CA Versailles, 1re ch. sect. 2, 5 septembre 2023, n° 22/01395
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70C
1re chambre 2e section
ARRET N°
PAR DEFAUT
DU 5 SEPTEMBRE 2023
N° RG 22/01395 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VBP3
AFFAIRE :
S.A. IMMOBILIERE 3F
C/
M. [S] [C]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Février 2022 par le Juge des contentieux de la protection de GONESSE
N° RG : 1121001712
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 5/09/23
à :
Me Jeanine HALIMI
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A. IMMOBILIERE 3F
Ayant son siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocat Postulant et Plaidant, au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397
APPELANTE
****************
Monsieur [S] [C]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Monsieur [I] [K]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Assignés à étude
INTIMES DEFAILLANTS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Avril 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller et Monsieur Philippe JAVELAS, Président chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 19 novembre 2014, la société immobilière 3F a consenti à M. [B] [J] [L] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (95).
M. [J] [L] est décédé le 14 avril 2021.
Par acte d'huissier de justice délivré le 4 novembre 2021, la société immobilière 3F a assigné MM. [S] [C] et [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse aux fins d'obtenir :
- leur expulsion sans délai des lieux occupés avec si nécessaire le concours de la force publique et le séquestre des meubles restés dans le logement à leurs frais,
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2 804,91 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 28 octobre 2021,
- leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de novembre 2021 et jusqu'à la libération des lieux occupés, d'un montant égal au loyer augmenté des charges,
- leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 14 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a :
- constaté la qualité d'occupants sans droit ni titre de MM. [C] et [K] du logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (95),
- ordonné, faute de départ volontaire de MM. [C] et [K] dans les 15 jours de la délivrance du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux occupés ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,
- dit que MM. [C] et [K] étaient redevables in solidum, d'une indemnité mensuelle d'occupation de 337,92 euros et des charges à compter du 20 septembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux occupés,
- condamné in solidum MM. [C] et [K] à payer à la société immobilière 3F la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes,
- condamné in solidum MM. [C] et [K] aux entiers dépens.
Par déclaration reçue au greffe le 9 mars 2022, la société immobilière 3F a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 mars 2022, elle demande à la cour de :
- infirmer partiellement le jugement rendu le 14 février 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse, en ce qu'il a dit que MM. [C] et [K] étaient redevables in solidum, d'une indemnité mensuelle d'occupation de 337,92 euros et des charges à compter du 20 septembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux occupés,
Statuant à nouveau,
- fixer l'indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 20 septembre 2021 et jusqu'à la reprise effective des lieux, au montant du loyer majoré des charges, qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et condamner solidairement MM. [C] et [K] au versement de celle-ci,
- condamner solidairement MM. [C] et [K] à payer à la société immobilière 3F la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement MM. [C] et [K] aux entiers dépens qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL Jeanine Halimi, avocate aux offres de droit.
MM. [C] et [K] n'ont pas constitué avocat. Par actes d'huissier de justice délivrés le 16 mars 2022, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant leur ont été signifiées respectivement par dépôt à l'étude.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 septembre 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MM. [C] et [K], cités pour le même objet, ne comparaissant pas et n'ayant pas été cité à personne, la cour statuera par défaut, en application des dispositions de l'article 474, alinéa 1er du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I) Sur le montant de l'indemnité d'occupation
La société bailleresse fait grief au premier juge d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de l'occupante à un montant fixe forfaitaire de 337,92 euros, alors que l'indemnité d'occupation, qui a une nature indemnitaire,ne saurait être inférieure au montant du loyer, augmenté des charges, qui serait dû si le bail s'était poursuivi.
Sollicitant l'infirmation de ce chef du jugement et la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation à un montant égal à celui du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, elle fait valoir que cette fixation caractérise, de la part du premier juge, une inexacte appréciation des faits et de la cause, dans la mesure où le préjudice de la bailleresse est constitué par l'occupation fautive du locataire, dépourvu de titre d'occupation et que, dès lors, l'indemnité d'occupation, qui a un caractère indemnitaire, ne peut être fixée à un montant inférieur à celui du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi.
Réponse de la cour
En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.
Dès lors, cette indemnité, qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.
En outre, les loyers et charges courantes fluctuent en raison des régularisations des provisions pour charges et des consommations ou du montant des aides personnalisées au logement.
En l'absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux et des fluctuations des charges courantes, le locataire déchu de son titre d'occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d'expulsion, serait amené à payer une somme qui ne tiendrait pas compte du coût de l'occupation et serait inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.
Par suite, le jugement déféré est infirmé de ce chef et l'indemnité d'occupation fixée au montant du loyer indexé et augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi.
MM. [C] et [K] doivent être condamnés in solidum au paiement de cette indemnité à compter du 20 septembre 2021, date d'acquisition de la clause résolution et donc de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux matérialisée par la remise des clefs ou l'expulsion des occupants sans droit ni titre.
II) Sur les demandes accessoires
MM. [C] et [K], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par défaut et par mise à disposition au greffe
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par MM. [C] et [K] à la somme de 337,92 euros, augmentée des charges ;
Statuant à nouveau du chef infirmé
Condamne in solidum MM. [C] et [K] à payer à la société Immobilière 3 F une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actualisé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 20 septembre 2021 et jusqu'à la libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum MM. [C] et [K] à payer à la société Immobilière 3 F une indemnité de 800 euros ;
Condamne in solidum MM. [C] et [K] aux dépens de la procédure d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par la Selarl Jeanine Halimi, qui en a fait la demande.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
DE
VERSAILLES
Code nac : 70C
1re chambre 2e section
ARRET N°
PAR DEFAUT
DU 5 SEPTEMBRE 2023
N° RG 22/01395 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VBP3
AFFAIRE :
S.A. IMMOBILIERE 3F
C/
M. [S] [C]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Février 2022 par le Juge des contentieux de la protection de GONESSE
N° RG : 1121001712
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 5/09/23
à :
Me Jeanine HALIMI
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A. IMMOBILIERE 3F
Ayant son siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocat Postulant et Plaidant, au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397
APPELANTE
****************
Monsieur [S] [C]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Monsieur [I] [K]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Assignés à étude
INTIMES DEFAILLANTS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Avril 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller et Monsieur Philippe JAVELAS, Président chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 19 novembre 2014, la société immobilière 3F a consenti à M. [B] [J] [L] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (95).
M. [J] [L] est décédé le 14 avril 2021.
Par acte d'huissier de justice délivré le 4 novembre 2021, la société immobilière 3F a assigné MM. [S] [C] et [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse aux fins d'obtenir :
- leur expulsion sans délai des lieux occupés avec si nécessaire le concours de la force publique et le séquestre des meubles restés dans le logement à leurs frais,
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2 804,91 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 28 octobre 2021,
- leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de novembre 2021 et jusqu'à la libération des lieux occupés, d'un montant égal au loyer augmenté des charges,
- leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 14 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a :
- constaté la qualité d'occupants sans droit ni titre de MM. [C] et [K] du logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (95),
- ordonné, faute de départ volontaire de MM. [C] et [K] dans les 15 jours de la délivrance du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux occupés ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,
- dit que MM. [C] et [K] étaient redevables in solidum, d'une indemnité mensuelle d'occupation de 337,92 euros et des charges à compter du 20 septembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux occupés,
- condamné in solidum MM. [C] et [K] à payer à la société immobilière 3F la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes,
- condamné in solidum MM. [C] et [K] aux entiers dépens.
Par déclaration reçue au greffe le 9 mars 2022, la société immobilière 3F a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 mars 2022, elle demande à la cour de :
- infirmer partiellement le jugement rendu le 14 février 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse, en ce qu'il a dit que MM. [C] et [K] étaient redevables in solidum, d'une indemnité mensuelle d'occupation de 337,92 euros et des charges à compter du 20 septembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux occupés,
Statuant à nouveau,
- fixer l'indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 20 septembre 2021 et jusqu'à la reprise effective des lieux, au montant du loyer majoré des charges, qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et condamner solidairement MM. [C] et [K] au versement de celle-ci,
- condamner solidairement MM. [C] et [K] à payer à la société immobilière 3F la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement MM. [C] et [K] aux entiers dépens qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL Jeanine Halimi, avocate aux offres de droit.
MM. [C] et [K] n'ont pas constitué avocat. Par actes d'huissier de justice délivrés le 16 mars 2022, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant leur ont été signifiées respectivement par dépôt à l'étude.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 septembre 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MM. [C] et [K], cités pour le même objet, ne comparaissant pas et n'ayant pas été cité à personne, la cour statuera par défaut, en application des dispositions de l'article 474, alinéa 1er du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I) Sur le montant de l'indemnité d'occupation
La société bailleresse fait grief au premier juge d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de l'occupante à un montant fixe forfaitaire de 337,92 euros, alors que l'indemnité d'occupation, qui a une nature indemnitaire,ne saurait être inférieure au montant du loyer, augmenté des charges, qui serait dû si le bail s'était poursuivi.
Sollicitant l'infirmation de ce chef du jugement et la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation à un montant égal à celui du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, elle fait valoir que cette fixation caractérise, de la part du premier juge, une inexacte appréciation des faits et de la cause, dans la mesure où le préjudice de la bailleresse est constitué par l'occupation fautive du locataire, dépourvu de titre d'occupation et que, dès lors, l'indemnité d'occupation, qui a un caractère indemnitaire, ne peut être fixée à un montant inférieur à celui du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi.
Réponse de la cour
En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.
Dès lors, cette indemnité, qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.
En outre, les loyers et charges courantes fluctuent en raison des régularisations des provisions pour charges et des consommations ou du montant des aides personnalisées au logement.
En l'absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux et des fluctuations des charges courantes, le locataire déchu de son titre d'occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d'expulsion, serait amené à payer une somme qui ne tiendrait pas compte du coût de l'occupation et serait inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.
Par suite, le jugement déféré est infirmé de ce chef et l'indemnité d'occupation fixée au montant du loyer indexé et augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi.
MM. [C] et [K] doivent être condamnés in solidum au paiement de cette indemnité à compter du 20 septembre 2021, date d'acquisition de la clause résolution et donc de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux matérialisée par la remise des clefs ou l'expulsion des occupants sans droit ni titre.
II) Sur les demandes accessoires
MM. [C] et [K], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par défaut et par mise à disposition au greffe
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par MM. [C] et [K] à la somme de 337,92 euros, augmentée des charges ;
Statuant à nouveau du chef infirmé
Condamne in solidum MM. [C] et [K] à payer à la société Immobilière 3 F une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actualisé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 20 septembre 2021 et jusqu'à la libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum MM. [C] et [K] à payer à la société Immobilière 3 F une indemnité de 800 euros ;
Condamne in solidum MM. [C] et [K] aux dépens de la procédure d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par la Selarl Jeanine Halimi, qui en a fait la demande.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,