CA Bourges, 1re ch., 21 septembre 2023, n° 22/00009
BOURGES
Arrêt
Autre
SM/OC
COPIE OFFICIEUSE
COPIE EXÉCUTOIRE à :
- la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS
COPIE CERTIFIÉE CONFORME AUX PARTIES
LE : 21 SEPTEMBRE 2023
COUR D'APPEL DE BOURGES
CHAMBRE CIVILE
BAUX RURAUX
ARRÊT DU 21 SEPTEMBRE 2023
N° 13 - Pages
N° RG 22/00009 - N° Portalis DBVD-V-B7G-DPGP
Décision déférée à la Cour :
Jugementdu Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de SAINT AMAND MONTROND en date du 31 Août 2020
PARTIES EN CAUSE :
I - E.A.R.L. DE VILAINE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :
[Adresse 31]
N° SIRET : 807 754 478
Représentée et plaidant par la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES
APPELANTE suivant déclaration du 23/09/2020
DEMANDERESSE à la réinscription au rôle effectuée le 29/07/2022
II - M. [D] [R] ès qualités d'héritier de M. [E] [R]
né le 05 Novembre 1993 à [Localité 30]
[Adresse 20]
ASSIGNÉ EN INTERVENTION FORCÉE à expertise judiciaire suivant acte d'huissier du 05/05/2022
- M. [N] [R] ès qualités d'héritier de M. [E] [R]
né le 25 Septembre 2000 à [Localité 29]
[Adresse 21]
[Localité 23]
ASSIGNÉ EN INTERVENTION FORCÉE à expertise judiciaire suivant acte d'huissier du 10/05/2022
- Mme [I] [V] ès qualités d'héritière de M. [E] [R]
née le 02 Juillet 1955 à [Localité 28]
[Adresse 26]
ASSIGNÉE EN INTERVENTION FORCÉE à expertise judiciaire suivant acte d'huissier du 06/05/2022
- Mme [W] [R] ès qualités d'héritière de M. [E] [R]
née le 17 Mars 1997 à [Localité 30]
[Adresse 26]
ASSIGNÉE EN INTERVENTION FORCÉE à expertise judiciaire suivant acte d'huissier du 06/05/2022
Représentés et plaidant par Me GARD, avocat au barreau de MOULINS
INTIMÉS
III - Mme [P] [R]-[S] ès qualités d'héritière de M. [E] [R]
née le 26 Mars 1989 à [Localité 24]
[Adresse 16]
[Localité 22]
ASSIGNÉE EN INTERVENTION FORCÉE à expertise judiciaire suivant acte d'huissier du 08/06/2022 remis à étude
INTIMÉE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Juillet 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
MMe CLEMENT Président de Chambre,
M. PERINETTI Conseiller
Mme CIABRINI Conseillère
***************
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS
***************
ARRÊT : RENDU PAR DEFAUT
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
***************
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :
Par acte authentique en date du 20 octobre 2015 reçu par Maître [E] [H], notaire à [Localité 24], Monsieur [E] [R] a consenti un bail rural à l'EARL DE VILAINE à compter du 1er novembre 2015, pour une durée de 25 années, portant sur des bâtiments d'exploitation et des parcelles de terres sis à [Localité 25] (18), d'une superficie de 44 ha 00 a 66 ca, et une parcelle de terre sise à [Localité 27] (18), d'une superficie de 85 a 70 ca.
Le fermage annuel était fixé à la somme totale de 11.612,73 euros, se décomposant comme suit :
- une somme de 159,98 euros par hectare et par an, outre une majoration de 20 % pour bail à durée longue, soit la somme de 191,97 par hectare et par an pour les terres, soit un montant annuel de 8.612,73 euros,
- une somme de 3.000 euros pour les bâtiments.
Estimant que le prix du fermage excèdait de plus d'un dixième la valeur locative des parcelles et, par ailleurs, que son bailleur ne respectait pas ses engagements contractuels, l'EARL DE VILAINE a saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de SAINT AMAND MONTROND aux fins (notamment) de voir ordonner la révision du prix du fermage, d'ordonner une expertise et de le voir condamner à réparer ses préjudices.
Par jugement du 31 août 2020, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de SAINT AMAND MONTROND a :
- déclaré l'action de l'EARL DE Vilaine aux fins de voir réviser le prix du fermage irrecevable,
- débouté l'EARL DE Vilaine de l'ensemble de ses demandes,
- condamné l'EARL DE Vilaine à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné l'EARL DE Vilaine aux dépens,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.
L'EARL DE VILAINE a interjeté appel de cette décision.
Par arrêt du 8 avril 2021 auquel il est renvoyé pour plus ample exposé, la cour d'appel a :
- Confirmé le jugement rendu par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de SAINT AMAND MONTROND le 31 août 2020 en ce qu'il a :
- débouté l'EARL DE VILAINE de sa demande tendant à voir ordonner la cessation immédiate par M [E] [R] des emprises et voies de fait illicites et la libération immédiate des biens loués, notamment la parcelle C [Cadastre 9], par lui-même et tous occupants de son chef, sous astreinte de 250,00 euros par jour de retard, à compter du jour de la notification de la décision à intervenir, et au besoin avec la force publique,
- débouté l'EARL DE VILAINE de sa demande tendant à voir ordonner à M [E] [R] le transfert à son profit du nom de domaine 'haras-des-[Adresse 26].com' et des adresses e-mail et liens associés, sous astreinte de 250,00 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir,
- débouté l'EARL DE VILAINE de sa demande tendant à voir condamner M [E] [R] à lui payer une indemnité de 1.000,00 euros pour toute nouvelle infraction qui serait constatée par tous moyens de droit, en cas de récidive,
- débouté l'EARL DE VILAINE de sa demande tendant à voir condamner M [E] [R] à lui payer la somme de 90.000,00 euros, en réparation de ses préjudices de perte d'exploitation et de jouissance, ainsi que de sa demande subsidiaire tendant à voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire contradictoire pour chiffrer ces préjudices,
Infirmé le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau de ces seuls chefs réformés :
Déclaré recevable la demande formulée par l'EARL DE VILAINE tendant à la révision du fermage résultant du bail rural conclu entre M [E] [R] et l'EARL DE VILAINE par acte authentique en date du 20 octobre 2015 reçu par Maître [E] [H], notaire à [Localité 24] ;
Avant dire droit :
Ordonné une expertise contradictoire de l'ensemble des parcelles objets du bail rural susmentionné, l'expert ayant pour mission de :
* de se rendre sur les parcelles cadastrées section C N° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] situées à [Localité 25] (18) et sur la parcelle cadastrée section E N° [Cadastre 1] située à [Localité 27] (CHER) après avoir convoqué les parties,
* de visiter et de décrire les parcelles susmentionnées ;
* de décrire la situation, le groupe, le sous-groupe et la catégorie des parcelles précitées,
* de décrire la méthodologie utilisée pour l'évaluation des biens précités ;
* de donner avis sur la valeur locative de ces parcelles, en distinguant la valeur locative des terres agricoles et des bâtiments,
* de faire toutes observations utiles sur la valeur vénale des parcelles pré-citées,
* d'entendre les parties ainsi que toutes personnes qu'il estimera utiles,
* de se faire communiquer tous documents et pièces utiles par les parties,
* plus généralement, de recueillir toutes pièces utiles à la fixation du fermage ;
* de manière générale, de faire toutes observations techniques de nature à éclairer la juridiction sur la compréhension du litige ;
- Sursis à statuer sur le surplus des demandes au fond ;
- Réservé les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
M. [E] [R] est décédé le 14 décembre 2021.
Par ordonnance du 29 décembre 2021, le président de chambre a constaté l'interruption de l'instance.
Par ordonnance du 4 mars 2022, l'affaire a été radiée, en l'absence de diligences aux fins de reprise d'instance.
Par acte des 5, 6 et 10 mai 2022, et 8 juin 2022, l'EARL de Vilaine a fait assigner les héritiers de M. [E] [R] en intervention forcée à expertise judiciaire.
L'affaire a été réinscrite au rôle de la cour le 29 juillet 2022 sous le n°22/00009.
M. [B], expert, a déposé son rapport le 15 mars 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience publique de la Cour du 4 juillet 2023.
Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 26 juin 2023 et soutenues oralement lors de l'audience, l'EARL DE VILAINE demande à la cour de :
- Infirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux,
statuant à nouveau :
- Constater que le fermage imposé à l'EARL de Vilaine est anormal et par là-même illicite,
- Ordonner la révision du prix de ce fermage et fixer le nouveau prix du bail rural à la somme de 8 592,14 € (soit en valeur corrigée 8.669,63 € en novembre 2018) ;
- Condamner solidairement [P], [D], [W], [N] [R] et [I] [V] pris en leur qualité d'héritiers de M. [E] [R], à la restitution des sommes indûment perçues, s'élevant à la somme de 12.642,32 € au profit du preneur avec intérêts de droit à compter du 2 octobre 2018, ou de préférence, obtenir la compensation desdites sommes sur les futures échéances de fermage, au choix du fermier ;
- Débouter les mêmes de toutes leurs demandes ;
- Les condamner à payer à l'EARL de Vilaine une indemnité de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût des assignations en intervention forcée et le coût de l'expertise.
Dans leurs dernières conclusions du 16 juin 2023 développées oralement à l'audience, les héritiers de M. [R] demandent à la cour de :
- Déclarer irrecevables comme ayant été irrégulièrement délivrées les assignations en intervention forcée signifiées en mai 2022 ;
- Déclarer irrecevables les conclusions notifiées au nom de l'EARL de Vilaine agissant par M. [A] [U] en raison du défaut de qualité et de capacité de ce dernier pour représenter la société appelante ;
- Rejeter tous moyens de droit contraire de la part de l'EARL de Vilaine ;
Subsidiairement, si la cour devait écarter les moyens d'irrecevabilité,
- Statuant sur l'action en révision, fixer à 9021 € le nouveau prix du fermage à compter du 4 octobre 2018 et pour la période du bail restant à courir,
- Débouter l'EARL de Vilaine de toutes ses demandes contraires et en particulier de sa demande en répétition des sommes prétendument versées en trop ;
- Débouter l'EARL DE VILAINE de sa demande au titre des frais exposés en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Laisser à chacun la charge de ses dépens et dire que les frais d'expertise seront partagés par moitié entre la preneuse et les bailleurs.
A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 septembre 2023, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1) Sur l'absence de qualité à agir de l'EARL de Vilaine agissant par son co-gérant M. [A] [U]
Les consorts [R] soulèvent l'irrecevabilité des assignations en intervention forcée ainsi que des conclusions déposées pour le compte de l'EARL en ce que M. [U], n'est plus co-gérant de l'EARL depuis le 30 septembre 2020 et qu'il ne pouvait pas la représenter lors des opérations d'expertise.
L'EARL de Vilaine réplique que les assignations en intervention forcée ont été délivrées par l'EARL , 'agissant par son gérant, représentant légal', que ces assignations sont régulières, que M. [U] s'est présenté aux opérations d'expertise avec le pouvoir de son épouse, gérante depuis le 30 septembre 2020, qu'enfin les conclusions ont été régularisées.
Les assignations en intervention forcée à expertise judiciaire délivrées le 10 mai 2022 le sont à la requête de l'EARL de Vilaine, agissant par son gérant, représentant légal. Elles sont par conséquent régulières. Il est en outre justifié de ce que M. [U] s'est présenté aux opérations d'expertise muni d'un pouvoir de Mme [J] [U], gérante de l'EARL. Les conclusions ont été régularisées. Enfin, sur la contestation de la qualité d'exploitante de Mme [U], l'EARL de Vilaine réplique que cette dernière a obtenu l'autorisation d'exploiter le 21 avril 2016, qu'elle peut parfaitement être pluriactive (en l'occurence médecin). Les exceptions d'irrecevabilité seront en conséquence écartées.
2) Sur la révision du fermage
L'article L. 411-13 du Code rural et de la pêche maritime dispose que 'le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d'au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire qui fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage selon les modalités ci-dessus.
La faculté de révision prévue à l'alinéa précédent vaut pour la troisième année du premier bail, comme pour la troisième année de chacun des baux renouvelés.'
Il convient de rappeler que la valeur locative des terres nues, des bâtiments d'exploitation et des maisons d'habitation est déterminée au jour du contrat en fonction de la méthodologie fixée par l'arrêté préfectoral n°2016-01-1144.
Les terres nues sont classées en 4 classes, la classe 1 correspondant à des 'sols à hauts potentiels convenant à toutes cultures' et la classe 4 à des 'sols à faibles ou très faibles portentiels'. Des points sont appliqués en fonction de plusieurs critères (environnement général, morcellement, accès, relief,...).
En l'espèce, la somme de 159,98 euros par hectare et par an retenue pour la base du fermage convenu entre les parties correspond au montant maximal prévu par l'arrêté N° 2015-1-1057 du 8 octobre 2015 de la Préfète du CHER pour les terres de classe 1 (annexe du bail rural - pièce EARL DE VILAINE N°1).
L'expert a réparti l'ensemble des parcelles en 6 ilots et a procédé à leur description. Il a analysé ensuite les terres par rapport à plusieurs cartes, figurant en annexe de son rapport (cartes des sols de la Région Centre, carte des contraintes liées à l'eau, carte des textures superficielles des sols, carte des réserves utiles en eau des sols et carte des aptitudes agricoles des sols).
Il en conclut qu'aucune parcelle du bail ne correspond à la classe 1.
Il retient une classification en classe 2 et pour 4 parcelles, en classe 3.
L'expert a alors fait application de la grille des critères et a établi un tableau de la valeur locative de chaque parcelle pour parvenir à une valeur locative totale de 5534,92 €.
L'expert a répondu aux dires des parties sur les différents critères. Il a notamment observé que le drainage des terres était ancien pour dater de plus de 30 ans, et n'a été réalisé que sur la moitié des parcelles louées. S'agissant des rendements, l'expert ne les a pas pris en compte,s'en tenant seulement aux cartes. Au demeurant, l''EARL de Vilaine ajoute dans ses conclusions que le bailleur n'a pas justifié de rendements qui seraient selon lui supérieurs à ceux de l'EARL de Vilaine.
Répondant au dire de l'EARL de Vilaine, l'expert ne s'est pas attaché à la question de l'indemnité compensatoire de handicap naturel (ICHN) qui est une compensation financière récente ( 2019) versée à l'exploitant 'qui s'engage à préserver l'espace naturel et à conserver et promouvoir des modes d'exploitation durable', et qui est versée dans 207 communes du Cher sur 287. Ce point n'est plus soulevé.
Les contestations du bailleur en page 18 de ses conclusions sur le nombre de points retenus par l'expert, n'ont pas fait l'objet de dires, ce qui aurait permis à l'expert de préciser les facteurs défavorables, de sorte que les consorts [R]- [V] ne sont plus fondés à contester le tableau, sans avancer aucun élément pertinent.
La valeur des bâtiments a été fixée à 3. 057,22 €, proche de celle figurant au bail de 3 000 €.
Au total, l'expert a proposé une valeur locative (terres et bâtiments) de 8.592,14 €, ce qui constitue bien une valeur inférieure d'au moins un dixième à la valeur locative des biens loués, qui s'élevait à 11. 612,73 €.
La demande de l'EARL de Vilaine en révision du prix du fermage est par conséquent bien fondée. Il sera donc procéddé à la fixation du nouveau montant du fermage au montant proposé par l'expert et les intimés seront condamnés à verser à l'EARL de Vilaine la somme de 12. 642,63 € au titre du trop perçu du fermage arrêté au mois de mai 2023, selon décompte en pièce 25, avec possibilité de compensation avec les futurs fermages, selon la demande de l'EARL de Vilaine.
3) Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Les consorts [R]- [V] succombant en leur appel, seront condamnés aux dépens, comprenant le coût de l'expertise et verseront à l'EARL de Vilaine, une somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, étant rappelé que l'arrêt du 8 avril 2021 avait réservé les dépens et les demandes formulées au titre de l'article 700.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Vu l'arrêt du 8 avril 2021,
Vu le rapport d'expertise de M. [B] du 2 mars 2023,
- DECLARE bien fondée l'action en révision du fermage présentée par l'EARL de Vilaine ;
- FIXE le prix du fermage annuel dû par l'EARL de Vilaine aux héritiers de M. [E] [R], à la somme de 8.592,14 € (soit 5.534,92 € pour les terres et 3.057,22 € pour les bâtiments) ;
- CONDAMNE solidairement [P], [D], [W] [R], [N] [V] et [I] [V] pris en leur qualité d'héritiers de [E] [R], à payer à l'EARL de Vilaine la somme de 12.642,32 € avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2018, avec éventuelle compensation de cette somme avec les futures échéances de fermage, au choix du fermier ;
- CONDAMNE in solidum [P], [D], [W] [R], [N] [V] et [I] [V] pris en leur qualité d'héritiers de [E] [R], à payer à l'EARL de Vilaine la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE in solidum [P], [D], [W] [R], [N] [V] et [I] [V] pris en leur qualité d'héritiers de [E] [R] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire et le coût des assignations forcées à expertise.
L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Présidente, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
S. MAGIS O. CLEMENT
COPIE OFFICIEUSE
COPIE EXÉCUTOIRE à :
- la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS
COPIE CERTIFIÉE CONFORME AUX PARTIES
LE : 21 SEPTEMBRE 2023
COUR D'APPEL DE BOURGES
CHAMBRE CIVILE
BAUX RURAUX
ARRÊT DU 21 SEPTEMBRE 2023
N° 13 - Pages
N° RG 22/00009 - N° Portalis DBVD-V-B7G-DPGP
Décision déférée à la Cour :
Jugementdu Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de SAINT AMAND MONTROND en date du 31 Août 2020
PARTIES EN CAUSE :
I - E.A.R.L. DE VILAINE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :
[Adresse 31]
N° SIRET : 807 754 478
Représentée et plaidant par la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES
APPELANTE suivant déclaration du 23/09/2020
DEMANDERESSE à la réinscription au rôle effectuée le 29/07/2022
II - M. [D] [R] ès qualités d'héritier de M. [E] [R]
né le 05 Novembre 1993 à [Localité 30]
[Adresse 20]
ASSIGNÉ EN INTERVENTION FORCÉE à expertise judiciaire suivant acte d'huissier du 05/05/2022
- M. [N] [R] ès qualités d'héritier de M. [E] [R]
né le 25 Septembre 2000 à [Localité 29]
[Adresse 21]
[Localité 23]
ASSIGNÉ EN INTERVENTION FORCÉE à expertise judiciaire suivant acte d'huissier du 10/05/2022
- Mme [I] [V] ès qualités d'héritière de M. [E] [R]
née le 02 Juillet 1955 à [Localité 28]
[Adresse 26]
ASSIGNÉE EN INTERVENTION FORCÉE à expertise judiciaire suivant acte d'huissier du 06/05/2022
- Mme [W] [R] ès qualités d'héritière de M. [E] [R]
née le 17 Mars 1997 à [Localité 30]
[Adresse 26]
ASSIGNÉE EN INTERVENTION FORCÉE à expertise judiciaire suivant acte d'huissier du 06/05/2022
Représentés et plaidant par Me GARD, avocat au barreau de MOULINS
INTIMÉS
III - Mme [P] [R]-[S] ès qualités d'héritière de M. [E] [R]
née le 26 Mars 1989 à [Localité 24]
[Adresse 16]
[Localité 22]
ASSIGNÉE EN INTERVENTION FORCÉE à expertise judiciaire suivant acte d'huissier du 08/06/2022 remis à étude
INTIMÉE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Juillet 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
MMe CLEMENT Président de Chambre,
M. PERINETTI Conseiller
Mme CIABRINI Conseillère
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS
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ARRÊT : RENDU PAR DEFAUT
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
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EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :
Par acte authentique en date du 20 octobre 2015 reçu par Maître [E] [H], notaire à [Localité 24], Monsieur [E] [R] a consenti un bail rural à l'EARL DE VILAINE à compter du 1er novembre 2015, pour une durée de 25 années, portant sur des bâtiments d'exploitation et des parcelles de terres sis à [Localité 25] (18), d'une superficie de 44 ha 00 a 66 ca, et une parcelle de terre sise à [Localité 27] (18), d'une superficie de 85 a 70 ca.
Le fermage annuel était fixé à la somme totale de 11.612,73 euros, se décomposant comme suit :
- une somme de 159,98 euros par hectare et par an, outre une majoration de 20 % pour bail à durée longue, soit la somme de 191,97 par hectare et par an pour les terres, soit un montant annuel de 8.612,73 euros,
- une somme de 3.000 euros pour les bâtiments.
Estimant que le prix du fermage excèdait de plus d'un dixième la valeur locative des parcelles et, par ailleurs, que son bailleur ne respectait pas ses engagements contractuels, l'EARL DE VILAINE a saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de SAINT AMAND MONTROND aux fins (notamment) de voir ordonner la révision du prix du fermage, d'ordonner une expertise et de le voir condamner à réparer ses préjudices.
Par jugement du 31 août 2020, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de SAINT AMAND MONTROND a :
- déclaré l'action de l'EARL DE Vilaine aux fins de voir réviser le prix du fermage irrecevable,
- débouté l'EARL DE Vilaine de l'ensemble de ses demandes,
- condamné l'EARL DE Vilaine à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné l'EARL DE Vilaine aux dépens,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.
L'EARL DE VILAINE a interjeté appel de cette décision.
Par arrêt du 8 avril 2021 auquel il est renvoyé pour plus ample exposé, la cour d'appel a :
- Confirmé le jugement rendu par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de SAINT AMAND MONTROND le 31 août 2020 en ce qu'il a :
- débouté l'EARL DE VILAINE de sa demande tendant à voir ordonner la cessation immédiate par M [E] [R] des emprises et voies de fait illicites et la libération immédiate des biens loués, notamment la parcelle C [Cadastre 9], par lui-même et tous occupants de son chef, sous astreinte de 250,00 euros par jour de retard, à compter du jour de la notification de la décision à intervenir, et au besoin avec la force publique,
- débouté l'EARL DE VILAINE de sa demande tendant à voir ordonner à M [E] [R] le transfert à son profit du nom de domaine 'haras-des-[Adresse 26].com' et des adresses e-mail et liens associés, sous astreinte de 250,00 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir,
- débouté l'EARL DE VILAINE de sa demande tendant à voir condamner M [E] [R] à lui payer une indemnité de 1.000,00 euros pour toute nouvelle infraction qui serait constatée par tous moyens de droit, en cas de récidive,
- débouté l'EARL DE VILAINE de sa demande tendant à voir condamner M [E] [R] à lui payer la somme de 90.000,00 euros, en réparation de ses préjudices de perte d'exploitation et de jouissance, ainsi que de sa demande subsidiaire tendant à voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire contradictoire pour chiffrer ces préjudices,
Infirmé le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau de ces seuls chefs réformés :
Déclaré recevable la demande formulée par l'EARL DE VILAINE tendant à la révision du fermage résultant du bail rural conclu entre M [E] [R] et l'EARL DE VILAINE par acte authentique en date du 20 octobre 2015 reçu par Maître [E] [H], notaire à [Localité 24] ;
Avant dire droit :
Ordonné une expertise contradictoire de l'ensemble des parcelles objets du bail rural susmentionné, l'expert ayant pour mission de :
* de se rendre sur les parcelles cadastrées section C N° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] situées à [Localité 25] (18) et sur la parcelle cadastrée section E N° [Cadastre 1] située à [Localité 27] (CHER) après avoir convoqué les parties,
* de visiter et de décrire les parcelles susmentionnées ;
* de décrire la situation, le groupe, le sous-groupe et la catégorie des parcelles précitées,
* de décrire la méthodologie utilisée pour l'évaluation des biens précités ;
* de donner avis sur la valeur locative de ces parcelles, en distinguant la valeur locative des terres agricoles et des bâtiments,
* de faire toutes observations utiles sur la valeur vénale des parcelles pré-citées,
* d'entendre les parties ainsi que toutes personnes qu'il estimera utiles,
* de se faire communiquer tous documents et pièces utiles par les parties,
* plus généralement, de recueillir toutes pièces utiles à la fixation du fermage ;
* de manière générale, de faire toutes observations techniques de nature à éclairer la juridiction sur la compréhension du litige ;
- Sursis à statuer sur le surplus des demandes au fond ;
- Réservé les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
M. [E] [R] est décédé le 14 décembre 2021.
Par ordonnance du 29 décembre 2021, le président de chambre a constaté l'interruption de l'instance.
Par ordonnance du 4 mars 2022, l'affaire a été radiée, en l'absence de diligences aux fins de reprise d'instance.
Par acte des 5, 6 et 10 mai 2022, et 8 juin 2022, l'EARL de Vilaine a fait assigner les héritiers de M. [E] [R] en intervention forcée à expertise judiciaire.
L'affaire a été réinscrite au rôle de la cour le 29 juillet 2022 sous le n°22/00009.
M. [B], expert, a déposé son rapport le 15 mars 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience publique de la Cour du 4 juillet 2023.
Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 26 juin 2023 et soutenues oralement lors de l'audience, l'EARL DE VILAINE demande à la cour de :
- Infirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux,
statuant à nouveau :
- Constater que le fermage imposé à l'EARL de Vilaine est anormal et par là-même illicite,
- Ordonner la révision du prix de ce fermage et fixer le nouveau prix du bail rural à la somme de 8 592,14 € (soit en valeur corrigée 8.669,63 € en novembre 2018) ;
- Condamner solidairement [P], [D], [W], [N] [R] et [I] [V] pris en leur qualité d'héritiers de M. [E] [R], à la restitution des sommes indûment perçues, s'élevant à la somme de 12.642,32 € au profit du preneur avec intérêts de droit à compter du 2 octobre 2018, ou de préférence, obtenir la compensation desdites sommes sur les futures échéances de fermage, au choix du fermier ;
- Débouter les mêmes de toutes leurs demandes ;
- Les condamner à payer à l'EARL de Vilaine une indemnité de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût des assignations en intervention forcée et le coût de l'expertise.
Dans leurs dernières conclusions du 16 juin 2023 développées oralement à l'audience, les héritiers de M. [R] demandent à la cour de :
- Déclarer irrecevables comme ayant été irrégulièrement délivrées les assignations en intervention forcée signifiées en mai 2022 ;
- Déclarer irrecevables les conclusions notifiées au nom de l'EARL de Vilaine agissant par M. [A] [U] en raison du défaut de qualité et de capacité de ce dernier pour représenter la société appelante ;
- Rejeter tous moyens de droit contraire de la part de l'EARL de Vilaine ;
Subsidiairement, si la cour devait écarter les moyens d'irrecevabilité,
- Statuant sur l'action en révision, fixer à 9021 € le nouveau prix du fermage à compter du 4 octobre 2018 et pour la période du bail restant à courir,
- Débouter l'EARL de Vilaine de toutes ses demandes contraires et en particulier de sa demande en répétition des sommes prétendument versées en trop ;
- Débouter l'EARL DE VILAINE de sa demande au titre des frais exposés en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Laisser à chacun la charge de ses dépens et dire que les frais d'expertise seront partagés par moitié entre la preneuse et les bailleurs.
A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 septembre 2023, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1) Sur l'absence de qualité à agir de l'EARL de Vilaine agissant par son co-gérant M. [A] [U]
Les consorts [R] soulèvent l'irrecevabilité des assignations en intervention forcée ainsi que des conclusions déposées pour le compte de l'EARL en ce que M. [U], n'est plus co-gérant de l'EARL depuis le 30 septembre 2020 et qu'il ne pouvait pas la représenter lors des opérations d'expertise.
L'EARL de Vilaine réplique que les assignations en intervention forcée ont été délivrées par l'EARL , 'agissant par son gérant, représentant légal', que ces assignations sont régulières, que M. [U] s'est présenté aux opérations d'expertise avec le pouvoir de son épouse, gérante depuis le 30 septembre 2020, qu'enfin les conclusions ont été régularisées.
Les assignations en intervention forcée à expertise judiciaire délivrées le 10 mai 2022 le sont à la requête de l'EARL de Vilaine, agissant par son gérant, représentant légal. Elles sont par conséquent régulières. Il est en outre justifié de ce que M. [U] s'est présenté aux opérations d'expertise muni d'un pouvoir de Mme [J] [U], gérante de l'EARL. Les conclusions ont été régularisées. Enfin, sur la contestation de la qualité d'exploitante de Mme [U], l'EARL de Vilaine réplique que cette dernière a obtenu l'autorisation d'exploiter le 21 avril 2016, qu'elle peut parfaitement être pluriactive (en l'occurence médecin). Les exceptions d'irrecevabilité seront en conséquence écartées.
2) Sur la révision du fermage
L'article L. 411-13 du Code rural et de la pêche maritime dispose que 'le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d'au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire qui fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage selon les modalités ci-dessus.
La faculté de révision prévue à l'alinéa précédent vaut pour la troisième année du premier bail, comme pour la troisième année de chacun des baux renouvelés.'
Il convient de rappeler que la valeur locative des terres nues, des bâtiments d'exploitation et des maisons d'habitation est déterminée au jour du contrat en fonction de la méthodologie fixée par l'arrêté préfectoral n°2016-01-1144.
Les terres nues sont classées en 4 classes, la classe 1 correspondant à des 'sols à hauts potentiels convenant à toutes cultures' et la classe 4 à des 'sols à faibles ou très faibles portentiels'. Des points sont appliqués en fonction de plusieurs critères (environnement général, morcellement, accès, relief,...).
En l'espèce, la somme de 159,98 euros par hectare et par an retenue pour la base du fermage convenu entre les parties correspond au montant maximal prévu par l'arrêté N° 2015-1-1057 du 8 octobre 2015 de la Préfète du CHER pour les terres de classe 1 (annexe du bail rural - pièce EARL DE VILAINE N°1).
L'expert a réparti l'ensemble des parcelles en 6 ilots et a procédé à leur description. Il a analysé ensuite les terres par rapport à plusieurs cartes, figurant en annexe de son rapport (cartes des sols de la Région Centre, carte des contraintes liées à l'eau, carte des textures superficielles des sols, carte des réserves utiles en eau des sols et carte des aptitudes agricoles des sols).
Il en conclut qu'aucune parcelle du bail ne correspond à la classe 1.
Il retient une classification en classe 2 et pour 4 parcelles, en classe 3.
L'expert a alors fait application de la grille des critères et a établi un tableau de la valeur locative de chaque parcelle pour parvenir à une valeur locative totale de 5534,92 €.
L'expert a répondu aux dires des parties sur les différents critères. Il a notamment observé que le drainage des terres était ancien pour dater de plus de 30 ans, et n'a été réalisé que sur la moitié des parcelles louées. S'agissant des rendements, l'expert ne les a pas pris en compte,s'en tenant seulement aux cartes. Au demeurant, l''EARL de Vilaine ajoute dans ses conclusions que le bailleur n'a pas justifié de rendements qui seraient selon lui supérieurs à ceux de l'EARL de Vilaine.
Répondant au dire de l'EARL de Vilaine, l'expert ne s'est pas attaché à la question de l'indemnité compensatoire de handicap naturel (ICHN) qui est une compensation financière récente ( 2019) versée à l'exploitant 'qui s'engage à préserver l'espace naturel et à conserver et promouvoir des modes d'exploitation durable', et qui est versée dans 207 communes du Cher sur 287. Ce point n'est plus soulevé.
Les contestations du bailleur en page 18 de ses conclusions sur le nombre de points retenus par l'expert, n'ont pas fait l'objet de dires, ce qui aurait permis à l'expert de préciser les facteurs défavorables, de sorte que les consorts [R]- [V] ne sont plus fondés à contester le tableau, sans avancer aucun élément pertinent.
La valeur des bâtiments a été fixée à 3. 057,22 €, proche de celle figurant au bail de 3 000 €.
Au total, l'expert a proposé une valeur locative (terres et bâtiments) de 8.592,14 €, ce qui constitue bien une valeur inférieure d'au moins un dixième à la valeur locative des biens loués, qui s'élevait à 11. 612,73 €.
La demande de l'EARL de Vilaine en révision du prix du fermage est par conséquent bien fondée. Il sera donc procéddé à la fixation du nouveau montant du fermage au montant proposé par l'expert et les intimés seront condamnés à verser à l'EARL de Vilaine la somme de 12. 642,63 € au titre du trop perçu du fermage arrêté au mois de mai 2023, selon décompte en pièce 25, avec possibilité de compensation avec les futurs fermages, selon la demande de l'EARL de Vilaine.
3) Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Les consorts [R]- [V] succombant en leur appel, seront condamnés aux dépens, comprenant le coût de l'expertise et verseront à l'EARL de Vilaine, une somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, étant rappelé que l'arrêt du 8 avril 2021 avait réservé les dépens et les demandes formulées au titre de l'article 700.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Vu l'arrêt du 8 avril 2021,
Vu le rapport d'expertise de M. [B] du 2 mars 2023,
- DECLARE bien fondée l'action en révision du fermage présentée par l'EARL de Vilaine ;
- FIXE le prix du fermage annuel dû par l'EARL de Vilaine aux héritiers de M. [E] [R], à la somme de 8.592,14 € (soit 5.534,92 € pour les terres et 3.057,22 € pour les bâtiments) ;
- CONDAMNE solidairement [P], [D], [W] [R], [N] [V] et [I] [V] pris en leur qualité d'héritiers de [E] [R], à payer à l'EARL de Vilaine la somme de 12.642,32 € avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2018, avec éventuelle compensation de cette somme avec les futures échéances de fermage, au choix du fermier ;
- CONDAMNE in solidum [P], [D], [W] [R], [N] [V] et [I] [V] pris en leur qualité d'héritiers de [E] [R], à payer à l'EARL de Vilaine la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE in solidum [P], [D], [W] [R], [N] [V] et [I] [V] pris en leur qualité d'héritiers de [E] [R] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire et le coût des assignations forcées à expertise.
L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Présidente, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
S. MAGIS O. CLEMENT