CA Douai, ch. 2 sect. 1, 14 septembre 2023, n° 21/05724
DOUAI
Arrêt
Autre
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 14/09/2023
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N° de MINUTE :
N° RG 21/05724 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T6IZ
Jugement n° 328/2021 - RG 19/00784 rendu le 21 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Béthune
APPELANTE
SA Keria Luminaires agissant par le président du directoire en exercice, domicilié ès qualités audit siège
ayant son siège social [Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Me Didier Darras, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué
assistée de Me Laurence Besson-Mollard, avocat au barreau de Grenoble, avocat plaidant
INTIMÉE
SARL Gallois agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 3]
représentée par Me Delphine Chambon, avocat constitué et substitué à l'audience par Me Lucile Capellari, avocats au barreau de Lille
DÉBATS à l'audience publique du 10 mai 2023 tenue par Clotilde Vanhove magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Valérie Roelofs
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Dominique Gilles, président de chambre
Pauline Mimiague, conseiller
Clotilde Vanhove, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023 après prorogation du délibéré initialement prévu au 06 juillet 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 avril 2023
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 7 mai 1998, la société Gallois a consenti à la société France lumière diffusion, aux droits de laquelle vient la société Keria luminaires, un bail commercial portant sur un local situé dans la zone artisanale Actipolis à [Localité 4], pour une durée de neuf années.
La société Keria luminaires a demandé le renouvellement du bail et par acte authentique du 2 avril 2009, la société Gallois a consenti au renouvellement du bail pour une durée de neuf années. Par un avenant du 31 mars 2014, les parties sont convenues de nouvelles modalités financières.
Par acte d'huissier du 29 mars 2018, le locataire donnait congé pour le 30 septembre 2018.
Le 28 septembre 2018, un état des lieux de sortie contradictoire était dressé par huissier de justice.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 septembre 2018, la société Gallois mettait en demeure la société Keria luminaires de lui régler la somme de 79 451,46 euros, se décomposant comme suit : créance de remise en état 43 274,23 euros, indemnité d'occupation équivalente à cinq semaines du dernier loyer et charges 11 664,50 euros et montant équivalent à l'indemnité d'assurance perçue par la société Keria luminaires pour la climatisation/chauffage 24 512,73 euros.
En l'absence de paiement, par acte d'huissier de justice du 20 février 2019, la société Gallois a fait assigner la société Keria luminaires devant le tribunal judiciaire de Béthune afin de voir la société Keria luminaires condamnée à lui payer les sommes réclamées.
Par jugement contradictoire du 21 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Béthune a :
condamné la société Keria luminaires à payer à la société Gallois « la somme de 17 647,70 euros hors taxes et 21 177,24 euros toutes taxes comprises » au titre de la remise en état des lieux loués, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019,
condamné la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 289,60 euros au titre des frais et honoraires de constat d'huissier de justice, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019,
condamné la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 5 582,25 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision,
condamné la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 24 512,73 euros au titre de l'indemnité d'assurance versée suite au sinistre affectant l'installation de l'appareil de climatisation/chauffage, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019,
condamné la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 2 146,68 euros au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019,
ordonné la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière,
condamné la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
condamné la société Keria luminaires aux dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL Cocquempot & Darras,
dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 10 novembre 2021, la société Keria luminaires a relevé appel du jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire.
Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 10 février 2023, la société Keria luminaires demande à la cour de :
dire l'appel recevable et bien fondé,
à titre principal :
réformer le jugement dans les termes de sa déclaration d'appel,
et statuant à nouveau,
sur la demande relative aux réparations locatives : débouter la société Gallois de ses demandes indemnitaires, et à titre subsidiaire réduire l'indemnisation notamment en considération de l'absence de preuve des dégradations dans l'état des lieux de sortie et de la vétusté et juger que la société Gallois n'est pas fondée à réclamer la TVA et la débouter de ses demandes à ce titre,
sur la demande relative au préjudice d'immobilisation : débouter la société Gallois de sa demande et à titre subsidiaire, réduire l'indemnisation notamment en considération du fait que le bien a été reloué et que la preuve n'est pas rapportée de ce que les travaux ont été réalisés,
sur la demande au titre du remboursement de l'indemnité d'assurance : déclarer la demande prescrite et à titre subsidiaire, débouter la société Gallois de sa demande et à titre encore plus subsidiaire, fixer l'indemnité à 3 736,94 euros soit 24 512,73 francs,
sur la clause pénale : débouter la société Gallois de sa demande et à titre subsidiaire réduire l'indemnisation,
en tout état de cause :
débouter la société Gallois de toute demande contraire au présent dispositif et notamment de son appel incident,
condamner la société Gallois à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 2 500 euros au titre des frais irrépétibles devant la cour, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SELARL Coquempot et Darras sur son affirmation de droit.
Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 7 avril 2023, la société Gallois demande à la cour de :
infirmer partiellement la décision, en ce qu'elle a condamné la société Keria luminaires à lui payer la somme de 17 647,70 euros hors taxes et 21 177,24 euros toutes taxes comprises au titre de la remise en état des lieux loués, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019, condamné la société Keria luminaires à lui payer la somme de 5 582,25 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision, condamné la société Keria luminaires à lui payer la somme de 2 146,68 euros au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019 et en ce qu'elle a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
statuant à nouveau de ces chefs :
condamner la société Keria luminaires à lui payer la somme de 36 061,86 euros HT soit 43 274,23 euros TTC au titre de la remise en état des locaux objet du bail ayant pris fin, en suite du non-respect de son obligation d'entretien, de réparations et de restitution des locaux, majorée de la clause pénale soit la somme de 3 606,19 euros HT soit 4 327,42 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
condamner la société Keria luminaires à lui payer une indemnité d'occupation pour la durée de travaux de remise en état soit une durée de cinq semaines sur la base du montant du dernier loyer facturé outre les charges soit la somme de 11 664,50 euros TTC, majorée de la clause pénale soit 1 166,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
condamner la société Keria luminaires à lui payer la clause pénale soit 2 451,27 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation calculée sur l'indemnité d'assurance,
confirmer la décision pour le surplus,
en tout état de cause ;
débouter la société Keria luminaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
condamner la société Keria luminaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens s'agissant de la procédure d'appel.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 avril 2023. Plaidé à l'audience du 10 mai 2023, le dossier a été mis en délibéré au 6 juillet 2023, prorogé au 14 septembre 2023.
MOTIVATION
Sur la créance de remise en état
La société Gallois sollicite la condamnation de la société Keria luminaires à lui payer la somme de 36 061,86 euros HT soit 43 274,23 euros TTC au titre de ce poste.
Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise et doivent être exécutées de bonne foi.
a) sur le démontage de la grille servant à la fixation des luminaires et la suppression de la cloison entre la réserve et la surface de vente et le démontage de la mezzanine et des racks
Le bail prévoit dans la clause « destination des lieux » que « le preneur ne pourra changer la destination et la distribution des lieux loués, qui devront rester constamment ouverts et destinés exclusivement à l'activité de vente au détail d'articles luminaires, d'articles connexes et plus généralement d'articles de décoration ».
Il est également prévu dans la clause « travaux-réparations-embellissements » que « 1°) Le preneur ne pourra faire dans les lieux loués, aucun percement de murs, cloisons ou planchers, aucune démolition ni aucun changement de distribution ou d'installation, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. Tous travaux autorisés, devront être exécutés aux frais du preneur sous la surveillance et le contrôle de l'architecte du bailleur, dont les honoraires resteront à la charge du preneur. Dès à présent le bailleur autorise le preneur à exécuter les travaux d'aménagement du magasin conformément à la notice descriptive limitative qui est annexée au présent acte.
2°) A la fin du bail à quelqu'époque et pour quelque raison qu'elle ait lieu, tous les travaux, aménagements, embellissements, améliorations et autres, faits par le preneur, dans les lieux loués, resteront acquis au bailleur, sans indemnité. Le bailleur aura la faculté de demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais du preneur, pour tous les travaux, changements de destination ou d'installation visés au 1°) ci dessus qui n'auraient pas reçu son agrément préalable ou pour lesquels le bailleur aurait donné cet agrément sous condition de rétablissement des lieux dans leur état d'origine en fin de bail ».
Il résulte du procès-verbal de constat du 28 septembre 2018 que :
dans la grande surface intérieure, il y a une cloison en plaques placo couleur rose (anti feu) qui a été élevée sur une quinzaine de mètres, qui sépare la surface de vente,
sur toute la surface de vente, sous le plafond, se trouve une grille fixée servant à accrocher les luminaires, qui repose sur des poteaux placés dans la surface de vente,
dans la réserve se trouvent une série de racks métalliques avec une mezzanine.
Il est admis par les parties que les travaux visant à la mise en place de ces éléments ont été effectués par la société Keria luminaires pendant le premier bail.
sur la grille au plafond de la surface de vente
En l'espèce, la clause d'accession prévoit expressément que tous travaux, aménagements, améliorations et autres faits par le preneur resteront acquis au bailleur, sans indemnité. Contrairement à ce qu'affirme la société Gallois, le jeu de la clause d'accession n'est aucunement conditionné par le caractère non démontable des aménagements réalisés, de sorte que la grille, couvrant tout le plafond de la surface de vente et reposant sur des poteaux placés dans la surface de vente, rentre dans les travaux visés par la clause d'accession.
Le bail ne prévoit la possibilité pour le bailleur de demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif que pour les travaux et changements de destination ou d'installation visés au 1° de la clause (percement de murs, cloisons ou planchers, aucune démolition, changement de distribution ou d'installation) qui n'auraient pas reçu son agrément préalable ou pour lesquels le bailleur aurait donné son agrément sous condition de rétablissement des lieux dans leur état d'origine en fin de bail.
La grande grille posée en l'espèce par la société Keria luminaires, telle qu'elle apparaît sur le constat d'huissier réalisé au titre de l'état des lieux de sortie, constitue incontestablement un changement d'installation au sens des dispositions contractuelles.
S'agissant de la question de l'autorisation de réaliser l'installation de cette grille qu'aurait reçue la société Keria luminaires de la part de la société Gallois, le premier juge a relevé de façon pertinente que :
par attestation du 10 juillet 1998, M. [O], gérant de la société Gallois, a autorisé la société Keria luminaires « à entreprendre les démarches administratives pour l'obtention de diverses autorisations d'aménagement (dépôt de déclaration de travaux exemptés de PC et demande d'autorisation d'enseignes) »,
la déclaration de travaux exemptés de permis de construire, datée de juillet 1998, annexée à l'arrêté municipal du 18 septembre 1998 portant autorisation de travaux inclut la mise en place d'une grille métallique en plafond sur l'ensemble du magasin pour accrochage des luminaires mis en vente.
Le premier juge a ainsi pu déduire de ces éléments que l'attestation du 10 juillet 1998 valait agrément préalable de la société Gallois pour la pose de la grille métallique, l'empêchant de solliciter une remise à l'état primitif du local la concernant, faute de démontrer qu'elle avait conditionné cet agrément au rétablissement des lieux dans leur état d'origine en fin de bail.
Le jugement sera ainsi confirmé sur ce point.
sur la suppression de la cloison entre la réserve et la surface de vente et le démontage de la mezzanine et des racks
Il résulte du document intitulé « notice de sécurité », joint à la déclaration de travaux précitée que la société Keria luminaires indiquait s'agissant de la distribution intérieure du local, que « l'établissement comporte un magasin et une réserve d'approche journalière ».
Le local ne contenait donc pas une grande réserve telle que celle créée en 2004 par la société Keria luminaires avec l'édification de la cloison.
La société Keria luminaires ne peut valablement contester que la création d'une cloison en vue de séparer la surface de vente de la réserve constitue un changement de distribution ni que l'installation de racks de rangement et d'une mezzanine dans la réserve créée constitue un changement d'installation, ces travaux étant donc inclus dans la clause d'accession précitée. Le fait que les locaux aient été nus lors de la prise à bail ne saurait avoir pour conséquence que la création d'une cloison sur une quinzaine de mètres ne constitue pas un changement de distribution, la division du local constituant un changement de distribution.
S'agissant de l'autorisation ou l'absence d'autorisation donnée par le bailleur pour la réalisation des travaux, la société Keria luminaires ne peut invoquer une mention figurant dans le renouvellement du bail comme autorisation de réaliser les travaux, alors même qu'elle indique que les travaux dont il s'agit ont été réalisés pendant le premier bail en 2004, comme l'a retenu le premier juge.
En outre, si le premier bail prévoit dans la clause précitée que « Dès à présent le bailleur autorise le preneur à exécuter les travaux d'aménagement du magasin conformément à la notice descriptive limitative qui est annexée au présent acte », la cour relève que la notice descriptive jointe au bail ne mentionne aucunement la description d'aménagements du local que le bailleur aurait autorisés, mais contient simplement les conditions imposées au gros œuvre par la zone artisanale Actipolis. Dès lors, la simple mention de l'autorisation d'exécuter les travaux d'aménagement, sans aucune précision sur les travaux autorisés, ne peut valoir autorisation par la société Gallois de procéder à la pose d'une cloison pour créer une réserve et d'y installer les racks et la mezzanine en cause.
De même, si la déclaration de travaux exemptés de permis de construire de juillet 1998, autorisés par le bailleur ainsi qu'il l'a été précédemment exposé, mentionne en page 2 dans l'objet des travaux « le réaménagement intérieur d'un bâtiment existant », la société Keria luminaires omet que les travaux sont ensuite détaillés en page 3 et que n'y figurent pas les travaux dont il s'agit. Aucune autorisation du bailleur ne peut donc être déduite de ces documents pour la réalisation de ces travaux.
De même, si la société Keria luminaires se prévaut d'une attestation du bailleur établie en 2004 qui l'aurait autorisée à réaliser ces travaux, le premier juge a relevé par des motifs pertinents, que la cour adopte, que cette attestation ne pouvait démontrer l'autorisation donnée par la société Gallois à la réalisation de ces travaux.
La cour relève également que la société Keria luminaires ne démontre aucunement que la création de la réserve par une cloison coupe-feu était exigée par la commission d'accessibilité et de sécurité lors de sa visite de janvier 2004, puisque le rapport de cette commission indique, s'agissant de la réserve, qu'il convient soit de ramener le stockage de marchandises d'approche aux besoins journaliers du magasin (comme cela était initialement prévu) soit de créer un local de réserve au moyen d'une paroi coupe-feu. Aucune obligation ne s'imposait donc à la société Keria luminaires de créer une réserve, l'option initiale restant envisageable.
Ces travaux de distribution n'ont ainsi pas été autorisés par le bailleur, qui était donc fondé à solliciter la remise des lieux dans leur état d'origine.
S'agissant des racks et de la mezzanine se trouvant dans la réserve, il s'agit également d'installation non autorisées par le bailleur, lui permettant de solliciter leur retrait.
Compte tenu du devis de l'entreprise Delaby produit par la société Gallois et en l'absence de tout autre chiffrage justifié par la société Keria luminaires, le premier juge doit être approuvé d'avoir retenu la somme de 5 650 euros HT pour la réalisation des opérations de démontage de la cloison, des racks et de la mezzanine. Il n'y a pas lieu d'écarter la somme de 400 euros figurant dans le devis sous le poste « amenée et repli des installations de chantier (base de vie, nacelle...) », contrairement à ce que soutient la société Keria luminaires, dès lors que la nacelle est prévue dans le devis pour la démolition de la porte coupe-feu et non uniquement pour le démontage de la grille au plafond, poste qui n'a pas été mis à la charge de la société Keria luminaires.
b) sur les travaux d'entretien et de réparation
Le bail prévoit que le preneur entretiendra les lieux « en bon état pendant le cours du bail, et les rendra à sa sortie en bon état de réparations de toute nature, le bailleur n'étant tenu qu'aux grosses réparations visées à l'article 606 du code civil (réparations des gros murs et des voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières, des murs de soutènement et de clôture entier) ; tous autres travaux de réparations et d'entretien, ainsi que le remplacement des éléments d'équipement, restant à la charge exclusive du preneur. Toutefois, le preneur sera tenu d'effectuer à ses frais, les réparations visées à l'article 606 du code civil, si ces réparations ont été occasionnées par le défaut de réparations dont il a la charge », que « le preneur jouira des lieux loués, en bon père de famille » et qu'il « pourra faire apposer en façade sur rue, à ses frais, risques et périls, une enseigne le concernant uniquement, mais sous condition qu'elle soit agréée par le bailleur, et sous réserve que le preneur ait obtenu au préalable les autorisations administratives et municipales nécessaires, desquelles il devra faire son affaire personnelle. ['] A sa sortie d'occupation, le preneur devra démonter ces installations et remettre les locaux en état ; le tout à ses frais et sans qu'il subsiste de dégradations ».
Le premier juge a à juste titre relevé que :
aucun état des lieux d'entrée n'était produit de sorte que la société Keria luminaires est présumée avoir pris les lieux en bon état général,
il résulte des stipulations du bail que la société Keria luminaires devait rendre les locaux en bon état d'usage sans que ces clauses lui imposent de prendre à sa charge les frais de remise à neuf des locaux, lesquels ont été utilisés pendant près de 20 ans ni qu'elle ait à supporter les travaux résultant de la vétusté des biens à défaut de stipulation expresse contraire,
le constat d'huissier établi par Maître [C] le 28 septembre 2018 constitue le seul élément probant attestant de l'état des lieux loués lors du départ de la locataire.
Les postes de réparations invoqués par la société Gallois seront examinés successivement à la lumière de ces éléments.
sur le bardage extérieur de l'immeuble
La société Gallois sollicite à ce titre la somme de 5 391,55 euros HT pour le bardage de la façade avant percé en de multiples endroits suite à la dépose des enseignes et signalétiques par la société Keria luminaires et la somme de 824,89 euros HT au titre de la reprise des tôles du bardage brûlé.
Il résulte du constat d'huissier précité les éléments suivants relatifs au bardage extérieur :
sur la façade avant, le bardage est dans un état d'usure normale,
il n'y a pas d'enseigne mais des traces d'anciennes fixations, à droite comme à gauche, se traduisant par des percements du bardage en de nombreux endroits,
au niveau du auvent d'accès principal, est visible la trace des fixations des enseignes antérieures sur le bandeau,
sur la façade arrière, sur le bardage il y a la trace d'un incendie au niveau du châssis et le bardage est abîmé, défoncé sur la gauche de la porte.
La réparation de ces dégradations, compte tenu des termes du bail précités, doit être mise à la charge du preneur, comme l'a retenu le premier juge.
S'agissant du chiffrage des réparations nécessaires, si la société Keria luminaires conteste les sommes retenues, fondées sur le devis de la société d2p, au motif que les dégradations ne portent que sur une partie du bardage et qu'elle n'a donc pas à financer le bardage complet du bâtiment, la société Gallois soutient que la solution retenue par l'architecte est la moins onéreuse, consistant à replacer un bardage en sur-épaisseur, pour éviter d'avoir à démonter, évacuer puis remplacer toutes les tôles percées et déformées, ainsi que l'isolant et repeindre ensuite l'ensemble pour un rendu uniforme.
Compte tenu de ces éléments, le premier juge sera approuvé d'avoir retenu, pour les réparations nécessaires sur le bardage extérieur, la somme de 6 216,44 euros HT.
sur le châssis coulissant
La société Gallois sollicite à ce titre la somme de 980 euros HT.
Le constat d'huissier mentionne, dans le local technique, que l'un des deux vantaux du châssis vitré à l'arrière ne coulisse pas. Cela constitue donc une dégradation locative dont le coût, chiffré à 980 euros HT aux termes de l'évaluation faite par l'architecte, non contestée par la société Keria luminaires, sera mis à sa charge.
sur la mise en peinture des menuiseries métalliques du sas d'entrée et des vitrines du sas de façade
La société Gallois sollicite à ce titre la somme de 4 926,13 euros HT.
Le constat d'huissier a relevé au niveau du sas d'entrée que la peinture est écaillée sur les ouvrants, tant côté intérieur qu'extérieur.
Le premier juge a rejeté ce poste, au motif que ces dégradations résultent d'une utilisation de 20 ans et s'apparentent à de la vétusté restant à la charge du bailleur compte tenu des dispositions du bail. Si la société Gallois conteste ces éléments, soutenant que la peinture écaillée résulte du fait que le preneur a appliqué une peinture sur un support qui n'était pas censé être recouvert et qu'il est déconseillé d'appliquer de la peinture sur les menuiseries métalliques en aluminium sans pose au préalable d'une couche spécifique, elle ne rapporte aucunement la preuve de la pose d'une peinture inadaptée par le preneur, la simple production d'une photographie sur laquelle se trouve une autre peinture sur les menuiseries métalliques ne pouvant suffire à démontrer ses affirmations. Dès lors, le jugement doit être confirmé en ce qu'il n'a pas retenu ce poste de dégradation.
sur les cornières du auvent
La société Gallois sollicite à ce titre la somme de 500 euros HT.
Le premier juge a justement relevé que le constat d'huissier ne contenait aucune mention sur les cornières du auvent et a en conséquence à juste titre écarté cette demande.
sur la mise en peinture des plots anti-effraction
La société Gallois sollicite à ce titre la somme de 389,73 euros HT.
Le constat d'huissier relève que les plots anti-intrusion sont dans un état normal et aucune des photographies visées par la société Gallois dans ses conclusions ne permet à la cour de constater la dégradation de la peinture de ces plots contrairement à ce qu'affirme la société Gallois.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
sur la mise en peinture des portes et grilles châssis
La société Gallois ne précise pas le montant de sa demande à ce titre.
Le constat d'huissier mentionne qu'une double porte présente une peinture piquée. Cependant, ainsi que l'a retenu le premier juge, cette dégradation relève de la vétusté, restant à la charge du bailleur. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a écarté cette demande.
sur la peinture de la façade arrière
La société Gallois sollicite à ce titre la somme de 4 898,40 euros HT pour la peinture et la somme de 1 320 euros HT pour le moyen d'accès pour la mise en peinture.
Le constat d'huissier a relevé, s'agissant de la façade arrière :
une trace d'incendie sur le bardage au niveau du châssis de couleur jaune, le bardage étant abîmé et défoncé sur la gauche de la porte,
la partie basse du bardage sale avec un amas de mousse.
Si le premier juge a retenu qu'une partie de la remise en peinture de la façade arrière constituait une réparation due à une dégradation locative, celle qui était due à l'incendie, et a rejeté le surplus des demandes en l'absence de démonstration de dégradations par le locataire, la société Keria luminaires relève à juste titre qu'une indemnisation est accordée à la société Gallois pour la remise en état du bardage, la société Gallois expliquant que les travaux consistent à poser un nouveau bardage en sur-épaisseur. En conséquence, la société Gallois ne peut solliciter en même temps la remise en peinture de l'ancien bardage.
En conséquence, le jugement sera réformé en ce qu'il a fait partiellement droit à cette demande et elle sera rejetée en intégralité.
sur le remplacement des plaques de regard manquantes ou cassées
La société Gallois ne précise pas le détail de la somme qu'elle sollicite à ce titre.
Le constat d'huissier relève que :
à l'angle formé par les deux façades arrières, il y a le massif d'une plaque de regard qui est cassée,
une plaque de regard fait défaut, la plaque cassée se trouve au fond du regard,
il manque trois plaques en fonte de regard au niveau de tampons.
Il s'agit de dégradations imputables au preneur qui doit ainsi en assumer la réparation.
La société Gallois sollicite la somme de 80 euros HT de ce chef, ce qui correspond au poste réparation d'un regard béton du chiffrage réalisé par l'architecte. Cette somme sera donc allouée à la société Gallois au titre de ce poste de demande, le jugement devant être réformé en ce qu'il lui a alloué la somme 320 euros HT de ce chef.
sur la reprise du marquage au sol sur le parking
La société Gallois sollicite la somme de 450 euros HT à ce titre.
La cour relève sur ce point, qui n'a pas été évoqué par le premier juge dans sa motivation, que le bien loué est ainsi désigné dans le bail « un immeuble à usage de commerce, d'une surface SHON de sept cent soixante quatre mètres carrés de surface de vente, sis à [Localité 4], zone artisanale Actipolis, formant partie de la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 1], et tel que son terrain d'assiette est figuré sous teinte jaune au plan ci-après annexé » mais que le plan annexé ne comprend aucune teinte jaune, de sorte qu'il n'est pas permis de connaître la désignation exacte du bien donné à bail, et notamment si le parking est compris dans l'assiette du bail. Si la société Gallois soutient que le bail porte sur le lot D1 figurant sur plan, ce qui comprendrait selon elle le bâtiment et le parking, le bail ne reprend pas cette information dans la désignation des lieux loués. En outre, le constat d'huissier n'évoque aucunement le parking et aucune constatation n'y a été faite.
En conséquence, la demande de la société Gallois pour ce poste de réparations ne peut qu'être rejetée.
sur le nettoyage de l'enclos de climatisation
La société Gallois sollicite la somme de 300 euros HT concernant le débroussaillage de l'enclos de climatisation.
Le constat d'huissier relève l'existence d'un enclos de climatisation avec clôture en état, dans lequel la végétation a poussé.
Le premier juge a justement relevé que l'enclos de climatisation fait partie des lieux loués et qu'il est donc soumis à l'obligation d'entretien par le preneur prévue par le contrat de bail.
Ce poste est chiffré par l'architecte à la somme de 300 euros HT, celui-ci visant le débroussaillage, y compris évacuation et nettoyage de l'enclos de climatisation, somme qui doit ainsi être retenue, conformément à ce qu'a retenu le premier juge.
sur la réparation du coffret de comptage
La société Gallois sollicite la somme de 320 euros HT à ce titre.
Ce poste n'a pas été évoqué par le premier juge dans sa motivation. La cour relève qu'aucune constatation sur ce point ne résulte du constat d'huissier, qui ne mentionne pas ce coffret, et la photographie figurant dans le constat ne permet absolument pas de constater, contrairement à ce que soutient la société Gallois, que la porte du coffret est maintenue fermée grâce à une corde.
Ce poste de réparation doit ainsi être écarté.
sur la repose du panneau destiné aux personnes à mobilités réduite
La société Gallois sollicite la somme de 150 HT de ce chef. Cependant, ainsi qu'il l'a déjà été évoqué, il n'est pas démontré par la société Gallois que le bail portait également sur le parking et en conséquence, ce poste ne demande ne peut qu'être rejeté.
sur la toiture
La société Gallois sollicite à titre la somme de 1 180 euros HT.
Le constat d'huissier indique sur ce point que le preneur et le bailleur ont tous deux convenu de la nécessité d'un gros nettoyage de la toiture et qu'y apparaissent de trous dans la couvertine ainsi que les installations de supports des éclairages de façade avant qui n'ont pas été démontés et dont les socles béton sont posés directement sur la toile bitumée de toiture.
Ces réparations seront mises à la charge du preneur, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, les trous et installations ayant été faits par le preneur pour installer les lumières et enseignes extérieures, sans qu'une remise en état n'ait été faite après leur retrait et l'entretien de la toiture incombant également au preneur.
Conformément au chiffrage fait par l'architecte, la somme de 1 180 euros HT sera mise à la charge de la société Keria luminaires de ce chef.
sur la reprise des peintures écaillées dans le sas intérieur
Il doit être relevé sur ce point que la société Gallois ne mentionne aucunement la somme qu'elle estime due au titre de ce poste de réparations et que le récapitulatif des travaux réalisé par l'architecte ne prévoit aucunement ce poste de travaux.
La cour considère en conséquence qu'aucune demande n'est formée par la société Gallois pour la reprise des peintures écaillées dans le sas intérieur.
sur le nettoyage et la réparation des carrelages de l'aire de vente
La société Gallois sollicité à ce titre la somme de 880 euros HT.
Le constat d'huissier fait état sur le carrelage au sol de la grande surface de vente de traces d'anciens scellements, de carreaux épaufrés et d'un sol présentant un aspect crasseux en de nombreux endroits. Dans le cabinet de toilette, il est également relevé qu'un carreau de plinthe fait défaut et que plusieurs carreaux de carrelage au pied de cette plinthe sont cassés.
Il s'agit bien de dégradations imputables au locataire, comme l'a retenu le premier juge.
La cour, à l'instar du premier juge, ne considère aucunement excessif le chiffrage réalisé par l'architecte pour ces réparations et nettoyage pour un montant de 880 euros HT, le jugement étant en conséquence confirmé sur ce point.
c) sur les frais de maîtrise d'œuvre, la TVA et le récapitulatif des sommes dues
Il doit en premier lieu être précisé, comme le soulève à juste titre la société Keria luminaires, que le jugement, en allouant à la société Gallois la somme de « 17 647,70 euros hors taxes et 21 177,24 euros toutes taxes comprises » n'a d'évidence pas entendu lui allouer deux sommes cumulatives et que c'est de mauvaise foi que la société Gallois a, par courrier de son conseil du 7 octobre 2021, sollicité de la société Keria luminaires le paiement d'une somme totale de 74 402,30 euros, en cumulant ces deux sommes dans son décompte.
Il résulte des développements qui précèdent que le montant total dû par la société Keria luminaires à la société Gallois au titre des travaux de remise en état s'élève à 15 286,44 euros HT.
A cette somme, il convient d'ajouter les frais de maîtrisé d'œuvre à hauteur de 4% des sommes correspondant à la rémunération de l'architecte chargé de coordonner les travaux, compte tenu du chiffrage effectué par l'architecte DD&L architecture, soit la somme de 611,46 euros.
Le montant total dû par la société Keria luminaires à la société Gallois s'élève donc à 15 897,90 euros HT.
Les parties sont en désaccord sur la question de la condamnation de la société Keria luminaires pour un montant HT ou TTC.
Sur ce point, il convient de rappeler que le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le preneur de ses obligations, son indemnisation n'étant pas subordonnée à l'exécution effective des réparations.
Dès lors qu'il s'agit de réparer le préjudice réellement subi par le bailleur et que la société Gallois ne justifie pas qu'elle aurait dû supporter de manière définitive la TVA, la condamnation sera prononcée à hauteur du montant HT.
Le jugement sera réformé en ce qu'il a condamné la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 17 647,70 euros hors taxes et 21 177,24 euros toutes taxes comprises au titre de la remise en état des lieux loués, et la société Keria luminaires sera condamnée à payer à la société Gallois la somme de 15 286,44 euros au titre de la remise en état des lieux loués et de la réparation des dégradations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019, date de l'assignation.
Sur les frais d'huissier
La société Keria luminaires ne développe aucun moyen au soutien de sa contestation de la somme de 289,60 euros mise à sa charge au titre de la moitié des frais et honoraires du constat d'huissier de sortie des lieux. Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a statué de ce chef.
Sur l'indemnité d'immobilisation
La société Gallois sollicite la condamnation de la société Keria luminaires à lui payer la somme de 11 664,50 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation pendant la durée des travaux.
Il est exact que l'indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations par le bailleur, ni à l'engagement effectif de dépenses ou la justification d'une perte de valeur locative, l'absence de restitution des lieux en bon état de réparations locatives étant à elle seule constitutive d'un préjudice.
Cependant, le bailleur qui réclame des dommages et intérêts complémentaires, tels que l'indemnisation du préjudice consistant dans l'impossibilité de relouer les lieux le temps de travaux comme le sollicite en l'espèce la société Gallois, doit établir l'existence d'un préjudice en relation avec le manquement du locataire, un tel dommage ne trouvant pas nécessairement sa source dans les désordres laissés par celui-ci à son départ.
En conséquence, en l'absence de preuve pas la société Gallois du préjudice subi par elle en raison de l'impossibilité de louer le bien pendant la durée d'exécution des travaux, elle ne peut qu'être déboutée de cette demande, le jugement devant être réformé de ce chef.
Sur la restitution de l'indemnité d'assurance
La société Gallois sollicite la condamnation de la société Keria luminaires à lui payer la somme de 24 512,73 euros, qu'elle indique correspondre à une indemnité d'assurance versée à la société Keria luminaires pour la mise en conformité d'une installation de chauffage/climatisation dont le positionnement a été modifié en cours de chantier par l'architecte sans l'accord préalable du bailleur et de façon non conforme, ce qui a entraîné une déclaration de sinistre de l'architecte et l'indemnisation de la société Keria luminaires. La société Gallois soutient qu'il a été convenu entre elle et son preneur à bail que si celui-ci ne procédait pas à la réalisation des travaux pour lesquels il avait perçu cette indemnisation, un montant équivalent à cette indemnité serait alloué au bailleur au moment du départ du preneur des lieux.
Le bail contient en l'espèce une clause qui prévoit que « en cas de sinistre, les sommes dues au preneur par la ou les compagnies ou sociétés d'assurance formeront aux lieu et place des objets mobiliers, du matériel et des marchandises, jusqu'au remplacement et rétablissement de ceux-ci, la garantie du bailleur, les présentes valant transport en garantie à celui-ci de toutes indemnités d'assurances, jusqu'à concurrence des sommes qui lui seraient dues, tous pouvoirs étant donnés au porteur de la copie exécutoire des présentes, pour faire signifier le transport à qui besoin sera ».
Compte tenu de cette clause, la société Gallois soutient valablement que sa demande de restitution de l'indemnité d'assurance n'est pas prescrite, le point de départ du délai ne pouvant être que le remplacement de l'objet assuré, ce qui n'est pas démontré en l'espèce, ou la fin du bail, autorisant le bailleur en l'absence de remplacement à faire jouer cette clause de garantie.
La demande est ainsi recevable.
Il résulte des courriers adressés par l'architecte M. [X] à la société Gallois les 28 septembre 1999 et 6 janvier 2000, mentionnant comme objet « problème climatique » et « climatisation » qu'un problème de positionnement du roof top est intervenu à cette époque et a entraîné la couverture des frais de modification de l'installation par l'assurance de l'architecte.
Il résulte également de la pièce 14 produite par la société Gallois que la société Keria luminaires a perçu une indemnisation dans ce cadre. Cependant, contrairement à ce que soutient de façon erronée la société Gallois, l'indemnisation n'a pas été d'un montant de 24 512,73 euros. La cour constate en effet que ce document, manifestement issu des fichiers de l'assureur, mentionne une « consultation » du sinistre le 29 octobre 2018, mais un sinistre survenu le 22 décembre 1998, avec l'ouverture du dossier le 10 janvier 1999 et sa clôture le 12 mai 2000, après émission d'une lettre chèque le 11 mai 2000 pour un montant de 24 512,73 francs, le document mentionnant expressément « montant réglé/reçu en francs ».
C'est donc bien la somme de 24 512,73 francs qui a été versée à la société Keria luminaires, et cette dernière ne démontrant pas avoir réalisé les travaux de remise en conformité de l'installation avec les fonds perçus, elle sera condamnée à restituer à la société Gallois la somme de 3 736,94 euros. Le jugement sera réformé en ce qu'il a retenu la somme de 24 512,73 euros.
Sur la clause pénale
Le bail prévoit une clause pénale ainsi rédigée « sans qu'il soit dérogé à la clause résolutoire ci-dessus, le preneur s'engage, dans le cas où le bailleur devrait procéder au recouvrement par les voies judiciaires, à régler, en plus des loyers, accessoires et frais réclamés, une pénalité forfaitaire de dix pour cent du montant desdites sommes, pour couvrir le bailleur des frais exposés par lui, en ce non compris les frais taxables légalement à la charge du preneur. La présente clause pénale sera applicable dans un délai de huit jours de la notification d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception ».
Le premier juge a justement retenu que la clause pénale, telle qu'elle est rédigée, n'a pas vocation à s'appliquer à l'indemnité versée par l'assurance, qui ne constitue pas un loyer, son accessoire ou des frais.
La cour considère également que les sommes dues au titre de la remise en état du bien et de la réparation des dégradations locatives ne constituent pas non plus un loyer, son accessoire ou des frais, de sorte que le jugement sera réformé en ce qu'il a octroyé à la société Gallois une somme de 2 146,86 euros au titre de la clause pénale, et la société Gallois déboutée de toute demande à ce titre.
Sur la capitalisation des intérêts
Aucun moyen n'est développé par la société Keria luminaires au soutien de sa demande de réformation du jugement sur ce point, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière.
Sur les prétentions annexes
Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
La société Keria luminaires sera également condamnée aux dépens d'appel. Il n'y a en revanche pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant dans les limites de l'appel,
Réforme le jugement en ce qu'il a condamné la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 17 647,70 euros HT et 21 177,24 euros TTC, en ce qu'il a condamné la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 5 582,25 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, en ce qu'il a condamné la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 24 512,73 euros au titre de l'indemnité d'assurance et en ce qu'il a condamné la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 2 146,68 euros au titre de la clause pénale ;
Confirme le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,
Déclare recevable la demande de la société Gallois au titre de la restitution de l'indemnité d'assurance ;
Condamne la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 15 286,44 euros au titre de la remise en état des lieux loués et de la réparation des dégradations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019 ;
Déboute la société Gallois de sa demande d'indemnité d'immobilisation pendant la durée des travaux ;
Condamne la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 3 736,94 euros au titre de l'indemnité d'assurance versée suite au sinistre affectant l'installation de l'appareil de climatisation, outre intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019 ;
Déboute la société Gallois de sa demande au titre de la clause pénale ;
Condamne la société Gallois aux dépens de la procédure d'appel ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le greffier
Valérie Roelofs
Le président
Dominique Gilles
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 14/09/2023
****
N° de MINUTE :
N° RG 21/05724 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T6IZ
Jugement n° 328/2021 - RG 19/00784 rendu le 21 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Béthune
APPELANTE
SA Keria Luminaires agissant par le président du directoire en exercice, domicilié ès qualités audit siège
ayant son siège social [Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Me Didier Darras, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué
assistée de Me Laurence Besson-Mollard, avocat au barreau de Grenoble, avocat plaidant
INTIMÉE
SARL Gallois agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 3]
représentée par Me Delphine Chambon, avocat constitué et substitué à l'audience par Me Lucile Capellari, avocats au barreau de Lille
DÉBATS à l'audience publique du 10 mai 2023 tenue par Clotilde Vanhove magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Valérie Roelofs
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Dominique Gilles, président de chambre
Pauline Mimiague, conseiller
Clotilde Vanhove, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023 après prorogation du délibéré initialement prévu au 06 juillet 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 avril 2023
****
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 7 mai 1998, la société Gallois a consenti à la société France lumière diffusion, aux droits de laquelle vient la société Keria luminaires, un bail commercial portant sur un local situé dans la zone artisanale Actipolis à [Localité 4], pour une durée de neuf années.
La société Keria luminaires a demandé le renouvellement du bail et par acte authentique du 2 avril 2009, la société Gallois a consenti au renouvellement du bail pour une durée de neuf années. Par un avenant du 31 mars 2014, les parties sont convenues de nouvelles modalités financières.
Par acte d'huissier du 29 mars 2018, le locataire donnait congé pour le 30 septembre 2018.
Le 28 septembre 2018, un état des lieux de sortie contradictoire était dressé par huissier de justice.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 septembre 2018, la société Gallois mettait en demeure la société Keria luminaires de lui régler la somme de 79 451,46 euros, se décomposant comme suit : créance de remise en état 43 274,23 euros, indemnité d'occupation équivalente à cinq semaines du dernier loyer et charges 11 664,50 euros et montant équivalent à l'indemnité d'assurance perçue par la société Keria luminaires pour la climatisation/chauffage 24 512,73 euros.
En l'absence de paiement, par acte d'huissier de justice du 20 février 2019, la société Gallois a fait assigner la société Keria luminaires devant le tribunal judiciaire de Béthune afin de voir la société Keria luminaires condamnée à lui payer les sommes réclamées.
Par jugement contradictoire du 21 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Béthune a :
condamné la société Keria luminaires à payer à la société Gallois « la somme de 17 647,70 euros hors taxes et 21 177,24 euros toutes taxes comprises » au titre de la remise en état des lieux loués, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019,
condamné la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 289,60 euros au titre des frais et honoraires de constat d'huissier de justice, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019,
condamné la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 5 582,25 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision,
condamné la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 24 512,73 euros au titre de l'indemnité d'assurance versée suite au sinistre affectant l'installation de l'appareil de climatisation/chauffage, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019,
condamné la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 2 146,68 euros au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019,
ordonné la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière,
condamné la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
condamné la société Keria luminaires aux dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL Cocquempot & Darras,
dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 10 novembre 2021, la société Keria luminaires a relevé appel du jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire.
Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 10 février 2023, la société Keria luminaires demande à la cour de :
dire l'appel recevable et bien fondé,
à titre principal :
réformer le jugement dans les termes de sa déclaration d'appel,
et statuant à nouveau,
sur la demande relative aux réparations locatives : débouter la société Gallois de ses demandes indemnitaires, et à titre subsidiaire réduire l'indemnisation notamment en considération de l'absence de preuve des dégradations dans l'état des lieux de sortie et de la vétusté et juger que la société Gallois n'est pas fondée à réclamer la TVA et la débouter de ses demandes à ce titre,
sur la demande relative au préjudice d'immobilisation : débouter la société Gallois de sa demande et à titre subsidiaire, réduire l'indemnisation notamment en considération du fait que le bien a été reloué et que la preuve n'est pas rapportée de ce que les travaux ont été réalisés,
sur la demande au titre du remboursement de l'indemnité d'assurance : déclarer la demande prescrite et à titre subsidiaire, débouter la société Gallois de sa demande et à titre encore plus subsidiaire, fixer l'indemnité à 3 736,94 euros soit 24 512,73 francs,
sur la clause pénale : débouter la société Gallois de sa demande et à titre subsidiaire réduire l'indemnisation,
en tout état de cause :
débouter la société Gallois de toute demande contraire au présent dispositif et notamment de son appel incident,
condamner la société Gallois à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 2 500 euros au titre des frais irrépétibles devant la cour, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SELARL Coquempot et Darras sur son affirmation de droit.
Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 7 avril 2023, la société Gallois demande à la cour de :
infirmer partiellement la décision, en ce qu'elle a condamné la société Keria luminaires à lui payer la somme de 17 647,70 euros hors taxes et 21 177,24 euros toutes taxes comprises au titre de la remise en état des lieux loués, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019, condamné la société Keria luminaires à lui payer la somme de 5 582,25 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision, condamné la société Keria luminaires à lui payer la somme de 2 146,68 euros au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019 et en ce qu'elle a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
statuant à nouveau de ces chefs :
condamner la société Keria luminaires à lui payer la somme de 36 061,86 euros HT soit 43 274,23 euros TTC au titre de la remise en état des locaux objet du bail ayant pris fin, en suite du non-respect de son obligation d'entretien, de réparations et de restitution des locaux, majorée de la clause pénale soit la somme de 3 606,19 euros HT soit 4 327,42 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
condamner la société Keria luminaires à lui payer une indemnité d'occupation pour la durée de travaux de remise en état soit une durée de cinq semaines sur la base du montant du dernier loyer facturé outre les charges soit la somme de 11 664,50 euros TTC, majorée de la clause pénale soit 1 166,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
condamner la société Keria luminaires à lui payer la clause pénale soit 2 451,27 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation calculée sur l'indemnité d'assurance,
confirmer la décision pour le surplus,
en tout état de cause ;
débouter la société Keria luminaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
condamner la société Keria luminaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens s'agissant de la procédure d'appel.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 avril 2023. Plaidé à l'audience du 10 mai 2023, le dossier a été mis en délibéré au 6 juillet 2023, prorogé au 14 septembre 2023.
MOTIVATION
Sur la créance de remise en état
La société Gallois sollicite la condamnation de la société Keria luminaires à lui payer la somme de 36 061,86 euros HT soit 43 274,23 euros TTC au titre de ce poste.
Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise et doivent être exécutées de bonne foi.
a) sur le démontage de la grille servant à la fixation des luminaires et la suppression de la cloison entre la réserve et la surface de vente et le démontage de la mezzanine et des racks
Le bail prévoit dans la clause « destination des lieux » que « le preneur ne pourra changer la destination et la distribution des lieux loués, qui devront rester constamment ouverts et destinés exclusivement à l'activité de vente au détail d'articles luminaires, d'articles connexes et plus généralement d'articles de décoration ».
Il est également prévu dans la clause « travaux-réparations-embellissements » que « 1°) Le preneur ne pourra faire dans les lieux loués, aucun percement de murs, cloisons ou planchers, aucune démolition ni aucun changement de distribution ou d'installation, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. Tous travaux autorisés, devront être exécutés aux frais du preneur sous la surveillance et le contrôle de l'architecte du bailleur, dont les honoraires resteront à la charge du preneur. Dès à présent le bailleur autorise le preneur à exécuter les travaux d'aménagement du magasin conformément à la notice descriptive limitative qui est annexée au présent acte.
2°) A la fin du bail à quelqu'époque et pour quelque raison qu'elle ait lieu, tous les travaux, aménagements, embellissements, améliorations et autres, faits par le preneur, dans les lieux loués, resteront acquis au bailleur, sans indemnité. Le bailleur aura la faculté de demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais du preneur, pour tous les travaux, changements de destination ou d'installation visés au 1°) ci dessus qui n'auraient pas reçu son agrément préalable ou pour lesquels le bailleur aurait donné cet agrément sous condition de rétablissement des lieux dans leur état d'origine en fin de bail ».
Il résulte du procès-verbal de constat du 28 septembre 2018 que :
dans la grande surface intérieure, il y a une cloison en plaques placo couleur rose (anti feu) qui a été élevée sur une quinzaine de mètres, qui sépare la surface de vente,
sur toute la surface de vente, sous le plafond, se trouve une grille fixée servant à accrocher les luminaires, qui repose sur des poteaux placés dans la surface de vente,
dans la réserve se trouvent une série de racks métalliques avec une mezzanine.
Il est admis par les parties que les travaux visant à la mise en place de ces éléments ont été effectués par la société Keria luminaires pendant le premier bail.
sur la grille au plafond de la surface de vente
En l'espèce, la clause d'accession prévoit expressément que tous travaux, aménagements, améliorations et autres faits par le preneur resteront acquis au bailleur, sans indemnité. Contrairement à ce qu'affirme la société Gallois, le jeu de la clause d'accession n'est aucunement conditionné par le caractère non démontable des aménagements réalisés, de sorte que la grille, couvrant tout le plafond de la surface de vente et reposant sur des poteaux placés dans la surface de vente, rentre dans les travaux visés par la clause d'accession.
Le bail ne prévoit la possibilité pour le bailleur de demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif que pour les travaux et changements de destination ou d'installation visés au 1° de la clause (percement de murs, cloisons ou planchers, aucune démolition, changement de distribution ou d'installation) qui n'auraient pas reçu son agrément préalable ou pour lesquels le bailleur aurait donné son agrément sous condition de rétablissement des lieux dans leur état d'origine en fin de bail.
La grande grille posée en l'espèce par la société Keria luminaires, telle qu'elle apparaît sur le constat d'huissier réalisé au titre de l'état des lieux de sortie, constitue incontestablement un changement d'installation au sens des dispositions contractuelles.
S'agissant de la question de l'autorisation de réaliser l'installation de cette grille qu'aurait reçue la société Keria luminaires de la part de la société Gallois, le premier juge a relevé de façon pertinente que :
par attestation du 10 juillet 1998, M. [O], gérant de la société Gallois, a autorisé la société Keria luminaires « à entreprendre les démarches administratives pour l'obtention de diverses autorisations d'aménagement (dépôt de déclaration de travaux exemptés de PC et demande d'autorisation d'enseignes) »,
la déclaration de travaux exemptés de permis de construire, datée de juillet 1998, annexée à l'arrêté municipal du 18 septembre 1998 portant autorisation de travaux inclut la mise en place d'une grille métallique en plafond sur l'ensemble du magasin pour accrochage des luminaires mis en vente.
Le premier juge a ainsi pu déduire de ces éléments que l'attestation du 10 juillet 1998 valait agrément préalable de la société Gallois pour la pose de la grille métallique, l'empêchant de solliciter une remise à l'état primitif du local la concernant, faute de démontrer qu'elle avait conditionné cet agrément au rétablissement des lieux dans leur état d'origine en fin de bail.
Le jugement sera ainsi confirmé sur ce point.
sur la suppression de la cloison entre la réserve et la surface de vente et le démontage de la mezzanine et des racks
Il résulte du document intitulé « notice de sécurité », joint à la déclaration de travaux précitée que la société Keria luminaires indiquait s'agissant de la distribution intérieure du local, que « l'établissement comporte un magasin et une réserve d'approche journalière ».
Le local ne contenait donc pas une grande réserve telle que celle créée en 2004 par la société Keria luminaires avec l'édification de la cloison.
La société Keria luminaires ne peut valablement contester que la création d'une cloison en vue de séparer la surface de vente de la réserve constitue un changement de distribution ni que l'installation de racks de rangement et d'une mezzanine dans la réserve créée constitue un changement d'installation, ces travaux étant donc inclus dans la clause d'accession précitée. Le fait que les locaux aient été nus lors de la prise à bail ne saurait avoir pour conséquence que la création d'une cloison sur une quinzaine de mètres ne constitue pas un changement de distribution, la division du local constituant un changement de distribution.
S'agissant de l'autorisation ou l'absence d'autorisation donnée par le bailleur pour la réalisation des travaux, la société Keria luminaires ne peut invoquer une mention figurant dans le renouvellement du bail comme autorisation de réaliser les travaux, alors même qu'elle indique que les travaux dont il s'agit ont été réalisés pendant le premier bail en 2004, comme l'a retenu le premier juge.
En outre, si le premier bail prévoit dans la clause précitée que « Dès à présent le bailleur autorise le preneur à exécuter les travaux d'aménagement du magasin conformément à la notice descriptive limitative qui est annexée au présent acte », la cour relève que la notice descriptive jointe au bail ne mentionne aucunement la description d'aménagements du local que le bailleur aurait autorisés, mais contient simplement les conditions imposées au gros œuvre par la zone artisanale Actipolis. Dès lors, la simple mention de l'autorisation d'exécuter les travaux d'aménagement, sans aucune précision sur les travaux autorisés, ne peut valoir autorisation par la société Gallois de procéder à la pose d'une cloison pour créer une réserve et d'y installer les racks et la mezzanine en cause.
De même, si la déclaration de travaux exemptés de permis de construire de juillet 1998, autorisés par le bailleur ainsi qu'il l'a été précédemment exposé, mentionne en page 2 dans l'objet des travaux « le réaménagement intérieur d'un bâtiment existant », la société Keria luminaires omet que les travaux sont ensuite détaillés en page 3 et que n'y figurent pas les travaux dont il s'agit. Aucune autorisation du bailleur ne peut donc être déduite de ces documents pour la réalisation de ces travaux.
De même, si la société Keria luminaires se prévaut d'une attestation du bailleur établie en 2004 qui l'aurait autorisée à réaliser ces travaux, le premier juge a relevé par des motifs pertinents, que la cour adopte, que cette attestation ne pouvait démontrer l'autorisation donnée par la société Gallois à la réalisation de ces travaux.
La cour relève également que la société Keria luminaires ne démontre aucunement que la création de la réserve par une cloison coupe-feu était exigée par la commission d'accessibilité et de sécurité lors de sa visite de janvier 2004, puisque le rapport de cette commission indique, s'agissant de la réserve, qu'il convient soit de ramener le stockage de marchandises d'approche aux besoins journaliers du magasin (comme cela était initialement prévu) soit de créer un local de réserve au moyen d'une paroi coupe-feu. Aucune obligation ne s'imposait donc à la société Keria luminaires de créer une réserve, l'option initiale restant envisageable.
Ces travaux de distribution n'ont ainsi pas été autorisés par le bailleur, qui était donc fondé à solliciter la remise des lieux dans leur état d'origine.
S'agissant des racks et de la mezzanine se trouvant dans la réserve, il s'agit également d'installation non autorisées par le bailleur, lui permettant de solliciter leur retrait.
Compte tenu du devis de l'entreprise Delaby produit par la société Gallois et en l'absence de tout autre chiffrage justifié par la société Keria luminaires, le premier juge doit être approuvé d'avoir retenu la somme de 5 650 euros HT pour la réalisation des opérations de démontage de la cloison, des racks et de la mezzanine. Il n'y a pas lieu d'écarter la somme de 400 euros figurant dans le devis sous le poste « amenée et repli des installations de chantier (base de vie, nacelle...) », contrairement à ce que soutient la société Keria luminaires, dès lors que la nacelle est prévue dans le devis pour la démolition de la porte coupe-feu et non uniquement pour le démontage de la grille au plafond, poste qui n'a pas été mis à la charge de la société Keria luminaires.
b) sur les travaux d'entretien et de réparation
Le bail prévoit que le preneur entretiendra les lieux « en bon état pendant le cours du bail, et les rendra à sa sortie en bon état de réparations de toute nature, le bailleur n'étant tenu qu'aux grosses réparations visées à l'article 606 du code civil (réparations des gros murs et des voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières, des murs de soutènement et de clôture entier) ; tous autres travaux de réparations et d'entretien, ainsi que le remplacement des éléments d'équipement, restant à la charge exclusive du preneur. Toutefois, le preneur sera tenu d'effectuer à ses frais, les réparations visées à l'article 606 du code civil, si ces réparations ont été occasionnées par le défaut de réparations dont il a la charge », que « le preneur jouira des lieux loués, en bon père de famille » et qu'il « pourra faire apposer en façade sur rue, à ses frais, risques et périls, une enseigne le concernant uniquement, mais sous condition qu'elle soit agréée par le bailleur, et sous réserve que le preneur ait obtenu au préalable les autorisations administratives et municipales nécessaires, desquelles il devra faire son affaire personnelle. ['] A sa sortie d'occupation, le preneur devra démonter ces installations et remettre les locaux en état ; le tout à ses frais et sans qu'il subsiste de dégradations ».
Le premier juge a à juste titre relevé que :
aucun état des lieux d'entrée n'était produit de sorte que la société Keria luminaires est présumée avoir pris les lieux en bon état général,
il résulte des stipulations du bail que la société Keria luminaires devait rendre les locaux en bon état d'usage sans que ces clauses lui imposent de prendre à sa charge les frais de remise à neuf des locaux, lesquels ont été utilisés pendant près de 20 ans ni qu'elle ait à supporter les travaux résultant de la vétusté des biens à défaut de stipulation expresse contraire,
le constat d'huissier établi par Maître [C] le 28 septembre 2018 constitue le seul élément probant attestant de l'état des lieux loués lors du départ de la locataire.
Les postes de réparations invoqués par la société Gallois seront examinés successivement à la lumière de ces éléments.
sur le bardage extérieur de l'immeuble
La société Gallois sollicite à ce titre la somme de 5 391,55 euros HT pour le bardage de la façade avant percé en de multiples endroits suite à la dépose des enseignes et signalétiques par la société Keria luminaires et la somme de 824,89 euros HT au titre de la reprise des tôles du bardage brûlé.
Il résulte du constat d'huissier précité les éléments suivants relatifs au bardage extérieur :
sur la façade avant, le bardage est dans un état d'usure normale,
il n'y a pas d'enseigne mais des traces d'anciennes fixations, à droite comme à gauche, se traduisant par des percements du bardage en de nombreux endroits,
au niveau du auvent d'accès principal, est visible la trace des fixations des enseignes antérieures sur le bandeau,
sur la façade arrière, sur le bardage il y a la trace d'un incendie au niveau du châssis et le bardage est abîmé, défoncé sur la gauche de la porte.
La réparation de ces dégradations, compte tenu des termes du bail précités, doit être mise à la charge du preneur, comme l'a retenu le premier juge.
S'agissant du chiffrage des réparations nécessaires, si la société Keria luminaires conteste les sommes retenues, fondées sur le devis de la société d2p, au motif que les dégradations ne portent que sur une partie du bardage et qu'elle n'a donc pas à financer le bardage complet du bâtiment, la société Gallois soutient que la solution retenue par l'architecte est la moins onéreuse, consistant à replacer un bardage en sur-épaisseur, pour éviter d'avoir à démonter, évacuer puis remplacer toutes les tôles percées et déformées, ainsi que l'isolant et repeindre ensuite l'ensemble pour un rendu uniforme.
Compte tenu de ces éléments, le premier juge sera approuvé d'avoir retenu, pour les réparations nécessaires sur le bardage extérieur, la somme de 6 216,44 euros HT.
sur le châssis coulissant
La société Gallois sollicite à ce titre la somme de 980 euros HT.
Le constat d'huissier mentionne, dans le local technique, que l'un des deux vantaux du châssis vitré à l'arrière ne coulisse pas. Cela constitue donc une dégradation locative dont le coût, chiffré à 980 euros HT aux termes de l'évaluation faite par l'architecte, non contestée par la société Keria luminaires, sera mis à sa charge.
sur la mise en peinture des menuiseries métalliques du sas d'entrée et des vitrines du sas de façade
La société Gallois sollicite à ce titre la somme de 4 926,13 euros HT.
Le constat d'huissier a relevé au niveau du sas d'entrée que la peinture est écaillée sur les ouvrants, tant côté intérieur qu'extérieur.
Le premier juge a rejeté ce poste, au motif que ces dégradations résultent d'une utilisation de 20 ans et s'apparentent à de la vétusté restant à la charge du bailleur compte tenu des dispositions du bail. Si la société Gallois conteste ces éléments, soutenant que la peinture écaillée résulte du fait que le preneur a appliqué une peinture sur un support qui n'était pas censé être recouvert et qu'il est déconseillé d'appliquer de la peinture sur les menuiseries métalliques en aluminium sans pose au préalable d'une couche spécifique, elle ne rapporte aucunement la preuve de la pose d'une peinture inadaptée par le preneur, la simple production d'une photographie sur laquelle se trouve une autre peinture sur les menuiseries métalliques ne pouvant suffire à démontrer ses affirmations. Dès lors, le jugement doit être confirmé en ce qu'il n'a pas retenu ce poste de dégradation.
sur les cornières du auvent
La société Gallois sollicite à ce titre la somme de 500 euros HT.
Le premier juge a justement relevé que le constat d'huissier ne contenait aucune mention sur les cornières du auvent et a en conséquence à juste titre écarté cette demande.
sur la mise en peinture des plots anti-effraction
La société Gallois sollicite à ce titre la somme de 389,73 euros HT.
Le constat d'huissier relève que les plots anti-intrusion sont dans un état normal et aucune des photographies visées par la société Gallois dans ses conclusions ne permet à la cour de constater la dégradation de la peinture de ces plots contrairement à ce qu'affirme la société Gallois.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
sur la mise en peinture des portes et grilles châssis
La société Gallois ne précise pas le montant de sa demande à ce titre.
Le constat d'huissier mentionne qu'une double porte présente une peinture piquée. Cependant, ainsi que l'a retenu le premier juge, cette dégradation relève de la vétusté, restant à la charge du bailleur. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a écarté cette demande.
sur la peinture de la façade arrière
La société Gallois sollicite à ce titre la somme de 4 898,40 euros HT pour la peinture et la somme de 1 320 euros HT pour le moyen d'accès pour la mise en peinture.
Le constat d'huissier a relevé, s'agissant de la façade arrière :
une trace d'incendie sur le bardage au niveau du châssis de couleur jaune, le bardage étant abîmé et défoncé sur la gauche de la porte,
la partie basse du bardage sale avec un amas de mousse.
Si le premier juge a retenu qu'une partie de la remise en peinture de la façade arrière constituait une réparation due à une dégradation locative, celle qui était due à l'incendie, et a rejeté le surplus des demandes en l'absence de démonstration de dégradations par le locataire, la société Keria luminaires relève à juste titre qu'une indemnisation est accordée à la société Gallois pour la remise en état du bardage, la société Gallois expliquant que les travaux consistent à poser un nouveau bardage en sur-épaisseur. En conséquence, la société Gallois ne peut solliciter en même temps la remise en peinture de l'ancien bardage.
En conséquence, le jugement sera réformé en ce qu'il a fait partiellement droit à cette demande et elle sera rejetée en intégralité.
sur le remplacement des plaques de regard manquantes ou cassées
La société Gallois ne précise pas le détail de la somme qu'elle sollicite à ce titre.
Le constat d'huissier relève que :
à l'angle formé par les deux façades arrières, il y a le massif d'une plaque de regard qui est cassée,
une plaque de regard fait défaut, la plaque cassée se trouve au fond du regard,
il manque trois plaques en fonte de regard au niveau de tampons.
Il s'agit de dégradations imputables au preneur qui doit ainsi en assumer la réparation.
La société Gallois sollicite la somme de 80 euros HT de ce chef, ce qui correspond au poste réparation d'un regard béton du chiffrage réalisé par l'architecte. Cette somme sera donc allouée à la société Gallois au titre de ce poste de demande, le jugement devant être réformé en ce qu'il lui a alloué la somme 320 euros HT de ce chef.
sur la reprise du marquage au sol sur le parking
La société Gallois sollicite la somme de 450 euros HT à ce titre.
La cour relève sur ce point, qui n'a pas été évoqué par le premier juge dans sa motivation, que le bien loué est ainsi désigné dans le bail « un immeuble à usage de commerce, d'une surface SHON de sept cent soixante quatre mètres carrés de surface de vente, sis à [Localité 4], zone artisanale Actipolis, formant partie de la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 1], et tel que son terrain d'assiette est figuré sous teinte jaune au plan ci-après annexé » mais que le plan annexé ne comprend aucune teinte jaune, de sorte qu'il n'est pas permis de connaître la désignation exacte du bien donné à bail, et notamment si le parking est compris dans l'assiette du bail. Si la société Gallois soutient que le bail porte sur le lot D1 figurant sur plan, ce qui comprendrait selon elle le bâtiment et le parking, le bail ne reprend pas cette information dans la désignation des lieux loués. En outre, le constat d'huissier n'évoque aucunement le parking et aucune constatation n'y a été faite.
En conséquence, la demande de la société Gallois pour ce poste de réparations ne peut qu'être rejetée.
sur le nettoyage de l'enclos de climatisation
La société Gallois sollicite la somme de 300 euros HT concernant le débroussaillage de l'enclos de climatisation.
Le constat d'huissier relève l'existence d'un enclos de climatisation avec clôture en état, dans lequel la végétation a poussé.
Le premier juge a justement relevé que l'enclos de climatisation fait partie des lieux loués et qu'il est donc soumis à l'obligation d'entretien par le preneur prévue par le contrat de bail.
Ce poste est chiffré par l'architecte à la somme de 300 euros HT, celui-ci visant le débroussaillage, y compris évacuation et nettoyage de l'enclos de climatisation, somme qui doit ainsi être retenue, conformément à ce qu'a retenu le premier juge.
sur la réparation du coffret de comptage
La société Gallois sollicite la somme de 320 euros HT à ce titre.
Ce poste n'a pas été évoqué par le premier juge dans sa motivation. La cour relève qu'aucune constatation sur ce point ne résulte du constat d'huissier, qui ne mentionne pas ce coffret, et la photographie figurant dans le constat ne permet absolument pas de constater, contrairement à ce que soutient la société Gallois, que la porte du coffret est maintenue fermée grâce à une corde.
Ce poste de réparation doit ainsi être écarté.
sur la repose du panneau destiné aux personnes à mobilités réduite
La société Gallois sollicite la somme de 150 HT de ce chef. Cependant, ainsi qu'il l'a déjà été évoqué, il n'est pas démontré par la société Gallois que le bail portait également sur le parking et en conséquence, ce poste ne demande ne peut qu'être rejeté.
sur la toiture
La société Gallois sollicite à titre la somme de 1 180 euros HT.
Le constat d'huissier indique sur ce point que le preneur et le bailleur ont tous deux convenu de la nécessité d'un gros nettoyage de la toiture et qu'y apparaissent de trous dans la couvertine ainsi que les installations de supports des éclairages de façade avant qui n'ont pas été démontés et dont les socles béton sont posés directement sur la toile bitumée de toiture.
Ces réparations seront mises à la charge du preneur, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, les trous et installations ayant été faits par le preneur pour installer les lumières et enseignes extérieures, sans qu'une remise en état n'ait été faite après leur retrait et l'entretien de la toiture incombant également au preneur.
Conformément au chiffrage fait par l'architecte, la somme de 1 180 euros HT sera mise à la charge de la société Keria luminaires de ce chef.
sur la reprise des peintures écaillées dans le sas intérieur
Il doit être relevé sur ce point que la société Gallois ne mentionne aucunement la somme qu'elle estime due au titre de ce poste de réparations et que le récapitulatif des travaux réalisé par l'architecte ne prévoit aucunement ce poste de travaux.
La cour considère en conséquence qu'aucune demande n'est formée par la société Gallois pour la reprise des peintures écaillées dans le sas intérieur.
sur le nettoyage et la réparation des carrelages de l'aire de vente
La société Gallois sollicité à ce titre la somme de 880 euros HT.
Le constat d'huissier fait état sur le carrelage au sol de la grande surface de vente de traces d'anciens scellements, de carreaux épaufrés et d'un sol présentant un aspect crasseux en de nombreux endroits. Dans le cabinet de toilette, il est également relevé qu'un carreau de plinthe fait défaut et que plusieurs carreaux de carrelage au pied de cette plinthe sont cassés.
Il s'agit bien de dégradations imputables au locataire, comme l'a retenu le premier juge.
La cour, à l'instar du premier juge, ne considère aucunement excessif le chiffrage réalisé par l'architecte pour ces réparations et nettoyage pour un montant de 880 euros HT, le jugement étant en conséquence confirmé sur ce point.
c) sur les frais de maîtrise d'œuvre, la TVA et le récapitulatif des sommes dues
Il doit en premier lieu être précisé, comme le soulève à juste titre la société Keria luminaires, que le jugement, en allouant à la société Gallois la somme de « 17 647,70 euros hors taxes et 21 177,24 euros toutes taxes comprises » n'a d'évidence pas entendu lui allouer deux sommes cumulatives et que c'est de mauvaise foi que la société Gallois a, par courrier de son conseil du 7 octobre 2021, sollicité de la société Keria luminaires le paiement d'une somme totale de 74 402,30 euros, en cumulant ces deux sommes dans son décompte.
Il résulte des développements qui précèdent que le montant total dû par la société Keria luminaires à la société Gallois au titre des travaux de remise en état s'élève à 15 286,44 euros HT.
A cette somme, il convient d'ajouter les frais de maîtrisé d'œuvre à hauteur de 4% des sommes correspondant à la rémunération de l'architecte chargé de coordonner les travaux, compte tenu du chiffrage effectué par l'architecte DD&L architecture, soit la somme de 611,46 euros.
Le montant total dû par la société Keria luminaires à la société Gallois s'élève donc à 15 897,90 euros HT.
Les parties sont en désaccord sur la question de la condamnation de la société Keria luminaires pour un montant HT ou TTC.
Sur ce point, il convient de rappeler que le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le preneur de ses obligations, son indemnisation n'étant pas subordonnée à l'exécution effective des réparations.
Dès lors qu'il s'agit de réparer le préjudice réellement subi par le bailleur et que la société Gallois ne justifie pas qu'elle aurait dû supporter de manière définitive la TVA, la condamnation sera prononcée à hauteur du montant HT.
Le jugement sera réformé en ce qu'il a condamné la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 17 647,70 euros hors taxes et 21 177,24 euros toutes taxes comprises au titre de la remise en état des lieux loués, et la société Keria luminaires sera condamnée à payer à la société Gallois la somme de 15 286,44 euros au titre de la remise en état des lieux loués et de la réparation des dégradations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019, date de l'assignation.
Sur les frais d'huissier
La société Keria luminaires ne développe aucun moyen au soutien de sa contestation de la somme de 289,60 euros mise à sa charge au titre de la moitié des frais et honoraires du constat d'huissier de sortie des lieux. Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a statué de ce chef.
Sur l'indemnité d'immobilisation
La société Gallois sollicite la condamnation de la société Keria luminaires à lui payer la somme de 11 664,50 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation pendant la durée des travaux.
Il est exact que l'indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations par le bailleur, ni à l'engagement effectif de dépenses ou la justification d'une perte de valeur locative, l'absence de restitution des lieux en bon état de réparations locatives étant à elle seule constitutive d'un préjudice.
Cependant, le bailleur qui réclame des dommages et intérêts complémentaires, tels que l'indemnisation du préjudice consistant dans l'impossibilité de relouer les lieux le temps de travaux comme le sollicite en l'espèce la société Gallois, doit établir l'existence d'un préjudice en relation avec le manquement du locataire, un tel dommage ne trouvant pas nécessairement sa source dans les désordres laissés par celui-ci à son départ.
En conséquence, en l'absence de preuve pas la société Gallois du préjudice subi par elle en raison de l'impossibilité de louer le bien pendant la durée d'exécution des travaux, elle ne peut qu'être déboutée de cette demande, le jugement devant être réformé de ce chef.
Sur la restitution de l'indemnité d'assurance
La société Gallois sollicite la condamnation de la société Keria luminaires à lui payer la somme de 24 512,73 euros, qu'elle indique correspondre à une indemnité d'assurance versée à la société Keria luminaires pour la mise en conformité d'une installation de chauffage/climatisation dont le positionnement a été modifié en cours de chantier par l'architecte sans l'accord préalable du bailleur et de façon non conforme, ce qui a entraîné une déclaration de sinistre de l'architecte et l'indemnisation de la société Keria luminaires. La société Gallois soutient qu'il a été convenu entre elle et son preneur à bail que si celui-ci ne procédait pas à la réalisation des travaux pour lesquels il avait perçu cette indemnisation, un montant équivalent à cette indemnité serait alloué au bailleur au moment du départ du preneur des lieux.
Le bail contient en l'espèce une clause qui prévoit que « en cas de sinistre, les sommes dues au preneur par la ou les compagnies ou sociétés d'assurance formeront aux lieu et place des objets mobiliers, du matériel et des marchandises, jusqu'au remplacement et rétablissement de ceux-ci, la garantie du bailleur, les présentes valant transport en garantie à celui-ci de toutes indemnités d'assurances, jusqu'à concurrence des sommes qui lui seraient dues, tous pouvoirs étant donnés au porteur de la copie exécutoire des présentes, pour faire signifier le transport à qui besoin sera ».
Compte tenu de cette clause, la société Gallois soutient valablement que sa demande de restitution de l'indemnité d'assurance n'est pas prescrite, le point de départ du délai ne pouvant être que le remplacement de l'objet assuré, ce qui n'est pas démontré en l'espèce, ou la fin du bail, autorisant le bailleur en l'absence de remplacement à faire jouer cette clause de garantie.
La demande est ainsi recevable.
Il résulte des courriers adressés par l'architecte M. [X] à la société Gallois les 28 septembre 1999 et 6 janvier 2000, mentionnant comme objet « problème climatique » et « climatisation » qu'un problème de positionnement du roof top est intervenu à cette époque et a entraîné la couverture des frais de modification de l'installation par l'assurance de l'architecte.
Il résulte également de la pièce 14 produite par la société Gallois que la société Keria luminaires a perçu une indemnisation dans ce cadre. Cependant, contrairement à ce que soutient de façon erronée la société Gallois, l'indemnisation n'a pas été d'un montant de 24 512,73 euros. La cour constate en effet que ce document, manifestement issu des fichiers de l'assureur, mentionne une « consultation » du sinistre le 29 octobre 2018, mais un sinistre survenu le 22 décembre 1998, avec l'ouverture du dossier le 10 janvier 1999 et sa clôture le 12 mai 2000, après émission d'une lettre chèque le 11 mai 2000 pour un montant de 24 512,73 francs, le document mentionnant expressément « montant réglé/reçu en francs ».
C'est donc bien la somme de 24 512,73 francs qui a été versée à la société Keria luminaires, et cette dernière ne démontrant pas avoir réalisé les travaux de remise en conformité de l'installation avec les fonds perçus, elle sera condamnée à restituer à la société Gallois la somme de 3 736,94 euros. Le jugement sera réformé en ce qu'il a retenu la somme de 24 512,73 euros.
Sur la clause pénale
Le bail prévoit une clause pénale ainsi rédigée « sans qu'il soit dérogé à la clause résolutoire ci-dessus, le preneur s'engage, dans le cas où le bailleur devrait procéder au recouvrement par les voies judiciaires, à régler, en plus des loyers, accessoires et frais réclamés, une pénalité forfaitaire de dix pour cent du montant desdites sommes, pour couvrir le bailleur des frais exposés par lui, en ce non compris les frais taxables légalement à la charge du preneur. La présente clause pénale sera applicable dans un délai de huit jours de la notification d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception ».
Le premier juge a justement retenu que la clause pénale, telle qu'elle est rédigée, n'a pas vocation à s'appliquer à l'indemnité versée par l'assurance, qui ne constitue pas un loyer, son accessoire ou des frais.
La cour considère également que les sommes dues au titre de la remise en état du bien et de la réparation des dégradations locatives ne constituent pas non plus un loyer, son accessoire ou des frais, de sorte que le jugement sera réformé en ce qu'il a octroyé à la société Gallois une somme de 2 146,86 euros au titre de la clause pénale, et la société Gallois déboutée de toute demande à ce titre.
Sur la capitalisation des intérêts
Aucun moyen n'est développé par la société Keria luminaires au soutien de sa demande de réformation du jugement sur ce point, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière.
Sur les prétentions annexes
Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
La société Keria luminaires sera également condamnée aux dépens d'appel. Il n'y a en revanche pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant dans les limites de l'appel,
Réforme le jugement en ce qu'il a condamné la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 17 647,70 euros HT et 21 177,24 euros TTC, en ce qu'il a condamné la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 5 582,25 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, en ce qu'il a condamné la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 24 512,73 euros au titre de l'indemnité d'assurance et en ce qu'il a condamné la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 2 146,68 euros au titre de la clause pénale ;
Confirme le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,
Déclare recevable la demande de la société Gallois au titre de la restitution de l'indemnité d'assurance ;
Condamne la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 15 286,44 euros au titre de la remise en état des lieux loués et de la réparation des dégradations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019 ;
Déboute la société Gallois de sa demande d'indemnité d'immobilisation pendant la durée des travaux ;
Condamne la société Keria luminaires à payer à la société Gallois la somme de 3 736,94 euros au titre de l'indemnité d'assurance versée suite au sinistre affectant l'installation de l'appareil de climatisation, outre intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019 ;
Déboute la société Gallois de sa demande au titre de la clause pénale ;
Condamne la société Gallois aux dépens de la procédure d'appel ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le greffier
Valérie Roelofs
Le président
Dominique Gilles