CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 25 octobre 2023, n° 19/21011
PARIS
Arrêt
Autre
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 25 OCTOBRE 2023
(n° , 37 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/21011 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA7RS
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Septembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 17/17223
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 23] pris en la personne de son syndic, la Société NEXITY LAMY, SASU immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 487 530 099
C/O Société NEXITY LAMY
[Adresse 9]
[Localité 22]
Représenté par Me Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Ayant pour avocat plaidant Me Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1383
INTIMES
Mademoiselle [I] [D] [C] [K]
née le [Date naissance 10] 1984 à [Localité 30] (Corée du Sud)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
Ayant pour avocat plaidant Me Isabelle NADAUD-MESNARD substituée par Me Marianne BOUSSIRON - SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS - avocat au barreau de LA CHARENTE
Madame [L] [F] [K]
née le [Date naissance 5] 1988 à [Localité 30] (Corée du Sud)
[Adresse 14]
[Adresse 14]
Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
Ayant pour avocat plaidant Me Isabelle NADAUD-MESNARD de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de CHARENTE
Madame [Z] [A] épouse [B] (décédée)
[Adresse 20]
[Adresse 20]
Représentée par Me Claire BLANCHARD-DOMONT, avocat au barreau du VAL DE MARNE, toque : PC223
Monsieur [V] [B] (décédé)
[Adresse 20]
[Adresse 20]
Représenté par Me Claire BLANCHARD DOMONT, avocat au barreau du VAL DE MARNE, toque : PC223
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 24] représenté par son syndic le cabinet ORALIA MOREL
C/O Cabinet ORALIA MOREL
[Adresse 21]
[Localité 22]
Représenté par Me Philippe BOCQUILLON de l'AARPI 2BV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085
Société ALLIANZ IARD
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Stéphane BRIZON, avocat au barreau de PARIS, toque : D2066
Société GENERALI
SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 552 062 663
[Adresse 11]
[Adresse 11]
Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Ayant pour avocat plaidant Me Claire PRUVOST de la SELAS CHEVALIER - MARTY - PRUVOST Société d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R0085
SA MMA IARD
[Adresse 7]
[Adresse 7]
N° SIRET : 440 048 882
Représentée par Me Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 16] représenté par son syndic bénévole, Madame [P] [M] [W] épouse [U]
[Adresse 16]
[Adresse 16]
Représenté par Me Gayané BALEKIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0072
INTERVENANTS VOLONTAIRES :
Monsieur [N] [V] [B] venant aux droits de Madame [Z] [A] épouse [B] et de Monsieur [V] [B]
né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 26]
[Adresse 12]
[Adresse 12]
Représenté par Me Claire BLANCHARD-DOMONT, avocat au barreau du VAL DE MARNE, toque : PC223
Monsieur [E] [X] [O] [B] venant aux droits de Madame [Z] [A] épouse [B] et de Monsieur [V] [B]
né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 27]
[Adresse 15]
[Adresse 15]
Représenté par Me Claire BLANCHARD-DOMONT, avocat au barreau du VAL DE MARNE, toque : PC223
Monsieur [R] [Y] [K] [B] venant aux droits de Madame [Z] [A] épouse [B] et de Monsieur [V] [B]
né le [Date naissance 17] 1967 à [Localité 27]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représenté par Me Claire BLANCHARD-DOMONT, avocat au barreau du VAL DE MARNE, toque : PC223
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 28 Juin 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS & PROCÉDURE
Mmes [I] et [L] [K] sont propriétaires, suite à la donation consentie par leur mère le 4 août 2011, d'un appartement situé au rez-de-chaussée constituant le lot n°31 de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 23].
Elles se plaignent de ce qu'après leur entrée dans les lieux, une forte humidité est apparue dans la cuisine et une chambre, soit le long d'un mur jouxtant une cour engazonnée constituant le lot n°35 de la copropriété voisine du [Adresse 24], lot privatif appartenant à M. & Mme [B] (dont l'accès se fait par l'immeuble en copropriété sis [Adresse 16]). Elles indiquent ne pas avoir pu rester dans les lieux devenus inhabitables et avoir fait intervenir un expert privé (M. [H]) pour identifier les causes de ces désordres.
En l'absence d'accord à la suite du dépôt du rapport de cet expert avec les parties concernées, Mmes [I] et [L] [K] ont obtenu la désignation d'un expert en la personne de M. [S] [G], par ordonnance de référé du 10 juillet 2015 au contradictoire de leur assureur (la société anonyme MMA), du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24].
M. & Mme [B] sont intervenus volontairement à cette instance. Les sociétés Generali (assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23]) et Allianz (assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24]) ont également été attraites ou sont intervenues à cette expertise.
L'expert M. [G] a déposé son rapport le 13 mars 2017.
C'est dans ces conditions que Mmes [I] et [L] [K] ont assigné, sur autorisation d'assigner à jour fixe, par acte d'huissier de justice du 27 novembre 2017 devant le tribunal de grande instance de Paris à l'audience du 21 février 2018 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. et Mme [B] en réparation des préjudices subis.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] a alors assigné, sur autorisation du président, également à jour fixe, pour l'audience du 21 février 2018, par acte d'huissier de justice des 8 et 9 janvier 2018, la compagnie Generali, son assureur, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et la compagnie Allianz, assureur de ce dernier.
La société Generali a également assigné en intervention forcée la société MMA en sa qualité d'assureur habitation des consorts [K], par assignation du 16 février 2018.
Les trois procédures ont été jointes.
Mme [I] [K] et Mme [L] [K] ont demandé au tribunal, essentiellement, de :
- déclarer les époux [B] et le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 23] responsables des infiltrations d'humidité ayant rendu leur logement inhabitable depuis le mois de juillet 2013 date à laquelle elles l'ont quitté,
- déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 23] responsable de l'humidité provenant du mur pignon infiltrant de la copropriété du [Adresse 23] à hauteur de 70 %,
- déclarer les époux [B] responsables de l'humidité provenant de la dalle béton végétalisée sur parking lot 35 à hauteur de 30 %,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à leur payer la somme de 17.486,23 € x 70% (soit 12.240,36 €) au titre des frais de remise en état de leur appartement,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23], sous astreinte, à la mise en oeuvre des travaux prescrits par M. [G] sur le mur infiltrant de l'immeuble, à savoir la reprise du pignon du mur extérieur chiffré à 61.872,80 €,
- condamner M. et Mme [B] à leur payer la somme de 5.245,86 € correspondant à 30 % du montant nécessaire à la remise en état du logement leur appartenant,
- condamner in solidum les époux [B] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à leur payer les sommes de :
8.184,66 € au titre des charges générées par leur logement rendu inhabitable par les infiltrations d'humidité entre 2013 et 2016,
36.834,61 € à Mme [I] [K] au titre des frais de relogement et taxes habitations qu'elle a été amenée à exposer,
32.015,03 € à Mme [L] [K] au titre des frais de relogement et taxes habitations qu'elle a été amenée à exposer,
- condamner in solidum les époux [B] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à leur payer la somme de 6.000 € à chacune au titre du préjudice moral qu'elles subissent,
- condamner in solidum les époux [B] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à leur payer la somme de 19.538, 45 € TTC correspondant aux frais et honoraires de M. [H],
- condamner in solidum les époux [B] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] aux dépens qui comprendront ceux de référé et les frais d'expertise judiciaire, ainsi qu'à leur payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] a invité le tribunal, pour l'essentiel, à :
à titre principal,
- écarter le rapport d'expertise judiciaire établi par M. [G] et désigner un nouvel expert,
- débouter Mmes [I] et [L] [K], Mme [Z] [A], épouse [B], M. [V] [B], la société Generali, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], la société Allianz de l'intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre, à titre subsidiaire,
- le mettre hors de cause,
- débouter Mmes [I] et [L] [K] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre,
à titre plus subsidiaire,
- l'autoriser, ainsi que toute entreprise mandatée par lui, à accéder à la cour commune de l'immeuble sis [Adresse 24] et d'y installer un échafaudage afin de réaliser les travaux de reprise de son mur pignon ainsi que les travaux de relevé d'étanchéité de la dalle béton si la partie qui sera condamnée de réaliser ce relevé d'étanchéité n'y procédait pas elle-même dans le délai qui lui sera imparti,
- l'autoriser, ainsi que toute entreprise mandatée par lui, à accéder aux parties communes de la copropriété sise [Adresse 16] afin de réaliser les travaux de reprise de son mur pignon ainsi que les travaux de relevé d'étanchéité de la dalle béton si la partie qui sera condamnée à réaliser ce relevé d'étanchéité n'y procédait pas elle-même dans le délai qui lui sera imparti,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et/ou les époux [B] à réaliser, sous astreinte de 200 € par jour de retard, les travaux suivants :
démolition du caniveau béton existant
décaissement des terres végétales jusqu'à la dalle béton sur 1 ml de large et stockage sur site
réalisation d'un enduit grillage à la chaux sur soubassement pour recevoir l'étanchéité
réalisation d'un relevé d'étanchéité avec reprise au sol sur l'étanchéité existante et bande solin en plinthe contre le mur pignon
remise en place de la terre végétale existant
- dire que l'astreinte prononcée contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et/ou les époux [B] sera limitée à une période de 6 mois,
- l'autoriser, passé le délai de 6 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et à défaut pour la partie qui sera condamnée à réaliser les travaux susvisés, à faire réaliser lesdits travaux au lieu, place et frais de cette dernière,
- débouter Mmes [I] et [L] [K] de l'ensemble de leurs demandes de condamnation au titre des préjudices matériels et moral qu'elles invoquent,
- débouter Mmes [I] et [L] [K] de leur demande de condamnation au paiement des frais de l'expertise privée qu'elles ont sollicitée,
- dire que la charge définitive de cette condamnation s'établit selon le partage suivant :
10 % à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23],
90 % à la charge de toute autre partie propriétaire de dalle litigieuse,
- dire que les frais d'expertise judiciaire seront supportés par les parties dans les mêmes proportions.
M. & Mme [B] ont demandé au tribunal de :
- juger que la dalle support de la cour engazonnée est une partie commune,
- les mettre hors de cause,
- juger le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], seuls responsables des désordres constatés dans l'appartement des consorts [K],
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], à faire procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés,
- débouter Mmes [I] et [L] [K] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à leur encontre, tant au titre de leur préjudice moral que matériel,
- débouter Mmes [I] et [L] [K] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à leur encontre, tant au titre des frais d'expertise amiable et judiciaire,
- débouter l'ensemble des parties de toutes demandes plus amples ou contraires,
à titre infiniment subsidiaire,
- juger que le partage de responsabilité s'établira de la manière suivante :
5 % à la charge des époux [B]
95 % à la charge de toute autre partie succombant
en tout état de cause,
- condamner solidairement tout succombant aux dépens avec application de l'articler 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] a demandé au tribunal, essentiellement, de :
- débouter toute partie de ses demandes à son encontre et le mettre hors de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] ou encore tout succombant à lui payer la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
à titre subsidiaire, et pour le cas où par impossible le tribunal estimerait le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] responsable même partiellement et entrait en voie de condamnation à son encontre,
- juger que son assureur, la société Allianz, est tenue à le garantir et à le relever de toutes condamnations, tant en principal qu'en intérêt et frais,
- condamner tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] a demandé au tribunal, pour l'essentiel, de :
- juger que la cour engazonnée et la dalle béton qui en est le support, correspondant au lot n° 35 de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 24] est une partie privative appartenant à Mme [Z] [A] épouse [B] et à M. [V] [B],
- constater qu'il ne s'oppose pas à la demande d'autorisation d'accès à ses parties communes sollicitée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] pour la réalisation des travaux prescrits par M. [G], expert judiciaire dans son rapport d'expertise du 17 mars 2017,
- juger que lesdits travaux ne pourront débuter qu'après réalisation, par lui, d'un procès-verbal de constat d'huissier aux fins de constat de l'état des parties communes auxquelles il sera donné accès pour la réalisation de ces travaux,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à lui rembourser le coût de ce constat d'huissier sur production de la facture,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code.
La société anonyme Allianz, en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], a demandé au tribunal, pour l'essentiel, de :
- juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] n'est pas responsable des désordres subis par les consorts [K],
- la mettre hors de cause,
- débouter toute partie de ses demandes à son encontre
à toutes fins,
- juger qu'elle ne saurait être tenue au-delà des termes de la police souscrite, laquelle prévoit des franchises et des plafonds de garantie, variables selon les garanties souscrites, opposables à l'assuré et aux tiers,
- écarter toute demande de condamnation et/ou de garantie qui contreviendrait aux limites de garantie définies au contrat,
- juger qu'elle devra être relevée et garantie de toute condamnation portée à son encontre par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et son assureur la société Generali ainsi que par les époux [B],
- condamner tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code.
La société anonyme Generali, en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] a demandé au tribunal, pour l'essentiel, de :
- juger que le volet dommage de la police n'a pas vocation à être mobilisé ni pour les désordres privatifs allégués par les consorts [K], ni pour la reprise du mur pignon,
- juger que la garantie dommage n'est pas mobilisable,
- juger que l'imputabilité retenue par l'expert au terme de son rapport n'est pas fondée techniquement,
- juger que seul le défaut d'étanchéité de la dalle peut être à l'origine du sinistre survenu chez les consorts [K],
- juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] n'est pas engagée,
- juger que sa garantie n'est pas mobilisable en l'absence de responsabilité engagée,
- juger mobilisable la garantie de MMA au titre des désordres privatifs et responsable des désordres le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24],
subsidiairement,
- juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] ne peut être engagée que de façon limitée dans le sinistre des consorts [K] et limiter en conséquence la mobilisation de sa garantie sous les mêmes proportions,
- juger qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] de supporter la charge exclusive des préjudices matériels et immatériels subis par les consorts [K] à compter du 9 novembre 2017, date où les travaux auraient pu être réalisés,
en tout état de cause,
- juger que seuls les postes de préjudices valides par l'expert peuvent faire l'objet d'une demande, soit à hauteur de 73.906,77 €,
- juger que toutes les autres demandes des consorts [K] devront être rejetées,
- juger que le préjudice allégué par les consorts [K] devra être limité dans la mesure où ils ont bénéficié d'une diminution du prix lors de l'acquisition du bien,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], la société Allianz, M. & Mme [B] et MMA à la relever et garantir indemne des condamnations éventuellement mises à sa charge tant en principal frais et intérêts et article 700,
- juger qu'elle est bien fondée à opposer son plafond de garantie ainsi que sa franchise,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], les consorts [K] ou tout succombant aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société MMA Iard, assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], a demandé au tribunal, essentiellement, de :
à titre principal,
- constater l'extinction des droits des consorts [K] en raison de la prescription de l'action diligentée à son encontre,
- déclarer irrecevable l'appel en garantie formulé par la compagnie Generali à son encontre,
- la mettre hors de cause,
à titre subsidiaire,
- homologuer le rapport d'expertise judiciaire de M. [G] en date du 13 mars 2017,
- constater que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] ainsi que les époux [B] engagent leur responsabilité civile délictuelle,
- constater que les garanties du contrat d'assurance multirisque Multipro souscrit auprès d'elle n'ont pas vocation à s'appliquer,
-débouter la compagnie Generali de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- constater au contraire que les garanties relevant du contrat d'assurance souscrit auprès de la Generali sont pleinement applicables,
à titre infiniment subsidiaire,
- cantonner à de plus justes proportions les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
en tout état de cause et reconventionnellement,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] ainsi que son assureur, la compagnie Generali, à la relever de toute condamnation qui pourraient être prononcées à son encontre,
- condamner les consorts [K] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 13 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :
- rejeté la demande d'annulation du rapport d'expertise judiciaire de M. [S] [G] du 13 mars 2017,
- rejeté la demande de nouvelle expertise judiciaire présentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23],
- dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] sont responsables in solidum des désordres subis par Mmes [I] et [L] [K] dans leur appartement du rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 23],
- dit que dans leurs rapports entre co-responsables, la répartition s'établit comme suit :
70 % pour le syndicat des copropriétaires,
30 % pour M. et Mme [B],
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 23] à réaliser les travaux de ravalement du mur pignon de l'immeuble côté de la cour du [Adresse 24] conformément aux préconisations de l'expert [G] dans son rapport du 13 mars 2017, dans les six mois de la signification du jugement, sous astreinte passé ce délai d'une somme de 50 € par jour pendant 45 jours, étant précisé que ces travaux devront être réalisés concomitamment aux travaux incombant à M. et Mme [B] pour la reprise du relevé d'étanchéité en pied de mur prenant appui sur la dalle de la cour privative (lot n°35) de l'immeuble sis [Adresse 24] ainsi que prévu ci-après,
- condamné M. [V] [B] & Mme [Z] [A] épouse [B] à réaliser les travaux de reprise du relevé d'étanchéité en pied du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] prenant appui sur la dalle de la cour privative (lot n°35) de l'immeuble sis [Adresse 24] dont ils sont propriétaires, conformément aux préconisations de l'expert [G] dans son rapport du 13 mars 2017, dans les six mois de la signification du jugement, sous astreinte passé ce délai d'une somme de 50 € par jour pendant 45 jours, étant précisé que ces travaux devront être réalisés concomitamment aux travaux de ravalement du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] incombant au syndicat des copropriétaires de cet immeuble insi que prévu ci-avant,
- autorisé, le cas échéant, en l'absence d'accord entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] intervenu dans les deux mois de la signification du présent jugement, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à engager en sus des travaux lui incombant, les travaux de reprise du relevé d'étanchéité en pied du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] prenant appui sur la dalle de la cour privative (lot n°35) de l'immeuble du [Adresse 24] incombant aux époux [B] et aux frais de ces derniers,
- autorisé en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et toute entreprise mandatée par lui à accéder à la cour commune du [Adresse 24] (lot n°35 appartenant à M. & Mme [B]), en passant par l'immeuble sis [Adresse 16], et à y installer un échafaudage afin de réaliser les travaux de reprise de son mur pignon ainsi que, le cas échéant, les travaux de relevé d'étanchéité de la dalle béton si M. & Mme [B] n'y procédaient pas eux-mêmes,
- dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] devront faire dresser par huissier de justice un état des parties de l'immeuble sis [Adresse 16] concernés par l'exécution des travaux, avant démarrage de ceux-ci, après avoir invité le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à se présenter aux opérations de constat au moins 5 jours avant la date fixée pour le constat,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à payer à Mme [I] [K] et à Mme [L] [K] la somme de 12.240,36 € TTC (soit 70 % de 17.486,23 € en réparation de leur préjudice matériel lié à la remise en état de l'appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble de [Adresse 23], leur appartenant,
- condamné M. & Mme [B] à payer à Mme [I] [K] et à Mme [L] [K] la somme de 5.245,86 € TTC (soit 30 % de 17.486,23 €) en réparation de leur préjudice matériel lié à la remise en état de l'appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 23], leur appartenant,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] à payer à Mme [I] [K] et à Mme [L] [K] les sommes de :
1.018,33 € au titre de leurs frais d'électricité
785,15 € TTC au titre de l'entretien de leur chaudière
489 € au titre de la taxe sur les logements vacants payée en 2015
50.400 € au titre de leur préjudice de jouissance
2.000 € au titre de leur préjudice moral,
- dit que dans leurs rapports entre co-obligés, la répartition de ces sommes se fera à concurrence de 70 % pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et 30 % pour M. et Mme [B], et les actions récursoires étant rejetées au-delà de ces proportions,
- condamné la société Generali Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] des condamnations prononcées à son encontre pour la réparation des préjudices subis par Mme [I] [K] et à Mme [L] [K], en principal, intérêts, frais et dépens,
- dit que la société Generali est bien fondée à opposer son plafond de garantie ainsi que la franchise contractuelle,
- rejeté les demandes présentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et de la société Allianz,
- rejeté les demandes présentées à l'encontre de la société MMA,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] aux dépens qui comprendront les frais de l'expertise de M. [S] [G] ainsi que les dépens de l'instance de référé (RG n°15 /54153), dont distraction au profit de Maître Brizon et Maître Ioos-Especel, avocats pour ceux dont ils auront fait l'avance sans recevoir provision conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. et Mme [B] in solidum à payer :
à Mmes [I] et [L] [K] la somme de 8.000 €
au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] la somme de 3.000 €,
à la société Allianz Iard la somme de 2.000 €,
en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à payer la somme de 1.800 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile par la société MMA,
- rejeté toutes autres demandes des parties,
- ordonné l'exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 novembre 2019.
La procédure devant la cour a été clôturée le 28 juin 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 16 juin 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], appelant, invite la cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965, à :
- infirmer le jugement,
- débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, Mmes [I] et [L] [K], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], les consorts [B], la société MMA, la société Allianz et la société Generali,
statuant à nouveau,
à titre principal,
- prononcer la nullité du rapport d'expertise judiciaire établi par M. [G], à défaut, l'écarter,
- le mettre hors de cause,
- rejeter la mesure réparatoire préconisée par l'expert judiciaire consistant à réaliser les travaux de ravalement du mur pignon côté de la cour du [Adresse 24],
- désigner un expert ayant pour mission de :
se rendre sur place,
se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,
visiter les lieux,
entendre tous sachants,
examiner les désordres, en rechercher l'origine l'étendue et les causes,
donner son avis sur les causes des désordres et les travaux pouvant être mis en oeuvre pour y mettre fin,
fournir, d'une façon générale, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis,
à titre subsidiaire,
- réduire à de plus juste proportion, et en tout état de cause pas au-delà de 10 %, son pourcentage de responsabilité,
- réduire à de plus juste proportion les demandes de préjudices des consorts [K], et en tout état de cause les arrêter au 21 août 2018, date de la réalisation de la barrière d'étanchéité par injection de résine dans le mur de leur appartement,
- dire que la charge définitive de toutes les condamnations, y compris des frais d'expertise, s'établira selon le partage suivant :
10 % à sa charge
90 % à la charge de toute autre partie propriétaire de dalle béton végétalisée sur parking litigieuse située sur la parcelle du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24],
en tout état de cause,
- condamner la société Generali à le relever et garantir de toutes condamnations, frais et accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et/ou les époux [B] à le relever et garantir des condamnations qui seraient prononcées contre lui s'agissant des préjudices subis par Mmes [I] et [L] [K] du fait des désordres affectant leur appartement postérieurement au 9 novembre 2017,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et/ou les consorts [B] à réaliser, sous astreinte de 200 € par jour de retard, les travaux d'étanchéité de la dalle béton végétalisée sur parking au pied du mur du [Adresse 23], à réviser la pente recueillant les eaux pluviales et d'arrosage et à mettre en conformité les dispositifs desdites eaux,
- débouter les consorts [K], la compagnie MMA, la société Allianz, la compagnie Generali, les époux [B], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile dirigées à son encontre,
- condamner solidairement tout succombant aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 15.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions notifiées le 16 juin 2023 par lesquelles Mme [I] [K] et Mme [L] [K], intimées, demandent à la cour de :
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], la société Generali et M. & Mme [B] de leur appel,
- confirmer le jugement, sauf à tenir compte de l'intervention volontaire des héritiers des époux [B] décédés,
- à titre subsidiaire et dans l'hypothèse où les époux [B] seraient mis hors de cause, la cour estimant que leur responsabilité ne peut être engagée, condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et son assureur Allianz au
paiement des sommes qui leur ont été allouées,
- ordonner l'actualisation de la réparation du préjudice matériel subi par elles au titre des frais d'électricité et condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et les époux [B] à leur payer la somme de 7.687,75 €,
- ordonner l'actualisation de la réparation de leur préjudice de jouissance, et condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à leur payer la somme de 20.000 €,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], la société Generali, les époux [B], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et la compagnie Allianz à leur payer la somme de 15.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] aux dépens ;
Vu les conclusions notifiées le 6 juin 2023, par lesquelles M. [N] [B], M. [E] [B] et M. [R] [B] venant aux droits de M. [V] [B] et de Mme [Z] [A] épouse [B], intimés ayant formé appel incident, invitent la cour à :
- leur donner acte de leur intervention volontaire en qualité d'uniques héritiers de M. et Mme [B],
à titre principal,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] sont responsables in solidum des désordres subis par Mmes [I] et [L] [K] dans leur appartement du rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 23],
dit que dans leurs rapports entre co-responsables, la répartition s'établit comme suit :
* 70 % pour le syndicat des copropriétaires,
* 30 % pour M. et Mme [B],
condamné M. et Mme [B] à réaliser les travaux de reprise du relevé d'étanchéité en pied du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] prenant appui sur la dalle de la cour privative (lot n°35) de l'immeuble sis [Adresse 24] dont ils sont propriétaires, conformément aux préconisations de l'expert [G] dans son rapport du 13 mars 2017, dans les six mois de la signification du jugement, sous astreinte passé ce délai d'une somme de 50 € pendant 45 jours, étant précisé que ces travaux devront être réalisés concomitamment aux travaux de ravalement du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] incombant au syndicat des copropriétaires de cet immeuble sis [Adresse 23] ainsi que prévu ci-avant,
autorisé, le cas échéant, en l'absence d'accord entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] intervenu dans les deux mois de la signification du jugement, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à engager en sus des travaux lui incombant, les travaux de reprise du relevé d'étanchéité en pied du mur pignon de l'immeuble du [Adresse 23] prenant appui sur la dalle de la cour privative (lot n°35) de l'immeuble du [Adresse 24] incombant aux époux [B] et aux frais de ces derniers,
autorisé en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et toute entreprise mandatée par lui à accéder à la cour commune du [Adresse 24] (lot n°35 appartenant à M. & Mme [B]), en passant par l'immeuble sis [Adresse 16], et à y installer un échafaudage afin de réaliser les travaux de reprise de son mur pignon ainsi que, le cas échéant, les travaux de relevé d'étanchéité de la dalle béton si M. & Mme [B] n'y procédaient pas eux-mêmes,
dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] devront faire dresser par huissier de justice un état des parties de l'immeuble sis [Adresse 16] concernés par l'exécution des travaux, avant démarrage de ceux-ci, après avoir invité le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à se présenter aux opérations de constat au moins 5 jours avant la date fixée pour le constat,
condamné M. & Mme [B] à payer à Mme [I] [K] et à Mme [L] [K] la somme de 5.245,86 € TTC (soit 30% de 17.486,23 €) en réparation de leur préjudice matériel lié à la remise en état de l'appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 23], leur appartenant,
condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] à payer à Mme [I] [K] et à Mme [L] [K] les sommes de :
*1.018,33 € au titre de leurs frais d'électricité,
*785,15 € TTC au titre de l'entretien de leur chaudière,
*489 € au titre de la taxe sur les logements vacants payée en 2015,
*50.400 € au titre de leur préjudice de jouissance,
*2.000 € au titre de leur préjudice moral,
dit que dans leurs rapports entre co-obligés, la répartition de ces sommes se fera à concurrence de 70 % pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et 30 % pour M. et Mme [B], et les actions récursoires étant rejetées au-delà de ces proportions,
rejeté les demandes présentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et de la société Allianz,
condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] aux dépens qui comprendront ceux de référé et les frais d'expertise,
condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] in solidum à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile :
* à Mmes [I] et [L] [K] : 8.000 €,
* au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] : 3.000 €,
* à la société Allianz : 2.000 €,
statuant de nouveau,
- juger que la dalle support de la cour engazonnée est une partie commune,
- mettre hors de cause les héritiers [B] venant aux droits des époux [B],
- juger le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], seuls responsables des désordres constatés dans l'appartement des consorts [K],
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], à faire procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], de toutes demandes dirigées à leur encontre,
- débouter Mmes [I] et [L] [K] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à leur encontre, tant au titre de leur préjudice moral que matériel,
- débouter Mmes [I] et [L] [K] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à leur encontre, tant au titre des frais d'expertise amiable et judiciaire,
- débouter l'ensemble des parties de toutes demandes plus amples ou contraires,
à titre infiniment subsidiaire,
- juger que le partage de responsabilité s'établira de la manière suivante :
5 % à leur charge,
95 % à la charge de toute autre partie succombant
en tout état de cause,
- condamner solidairement tout succombant aux dépens avec application de l'artickle 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 11 mai 2020, par lesquelles la société anonyme société Allianz Iard, intimée, demande à la cour de :
- confirmer le jugement,
à toutes fins,
- juger qu'elle ne saurait être tenue au-delà des termes de la police souscrite, laquelle prévoit des franchises et des plafonds de garantie, variables selon les garanties souscrites, opposables à l'assuré et aux tiers,
- écarter toute demande de condamnation et/ou de garantie qui contreviendrait aux limites de garantie définies au contrat,
- juger qu'elle devra être relevée et garantie de toute condamnation portée à son encontre par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et son assureur la société Generali ainsi que par les époux [B],
y ajoutant,
- condamner tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 17 juillet 2020, par lesquelles la société anonyme Generali, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles L.112-6 et L.124-3 du code des assurances, 1240 du code civil, à :
- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu la mobilisation de sa garantie au titre des désordres privatifs allégués par les consorts [K], et pour la reprise du mur pignon,
- juger que la garantie dommage n'est pas mobilisable,
- infirmer le jugement en ce qu'il a validé la responsabilité retenue par l'expert,
- juger que l'imputabilité retenue par l'expert au terme de son rapport n'est pas fondée techniquement,
- juger que seul le défaut d'étanchéité de la dalle peut être à l'origine du sinistre survenu chez les consorts [K],
- juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] n'est pas engagée,
- la mettre hors de cause en l'absence de responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23],
- subsidiairement, limiter la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à hauteur de 50 %,
subsidiairement si le jugement était confirmé,
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] n'est engagée qu'à hauteur de 70 % dans le sinistre des consorts [K] et limiter en conséquence la mobilisation de garantie de Generali sous les mêmes proportions,
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu uniquement les sommes suivantes :
au titre du préjudice matériel de remise en état de l'appartement [K] : 17.486,22 €,
au titre des frais annexes :
*1.018 € reprise de l'électricité,
*785,15 € au titre de l'entretien,
*489 € taxes sur le logement vacants payées en 2015,
*50.400 € au titre de leur préjudice de jouissance,
au titre du préjudice de jouissance 2.000 €,
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté toutes les autres demandes des consorts [K],
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], la société Allianz, M. & Mme [B] et MMA à la relever et garantir indemne des condamnations éventuellement mises à sa charge tant en principal frais et intérêts et article 700,
- dire irrecevable à tout le moins mal fondé l'appel incident en garantie de MMA assurances et tout contestant de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu qu'elle est bien fondée à opposer son plafond de garantie ainsi que sa franchise,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], les consorts [K] ou tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 16 avril 2020, par lesquelles la société MMA Iard, intimée, demande à la cour, au visa des articles L.112-6 et L.124-3 du code des assurances et 1240 du code civil, à :
- confirmer le jugement,
à titre principal,
- constater l'extinction des droits des consorts [K] en raison de la prescription de l'action diligentée à son encontre,
- déclarer irrecevable l'appel en garantie formulé par la compagnie Generali à son encontre,
- la mettre hors de cause,
à titre subsidiaire,
- homologuer le rapport d'expertise judiciaire de M. [G] en date du 13 mars 2017,
- constater que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] ainsi que les époux [B] engagent leur responsabilité civile délictuelle,
- constater que les garanties du contrat d'assurance multirisque Multipro souscrit auprès d'elle n'ont pas vocation à s'appliquer,
- débouter la compagnie Generali de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- constater au contraire que les garanties relevant du contrat d'assurance souscrit auprès de la Generali sont pleinement applicables,
à titre infiniment subsidiaire,
- cantonner à de plus justes proportions les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
en tout état de cause et reconventionnellement,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] ainsi que son assureur, la compagnie Generali, à la relever de toute condamnation qui pourraient être prononcées à son encontre,
- condamner les consorts [K] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions notifiées le 3 février 2021, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16], intimé, demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
jugé que la cour, en tous ses composants, correspondant au lot n°35 de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 24] est une partie privative appartenant à Mme [Z] [A] épouse [B] et à M. [V] [B] dont l'accès ainsi que l'usage exclusif et particulier sont réservés à ses seuls propriétaires,
constaté que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] ne s'oppose pas à la demande d'autorisation d'accès à ses parties communes sollicitée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] pour la réalisation des travaux prescrits par M. [G], expert judiciaire dans son rapport d'expertise du 17 mars 2017,
jugé que lesdits travaux ne pourront débuter qu'après réalisation par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] et M. & Mme [B] d'un procès-verbal de constat d'huissier aux fins de constat de l'état des parties communes auxquelles il sera donné accès pour la réalisation de ces travaux,
y ajoutant,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à lui payer la somme de 2.000 € pour procédure abusive,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Vu les conclusions notifiées le 23 juillet 2020, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], intimé, demande à la cour de :
- juger le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] mal fondé en son appel du jugement rendu le 13 septembre 2019,
- juger les époux [B] mal fondés en leurs conclusions comportant appel reconventionnel à
son encontre,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions en tout cas celles qui lui sont relatives,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] ou encore tout succombant à lui payer une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
à titre subsidiaire et pour le cas où par impossible la cour l'estimerait responsable même partiellement, et entrait en voie de condamnation à son encontre,
- lui donner acte qu'il ne verrait pas d'inconvénients à l'empiétement envisagé du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] dans la seule mesure nécessaire à l'exécution des travaux de reprise de la façade et pour le seul temps strictement justifié par lesdits travaux,
- juger la société Allianz en qualité de son assureur tenue à le garantir et à le relever de toutes condamnations, tant en principal qu'en intérêt et frais,
- condamner en tout état de cause tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;
SUR CE
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
M. [T] [B] est décédé le [Date décès 18] 2020 à [Localité 29] (pièce [B] n° 14 : acte de décès), Mme [Z] [A] épouse [B] est décédée le [Date décès 8] 2021 à [Localité 29] (pièce [B] n° 13 : acte de décès), laissant pour leur succéder M. [N] [B], M. [E] [B] et M. [R] [B] (pièce [B] n° 15 : attestation de dévolution de succession) ;
Il convient de recevoir M. [N] [B], M. [E] [B] et M. [R] [B] en leur intervention volontaire en leur qualité d'uniques héritiers de M. [T] [B] et Mme [Z] [A] épouse [B] ;
Sur la réalité des désordres
Il ressort des pièces versées aux débats, tant des constatations effectuées par M. [H], expert amiable désigné par les consorts [K] que par l'expert judiciaire M. [G] désigné par le juge des référés, que le mur du séjour/cuisine de l'appartement de Mme [K], situé en particulier contre une cour intérieure engazonnée sur une dalle de béton, est saturé en eau (rapport [G] p.6), le parquet étant également impacté par cette humidité (rapport [G] p.22) ; l'importance des désordres, entraînant des moisissures, ont rendu ce logement inhabitable de sorte que les intéressées l'ont quitté en août 2013 ;
La réalité des désordres invoqués par Mmes [K], qui n'est d'ailleurs pas contestée par les autres parties, est établie ;
Sur la nullité du rapport d'expertise judiciaire
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] demande à la cour d'écarter le rapport d'expertise dressé par M. [G] au motif que celui-ci n'a pas respecté le principe de la contradiction d'une part, en refusant d'organiser une nouvelle réunion d'expertise à la suite de sa note de synthèse dans laquelle l'expert aurait, selon ce syndicat, changé radicalement de position quant aux causes des désordres invoqués, et, d'autre part en refusant au syndicat un délai pour débattre d'éléments communiqués tardivement par les consorts [K] à l'expert ;
Il résulte des dispositions du code de procédure civile que l'expert judiciaire, nommé par le juge, doit, dans le déroulement de ses opérations, respecter le principe de la contradiction, et prendre en compte les observations formulées par les parties ;
Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :
'En l'espèce, l'expert judiciaire conclut sur les causes des désordres de la façon suivante : 'les désordres ont deux origines :
- mur pignon infiltrant de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 23]
- imputation 70 % CB Isambert (du nom du syndic de cet immeuble)
- dalle béton végétalisée sur parking lot 35 époux [B], au droit de la forme qui a été faite à l'angle du mur pignon et de la dalle B.A.
En toute équité, je ne sais pas qui a été à l'origine de la mise en oeuvre de cette forme, qui prend appui sur les deux supports :
- mur vertical pignon
- dalle BA horizontale (lot 35)
- imputation époux [B] : 30 %' ;
Si le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] souligne à juste titre que l'expert judiciaire ne faisait pas expressément mention, dans sa première note aux parties, des fissures sur le mur pignon dont il a fait état dans sa note de synthèse et auxquelles il attribue un caractère infiltrant, soulignant initialement essentiellement le rôle imputé aux défaillances de la dalle béton de la cour - lot n°35 de l'immeuble voisin -, il convient de relever que l'expert judiciaire s'est expliqué sur ces fissures en page 27 de son rapport, en réponse au dire du conseil du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] du 10 janvier 2017 ;
L'expert explique ainsi que lors de la réunion n°3 'technique' du 16 décembre 2016, intervenant donc un an après la première réunion du 8 décembre 2015, les constats effectués l'ont amené à procéder à une analyse techniquement différente du fait du faïençage de l'enduit et de la présence de fissures ouvertes visibles à l'oeil nu, infiltrantes dans le mur pignon de l'immeuble sis 89, permettant la pénétration des eaux de pluie ; il relevé que 'l'enduit de recouvrement extérieur du mur n'est pas hydrofuge, c'est un enduit au ciment, taloché fin, avec application d'une peinture qui n'assure pas l'étanchéité du support, ce mur est donc perméable à l'eau' ; le tribunal relève que l'expert avait déjà photographié le mur litigieux le 19 janvier 2016 (réunion n°2, photographie n°38) de sorte qu'il est établi qu'il a pu constater une évolution lors de la réunion de décembre 2016 (photographie n°41) ;
L'expert ajoute qu'il a constaté que les fissures s'étaient ouvertes et que 'des fissures visibles à l'oeil nu à une distance de 15m sont par définition ouvertes et infiltrantes' ; s'il admet qu'aucun désordre peut n'avoir été constaté dans les logements supérieurs, il maintient clairement sa conclusion tendant à la participation du mur pignon à la cause des désordres dénoncés au rez-de-chaussée, les investigations dans les appartements supérieurs ayant été considérées par l'expert - comme par le juge chargé du contrôle des expertises - comme excédant la mission dévolue au technicien et relevant d'une extension de mission qui n'a pas été sollicitée ;
Il ressort ainsi du rapport de l'expert que ce dernier s'est expliqué sur l'évolution de son avis technique, de sorte que ce point ne saurait entraîner la nullité du rapport d'expertise ;
S'agissant du fait que l'expert judiciaire a effectivement pris en considération un dire déposé au-delà du délai fixé aux parties pour transmettre leurs dires, soit le 2 mars 2017 au lieu du 31 janvier 2017 par le conseil des consorts [K], il convient de relever que ce dire avait pour but, d'après les termes de l'expert, de récapituler les préjudices invoqués au titre des préjudices matériels et des préjudices immatériels, ce qui n'avait pas d'influence sur les conclusions techniques de l'expert ;
Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] ayant eu la possibilité de faire valoir ses critiques sur le rapport d'expertise tant auprès de l'expert que devant le tribunal, et notamment sur les demandes formulées par les consorts [K] au titre de leurs préjudices, il n'y a pas lieu d'annuler le rapport de M. [G] ;
Les parties ont versé différents éléments techniques, notamment le rapport amiable de M. [H], qui fournissent au tribunal des preuves suffisantes pour trancher le présent litige ; il n'y a donc pas lieu d'ordonner une nouvelle expertise ainsi que réclamée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], l'impossibilité de réaliser les travaux préconisés par l'expert, laquelle n'est pas établie, ne justifiant pas plus cette mesure' ;
Postérieurement au dépôt du rapport d'expertise de M. [G], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] a, dans la 15ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2018, décidé de réaliser dans le mur des travaux d'injection de résine depuis l'intérieur de l'appartement des consorts [K] en vue d'arrêter les remontées par capillarité (pièce syndicat n°25 : procès-verbal de l'assemblée générale du 23 mai 2018) ; ces travaux ont été confiés à la société ATB qui les a réalisés en août 2018 avec l'accord des consorts [K] qui lui ont laissé l'accès à leurs parties privatives (pièce syndicat n°23 : facture société ATB du 21 août 2018) ;
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] a fait poser le 13 juillet 2018 par la société DCE sept jauges Saugnac sur les fissures existantes du mur pignon litigieux ;
La société DCE indique :
'Accès ce jour dans l'immeuble bat cour, sur le pignon côté [Adresse 16].
Après mise en place des cordes et toute sécurité pour travaux en façade, nous procédons à la pose de 7 jauges Saugnac sur les fissures existantes.
Nous constatons que les fissures semblent être sur le revêtement du ravalement et ne sont pas infiltrant, par ailleurs les fissures ne dépassent pas les deux mm comme vous pouvez constater sur les photos' (pièce syndicat n°24 : facture société DCE du 16 juillet 2018) ;
Dans son rapport de vérification concernant l'évolution des fissures suite à la pose des jauges du 4 mars 2019, la société DCE indique : 'Nous constatons que l'ensemble des jauges n'ont aucun changement et sont à la même mesure que lors de la pause en juillet 2018' (pièce syndicat n°26 : facture société DCE du 4 mars 2019) ;
Dans son rapport de visite du 14 mars 2019, la société ATB indique avoir contrôlé dans l'appartement des consorts [K], au moyen de prélèvements, la teneur en eau ; elle conclut que :
'Les résultats démontrent que la barrière d'injection Technisil MS Eco fonctionne et fait son office.
En effet, les prélèvements révèlent des valeurs inférieures à la norme 5H2o qui est l'équilibre d'un mur.
De ce fait, nous pouvons considérer que les échantillons prélevés sont secs'; (pièce syndicat n°27 : rapport de visite société ATB du 14 mars 2019) ;
La société DCE est de nouveau intervenue sur place le 4 avril 2023 pour effectuer une vérification de l'évolution des jauges installées le 13 juillet 2018 ;
Dans son rapport du 5 avril 2023, elle précise que :
'Nous constatons que l'ensemble des jauges n'ont aucun changement et sont à la même mesure que lors de la pose en juillet de 2018'; (pièce syndicat n°28 : facture société DCE du 5 avril 2023 + photographies) ;
Pour contredire les conclusions de l'expert judiciaire, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] verse en outre aux débats un rapport du cabinet d'architectes Lacoste & Thieulin du 4 mai 2023 qui indique :
'... en raison de l'absence totale de désordres et d'humidité sur le parement intérieur du mur pignon dans les appartements des 1er et 2ème étages et du caractère non évolutif des fissures observées au niveau du 2ème étage (sur une période de quatre ans et demi), il apparaît que ces fissures ne sont très vraisemblablement pas infiltrantes. Il semblerait donc qu'il faille écarter le mur pignon dans sa partie située au-dessus de la toiture-terrasse comme pouvant être à l'origine des désordres apparus dans l'appartement des consorts [K] et que le ravalement de ce mur pignon n'apportera pas les résultats souhaités concernant l'apport d'humidité dans l'appartement
...
Cependant, si un apport d'humidité persiste dans l'appartement (des consorts [K]) il ne peut plus provenir des remontées par capillarité depuis le sous-sol (problème normalement résolu par la réalisation d'injections de résine (voir le rapport de visite de la société ATB) et l'amélioration de la ventilation des caves) ni de la courette arrière (problème normalement traité avec les travaux de réfection de cette courette), ni du mur pignon (en raison du caractère très vraisemblablement non infiltrant des fissures existantes et de l'absence de désordres dans les étages).
L'apport d'humidité ne pourrait donc plus provenir qu'exclusivement de la toiture-terrasse végétalisée des parkings de la parcelle du n°[Adresse 24] (cela étant illustré par les constats rappelés dans le paragraphe 4 ci-dessus). Il convient à nouveau de noter à ce sujet que les dispositions au niveau du dallage maçonné formant rigole contre le mur pignon n'est pas conforme en raison de l'absence d'un complexe d'étanchéité avec un relevé conforme sur le mur pignon. Par ailleurs, cette disposition est aggravée en raison de la vraisemblable pente de la toiture-terrasse dirigeant les eaux pluviales et ou d'arrosage vers le mur pignon et également en raison de l'absence ou de l'inefficacité du dispositif d'évacuation des eaux pluviales et ou d'arrosage.
Il convient enfin de souligner que cette disposition au niveau de la toiture-terrasse, affectant très vraisemblablement l'appartement des consorts [K], affecte également les caves de l'immeuble du n° [Adresse 23] et pourrait à terme provoquer une déstabilisation des terres et des fondations de l'immeuble. Il est donc nécessaire également pour ce motif de prévoir la mise en conformité de cet ouvrage (étanchéité conforme et dispositif d'évacuation des eaux)' (pièce syndicat n°29 : rapport de visite cabinet d'architectes Lacoste & Thieulin du 4 mai 2023) ;
En réalité, ces nouveaux éléments intervenus postérieurement au jugement ne changent rien à l'analyse de l'expert judiciaire au terme de laquelle 'des fissures visibles à l'oeil nu à une distance de 15m sont par définition ouvertes et infiltrantes' ; l'architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires ne contredit pas formellement l'expert judiciaire puisqu'il indique qu'il 'apparaît que ces fissures ne sont très vraisemblablement pas infiltrantes'; quant à la société DCE, elle n'est pas davantage explicite dans la mesure où elle se contente d'affirmer que 'les fissures semblent être sur le revêtement du ravalement et ne sont pas infiltrantes', sans démonstration ;
Le fait que les fissures n'aient pas évolué entre la mise en place des jauges le 13 juillet 2018 et le contrôle du 4 avril 2023 est sans influence sur leur caractère infiltrant ; il en résulte que les fissures infiltrantes sont toujours présentes le 4 avril 2023 ; de ce fait, les travaux de ravalement du mur pignon litigieux restent d'actualité malgré la création d'une barrière d'étanchéité par injection de résine au mois d'août 2018 par la société ATB ;
Plus généralement, sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 23], celle ci avait déjà été mis en exergue par M. [H], mandaté en 2013 par M. & Mme [K], lesquels se plaignaient d'infiltrations dans leur appartement dès 2010 (pièce MMA n° 1 : rapport d'expertise Polyexpert du 22 novembre 2010 suite à la déclaration de sinistre du 30 septembre 2010) ;
Dans son avis définitif de synthèse du 8 décembre 2014 (pièce [K] n° 11), M. [H] a conclu, s'agissant de la dégradation des planchers de la cuisine et de la chambre de l'appartement des consorts [K] que celle ci a pour cause majeure (70 %) un transfert d'humidité à partir du sous-sol de l'immeuble [Adresse 23] due aux non conformités des évacuations des eaux usées et des eaux pluviales de l'immeuble avec insuffisance et/ou défaut de ventilation du sous-sol, et pour cause mineure (30 %) un transfert d'humidité au niveau des planchers qui jouxtent les murs séparant l'immeuble [Adresse 23] de la cour engazonnée de l'immeuble [Adresse 24]...' ; il est à noter que la répartition des responsabilités, 70 % pour le syndicat du [Adresse 23]-30 % pour le syndicat du [Adresse 24] (ou les consorts [B]) est la même pour M. [H] et M. [G] ; le pourcentage de responsabilité du syndicat du [Adresse 23] est apparu prépondérant aux deux experts ;
Après le rapport de M. [H], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] a entrepris des travaux de reprise des évacuations des eaux usées et pluviales, ainsi que des travaux destinés à remédier à l'insuffisance de ventilation du sous-sol, ce qu'a constaté l'expert judiciaire M. [G] ; à l'occasion de l'expertise judiciaire, ce sont les fissures infiltrantes affectant le mur pignon de l'immeuble du [Adresse 23] qui sont devenues la cause majeure des désordres ; il reste que, tant pour ces fissures, que pour les non conformités des évacuations des eaux usées et des eaux pluviales de l'immeuble avec insuffisance et/ou défaut de ventilation du sous-sol, la responsabilité du syndicat du [Adresse 23] est engagée de plein droit envers les consorts [K] sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a :
- rejeté la demande d'annulation du rapport d'expertise judiciaire de M. [S] [G] du 13 mars 2017,
- rejeté la demande de nouvelle expertise judiciaire présentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] ;
Sur les responsabilités
Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :
'Il ressort des éléments versés aux débats que les causes des désordres liées à l'humidité du mur du salon/cuisine de l'appartement des consorts [K] sont, d'après l'expert judiciaire, dues d'une part au caractère infiltrant du revêtement du mur pignon de l'immeuble et d'autre part de l'absence d'étanchéité de la dalle en béton de la cour voisine laquelle comporte un jardin ;
La dalle en béton sur laquelle se trouve la terre de la cour/jardin constituant le lot n°35 de l'immeuble sis [Adresse 24] recouvre un parking couvert ; l'expert judiciaire explique qu'il a constaté qu'au pied du mur pignon enduit se trouve 'une bande non végétalisée, laissant apparaître la partie supérieure de la dalle BA, sur laquelle une forme arrondie a été faite à l'angle du mur et de la dalle, et ce afin d'éviter que les eaux ne stagnent sur le linéaire du mur avec relevé ciment sur le mur. En l'état cette forme n'est pas conforme, elle sert de jet d'eau, mais n'assure pas l'étanchéité en relevé, par défaut de mise en oeuvre d'une bavette en zinc, avec solin et porte solin engravé dans le mur' (p.18) ; il conclut, notamment en réponse au dire des époux [B] que 'l'étanchéité doit être assurée au droit de la jonction de l'angle du mur pignon, de la dalle, sur tout le linéaire' (p.28) ;
S'il ressort des constats de l'expert que la dalle en béton est dépourvue de tout complexe d'étanchéité, la terre étant posée à même la dalle, ce défaut n'est pas directement mis en cause dans les désordres objets du présent litige, l'expert relevant en outre que la dalle est en pente vers le caniveau situé le long de l'immeuble sis [Adresse 16] ; il souligne par ailleurs qu'aucun désordre particulier n'est constaté dans la sous-face de la dalle, soit dans le parking accessible par l'immeuble du [Adresse 16] (p.18) ;
L'expert judiciaire précise également que les caves situées sous l'appartement des consorts [K] sont saines et correctement ventilées (p.28), les évacuations d'eau de la courette intérieure (mises en causes initialement par l'expert amiable) ayant été refaites ;
M. [G] relève clairement, qu'il avait constaté lors des réunions précédentes que 'le pignon, recouvert d'un ciment lisse peint, était fissuré, l'enduit est écaillé à plusieurs endroits, avec des fissures ouvertes infiltrantes' (p.19) ; il ajoute que les fissures, présentes sur toute la largeur du mur, ont évolué ; il constate lors de la réunion du 16 décembre 2016 que les relevés d'hygrométrie confirment que les murs de la chambre et de la cuisine côté pignon étaient toujours humides sur toute la hauteur et ce, malgré le fonctionnement de la chaudière à basse température pour l'assèchement des supports ;
Ces différents éléments amènent l'expert judiciaire à conclure que 'les venues d'humidité, qui migrent dans l'épaisseur du mur pignon en progressent de deux façons, pour les raisons suivantes :
- l'enduit en ciment peint appliqué sur le mur pignon n'est pas étanche à l'eau de pluie et n'a aucun effet d'imperméabilisation, l'eau de pluie qui impacte ce mur s'infiltre dans les fissures ouvertes et descend dans l'épaisseur du mur,
- en pied du mur, la forme arrondie faite en ciment est inefficace et ne sert à rien ; en fait, l'eau qui tombe sur la partie non engazonnée s'infiltre en pied du mur et remonte par capillarité dans l'épaisseur du mur' ;
Il propose d'imputer 70 % de la responsabilité au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] au regard de l'état du mur pignon qui s'est aggravé et qui humidifie le mur de l'appartement du rez-de-chaussée par la migration de l'eau de pluie vers le bas ; il fixe à 30 % la part de responsabilité imputable à la mauvaise mise en oeuvre de la forme faite à l'angle du mur pignon et de la dalle BA ; il souligne à ce propos que 'en toute équité, je ne sais pas qui a été à l'origine de la mise en oeuvre de cette forme, qui prend appui sur deux supports : le mur vertical et la dalle' ;
S'agissant de la responsabilité liée à l'absence d'étanchéité de la jonction entre le mur et la dalle en béton, il est nécessaire de déterminer si cette dalle constitue une partie privative ou une partie commune de l'immeuble sis [Adresse 24] ;
Cet immeuble comprend, d'après son règlement de copropriété du 28 mars 1963 (pièce n°3 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24]) :
' - en façade un bâtiment 'A' élevé sur caves d'un rez-de-chaussée et de six étages carré,
- derrière ce bâtiment, un bâtiment 'B' comprenant une cour d'une surface de 97,80 m², sous laquelle sont construits 7 garages (...)
Tenant
Par devant le [Adresse 23],
Par derrière l'immeuble [Adresse 19]
d'un côté à droite l'immeuble [Adresse 25] et [Adresse 16]
d'autre côté à gauche l'immeuble [Adresse 23]' (p.2-3) ;
Ce règlement précise que 'les parties communes à tous les copropriétaires de l'immeuble comprennent toutes les parties de l'immeuble qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un seul propriétaire et sont définies de la manière suivante :
A - parties communes à tous les copropriétaires de l'immeuble [elles] comprendront la totalité du sol des constructions et leurs dépendances, les parties de canalisations d'eau, de gaz, d'électricité et de tout à l'égout communes aux deux bâtiments c'est à dire jusqu'à leur raccordement (...)
B - parties communes aux copropriétaires du bâtiment A :
(...)
C - Parties communes aux copropriétaires du bâtiment B :
Les parties ci-après désignées du bâtiment B seront communes aux copropriétaires des lots composant ce bâtiment, savoir :
- les fondations, murs de soutien, l'aire de manoeuvre permettant l'accès aux garages,
- la partie des canalisations d'eau, de gaz, d'électricité et de tout à l'égout communes à ce bâtiment c'est à dire jusqu'à leur raccordement sur celles communes à l'ensemble de l'immeuble. Les tuyaux d'écoulement des eaux pluviales, ceux conduisant les eaux usées au tout à l'égout.
Et enfin de manière générale, toutes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'un des copropriétaires suivant ce qui a été dit ci-dessus, l'énumération qui précède étant purement énonciative et non limitative' ;
Le lot n°35, dont les consorts [B] sont propriétaires est définie de la façon suivante : 'dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée de ce bâtiment, une cour d'une superficie de 97,80 m², sous laquelle sont construits divers garages et les 20/1.000èmes des parties générales de l'immeuble et 20/69èmes des parties communes spéciales au bâtiment B' ;
Si l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que 'Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux', il ne prévoit une liste des parties réputées communes que pour le cas où les titres sont silencieux ou contradictoires. Il appartient des lors au juge d'interpréter les clauses du règlement de copropriété ;
En l'espèce si le sol de la cour n'est pas visé expressément comme constituant une partie commune - que ce soit une partie commune générale ou une partie commune spéciale au bâtiment B - dans le règlement de copropriété, il est clair que le lot en cause est constitué de la cour, dont les propriétaires ont donc l'usage exclusif et particulier, qui est donc une partie privative ;
Les parties communes du bâtiment B comprennent les fondations et murs de soutien de la cour mais le texte, pourtant précis de ce règlement, notamment sur les parties spéciales au bâtiment 'A', n'a pas visé la dalle recouvrant les garages, ni la couverture de ces garages ; il convient de rappeler ici la particularité de cette cour qui n'est accessible que par l'immeuble du [Adresse 16], et plus précisément depuis l'appartement du rez-de-chaussée dont les époux [B] sont propriétaires au sein de cet immeuble du [Adresse 16] ;
Les premiers juges ont retenu que 'ces circonstances établissent donc clairement que les rédacteurs du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 24] avaient bien pour but de qualifier la cour en tous ses composants partie privative dont l'usage et l'accès est réservé au seul propriétaire de la cour' ;
La cour ne partage pas cette analyse ; en effet, sous la cour litigieuse, propriété indiscutable des consorts [B], se trouvent 7 lots à usage de parkings : lots n° 36 à 42, affectés chacun de 7/1.000èmes des parties communes générales de l'immeuble et 7/69èmes des parties communes spéciales au bâtiment B ; il s'agit de 7 lots distincts qui ont vocation à appartenir à différents propriétaires ; de fait, sur ces 7 lots, seul le lot n° 39 appartient aux consort [B] (pièce [B] n° 16 : attestations immobilière), les 6 autres lots appartiennent à d'autres copropriétaires du bâtiment B ;
La dalle qui recouvre les lots à usage de box a donc une utilité pour tous les copropriétaires des lots du bâtiment B à usage de garages puisqu'elle constitue la couverture de ces garages ;
En application de l'article 3 précité de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété aux termes duquel sont 'parties communes aux copropriétaires du bâtiment B', 'toutes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'un des copropriétaires' ; la couverture des garages n'est pas affectée à l'usage exclusif du propriétaire du lot n° 35, mais en réalité à l'usage de tous les propriétaires de lots au sein du bâtiment B (pour le lot n° 35 la dalle constitue le plancher du lot, pour les lots n° 36 à 42 elle est en est leur couverture) ;
Dans ces conditions, la responsabilité à hauteur de 30 % déterminée précédemment doit être imputée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], lequel a la charge de l'entretien et des réparations de l'étanchéité de la jonction de la dalle avec le mur pignon de l'immeuble du [Adresse 23] ;
Les demandes formulées à l'encontre des consorts [B] doivent donc être écartées ;
En ce qui concerne le pourcentage de responsabilité de 70 % imputé au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], il est justifié par les désordres caractérisés par M. [H] et M. [G] :
- il résulte des deux rapports de M. [J] [H] (pièces [K] n° 2 et 11) dont les opérations se sont déroulées entre le mois d'octobre 2011 et le mois de décembre 2014 au contradictoire, notamment, des consorts [K], M. & Mme [B] et des syndicats des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 23], [Adresse 24] et [Adresse 16], que les désordres qui affectent l'appartement des consorts [K] ont pour cause majeure (70 %) un transfert d'humidité à partir du sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 23] due aux non conformités des évacuations des eaux usées et des eaux pluviales et au défaut de ventilation du sous-sol, et pour cause mineure (30 %) des infiltrations parasites d'eau avec remontées capillaires dues au défaut d'étanchéité de la cour recouverte de terre avec de la végétation de l'immeuble sis [Adresse 24] ;
- il résulte du rapport d'expertise judiciaire de M. [S] [G] dont les opérations se sont déroulées entre le mois de décembre 2015 et le mois de mars 2017, que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] a refait le réseau d'évacuation des eaux usées et des eaux pluviales et remédier au défaut de ventilation du sous-sol alors que la cour couverte de l'immeuble sis [Adresse 24] est restée en l'état ; cependant, depuis 2014 le mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] est affecté de fissures infiltrantes par l'intermédiaire desquelles l'eau de pluie pénètre, eau qui descend gravitairement dans l'épaisseur du mur dont l'enduit de recouvrement extérieur n'est lui même pas hydrofuge ;
Ces éléments justifient le pourcentage de responsabilité retenu par les tribunal, à savoir 70 % pour l'immeuble du [Adresse 23], et 30 % pour l'immeuble du [Adresse 24] ;
Le jugement doit donc être réformé en toutes ses dispositions faisant grief aux consorts [B] ; les condamnations prononcées par le tribunal à l'encontre des consorts [B] le seront à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] ;
Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a rejeté les demandes présentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] ;
Sur les mesures réparatoires
L'expert judiciaire conclut que les travaux nécessaires pour remédier aux désordres consistent en une reprise du pignon de l'immeuble du [Adresse 23] et en la remise en état de l'appartement de Mmes [I] et [L] [K] ;
Il évalue les travaux de reprise du mur à 61.872,80 € TTC, cette somme correspondant à un devis obtenu par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et dressé par l'entreprise 2M le 9 février 2017 ; ce devis, intitulé 'Ravalement du pignon côté [Adresse 24]' comprend, outre l'installation du chantier et les échafaudages, le ravalement du mur en lui même y compris un retour sur le mur sur cour, et la reprise de la partie en pied de mur pignon, soit après décaissement des terres végétales sur un 1ml, d'un enduit grillage à la chaux sur soubassement pour recevoir l'étanchéité, la réalisation d'un relevé d'étanchéité avec reprise au sol de l'étanchéité, bande en solin en plinthe et remise en place de la terre ; (pièce n°9 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 23]) ;
Il ressort de ce devis qu'une partie des travaux, dont l'essentiel incombe au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], concerne la reprise de l'étanchéité de la dalle en béton au niveau de la jonction avec le mur pignon litigieux ; cette partie incombe naturellement au propriétaire de la dalle, soit le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] ;
Dans ces conditions le jugement est confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande d'exécution de travaux de suppression des causes des désordres à l'encontre d'une part du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 23] mais également d'autre part le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] ;
La cour relève que si le syndicat des copropriétaires a fait voter ces travaux lors de son assemblée générale du 19 octobre 2017 (pièce syndicat des copropriétaires n°10), il les a annulés au terme de la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 23 mai 2018 (pièce syndicat du [Adresse 23] n° 25) ; malgré l'injection de résine réalisée par la société ATB à la demande du syndicat du [Adresse 23] en août 2018, les travaux de reprise du ravalement du mur pignon de cet immeuble restent nécessaires, celui-ci n'étant pas étanche comme l'a constaté l'expert judiciaire ;
Il ressort clairement du devis validé par l'expert judiciaire que les travaux de ravalement du mur nécessitent d'être réalisés en même temps que la reprise de l'étanchéité de la jonction avec la dalle ;
Le syndicat du 89 sollicite en cause d'appel la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] à réaliser, sous astreinte de 200 € par jour de retard, les travaux d'étanchéité de la dalle béton végétalisée sur parking au pied du mur du [Adresse 23], à réviser la pente recueillant les eaux pluviales et d'arrosage et à mettre en conformité les dispositifs desdites eaux ; cette demande qui excède les travaux préconisés par l'expert, doit être rejetée ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] doivent être condamnés à réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire, dans les conditions prévues au dispositif ci-après, des astreintes doivent être fixées pour assurer l'effectivité de cette décision, à compter de l'arrêt, compte tenu du fait que les consorts [B] sont désormais hors de cause ;
Dans le cas où aucun accord entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat de l'immeuble sis [Adresse 24] n'intervenait dans les 6 mois de la signification de l'arrêt pour l'organisation des travaux nécessaires, et en l'absence de réalisation de ces travaux par le syndicat de l'immeuble sis [Adresse 24] dans ce délai, le syndicat des copropriétaires du89 [Adresse 23] sera autorisé à réaliser lui-même les travaux de reprise de l'étanchéité de la jonction entre le mur et la dalle de la cour (bâtiment B de l'immeuble du [Adresse 24]) ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 89 et toute entreprise mandatée par lui seront autorisés à accéder à la cour du [Adresse 24] en passant par l'immeuble du [Adresse 16] ; il y a lieu de relever que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] indique ne pas s'opposer à ce passage ; de même, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] indique qu'il 'ne verrait aucun inconvénients à l'empiétement envisagé du syndicat des copropriétaires [Adresse 23] dans la seule mesure nécessaire à l'exécution des travaux de reprise de la façade et pour le seul temps strictement nécessaire justifié par lesdits travaux' ;
Si le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] est bien fondé à réclamer qu'un état des lieux avant travaux soit dressé, cette diligence incombe au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], qui devront procéder à cette diligence après avoir invité le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à se présenter aux opérations de constat ;
Sur les préjudices des consorts [K]
Sur le préjudice matériel des consorts [K]
¿ Remise en état des lieux
Mmes [I] et [L] [K] réclament la réparation de leur préjudice matériel à hauteur de 17.486,23 € correspondant au coût des travaux de remise en état de leur appartement, et demandent la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à leur payer 70 % soit la somme de 12.240,36 € et la condamnation des époux [B] ou du syndicat du [Adresse 24] à leur payer 30 % de cette somme, soit 5.245,86 € ;
L'expert judiciaire propose ce chiffrage en se fondant sur la proposition du bureau d'étude IPH de février 2017 (pièces [K] n° l 5 et 44 rectifiant une erreur de calcul) ; les travaux énumérés par cette étude concernent bien la réfection des murs, plafonds, sols et installations électriques de la cuisine et de la chambre situées le long du mur sinistré de l'appartement de Mmes [I] et [L] [K] ; les autres parties n'apportent pas de critiques particulières à l'encontre des montants visés ;
Il convient dès lors de fixer le préjudice matériel lié à la remise en état des lieux à 17.486,23 € TTC et faire droit aux demandes de condamnation présentées par les consorts [K] contre d'une part le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] et d'autre part le syndicat de l'immeuble sis [Adresse 24] ;
¿ Charges générées par le logement sinistre : 8.184,66 €
* charges de copropriété :
Mmes [I] et [L] [K] réclament le remboursement des charges courants et communes générales réclamées à hauteur de 3.593,44 €, en précisant qu'elles ne réclamaient pas les appels pour travaux ; il convient toutefois de souligner que le paiement des charges de copropriété est lié à la qualité de copropriétaire et est indépendant de l'occupation ou non du logement ; ce préjudice doit être écarté ; le jugement, non contesté sur ce point, est confirmé ;
* factures d'électricité :
Elles réclament la somme de 3.317,07 € à ce titre ;
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment les rapports d'expertises et les photographies qu'ils contiennent que le logement est devenu inhabitable par le caractère insalubre des pièces situées le long de la cour végétalisée (moisissures des murs de la cuisine en particulier cf par exemple p.71 du rapport de M. [H]) ; l'expert [G] a indiqué avoir fait mettre le chauffage afin de tenter d'assécher les supports des murs ;
Les consorts [K] exposent avoir quitté les lieux en août 2013 ; seuls les frais postérieurs peuvent être pris en compte soit les sommes suivantes :
- 94,60 € (facture GDF SUEZ d'octobre 2013)
- 153,83 € (facture de décembre 2013)
- 408,36 € pour 2014
- 218,70 € pour 2015 (et non 2.018,70 € comme indiqué dans le dire des consorts [K] à l'expert)
- 142,84 € pour 2016,
soit un total de : 1.018,33 € ;
* frais d'entretien de la chaudière :
Il est incontestable que Mmes [K] n'ont pas pu profiter de leur logement postérieurement à août 2013 de sorte qu'elles n'ont pas bénéficie du chauffage produit par la chaudière qui a marché un temps pour l'assèchement des supports ; l'expert judiciaire a validé les frais d'entretien de la chaudière Frisquet à hauteur de 785,15 € TTC (soit 158,03 € par an) ;
Ces frais seront retenus dans le préjudice subi ; le jugement est confirmé sur ce point ;
* taxe sur les logements vacants :
Les consorts [K] établissent avoir dû assumer le paiement d'une taxe sur les logements vacants à hauteur de 489 € pour 2015 (pièce n°34) ; l'absence d'occupation de l'appartement est directement lié au sinistre de sorte que cette demande est bien fondée ; le jugement est confirmé sur ce point ;
¿ Frais de relogement et taxes d'habitation
* de Mme [I] [K] :
Mme [I] [K] réclame la réparation du préjudice subi du fait qu'elle a été obligée de louer un logement au [Adresse 13] à compter de septembre 2013 ; elle réclame le coût des loyers soit 36.834,61 € ;
* de Mme [L] [K] :
Elle réclame le coût de la moitié des loyers assumés en colocation dans plusieurs logements, soit 8.844,78 + 12.512,25 + 10.113 = 31.470,03 €, outre le remboursement de la taxe d'habitation du logement loué [Adresse 28] (545 €) ;
Les premiers juges ont exactement relevé que, si les victimes d'un dommage ont droit à la réparation intégrale de leur préjudice, en l'espèce, le préjudice dû à l'inhabitabilité du logement devrait correspondre aux frais liés à un relogement similaire au logement sinistré ; tel n'est pas le cas en l'espèce dans la mesure où Mmes [K], qui sont soeurs, et alors qu'elles précisent avoir voulu occuper ensemble le logement leur venant de leur mère, n'ont nullement loué un logement ensemble mais loué chacune un logement, dont l'une en colocation dans des quartiers éloignés de l'immeuble litigieux ; elles ont ainsi exposé des frais dont la comparaison avec la valeur locative d'un logement similaire à celui du [Adresse 23] n'est même pas proposée ;
La somme mensuelle de 1.200 € correspond à une participation modeste aux loyers réglés par Mme [I] [K] et Mme [K] qui ont dû quitter leur logement commun inhabitable ;
Dans ces conditions, les premiers juges ont exactement limité la réparation de ce préjudice à une somme mensuelle de 1.200 € par mois pendant 42 mois correspondant à la période visée dans la demande en première instance ; le jugement est confirmé en ce qu'il leur a alloué la somme globale de 50.400 € en réparation de leur préjudice de jouissance ;
Sur le préjudice moral
Il ressort des nombreuses pièces versées aux débats par les consorts [K], et notamment du rapport de M. [H], que les désordres liés aux infiltrations sont apparues progressivement depuis 2010 et qu'elles ont dû effectuer de nombreuses démarches pour tenter de trouver la cause des désordres et y mettre fin, la situation particulière de la cour engazonnée située derrière le mur de leurs pièces sinistrées ayant rendu la solution du litige compliquée ; il est indéniable qu'elles n'ont pas pu vivre ensemble dans ce logement comme elles disent l'avoir souhaité ;
Elles établissent ainsi avoir souffert un préjudice moral qui sera réparé par une somme de 2.000 € ;
Sur les frais d'expertise amiable
Mmes [I] et [L] [K] exposent qu'elles ont, préalablement à l'engagement d'une procédure judiciaire par la désignation d'un expert judiciaire, fait intervenir M. [H], qui est également expert judiciaire pour rechercher les causes des désordres et résoudre le litige avec les propriétés voisines de façon amiable ; c'est ainsi qu'elles ont fait face à des frais de 19.538,45 € correspondant aux frais et honoraires de M. [H] qui a rédigé un rapport le 30 juillet 2013 et un additif le 8 décembre 2014 ;
Comme l'a dit le tribunal, si on ne peut pas reprocher, bien au contraire, aux consorts [K] d'avoir tenté de trouver une solution au litige lié aux désordres subis dans leur appartement, les frais liés à l'intervention de M. [H], laquelle n'a finalement pas évité le recours à une mesure d'expertise judiciaire contradictoire, ne peuvent pas être imputés intégralement mais ont vocation à être pris en compte dans le cadre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; ces frais seront donc écartés ; le jugement, non contesté sur ce point, est confirmé ;
Sur la garantie des assureurs
Sur la garantie de la société Generali Iard
L'immeuble du [Adresse 23] est assuré auprès de la société anonyme Generali selon un contrat Cologia à effet du 14 mars 2007 ; ce contrat comprend un volet 'dommages' comprenant notamment une garantie 'dégâts des eaux - gel' (p.6 des conditions générales) qui couvre les 'dommages matériels au bâtiment et au mobilier contenu dans le bâtiment causé par (...) Les infiltrations accidentelles d'eau par ou à travers les façades (...)' ;
Le contrat comprend également un volet 'responsabilité en cas d'incendie ou de dégâts des eaux' qui garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile encourue par le syndicat vis à vis des copropriétaires, voisins et tiers du fait d'un événement couvert au titre de la garantie dégâts des eaux ;
Les dommages causés aux embellissements de l'appartement des consorts [K], qui sont situés dans l'immeuble assuré, ont vocation à être couverts par la compagnie Generali à ce titre, ce que cette dernière ne conteste pas ;
Le syndicat des copropriétaires étant déclaré responsable des désordres subis par les consorts [K] en raison de l'état du mur pignon litigieux, le volet responsabilité civile à vocation à couvrir les conséquences pécuniaires de la responsabilité encourue par le syndicat des copropriétaires du fait du bâtiment vis à vis des copropriétaires en raison des dommages matériels et immatériels qui leur sont causés et notamment en cas d'écoulements d'eau accidentels provenant des gouttières, descentes, tuyaux et chéneaux, en cas d'infiltrations accidentelle d'eau par ou au travers les façades et en cas d'humidité des locaux, remontées capillaires dès lors que ces phénomènes sont la conséquence directe d'un sinistre garantit ;
La défaillance des descentes d'eau usées et d'eaux pluviales et la défaillance du ravalement du mur pignon engagent clairement la responsabilité du syndicat des copropriétaires de sorte que la garantie de la compagnie Generali est engagée ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de garantie présentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] pour ce qui concerne l'indemnisation des préjudices causés aux consorts [K] ; comme l'a dit le tribunal, il y a lieu de préciser que la garantie de l'assureur ne couvre pas la condamnation liée à la réalisation des travaux de réfection du mur pignon ;
Le jugement est également confirmé en ce qu'il a dit que la compagnie Generali est par ailleurs bien fondée à opposer son plafond de garantie ainsi que la franchise contractuelle ;
Sur la garantie de la compagnie MMA
La compagnie Generali a appelé en cause la société MMA en sa qualité d'assureur habitation des consorts [K] ;
Il convient toutefois de souligner, comme l'a fait, le tribunal, que les consorts [K] sont victimes des désordres causés par le mur pignon, partie commune de l'immeuble assuré auprès de la compagnie Generali ; dans ces conditions, la compagnie Generali n'a aucune qualité à réclamer la garantie de la société MMA à laquelle ses propres assurées ne réclament rien ;
Par conséquent, et sans qu'il soit nécessaire d'examiner plus avant le moyen tiré d'une prescription de l'action de Mmes [K] à l'encontre de leur assureur, celles-ci ne formulant aucune demande à son encontre, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes présentées par la compagnie Generali à ce propos ;
Sur la garantie de la société Allianz
La société Allianz ne conteste pas être l'assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], lequel est responsable des désordres litigieux sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 selon un pourcentage de 30 % comme il a été vu ;
Elle doit être condamnée à garantir son assuré dans les termes et limites de la police souscrite laquelle prévoit des franchises et des plafonds de garantie ;
Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a rejeté les demandes présentées à l'encontre de la société Allianz ;
Sur l'actualisation de la demande des consorts [K] en cause d'appel
¿ Sur le bien fondé de la demande
Les consorts [K] actualisent leur demande en cause d'appel pour solliciter les sommes de 7.687,75 € au titre des frais d'électricité et 20.000 € au titre du trouble de jouissance ;
Le compte rendu de visite du syndic du 14 mars 2022 (pièce [K] n° 55) ne fournit aucune indication sur l'état actuel de l'appartement des consorts [K] ; le cabinet d'architecte Lacoste et Theulin n'a pu visiter l'appartement des consorts [K] au mois d'avril 2023 (pièce syndicat des copropriétaires du 89 n° 29) ;
Les photographies 'actualisées' de l'appartement (pièces [K] n° 51) montrent cependant que l'appartement est toujours inhabitable ; par ailleurs, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] a annulé une seconde fois, au terme de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 23 juillet 2021 (pièce [K] n° 54) les travaux votés lors de l'assemblée du 19 octobre 2017, déjà annulés par l'assemblée du 23 mai 2018 ;
Les travaux préconisés par l'expert judiciaire n'ayant pas été entrepris bien que le jugement ait été assorti de l'exécution provisoire, les sources d'infiltrations et d'humidité persistent dans le logement des consorts [K], tout comme persiste le refus du syndicat du [Adresse 23] à réaliser les travaux lui incombant sur le mur pignon ; la nécessité de chauffer l'appartement et le préjudice de jouissance subsistent puisque le logement est toujours inhabitable ;
¿ Les frais de chauffage
Les frais de chauffage sont nécessaires pour tenter d'assécher les supports des murs ;
Les factures suivantes doivent être prises en compte (pièces [K] n° 49 et 50) :
- factures ENGIE (électricité) du 29 novembre 2019 au 25 mai 2021 (pièce n° 49) : 34,17 + 40,59 + 33,62 + 36,39 + 40,20 + 28,04 + 35,97 + 19,75 + 44,05 + 64,63 = 337,91 €,
- factures Gaz (pièce n° 50) du 23 septembre 2019 au 24 mai 2021 : 42,01 + 67,57 + 36,71 + 92,01 + 55,51 + 41,77 + 40,70 + 47,55 + 57,36 + 52,62 + 50,91 = 587,72 €,
total : 925,63 € ;
La demande des consorts [K] est dirigée contre le syndicat du 89 et le syndicat du 91 ;
Il y a lieu de rappeler que la cause des désordres imputables au syndicat du 91 subsiste elle aussi ;
La somme de 925,63 € doit être mise à la charge du syndicat du 89 à hauteur de 70 %, soit 647,94 €, et à la charge du syndicat du 91 à hauteur de 30 %, soit 277,69 € ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] doit être condamné à payer à Mme [I] [K] et Mme [L] [K], globalement, la somme de 647,94 € au titre des frais de chauffage ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] doit être condamné à payer à Mme [I] [K] et Mme [L] [K], globalement, la somme de 277,69 € au titre des frais de chauffage ;
¿ Sur le préjudice de jouissance
Le préjudice de jouissance subsiste pour les motifs exposés plus haut ;
Le tribunal a accordé une indemnisation de 1.200 € par mois sur une durée de 42 mois à compter de septembre 2013 jusqu'à février 2017 ;
Sur la même base mensuelle de 1.200 € telle que retenue par le tribunal et compte tenu de la demande des consorts [K] d'une indemnité de 20.000 €, qui n'est dirigée que contre le syndicat du [Adresse 23], leur demande correspond à 16 mois et demi, du 1er mars 2017 au 15 juillet 2018 ;
Ce préjudice doit être réparé par l'allocation d'une somme de 1.200 € x 16,50 mois = 19.800 € à la charge du syndicat du [Adresse 23], suivant la demande des consorts [K] ;
Le syndicat du [Adresse 23] est fondé à solliciter la garantie du syndicat du [Adresse 24] à hauteur de 30 % de cette somme, soit 5.940 € puisque celui ci n'a pas réalisé les travaux lui incombant sur la dalle, partie commune ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] doit être condamné à payer à Mme [I] [K] et Mme [L] [K], globalement, la somme de 19.800 € en réparation du trouble de jouissance ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] doit être condamné à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à hauteur de 5.940 € de la condamnation prononcée contre lui à l'égard de Mme [I] [K] et Mme [L] [K] en indemnisation du préjudice de jouissance ;
¿ Sur la garantie des assureurs
La société anonyme Generali doit être condamnée à garantir, dans la limite de son contrat, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] des condamnations prononcées contre lui par la cour, y compris les dépens d'appel et l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
La société anonyme Allianz Iard doit être condamnée à garantir, dans la limite de son contrat, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] des condamnations prononcées contre lui par la cour, y compris les dépens d'appel et l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Sur la demande de dommages-intérêts pour appel abusif formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16]
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] sollicite la condamnation du syndicat de l'immeuble sis [Adresse 23] à lui payer la somme de 2.000 € de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 559 du code de procédure civile ;
Compte tenu du fait que l'exécution des travaux sur le mur pignon de l'immeuble su [Adresse 23], de même que les travaux sur le relevé d'étanchéité de la dalle béton nécessitent l'accès aux parties communes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 16], sa mise en cause dans le cadre de l'appel diligenté par le syndicat du 89 aux fins de lui rendre la décision opposable et qu'il donne son avis sur cet accès, ce qu'il n'a pas manqué de faire, n'est pas abusif ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance
Le sens du présent arrêt conduit à réformer le jugement en ce qu'il a :
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] aux dépens qui comprendront les frais de l'expertise de M. [S] [G] ainsi que les dépens de l'instance de référé (RG n°15 /54153), dont distraction au profit de Maître Brizon et Maître Ioos-Especel, avocats pour ceux dont ils auront fait l'avance sans recevoir provision conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. et Mme [B] in solidum à payer :
à Mmes [I] et [L] [K] la somme de 8.000 €
au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] la somme de 3.000 €,
à la société Allianz Iard la somme de 2.000 €,
en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance qui comprendront les frais de l'expertise de M. [S] [G] ainsi que les dépens de l'instance de référé (RG n°15 /54153), et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] doivent être condamnés in solidum à payer à Mmes [I] et [L] [K] la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] de première part et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] de seconde part, garantis par leurs assureurs respectifs, doivent être condamnés à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations afférentes aux dépens de première instance et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance selon les pourcentages suivants :
- syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] : 70 %,
- syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] : 30 % ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et la société anonyme Allianz Iard doivent être déboutés de leurs demandes par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :
- à Mme [I] [K] et Mme [L] [K], globalement : 15.000 €,
- à M. [N] [B], M. [E] [B] et M. [R] [B], globalement : 10.000 € ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] de première part et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] de seconde part, garantis par leurs assureurs respectifs, doivent être condamnés à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations afférentes aux dépens d'appel et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel selon les pourcentages suivants :
- syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] : 70 %,
- syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] : 30 % ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] doit être condamné seul et sans recours, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Il n'y a pas lieu à autre application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Reçoit M. [N] [B], M. [E] [B] et M. [R] [B] en leur intervention volontaire en qualité d'uniques héritiers de M. [T] [B] et Mme [Z] [A] épouse [B] ;
Réforme le jugement en ce qu'il a :
- dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] sont responsables in solidum des désordres subis par Mmes [I] et [L] [K] dans leur appartement du rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 23],
- dit que dans leurs rapports entre co-responsables, la répartition s'établit comme suit :
70 % pour le syndicat des copropriétaires,
30 % pour M. et Mme [B],
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 23] à réaliser les travaux de ravalement du mur pignon de l'immeuble côté de la cour du [Adresse 24] conformément aux préconisations de l'expert [G] dans son rapport du 13 mars 2017, dans les six mois de la signification du jugement, sous astreinte passe ce délai d'une somme de 50 € par jour pendant 45 jours, étant précisé que ces travaux devront être réalisés concomitamment aux travaux incombant à M. et Mme [B] pour la reprise du relevé d'étanchéité en pied de mur prenant appui sur la dalle de la cour privative (lot n°35) de l'immeuble sis [Adresse 24] ainsi que prévu ci-après,
- condamné M. [V] [B] & Mme [Z] [A] épouse [B] à réaliser les travaux de reprise du relevé d'étanchéité en pied du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] prenant appui sur la dalle de la cour privative (lot n°35) de l'immeuble sis [Adresse 24] dont ils sont propriétaires, conformément aux préconisations de l'expert [G] dans son rapport du 13 mars 2017, dans les six mois de la signification du jugement, sous astreinte passé ce délai d'une somme de 50 € par jour pendant 45 jours, étant précisé que ces travaux devront être réalisés concomitamment aux travaux de ravalement du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] incombant au syndicat des copropriétaires de cet immeuble ainsi que prévu ci-avant,
- autorisé, le cas échéant, en l'absence d'accord entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] intervenu dans les deux mois de la signification du jugement, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à engager en sus des travaux lui incombant, les travaux de reprise du relevé d'étanchéité en pied du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] prenant appui sur la dalle de la cour privative (lot n°35) de l'immeuble du [Adresse 24] incombant aux époux [B] et aux frais de ces derniers,
- autorisé en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et toute entreprise mandatée par lui à accéder à la cour commune du [Adresse 24] (lot n°35 appartenant à M. & Mme [B]), en passant par l'immeuble sis [Adresse 16], et à y installer un échafaudage afin de réaliser les travaux de reprise de son mur pignon ainsi que, le cas échéant, les travaux de relevé d'étanchéité de la dalle béton si M. & Mme [B] n'y procédaient pas eux-mêmes,
- dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] devront faire dresser par huissier de justice un état des parties de l'immeuble sis [Adresse 16] concernés par l'exécution des travaux, avant démarrage de ceux-ci, après avoir invité le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à se présenter aux opérations de constat au moins 5 jours avant la date fixée pour le constat,
- condamné M. & Mme [B] à payer à Mme [I] [K] et à Mme [L] [K] la somme de 5.245,86 € TTC (soit 30 % de 17.486,23 €) en réparation de leur préjudice matériel lié à la remise en état de l'appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 23], leur appartenant,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] à payer à Mme [I] [K] et à Mme [L] [K] les sommes de :
1.018,33 € au titre de leurs frais d'électricité
785,15 € TTC au titre de l'entretien de leur chaudière
489 € au titre de la taxe sur les logements vacants payée en 2015
50.400 € au titre de leur préjudice de jouissance
2.000 € au titre de leur préjudice moral,
- dit que dans leurs rapports entre co-obligés, la répartition de ces sommes se fera à concurrence de 70 % pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et 30 % pour M. et Mme [B], et les actions récursoires étant rejetées au-delà de ces proportions,
- rejeté les demandes présentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et de la société Allianz,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] aux dépens qui comprendront les frais de l'expertise de M. [S] [G] ainsi que les dépens de l'instance de référé (RG n°15 /54153), dont distraction au profit de Maître Brizon et Maître Ioos-Especel, avocats pour ceux dont ils auront fait l'avance sans recevoir provision conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. et Mme [B] in solidum à payer :
à Mmes [I] et [L] [K] la somme de 8.000 €
au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] la somme de 3.000 €,
à la société Allianz Iard la somme de 2.000 €,
en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau sur les chefs réformés,
Dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] sont responsables in solidum des désordres subis par Mmes [I] et [L] [K] dans leur appartement du rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 23] ;
Dit que dans leurs rapports entre co-responsables, la répartition s'établit comme suit :
70 % pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23],
30 % pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à réaliser les travaux de ravalement du mur pignon de l'immeuble côté de la cour du [Adresse 24] conformément aux préconisations de l'expert [G] dans son rapport du 13 mars 2017, dans les six mois de la signification de l'arrêt, sous astreinte passé ce délai d'une somme de 60 € par jour de retard pendant 6 mois, étant précisé que ces travaux devront être réalisés concomitamment aux travaux incombant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] pour la reprise du relevé d'étanchéité en pied de mur prenant appui sur la dalle de la cour (bâtiment B) de l'immeuble sis [Adresse 24] ainsi que prévu ci-après ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] à réaliser les travaux de reprise du relevé d'étanchéité en pied du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] prenant appui sur la dalle de la cour (bâtiment B) de l'immeuble sis [Adresse 24], conformément aux préconisations de l'expert [G] dans son rapport du 13 mars 2017, dans les six mois de la signification de l'arrêt, sous astreinte passé ce délai d'une somme de 60 € par jour de retard pendant 6 mois, étant précisé que ces travaux devront être réalisés concomitamment aux travaux de ravalement du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] incombant au syndicat des copropriétaires de cet immeuble, ainsi que prévu ci-avant ;
Autorise, le cas échéant, en l'absence d'accord entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] intervenu dans les deux mois de la signification de l'arrêt, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à engager en sus des travaux lui incombant, les travaux de reprise du relevé d'étanchéité en pied du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] prenant appui sur la dalle de la cour (bâtiment B) de l'immeuble du [Adresse 24] incombant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et aux frais de ce dernier ;
Autorise en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et toute entreprise mandatée par lui à accéder à la cour commune du [Adresse 24] (bâtiment B), en passant par l'immeuble sis [Adresse 16], et à y installer un échafaudage afin de réaliser les travaux de reprise de son mur pignon ainsi que, le cas échéant, les travaux de relevé d'étanchéité de la dalle béton si le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] n'y procédait pas lui même ;
Dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] devront faire dresser par huissier de justice un état des parties de l'immeuble sis [Adresse 16] concernés par l'exécution des travaux, avant démarrage de ceux-ci, après avoir invité le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à se présenter aux opérations de constat au moins 5 jours avant la date fixée pour le constat ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] à payer à Mme [I] [K] et à Mme [L] [K] la somme de 5.245,86 € TTC (soit 30 % de 17.486,23 €) en réparation de leur préjudice matériel lié à la remise en état de l'appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 23], leur appartenant ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] à payer à Mme [I] [K] et à Mme [L] [K] les sommes de :
1.018,33 € au titre de leurs frais d'électricité
785,15 € TTC au titre de l'entretien de leur chaudière
489 € au titre de la taxe sur les logements vacants payée en 2015
50.400 € au titre de leur préjudice de jouissance
2.000 € au titre de leur préjudice moral ;
Dit que dans leurs rapports entre co-obligés, la répartition de ces sommes se fera à concurrence de 70 % pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et 30 % pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], et les actions récursoires étant rejetées au-delà de ces proportions,
Condamne la société anonyme Allianz Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] des condamnations prononcées à son encontre pour la réparations des préjudices subis par Mme [I] [K] et Mme [L] [K], en principal, intérêts, frais et dépens ;
Dit que la société anonyme Allianz Iard est bien fondée à opposer son plafond de garantie ainsi que la franchise contractuelle ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] aux dépens qui comprendront les frais de l'expertise de M. [S] [G] ainsi que les dépens de l'instance de référé (RG n°15 /54153), qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] à payer à Mmes [I] et [L] [K] la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et la société anonyme Allianz Iard de leurs demandes par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Confirme le jugement sur le surplus ;
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à payer à Mme [I] [K] et Mme [L] [K], globalement, la somme de 647,94 € au titre des frais de chauffage ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] à Mme [I] [K] et Mme [L] [K], globalement, la somme de 277,69 € au titre des frais de chauffage ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à payer à Mme [I] [K] et Mme [L] [K], globalement, la somme de 19.800 € en réparation du trouble de jouissance ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à hauteur de 5.940 € de la condamnation prononcée contre lui à l'égard de Mme [I] [K] et Mme [L] [K] en indemnisation du préjudice de jouissance ;
Condamne la société anonyme Generali à garantir, dans la limite de son contrat, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] des condamnations prononcées contre lui par la cour, y compris les dépens d'appel et l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Condamne la société anonyme Allianz Iard à garantir, dans la limite de son contrat, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] des condamnations prononcées contre lui par la cour, y compris les dépens d'appel et l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] aux dépens d'appel qi pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du même code en cause d'appel :
- à Mme [I] [K] et Mme [L] [K], globalement : 15.000 €,
- à M. [N] [B], M. [E] [B] et M. [R] [B], globalement : 10.000 € ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] de première part et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] de seconde part, garantis par leurs assureurs respectifs, à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations afférentes aux dépens d'appel et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel selon les pourcentages suivants :
- syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] : 70 %,
- syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] : 30 % ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], seul et sans recours, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 25 OCTOBRE 2023
(n° , 37 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/21011 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA7RS
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Septembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 17/17223
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 23] pris en la personne de son syndic, la Société NEXITY LAMY, SASU immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 487 530 099
C/O Société NEXITY LAMY
[Adresse 9]
[Localité 22]
Représenté par Me Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Ayant pour avocat plaidant Me Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1383
INTIMES
Mademoiselle [I] [D] [C] [K]
née le [Date naissance 10] 1984 à [Localité 30] (Corée du Sud)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
Ayant pour avocat plaidant Me Isabelle NADAUD-MESNARD substituée par Me Marianne BOUSSIRON - SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS - avocat au barreau de LA CHARENTE
Madame [L] [F] [K]
née le [Date naissance 5] 1988 à [Localité 30] (Corée du Sud)
[Adresse 14]
[Adresse 14]
Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
Ayant pour avocat plaidant Me Isabelle NADAUD-MESNARD de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de CHARENTE
Madame [Z] [A] épouse [B] (décédée)
[Adresse 20]
[Adresse 20]
Représentée par Me Claire BLANCHARD-DOMONT, avocat au barreau du VAL DE MARNE, toque : PC223
Monsieur [V] [B] (décédé)
[Adresse 20]
[Adresse 20]
Représenté par Me Claire BLANCHARD DOMONT, avocat au barreau du VAL DE MARNE, toque : PC223
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 24] représenté par son syndic le cabinet ORALIA MOREL
C/O Cabinet ORALIA MOREL
[Adresse 21]
[Localité 22]
Représenté par Me Philippe BOCQUILLON de l'AARPI 2BV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085
Société ALLIANZ IARD
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Stéphane BRIZON, avocat au barreau de PARIS, toque : D2066
Société GENERALI
SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 552 062 663
[Adresse 11]
[Adresse 11]
Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Ayant pour avocat plaidant Me Claire PRUVOST de la SELAS CHEVALIER - MARTY - PRUVOST Société d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R0085
SA MMA IARD
[Adresse 7]
[Adresse 7]
N° SIRET : 440 048 882
Représentée par Me Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 16] représenté par son syndic bénévole, Madame [P] [M] [W] épouse [U]
[Adresse 16]
[Adresse 16]
Représenté par Me Gayané BALEKIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0072
INTERVENANTS VOLONTAIRES :
Monsieur [N] [V] [B] venant aux droits de Madame [Z] [A] épouse [B] et de Monsieur [V] [B]
né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 26]
[Adresse 12]
[Adresse 12]
Représenté par Me Claire BLANCHARD-DOMONT, avocat au barreau du VAL DE MARNE, toque : PC223
Monsieur [E] [X] [O] [B] venant aux droits de Madame [Z] [A] épouse [B] et de Monsieur [V] [B]
né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 27]
[Adresse 15]
[Adresse 15]
Représenté par Me Claire BLANCHARD-DOMONT, avocat au barreau du VAL DE MARNE, toque : PC223
Monsieur [R] [Y] [K] [B] venant aux droits de Madame [Z] [A] épouse [B] et de Monsieur [V] [B]
né le [Date naissance 17] 1967 à [Localité 27]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représenté par Me Claire BLANCHARD-DOMONT, avocat au barreau du VAL DE MARNE, toque : PC223
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 28 Juin 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS & PROCÉDURE
Mmes [I] et [L] [K] sont propriétaires, suite à la donation consentie par leur mère le 4 août 2011, d'un appartement situé au rez-de-chaussée constituant le lot n°31 de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 23].
Elles se plaignent de ce qu'après leur entrée dans les lieux, une forte humidité est apparue dans la cuisine et une chambre, soit le long d'un mur jouxtant une cour engazonnée constituant le lot n°35 de la copropriété voisine du [Adresse 24], lot privatif appartenant à M. & Mme [B] (dont l'accès se fait par l'immeuble en copropriété sis [Adresse 16]). Elles indiquent ne pas avoir pu rester dans les lieux devenus inhabitables et avoir fait intervenir un expert privé (M. [H]) pour identifier les causes de ces désordres.
En l'absence d'accord à la suite du dépôt du rapport de cet expert avec les parties concernées, Mmes [I] et [L] [K] ont obtenu la désignation d'un expert en la personne de M. [S] [G], par ordonnance de référé du 10 juillet 2015 au contradictoire de leur assureur (la société anonyme MMA), du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24].
M. & Mme [B] sont intervenus volontairement à cette instance. Les sociétés Generali (assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23]) et Allianz (assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24]) ont également été attraites ou sont intervenues à cette expertise.
L'expert M. [G] a déposé son rapport le 13 mars 2017.
C'est dans ces conditions que Mmes [I] et [L] [K] ont assigné, sur autorisation d'assigner à jour fixe, par acte d'huissier de justice du 27 novembre 2017 devant le tribunal de grande instance de Paris à l'audience du 21 février 2018 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. et Mme [B] en réparation des préjudices subis.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] a alors assigné, sur autorisation du président, également à jour fixe, pour l'audience du 21 février 2018, par acte d'huissier de justice des 8 et 9 janvier 2018, la compagnie Generali, son assureur, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et la compagnie Allianz, assureur de ce dernier.
La société Generali a également assigné en intervention forcée la société MMA en sa qualité d'assureur habitation des consorts [K], par assignation du 16 février 2018.
Les trois procédures ont été jointes.
Mme [I] [K] et Mme [L] [K] ont demandé au tribunal, essentiellement, de :
- déclarer les époux [B] et le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 23] responsables des infiltrations d'humidité ayant rendu leur logement inhabitable depuis le mois de juillet 2013 date à laquelle elles l'ont quitté,
- déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 23] responsable de l'humidité provenant du mur pignon infiltrant de la copropriété du [Adresse 23] à hauteur de 70 %,
- déclarer les époux [B] responsables de l'humidité provenant de la dalle béton végétalisée sur parking lot 35 à hauteur de 30 %,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à leur payer la somme de 17.486,23 € x 70% (soit 12.240,36 €) au titre des frais de remise en état de leur appartement,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23], sous astreinte, à la mise en oeuvre des travaux prescrits par M. [G] sur le mur infiltrant de l'immeuble, à savoir la reprise du pignon du mur extérieur chiffré à 61.872,80 €,
- condamner M. et Mme [B] à leur payer la somme de 5.245,86 € correspondant à 30 % du montant nécessaire à la remise en état du logement leur appartenant,
- condamner in solidum les époux [B] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à leur payer les sommes de :
8.184,66 € au titre des charges générées par leur logement rendu inhabitable par les infiltrations d'humidité entre 2013 et 2016,
36.834,61 € à Mme [I] [K] au titre des frais de relogement et taxes habitations qu'elle a été amenée à exposer,
32.015,03 € à Mme [L] [K] au titre des frais de relogement et taxes habitations qu'elle a été amenée à exposer,
- condamner in solidum les époux [B] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à leur payer la somme de 6.000 € à chacune au titre du préjudice moral qu'elles subissent,
- condamner in solidum les époux [B] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] à leur payer la somme de 19.538, 45 € TTC correspondant aux frais et honoraires de M. [H],
- condamner in solidum les époux [B] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] aux dépens qui comprendront ceux de référé et les frais d'expertise judiciaire, ainsi qu'à leur payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] a invité le tribunal, pour l'essentiel, à :
à titre principal,
- écarter le rapport d'expertise judiciaire établi par M. [G] et désigner un nouvel expert,
- débouter Mmes [I] et [L] [K], Mme [Z] [A], épouse [B], M. [V] [B], la société Generali, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], la société Allianz de l'intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre, à titre subsidiaire,
- le mettre hors de cause,
- débouter Mmes [I] et [L] [K] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre,
à titre plus subsidiaire,
- l'autoriser, ainsi que toute entreprise mandatée par lui, à accéder à la cour commune de l'immeuble sis [Adresse 24] et d'y installer un échafaudage afin de réaliser les travaux de reprise de son mur pignon ainsi que les travaux de relevé d'étanchéité de la dalle béton si la partie qui sera condamnée de réaliser ce relevé d'étanchéité n'y procédait pas elle-même dans le délai qui lui sera imparti,
- l'autoriser, ainsi que toute entreprise mandatée par lui, à accéder aux parties communes de la copropriété sise [Adresse 16] afin de réaliser les travaux de reprise de son mur pignon ainsi que les travaux de relevé d'étanchéité de la dalle béton si la partie qui sera condamnée à réaliser ce relevé d'étanchéité n'y procédait pas elle-même dans le délai qui lui sera imparti,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et/ou les époux [B] à réaliser, sous astreinte de 200 € par jour de retard, les travaux suivants :
démolition du caniveau béton existant
décaissement des terres végétales jusqu'à la dalle béton sur 1 ml de large et stockage sur site
réalisation d'un enduit grillage à la chaux sur soubassement pour recevoir l'étanchéité
réalisation d'un relevé d'étanchéité avec reprise au sol sur l'étanchéité existante et bande solin en plinthe contre le mur pignon
remise en place de la terre végétale existant
- dire que l'astreinte prononcée contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et/ou les époux [B] sera limitée à une période de 6 mois,
- l'autoriser, passé le délai de 6 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et à défaut pour la partie qui sera condamnée à réaliser les travaux susvisés, à faire réaliser lesdits travaux au lieu, place et frais de cette dernière,
- débouter Mmes [I] et [L] [K] de l'ensemble de leurs demandes de condamnation au titre des préjudices matériels et moral qu'elles invoquent,
- débouter Mmes [I] et [L] [K] de leur demande de condamnation au paiement des frais de l'expertise privée qu'elles ont sollicitée,
- dire que la charge définitive de cette condamnation s'établit selon le partage suivant :
10 % à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23],
90 % à la charge de toute autre partie propriétaire de dalle litigieuse,
- dire que les frais d'expertise judiciaire seront supportés par les parties dans les mêmes proportions.
M. & Mme [B] ont demandé au tribunal de :
- juger que la dalle support de la cour engazonnée est une partie commune,
- les mettre hors de cause,
- juger le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], seuls responsables des désordres constatés dans l'appartement des consorts [K],
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], à faire procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés,
- débouter Mmes [I] et [L] [K] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à leur encontre, tant au titre de leur préjudice moral que matériel,
- débouter Mmes [I] et [L] [K] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à leur encontre, tant au titre des frais d'expertise amiable et judiciaire,
- débouter l'ensemble des parties de toutes demandes plus amples ou contraires,
à titre infiniment subsidiaire,
- juger que le partage de responsabilité s'établira de la manière suivante :
5 % à la charge des époux [B]
95 % à la charge de toute autre partie succombant
en tout état de cause,
- condamner solidairement tout succombant aux dépens avec application de l'articler 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] a demandé au tribunal, essentiellement, de :
- débouter toute partie de ses demandes à son encontre et le mettre hors de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] ou encore tout succombant à lui payer la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
à titre subsidiaire, et pour le cas où par impossible le tribunal estimerait le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] responsable même partiellement et entrait en voie de condamnation à son encontre,
- juger que son assureur, la société Allianz, est tenue à le garantir et à le relever de toutes condamnations, tant en principal qu'en intérêt et frais,
- condamner tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] a demandé au tribunal, pour l'essentiel, de :
- juger que la cour engazonnée et la dalle béton qui en est le support, correspondant au lot n° 35 de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 24] est une partie privative appartenant à Mme [Z] [A] épouse [B] et à M. [V] [B],
- constater qu'il ne s'oppose pas à la demande d'autorisation d'accès à ses parties communes sollicitée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] pour la réalisation des travaux prescrits par M. [G], expert judiciaire dans son rapport d'expertise du 17 mars 2017,
- juger que lesdits travaux ne pourront débuter qu'après réalisation, par lui, d'un procès-verbal de constat d'huissier aux fins de constat de l'état des parties communes auxquelles il sera donné accès pour la réalisation de ces travaux,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à lui rembourser le coût de ce constat d'huissier sur production de la facture,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code.
La société anonyme Allianz, en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], a demandé au tribunal, pour l'essentiel, de :
- juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] n'est pas responsable des désordres subis par les consorts [K],
- la mettre hors de cause,
- débouter toute partie de ses demandes à son encontre
à toutes fins,
- juger qu'elle ne saurait être tenue au-delà des termes de la police souscrite, laquelle prévoit des franchises et des plafonds de garantie, variables selon les garanties souscrites, opposables à l'assuré et aux tiers,
- écarter toute demande de condamnation et/ou de garantie qui contreviendrait aux limites de garantie définies au contrat,
- juger qu'elle devra être relevée et garantie de toute condamnation portée à son encontre par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et son assureur la société Generali ainsi que par les époux [B],
- condamner tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code.
La société anonyme Generali, en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] a demandé au tribunal, pour l'essentiel, de :
- juger que le volet dommage de la police n'a pas vocation à être mobilisé ni pour les désordres privatifs allégués par les consorts [K], ni pour la reprise du mur pignon,
- juger que la garantie dommage n'est pas mobilisable,
- juger que l'imputabilité retenue par l'expert au terme de son rapport n'est pas fondée techniquement,
- juger que seul le défaut d'étanchéité de la dalle peut être à l'origine du sinistre survenu chez les consorts [K],
- juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] n'est pas engagée,
- juger que sa garantie n'est pas mobilisable en l'absence de responsabilité engagée,
- juger mobilisable la garantie de MMA au titre des désordres privatifs et responsable des désordres le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24],
subsidiairement,
- juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] ne peut être engagée que de façon limitée dans le sinistre des consorts [K] et limiter en conséquence la mobilisation de sa garantie sous les mêmes proportions,
- juger qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] de supporter la charge exclusive des préjudices matériels et immatériels subis par les consorts [K] à compter du 9 novembre 2017, date où les travaux auraient pu être réalisés,
en tout état de cause,
- juger que seuls les postes de préjudices valides par l'expert peuvent faire l'objet d'une demande, soit à hauteur de 73.906,77 €,
- juger que toutes les autres demandes des consorts [K] devront être rejetées,
- juger que le préjudice allégué par les consorts [K] devra être limité dans la mesure où ils ont bénéficié d'une diminution du prix lors de l'acquisition du bien,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], la société Allianz, M. & Mme [B] et MMA à la relever et garantir indemne des condamnations éventuellement mises à sa charge tant en principal frais et intérêts et article 700,
- juger qu'elle est bien fondée à opposer son plafond de garantie ainsi que sa franchise,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], les consorts [K] ou tout succombant aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société MMA Iard, assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], a demandé au tribunal, essentiellement, de :
à titre principal,
- constater l'extinction des droits des consorts [K] en raison de la prescription de l'action diligentée à son encontre,
- déclarer irrecevable l'appel en garantie formulé par la compagnie Generali à son encontre,
- la mettre hors de cause,
à titre subsidiaire,
- homologuer le rapport d'expertise judiciaire de M. [G] en date du 13 mars 2017,
- constater que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] ainsi que les époux [B] engagent leur responsabilité civile délictuelle,
- constater que les garanties du contrat d'assurance multirisque Multipro souscrit auprès d'elle n'ont pas vocation à s'appliquer,
-débouter la compagnie Generali de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- constater au contraire que les garanties relevant du contrat d'assurance souscrit auprès de la Generali sont pleinement applicables,
à titre infiniment subsidiaire,
- cantonner à de plus justes proportions les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
en tout état de cause et reconventionnellement,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] ainsi que son assureur, la compagnie Generali, à la relever de toute condamnation qui pourraient être prononcées à son encontre,
- condamner les consorts [K] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 13 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :
- rejeté la demande d'annulation du rapport d'expertise judiciaire de M. [S] [G] du 13 mars 2017,
- rejeté la demande de nouvelle expertise judiciaire présentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23],
- dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] sont responsables in solidum des désordres subis par Mmes [I] et [L] [K] dans leur appartement du rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 23],
- dit que dans leurs rapports entre co-responsables, la répartition s'établit comme suit :
70 % pour le syndicat des copropriétaires,
30 % pour M. et Mme [B],
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 23] à réaliser les travaux de ravalement du mur pignon de l'immeuble côté de la cour du [Adresse 24] conformément aux préconisations de l'expert [G] dans son rapport du 13 mars 2017, dans les six mois de la signification du jugement, sous astreinte passé ce délai d'une somme de 50 € par jour pendant 45 jours, étant précisé que ces travaux devront être réalisés concomitamment aux travaux incombant à M. et Mme [B] pour la reprise du relevé d'étanchéité en pied de mur prenant appui sur la dalle de la cour privative (lot n°35) de l'immeuble sis [Adresse 24] ainsi que prévu ci-après,
- condamné M. [V] [B] & Mme [Z] [A] épouse [B] à réaliser les travaux de reprise du relevé d'étanchéité en pied du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] prenant appui sur la dalle de la cour privative (lot n°35) de l'immeuble sis [Adresse 24] dont ils sont propriétaires, conformément aux préconisations de l'expert [G] dans son rapport du 13 mars 2017, dans les six mois de la signification du jugement, sous astreinte passé ce délai d'une somme de 50 € par jour pendant 45 jours, étant précisé que ces travaux devront être réalisés concomitamment aux travaux de ravalement du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] incombant au syndicat des copropriétaires de cet immeuble insi que prévu ci-avant,
- autorisé, le cas échéant, en l'absence d'accord entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] intervenu dans les deux mois de la signification du présent jugement, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à engager en sus des travaux lui incombant, les travaux de reprise du relevé d'étanchéité en pied du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] prenant appui sur la dalle de la cour privative (lot n°35) de l'immeuble du [Adresse 24] incombant aux époux [B] et aux frais de ces derniers,
- autorisé en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et toute entreprise mandatée par lui à accéder à la cour commune du [Adresse 24] (lot n°35 appartenant à M. & Mme [B]), en passant par l'immeuble sis [Adresse 16], et à y installer un échafaudage afin de réaliser les travaux de reprise de son mur pignon ainsi que, le cas échéant, les travaux de relevé d'étanchéité de la dalle béton si M. & Mme [B] n'y procédaient pas eux-mêmes,
- dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] devront faire dresser par huissier de justice un état des parties de l'immeuble sis [Adresse 16] concernés par l'exécution des travaux, avant démarrage de ceux-ci, après avoir invité le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à se présenter aux opérations de constat au moins 5 jours avant la date fixée pour le constat,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à payer à Mme [I] [K] et à Mme [L] [K] la somme de 12.240,36 € TTC (soit 70 % de 17.486,23 € en réparation de leur préjudice matériel lié à la remise en état de l'appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble de [Adresse 23], leur appartenant,
- condamné M. & Mme [B] à payer à Mme [I] [K] et à Mme [L] [K] la somme de 5.245,86 € TTC (soit 30 % de 17.486,23 €) en réparation de leur préjudice matériel lié à la remise en état de l'appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 23], leur appartenant,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] à payer à Mme [I] [K] et à Mme [L] [K] les sommes de :
1.018,33 € au titre de leurs frais d'électricité
785,15 € TTC au titre de l'entretien de leur chaudière
489 € au titre de la taxe sur les logements vacants payée en 2015
50.400 € au titre de leur préjudice de jouissance
2.000 € au titre de leur préjudice moral,
- dit que dans leurs rapports entre co-obligés, la répartition de ces sommes se fera à concurrence de 70 % pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et 30 % pour M. et Mme [B], et les actions récursoires étant rejetées au-delà de ces proportions,
- condamné la société Generali Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] des condamnations prononcées à son encontre pour la réparation des préjudices subis par Mme [I] [K] et à Mme [L] [K], en principal, intérêts, frais et dépens,
- dit que la société Generali est bien fondée à opposer son plafond de garantie ainsi que la franchise contractuelle,
- rejeté les demandes présentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et de la société Allianz,
- rejeté les demandes présentées à l'encontre de la société MMA,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] aux dépens qui comprendront les frais de l'expertise de M. [S] [G] ainsi que les dépens de l'instance de référé (RG n°15 /54153), dont distraction au profit de Maître Brizon et Maître Ioos-Especel, avocats pour ceux dont ils auront fait l'avance sans recevoir provision conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. et Mme [B] in solidum à payer :
à Mmes [I] et [L] [K] la somme de 8.000 €
au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] la somme de 3.000 €,
à la société Allianz Iard la somme de 2.000 €,
en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à payer la somme de 1.800 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile par la société MMA,
- rejeté toutes autres demandes des parties,
- ordonné l'exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 novembre 2019.
La procédure devant la cour a été clôturée le 28 juin 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 16 juin 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], appelant, invite la cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965, à :
- infirmer le jugement,
- débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, Mmes [I] et [L] [K], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], les consorts [B], la société MMA, la société Allianz et la société Generali,
statuant à nouveau,
à titre principal,
- prononcer la nullité du rapport d'expertise judiciaire établi par M. [G], à défaut, l'écarter,
- le mettre hors de cause,
- rejeter la mesure réparatoire préconisée par l'expert judiciaire consistant à réaliser les travaux de ravalement du mur pignon côté de la cour du [Adresse 24],
- désigner un expert ayant pour mission de :
se rendre sur place,
se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,
visiter les lieux,
entendre tous sachants,
examiner les désordres, en rechercher l'origine l'étendue et les causes,
donner son avis sur les causes des désordres et les travaux pouvant être mis en oeuvre pour y mettre fin,
fournir, d'une façon générale, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis,
à titre subsidiaire,
- réduire à de plus juste proportion, et en tout état de cause pas au-delà de 10 %, son pourcentage de responsabilité,
- réduire à de plus juste proportion les demandes de préjudices des consorts [K], et en tout état de cause les arrêter au 21 août 2018, date de la réalisation de la barrière d'étanchéité par injection de résine dans le mur de leur appartement,
- dire que la charge définitive de toutes les condamnations, y compris des frais d'expertise, s'établira selon le partage suivant :
10 % à sa charge
90 % à la charge de toute autre partie propriétaire de dalle béton végétalisée sur parking litigieuse située sur la parcelle du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24],
en tout état de cause,
- condamner la société Generali à le relever et garantir de toutes condamnations, frais et accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et/ou les époux [B] à le relever et garantir des condamnations qui seraient prononcées contre lui s'agissant des préjudices subis par Mmes [I] et [L] [K] du fait des désordres affectant leur appartement postérieurement au 9 novembre 2017,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et/ou les consorts [B] à réaliser, sous astreinte de 200 € par jour de retard, les travaux d'étanchéité de la dalle béton végétalisée sur parking au pied du mur du [Adresse 23], à réviser la pente recueillant les eaux pluviales et d'arrosage et à mettre en conformité les dispositifs desdites eaux,
- débouter les consorts [K], la compagnie MMA, la société Allianz, la compagnie Generali, les époux [B], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile dirigées à son encontre,
- condamner solidairement tout succombant aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 15.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions notifiées le 16 juin 2023 par lesquelles Mme [I] [K] et Mme [L] [K], intimées, demandent à la cour de :
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], la société Generali et M. & Mme [B] de leur appel,
- confirmer le jugement, sauf à tenir compte de l'intervention volontaire des héritiers des époux [B] décédés,
- à titre subsidiaire et dans l'hypothèse où les époux [B] seraient mis hors de cause, la cour estimant que leur responsabilité ne peut être engagée, condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et son assureur Allianz au
paiement des sommes qui leur ont été allouées,
- ordonner l'actualisation de la réparation du préjudice matériel subi par elles au titre des frais d'électricité et condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et les époux [B] à leur payer la somme de 7.687,75 €,
- ordonner l'actualisation de la réparation de leur préjudice de jouissance, et condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à leur payer la somme de 20.000 €,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], la société Generali, les époux [B], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et la compagnie Allianz à leur payer la somme de 15.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] aux dépens ;
Vu les conclusions notifiées le 6 juin 2023, par lesquelles M. [N] [B], M. [E] [B] et M. [R] [B] venant aux droits de M. [V] [B] et de Mme [Z] [A] épouse [B], intimés ayant formé appel incident, invitent la cour à :
- leur donner acte de leur intervention volontaire en qualité d'uniques héritiers de M. et Mme [B],
à titre principal,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] sont responsables in solidum des désordres subis par Mmes [I] et [L] [K] dans leur appartement du rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 23],
dit que dans leurs rapports entre co-responsables, la répartition s'établit comme suit :
* 70 % pour le syndicat des copropriétaires,
* 30 % pour M. et Mme [B],
condamné M. et Mme [B] à réaliser les travaux de reprise du relevé d'étanchéité en pied du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] prenant appui sur la dalle de la cour privative (lot n°35) de l'immeuble sis [Adresse 24] dont ils sont propriétaires, conformément aux préconisations de l'expert [G] dans son rapport du 13 mars 2017, dans les six mois de la signification du jugement, sous astreinte passé ce délai d'une somme de 50 € pendant 45 jours, étant précisé que ces travaux devront être réalisés concomitamment aux travaux de ravalement du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] incombant au syndicat des copropriétaires de cet immeuble sis [Adresse 23] ainsi que prévu ci-avant,
autorisé, le cas échéant, en l'absence d'accord entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] intervenu dans les deux mois de la signification du jugement, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à engager en sus des travaux lui incombant, les travaux de reprise du relevé d'étanchéité en pied du mur pignon de l'immeuble du [Adresse 23] prenant appui sur la dalle de la cour privative (lot n°35) de l'immeuble du [Adresse 24] incombant aux époux [B] et aux frais de ces derniers,
autorisé en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et toute entreprise mandatée par lui à accéder à la cour commune du [Adresse 24] (lot n°35 appartenant à M. & Mme [B]), en passant par l'immeuble sis [Adresse 16], et à y installer un échafaudage afin de réaliser les travaux de reprise de son mur pignon ainsi que, le cas échéant, les travaux de relevé d'étanchéité de la dalle béton si M. & Mme [B] n'y procédaient pas eux-mêmes,
dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] devront faire dresser par huissier de justice un état des parties de l'immeuble sis [Adresse 16] concernés par l'exécution des travaux, avant démarrage de ceux-ci, après avoir invité le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à se présenter aux opérations de constat au moins 5 jours avant la date fixée pour le constat,
condamné M. & Mme [B] à payer à Mme [I] [K] et à Mme [L] [K] la somme de 5.245,86 € TTC (soit 30% de 17.486,23 €) en réparation de leur préjudice matériel lié à la remise en état de l'appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 23], leur appartenant,
condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] à payer à Mme [I] [K] et à Mme [L] [K] les sommes de :
*1.018,33 € au titre de leurs frais d'électricité,
*785,15 € TTC au titre de l'entretien de leur chaudière,
*489 € au titre de la taxe sur les logements vacants payée en 2015,
*50.400 € au titre de leur préjudice de jouissance,
*2.000 € au titre de leur préjudice moral,
dit que dans leurs rapports entre co-obligés, la répartition de ces sommes se fera à concurrence de 70 % pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et 30 % pour M. et Mme [B], et les actions récursoires étant rejetées au-delà de ces proportions,
rejeté les demandes présentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et de la société Allianz,
condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] aux dépens qui comprendront ceux de référé et les frais d'expertise,
condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] in solidum à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile :
* à Mmes [I] et [L] [K] : 8.000 €,
* au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] : 3.000 €,
* à la société Allianz : 2.000 €,
statuant de nouveau,
- juger que la dalle support de la cour engazonnée est une partie commune,
- mettre hors de cause les héritiers [B] venant aux droits des époux [B],
- juger le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], seuls responsables des désordres constatés dans l'appartement des consorts [K],
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], à faire procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], de toutes demandes dirigées à leur encontre,
- débouter Mmes [I] et [L] [K] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à leur encontre, tant au titre de leur préjudice moral que matériel,
- débouter Mmes [I] et [L] [K] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à leur encontre, tant au titre des frais d'expertise amiable et judiciaire,
- débouter l'ensemble des parties de toutes demandes plus amples ou contraires,
à titre infiniment subsidiaire,
- juger que le partage de responsabilité s'établira de la manière suivante :
5 % à leur charge,
95 % à la charge de toute autre partie succombant
en tout état de cause,
- condamner solidairement tout succombant aux dépens avec application de l'artickle 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 11 mai 2020, par lesquelles la société anonyme société Allianz Iard, intimée, demande à la cour de :
- confirmer le jugement,
à toutes fins,
- juger qu'elle ne saurait être tenue au-delà des termes de la police souscrite, laquelle prévoit des franchises et des plafonds de garantie, variables selon les garanties souscrites, opposables à l'assuré et aux tiers,
- écarter toute demande de condamnation et/ou de garantie qui contreviendrait aux limites de garantie définies au contrat,
- juger qu'elle devra être relevée et garantie de toute condamnation portée à son encontre par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et son assureur la société Generali ainsi que par les époux [B],
y ajoutant,
- condamner tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 17 juillet 2020, par lesquelles la société anonyme Generali, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles L.112-6 et L.124-3 du code des assurances, 1240 du code civil, à :
- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu la mobilisation de sa garantie au titre des désordres privatifs allégués par les consorts [K], et pour la reprise du mur pignon,
- juger que la garantie dommage n'est pas mobilisable,
- infirmer le jugement en ce qu'il a validé la responsabilité retenue par l'expert,
- juger que l'imputabilité retenue par l'expert au terme de son rapport n'est pas fondée techniquement,
- juger que seul le défaut d'étanchéité de la dalle peut être à l'origine du sinistre survenu chez les consorts [K],
- juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] n'est pas engagée,
- la mettre hors de cause en l'absence de responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23],
- subsidiairement, limiter la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à hauteur de 50 %,
subsidiairement si le jugement était confirmé,
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] n'est engagée qu'à hauteur de 70 % dans le sinistre des consorts [K] et limiter en conséquence la mobilisation de garantie de Generali sous les mêmes proportions,
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu uniquement les sommes suivantes :
au titre du préjudice matériel de remise en état de l'appartement [K] : 17.486,22 €,
au titre des frais annexes :
*1.018 € reprise de l'électricité,
*785,15 € au titre de l'entretien,
*489 € taxes sur le logement vacants payées en 2015,
*50.400 € au titre de leur préjudice de jouissance,
au titre du préjudice de jouissance 2.000 €,
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté toutes les autres demandes des consorts [K],
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], la société Allianz, M. & Mme [B] et MMA à la relever et garantir indemne des condamnations éventuellement mises à sa charge tant en principal frais et intérêts et article 700,
- dire irrecevable à tout le moins mal fondé l'appel incident en garantie de MMA assurances et tout contestant de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu qu'elle est bien fondée à opposer son plafond de garantie ainsi que sa franchise,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], les consorts [K] ou tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 16 avril 2020, par lesquelles la société MMA Iard, intimée, demande à la cour, au visa des articles L.112-6 et L.124-3 du code des assurances et 1240 du code civil, à :
- confirmer le jugement,
à titre principal,
- constater l'extinction des droits des consorts [K] en raison de la prescription de l'action diligentée à son encontre,
- déclarer irrecevable l'appel en garantie formulé par la compagnie Generali à son encontre,
- la mettre hors de cause,
à titre subsidiaire,
- homologuer le rapport d'expertise judiciaire de M. [G] en date du 13 mars 2017,
- constater que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] ainsi que les époux [B] engagent leur responsabilité civile délictuelle,
- constater que les garanties du contrat d'assurance multirisque Multipro souscrit auprès d'elle n'ont pas vocation à s'appliquer,
- débouter la compagnie Generali de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- constater au contraire que les garanties relevant du contrat d'assurance souscrit auprès de la Generali sont pleinement applicables,
à titre infiniment subsidiaire,
- cantonner à de plus justes proportions les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
en tout état de cause et reconventionnellement,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] ainsi que son assureur, la compagnie Generali, à la relever de toute condamnation qui pourraient être prononcées à son encontre,
- condamner les consorts [K] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions notifiées le 3 février 2021, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16], intimé, demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
jugé que la cour, en tous ses composants, correspondant au lot n°35 de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 24] est une partie privative appartenant à Mme [Z] [A] épouse [B] et à M. [V] [B] dont l'accès ainsi que l'usage exclusif et particulier sont réservés à ses seuls propriétaires,
constaté que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] ne s'oppose pas à la demande d'autorisation d'accès à ses parties communes sollicitée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] pour la réalisation des travaux prescrits par M. [G], expert judiciaire dans son rapport d'expertise du 17 mars 2017,
jugé que lesdits travaux ne pourront débuter qu'après réalisation par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] et M. & Mme [B] d'un procès-verbal de constat d'huissier aux fins de constat de l'état des parties communes auxquelles il sera donné accès pour la réalisation de ces travaux,
y ajoutant,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à lui payer la somme de 2.000 € pour procédure abusive,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Vu les conclusions notifiées le 23 juillet 2020, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], intimé, demande à la cour de :
- juger le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] mal fondé en son appel du jugement rendu le 13 septembre 2019,
- juger les époux [B] mal fondés en leurs conclusions comportant appel reconventionnel à
son encontre,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions en tout cas celles qui lui sont relatives,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] ou encore tout succombant à lui payer une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
à titre subsidiaire et pour le cas où par impossible la cour l'estimerait responsable même partiellement, et entrait en voie de condamnation à son encontre,
- lui donner acte qu'il ne verrait pas d'inconvénients à l'empiétement envisagé du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] dans la seule mesure nécessaire à l'exécution des travaux de reprise de la façade et pour le seul temps strictement justifié par lesdits travaux,
- juger la société Allianz en qualité de son assureur tenue à le garantir et à le relever de toutes condamnations, tant en principal qu'en intérêt et frais,
- condamner en tout état de cause tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;
SUR CE
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
M. [T] [B] est décédé le [Date décès 18] 2020 à [Localité 29] (pièce [B] n° 14 : acte de décès), Mme [Z] [A] épouse [B] est décédée le [Date décès 8] 2021 à [Localité 29] (pièce [B] n° 13 : acte de décès), laissant pour leur succéder M. [N] [B], M. [E] [B] et M. [R] [B] (pièce [B] n° 15 : attestation de dévolution de succession) ;
Il convient de recevoir M. [N] [B], M. [E] [B] et M. [R] [B] en leur intervention volontaire en leur qualité d'uniques héritiers de M. [T] [B] et Mme [Z] [A] épouse [B] ;
Sur la réalité des désordres
Il ressort des pièces versées aux débats, tant des constatations effectuées par M. [H], expert amiable désigné par les consorts [K] que par l'expert judiciaire M. [G] désigné par le juge des référés, que le mur du séjour/cuisine de l'appartement de Mme [K], situé en particulier contre une cour intérieure engazonnée sur une dalle de béton, est saturé en eau (rapport [G] p.6), le parquet étant également impacté par cette humidité (rapport [G] p.22) ; l'importance des désordres, entraînant des moisissures, ont rendu ce logement inhabitable de sorte que les intéressées l'ont quitté en août 2013 ;
La réalité des désordres invoqués par Mmes [K], qui n'est d'ailleurs pas contestée par les autres parties, est établie ;
Sur la nullité du rapport d'expertise judiciaire
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] demande à la cour d'écarter le rapport d'expertise dressé par M. [G] au motif que celui-ci n'a pas respecté le principe de la contradiction d'une part, en refusant d'organiser une nouvelle réunion d'expertise à la suite de sa note de synthèse dans laquelle l'expert aurait, selon ce syndicat, changé radicalement de position quant aux causes des désordres invoqués, et, d'autre part en refusant au syndicat un délai pour débattre d'éléments communiqués tardivement par les consorts [K] à l'expert ;
Il résulte des dispositions du code de procédure civile que l'expert judiciaire, nommé par le juge, doit, dans le déroulement de ses opérations, respecter le principe de la contradiction, et prendre en compte les observations formulées par les parties ;
Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :
'En l'espèce, l'expert judiciaire conclut sur les causes des désordres de la façon suivante : 'les désordres ont deux origines :
- mur pignon infiltrant de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 23]
- imputation 70 % CB Isambert (du nom du syndic de cet immeuble)
- dalle béton végétalisée sur parking lot 35 époux [B], au droit de la forme qui a été faite à l'angle du mur pignon et de la dalle B.A.
En toute équité, je ne sais pas qui a été à l'origine de la mise en oeuvre de cette forme, qui prend appui sur les deux supports :
- mur vertical pignon
- dalle BA horizontale (lot 35)
- imputation époux [B] : 30 %' ;
Si le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] souligne à juste titre que l'expert judiciaire ne faisait pas expressément mention, dans sa première note aux parties, des fissures sur le mur pignon dont il a fait état dans sa note de synthèse et auxquelles il attribue un caractère infiltrant, soulignant initialement essentiellement le rôle imputé aux défaillances de la dalle béton de la cour - lot n°35 de l'immeuble voisin -, il convient de relever que l'expert judiciaire s'est expliqué sur ces fissures en page 27 de son rapport, en réponse au dire du conseil du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] du 10 janvier 2017 ;
L'expert explique ainsi que lors de la réunion n°3 'technique' du 16 décembre 2016, intervenant donc un an après la première réunion du 8 décembre 2015, les constats effectués l'ont amené à procéder à une analyse techniquement différente du fait du faïençage de l'enduit et de la présence de fissures ouvertes visibles à l'oeil nu, infiltrantes dans le mur pignon de l'immeuble sis 89, permettant la pénétration des eaux de pluie ; il relevé que 'l'enduit de recouvrement extérieur du mur n'est pas hydrofuge, c'est un enduit au ciment, taloché fin, avec application d'une peinture qui n'assure pas l'étanchéité du support, ce mur est donc perméable à l'eau' ; le tribunal relève que l'expert avait déjà photographié le mur litigieux le 19 janvier 2016 (réunion n°2, photographie n°38) de sorte qu'il est établi qu'il a pu constater une évolution lors de la réunion de décembre 2016 (photographie n°41) ;
L'expert ajoute qu'il a constaté que les fissures s'étaient ouvertes et que 'des fissures visibles à l'oeil nu à une distance de 15m sont par définition ouvertes et infiltrantes' ; s'il admet qu'aucun désordre peut n'avoir été constaté dans les logements supérieurs, il maintient clairement sa conclusion tendant à la participation du mur pignon à la cause des désordres dénoncés au rez-de-chaussée, les investigations dans les appartements supérieurs ayant été considérées par l'expert - comme par le juge chargé du contrôle des expertises - comme excédant la mission dévolue au technicien et relevant d'une extension de mission qui n'a pas été sollicitée ;
Il ressort ainsi du rapport de l'expert que ce dernier s'est expliqué sur l'évolution de son avis technique, de sorte que ce point ne saurait entraîner la nullité du rapport d'expertise ;
S'agissant du fait que l'expert judiciaire a effectivement pris en considération un dire déposé au-delà du délai fixé aux parties pour transmettre leurs dires, soit le 2 mars 2017 au lieu du 31 janvier 2017 par le conseil des consorts [K], il convient de relever que ce dire avait pour but, d'après les termes de l'expert, de récapituler les préjudices invoqués au titre des préjudices matériels et des préjudices immatériels, ce qui n'avait pas d'influence sur les conclusions techniques de l'expert ;
Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] ayant eu la possibilité de faire valoir ses critiques sur le rapport d'expertise tant auprès de l'expert que devant le tribunal, et notamment sur les demandes formulées par les consorts [K] au titre de leurs préjudices, il n'y a pas lieu d'annuler le rapport de M. [G] ;
Les parties ont versé différents éléments techniques, notamment le rapport amiable de M. [H], qui fournissent au tribunal des preuves suffisantes pour trancher le présent litige ; il n'y a donc pas lieu d'ordonner une nouvelle expertise ainsi que réclamée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], l'impossibilité de réaliser les travaux préconisés par l'expert, laquelle n'est pas établie, ne justifiant pas plus cette mesure' ;
Postérieurement au dépôt du rapport d'expertise de M. [G], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] a, dans la 15ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2018, décidé de réaliser dans le mur des travaux d'injection de résine depuis l'intérieur de l'appartement des consorts [K] en vue d'arrêter les remontées par capillarité (pièce syndicat n°25 : procès-verbal de l'assemblée générale du 23 mai 2018) ; ces travaux ont été confiés à la société ATB qui les a réalisés en août 2018 avec l'accord des consorts [K] qui lui ont laissé l'accès à leurs parties privatives (pièce syndicat n°23 : facture société ATB du 21 août 2018) ;
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] a fait poser le 13 juillet 2018 par la société DCE sept jauges Saugnac sur les fissures existantes du mur pignon litigieux ;
La société DCE indique :
'Accès ce jour dans l'immeuble bat cour, sur le pignon côté [Adresse 16].
Après mise en place des cordes et toute sécurité pour travaux en façade, nous procédons à la pose de 7 jauges Saugnac sur les fissures existantes.
Nous constatons que les fissures semblent être sur le revêtement du ravalement et ne sont pas infiltrant, par ailleurs les fissures ne dépassent pas les deux mm comme vous pouvez constater sur les photos' (pièce syndicat n°24 : facture société DCE du 16 juillet 2018) ;
Dans son rapport de vérification concernant l'évolution des fissures suite à la pose des jauges du 4 mars 2019, la société DCE indique : 'Nous constatons que l'ensemble des jauges n'ont aucun changement et sont à la même mesure que lors de la pause en juillet 2018' (pièce syndicat n°26 : facture société DCE du 4 mars 2019) ;
Dans son rapport de visite du 14 mars 2019, la société ATB indique avoir contrôlé dans l'appartement des consorts [K], au moyen de prélèvements, la teneur en eau ; elle conclut que :
'Les résultats démontrent que la barrière d'injection Technisil MS Eco fonctionne et fait son office.
En effet, les prélèvements révèlent des valeurs inférieures à la norme 5H2o qui est l'équilibre d'un mur.
De ce fait, nous pouvons considérer que les échantillons prélevés sont secs'; (pièce syndicat n°27 : rapport de visite société ATB du 14 mars 2019) ;
La société DCE est de nouveau intervenue sur place le 4 avril 2023 pour effectuer une vérification de l'évolution des jauges installées le 13 juillet 2018 ;
Dans son rapport du 5 avril 2023, elle précise que :
'Nous constatons que l'ensemble des jauges n'ont aucun changement et sont à la même mesure que lors de la pose en juillet de 2018'; (pièce syndicat n°28 : facture société DCE du 5 avril 2023 + photographies) ;
Pour contredire les conclusions de l'expert judiciaire, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] verse en outre aux débats un rapport du cabinet d'architectes Lacoste & Thieulin du 4 mai 2023 qui indique :
'... en raison de l'absence totale de désordres et d'humidité sur le parement intérieur du mur pignon dans les appartements des 1er et 2ème étages et du caractère non évolutif des fissures observées au niveau du 2ème étage (sur une période de quatre ans et demi), il apparaît que ces fissures ne sont très vraisemblablement pas infiltrantes. Il semblerait donc qu'il faille écarter le mur pignon dans sa partie située au-dessus de la toiture-terrasse comme pouvant être à l'origine des désordres apparus dans l'appartement des consorts [K] et que le ravalement de ce mur pignon n'apportera pas les résultats souhaités concernant l'apport d'humidité dans l'appartement
...
Cependant, si un apport d'humidité persiste dans l'appartement (des consorts [K]) il ne peut plus provenir des remontées par capillarité depuis le sous-sol (problème normalement résolu par la réalisation d'injections de résine (voir le rapport de visite de la société ATB) et l'amélioration de la ventilation des caves) ni de la courette arrière (problème normalement traité avec les travaux de réfection de cette courette), ni du mur pignon (en raison du caractère très vraisemblablement non infiltrant des fissures existantes et de l'absence de désordres dans les étages).
L'apport d'humidité ne pourrait donc plus provenir qu'exclusivement de la toiture-terrasse végétalisée des parkings de la parcelle du n°[Adresse 24] (cela étant illustré par les constats rappelés dans le paragraphe 4 ci-dessus). Il convient à nouveau de noter à ce sujet que les dispositions au niveau du dallage maçonné formant rigole contre le mur pignon n'est pas conforme en raison de l'absence d'un complexe d'étanchéité avec un relevé conforme sur le mur pignon. Par ailleurs, cette disposition est aggravée en raison de la vraisemblable pente de la toiture-terrasse dirigeant les eaux pluviales et ou d'arrosage vers le mur pignon et également en raison de l'absence ou de l'inefficacité du dispositif d'évacuation des eaux pluviales et ou d'arrosage.
Il convient enfin de souligner que cette disposition au niveau de la toiture-terrasse, affectant très vraisemblablement l'appartement des consorts [K], affecte également les caves de l'immeuble du n° [Adresse 23] et pourrait à terme provoquer une déstabilisation des terres et des fondations de l'immeuble. Il est donc nécessaire également pour ce motif de prévoir la mise en conformité de cet ouvrage (étanchéité conforme et dispositif d'évacuation des eaux)' (pièce syndicat n°29 : rapport de visite cabinet d'architectes Lacoste & Thieulin du 4 mai 2023) ;
En réalité, ces nouveaux éléments intervenus postérieurement au jugement ne changent rien à l'analyse de l'expert judiciaire au terme de laquelle 'des fissures visibles à l'oeil nu à une distance de 15m sont par définition ouvertes et infiltrantes' ; l'architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires ne contredit pas formellement l'expert judiciaire puisqu'il indique qu'il 'apparaît que ces fissures ne sont très vraisemblablement pas infiltrantes'; quant à la société DCE, elle n'est pas davantage explicite dans la mesure où elle se contente d'affirmer que 'les fissures semblent être sur le revêtement du ravalement et ne sont pas infiltrantes', sans démonstration ;
Le fait que les fissures n'aient pas évolué entre la mise en place des jauges le 13 juillet 2018 et le contrôle du 4 avril 2023 est sans influence sur leur caractère infiltrant ; il en résulte que les fissures infiltrantes sont toujours présentes le 4 avril 2023 ; de ce fait, les travaux de ravalement du mur pignon litigieux restent d'actualité malgré la création d'une barrière d'étanchéité par injection de résine au mois d'août 2018 par la société ATB ;
Plus généralement, sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 23], celle ci avait déjà été mis en exergue par M. [H], mandaté en 2013 par M. & Mme [K], lesquels se plaignaient d'infiltrations dans leur appartement dès 2010 (pièce MMA n° 1 : rapport d'expertise Polyexpert du 22 novembre 2010 suite à la déclaration de sinistre du 30 septembre 2010) ;
Dans son avis définitif de synthèse du 8 décembre 2014 (pièce [K] n° 11), M. [H] a conclu, s'agissant de la dégradation des planchers de la cuisine et de la chambre de l'appartement des consorts [K] que celle ci a pour cause majeure (70 %) un transfert d'humidité à partir du sous-sol de l'immeuble [Adresse 23] due aux non conformités des évacuations des eaux usées et des eaux pluviales de l'immeuble avec insuffisance et/ou défaut de ventilation du sous-sol, et pour cause mineure (30 %) un transfert d'humidité au niveau des planchers qui jouxtent les murs séparant l'immeuble [Adresse 23] de la cour engazonnée de l'immeuble [Adresse 24]...' ; il est à noter que la répartition des responsabilités, 70 % pour le syndicat du [Adresse 23]-30 % pour le syndicat du [Adresse 24] (ou les consorts [B]) est la même pour M. [H] et M. [G] ; le pourcentage de responsabilité du syndicat du [Adresse 23] est apparu prépondérant aux deux experts ;
Après le rapport de M. [H], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] a entrepris des travaux de reprise des évacuations des eaux usées et pluviales, ainsi que des travaux destinés à remédier à l'insuffisance de ventilation du sous-sol, ce qu'a constaté l'expert judiciaire M. [G] ; à l'occasion de l'expertise judiciaire, ce sont les fissures infiltrantes affectant le mur pignon de l'immeuble du [Adresse 23] qui sont devenues la cause majeure des désordres ; il reste que, tant pour ces fissures, que pour les non conformités des évacuations des eaux usées et des eaux pluviales de l'immeuble avec insuffisance et/ou défaut de ventilation du sous-sol, la responsabilité du syndicat du [Adresse 23] est engagée de plein droit envers les consorts [K] sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a :
- rejeté la demande d'annulation du rapport d'expertise judiciaire de M. [S] [G] du 13 mars 2017,
- rejeté la demande de nouvelle expertise judiciaire présentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] ;
Sur les responsabilités
Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit :
'Il ressort des éléments versés aux débats que les causes des désordres liées à l'humidité du mur du salon/cuisine de l'appartement des consorts [K] sont, d'après l'expert judiciaire, dues d'une part au caractère infiltrant du revêtement du mur pignon de l'immeuble et d'autre part de l'absence d'étanchéité de la dalle en béton de la cour voisine laquelle comporte un jardin ;
La dalle en béton sur laquelle se trouve la terre de la cour/jardin constituant le lot n°35 de l'immeuble sis [Adresse 24] recouvre un parking couvert ; l'expert judiciaire explique qu'il a constaté qu'au pied du mur pignon enduit se trouve 'une bande non végétalisée, laissant apparaître la partie supérieure de la dalle BA, sur laquelle une forme arrondie a été faite à l'angle du mur et de la dalle, et ce afin d'éviter que les eaux ne stagnent sur le linéaire du mur avec relevé ciment sur le mur. En l'état cette forme n'est pas conforme, elle sert de jet d'eau, mais n'assure pas l'étanchéité en relevé, par défaut de mise en oeuvre d'une bavette en zinc, avec solin et porte solin engravé dans le mur' (p.18) ; il conclut, notamment en réponse au dire des époux [B] que 'l'étanchéité doit être assurée au droit de la jonction de l'angle du mur pignon, de la dalle, sur tout le linéaire' (p.28) ;
S'il ressort des constats de l'expert que la dalle en béton est dépourvue de tout complexe d'étanchéité, la terre étant posée à même la dalle, ce défaut n'est pas directement mis en cause dans les désordres objets du présent litige, l'expert relevant en outre que la dalle est en pente vers le caniveau situé le long de l'immeuble sis [Adresse 16] ; il souligne par ailleurs qu'aucun désordre particulier n'est constaté dans la sous-face de la dalle, soit dans le parking accessible par l'immeuble du [Adresse 16] (p.18) ;
L'expert judiciaire précise également que les caves situées sous l'appartement des consorts [K] sont saines et correctement ventilées (p.28), les évacuations d'eau de la courette intérieure (mises en causes initialement par l'expert amiable) ayant été refaites ;
M. [G] relève clairement, qu'il avait constaté lors des réunions précédentes que 'le pignon, recouvert d'un ciment lisse peint, était fissuré, l'enduit est écaillé à plusieurs endroits, avec des fissures ouvertes infiltrantes' (p.19) ; il ajoute que les fissures, présentes sur toute la largeur du mur, ont évolué ; il constate lors de la réunion du 16 décembre 2016 que les relevés d'hygrométrie confirment que les murs de la chambre et de la cuisine côté pignon étaient toujours humides sur toute la hauteur et ce, malgré le fonctionnement de la chaudière à basse température pour l'assèchement des supports ;
Ces différents éléments amènent l'expert judiciaire à conclure que 'les venues d'humidité, qui migrent dans l'épaisseur du mur pignon en progressent de deux façons, pour les raisons suivantes :
- l'enduit en ciment peint appliqué sur le mur pignon n'est pas étanche à l'eau de pluie et n'a aucun effet d'imperméabilisation, l'eau de pluie qui impacte ce mur s'infiltre dans les fissures ouvertes et descend dans l'épaisseur du mur,
- en pied du mur, la forme arrondie faite en ciment est inefficace et ne sert à rien ; en fait, l'eau qui tombe sur la partie non engazonnée s'infiltre en pied du mur et remonte par capillarité dans l'épaisseur du mur' ;
Il propose d'imputer 70 % de la responsabilité au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] au regard de l'état du mur pignon qui s'est aggravé et qui humidifie le mur de l'appartement du rez-de-chaussée par la migration de l'eau de pluie vers le bas ; il fixe à 30 % la part de responsabilité imputable à la mauvaise mise en oeuvre de la forme faite à l'angle du mur pignon et de la dalle BA ; il souligne à ce propos que 'en toute équité, je ne sais pas qui a été à l'origine de la mise en oeuvre de cette forme, qui prend appui sur deux supports : le mur vertical et la dalle' ;
S'agissant de la responsabilité liée à l'absence d'étanchéité de la jonction entre le mur et la dalle en béton, il est nécessaire de déterminer si cette dalle constitue une partie privative ou une partie commune de l'immeuble sis [Adresse 24] ;
Cet immeuble comprend, d'après son règlement de copropriété du 28 mars 1963 (pièce n°3 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24]) :
' - en façade un bâtiment 'A' élevé sur caves d'un rez-de-chaussée et de six étages carré,
- derrière ce bâtiment, un bâtiment 'B' comprenant une cour d'une surface de 97,80 m², sous laquelle sont construits 7 garages (...)
Tenant
Par devant le [Adresse 23],
Par derrière l'immeuble [Adresse 19]
d'un côté à droite l'immeuble [Adresse 25] et [Adresse 16]
d'autre côté à gauche l'immeuble [Adresse 23]' (p.2-3) ;
Ce règlement précise que 'les parties communes à tous les copropriétaires de l'immeuble comprennent toutes les parties de l'immeuble qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un seul propriétaire et sont définies de la manière suivante :
A - parties communes à tous les copropriétaires de l'immeuble [elles] comprendront la totalité du sol des constructions et leurs dépendances, les parties de canalisations d'eau, de gaz, d'électricité et de tout à l'égout communes aux deux bâtiments c'est à dire jusqu'à leur raccordement (...)
B - parties communes aux copropriétaires du bâtiment A :
(...)
C - Parties communes aux copropriétaires du bâtiment B :
Les parties ci-après désignées du bâtiment B seront communes aux copropriétaires des lots composant ce bâtiment, savoir :
- les fondations, murs de soutien, l'aire de manoeuvre permettant l'accès aux garages,
- la partie des canalisations d'eau, de gaz, d'électricité et de tout à l'égout communes à ce bâtiment c'est à dire jusqu'à leur raccordement sur celles communes à l'ensemble de l'immeuble. Les tuyaux d'écoulement des eaux pluviales, ceux conduisant les eaux usées au tout à l'égout.
Et enfin de manière générale, toutes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'un des copropriétaires suivant ce qui a été dit ci-dessus, l'énumération qui précède étant purement énonciative et non limitative' ;
Le lot n°35, dont les consorts [B] sont propriétaires est définie de la façon suivante : 'dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée de ce bâtiment, une cour d'une superficie de 97,80 m², sous laquelle sont construits divers garages et les 20/1.000èmes des parties générales de l'immeuble et 20/69èmes des parties communes spéciales au bâtiment B' ;
Si l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que 'Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux', il ne prévoit une liste des parties réputées communes que pour le cas où les titres sont silencieux ou contradictoires. Il appartient des lors au juge d'interpréter les clauses du règlement de copropriété ;
En l'espèce si le sol de la cour n'est pas visé expressément comme constituant une partie commune - que ce soit une partie commune générale ou une partie commune spéciale au bâtiment B - dans le règlement de copropriété, il est clair que le lot en cause est constitué de la cour, dont les propriétaires ont donc l'usage exclusif et particulier, qui est donc une partie privative ;
Les parties communes du bâtiment B comprennent les fondations et murs de soutien de la cour mais le texte, pourtant précis de ce règlement, notamment sur les parties spéciales au bâtiment 'A', n'a pas visé la dalle recouvrant les garages, ni la couverture de ces garages ; il convient de rappeler ici la particularité de cette cour qui n'est accessible que par l'immeuble du [Adresse 16], et plus précisément depuis l'appartement du rez-de-chaussée dont les époux [B] sont propriétaires au sein de cet immeuble du [Adresse 16] ;
Les premiers juges ont retenu que 'ces circonstances établissent donc clairement que les rédacteurs du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 24] avaient bien pour but de qualifier la cour en tous ses composants partie privative dont l'usage et l'accès est réservé au seul propriétaire de la cour' ;
La cour ne partage pas cette analyse ; en effet, sous la cour litigieuse, propriété indiscutable des consorts [B], se trouvent 7 lots à usage de parkings : lots n° 36 à 42, affectés chacun de 7/1.000èmes des parties communes générales de l'immeuble et 7/69èmes des parties communes spéciales au bâtiment B ; il s'agit de 7 lots distincts qui ont vocation à appartenir à différents propriétaires ; de fait, sur ces 7 lots, seul le lot n° 39 appartient aux consort [B] (pièce [B] n° 16 : attestations immobilière), les 6 autres lots appartiennent à d'autres copropriétaires du bâtiment B ;
La dalle qui recouvre les lots à usage de box a donc une utilité pour tous les copropriétaires des lots du bâtiment B à usage de garages puisqu'elle constitue la couverture de ces garages ;
En application de l'article 3 précité de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété aux termes duquel sont 'parties communes aux copropriétaires du bâtiment B', 'toutes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'un des copropriétaires' ; la couverture des garages n'est pas affectée à l'usage exclusif du propriétaire du lot n° 35, mais en réalité à l'usage de tous les propriétaires de lots au sein du bâtiment B (pour le lot n° 35 la dalle constitue le plancher du lot, pour les lots n° 36 à 42 elle est en est leur couverture) ;
Dans ces conditions, la responsabilité à hauteur de 30 % déterminée précédemment doit être imputée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], lequel a la charge de l'entretien et des réparations de l'étanchéité de la jonction de la dalle avec le mur pignon de l'immeuble du [Adresse 23] ;
Les demandes formulées à l'encontre des consorts [B] doivent donc être écartées ;
En ce qui concerne le pourcentage de responsabilité de 70 % imputé au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], il est justifié par les désordres caractérisés par M. [H] et M. [G] :
- il résulte des deux rapports de M. [J] [H] (pièces [K] n° 2 et 11) dont les opérations se sont déroulées entre le mois d'octobre 2011 et le mois de décembre 2014 au contradictoire, notamment, des consorts [K], M. & Mme [B] et des syndicats des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 23], [Adresse 24] et [Adresse 16], que les désordres qui affectent l'appartement des consorts [K] ont pour cause majeure (70 %) un transfert d'humidité à partir du sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 23] due aux non conformités des évacuations des eaux usées et des eaux pluviales et au défaut de ventilation du sous-sol, et pour cause mineure (30 %) des infiltrations parasites d'eau avec remontées capillaires dues au défaut d'étanchéité de la cour recouverte de terre avec de la végétation de l'immeuble sis [Adresse 24] ;
- il résulte du rapport d'expertise judiciaire de M. [S] [G] dont les opérations se sont déroulées entre le mois de décembre 2015 et le mois de mars 2017, que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] a refait le réseau d'évacuation des eaux usées et des eaux pluviales et remédier au défaut de ventilation du sous-sol alors que la cour couverte de l'immeuble sis [Adresse 24] est restée en l'état ; cependant, depuis 2014 le mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] est affecté de fissures infiltrantes par l'intermédiaire desquelles l'eau de pluie pénètre, eau qui descend gravitairement dans l'épaisseur du mur dont l'enduit de recouvrement extérieur n'est lui même pas hydrofuge ;
Ces éléments justifient le pourcentage de responsabilité retenu par les tribunal, à savoir 70 % pour l'immeuble du [Adresse 23], et 30 % pour l'immeuble du [Adresse 24] ;
Le jugement doit donc être réformé en toutes ses dispositions faisant grief aux consorts [B] ; les condamnations prononcées par le tribunal à l'encontre des consorts [B] le seront à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] ;
Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a rejeté les demandes présentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] ;
Sur les mesures réparatoires
L'expert judiciaire conclut que les travaux nécessaires pour remédier aux désordres consistent en une reprise du pignon de l'immeuble du [Adresse 23] et en la remise en état de l'appartement de Mmes [I] et [L] [K] ;
Il évalue les travaux de reprise du mur à 61.872,80 € TTC, cette somme correspondant à un devis obtenu par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et dressé par l'entreprise 2M le 9 février 2017 ; ce devis, intitulé 'Ravalement du pignon côté [Adresse 24]' comprend, outre l'installation du chantier et les échafaudages, le ravalement du mur en lui même y compris un retour sur le mur sur cour, et la reprise de la partie en pied de mur pignon, soit après décaissement des terres végétales sur un 1ml, d'un enduit grillage à la chaux sur soubassement pour recevoir l'étanchéité, la réalisation d'un relevé d'étanchéité avec reprise au sol de l'étanchéité, bande en solin en plinthe et remise en place de la terre ; (pièce n°9 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 23]) ;
Il ressort de ce devis qu'une partie des travaux, dont l'essentiel incombe au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], concerne la reprise de l'étanchéité de la dalle en béton au niveau de la jonction avec le mur pignon litigieux ; cette partie incombe naturellement au propriétaire de la dalle, soit le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] ;
Dans ces conditions le jugement est confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande d'exécution de travaux de suppression des causes des désordres à l'encontre d'une part du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 23] mais également d'autre part le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] ;
La cour relève que si le syndicat des copropriétaires a fait voter ces travaux lors de son assemblée générale du 19 octobre 2017 (pièce syndicat des copropriétaires n°10), il les a annulés au terme de la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 23 mai 2018 (pièce syndicat du [Adresse 23] n° 25) ; malgré l'injection de résine réalisée par la société ATB à la demande du syndicat du [Adresse 23] en août 2018, les travaux de reprise du ravalement du mur pignon de cet immeuble restent nécessaires, celui-ci n'étant pas étanche comme l'a constaté l'expert judiciaire ;
Il ressort clairement du devis validé par l'expert judiciaire que les travaux de ravalement du mur nécessitent d'être réalisés en même temps que la reprise de l'étanchéité de la jonction avec la dalle ;
Le syndicat du 89 sollicite en cause d'appel la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] à réaliser, sous astreinte de 200 € par jour de retard, les travaux d'étanchéité de la dalle béton végétalisée sur parking au pied du mur du [Adresse 23], à réviser la pente recueillant les eaux pluviales et d'arrosage et à mettre en conformité les dispositifs desdites eaux ; cette demande qui excède les travaux préconisés par l'expert, doit être rejetée ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] doivent être condamnés à réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire, dans les conditions prévues au dispositif ci-après, des astreintes doivent être fixées pour assurer l'effectivité de cette décision, à compter de l'arrêt, compte tenu du fait que les consorts [B] sont désormais hors de cause ;
Dans le cas où aucun accord entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat de l'immeuble sis [Adresse 24] n'intervenait dans les 6 mois de la signification de l'arrêt pour l'organisation des travaux nécessaires, et en l'absence de réalisation de ces travaux par le syndicat de l'immeuble sis [Adresse 24] dans ce délai, le syndicat des copropriétaires du89 [Adresse 23] sera autorisé à réaliser lui-même les travaux de reprise de l'étanchéité de la jonction entre le mur et la dalle de la cour (bâtiment B de l'immeuble du [Adresse 24]) ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 89 et toute entreprise mandatée par lui seront autorisés à accéder à la cour du [Adresse 24] en passant par l'immeuble du [Adresse 16] ; il y a lieu de relever que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] indique ne pas s'opposer à ce passage ; de même, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] indique qu'il 'ne verrait aucun inconvénients à l'empiétement envisagé du syndicat des copropriétaires [Adresse 23] dans la seule mesure nécessaire à l'exécution des travaux de reprise de la façade et pour le seul temps strictement nécessaire justifié par lesdits travaux' ;
Si le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] est bien fondé à réclamer qu'un état des lieux avant travaux soit dressé, cette diligence incombe au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], qui devront procéder à cette diligence après avoir invité le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à se présenter aux opérations de constat ;
Sur les préjudices des consorts [K]
Sur le préjudice matériel des consorts [K]
¿ Remise en état des lieux
Mmes [I] et [L] [K] réclament la réparation de leur préjudice matériel à hauteur de 17.486,23 € correspondant au coût des travaux de remise en état de leur appartement, et demandent la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à leur payer 70 % soit la somme de 12.240,36 € et la condamnation des époux [B] ou du syndicat du [Adresse 24] à leur payer 30 % de cette somme, soit 5.245,86 € ;
L'expert judiciaire propose ce chiffrage en se fondant sur la proposition du bureau d'étude IPH de février 2017 (pièces [K] n° l 5 et 44 rectifiant une erreur de calcul) ; les travaux énumérés par cette étude concernent bien la réfection des murs, plafonds, sols et installations électriques de la cuisine et de la chambre situées le long du mur sinistré de l'appartement de Mmes [I] et [L] [K] ; les autres parties n'apportent pas de critiques particulières à l'encontre des montants visés ;
Il convient dès lors de fixer le préjudice matériel lié à la remise en état des lieux à 17.486,23 € TTC et faire droit aux demandes de condamnation présentées par les consorts [K] contre d'une part le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] et d'autre part le syndicat de l'immeuble sis [Adresse 24] ;
¿ Charges générées par le logement sinistre : 8.184,66 €
* charges de copropriété :
Mmes [I] et [L] [K] réclament le remboursement des charges courants et communes générales réclamées à hauteur de 3.593,44 €, en précisant qu'elles ne réclamaient pas les appels pour travaux ; il convient toutefois de souligner que le paiement des charges de copropriété est lié à la qualité de copropriétaire et est indépendant de l'occupation ou non du logement ; ce préjudice doit être écarté ; le jugement, non contesté sur ce point, est confirmé ;
* factures d'électricité :
Elles réclament la somme de 3.317,07 € à ce titre ;
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment les rapports d'expertises et les photographies qu'ils contiennent que le logement est devenu inhabitable par le caractère insalubre des pièces situées le long de la cour végétalisée (moisissures des murs de la cuisine en particulier cf par exemple p.71 du rapport de M. [H]) ; l'expert [G] a indiqué avoir fait mettre le chauffage afin de tenter d'assécher les supports des murs ;
Les consorts [K] exposent avoir quitté les lieux en août 2013 ; seuls les frais postérieurs peuvent être pris en compte soit les sommes suivantes :
- 94,60 € (facture GDF SUEZ d'octobre 2013)
- 153,83 € (facture de décembre 2013)
- 408,36 € pour 2014
- 218,70 € pour 2015 (et non 2.018,70 € comme indiqué dans le dire des consorts [K] à l'expert)
- 142,84 € pour 2016,
soit un total de : 1.018,33 € ;
* frais d'entretien de la chaudière :
Il est incontestable que Mmes [K] n'ont pas pu profiter de leur logement postérieurement à août 2013 de sorte qu'elles n'ont pas bénéficie du chauffage produit par la chaudière qui a marché un temps pour l'assèchement des supports ; l'expert judiciaire a validé les frais d'entretien de la chaudière Frisquet à hauteur de 785,15 € TTC (soit 158,03 € par an) ;
Ces frais seront retenus dans le préjudice subi ; le jugement est confirmé sur ce point ;
* taxe sur les logements vacants :
Les consorts [K] établissent avoir dû assumer le paiement d'une taxe sur les logements vacants à hauteur de 489 € pour 2015 (pièce n°34) ; l'absence d'occupation de l'appartement est directement lié au sinistre de sorte que cette demande est bien fondée ; le jugement est confirmé sur ce point ;
¿ Frais de relogement et taxes d'habitation
* de Mme [I] [K] :
Mme [I] [K] réclame la réparation du préjudice subi du fait qu'elle a été obligée de louer un logement au [Adresse 13] à compter de septembre 2013 ; elle réclame le coût des loyers soit 36.834,61 € ;
* de Mme [L] [K] :
Elle réclame le coût de la moitié des loyers assumés en colocation dans plusieurs logements, soit 8.844,78 + 12.512,25 + 10.113 = 31.470,03 €, outre le remboursement de la taxe d'habitation du logement loué [Adresse 28] (545 €) ;
Les premiers juges ont exactement relevé que, si les victimes d'un dommage ont droit à la réparation intégrale de leur préjudice, en l'espèce, le préjudice dû à l'inhabitabilité du logement devrait correspondre aux frais liés à un relogement similaire au logement sinistré ; tel n'est pas le cas en l'espèce dans la mesure où Mmes [K], qui sont soeurs, et alors qu'elles précisent avoir voulu occuper ensemble le logement leur venant de leur mère, n'ont nullement loué un logement ensemble mais loué chacune un logement, dont l'une en colocation dans des quartiers éloignés de l'immeuble litigieux ; elles ont ainsi exposé des frais dont la comparaison avec la valeur locative d'un logement similaire à celui du [Adresse 23] n'est même pas proposée ;
La somme mensuelle de 1.200 € correspond à une participation modeste aux loyers réglés par Mme [I] [K] et Mme [K] qui ont dû quitter leur logement commun inhabitable ;
Dans ces conditions, les premiers juges ont exactement limité la réparation de ce préjudice à une somme mensuelle de 1.200 € par mois pendant 42 mois correspondant à la période visée dans la demande en première instance ; le jugement est confirmé en ce qu'il leur a alloué la somme globale de 50.400 € en réparation de leur préjudice de jouissance ;
Sur le préjudice moral
Il ressort des nombreuses pièces versées aux débats par les consorts [K], et notamment du rapport de M. [H], que les désordres liés aux infiltrations sont apparues progressivement depuis 2010 et qu'elles ont dû effectuer de nombreuses démarches pour tenter de trouver la cause des désordres et y mettre fin, la situation particulière de la cour engazonnée située derrière le mur de leurs pièces sinistrées ayant rendu la solution du litige compliquée ; il est indéniable qu'elles n'ont pas pu vivre ensemble dans ce logement comme elles disent l'avoir souhaité ;
Elles établissent ainsi avoir souffert un préjudice moral qui sera réparé par une somme de 2.000 € ;
Sur les frais d'expertise amiable
Mmes [I] et [L] [K] exposent qu'elles ont, préalablement à l'engagement d'une procédure judiciaire par la désignation d'un expert judiciaire, fait intervenir M. [H], qui est également expert judiciaire pour rechercher les causes des désordres et résoudre le litige avec les propriétés voisines de façon amiable ; c'est ainsi qu'elles ont fait face à des frais de 19.538,45 € correspondant aux frais et honoraires de M. [H] qui a rédigé un rapport le 30 juillet 2013 et un additif le 8 décembre 2014 ;
Comme l'a dit le tribunal, si on ne peut pas reprocher, bien au contraire, aux consorts [K] d'avoir tenté de trouver une solution au litige lié aux désordres subis dans leur appartement, les frais liés à l'intervention de M. [H], laquelle n'a finalement pas évité le recours à une mesure d'expertise judiciaire contradictoire, ne peuvent pas être imputés intégralement mais ont vocation à être pris en compte dans le cadre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; ces frais seront donc écartés ; le jugement, non contesté sur ce point, est confirmé ;
Sur la garantie des assureurs
Sur la garantie de la société Generali Iard
L'immeuble du [Adresse 23] est assuré auprès de la société anonyme Generali selon un contrat Cologia à effet du 14 mars 2007 ; ce contrat comprend un volet 'dommages' comprenant notamment une garantie 'dégâts des eaux - gel' (p.6 des conditions générales) qui couvre les 'dommages matériels au bâtiment et au mobilier contenu dans le bâtiment causé par (...) Les infiltrations accidentelles d'eau par ou à travers les façades (...)' ;
Le contrat comprend également un volet 'responsabilité en cas d'incendie ou de dégâts des eaux' qui garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile encourue par le syndicat vis à vis des copropriétaires, voisins et tiers du fait d'un événement couvert au titre de la garantie dégâts des eaux ;
Les dommages causés aux embellissements de l'appartement des consorts [K], qui sont situés dans l'immeuble assuré, ont vocation à être couverts par la compagnie Generali à ce titre, ce que cette dernière ne conteste pas ;
Le syndicat des copropriétaires étant déclaré responsable des désordres subis par les consorts [K] en raison de l'état du mur pignon litigieux, le volet responsabilité civile à vocation à couvrir les conséquences pécuniaires de la responsabilité encourue par le syndicat des copropriétaires du fait du bâtiment vis à vis des copropriétaires en raison des dommages matériels et immatériels qui leur sont causés et notamment en cas d'écoulements d'eau accidentels provenant des gouttières, descentes, tuyaux et chéneaux, en cas d'infiltrations accidentelle d'eau par ou au travers les façades et en cas d'humidité des locaux, remontées capillaires dès lors que ces phénomènes sont la conséquence directe d'un sinistre garantit ;
La défaillance des descentes d'eau usées et d'eaux pluviales et la défaillance du ravalement du mur pignon engagent clairement la responsabilité du syndicat des copropriétaires de sorte que la garantie de la compagnie Generali est engagée ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de garantie présentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] pour ce qui concerne l'indemnisation des préjudices causés aux consorts [K] ; comme l'a dit le tribunal, il y a lieu de préciser que la garantie de l'assureur ne couvre pas la condamnation liée à la réalisation des travaux de réfection du mur pignon ;
Le jugement est également confirmé en ce qu'il a dit que la compagnie Generali est par ailleurs bien fondée à opposer son plafond de garantie ainsi que la franchise contractuelle ;
Sur la garantie de la compagnie MMA
La compagnie Generali a appelé en cause la société MMA en sa qualité d'assureur habitation des consorts [K] ;
Il convient toutefois de souligner, comme l'a fait, le tribunal, que les consorts [K] sont victimes des désordres causés par le mur pignon, partie commune de l'immeuble assuré auprès de la compagnie Generali ; dans ces conditions, la compagnie Generali n'a aucune qualité à réclamer la garantie de la société MMA à laquelle ses propres assurées ne réclament rien ;
Par conséquent, et sans qu'il soit nécessaire d'examiner plus avant le moyen tiré d'une prescription de l'action de Mmes [K] à l'encontre de leur assureur, celles-ci ne formulant aucune demande à son encontre, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes présentées par la compagnie Generali à ce propos ;
Sur la garantie de la société Allianz
La société Allianz ne conteste pas être l'assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], lequel est responsable des désordres litigieux sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 selon un pourcentage de 30 % comme il a été vu ;
Elle doit être condamnée à garantir son assuré dans les termes et limites de la police souscrite laquelle prévoit des franchises et des plafonds de garantie ;
Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a rejeté les demandes présentées à l'encontre de la société Allianz ;
Sur l'actualisation de la demande des consorts [K] en cause d'appel
¿ Sur le bien fondé de la demande
Les consorts [K] actualisent leur demande en cause d'appel pour solliciter les sommes de 7.687,75 € au titre des frais d'électricité et 20.000 € au titre du trouble de jouissance ;
Le compte rendu de visite du syndic du 14 mars 2022 (pièce [K] n° 55) ne fournit aucune indication sur l'état actuel de l'appartement des consorts [K] ; le cabinet d'architecte Lacoste et Theulin n'a pu visiter l'appartement des consorts [K] au mois d'avril 2023 (pièce syndicat des copropriétaires du 89 n° 29) ;
Les photographies 'actualisées' de l'appartement (pièces [K] n° 51) montrent cependant que l'appartement est toujours inhabitable ; par ailleurs, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] a annulé une seconde fois, au terme de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 23 juillet 2021 (pièce [K] n° 54) les travaux votés lors de l'assemblée du 19 octobre 2017, déjà annulés par l'assemblée du 23 mai 2018 ;
Les travaux préconisés par l'expert judiciaire n'ayant pas été entrepris bien que le jugement ait été assorti de l'exécution provisoire, les sources d'infiltrations et d'humidité persistent dans le logement des consorts [K], tout comme persiste le refus du syndicat du [Adresse 23] à réaliser les travaux lui incombant sur le mur pignon ; la nécessité de chauffer l'appartement et le préjudice de jouissance subsistent puisque le logement est toujours inhabitable ;
¿ Les frais de chauffage
Les frais de chauffage sont nécessaires pour tenter d'assécher les supports des murs ;
Les factures suivantes doivent être prises en compte (pièces [K] n° 49 et 50) :
- factures ENGIE (électricité) du 29 novembre 2019 au 25 mai 2021 (pièce n° 49) : 34,17 + 40,59 + 33,62 + 36,39 + 40,20 + 28,04 + 35,97 + 19,75 + 44,05 + 64,63 = 337,91 €,
- factures Gaz (pièce n° 50) du 23 septembre 2019 au 24 mai 2021 : 42,01 + 67,57 + 36,71 + 92,01 + 55,51 + 41,77 + 40,70 + 47,55 + 57,36 + 52,62 + 50,91 = 587,72 €,
total : 925,63 € ;
La demande des consorts [K] est dirigée contre le syndicat du 89 et le syndicat du 91 ;
Il y a lieu de rappeler que la cause des désordres imputables au syndicat du 91 subsiste elle aussi ;
La somme de 925,63 € doit être mise à la charge du syndicat du 89 à hauteur de 70 %, soit 647,94 €, et à la charge du syndicat du 91 à hauteur de 30 %, soit 277,69 € ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] doit être condamné à payer à Mme [I] [K] et Mme [L] [K], globalement, la somme de 647,94 € au titre des frais de chauffage ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] doit être condamné à payer à Mme [I] [K] et Mme [L] [K], globalement, la somme de 277,69 € au titre des frais de chauffage ;
¿ Sur le préjudice de jouissance
Le préjudice de jouissance subsiste pour les motifs exposés plus haut ;
Le tribunal a accordé une indemnisation de 1.200 € par mois sur une durée de 42 mois à compter de septembre 2013 jusqu'à février 2017 ;
Sur la même base mensuelle de 1.200 € telle que retenue par le tribunal et compte tenu de la demande des consorts [K] d'une indemnité de 20.000 €, qui n'est dirigée que contre le syndicat du [Adresse 23], leur demande correspond à 16 mois et demi, du 1er mars 2017 au 15 juillet 2018 ;
Ce préjudice doit être réparé par l'allocation d'une somme de 1.200 € x 16,50 mois = 19.800 € à la charge du syndicat du [Adresse 23], suivant la demande des consorts [K] ;
Le syndicat du [Adresse 23] est fondé à solliciter la garantie du syndicat du [Adresse 24] à hauteur de 30 % de cette somme, soit 5.940 € puisque celui ci n'a pas réalisé les travaux lui incombant sur la dalle, partie commune ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] doit être condamné à payer à Mme [I] [K] et Mme [L] [K], globalement, la somme de 19.800 € en réparation du trouble de jouissance ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] doit être condamné à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à hauteur de 5.940 € de la condamnation prononcée contre lui à l'égard de Mme [I] [K] et Mme [L] [K] en indemnisation du préjudice de jouissance ;
¿ Sur la garantie des assureurs
La société anonyme Generali doit être condamnée à garantir, dans la limite de son contrat, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] des condamnations prononcées contre lui par la cour, y compris les dépens d'appel et l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
La société anonyme Allianz Iard doit être condamnée à garantir, dans la limite de son contrat, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] des condamnations prononcées contre lui par la cour, y compris les dépens d'appel et l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Sur la demande de dommages-intérêts pour appel abusif formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16]
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] sollicite la condamnation du syndicat de l'immeuble sis [Adresse 23] à lui payer la somme de 2.000 € de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 559 du code de procédure civile ;
Compte tenu du fait que l'exécution des travaux sur le mur pignon de l'immeuble su [Adresse 23], de même que les travaux sur le relevé d'étanchéité de la dalle béton nécessitent l'accès aux parties communes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 16], sa mise en cause dans le cadre de l'appel diligenté par le syndicat du 89 aux fins de lui rendre la décision opposable et qu'il donne son avis sur cet accès, ce qu'il n'a pas manqué de faire, n'est pas abusif ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance
Le sens du présent arrêt conduit à réformer le jugement en ce qu'il a :
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] aux dépens qui comprendront les frais de l'expertise de M. [S] [G] ainsi que les dépens de l'instance de référé (RG n°15 /54153), dont distraction au profit de Maître Brizon et Maître Ioos-Especel, avocats pour ceux dont ils auront fait l'avance sans recevoir provision conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. et Mme [B] in solidum à payer :
à Mmes [I] et [L] [K] la somme de 8.000 €
au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] la somme de 3.000 €,
à la société Allianz Iard la somme de 2.000 €,
en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance qui comprendront les frais de l'expertise de M. [S] [G] ainsi que les dépens de l'instance de référé (RG n°15 /54153), et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] doivent être condamnés in solidum à payer à Mmes [I] et [L] [K] la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] de première part et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] de seconde part, garantis par leurs assureurs respectifs, doivent être condamnés à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations afférentes aux dépens de première instance et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance selon les pourcentages suivants :
- syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] : 70 %,
- syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] : 30 % ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et la société anonyme Allianz Iard doivent être déboutés de leurs demandes par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :
- à Mme [I] [K] et Mme [L] [K], globalement : 15.000 €,
- à M. [N] [B], M. [E] [B] et M. [R] [B], globalement : 10.000 € ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] de première part et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] de seconde part, garantis par leurs assureurs respectifs, doivent être condamnés à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations afférentes aux dépens d'appel et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel selon les pourcentages suivants :
- syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] : 70 %,
- syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] : 30 % ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] doit être condamné seul et sans recours, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Il n'y a pas lieu à autre application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Reçoit M. [N] [B], M. [E] [B] et M. [R] [B] en leur intervention volontaire en qualité d'uniques héritiers de M. [T] [B] et Mme [Z] [A] épouse [B] ;
Réforme le jugement en ce qu'il a :
- dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] sont responsables in solidum des désordres subis par Mmes [I] et [L] [K] dans leur appartement du rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 23],
- dit que dans leurs rapports entre co-responsables, la répartition s'établit comme suit :
70 % pour le syndicat des copropriétaires,
30 % pour M. et Mme [B],
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 23] à réaliser les travaux de ravalement du mur pignon de l'immeuble côté de la cour du [Adresse 24] conformément aux préconisations de l'expert [G] dans son rapport du 13 mars 2017, dans les six mois de la signification du jugement, sous astreinte passe ce délai d'une somme de 50 € par jour pendant 45 jours, étant précisé que ces travaux devront être réalisés concomitamment aux travaux incombant à M. et Mme [B] pour la reprise du relevé d'étanchéité en pied de mur prenant appui sur la dalle de la cour privative (lot n°35) de l'immeuble sis [Adresse 24] ainsi que prévu ci-après,
- condamné M. [V] [B] & Mme [Z] [A] épouse [B] à réaliser les travaux de reprise du relevé d'étanchéité en pied du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] prenant appui sur la dalle de la cour privative (lot n°35) de l'immeuble sis [Adresse 24] dont ils sont propriétaires, conformément aux préconisations de l'expert [G] dans son rapport du 13 mars 2017, dans les six mois de la signification du jugement, sous astreinte passé ce délai d'une somme de 50 € par jour pendant 45 jours, étant précisé que ces travaux devront être réalisés concomitamment aux travaux de ravalement du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] incombant au syndicat des copropriétaires de cet immeuble ainsi que prévu ci-avant,
- autorisé, le cas échéant, en l'absence d'accord entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] intervenu dans les deux mois de la signification du jugement, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à engager en sus des travaux lui incombant, les travaux de reprise du relevé d'étanchéité en pied du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] prenant appui sur la dalle de la cour privative (lot n°35) de l'immeuble du [Adresse 24] incombant aux époux [B] et aux frais de ces derniers,
- autorisé en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et toute entreprise mandatée par lui à accéder à la cour commune du [Adresse 24] (lot n°35 appartenant à M. & Mme [B]), en passant par l'immeuble sis [Adresse 16], et à y installer un échafaudage afin de réaliser les travaux de reprise de son mur pignon ainsi que, le cas échéant, les travaux de relevé d'étanchéité de la dalle béton si M. & Mme [B] n'y procédaient pas eux-mêmes,
- dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] devront faire dresser par huissier de justice un état des parties de l'immeuble sis [Adresse 16] concernés par l'exécution des travaux, avant démarrage de ceux-ci, après avoir invité le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à se présenter aux opérations de constat au moins 5 jours avant la date fixée pour le constat,
- condamné M. & Mme [B] à payer à Mme [I] [K] et à Mme [L] [K] la somme de 5.245,86 € TTC (soit 30 % de 17.486,23 €) en réparation de leur préjudice matériel lié à la remise en état de l'appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 23], leur appartenant,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] à payer à Mme [I] [K] et à Mme [L] [K] les sommes de :
1.018,33 € au titre de leurs frais d'électricité
785,15 € TTC au titre de l'entretien de leur chaudière
489 € au titre de la taxe sur les logements vacants payée en 2015
50.400 € au titre de leur préjudice de jouissance
2.000 € au titre de leur préjudice moral,
- dit que dans leurs rapports entre co-obligés, la répartition de ces sommes se fera à concurrence de 70 % pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et 30 % pour M. et Mme [B], et les actions récursoires étant rejetées au-delà de ces proportions,
- rejeté les demandes présentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et de la société Allianz,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. & Mme [B] aux dépens qui comprendront les frais de l'expertise de M. [S] [G] ainsi que les dépens de l'instance de référé (RG n°15 /54153), dont distraction au profit de Maître Brizon et Maître Ioos-Especel, avocats pour ceux dont ils auront fait l'avance sans recevoir provision conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et M. et Mme [B] in solidum à payer :
à Mmes [I] et [L] [K] la somme de 8.000 €
au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] la somme de 3.000 €,
à la société Allianz Iard la somme de 2.000 €,
en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau sur les chefs réformés,
Dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] sont responsables in solidum des désordres subis par Mmes [I] et [L] [K] dans leur appartement du rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 23] ;
Dit que dans leurs rapports entre co-responsables, la répartition s'établit comme suit :
70 % pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23],
30 % pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à réaliser les travaux de ravalement du mur pignon de l'immeuble côté de la cour du [Adresse 24] conformément aux préconisations de l'expert [G] dans son rapport du 13 mars 2017, dans les six mois de la signification de l'arrêt, sous astreinte passé ce délai d'une somme de 60 € par jour de retard pendant 6 mois, étant précisé que ces travaux devront être réalisés concomitamment aux travaux incombant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] pour la reprise du relevé d'étanchéité en pied de mur prenant appui sur la dalle de la cour (bâtiment B) de l'immeuble sis [Adresse 24] ainsi que prévu ci-après ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] à réaliser les travaux de reprise du relevé d'étanchéité en pied du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] prenant appui sur la dalle de la cour (bâtiment B) de l'immeuble sis [Adresse 24], conformément aux préconisations de l'expert [G] dans son rapport du 13 mars 2017, dans les six mois de la signification de l'arrêt, sous astreinte passé ce délai d'une somme de 60 € par jour de retard pendant 6 mois, étant précisé que ces travaux devront être réalisés concomitamment aux travaux de ravalement du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] incombant au syndicat des copropriétaires de cet immeuble, ainsi que prévu ci-avant ;
Autorise, le cas échéant, en l'absence d'accord entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] intervenu dans les deux mois de la signification de l'arrêt, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à engager en sus des travaux lui incombant, les travaux de reprise du relevé d'étanchéité en pied du mur pignon de l'immeuble sis [Adresse 23] prenant appui sur la dalle de la cour (bâtiment B) de l'immeuble du [Adresse 24] incombant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et aux frais de ce dernier ;
Autorise en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et toute entreprise mandatée par lui à accéder à la cour commune du [Adresse 24] (bâtiment B), en passant par l'immeuble sis [Adresse 16], et à y installer un échafaudage afin de réaliser les travaux de reprise de son mur pignon ainsi que, le cas échéant, les travaux de relevé d'étanchéité de la dalle béton si le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] n'y procédait pas lui même ;
Dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] devront faire dresser par huissier de justice un état des parties de l'immeuble sis [Adresse 16] concernés par l'exécution des travaux, avant démarrage de ceux-ci, après avoir invité le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à se présenter aux opérations de constat au moins 5 jours avant la date fixée pour le constat ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] à payer à Mme [I] [K] et à Mme [L] [K] la somme de 5.245,86 € TTC (soit 30 % de 17.486,23 €) en réparation de leur préjudice matériel lié à la remise en état de l'appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 23], leur appartenant ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] à payer à Mme [I] [K] et à Mme [L] [K] les sommes de :
1.018,33 € au titre de leurs frais d'électricité
785,15 € TTC au titre de l'entretien de leur chaudière
489 € au titre de la taxe sur les logements vacants payée en 2015
50.400 € au titre de leur préjudice de jouissance
2.000 € au titre de leur préjudice moral ;
Dit que dans leurs rapports entre co-obligés, la répartition de ces sommes se fera à concurrence de 70 % pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et 30 % pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24], et les actions récursoires étant rejetées au-delà de ces proportions,
Condamne la société anonyme Allianz Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] des condamnations prononcées à son encontre pour la réparations des préjudices subis par Mme [I] [K] et Mme [L] [K], en principal, intérêts, frais et dépens ;
Dit que la société anonyme Allianz Iard est bien fondée à opposer son plafond de garantie ainsi que la franchise contractuelle ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] aux dépens qui comprendront les frais de l'expertise de M. [S] [G] ainsi que les dépens de l'instance de référé (RG n°15 /54153), qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] à payer à Mmes [I] et [L] [K] la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] et la société anonyme Allianz Iard de leurs demandes par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Confirme le jugement sur le surplus ;
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à payer à Mme [I] [K] et Mme [L] [K], globalement, la somme de 647,94 € au titre des frais de chauffage ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] à Mme [I] [K] et Mme [L] [K], globalement, la somme de 277,69 € au titre des frais de chauffage ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à payer à Mme [I] [K] et Mme [L] [K], globalement, la somme de 19.800 € en réparation du trouble de jouissance ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] à hauteur de 5.940 € de la condamnation prononcée contre lui à l'égard de Mme [I] [K] et Mme [L] [K] en indemnisation du préjudice de jouissance ;
Condamne la société anonyme Generali à garantir, dans la limite de son contrat, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] des condamnations prononcées contre lui par la cour, y compris les dépens d'appel et l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Condamne la société anonyme Allianz Iard à garantir, dans la limite de son contrat, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] des condamnations prononcées contre lui par la cour, y compris les dépens d'appel et l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] aux dépens d'appel qi pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du même code en cause d'appel :
- à Mme [I] [K] et Mme [L] [K], globalement : 15.000 €,
- à M. [N] [B], M. [E] [B] et M. [R] [B], globalement : 10.000 € ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] de première part et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] de seconde part, garantis par leurs assureurs respectifs, à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations afférentes aux dépens d'appel et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel selon les pourcentages suivants :
- syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23] : 70 %,
- syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 24] : 30 % ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 23], seul et sans recours, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT