CRCAM au versement de la somme de 5.000 euros au titre des frais de procédure exposés dans le cadre de la procédure d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la CRCAM en tous les dépens d'instance et d'appel dont distraction au profit de la AARPI MLP Avocats représentée par Me Moureau-Levy Fabienne.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.
SUR CE,
Sur l'intervention volontaire de la société Homya
Aux termes de l'article 554 du code de procédure civile « Peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité. »
La société Homya, anciennement dénommée GEC 25 demande à être reçue en son intervention volontaire en ce qu'elle vient aux droits de la société Gecina.
Il ressort du traité d'apport partiel d'actif, en date du 19 février 2020, publié au journal d'annonces légales du 29 avril 2020, que la société Gecina a cédé au profit de la société GEC 25 l'immeuble dans lesquels sont situés les locaux donnés à bail, objets du litige. En outre le 14 mai 2021, la société GEC 25 a changé de dénomination sociale au profit de Homya, dont le numéro d'immatriculation reste inchangé.
Dans ces conditions, la société Homya justifie d'un intérêt à agir en sa qualité de bailleur des locaux loués, objet du litige. Elle sera reçue en son intervention volontaire.
Sur la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative
Sur le principe de la fixation à la valeur locative
Il n'est pas discuté que les locaux litigieux sont à usage exclusif de bureaux au regard de la destination prévue au bail.
L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Il prévoit, qu'à défaut d'accord des parties, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
L'article R. 145-11 du code de commerce précise que, s'agissant des locaux à usage exclusif de bureaux, le prix du bail est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents.
Sur le montant de la valeur locative à la date du renouvellement
La cour renvoie aux motifs détaillés développés par le tribunal concernant, d'une part, la description de l'emplacement des locaux litigieux et des locaux eux-mêmes, d'autre part, des caractéristiques du bail.
Devant la cour, les parties s'opposent sur les coefficients de pondération retenus par l'expert et le tribunal relatifs au calcul de la surface pondérée des locaux ainsi que sur les valeurs de référence retenus par l'expert judiciaire et le tribunal.
1. Sur la surface pondérée des lieux loués quant à la pondération de l'entresol et du sous-sol
La CRCAM expose que le tribunal a simplement entériné les surfaces retenues par l'expert judiciaire alors qu'il convient de tenir compte des études des experts amiables et, notamment, la note complémentaire du 2 octobre 2020 établie par M. [I] [W], que la pondération retenue pour les locaux de 3ème zone en rez-de-chaussée est excessive et ne saurait dépasser 0.4, 0.2 pour la surface
La société Homya oppose que selon les trois hypothèses sur la pondération des locaux proposées par l'expert judiciaire, l'hypothèse n° 2 a été retenue par lui et par le tribunal amenant à considérer que l'accession se fait en fin de jouissance et à intégrer la surface de l'entresol comme surface de bureau, que comme le souligne M [K] dans une note du 8 janvier 2021 en réponse à celle de M. [I] [W] en raison d'une accession en fin de jouissance les locaux doivent être considérés comme étant sur trois niveaux (RDC,R+1 et R-1) reliés par un escalier intérieur, le RDC et le R+1 étant à usage de boutique et le R-1 à usage de réserve, que la pondération de l'entresol à 0.4 sera confirmée en ce que les travaux de transformation de la mezzanine l'ont été dès 1998 avec création d'un accès depuis la boutique et non depuis les parties communes, qu'au regard de la destination des locaux à usage de banque ces locaux doivent être retenus comme des locaux de bureau et non comme des locaux de boutique classique, que le coefficient de pondération de cette partie des locaux fixé à 0.4 par le tribunal et l'expert judiciaire répond parfaitement à la spécificité de ces locaux à usage d'agence bancaire, qu'en ce qui concerne le coefficient de pondération du sous-sol, sollicité à 0.15 par la preneuse, en l'espèce, il s'agit d'un espace à usage de réserves de 50,50m2 U relié d'après le bail par un escalier direct au rez-de-chaussée, qu'une pondération de 0.25 est tout à fait conforme à la réalité de l'espace dont dispose le preneur d'après le bail.
Le bail commercial signé le 2 avril 1998 décrit ainsi les locaux :
- une boutique comprenant deux niveaux, un rez-de-chaussée et un entresol, équipés de sanitaires avec WC et lavabos, eau chaude, eau froide
- une réserve au sous-sol avec ouverture sur le couloir des caves de l'immeuble
le tout d'un seul tenant relié pas escaliers intérieurs.
La clause 11 prévoit en son 3ème paragraphe une clause d'accession des travaux d'embellissement, installations et améliorations, entrepris par le preneur, au bénéfice du bailleur en fin de bail.
L'avenant de renouvellement au bail signé le 30 janvier 2008 désigne ainsi les locaux :
- un local commercial comprenant deux niveaux, un rez-de-chaussée et un entresol
- une réserve au sous-sol avec ouverture sur le couloir des caves
['] les parties conviennent que les lieux loués forment un tout unique et indivisible.
La suppression de la mention de l'escalier intérieur reliant le local commercial au sous-sol correspond aux travaux menés en 1998 par le preneur de la suppression de l'escalier menant au sous-sol, du déplacement de celui menant à l'entresol, de la suppression de la partie en « bois » de l'entresol et du renforcement de son plancher béton.
Enfin, le bail initial et l'avenant limitent la destination des lieux à l'activité bancaire et d'établissement de crédit.
Les parties s'accordent sur l'interprétation à donner à la clause d'accession au bail, conforme à la jurisprudence, selon laquelle la clause d'accession ne joue qu'en fin de jouissance.
Ainsi, contrairement à ce que soutient le preneur, l'appréciation de la surface totale des lieux loués, qui forment un tout indivisible, doit intégrer les surfaces du sous-sol reliée à la boutique au regard de leur configuration, déduction faite de la trémie de l'escalier, et peu important l'usage qui en a été finalement fait ou pas par le preneur, qui est un choix lui appartenant exclusivement.
Les surfaces utiles retenues par l'expert, non contestées par les parties, sont les suivantes :
- rez-de-chaussée :
- aire de vente 1ère zone : 78,74 m² ;
- aire de vente 2ème zone : 57,76 m² ;
- aire de vente 3ème zone : 29,85 m² ;
- surface inférieure à 1,8 m : 2 m² ;
- sanitaires 12,10m² ;
- entresol ; 69,90 m² ;
- sous-sol : 50,50 m².
Contrairement à ce que soutient le preneur, les locaux à destination d'activité bancaire présentent la particularité d'être à usage de bureaux mais généralement situés en pied d'immeuble, et non en étage, avec des linéaires de façades vitrées, plus spécifiques aux locaux à destination de boutique, facilitant l'accès de la clientèle et améliorant la visibilité de l'établissement.
Concernant la pondération des locaux en zone 3 du rez-de-chaussée, contrairement à ce que soutient le preneur pour la première fois en cause d'appel, la pondération proposée par la charte de l'expertise de ce type de locaux entre 0,4 et 0,6 tient déjà compte de leur éloignement de la vitrine et, de ce fait, qu'il s'agit généralement de locaux aveugles. En outre, comme rappelé par le tribunal, l'affectation des locaux à tel ou tel usage relève du choix exclusif du preneur et, compte-tenu de la clause d'accession en fin de jouissance, le coefficient retenu par le tribunal est justifié.
De même, la pondération retenue à hauteur de 0,3 pour la surface inférieure à 1,8 est justifiée dès lors que ce local se situe en 2ème zone. Enfin, le fait que les sanitaires soient en aveugle ne justifient pas automatiquement qu'ils soient pondérés à 0,3 dans la mesure où ils se situent en rez-de-chaussée, sont majoritairement situés dans la zone 2 centrale et permettent le cas échéant, un accès à la clientèle.
Concernant la pondération des locaux en mezzanine, le tribunal a justement retenu que ces locaux sont accessibles au public en totalité depuis les travaux menés par le preneur, ce choix quant à leur usage relevant de sa seule responsabilité, ce qui justifie qu'ils soient considérés comme surface de bureaux. Il doit en outre être souligné à la lumière des photographies des locaux jointes aux différents rapports débattus contradictoirement, que ces locaux, sans effet bandeau, bénéficient largement de la lumière naturelle, soit directement, soit grâce aux cloisons vitrées des bureaux.
Concernant la pondération des locaux en sous-sol, lesquels au regard de la clause d'accession en fin de jouissance doivent être traités comme étant accessibles et utilisables par le preneur, s'il doit être tenu compte de la surface non exploitable du fait de la trémie, mais uniquement en sous-sol et non de chaque coté de l'escalier, il convient de relever que la surface est importante, les locaux sont hauts de plafond et aisément accessibles depuis le rez-de-chaussée.
Ainsi, la surface pondérée des locaux pris à bail sera fixée à :
- rez-de-chaussée :
- aire de vente 1ère zone : 78,74 m² ' pondération : 1 = 78,74 m² ;
- aire de vente 2ème zone : 57,76 m² ' pondération : 0,8 = 46,21 m² ;
- aire de vente 3ème zone : 29,85 m² ' pondération : 0,6 = 17,9 m² ;
- surface inférieure à 1,8 m : 2 m² ' pondération : 0,3 = 0,60 m² ;
- sanitaires 12,10m² ' pondération : 0,4 = 4,84 m² ;
- entresol ; 69,90 m² ' pondération : 0,4 27,96 m² ;
- sous-sol : 50,50 m² ' pondération : 0,2 = 10,10 m² ;
=> surface totale pondérée des locaux : 186,36 m² P arrondie à 186 m²P et non 189 m²P comme retenu par le tribunal.
2. Contestation des références retenues par l'expert
La société CRCAM expose que les références retenues par M. [I] [W] sont conformes à l'article R. 145-7 du code de commerce, que l'expert judiciaire a tenu compte de références dans la fourchette haute qui ne sont absolument pas comparables en termes de commercialité ou de proximité avec les transports en commun et doivent être écartées, que les références sises [Adresse 9] et [Adresse 11] sont trop éloignées des lieux litigieux, qu'ainsi doivent être retenues les références citées par M. [I] [W] lesquelles concernent uniquement des locaux sur la [Adresse 10], à proximité de l'agence de la société CRCAM, que le prix retenu par Mme [R] à hauteur de 600 euros par m2 pondéré est plus proche d'une valeur locative en nouvelle location que d'une valeur locative en renouvellement, que les références utilisées par le bailleur ne sont pas cohérentes et utilisables au regard de leur éloignement, qu'ainsi la valeur locative à retenir est de 500 €/m² , ce qui porte le loyer de renouvellement à la somme de 85.000 euros par an en principal.
La société Homya oppose que l'appréciation de la preneuse sur les références est purement subjective, notamment pour la visibilité de la boutique, que, comme le tribunal l'a souligné, l'expert judiciaire a intégré les références citées par ses confrères [X] et [I] [W], mais s'est aussi attaché à prendre des références de bureau/boutique aussi proches que possible de l'activité considérée et de la situation géographique des lieux loués, que compte tenu de la synthèse de l'ensemble de trois rapports d'expertise, le tribunal a donc pu se faire une idée précise des valeurs de comparaison, que contrairement à ce que la preneuse affirme, à la lecture de l'avis globale de l'expert judiciaire, le prix au m2 de 600 euros tel que fixé par le jugement apparaît conforme aux valeurs de comparaison et aux qualités des lieux loués.
C'est par motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a, à la lumière des références citées par l'expert judiciaire qui a tenu compte, contrairement à ce que soutient le preneur, des références citées par ses confrères, des caractéristiques des locaux et, notamment, du linéaire de façade de plus de 18 m, qui offre au preneur une remarquable visibilité dans une rue concurrentielle, attestant de la bonne commercialité de l'emplacement, considéré que le prix du bail renouvelé sera fixé à la somme de 600 €/m²P.
Compte-tenu de la correction opérée sur la surface pondérée des locaux en sous-sol, le jugement sera infirmé sur le montant de la valeur locative, qui doit être fixée à la somme de 186 m²P x 600€/m² = 111.600 euros dont il convient de déduire l'impôt foncier d'un montant de 1.670 euros à la charge de la CRCAM, soit la somme de 109.930 euros applicable rétroactivement depuis le 1er février 2017, date de renouvellement du bail.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a fait application des disposition de l'article 1343-1 du code civil dans sa version applicable au litige et rappelé que des intérêts ont couru, depuis le 25 juillet 2017 date de la saisine du juge des loyers commerciaux, sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû.
Sur les demandes accessoires :
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux demandes accessoires.
Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions conservera la charge de ses propres dépens d'appel ainsi que celle de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort ;
Reçoit la société Homya en son intervention volontaire ;
Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 22 novembre 2019 sous le numéro RG 17/12569 en ce qu'il a fixé à la somme de 111.130 euros (cent onze mille cent trente euros) en principal, hors taxes, hors charges, par an, à compter du 1er février 2017 le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre la société Gecina et la Caisse régionale du crédit agricole mutuel de [Localité 7] et d'Ile de France et portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] ;
Statuant de nouveau,
Fixe à la somme de 109.930 euros (cent neuf mille neuf cent trente euros) en principal, hors taxes, hors charges, par an, à compter du 1er février 2017 le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre la société Homya et la Caisse régionale du crédit agricole mutuel de [Localité 7] et d'Ile de France et portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] ;
Y ajoutant,
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens d'appel qu'elle a exposés.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE