CA Grenoble, ch. com., 28 septembre 2023, n° 22/01180
GRENOBLE
Arrêt
Autre
N° RG 22/01180 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LJFY
C1
Minute N°
Copie exécutoire
délivrée le :
Me Renaud RICQUART
la SELARL LGB-BOBANT
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 28 SEPTEMBRE 2023
Appel d'un jugement (N° RG 21/00156)
rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRENOBLE
en date du 07 février 2022
suivant déclaration d'appel du 21 mars 2022
APPELANTE :
S.C.I. ENSEMBLE au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS de GRENOBLE, sous le n° 511 440 190, représentée par son gérant en exercice domicilié audit siège,
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Renaud RICQUART, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉE :
S.A.R.L. L'INDOCHINOIS au capital social de 7.622,45 €, immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le numéro 387.488.398, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Jean-Christophe BOBANT de la SELARL LGB-BOBANT, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,
Mme Marie-Pascale BLANCHARD, Conseillère,
M. Lionel BRUNO, Conseiller,
Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière.
DÉBATS :
A l'audience publique du 26 avril 2023, Mme BLANCHARD, conseillère, a été entendue en son rapport,
Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour, après prorogation du délibéré.
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte authentique du 17 mars 1992, Mme [E] [N] a donné à bail commercial à M. [Z] [B] [O] un local à usage de restaurant situé [Adresse 1] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 1992 et moyennant un loyer annuel de 27.000 francs hors taxes et hors charges.
Le 1er juin 1992, le preneur a cédé son fonds de commerce à la SARL L'Indochinois.
Par acte sous seing privé du 17 septembre 2009, les parties sont convenues du renouvellement du bail pour neuf ans à compter du 1er avril 2010 et de fixer le loyer à la somme de 9600 euros par an.
Selon acte notarié du 10 mai 2017, la SCI Ensemble a fait l'acquisition du local loué.
Par acte d'huissier du 13 mars 2019, la SCI Ensemble a fait délivrer à la société L'Indochinois un congé à effet du 30 septembre 2019 avec offre de renouvellement du bail aux conditions antérieures, sauf fixation du loyer à la somme de 24.000 euros par an hors taxes et hors charges.
Le preneur n'a pas répondu à cette sollicitation et après notification d'un mémoire auquel il n'a pas été répondu, la SCI Ensemble a fait assigner la société L'Indochinois devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Grenoble par acte d'huissier du 15 novembre 2019.
Après décision d'incompétence de cette juridiction au profit du tribunal judiciaire de Grenoble et par jugement du 7 février 2022, ce dernier a :
- dit opposable à la SCI Ensemble l'acte de cession de fonds de commerce conclu entre Monsieur [Z] [B] [O] et la SARL L'indochinois le 1er juin 1992,
- rejeté la demande de nullité de l'acte de renouvellement de bail du 17 septembre 2009 portant sur les locaux sis [Adresse 1],
- rejeté la demande de la SCI Ensemble visant à voir fixer le montant du loyer du bail à la somme de 24.000 euros à compter du 1er octobre 2019,
- rejeté la demande d'expertise formulée par la SCI Ensemble,
- fixé le montant du loyer du bail renouvelé portant sur les locaux sis [Adresse 1] conclu entre la SCI Ensemble et la SARL L'indochinois à la somme de 11.076, 43 euros à compter du 1er octobre 2019,
- dit que l'éventuel rattrapage de loyers dû par la SARL L'indochinois sera réglé en 12 mensualités d'égal montant à compter de la notification du présent jugement sans production d'intérêts,
- dit que l'indice référentiel applicable à la révision contractuelle indiciaire du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 sera l'indice ILC et que devra être retenu comme indice celui du 3ème trimestre précédant la révision, l'indice de base étant celui du 3ème trimestre 2018,
- condamné la SCI Ensemble à payer à la SARL L'indochinois, 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI Ensemble aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Suivant déclaration au greffe du 21 mars 2021, la SCI Ensemble a relevé appel limité de cette décision en ce qu'elle a :
- dit opposable à la SCI Ensemble l'acte de cession de fonds de commerce conclu entre Monsieur [Z] [B] [O] et la SARL L'indochinois le 1er juin 1992,
- rejeté la demande de nullité de l'acte de renouvellement de bail du 17 septembre 2009 portant sur les locaux sis [Adresse 1],
- rejeté la demande de la SCI Ensemble visant à voir fixer le montant du loyer du bail à la somme de 24.000 euros à compter du 1er octobre 2019,
- rejeté la demande d'expertise formulée par la SCI Ensemble,
- fixé le montant du loyer du bail renouvelé portant sur les locaux sis [Adresse 1] conclu entre la SCI Ensemble et la SARL L'indochinois à la somme de 11.076,43 euros à compter du 1er octobre 2019,
- condamné la SCI Ensemble à payer à la SARL L'indochinois, 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Prétentions et moyens de la SCI Ensemble :
Au terme de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 21 novembre 2022, la SCI Ensemble demande à la cour de :
- juger recevable et fondé l'appel interjeté par la SCI Ensemble,
- réformer le jugement ayant :
. rejeté la demande de la SCI Ensemble visant à voir fixer le montant du loyer du bail à la somme de 24.000 euros/ an à compter du 1er octobre 2019,
. rejeté la demande d'expertise formulée par la SCI Ensemble,
. fixé le montant du loyer du bail renouvelé portant sur les locaux sis [Adresse 1] conclu entre la SCI Ensemble et la SARL L'indochinois à la somme de 11.076, 43 euros à compter du 1er octobre 2019,
. condamné la SCI Ensemble à payer à la SARL L'indochinois 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre dépens,
- statuant à nouveau et par infirmation :
1. juger que la preuve de la modification de la destination est intervenue avant la date de prise d'effet du nouveau bail et donc au cours du bail expiré de sorte qu'il y a lieu à expertise,
2. juger que la réalité matérielle des activités déployées par le preneur, et non contestées, ne sont pas incluses dans la clause de destination,
3. juger que le preneur est déchu du droit de soutenir que les adjonctions occultes d'activité non autorisées par la clause de destination constituent des activités complémentaires, connexes ou accessoires ou incluses du commerce de restaurant dès lors que le preneur s'est dispensé de recourir aux dispositions de l'article L.145-47 du code de commerce d'une part et en violation du paragraphe «DESTINATION DES LIEUX» du bail,
4. commettre une expertise judiciaire en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, les éléments de fait et de droit produits aux débats apportant la preuve d'une modification des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 dont le caractère notable sera apprécié par l'expert judiciaire et dont la mission sera :
. se rendre sur place [Adresse 1], entendre les parties, leurs conseils, consulter tous documents utiles,
. donner son avis sur une modification notable des critères 1° à 4° de l'article L145-33 du code de commerce intervenue depuis le 31 mars 2001 notamment par changement de la destination contractuelle portée au bail,
. en tout état de cause procéder à une évaluation de la valeur locative des locaux donnés à bail,
. donner toutes indications utiles à la solution du litige,
. donner son avis sur le caractère notable des nouvelles activités adjointes au regard du chiffre d'affaires déployé par chaque activité, dire si ces dernières sont connexes ou complémentaires ou constitutives d'une nouvelle
activité, en tout ou partie, qui ressortiraient de la procédure de déspécialisation pleinière,
. en référer au juge en cas de difficultés,
5- fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 24.000 euros/ an à compter du 1er octobre 2019,
6 fixer, pour la durée de la procédure le montant provisoire du loyer applicable à compter du 1er avril 2019 à la somme de 965,57 euros/mois soit 11.076,43 euros/an.
7. réformer le jugement ayant condamné la SCI Ensemble à payer à la SARL L'Indochinois 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
8. condamner la SARL L'Indochinois en 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
La bailleresse fait valoir que depuis 2018, la Sarl L'Indochinois, acquéreur occulte du fonds de commerce, a adjoint des activités supplémentaires d'alimentation, vente à emporter, traiteur à celle de restaurant prévue par le bail, sans solliciter la déspécialisation, ce qui constitue un motif de déplafonnement du loyer.
La SCI Ensemble soutient que la modification de la destination des lieux est intervenue pendant le cours du bail expiré, avant la délivrance du congé le 13 mars 2019 et sa prise d'effet, qu'il n'en a pas été averti, que les activités ajoutées n'ont pas été autorisées par la clause de destination figurant au bail dont l'interprétation doit être stricte et que le preneur est en conséquence déchu du droit de prétendre qu'il s'agit d'activités complémentaires, connexes, accessoires ou incluses dans celle de restaurant.
Elle ajoute qu'en raison de la disparition de l'activité principale de restauration sur place, seule une mesure d'expertise peut déterminer si les activités adjointes emportent déspécialisation totale ou partielle.
Prétentions et moyens de la société L'Indochinois :
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2023, la société L'Indochinois entend voir :
- dire et juger que l'appel limité de la SCI dénommée «Ensemble» est mal fondé,
- dire et juger qu'il n'y a pas eu de modification notable de l'un des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 du code de commerce, au cours de la période du bail commercial expiré, et donc que le loyer du bail renouvelé doit être fixé exclusivement en faisant application de l'indice INSEE du coût de la construction,
- dire et juger que la SCI Ensemble est irrecevable à contester le dispositif du jugement qui a fixé les indices de références applicables à la révision indiciaire du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019, sa déclaration d'appel limité ne visant pas ce dispositif du jugement,
- débouter la SCI Ensemble de l'intégralité de ses demandes,
- confirmer intégralement le jugement entrepris,
- y ajoutant,
- condamner la SCI Ensemble d'avoir à restituer à la société L'Indochinois une somme de 195,09 euros au titre de l'indu sur les loyers de avril, mai et juin 2022, avec intérêts à compter de la notification des présentes conclusions,
- condamner la SCI Ensemble d'avoir à verser à la société L'Indochinois une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI Ensemble aux dépens d'appel dont distraction au profit de la Selarl LGB-Bobant, avocats associés, sur ses offres de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
La société L'Indochinois conteste toute modification des caractéristiques du local loué comme de la destination de lieux entre le 1er avril 2010 et le 30 septembre 2019 et soutient que les activités d'alimentation, vente à emporter de plats et produits sont accessoires ou annexes et connexes à l'activité principale de restauration prévue au bail, qu'elles ne peuvent entraîner une modification notable, que ces activités ont toujours existé depuis la création de la société en 1992 sans que la bailleresse s'en prévale et qu'elles ne peuvent justifier un déplafonnement du loyer.
Si elle reconnaît avoir ajouté une activité nouvelle de vente de glace et de boissons à emporter, elle fait valoir qu'il s'agit d'une activité accessoire et connexe à l'activité principale intervenue postérieurement au renouvellement du bail.
Elle estime que le loyer doit être fixé conformément à la révision indiciaire à la somme de 11.076,36 euros hors taxes et hors charges et qu'en application des dispositions de la loi «Pinel» du 18 juin 2014, l'indice de référence applicable doit être l'indice des loyers commerciaux en remplacement de l'indice du coût de la construction.
Elle considère que la contestation par la bailleresse du choix comme indice de base de celui du 3ème trimestre 2018 au lieu de celui du 1er trimestre 2019 est irrecevable, cette disposition du jugement n'ayant pas été visée par la déclaration d'appel et qu'au surplus, elle n'est pas justifiée.
La locataire estime que la mesure d'expertise est sans intérêt dès lors qu'il n'existe aucune modification notable des critères énoncés par les paragraphes 1 à 4 de l'article L.145-33 du code de commerce.
Elle conteste la révision indiciaire pratiquée par la bailleresse au 1er avril 2022 au mépris du délai de trois ans à compter du renouvellement au 1er octobre 2019 et les sommes indûment perçues par la SCI Ensemble.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens des parties.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 9 mars 2023.
MOTIFS DE LA DECISION :
La déclaration d'appel porte sur les dispositions du jugement qui ont:
- dit opposable à la SCI Ensemble l'acte de cession de fonds de commerce conclu entre Monsieur [Z] [B] [O] et la SARL L'indochinois le 1er juin 1992.
- rejeté la demande de nullité de l'acte de renouvellement de bail du 17 septembre 2009 portant sur les locaux sis [Adresse 1].
Mais selon les dernières conclusions de l'appelante, cette dernière ne les critique pas et ne fait valoir aucun moyen au soutien de son appel à ce sujet.
La cour ne pourra que les confirmer.
1°) sur le déplafonnement et loyer du bail renouvelé :
Conformément aux dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative qui se détermine en fonction des caractéristiques des locaux, leur destination, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, ces éléments s'appréciant dans les conditions énoncées par les articles R.145-3 à R.145-11 du même code.
Ce principe est cependant limité par l'application de la règle, énoncée par l'article L.145-34 du même code, du plafonnement du loyer des baux dont la durée effective n'excède pas douze ans, à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, en l'absence de modification notable, au cours du bail échu, des éléments servant à déterminer la valeur locative et visés par l'article L.145-33 1° à 4°.
Le bail d'une durée initiale de neuf années s'est trouvé renouvelé une première fois à compter du 1er avril 2010 jusqu'au 30 mars 2019, puis une seconde fois à compter du 1er octobre 2019, sans que sa durée n'excède douze années.
La destination contractuellement définie par le bail est une activité de restaurant avec autorisation d'adjoindre des activités connexes ou complémentaires sous réserve d'informer le bailleur de son intention conformément à la procédure prévue par l'article 34 du décret du 30 septembre 1953, devenu l'article L.145-47 du code de commerce, et faculté de demander au bailleur l'autorisation d'exercer des activités différentes conformément aux dispositions de l'article 34-1 du même décret, devenu l'article L.145-48.
Il résulte de leurs écritures que les parties convergent pour considérer qu'aucune modification notable des caractéristiques des locaux, des obligations des parties et des facteurs locaux de commercialité n'est intervenue pendant le cours du bail à renouveler, pour justifier le déplafonnement du loyer.
Il a été constaté par ministère d'huissier le 22 juin 2020 que la société L'Indochinois proposait des plats à emporter, des sandwiches, des boissons glacées et des boissons fraîches.
Selon le constat d'huissier réalisé le 24 juin 2020, la page Facebook de la société L'Indochinois fait état d'une activité de traiteur/ plats à emporter depuis au moins le 5 avril 2018 et les photographies qu'elle comporte à la date du 27 novembre 2018, démontrent l'existence d'une activité de vente de boissons.
Au demeurant, la locataire reconnaît avoir adjoint à son activité de restauration, celles de traiteur et de vente à emporter, ainsi que celles de vente de boissons et de glaces.
Ces activités ne constituent pas des activités incluses, accessoires ou annexes de celle de restauration, mais des activités connexes ou complémentaires telles que visées par l'article L.145.47 du code de commerce.
L'extrait Kbis de la société L'Indochinois fait état de son immatriculation le 16 mai 1992 pour une activité de : «restauration, alimentation, vente à emporter de plats et produits indochinois» et celui dressé le 23 décembre 2009, à l'occasion du changement de gérant, porte la mention relative à l'activité de l'établissement principal du [Adresse 1] : «l'activité exercée dans cet établissement est identique aux principales activités de l'entreprise».
Il apparaît en conséquence que la modification de la destination des lieux par adjonction des activités de traiteur et vente à emporter n'est pas intervenue au cours du bail à renouveler, mais lui est antérieure.
La bailleresse n'établit pas non plus que l'ajout de l'activité de vente de glaces soit antérieure au jour du constat.
Dans ces conditions, la SCI Ensemble ne peut prétendre à une modification de la destination des lieux pendant le cours du bail en renouvellement qui puisse justifier un déplafonnement du loyer et le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de fixation du loyer à la somme annuelle de 24.000 euros.
Il sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise de la valeur locative, mesure d'instruction inutile, la société L'Indochinois ne se prévalant pas d'une valeur locative inférieure au montant du loyer plafonné.
2°) sur le loyer du bail renouvelé :
Conformément aux prescriptions de l'article L.145-34 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé est plafonné à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux.
Les parties conviennent que le loyer annuel, hors taxes et hors charges, résultant de la révision indiciaire s'élève à 11.076,43 euros et le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé le prix du bail renouvelé à cette somme à compter du 1er octobre 2019.
Il en résulte que les sommes perçues en plus par la bailleresse donneront lieu à restitution.
La société L'Indochinois s'est vue réclamer paiement d'un loyer de 973,88 euros à compter du mois d'avril 2022 et soutient s'être acquittée de cet indu sur trois mois ce que ne conteste pas la bailleresse. La différence soit 152,55 euros (973,88 - 923,03 x3) devra être restitué et la SCI Ensemble y sera condamnée.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble en date du 7 février 2022 en ses dispositions soumises à la cour,
y ajoutant,
CONDAMNE la SCI Ensemble à restituer à la SARL L'Indochinois la somme de 152,55 euros,
CONDAMNE la SCI Ensemble à payer à la SARL L'Indochinois la somme complémentaire en cause d'appel de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI Ensemble aux dépens de l'instance d'appel.
SIGNÉ par Mme FIGUET, Présidente et par Mme RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente
C1
Minute N°
Copie exécutoire
délivrée le :
Me Renaud RICQUART
la SELARL LGB-BOBANT
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 28 SEPTEMBRE 2023
Appel d'un jugement (N° RG 21/00156)
rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRENOBLE
en date du 07 février 2022
suivant déclaration d'appel du 21 mars 2022
APPELANTE :
S.C.I. ENSEMBLE au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS de GRENOBLE, sous le n° 511 440 190, représentée par son gérant en exercice domicilié audit siège,
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Renaud RICQUART, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉE :
S.A.R.L. L'INDOCHINOIS au capital social de 7.622,45 €, immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le numéro 387.488.398, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Jean-Christophe BOBANT de la SELARL LGB-BOBANT, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,
Mme Marie-Pascale BLANCHARD, Conseillère,
M. Lionel BRUNO, Conseiller,
Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière.
DÉBATS :
A l'audience publique du 26 avril 2023, Mme BLANCHARD, conseillère, a été entendue en son rapport,
Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour, après prorogation du délibéré.
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte authentique du 17 mars 1992, Mme [E] [N] a donné à bail commercial à M. [Z] [B] [O] un local à usage de restaurant situé [Adresse 1] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 1992 et moyennant un loyer annuel de 27.000 francs hors taxes et hors charges.
Le 1er juin 1992, le preneur a cédé son fonds de commerce à la SARL L'Indochinois.
Par acte sous seing privé du 17 septembre 2009, les parties sont convenues du renouvellement du bail pour neuf ans à compter du 1er avril 2010 et de fixer le loyer à la somme de 9600 euros par an.
Selon acte notarié du 10 mai 2017, la SCI Ensemble a fait l'acquisition du local loué.
Par acte d'huissier du 13 mars 2019, la SCI Ensemble a fait délivrer à la société L'Indochinois un congé à effet du 30 septembre 2019 avec offre de renouvellement du bail aux conditions antérieures, sauf fixation du loyer à la somme de 24.000 euros par an hors taxes et hors charges.
Le preneur n'a pas répondu à cette sollicitation et après notification d'un mémoire auquel il n'a pas été répondu, la SCI Ensemble a fait assigner la société L'Indochinois devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Grenoble par acte d'huissier du 15 novembre 2019.
Après décision d'incompétence de cette juridiction au profit du tribunal judiciaire de Grenoble et par jugement du 7 février 2022, ce dernier a :
- dit opposable à la SCI Ensemble l'acte de cession de fonds de commerce conclu entre Monsieur [Z] [B] [O] et la SARL L'indochinois le 1er juin 1992,
- rejeté la demande de nullité de l'acte de renouvellement de bail du 17 septembre 2009 portant sur les locaux sis [Adresse 1],
- rejeté la demande de la SCI Ensemble visant à voir fixer le montant du loyer du bail à la somme de 24.000 euros à compter du 1er octobre 2019,
- rejeté la demande d'expertise formulée par la SCI Ensemble,
- fixé le montant du loyer du bail renouvelé portant sur les locaux sis [Adresse 1] conclu entre la SCI Ensemble et la SARL L'indochinois à la somme de 11.076, 43 euros à compter du 1er octobre 2019,
- dit que l'éventuel rattrapage de loyers dû par la SARL L'indochinois sera réglé en 12 mensualités d'égal montant à compter de la notification du présent jugement sans production d'intérêts,
- dit que l'indice référentiel applicable à la révision contractuelle indiciaire du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 sera l'indice ILC et que devra être retenu comme indice celui du 3ème trimestre précédant la révision, l'indice de base étant celui du 3ème trimestre 2018,
- condamné la SCI Ensemble à payer à la SARL L'indochinois, 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI Ensemble aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Suivant déclaration au greffe du 21 mars 2021, la SCI Ensemble a relevé appel limité de cette décision en ce qu'elle a :
- dit opposable à la SCI Ensemble l'acte de cession de fonds de commerce conclu entre Monsieur [Z] [B] [O] et la SARL L'indochinois le 1er juin 1992,
- rejeté la demande de nullité de l'acte de renouvellement de bail du 17 septembre 2009 portant sur les locaux sis [Adresse 1],
- rejeté la demande de la SCI Ensemble visant à voir fixer le montant du loyer du bail à la somme de 24.000 euros à compter du 1er octobre 2019,
- rejeté la demande d'expertise formulée par la SCI Ensemble,
- fixé le montant du loyer du bail renouvelé portant sur les locaux sis [Adresse 1] conclu entre la SCI Ensemble et la SARL L'indochinois à la somme de 11.076,43 euros à compter du 1er octobre 2019,
- condamné la SCI Ensemble à payer à la SARL L'indochinois, 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Prétentions et moyens de la SCI Ensemble :
Au terme de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 21 novembre 2022, la SCI Ensemble demande à la cour de :
- juger recevable et fondé l'appel interjeté par la SCI Ensemble,
- réformer le jugement ayant :
. rejeté la demande de la SCI Ensemble visant à voir fixer le montant du loyer du bail à la somme de 24.000 euros/ an à compter du 1er octobre 2019,
. rejeté la demande d'expertise formulée par la SCI Ensemble,
. fixé le montant du loyer du bail renouvelé portant sur les locaux sis [Adresse 1] conclu entre la SCI Ensemble et la SARL L'indochinois à la somme de 11.076, 43 euros à compter du 1er octobre 2019,
. condamné la SCI Ensemble à payer à la SARL L'indochinois 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre dépens,
- statuant à nouveau et par infirmation :
1. juger que la preuve de la modification de la destination est intervenue avant la date de prise d'effet du nouveau bail et donc au cours du bail expiré de sorte qu'il y a lieu à expertise,
2. juger que la réalité matérielle des activités déployées par le preneur, et non contestées, ne sont pas incluses dans la clause de destination,
3. juger que le preneur est déchu du droit de soutenir que les adjonctions occultes d'activité non autorisées par la clause de destination constituent des activités complémentaires, connexes ou accessoires ou incluses du commerce de restaurant dès lors que le preneur s'est dispensé de recourir aux dispositions de l'article L.145-47 du code de commerce d'une part et en violation du paragraphe «DESTINATION DES LIEUX» du bail,
4. commettre une expertise judiciaire en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, les éléments de fait et de droit produits aux débats apportant la preuve d'une modification des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 dont le caractère notable sera apprécié par l'expert judiciaire et dont la mission sera :
. se rendre sur place [Adresse 1], entendre les parties, leurs conseils, consulter tous documents utiles,
. donner son avis sur une modification notable des critères 1° à 4° de l'article L145-33 du code de commerce intervenue depuis le 31 mars 2001 notamment par changement de la destination contractuelle portée au bail,
. en tout état de cause procéder à une évaluation de la valeur locative des locaux donnés à bail,
. donner toutes indications utiles à la solution du litige,
. donner son avis sur le caractère notable des nouvelles activités adjointes au regard du chiffre d'affaires déployé par chaque activité, dire si ces dernières sont connexes ou complémentaires ou constitutives d'une nouvelle
activité, en tout ou partie, qui ressortiraient de la procédure de déspécialisation pleinière,
. en référer au juge en cas de difficultés,
5- fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 24.000 euros/ an à compter du 1er octobre 2019,
6 fixer, pour la durée de la procédure le montant provisoire du loyer applicable à compter du 1er avril 2019 à la somme de 965,57 euros/mois soit 11.076,43 euros/an.
7. réformer le jugement ayant condamné la SCI Ensemble à payer à la SARL L'Indochinois 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
8. condamner la SARL L'Indochinois en 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
La bailleresse fait valoir que depuis 2018, la Sarl L'Indochinois, acquéreur occulte du fonds de commerce, a adjoint des activités supplémentaires d'alimentation, vente à emporter, traiteur à celle de restaurant prévue par le bail, sans solliciter la déspécialisation, ce qui constitue un motif de déplafonnement du loyer.
La SCI Ensemble soutient que la modification de la destination des lieux est intervenue pendant le cours du bail expiré, avant la délivrance du congé le 13 mars 2019 et sa prise d'effet, qu'il n'en a pas été averti, que les activités ajoutées n'ont pas été autorisées par la clause de destination figurant au bail dont l'interprétation doit être stricte et que le preneur est en conséquence déchu du droit de prétendre qu'il s'agit d'activités complémentaires, connexes, accessoires ou incluses dans celle de restaurant.
Elle ajoute qu'en raison de la disparition de l'activité principale de restauration sur place, seule une mesure d'expertise peut déterminer si les activités adjointes emportent déspécialisation totale ou partielle.
Prétentions et moyens de la société L'Indochinois :
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2023, la société L'Indochinois entend voir :
- dire et juger que l'appel limité de la SCI dénommée «Ensemble» est mal fondé,
- dire et juger qu'il n'y a pas eu de modification notable de l'un des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 du code de commerce, au cours de la période du bail commercial expiré, et donc que le loyer du bail renouvelé doit être fixé exclusivement en faisant application de l'indice INSEE du coût de la construction,
- dire et juger que la SCI Ensemble est irrecevable à contester le dispositif du jugement qui a fixé les indices de références applicables à la révision indiciaire du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019, sa déclaration d'appel limité ne visant pas ce dispositif du jugement,
- débouter la SCI Ensemble de l'intégralité de ses demandes,
- confirmer intégralement le jugement entrepris,
- y ajoutant,
- condamner la SCI Ensemble d'avoir à restituer à la société L'Indochinois une somme de 195,09 euros au titre de l'indu sur les loyers de avril, mai et juin 2022, avec intérêts à compter de la notification des présentes conclusions,
- condamner la SCI Ensemble d'avoir à verser à la société L'Indochinois une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI Ensemble aux dépens d'appel dont distraction au profit de la Selarl LGB-Bobant, avocats associés, sur ses offres de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
La société L'Indochinois conteste toute modification des caractéristiques du local loué comme de la destination de lieux entre le 1er avril 2010 et le 30 septembre 2019 et soutient que les activités d'alimentation, vente à emporter de plats et produits sont accessoires ou annexes et connexes à l'activité principale de restauration prévue au bail, qu'elles ne peuvent entraîner une modification notable, que ces activités ont toujours existé depuis la création de la société en 1992 sans que la bailleresse s'en prévale et qu'elles ne peuvent justifier un déplafonnement du loyer.
Si elle reconnaît avoir ajouté une activité nouvelle de vente de glace et de boissons à emporter, elle fait valoir qu'il s'agit d'une activité accessoire et connexe à l'activité principale intervenue postérieurement au renouvellement du bail.
Elle estime que le loyer doit être fixé conformément à la révision indiciaire à la somme de 11.076,36 euros hors taxes et hors charges et qu'en application des dispositions de la loi «Pinel» du 18 juin 2014, l'indice de référence applicable doit être l'indice des loyers commerciaux en remplacement de l'indice du coût de la construction.
Elle considère que la contestation par la bailleresse du choix comme indice de base de celui du 3ème trimestre 2018 au lieu de celui du 1er trimestre 2019 est irrecevable, cette disposition du jugement n'ayant pas été visée par la déclaration d'appel et qu'au surplus, elle n'est pas justifiée.
La locataire estime que la mesure d'expertise est sans intérêt dès lors qu'il n'existe aucune modification notable des critères énoncés par les paragraphes 1 à 4 de l'article L.145-33 du code de commerce.
Elle conteste la révision indiciaire pratiquée par la bailleresse au 1er avril 2022 au mépris du délai de trois ans à compter du renouvellement au 1er octobre 2019 et les sommes indûment perçues par la SCI Ensemble.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens des parties.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 9 mars 2023.
MOTIFS DE LA DECISION :
La déclaration d'appel porte sur les dispositions du jugement qui ont:
- dit opposable à la SCI Ensemble l'acte de cession de fonds de commerce conclu entre Monsieur [Z] [B] [O] et la SARL L'indochinois le 1er juin 1992.
- rejeté la demande de nullité de l'acte de renouvellement de bail du 17 septembre 2009 portant sur les locaux sis [Adresse 1].
Mais selon les dernières conclusions de l'appelante, cette dernière ne les critique pas et ne fait valoir aucun moyen au soutien de son appel à ce sujet.
La cour ne pourra que les confirmer.
1°) sur le déplafonnement et loyer du bail renouvelé :
Conformément aux dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative qui se détermine en fonction des caractéristiques des locaux, leur destination, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, ces éléments s'appréciant dans les conditions énoncées par les articles R.145-3 à R.145-11 du même code.
Ce principe est cependant limité par l'application de la règle, énoncée par l'article L.145-34 du même code, du plafonnement du loyer des baux dont la durée effective n'excède pas douze ans, à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, en l'absence de modification notable, au cours du bail échu, des éléments servant à déterminer la valeur locative et visés par l'article L.145-33 1° à 4°.
Le bail d'une durée initiale de neuf années s'est trouvé renouvelé une première fois à compter du 1er avril 2010 jusqu'au 30 mars 2019, puis une seconde fois à compter du 1er octobre 2019, sans que sa durée n'excède douze années.
La destination contractuellement définie par le bail est une activité de restaurant avec autorisation d'adjoindre des activités connexes ou complémentaires sous réserve d'informer le bailleur de son intention conformément à la procédure prévue par l'article 34 du décret du 30 septembre 1953, devenu l'article L.145-47 du code de commerce, et faculté de demander au bailleur l'autorisation d'exercer des activités différentes conformément aux dispositions de l'article 34-1 du même décret, devenu l'article L.145-48.
Il résulte de leurs écritures que les parties convergent pour considérer qu'aucune modification notable des caractéristiques des locaux, des obligations des parties et des facteurs locaux de commercialité n'est intervenue pendant le cours du bail à renouveler, pour justifier le déplafonnement du loyer.
Il a été constaté par ministère d'huissier le 22 juin 2020 que la société L'Indochinois proposait des plats à emporter, des sandwiches, des boissons glacées et des boissons fraîches.
Selon le constat d'huissier réalisé le 24 juin 2020, la page Facebook de la société L'Indochinois fait état d'une activité de traiteur/ plats à emporter depuis au moins le 5 avril 2018 et les photographies qu'elle comporte à la date du 27 novembre 2018, démontrent l'existence d'une activité de vente de boissons.
Au demeurant, la locataire reconnaît avoir adjoint à son activité de restauration, celles de traiteur et de vente à emporter, ainsi que celles de vente de boissons et de glaces.
Ces activités ne constituent pas des activités incluses, accessoires ou annexes de celle de restauration, mais des activités connexes ou complémentaires telles que visées par l'article L.145.47 du code de commerce.
L'extrait Kbis de la société L'Indochinois fait état de son immatriculation le 16 mai 1992 pour une activité de : «restauration, alimentation, vente à emporter de plats et produits indochinois» et celui dressé le 23 décembre 2009, à l'occasion du changement de gérant, porte la mention relative à l'activité de l'établissement principal du [Adresse 1] : «l'activité exercée dans cet établissement est identique aux principales activités de l'entreprise».
Il apparaît en conséquence que la modification de la destination des lieux par adjonction des activités de traiteur et vente à emporter n'est pas intervenue au cours du bail à renouveler, mais lui est antérieure.
La bailleresse n'établit pas non plus que l'ajout de l'activité de vente de glaces soit antérieure au jour du constat.
Dans ces conditions, la SCI Ensemble ne peut prétendre à une modification de la destination des lieux pendant le cours du bail en renouvellement qui puisse justifier un déplafonnement du loyer et le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de fixation du loyer à la somme annuelle de 24.000 euros.
Il sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise de la valeur locative, mesure d'instruction inutile, la société L'Indochinois ne se prévalant pas d'une valeur locative inférieure au montant du loyer plafonné.
2°) sur le loyer du bail renouvelé :
Conformément aux prescriptions de l'article L.145-34 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé est plafonné à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux.
Les parties conviennent que le loyer annuel, hors taxes et hors charges, résultant de la révision indiciaire s'élève à 11.076,43 euros et le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé le prix du bail renouvelé à cette somme à compter du 1er octobre 2019.
Il en résulte que les sommes perçues en plus par la bailleresse donneront lieu à restitution.
La société L'Indochinois s'est vue réclamer paiement d'un loyer de 973,88 euros à compter du mois d'avril 2022 et soutient s'être acquittée de cet indu sur trois mois ce que ne conteste pas la bailleresse. La différence soit 152,55 euros (973,88 - 923,03 x3) devra être restitué et la SCI Ensemble y sera condamnée.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble en date du 7 février 2022 en ses dispositions soumises à la cour,
y ajoutant,
CONDAMNE la SCI Ensemble à restituer à la SARL L'Indochinois la somme de 152,55 euros,
CONDAMNE la SCI Ensemble à payer à la SARL L'Indochinois la somme complémentaire en cause d'appel de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI Ensemble aux dépens de l'instance d'appel.
SIGNÉ par Mme FIGUET, Présidente et par Mme RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente