CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 12 octobre 2023, n° 20/05359
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 12 OCTOBRE 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 20/05359 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBVRX
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 février 2020 -Tribunal judiciaire de Paris (loyers commerciaux) - RG n° 16/04062
APPELANTS
Mme [J] [W] épouse [B]
née le 10 décembre 1931 à [Localité 7] ([Localité 7])
[Adresse 4]
[Localité 12]
M. [H], [A] [R]
né le 24 avril 1967 à [Localité 14] (54)
[Adresse 5]
[Localité 11]
M. [Z], [M] [R]
né le 24 avril 1967 à [Localité 14] (54)
[Adresse 2]
[Localité 9]
M. [X], [D], [Y], [R]
né le 17 janvier 1964 à [Localité 14] (54)
[Adresse 10]
[Localité 6]
Mme [K], [C], [V], [W] épouse [S]
née le 11 mai 1928 à [Localité 7] ([Localité 7])
[Adresse 3]
[Localité 13]
Représentés par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de Paris, toque : L0056
Assistés de Me Eric PERES de la SCP FROGER-PERES, avocat au barreau de Paris, toque : P0259
Substitué par Me Pauline PENNERET, avocat au barreau de Paris, toque : C1676
INTIMEE
S.A.R.L. MY LORD'S PRODUCTIONS
Immatriculée au RCS de Paris sous le n° 562 113 381
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 15]
[Localité 8]
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055
Assistée de Me Etienne PETRE, avocat au barreau de Paris, toque : L0116
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 7 juin 2023, en audience publique, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
M. Douglas Berthe, conseiller
Mme Marie Girousse, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Laurène Blanco
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous-seing privé en date du 29 juin 1994, Mme [K] [W] épouse [S], Mme [J] [W] épouse [B], Mme [V] [R] et M. [M] [R] (ci-après consorts [F]) ont donné à bail en renouvellement à la société du Spectacle de la [Adresse 17] pour le premier bail et à la société A.C restauration [Adresse 17] pour le second bail, aux droits desquelles vient la société My Lord's Productions divers locaux à usage commercial, pour une durée de trois, six ou neuf ans à compter du l er janvier 1994, composés principalement :
d'un cabaret (en sous-sol et rez-de-chaussée) dépendant d'un immeuble situé [Adresse 15] et [Adresse 1] à [Localité 16] moyennent un loyer en principal de 276.000 francs ;
des locaux à usage commercial composés principalement en rez-de-chaussée d'une salle de bar et de restauration (se développant sur 4 niveaux) dépendant du même immeuble, pour les activités de café, bar, brasserie, restaurant, salon de thé, cabaret, dancing, discothèque, spectacle et débit de tabac, moyennent un loyer en principal de moyennent un loyer en principal de 574.000 francs.
Les preneurs respectifs des deux baux étaient autorisés par leurs bailleurs à faire communiquer leurs locaux commerciaux.
Les baux ont été renouvelés, par actes sous-seings privés du 3 septembre 2004, rétroactivement du 1er janvier 2004 moyennant des loyers de 53.577 euros pour les locaux ci-après désignés à usage premier de cabaret et de 111.423 euros pour les locaux ci-après désignés à usage premier de restaurant-bar.
Par extra-judiciaire du 30 septembre 2014, les consorts [F] ont fait délivrer à la société My Lord's Productions un congé pour le 31 mars 2015 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2015, moyennant un loyer de :
138.000 euros hors taxes et hors charges concernant le cabaret ;
287.000 euros hors taxes et hors charges concernant le bar-restaurant.
Par lettre recommandée du 19 janvier 2015, la société My Lord's Productions a accepté le principe du renouvellement des baux à compter du 1er avril 2015 mais s'est opposée au montant des loyers proposés.
Par acte du 25 février 2016, les consorts [F] ont assigné la société My Lord's Productions aux fins de voir prononcer le déplafonnement du loyer des baux en renouvellement, aux motifs de la réalisation de travaux d'amélioration et de la monovalence des locaux, et la fixation du loyer du bail en renouvellement à la somme de 138.000 euros hors taxes et hors charges concernant le cabaret et 287.000 euros hors taxes et hors charges concernant le bar-restaurant.
Par jugements en date des 12 juillet 2016, le juge des loyers commerciaux a constaté, par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 30 septembre 2014 par les consorts [F] et son acceptation par la société My Lord's Productions, le principe du renouvellement des baux à l'effet du 1er avril 2015 et ordonné une mesure d'expertise aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués situés [Adresse 15] et [Adresse 1] à [Localité 16], au regard des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 a R 145-8 du code de commerce.
Mme [O] [L], expert judiciaire a déposé son rapport le 18 décembre 2018. Elle a conclu à 1'existence d'un motif de déplafonnement du loyer des baux renouvelés à compter du 1er avril 2015 en raison de 1'importance des travaux de réaménagement et d'améliorations réalisés par le preneur mais a écarté le caractère monovalent des lieux donnés à bail.
Par deux jugements en date du 14 février 2020, rendus sous les numéros de RG 16/4060 concernant les locaux à usage de cabaret et RG 16/4062 concernant les locaux à usage de restaurant-bar, le tribunal judiciaire de Paris a, notamment, fixé à la somme de 66.577,98 euros en principal, hors taxes et hors charges, par an, à compter du 1er avril 2015, le montant du loyer annuel du bail renouvelé concernant le cabaret et à la somme de 138.460,90 euros en principal, hors taxes et hors charges, par an, à compter du 1er avril 2015, le montant du loyer annuel du bail renouvelé concernant les locaux à usage de restaurant-bar entre, d'une part, Mme [S], Mme [B], les consorts [R] et, d'autre part, la société My Lord's Productions.
Par déclarations en date du 16 mars 2020, Mme [B], Mme [S] et les consorts [R] ont interjeté appel total des jugements rendus le 14 février 2020.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Dans leurs conclusions déposées le 3 avril 2023, Mme [K] [S], Mme [J] [B] et Messieurs [X], [H] et [Z] [R] (ci-après les consorts [R]) , appelants, demandent notamment à la cour de :
- réformer en toutes leurs dispositions les jugements rendus le 14 février 2020 par le tribunal judiciaire de Paris ;
- dire et juger acquis le déplafonnement du loyer du bail en renouvellement et fixer le loyer du bail en renouvellement, à compter du 1er avril 2015, à 110.000 euros par an en principal hors taxes et hors charges pour les locaux à usage de cabaret et à 211.000 euros par an en principal hors taxes et hors charges pour les locaux à usage de restaurant-bar, avec pour les arriérés, intérêts de droit et capitalisation des intérêts d'année en année en application de l'article 1154 et suivants du code civil, à partir du 1er avril 2015 ;
- condamner l'intimée au paiement d'une somme de 5.000 euros pour chacune des instances sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront l'intégralité des frais d'expertise dont distraction, pour ceux-là concernant, au profit de la SELARL 2H Avocats, en la personne de Me Hardouin, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions déposées le 12 avril 2023, la société My Lord's Production, intimée, demande notamment à la cour de :
- débouter Mme [S], Mme [B] et les consorts [R] de leur appel et de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
En conséquence,
A titre principal
- confirmer les jugements rendus le 14 février 2020 par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;
Et y ajouter,
- condamner Mme [S], Mme [B] et les consorts [R] au paiement d'une somme de 5.000 euros dans chaque instance en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [S], Mme [B], les consorts [R] aux dépens d'appel et autoriser la SELARL Ingold et Thomas à procéder à leur recouvrement direct dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
A titre subsidiaire et dans l'hypothèse où votre cour estimerait qu'il existe bien un motif permettant le déplafonnement du loyer et infirmerait le jugement rendu,
- fixer, à compter du 1er avril 2015, le montant du loyer renouvelé pour les locaux sis à [Adresse 15] à usage de cabaret à la somme en principal de 86.526 euros hors taxes et hors charges et pour ceux à usage de bar-restaurant à la somme en principal de 176.082 euros hors taxes et hors taxes ;
- condamner Mme [S], Mme [B] et les consorts [R] au paiement d'une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile dans chaque instance ;
- condamner Mme [S], Mme [B] et les consorts [R] aux dépens d'appel et autoriser la SELARL Ingold et Thomas à procéder à leur recouvrement direct dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.
La jonction des instances RG 20/5359 et 20/5361 a été prononcée à l'issue des débats.
SUR CE,
Sur l'existence d'un motif de déplafonnement
Mme. [S], Mme. [B] et les consorts [R] ne soutiennent plus en cause d'appel le motif de déplafonnement lié à une éventuelle monovalence des locaux. En revanche, ils exposent, au vu des plans avant et après travaux et des lettres de l'architecte, que les travaux réalisés ont été en réalité largement étendus en réunissant les locaux qui faisaient l'objet de deux baux (restaurant et cabaret), qu'à la suite les deux locaux distincts n'ont formé qu'une seule exploitation, ce en contradiction totale avec l'autorisation donnée par le bailleur dans le bail de 1994, qu'ainsi, contrairement à la désignation officielle du bail, les travaux effectués par le preneur ont permis une amélioration importante de la surface utile à usage principal réservée à la clientèle, concomitamment, une nette amélioration de la fonctionnalité et de la commercialité des locaux, notamment, des conditions d'accueil de la clientèle et d'exploitation du fonds devenu unique. Enfin, comme retenu par l'expert, la clause d'accession en fin de bail ne fait pas obstacle au déplafonnement, les travaux ayant été réalisés lors du second renouvellement et, en sollicitant le déplafonnement à cette occasion, les bailleurs renoncent à la faculté qu'ils tiennent du bail de demander la remise en état des locaux.
La société My Lord's Productions oppose que, contrairement à ce que les bailleurs affirment, après application de la clause de révision du bail initial du 1er mars 1985, la preneuse a repris le droit au bail résultant d'un bail en date du 29 novembre 1989 des locaux voisins aux siens exploités à l'époque en restaurant avec pour projet de faire communiquer les lieux loués en cabaret à ceux contigus pour y exercer les activités de cabaret-spectacles, qu'ainsi étaient nécessaires des travaux d'adaptation des locaux en question aux nouvelles activités, que, dans ces conditions, il a été anticipé le renouvellement du bail des locaux exploités en restaurant en signant le 29 juin 1994 un acte de renouvellement de bail contenant l'autorisation de faire communiquer les locaux, de réaliser les travaux nécessaires et d'accepter l'extension d'activité, qu'en conséquence, il n'y pas lieu de déplafonner le bail renouvelé en vertu de l'article L. 145-34 du code de commerce. Enfin, la clause d'accession « en fin de bail » est ambiguë et doit s'interpréter contre le bailleur, dès lors que le bail prévoit la faculté pour le bailleur d'exiger la remise en état des locaux. Cette faculté ne pouvant s'exercer qu'en fin de jouissance, les effets de la clause d'accession ne peuvent être de fait que reportés de la même façon en fin de bail.
L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu'à défaut d'accord entre les parties, cette valeur locative est déterminée d'après :
1° les caractéristiques du local considéré,
2° La destination des lieux,
3° Les obligations respectives des parties,
4° Les facteurs locaux de commercialité,
5° Les prix couramment pratiques dans le voisinage.
L'article R. 145-3 du code de commerce prévoit que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public, de 1'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée, de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail, de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis a la disposition du locataire.
L'article R. 145-8 du même code dispose notamment que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative et que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Enfin, il appartient au bailleur qui se prévaut d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux ou des obligations respectives des parties à l'appui d'une demande de déplafonnement du loyer d'en rapporter la preuve.
En l'espèce c'est par motifs détaillés auxquels la cour se rapporte et qu'elle adopte que le premier juge a fait une exacte description, d'une part, des locaux pris à bail, respectivement situés [Adresse 15] et [Adresse 15]-[Adresse 1], avant et après la réalisation des travaux de mise en communication et d'aménagement des locaux mitoyens autorisés par les bailleurs, d'autre part, de la teneur exacte des travaux notamment de décloisonnement, de réaménagement, de mise aux normes en matière de sécurité incendie et d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, opérés dans chacun de ces locaux aux fins de permettre qu'ils deviennent communicants en vue d'y exercer les activités de « café, bar, brasserie, restaurant, salon de thé, cabaret, dancing, discothèque, spectacles, débit de tabac ».
Il est constant que les travaux menés l'ont été aux frais exclusifs des preneurs à bail.
Il ressort des différents baux signés, d'une part, que les bailleurs étaient parfaitement informés du projet du preneur d'étendre la destination des locaux en autorisant leur communication horizontale, via des travaux « de rénovation et de modification de distribution » (point VI-B-10-2° du bail de 1994) et de mises aux normes, auxquels ils ont donné leur accord dans le bail de 1994 et qui ont été réalisés en 1996 sous le contrôle de leur architecte rémunéré par le preneur, d'autre part, que la clause d'accession jouait « en fin de bail » et qu'enfin, le bailleur souhaitant « que les locaux objets des deux baux [...restent] en tout état de cause parfaitement indépendants » de manière à ce qu'ils soient facilement individualisables s'est réservé « le droit d'exiger en fin de bail [et] de ses renouvellements successifs, la remise des lieux loués dans leur état primitif, avec suppression de la communication visée plus haut et individualisation complète des deux ensemble de locaux, le tout aux frais du preneur ».
En cas de doute sur le sens exact des termes d'un contrat, le juge doit rechercher la commune intention des parties.
Les bailleurs considèrent qu'en sollicitant le déplafonnement au cours du second renouvellement, ils manifestent leur volonté de renoncer à solliciter la remise en état des lieux. Cependant, outre que cette renonciation n'a donné lieu à aucun avenant, les dispositions du bail précitée démontrent leur volonté de garantir, après la réalisation des travaux et malgré l'accord donné, l'individualisation des locaux et la préservation de deux baux distincts en pouvant exiger la remise en état des lieux en fin de jouissance.
De ce fait, la clause d'accession ne pouvant jouer en cours de bail, les travaux réalisés avec l'autorisation du bailleur et aux frais exclusifs du preneur, fussent-ils d'amélioration ce que le tribunal, par motifs pertinents que la cour adopte et auxquels elle se rapporte, a exclu pour les travaux rendus nécessaires par l'adaptation de locaux contigus à leur destination contractuelle et considérés comme non significatifs pour les seuls travaux d'amélioration, à savoir de suppression de sanitaire et d'extension de l'office cuisine, ne peuvent être invoqués par le bailleur comme motif de déplafonnement et l'appréciation de la valeur locative ne peut tenir compte que de la configuration des lieux avant travaux.
En outre, en contre-partie des autorisations ainsi consenties aux travaux de mise en communication et d'adaptation des locaux au changement d'activité accordé, le bailleur a, lors du premier renouvellement, procédé à une augmentation significative de loyer de 30 % pour l'un et de 40 % pour l'autre ne permettant pas de soutenir que les travaux d'amélioration n'auraient pas été pris en considération lors du renouvellement des baux dans l'avantage procuré au preneur.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef par motifs substitués.
Sur le prix du bail renouvelé
Mme. [S] et Mme. [B] et les consorts [R] exposent :
sur le bail relatif aux locaux à usage de cabaret, qu'en ce qui concerne la surface pondérée, l'expert Mme [L] a conclu à une surface pondérée de 158 m²B, par l'application de la charte de l'expertise en évaluations immobilières en vigueur à la date du renouvellement étudié, qu'en ce qui concerne la valeur retenue par l'expert, ce dernier a considéré que la valeur locative en renouvellement serait de 650 € le m²B ce qui correspondrait à une somme de 102.700 € compte-tenu des correctifs appliqués ;
sur le bail relatif aux locaux à usage de restaurant, qu'en ce qui concerne la surface pondérée, l'expert Mme [L] a conclu à une surface pondérée de 318 m²B, par l'application de la charte de l'expertise en évaluations immobilières en vigueur à la date du renouvellement étudié, qu'en ce qui concerne la valeur retenue par l'expert, l'expert a estimé la valeur locative en renouvellement à la somme de 650 euros le m²B soit la somme de 211.000 euros.
Pour le surplus, les appelants s'en rapportent aux termes de leurs écritures.
La société My Lord's Productions oppose :
le calcul fait par l'expert sur la base de l'ancienne charte de l'expertise en évaluation immobilière en vigueur à la date de renouvellement du bail et non sur celle de la nouvelle charte, applicable au 1er juillet 2015 soit au jour de la décision ayant ordonné l'expertise ;
sur le bail relatif aux locaux à usage de cabaret, qu'en ce qui concerne la surface pondérée, la cour estimera une surface pondéré de 144,21 m²B en application de la nouvelle charte de l'expertise en évaluation immobilière, soit une valeur locative annuelle, au regard de la valeur unitaire de 600 euros m²B retenue par l'expert pour les établissements de spectacle, soit une valeur locative annuelle en principal de 86.526 euros HT/HC ;
sur le bail relatif aux locaux à usage de bar-restaurant, qu'en ce qui concerne la surface pondérée, la cour estimera une surface pondérée de 293,47 m² B en application de la nouvelle charte de l'expertise en évaluation immobilière, soit une valeur locative annuelle, au regard de la valeur unitaire de 600 euros m²B retenue par l'expert pour les établissements de spectacle, soit une valeur locative annuelle en principal de 176.082 euros HT/HC.
Pour le surplus, l'intimée s'en rapporte aux termes de ses écritures.
Cependant, en absence de motif de déplafonnement, l'article L. 145-34 du code de commerce prévoit que le loyer du bail renouvelé ne peut « excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux [...]. »
Aussi, comme proposé par l'expert et retenu par le premier juge, en absence d'indice publié à la date du renouvellement du bail, soit au 4ème trimestre 2004, il y a lieu de reconstituer un loyer intermédiaire sur la base du calcul proposé :
- pour les locaux à usage premier de cabaret :
111.423 € (loyer d'origine) x 1270 (indice CC du ler trimestre 2005)
----------------------------------------------------- = 117.628,59 €
1203 (ICC du 3eme trimestre 2003)
puis
117.628,59 € x 108,47 (ILC 4eme trim 2014) / 92,15 (ILC ler trim 2005) = 66.577,98 euros
- pour les locaux à usage premier de restaurant-bar :
53.577 € (loyer d'origine) x 1270 (indice CC du ler trimestre 2005)
----------------------------------------------------- = 56.560,91 €
1203 (ICC du 3eme trimestre 2003)
puis
117.628,59 € x 108,47 (ILC 4eme trim 2014) / 92,15 (ILC ler trim 2005) = 134.460,90 euros
Le jugement sera donc confirmé de ces chefs.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Les appelants succombant en leurs prétentions, ils seront condamnés à supporter la charge des dépens d'appel et à payer à la société My Lord's Productions la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;
Ordonne la jonction des instances RG n°20/5359 et 20/5361 ;
Confirme les jugements rendus par le tribunal judiciaire de Paris sous les numéros de RG 16/4060 et 1640/62 en toutes leurs dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne Mme [K] [S], Mme [J] [B] et Messieurs [X], [H] et [Z] [R] à payer à la société My Lord's Productions la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [K] [S], Mme [J] [B] et Messieurs [X], [H] et [Z] [R] à supporter la charge des dépens d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 12 OCTOBRE 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 20/05359 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBVRX
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 février 2020 -Tribunal judiciaire de Paris (loyers commerciaux) - RG n° 16/04062
APPELANTS
Mme [J] [W] épouse [B]
née le 10 décembre 1931 à [Localité 7] ([Localité 7])
[Adresse 4]
[Localité 12]
M. [H], [A] [R]
né le 24 avril 1967 à [Localité 14] (54)
[Adresse 5]
[Localité 11]
M. [Z], [M] [R]
né le 24 avril 1967 à [Localité 14] (54)
[Adresse 2]
[Localité 9]
M. [X], [D], [Y], [R]
né le 17 janvier 1964 à [Localité 14] (54)
[Adresse 10]
[Localité 6]
Mme [K], [C], [V], [W] épouse [S]
née le 11 mai 1928 à [Localité 7] ([Localité 7])
[Adresse 3]
[Localité 13]
Représentés par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de Paris, toque : L0056
Assistés de Me Eric PERES de la SCP FROGER-PERES, avocat au barreau de Paris, toque : P0259
Substitué par Me Pauline PENNERET, avocat au barreau de Paris, toque : C1676
INTIMEE
S.A.R.L. MY LORD'S PRODUCTIONS
Immatriculée au RCS de Paris sous le n° 562 113 381
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 15]
[Localité 8]
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055
Assistée de Me Etienne PETRE, avocat au barreau de Paris, toque : L0116
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 7 juin 2023, en audience publique, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
M. Douglas Berthe, conseiller
Mme Marie Girousse, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Laurène Blanco
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous-seing privé en date du 29 juin 1994, Mme [K] [W] épouse [S], Mme [J] [W] épouse [B], Mme [V] [R] et M. [M] [R] (ci-après consorts [F]) ont donné à bail en renouvellement à la société du Spectacle de la [Adresse 17] pour le premier bail et à la société A.C restauration [Adresse 17] pour le second bail, aux droits desquelles vient la société My Lord's Productions divers locaux à usage commercial, pour une durée de trois, six ou neuf ans à compter du l er janvier 1994, composés principalement :
d'un cabaret (en sous-sol et rez-de-chaussée) dépendant d'un immeuble situé [Adresse 15] et [Adresse 1] à [Localité 16] moyennent un loyer en principal de 276.000 francs ;
des locaux à usage commercial composés principalement en rez-de-chaussée d'une salle de bar et de restauration (se développant sur 4 niveaux) dépendant du même immeuble, pour les activités de café, bar, brasserie, restaurant, salon de thé, cabaret, dancing, discothèque, spectacle et débit de tabac, moyennent un loyer en principal de moyennent un loyer en principal de 574.000 francs.
Les preneurs respectifs des deux baux étaient autorisés par leurs bailleurs à faire communiquer leurs locaux commerciaux.
Les baux ont été renouvelés, par actes sous-seings privés du 3 septembre 2004, rétroactivement du 1er janvier 2004 moyennant des loyers de 53.577 euros pour les locaux ci-après désignés à usage premier de cabaret et de 111.423 euros pour les locaux ci-après désignés à usage premier de restaurant-bar.
Par extra-judiciaire du 30 septembre 2014, les consorts [F] ont fait délivrer à la société My Lord's Productions un congé pour le 31 mars 2015 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2015, moyennant un loyer de :
138.000 euros hors taxes et hors charges concernant le cabaret ;
287.000 euros hors taxes et hors charges concernant le bar-restaurant.
Par lettre recommandée du 19 janvier 2015, la société My Lord's Productions a accepté le principe du renouvellement des baux à compter du 1er avril 2015 mais s'est opposée au montant des loyers proposés.
Par acte du 25 février 2016, les consorts [F] ont assigné la société My Lord's Productions aux fins de voir prononcer le déplafonnement du loyer des baux en renouvellement, aux motifs de la réalisation de travaux d'amélioration et de la monovalence des locaux, et la fixation du loyer du bail en renouvellement à la somme de 138.000 euros hors taxes et hors charges concernant le cabaret et 287.000 euros hors taxes et hors charges concernant le bar-restaurant.
Par jugements en date des 12 juillet 2016, le juge des loyers commerciaux a constaté, par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 30 septembre 2014 par les consorts [F] et son acceptation par la société My Lord's Productions, le principe du renouvellement des baux à l'effet du 1er avril 2015 et ordonné une mesure d'expertise aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués situés [Adresse 15] et [Adresse 1] à [Localité 16], au regard des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 a R 145-8 du code de commerce.
Mme [O] [L], expert judiciaire a déposé son rapport le 18 décembre 2018. Elle a conclu à 1'existence d'un motif de déplafonnement du loyer des baux renouvelés à compter du 1er avril 2015 en raison de 1'importance des travaux de réaménagement et d'améliorations réalisés par le preneur mais a écarté le caractère monovalent des lieux donnés à bail.
Par deux jugements en date du 14 février 2020, rendus sous les numéros de RG 16/4060 concernant les locaux à usage de cabaret et RG 16/4062 concernant les locaux à usage de restaurant-bar, le tribunal judiciaire de Paris a, notamment, fixé à la somme de 66.577,98 euros en principal, hors taxes et hors charges, par an, à compter du 1er avril 2015, le montant du loyer annuel du bail renouvelé concernant le cabaret et à la somme de 138.460,90 euros en principal, hors taxes et hors charges, par an, à compter du 1er avril 2015, le montant du loyer annuel du bail renouvelé concernant les locaux à usage de restaurant-bar entre, d'une part, Mme [S], Mme [B], les consorts [R] et, d'autre part, la société My Lord's Productions.
Par déclarations en date du 16 mars 2020, Mme [B], Mme [S] et les consorts [R] ont interjeté appel total des jugements rendus le 14 février 2020.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Dans leurs conclusions déposées le 3 avril 2023, Mme [K] [S], Mme [J] [B] et Messieurs [X], [H] et [Z] [R] (ci-après les consorts [R]) , appelants, demandent notamment à la cour de :
- réformer en toutes leurs dispositions les jugements rendus le 14 février 2020 par le tribunal judiciaire de Paris ;
- dire et juger acquis le déplafonnement du loyer du bail en renouvellement et fixer le loyer du bail en renouvellement, à compter du 1er avril 2015, à 110.000 euros par an en principal hors taxes et hors charges pour les locaux à usage de cabaret et à 211.000 euros par an en principal hors taxes et hors charges pour les locaux à usage de restaurant-bar, avec pour les arriérés, intérêts de droit et capitalisation des intérêts d'année en année en application de l'article 1154 et suivants du code civil, à partir du 1er avril 2015 ;
- condamner l'intimée au paiement d'une somme de 5.000 euros pour chacune des instances sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront l'intégralité des frais d'expertise dont distraction, pour ceux-là concernant, au profit de la SELARL 2H Avocats, en la personne de Me Hardouin, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions déposées le 12 avril 2023, la société My Lord's Production, intimée, demande notamment à la cour de :
- débouter Mme [S], Mme [B] et les consorts [R] de leur appel et de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
En conséquence,
A titre principal
- confirmer les jugements rendus le 14 février 2020 par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;
Et y ajouter,
- condamner Mme [S], Mme [B] et les consorts [R] au paiement d'une somme de 5.000 euros dans chaque instance en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [S], Mme [B], les consorts [R] aux dépens d'appel et autoriser la SELARL Ingold et Thomas à procéder à leur recouvrement direct dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
A titre subsidiaire et dans l'hypothèse où votre cour estimerait qu'il existe bien un motif permettant le déplafonnement du loyer et infirmerait le jugement rendu,
- fixer, à compter du 1er avril 2015, le montant du loyer renouvelé pour les locaux sis à [Adresse 15] à usage de cabaret à la somme en principal de 86.526 euros hors taxes et hors charges et pour ceux à usage de bar-restaurant à la somme en principal de 176.082 euros hors taxes et hors taxes ;
- condamner Mme [S], Mme [B] et les consorts [R] au paiement d'une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile dans chaque instance ;
- condamner Mme [S], Mme [B] et les consorts [R] aux dépens d'appel et autoriser la SELARL Ingold et Thomas à procéder à leur recouvrement direct dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.
La jonction des instances RG 20/5359 et 20/5361 a été prononcée à l'issue des débats.
SUR CE,
Sur l'existence d'un motif de déplafonnement
Mme. [S], Mme. [B] et les consorts [R] ne soutiennent plus en cause d'appel le motif de déplafonnement lié à une éventuelle monovalence des locaux. En revanche, ils exposent, au vu des plans avant et après travaux et des lettres de l'architecte, que les travaux réalisés ont été en réalité largement étendus en réunissant les locaux qui faisaient l'objet de deux baux (restaurant et cabaret), qu'à la suite les deux locaux distincts n'ont formé qu'une seule exploitation, ce en contradiction totale avec l'autorisation donnée par le bailleur dans le bail de 1994, qu'ainsi, contrairement à la désignation officielle du bail, les travaux effectués par le preneur ont permis une amélioration importante de la surface utile à usage principal réservée à la clientèle, concomitamment, une nette amélioration de la fonctionnalité et de la commercialité des locaux, notamment, des conditions d'accueil de la clientèle et d'exploitation du fonds devenu unique. Enfin, comme retenu par l'expert, la clause d'accession en fin de bail ne fait pas obstacle au déplafonnement, les travaux ayant été réalisés lors du second renouvellement et, en sollicitant le déplafonnement à cette occasion, les bailleurs renoncent à la faculté qu'ils tiennent du bail de demander la remise en état des locaux.
La société My Lord's Productions oppose que, contrairement à ce que les bailleurs affirment, après application de la clause de révision du bail initial du 1er mars 1985, la preneuse a repris le droit au bail résultant d'un bail en date du 29 novembre 1989 des locaux voisins aux siens exploités à l'époque en restaurant avec pour projet de faire communiquer les lieux loués en cabaret à ceux contigus pour y exercer les activités de cabaret-spectacles, qu'ainsi étaient nécessaires des travaux d'adaptation des locaux en question aux nouvelles activités, que, dans ces conditions, il a été anticipé le renouvellement du bail des locaux exploités en restaurant en signant le 29 juin 1994 un acte de renouvellement de bail contenant l'autorisation de faire communiquer les locaux, de réaliser les travaux nécessaires et d'accepter l'extension d'activité, qu'en conséquence, il n'y pas lieu de déplafonner le bail renouvelé en vertu de l'article L. 145-34 du code de commerce. Enfin, la clause d'accession « en fin de bail » est ambiguë et doit s'interpréter contre le bailleur, dès lors que le bail prévoit la faculté pour le bailleur d'exiger la remise en état des locaux. Cette faculté ne pouvant s'exercer qu'en fin de jouissance, les effets de la clause d'accession ne peuvent être de fait que reportés de la même façon en fin de bail.
L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu'à défaut d'accord entre les parties, cette valeur locative est déterminée d'après :
1° les caractéristiques du local considéré,
2° La destination des lieux,
3° Les obligations respectives des parties,
4° Les facteurs locaux de commercialité,
5° Les prix couramment pratiques dans le voisinage.
L'article R. 145-3 du code de commerce prévoit que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public, de 1'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée, de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail, de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis a la disposition du locataire.
L'article R. 145-8 du même code dispose notamment que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative et que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Enfin, il appartient au bailleur qui se prévaut d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux ou des obligations respectives des parties à l'appui d'une demande de déplafonnement du loyer d'en rapporter la preuve.
En l'espèce c'est par motifs détaillés auxquels la cour se rapporte et qu'elle adopte que le premier juge a fait une exacte description, d'une part, des locaux pris à bail, respectivement situés [Adresse 15] et [Adresse 15]-[Adresse 1], avant et après la réalisation des travaux de mise en communication et d'aménagement des locaux mitoyens autorisés par les bailleurs, d'autre part, de la teneur exacte des travaux notamment de décloisonnement, de réaménagement, de mise aux normes en matière de sécurité incendie et d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, opérés dans chacun de ces locaux aux fins de permettre qu'ils deviennent communicants en vue d'y exercer les activités de « café, bar, brasserie, restaurant, salon de thé, cabaret, dancing, discothèque, spectacles, débit de tabac ».
Il est constant que les travaux menés l'ont été aux frais exclusifs des preneurs à bail.
Il ressort des différents baux signés, d'une part, que les bailleurs étaient parfaitement informés du projet du preneur d'étendre la destination des locaux en autorisant leur communication horizontale, via des travaux « de rénovation et de modification de distribution » (point VI-B-10-2° du bail de 1994) et de mises aux normes, auxquels ils ont donné leur accord dans le bail de 1994 et qui ont été réalisés en 1996 sous le contrôle de leur architecte rémunéré par le preneur, d'autre part, que la clause d'accession jouait « en fin de bail » et qu'enfin, le bailleur souhaitant « que les locaux objets des deux baux [...restent] en tout état de cause parfaitement indépendants » de manière à ce qu'ils soient facilement individualisables s'est réservé « le droit d'exiger en fin de bail [et] de ses renouvellements successifs, la remise des lieux loués dans leur état primitif, avec suppression de la communication visée plus haut et individualisation complète des deux ensemble de locaux, le tout aux frais du preneur ».
En cas de doute sur le sens exact des termes d'un contrat, le juge doit rechercher la commune intention des parties.
Les bailleurs considèrent qu'en sollicitant le déplafonnement au cours du second renouvellement, ils manifestent leur volonté de renoncer à solliciter la remise en état des lieux. Cependant, outre que cette renonciation n'a donné lieu à aucun avenant, les dispositions du bail précitée démontrent leur volonté de garantir, après la réalisation des travaux et malgré l'accord donné, l'individualisation des locaux et la préservation de deux baux distincts en pouvant exiger la remise en état des lieux en fin de jouissance.
De ce fait, la clause d'accession ne pouvant jouer en cours de bail, les travaux réalisés avec l'autorisation du bailleur et aux frais exclusifs du preneur, fussent-ils d'amélioration ce que le tribunal, par motifs pertinents que la cour adopte et auxquels elle se rapporte, a exclu pour les travaux rendus nécessaires par l'adaptation de locaux contigus à leur destination contractuelle et considérés comme non significatifs pour les seuls travaux d'amélioration, à savoir de suppression de sanitaire et d'extension de l'office cuisine, ne peuvent être invoqués par le bailleur comme motif de déplafonnement et l'appréciation de la valeur locative ne peut tenir compte que de la configuration des lieux avant travaux.
En outre, en contre-partie des autorisations ainsi consenties aux travaux de mise en communication et d'adaptation des locaux au changement d'activité accordé, le bailleur a, lors du premier renouvellement, procédé à une augmentation significative de loyer de 30 % pour l'un et de 40 % pour l'autre ne permettant pas de soutenir que les travaux d'amélioration n'auraient pas été pris en considération lors du renouvellement des baux dans l'avantage procuré au preneur.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef par motifs substitués.
Sur le prix du bail renouvelé
Mme. [S] et Mme. [B] et les consorts [R] exposent :
sur le bail relatif aux locaux à usage de cabaret, qu'en ce qui concerne la surface pondérée, l'expert Mme [L] a conclu à une surface pondérée de 158 m²B, par l'application de la charte de l'expertise en évaluations immobilières en vigueur à la date du renouvellement étudié, qu'en ce qui concerne la valeur retenue par l'expert, ce dernier a considéré que la valeur locative en renouvellement serait de 650 € le m²B ce qui correspondrait à une somme de 102.700 € compte-tenu des correctifs appliqués ;
sur le bail relatif aux locaux à usage de restaurant, qu'en ce qui concerne la surface pondérée, l'expert Mme [L] a conclu à une surface pondérée de 318 m²B, par l'application de la charte de l'expertise en évaluations immobilières en vigueur à la date du renouvellement étudié, qu'en ce qui concerne la valeur retenue par l'expert, l'expert a estimé la valeur locative en renouvellement à la somme de 650 euros le m²B soit la somme de 211.000 euros.
Pour le surplus, les appelants s'en rapportent aux termes de leurs écritures.
La société My Lord's Productions oppose :
le calcul fait par l'expert sur la base de l'ancienne charte de l'expertise en évaluation immobilière en vigueur à la date de renouvellement du bail et non sur celle de la nouvelle charte, applicable au 1er juillet 2015 soit au jour de la décision ayant ordonné l'expertise ;
sur le bail relatif aux locaux à usage de cabaret, qu'en ce qui concerne la surface pondérée, la cour estimera une surface pondéré de 144,21 m²B en application de la nouvelle charte de l'expertise en évaluation immobilière, soit une valeur locative annuelle, au regard de la valeur unitaire de 600 euros m²B retenue par l'expert pour les établissements de spectacle, soit une valeur locative annuelle en principal de 86.526 euros HT/HC ;
sur le bail relatif aux locaux à usage de bar-restaurant, qu'en ce qui concerne la surface pondérée, la cour estimera une surface pondérée de 293,47 m² B en application de la nouvelle charte de l'expertise en évaluation immobilière, soit une valeur locative annuelle, au regard de la valeur unitaire de 600 euros m²B retenue par l'expert pour les établissements de spectacle, soit une valeur locative annuelle en principal de 176.082 euros HT/HC.
Pour le surplus, l'intimée s'en rapporte aux termes de ses écritures.
Cependant, en absence de motif de déplafonnement, l'article L. 145-34 du code de commerce prévoit que le loyer du bail renouvelé ne peut « excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux [...]. »
Aussi, comme proposé par l'expert et retenu par le premier juge, en absence d'indice publié à la date du renouvellement du bail, soit au 4ème trimestre 2004, il y a lieu de reconstituer un loyer intermédiaire sur la base du calcul proposé :
- pour les locaux à usage premier de cabaret :
111.423 € (loyer d'origine) x 1270 (indice CC du ler trimestre 2005)
----------------------------------------------------- = 117.628,59 €
1203 (ICC du 3eme trimestre 2003)
puis
117.628,59 € x 108,47 (ILC 4eme trim 2014) / 92,15 (ILC ler trim 2005) = 66.577,98 euros
- pour les locaux à usage premier de restaurant-bar :
53.577 € (loyer d'origine) x 1270 (indice CC du ler trimestre 2005)
----------------------------------------------------- = 56.560,91 €
1203 (ICC du 3eme trimestre 2003)
puis
117.628,59 € x 108,47 (ILC 4eme trim 2014) / 92,15 (ILC ler trim 2005) = 134.460,90 euros
Le jugement sera donc confirmé de ces chefs.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Les appelants succombant en leurs prétentions, ils seront condamnés à supporter la charge des dépens d'appel et à payer à la société My Lord's Productions la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;
Ordonne la jonction des instances RG n°20/5359 et 20/5361 ;
Confirme les jugements rendus par le tribunal judiciaire de Paris sous les numéros de RG 16/4060 et 1640/62 en toutes leurs dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne Mme [K] [S], Mme [J] [B] et Messieurs [X], [H] et [Z] [R] à payer à la société My Lord's Productions la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [K] [S], Mme [J] [B] et Messieurs [X], [H] et [Z] [R] à supporter la charge des dépens d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE