CA Montpellier, 5e ch. civ., 19 septembre 2023, n° 19/03561
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/03561 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OFKD
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 DECEMBRE 2018
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 15/05873
APPELANTE :
SAS HUGO BOSS FRANCE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Roland ICKOWICZ de la SELARL SELARL BIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Gaëlle-Anne DE LABRIOLLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
INTIMEE :
SCI LA COQUILLE prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Pierre André MERLIN de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Charles-Henry SEIGNEUR, avocat au barreau de PARIS substituant Me Monique BOCCARA SOUTTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 22 Mai 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 JUIN 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, faisant fonction de Président,
Monsieur Pascal MATHIS, Conseiller, désigné par ordonnance du Premier Président en date du 14 février 2023 en remplacement du magistrat empêché
Monsieur Jonathan ROBERTSON, Conseiller.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller faisant fonction de Président, en remplacement du Président empêché et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 27 janvier 1998, [J] [V] a donné à bail commercial à la SARL Baron Roussel des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6] pour un loyer de 10 976, 32 € par an.
Le 13 juin 2001, la SARL Baron Roussel a cédé le droit au bail de ces locaux à la SARL Hugo qui deviendra la SARL Nemo.
Le 1er juin 2001, la SCI La Coquille a donné à bail à la SARL Nemo divers locaux dépendant d'un immeuble [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 2 972, 76 € soit 35 673, 12 € par an.
Le 18 mai 2005, la société Nemo a cédé à la SAS Hugo Boss France son fonds de commerce comprenant le droit au bail des locaux du [Adresse 4] et du [Adresse 3].
Le 26 juin 2012, un avenant a été conclu entre le bailleur et le preneur, convenant du nouveau mesurage des locaux situé [Adresse 4] et portant le loyer à 24 000 € HC par an.
Le 26 décembre 2012, la SAS Hugo Boss France a fait signifier au bailleur et à son mandataire, la société Foncia Desimeur, une demande de renouvellement du bail situé [Adresse 3] pour 9 ans, à compter du 1er janvier 2013. Elle a contesté le montant du loyer proposé en retour par le bailleur à la somme de 47 701, 32 € hors taxes.
Le 25 avril 2013, la société Hugo Boss a sollicité que le loyer soit fixé à 25 119 € HT en se fondant sur le rapport d'expertise qu'il a fait établir par Monsieur [G] [T].
Le 13 octobre 2015, faute d'accord, la SAS Hugo Boss France a fait assigner la SCI La Coquille devant le juge des loyers commerciaux aux fins notamment de fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2013 à la somme annuelle de 25 119 € HC et HT, d'ordonner le remboursement pour la SCI La Coquille de la différence entre le loyer réglé depuis le 1er janvier 2013 et celui qui sera fixé avec intérêts.
Subsidiairement, elle a sollicité la désignation d'un expert pour donner son avis sur le montant du loyer plafond et sur la valeur locative des lieux loués.
La SCI La Coquille a sollicité la fixation du loyer à 51 850 € HT par an. Elle s'est fondée sur le rapport de son expert, monsieur [U] qui a divisé la boutique en 2 zones. L'expert a relevé que le local est de bonne commercialité, comparable à la [Adresse 4] donnant sur la [Adresse 7]
Le 7 février 2017, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise, confiée à [M] [K] dont le rapport a été déposé le 4 octobre 2017.
La SAS Hugo Boss France a confirmé dans ses dernières écritures, ses demandes à la différence du montant du loyer, qui doit être fixée selon elle à la somme de 24 380 € Hc et HT.
La SCI La Coquille a conclu à une fixation de loyer à 53 337, 50 € HT.
Le jugement rendu le 4 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :
Fixe le prix du bail renouvelé à la somme de 37 650 € HT par an, outre la taxe foncière à la charge de la SAS Hugo Boss France.
Condamne la SAS Hugo Boss France aux dépens, en ce compris les honoraires de l'expert.
Condamne la SAS Hugo Boss France à payer à la SCI La Coquille la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Ordonne l'exécution provisoire.
Rejette les autres demandes.
Le jugement expose que l'expert retient un loyer plafonné de 52 734, 12 € et que les parties ont convenu que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative.
Il retient comme surface des locaux celle 167, 23 m² relevé par l'expert qui se fonde sur la mesure d'un géomètre expert mandaté par le bailleur, ce dont les parties ont convenu.
Le jugement constate que la SCI la Coquille a validé l'analyse de l'expert judiciaire en ce qui concerne la surface mais que la SAS Hugo Boss France la conteste puisque l'expert n'a appliqué aucune réduction de coefficient du fait du retrait par rapport à l'entrée de la [Adresse 7].
Le jugement expose que si la boutique Hugo Boss est composée de deux locaux commerciaux appartenant à des bailleurs différents, les deux baux étant juridiquement autonomes, ces deux locaux sont l'assiette d'un même fonds de commerce qui constitue une seule entité juridique et économique puisque l'entrée dans la boutique peut se faire indifféremment des deux côtés. Il valide donc le coefficient de 1 appliqué par l'expert à la totalité des locaux ouverts au public.
Le jugement constate que l'expert a retenu plusieurs termes de comparaison, en écartant les locaux situés [Adresse 7] qui ne comportent aucun magasin de vêtements et est arrivé à la conclusion que les locaux moyens ont une fourchette basse de 153 €/ m² et une fourchette haute de 426 €/m².
Il valide le raisonnement de l'expert qui fixe donc le loyer à 300 € par m² en tenant compte du fait notamment qu'il s'agit d'un local prestigieux et que l'impôt foncier est à la charge du preneur.
En ce qui concerne la demande de pondération de la valeur en considération de ce que les deux baux sont juridiquement autonomes, le jugement reprend l'argumentation de l'expert qui fait valoir d'une part que c'est avec l'accord des bailleurs que les locaux ont pu être réunis, d'autre part que si l'un ou l'autre des bailleurs usait de son droit de donner congé avec offre d'indemnité d'éviction, cette indemnité inclurait la perte de valeur de l'autre bail, les deux locaux formant un tout indissociable, tant matériel qu'économique.
La SAS Hugo Boss France a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 23 mai 2019.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 mai 2023.
Les dernières écritures pour la SAS Hugo Boss France ont été déposées le 13 mars 2023.
Les dernières écritures pour la SAS Coquille ont été déposées le 1er mars 2023.
Le dispositif des écritures pour la SAS Hugo Boss France énonce :
Infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 37 650 € hors taxes hors charges et en ce qu'il a condamné la société Hugo Boss France à l'intégralité des dépens et à payer à la SCI La Coquille 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Débouter la SCI La Coquille de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Fixer le montant du loyer du bail des locaux dépendants de l'immeuble situé [Adresse 3] à la somme de 24 380 € HT/an.
Ordonner en conséquence le remboursement par la SCI La Coquille de la différence entre le loyer que la SAS Hugo Boss France a réglé depuis le 1er janvier 2013 et le montant du loyer qui sera fixé par la cour à la somme annuelle 24 680 € HC et HT, déduction faite des sommes déjà versées par la SCI La Coquille au titre de l'exécution provisoire du jugement.
Condamner la SCI La Coquille à verser à la société Hugo Boss France la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
La SAS Hugo Boss précise à titre liminaire que contrairement à ce que laisse entendre la motivation du premier jugement, les parties n'ont entendu que le loyer soit fixé à la valeur locative que dans la mesure où celle-ci est inférieure au loyer plafond et elle rappelle qu'au 1er janvier 2013, le loyer plafonné s'élevait à la somme de 52 734, 12 €/an au vu de l'indice applicable.
L'appelante conteste l'argument selon lequel le percement du mur porteur afin de réunir les locaux loués constituerait une modification notable des caractéristiques du local justifiant un déplafonnement du loyer. Elle fait valoir en premier lieu qu'il s'agit uniquement d'une réouverture de la communication existante entre les deux immeubles comme le démontrent les stipulations de l'acte de vente des locaux. Il est d'ailleurs stipulé dans le bail de 1998, que la SARL Baron Roussel souhaitait rouvrir le mur. Aucuns travaux conséquents n'ont donc été nécessaires puisqu'il s'agissait seulement de remettre en communication deux locaux qui avaient un temps déjà communiqué entre eux.
En tout état de cause, l'appelante souligne que la réouverture n'est pas intervenue au cours du bail expiré. La bailleresse ne démontre pas en effet cet élément, essentiel pour obtenir le déplafonnement. En effet, le percement du mur aurait eu lieu antérieurement au 1er juin 2001 comme l'atteste les plans relatifs aux aménagements réalisés par la société Hugo Boss le 18 mai 2005 et le plan établi par des géomètres experts le 20 mars 2001. Selon l'appelant, c'est la SARL Baron Roussel qui avait procédé à la réouverture de la communication entre les locaux comme le bail signé le 27 janvier 1998 l'y autorisait.
La SAS Hugo Boss France affirme que la réouverture de la communication existante entre les deux immeubles ne peut justifier un déplafonnement sur le fondement de l'article R. 145-8 du Code de commerce puisqu'il ne s'agit pas en l'espèce d'un second renouvellement mais d'un premier renouvellement. En effet le bail portant sur les locaux situés [Adresse 3] conclu en 1995 entre la SCI La Coquille et la SARL Baron Roussel n'a pas été renouvelé et c'est un nouveau bail qui a été conclu le 1er juin 2001 entre la SCI La Coquille et la SARL Nemo.
La SAS Hugo Boss France ajoute que puisque la réouverture a été réalisée avant la prise à bail des locaux en 2001 par la SARL Nemo aux droits de laquelle est venue la société Hugo Boss, ces travaux ne peuvent constituer un motif de déplafonnement. Mais, même dans l'hypothèse où les travaux auraient été réalisés postérieurement à la prise à bail des locaux litigieux par la SARL Nemo, l'appelant soutient que le bailleur ne peut se prévaloir des travaux réalisés par le preneur que s'ils sont devenus sa propriété par accession. Or selon l'appelante, il est de jurisprudence constante qu'une clause d'accession qui prévoit, comme c'est le cas en l'espèce, que l'accession jouera en fin de bail tout en stipulant une possibilité pour le bailleur d'exiger la remise en état doit être interprétée en ce que sens que l'accession joue en fin de jouissance.
La SAS Hugo Boss France soutient que la valeur locative est inférieure au loyer plafond et que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la somme de 24 380 € hors taxes et hors charges.
L'appelante prétend que c'est l'expert de la SCI La Coquille qui a commis une erreur lors de son premier mesurage de la surface des locaux loués. En effet, celui-ci retenait une surface du sous-sol de 61, 35 m² que l'expert judiciaire a déclaré nécessairement erronée, ce qui a conduit l'expert de la SCI La Coquille a mesuré de nouveau les lieux trouvant alors une surface de 33, 89 m². Elle conteste le fait que ses aménagements aient rendus le mesurage difficile et se prévaut des mesures de son expert qui correspond à quelques décimales près au mesurage retenu par l'expert judiciaire. La SAS Hugo Boss ne conteste pas le mesurage de 167, 23 m² retenue par l'expert judiciaire et par le juge des loyers.
L'appelante conteste la surface pondérée de 125, 50 m² retenue par le juge des loyers.
En effet cette première mesure résulte de la fixation d'un coefficient de 1 à toute la surface affectée au public des locaux du rez de chaussée que la SAS Hugo Boss a contesté, ce qui a conduit l'expert judiciaire a procédé à une nouveau calcul conformément aux recommandations de la charte de l'expertise en estimation immobilière qui lui permet de retenir une surface pondérée de 109,31 m².
La SAS Hugo Boss conteste le choix du juge, qui a retenu la première approche en appliquant selon elle de façon erronée des principes applicables à la pondération.
Le principe selon elle est que les zones les meilleurs sont celles situées à l'entrée de la boutique, derrière la vitrine et que plus le chaland a vocation à s'éloigner de l'entrée, plus la valeur des zones suivantes décroit, la pondération devant être corrigée en tenant compte des critères de l'altimétrie, du volume et de l'éclairement notamment. Il importe peu que chaque tranche de surface soit affectée à des produits différents.
La SAS Hugo Boss soutient que la pondération doit se faire sur l'assiette du bail en cause, sans tenir compte des lieux situés [Adresse 4] qui sont loués par un autre bailleur et il n'est pas possible de tenir compte de la communication entre les locaux comme le retient la jurisprudence.
La SAS Hugo Boss affirme que pour pondérer les lieux, il convient donc de ne tenir compte que des lieux visés par le bail objet de la procédure, soit les locaux [Adresse 3] et qu'importe donc que l'entrée dans les lieux puisse se faire [Adresse 4] également.
En tout état de cause, les deux baux sont juridiquement autonomes et quand bien même si on tient compte des deux entrées, il n'est pas possible d'appliquer un coefficient de 1 à toute la surface dès lors qu'il existe des pièces intermédiaires.
En outre, l'appelante reproche au juge de ne pas avoir tenu compte des volumes accidentés des locaux qui comprennent des murs porteurs empêchant une vision d'ensemble et de nombreux piliers. Elle ajoute que la [Adresse 9] est très sombre, les vitrines donnant sur celle-ci n'apportent donc que peu d'éclairement naturel.
La SAS Hugo Boss conteste l'argument de la SCI La Coquille qui se prévaut d'un arrêt rendu le 22 septembre 2020 par la cour d'appel de Montpellier en fixation du loyer d'une pharmacie montpelliéraine que l'intimée ne cite que partiellement. En effet l'arrêt précise que les coefficients de pondération et le zonage proposés par la charte concernent surtout les boutiques de centre ville et non les pharmacies dans lesquelles on ne rentre pas pour faire du shopping, précision faite que l'arrêt mentionné estime que le zonage se comprend pour un magasin de vente de prêt à porter. La SAS Hugo Boss estime que l'application du concept B7Plus dans sa boutique, qui propose trois espaces différents dans la boutique, un espace femme, un espace homme et un espace accessoires et chaussures, ne justifie pas que la charte ne soit pas appliquée et ce d'autant plus que le concept a été lancé postérieurement à la date d'effet du renouvellement.
La SAS Hugo Boss soutient qu'il convient de retenir une surface pondérée de 109, 31 m², en appliquant les coefficients de retrait et les correctifs préconisés par les recommandations de la charte de l'expertise, que l'expert judiciaire a retenu dans sa seconde approche.
Elle estime que la demande de la SCI La Coquille visant à voir retenue une surface de 135, 38 m² n'est pas fondée puisque le bailleur ajoute, aux 125, 50 m² retenus par le juge des loyers, les 9, 88 m² correspondant aux vitrines donnant sur la [Adresse 9] qui ont été neutralisés par l'expert judiciaire. La [Adresse 9] est dépourvue de toute commercialité selon l'appelante. Elle conteste le raisonnement du bailleur qui soutient que la zone de 1 à 5 mètres s'appliquerait à compter de chacune des vitrines. Selon elle, le coefficient de 1 applicable à la première zone de vente s'applique uniquement à compter de la vitrine correspondant à l'entrée comme le juge des loyers l'a rappelé dans son jugement. La charte de l'expertise à ce sujet parle de « vitrine » au singulier et se réfère également à des zones de vente qui ne peuvent concerner le simple regard sur la vitrine.
Il est d'ailleurs indiqué sur le titre de propriété de 1995 en face de la stipulation « on accède à ce local par une porte [Adresse 9] », la mention manuscrite « transformé en vitrine », ce qui démontre que les vitrines existaient avant l'arrivée de la SAS Hugo Boss dans les lieux. L'appelante ajoute que les vitrines sont pour la plupart obturées. Elle conteste les photographies versées aux débats par l'intimée puisque plusieurs concernent des vitrines donnant [Adresse 3] et non celles de la Coquille, et que l'une des autres vitrines photographiée est la seule qui laisse passer le jour, ce que la SAS Hugo Boss avait admis. En outre, selon le preneur la [Adresse 9] est très étroite et sombre, les vitrines de cette rue n'ont donc aucun intérêt commercial.
L'appelante s'oppose aussi à la demande subsidiaire de la Coquille de voir retenue une surface pondérée de 117 m² en se fondant sur la méthode de pondération de l'expert [U], sans appliquer les recommandations de la charte de l'expertise en évaluation immobilière applicable en l'espèce qui impliquent une division en trois zones.
La SAS Hugo Boss soutient qu'il convient de retenir une valeur locative unitaire de 223 € HT/m², et non 300 € HT/m² comme retenu par le juge des loyers, ni 425 € HT/m² comme alléguée par la SCI La Coquille.
Elle fait valoir la situation des lieux loués qui, certes, ouvrent sur la [Adresse 7], mais dont la fréquentation aurait considérablement diminué. Le potentiel de chalandise évoqué par la bailleresse est contestable comme le démontre le fait qu'Hugo Boss est la seule enseigne de prêt à porter installée [Adresse 3].
L'appelante conteste le caractère traversant des locaux puisque les lieux ne sont reliés à la [Adresse 4] qu'intérieurement par les locaux voisins, dépendants d'un autre immeuble qu'occupe Hugo Boss en vertu d'un autre bail.
En outre les locaux ont des vitrines [Adresse 9] qui n'ont aucune commercialité et sont peu visibles depuis la [Adresse 7] .
Elle ajoute que les locaux, contrairement à ce qu'affirme la bailleresse, ne sont pas parfaitement adaptés à l'activité exercée compte tenu de leur configuration tout en longueur et biscornue. Les poteaux empêchent de voir les autres pièces de la boutique et cet aspect particulier des lieux est démontré par les plans et les photographies versés aux débats.
La SAS Hugo Boss précise que les locaux loués sont en parfait état d'entretien locatif et respectent la destination des lieux prévue au bail, ce que confirme l'expert. L'appelante précise, que les clauses du bail n'impliquent aucune majoration de la valeur locative unitaire, comme l'expert judiciaire l'a reconnu.
Elle conteste l'évaluation de l'expert [U], mandaté par le bailleur, qui retient une valeur locative augmentée de 10% en retenant l'absence de constitution de dépôt de garantie et l'absence de restrictions particulières en matière de cession de fonds de commerce, tout en ne tenant pas compte du fait que l'impôt foncier était à la charge d'Hugo Boss ce qui est un facteur de diminution de la valeur locative.
Selon la locataire, la majoration de 10% ne peut être justifiée alors même que le dépôt de garantie n'est pas obligatoire et que la libre cessibilité du fonds de commerce est de principe, le loyer étant un prix pour exploiter les lieux et non le céder.
En ce qui concerne les prix de référence, la SAS Hugo Boss rappelle qu'il n'est pas possible d'effectuer la moyenne des prix de référence pour déduire le loyer dès lors que la commercialité des rues varie et que les surfaces sont différentes.
Elle rappelle également que le renouvellement étant intervenu le 1er janvier 2013, il faut se placer à cette date pour évaluer la valeur locative des lieux.
La SAS Hugo Boss conteste le tableau des références retenues par l'expert judiciaire puisque celui-ci ne les a pas complétés, de sorte que les caractéristiques des locaux et autres détails n'apparaissent pas.
L'expert judiciaire a également relevé des références [Adresse 10] et [Adresse 8] alors que la commercialité n'est pas comparable.
La SAS Hugo Boss critique également les références de l'expert [U] qui sont trop vagues selon elle et portent sur des baux postérieurs à la date de renouvellement ou ne concernent pas des enseignes de prêt à porter. En outre ces références concernent des locaux plus petits alors qu'il existe une relation inversement proportionnelle entre la surface pondérée d'un local commercial et la valeur locative unitaire. La SAS Hugo Boss conteste donc la valeur locative retenue par le juge des loyers qui retient un montant supérieur à celui fixé pour les locaux [Adresse 4] alors même que la [Adresse 7] n'est pas un emplacement numéro 1 en matière de commercialité et que la [Adresse 4] a une commercialité plus importante, ayant fait l'objet de l'étude de la chambre du commerce et de l'industrie. Rien ne permet non plus d'affirmer que la valeur locative des locaux [Adresse 4] aurait été sous évaluée alors qu'ils sont situés dans la partie la moins commerçante de la rue et qu'ils ont une configuration biscornue.
La valeur locative retenue par la SCI La Coquille est également décorrélée de la réalité selon l'appelante. L'ouverture d'un hôtel de luxe [Adresse 7] est postérieure au renouvellement du bail, et ne peut donc pas être prise en compte. Les arrêts de la cour d'appel de Montpellier retenus par la bailleresse pour justifier le montant réclamé concernent des locaux situés [Adresse 10] ou dans les environs de la Comédie, ainsi que sur des locaux avec une activité de pharmacie.
La SAS Hugo Boss sollicite une valeur locative unitaire de 223 € HT m² pondéré/an en raison de la superficie pondérée des lieux loués qui est importante, de la configuration biscornue des lieux loués, de l'impôt foncier à sa charge, de l'absence de clause stipulée dans le bail impliquant une majoration de la valeur locative, et du fait qu'on ne peut comparer la valeur de ces locaux avec ceux de la [Adresse 10] ou de la [Adresse 4] ou de la [Adresse 8]. Elle se fonde notamment sur les prix de référence qu'elle verse aux débats et sur la référence de son autre bail à 245, 42 €/m² pondéré/an.
La SAS Hugo Boss conteste enfin le jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. Elle soutient qu'elle n'était pas la partie perdante du jugement puisque la demande de la SCI la Coquille de voir fixer le loyer à 425 € m² a été rejetée. Elle fait aussi valoir que la SCI La Coquille avait indiqué une surface erronée du bien, et qu'elle a cherché à régler amiablement le litige en réalisant une expertise à ses frais. L'appelante souligne la mauvaise foi du bailleur au cours de la procédure et conteste l'absence de motivation du jugement pour la condamner aux dépens et l'article 700 du Code de procédure civile.
Le dispositif des écritures pour la SCI la Coquille énonce :
Fixer le loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2013 à la valeur locative résultant du dernier loyer contractuel soit 57 536, 50 € HT par an.
Subsidiairement en cas de minoration de la surface pondérée, fixer le loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2013 à la valeur de 53 337, 50 € HT/an.
Plus subsidiairement en cas de minoration supérieure de la surface pondérée, fixer le loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2013 à 49 865, 25 € HT/an.
Subsidiairement en cas de plafonnement du loyer fixer le loyer à compter du 1er janvier 2013 à la valeur de 52 734, 12 € HT/an.
Subsidiairement, en cas de plafonnement du loyer et minoration de la surface pondérée, fixer le loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2013 à la valeur de 48 884, 76 € HT/an.
Plus subsidiairement, en cas de plafonnement du loyer et minoration supérieure de la surface pondérée, fixer le loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2013 à la somme de 45 702, 38 € HT/an.
Condamner la société Hugo Boss France à payer à la SCI La Coquille la différence entre le loyer réglé depuis le 1er janvier 2013 et le montant du loyer qui sera fixé par la juridiction de céans, en ce inclus la restitution de la somme de 108 849, 78 € réglée par la SCI La Coquille à la société Hugo Boss France en exécution du jugement avec intérêts.
Condamner la société Hugo Boss France au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Confirmer le jugement en ce qu'elle a fait supporter à la société Hugo Boss France la condamnation au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens de première instance.
Condamner la société Hugo Boss aux entiers dépens d'appel.
La SCI La Coquille soutient que le loyer trimestriel HT du bail commercial, réévalué en fonction du jeu des indices est de 51 879, 52 € HT/an selon le décompte de Foncia de juillet 2015 à septembre 2015. Au vu de la diminution rétroactive du loyer accordée par le jugement, Hugo Boss a obtenu une créance de restitution du trop perçu. L'intimée soutient que les parties se sont accordées sur un montant de créance de 108 849, 78 € à la date du 30 août 2019, somme qu'elle a intégralement payée. La bailleresse fait valoir les clauses du bail qui sont, selon elle, très favorables au preneur.
La SCI La Coquille met en avant la situation de l'immeuble, au c'ur de [Localité 5] et donnant sur la [Adresse 7] qui serait la plus belle place de [Localité 6]. La [Adresse 3] serait bordée d'immeubles anciens, comprenant des commerces valorisants et des locaux professionnels et appartements de standing. En outre, un coté de la boutique est ouvert sur la [Adresse 4], qui figure dans le top 10 des rues les plus commerçantes de [Localité 6]. Le passage de la ruelle de la Coquille laisse pénétrer la lumière, selon la bailleresse. Celle-ci ajoute que les locaux litigieux communiquent avec ceux de la [Adresse 4], dont la SAS Hugo Boss France est aussi propriétaire. La bailleresse met en avant l'immeuble où est implanté la boutique, qui est un hôtel particulier, disposant de plusieurs vitrines et d'une curiosité touristique, la coquille, ayant donné son nom à la rue.
La SCI La Coquille conteste que les vitrines soient bouchées. Selon elle, les vitrines sont aménagées selon le concept d'Hugo Boss puisque les vitrines reçoivent des caissons abritant des présentoirs à vêtements mis en scène. Les lourds aménagements effectués par le preneur pour ces vitrines viennent étayer l'attrait de la [Adresse 9] en terme de commercialité. Ces vitrines correspondaient autrefois à l'entrée indépendante de locaux, que le preneur a transformé, réduisant ainsi l'accessibilité par la [Adresse 9]. La bailleresse souligne que l'expert judiciaire a remarqué que les locaux donnés à bail sont dans un état parfait. Elle affirme que les aménagements effectués par le preneur permettent de circuler facilement et de délimiter les différents espaces. Le fait que les espaces soient aménagés en distinguant l'espace homme et l'espace femme, justifie que soient écartés les coefficients de pondération classique retenus par la charte de l'expertise.
La bailleresse soutient qu'il n'est pas possible de faire abstraction du caractère communiquant entre le bail [Adresse 3] et celui [Adresse 4]. Le bail conclu, objet du litige, stipule que le preneur ne pourra pas percer les murs sans consentement du bailleur alors que le bail conclu en 1998 portant sur les locaux [Adresse 4] prévoit une exception à cette interdiction : la réouverture de la communication existante entre les deux immeubles. L'ouverture n'existait donc pas au départ et de fait le droit au percement du mur pour communication des deux locaux constitue bien une caractéristique propre du local commercial donné à bail. L'expert judiciaire note d'ailleurs qu'il s'agit de locaux traversant entre la [Adresse 4] et la [Adresse 7] ce qui décrit parfaitement la réalité : un client peut ainsi entrer par une rue et sortir par l'autre. L'expert en déduit que cet élément valorise le droit au bail de la SAS Hugo Boss, puisqu'en cas d'éviction l'indemnité devrait tenir compte de la perte du droit au bail sur la partie [Adresse 4] qui ne peut être exploitée seule, et que le loyer [Adresse 4] est bas, ce qui valorise donc la valeur locative des lieux.
La SCI La Coquille souligne le fait que la clientèle ne s'arrête pas à la limite du cadastre, cette communication directe entre les deux locaux est donc devenue une caractéristique propre. La doctrine confirme, selon la bailleresse, que la création de cette unité commerciale unique doit être prise en compte pour l'appréciation de la valeur locative des locaux.
La SCI La Coquille soutient que les parties avaient un accord pour fixer le montant du loyer de renouvellement à la valeur locative et que c'est pour la première fois dans ses conclusions du 5 décembre 2017, que le preneur évoque la limite du loyer plafond alors même que la société Hugo Boss a accepté un déplafonnement pour le local [Adresse 4] lors du renouvellement.
Selon la bailleresse, le droit au percement du mur porteur qui a permis la réunion des locaux pendant le bail expiré, a modifié la chose louée de façon substantielle et permet le déplafonnement du loyer. Il revient aux juridictions du fond d'apprécier souverainement l'impact de ces travaux qui peuvent justifier un déplafonnement selon certaines jurisprudences.
Subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour retiendrait que les travaux ont été réalisés au cours du bail précédent, la SCI La Coquille soutient que les améliorations effectuées par le preneur ont vocation à être prise en compte après l'accession dont aura bénéficié le bailleur, c'est-à-dire en général lors du second renouvellement, sauf clause d'accession en fin de jouissance du locataire. Puisque la SAS Hugo Boss soutient que les travaux ont été réalisés au cours du bail de 1995 voir celui de 1998 qui prévoit une clause d'accession en fin de bail au profit du bailleur. Les travaux d'amélioration seraient donc la propriété du bailleur à la fin du premier renouvellement suivant leur réalisation.
La SCI La Coquille souligne que les deux parties sont d'accord sur les mesurages validés par l'expert judiciaire. Selon elle au départ les plans transmis par Hugo Boss et émanant de son expert étaient inexacts ce qui fondait de manière erronée l'argument de l'aspect biscornu des locaux.
La surface réelle non pondérée serait de 167, 23 m². En ce qui concerne la surface pondérée, la SCI La Coquille souligne que les recommandations de la charte de l'expertise ne sont pas obligatoirement opposables au juge. Elle rappelle que les caractéristiques propres du local permettent de s'affranchir des critères standards de pondération retenue dans la charte, en l'espèce la façade exceptionnelle de l'immeuble, la visibilité de la boutique et le droit au percement du mur permettant la communication des locaux.
La bailleresse souligne que la cour d'appel de Montpellier a pu écarter les pondérations usuelles fixées par la charte de l'expertise en évaluation immobilière lorsque cela parait nécessaire. Dès lors, il convient en l'espèce selon elle d'écarter le zonage et la dégressivité de la pondération puisque le magasin est un commerce de luxe, décliné selon un concept de zone amenant la clientèle à faire le tour de la boutique.
La SCI La Coquille affirme que les locaux ne sont pas biscornus, que les vitrines sont aménagées et que si les locaux sont en longueur ils ne sont pas étroits puisque la surface accessible au public est d'au moins 104 m².
La bailleresse conteste l'omission par l'expert judiciaire de la surface des vitrines de la boutique soit 9,88 m² car rien ne justifie cette mise à l'écart puisque les vitrines répondent à un concept de scénographie visant à attirer la clientèle. En outre, la lecture de la charte de l'expertise permet de s'apercevoir que la pondération de la première zone se fait à chaque vitrine et non pas uniquement à l'entrée. C'est bien les nombreuses vitrines du magasin qui justifient l'application d'un coefficient 1 pour toute la surface de vente du rez-de-chaussée.
Subsidiairement, la bailleresse sollicite que soit retenue la pondération de l'expert judiciaire soit 125, 50 m².
Plus subsidiairement, la bailleresse sollicite que soit retenue la méthode de pondération proposée par l'expert [U] qu'il a mandaté et qui retient la surface de la troisième zone comme devant être une surface de deuxième zone au vu de la configuration des lieux, soit 117,33 m².
Selon la bailleresse, rien ne justifie de conserver la surface pondérée mesurée par la deuxième méthode de l'expert judiciaire, sur demande de la SAS Hugo Boss, qui ne tient pas compte des particularités des locaux.
En ce qui concerne la valeur locative, la SCI La Coquille estime que si les locaux occupés par Hugo Boss le sont par l'entremise de deux bailleurs différents, ils forment une unité.
L'emplacement des locaux litigieux est de bonne commercialité, accentuée par l'entrée côté [Adresse 4] qui permet de bénéficier également de la commercialité de cette rue.
La bailleresse conteste les références retenues par l'expert de la SAS Hugo Boss, notamment celle des locaux loués à Hugo Boss [Adresse 4] puisque, comme l'expert judiciaire l'a relevé, le loyer renouvelé est en dessous de la valeur locative constatée dans le voisinage. A la lecture des références proposées par son expert et par l'expert judiciaire, la bailleresse relève qu'il n'y a eu qu'une faible augmentation de la valeur locative entre 2013 et 2015. Elle précise que l'expert [U] a appuyé son évaluation sur les données de l'observatoire de l'immobilier du commerce de [Localité 6] et de son territoire urbain qui note en 2015 une valeur locative au m² pondéré en centre ville pour les locaux de seconde main de 516 € HT/HC/m²/an. Les plus belles artères commerciales ont des loyers atteignant les 842 € du m². La bailleresse souligne que la cour d'appel de Montpellier a pu accepter la fixation d'un loyer de renouvellement de 573 €/m², de 480 €/m²/an et de 440 €/m²/an pour des locaux situés dans [Localité 5]. La SAS La Coquille ajoute que l'attractivité de la [Adresse 7] a augmenté avec la création d'un Hôtel et d'un restaurant étoilé. Elle souligne que l'article R 145-6 du Code de commerce permet d'anticiper le futur.
En ce qui concerne les frais de l'article 700 et des dépens, la bailleresse fait valoir que c'est la société Hugo Boss qui a demandé une expertise et qui en désapprouve le contenu. Elle soutient que la SAS Hugo Boss n'a jamais cherché à faire aucune démarche amiable pour régler le litige.
MOTIFS
Sur la fixation du loyer du bail renouvelé :
C'est à bon escient que le premier juge a rappelé les dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce aux termes desquelles le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative qui à défaut d'accord est déterminée d'après:
1° les caractéristiques du local concerné,
2° la destination des lieux,
3° les obligations respectives des parties,
4° les facteurs locaux de commercialité,
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
La cour rappelle par ailleurs qu'en application de l'article L 145-34 du code de commerce si la fixation du loyer du bail renouvelé correspond sauf accord des parties à la valeur locative, il existe toutefois un plafonnement de la valeur du loyer qui cependant ne s'applique qu'à sens unique c'est à dire que le locataire a toujours la possibilité d'exiger que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative même lorsqu'elle est inférieure au loyer plafond résultant de l'application des indices de l'article L 112-2 du code monétaire et financier publiés par l'institut national de la statistique et des études économiques.
Il est également constant qu'à défaut d'accord entre les parties le plafonnement est écarté en cas de modification notables des éléments constitutifs de la valeur locative mentionnés aux 1° à 40 de l'article L 145-33 du code de commerce.
Il ressort par conséquence de la combinaison des articles citées que contrairement à l'un des arguments avancés par la bailleresse le loyer du bail renouvelé doit bien être fixée en référence à la valeur locative et non par application des clauses du bail initial et des avenants subséquents.
Par ailleurs si la SCI La Coquille procède à des développements sur le fait que en cours de bail expiré il aurait été opéré des travaux de percement du mur séparant le local ouvrant sur la [Adresse 3] et le local ouvrant sur le [Adresse 4] ce qui modifierait la chose louée de façon substantielle autorisant un déplafonnement, ce à quoi s'oppose la SAS Hugo Boss au motif essentiel que les travaux visés n'ont pas eu lieu pendant le bail expiré, la SCI La Coquille ne formule aucune prétention en terme de déplafonnement du loyer, si bien que la cour n'examinera pas ce moyen.
Sur la surface des locaux (caractéristiques du local concerné) il sera rappelé que pour la fixation du loyer du bail renouvelé et la fixation de la valeur locative c'est la surface réelle des locaux à la date du renouvellement qu'il convient de prendre en considération.
L'expert judiciaire Monsieur [K] après une visite des lieux a pris en considération les mesures réalisées par un géomètre expert avec une attestation de superficie pour proposer un total de surface utile non pondérée de 167,23 m², retenu par le premier juge, et mesurage qui en tant que tel devant la cour ne fait plus l'objet de critiques de la part des parties.
La discussion essentielle devant la cour porte sur la pondération de la surface utile chaque partie reprenant les mêmes moyens et les mêmes pièces que ceux déjà présentés devant le premier juge qui y a répondus.
L'expert judiciaire Monsieur [K] a réalisé une pondération en appliquant le coefficient 1 à la surface de vente et aux cabines d'essayage, le coefficient de 0,5 au bureau, et le coefficient de 0,3 aux placards WC et sous-sol.
Il a également fait le choix de neutraliser les vitrines latérales situées [Adresse 9] considérant qu'elles n'avaient pas de commercialité.
L'expert judiciaire au vu de ces éléments a donc proposé une surface pondérée de 125,50 m² que ne critique pas la bailleresse.
La critique essentielle du preneur comme en première instance porte sur le fait que l'expert judiciaire a appliqué le coefficient 1 pour la totalité des locaux ouverts au public et sans appliquer une réduction du coefficient de pondération du fait du retrait par rapport à l'entrée située [Adresse 3].
En réalité ce que la SAS Hugo Boss reproche au rapport d'expertise judiciaire et au premier juge c'est d'avoir raisonné sans prendre en considération l'autonomie des deux baux commerciaux dans lesquels est exploité le commerce et d'avoir considéré que le coefficient 1 devait s'appliquer à la totalité de la surface ouverte au public et donc sans réduction sur le retrait par rapport à la vitrine située [Adresse 3] en retenant que l'entrée pouvait aussi bien se faire depuis la [Adresse 4] et donc d'avoir raisonné comme s'il s'agissait de la même entité économique.
L'expert judiciaire a pris connaissance des rapports d'expertises amiables réalisés par chacune des parties et il a expliqué pourquoi il faisait le choix au cas d'espèce compte tenu de la configuration toute particulière des lieux qui par l'effet des deux baux sont traversants d'utiliser le coefficient unique de 1 sur toute la surface ouverte au public sans pondérer différemment par zones comme s'il n'existait qu'un seul local donnant sur la seule [Adresse 3].
Il a toutefois dans la mesure où c'est au juge qu'il appartient de trancher cette question de l'autonomie des deux baux, suite au dire de la SAS Hugo Boss sur cette question procédé au calcul de la surface pondérée dans l'hypothèse où cette autonomie serait retenue et proposé alors une surface pondérée de 109,31 m², surface que l'appelante souhaite voir retenir.
La cour rappelle tout d'abord que si en application de l'article R 145-3 2° du code de commerce il faut tenir compte pour le calcul des surfaces de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ce qui se traduit en pratique par une pondération des surfaces, il n'existe aucune disposition légale ou réglementaire imposant à l'expert et au juge une grille particulière de pondération.
Ainsi s'il est fait de façon habituelle application de la grille de pondération proposée dans le cadre de la charte de l'expertise judiciaire rien n'interdit d'utiliser une autre grille de pondération tout autant que celle-ci apparaît pertinente au regard du commerce en cause.
Ainsi en l'espèce l'expert judiciaire expose en quoi il lui apparaît que la configuration particulière des lieux justifie de considérer que par l'effet des deux baux dont est titulaire la SAS Hugo Boss il convient de considérer que les locaux sont traversants.
C'est par des motifs particulièrement clairs et pertinents que le juge des loyers commerciaux considère que si la boutique de la SAS Hugo Boss est composée de deux locaux commerciaux appartenant à des bailleurs différents, selon des baux juridiquement autonomes et que si les locaux aujourd'hui réunis pourraient être facilement séparés, il n'en demeure pas moins que ces deux locaux constituent une seule entité économique, l'entrée dans la boutique et la visibilité de la boutique se faisant aussi bien depuis la [Adresse 3] avec la [Adresse 7] d'un côté que depuis la [Adresse 4] et que la clientèle se déplace sur l'ensemble du magasin.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a retenu une surface pondérée des locaux de 125,50 m².
Sur la destination des lieux, l'expert judiciaire a bien pris en considération le fait que l'activité exercée dans les locaux à savoir la vente de vêtements et accessoires est conforme aux activités autorisées par le bail et que le local en excellent état d'entretien est adapté à l'activité autorisée par le bail.
Sur les obligations respectives des parties, l'expert judiciaire qui a pris connaissance que selon les clauses contractuelles d'une part l'impôt foncier est refacturé au preneur qui supporte également les grosses ou menues réparations et que d'autre part il n'a pas été versé de dépôt de garantie lors de la prise de possession des lieux n'a pas considéré comme le juge des loyers commerciaux qu'il existait des charges exorbitantes du droit commun pesant sur le preneur ou sur le bailleur et justifiant d'appliquer un abattement ou une majoration.
Cette analyse n'est pas critiquée en appel.
Sur les facteurs locaux de commercialité la cour rappelle que cette notion est définie par l'article R 145-6 du code de commerce et qu'en application de l'article L 145-34 du-dit code la modification doit être notable et avoir un intérêt pour le commerce considéré.
Il ressort de la lecture du rapport d'expertise judiciaire sur ce point qu'il n'est pas relevé une modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours du bail renouvelé et aucune des parties ne fait sur ce point la démonstration inverse.
Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage ou termes de comparaison, chacune des parties développent les mêmes arguments que ceux exposés devant le premier juge qui y a répondus.
L'expert judiciaire pour proposer une valeur locative au m² de 300 € a pris en considération les références proposées par chacun des experts mandatés par les parties et y a rajoutées d'autres références (11) situées [Adresse 10], [Adresse 8] pour essayer de se rapprocher au mieux de la commercialité de la [Adresse 3] et de la [Adresse 7] lesquelles ne comportent pas de commerce de vêtements.
L'expert judiciaire s'est également basé pour proposer une valeur locative de 300 € /an/m² sur les données de l'Observatoire de l'Immobilier du Commerce de [Localité 6] dans son édition de 2014 ( date proche de celle du renouvellement du bail),
Au vu de ces éléments le juge des loyers commerciaux a donc retenu une valeur locative de 300 €/an/m².
La cour qui ne trouve pas sur ce point dans les moyens développés par les parties et dans les pièces produites une critique sérieuse du jugement entrepris confirmera la décision déférée sur la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2013 à la somme de 37 650 € ( 125,50 m² x 300 €/m²).
Sur les demandes accessoires:
En revanche le jugement dont appel sera infirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
En effet il n'est pas inéquitable que chaque partie supporte les frais irrépétibles qu'elle a exposés tant dans le cadre de l'instance devant le juge des loyers commerciaux que dans le cadre de l'instance devant la cour.
En outre l'équité commande également que les dépens de première instance en ce compris les frais de l'expertise judiciaire soient supportés par moitié par chacune des parties.
Enfin devant la cour chaque partie succombant sur ses prétentions supportera les moitié des dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe;
Confirme le jugement rendu le 4 décembre 2018 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Montpellier, sauf en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens;
S'y substituant sur ces points et y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile tant devant le tribunal de grande instance que devant la cour d'appel;
Dit que les dépens de première instance en ce compris les frais de l'expertise judiciaire et les dépens de la procédure d'appel seront supportés par moitié par chacune des parties.
Le Greffier Le Président
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 19/03561 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OFKD
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 DECEMBRE 2018
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 15/05873
APPELANTE :
SAS HUGO BOSS FRANCE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Roland ICKOWICZ de la SELARL SELARL BIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Gaëlle-Anne DE LABRIOLLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
INTIMEE :
SCI LA COQUILLE prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Pierre André MERLIN de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Charles-Henry SEIGNEUR, avocat au barreau de PARIS substituant Me Monique BOCCARA SOUTTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 22 Mai 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 JUIN 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, faisant fonction de Président,
Monsieur Pascal MATHIS, Conseiller, désigné par ordonnance du Premier Président en date du 14 février 2023 en remplacement du magistrat empêché
Monsieur Jonathan ROBERTSON, Conseiller.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller faisant fonction de Président, en remplacement du Président empêché et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 27 janvier 1998, [J] [V] a donné à bail commercial à la SARL Baron Roussel des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6] pour un loyer de 10 976, 32 € par an.
Le 13 juin 2001, la SARL Baron Roussel a cédé le droit au bail de ces locaux à la SARL Hugo qui deviendra la SARL Nemo.
Le 1er juin 2001, la SCI La Coquille a donné à bail à la SARL Nemo divers locaux dépendant d'un immeuble [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 2 972, 76 € soit 35 673, 12 € par an.
Le 18 mai 2005, la société Nemo a cédé à la SAS Hugo Boss France son fonds de commerce comprenant le droit au bail des locaux du [Adresse 4] et du [Adresse 3].
Le 26 juin 2012, un avenant a été conclu entre le bailleur et le preneur, convenant du nouveau mesurage des locaux situé [Adresse 4] et portant le loyer à 24 000 € HC par an.
Le 26 décembre 2012, la SAS Hugo Boss France a fait signifier au bailleur et à son mandataire, la société Foncia Desimeur, une demande de renouvellement du bail situé [Adresse 3] pour 9 ans, à compter du 1er janvier 2013. Elle a contesté le montant du loyer proposé en retour par le bailleur à la somme de 47 701, 32 € hors taxes.
Le 25 avril 2013, la société Hugo Boss a sollicité que le loyer soit fixé à 25 119 € HT en se fondant sur le rapport d'expertise qu'il a fait établir par Monsieur [G] [T].
Le 13 octobre 2015, faute d'accord, la SAS Hugo Boss France a fait assigner la SCI La Coquille devant le juge des loyers commerciaux aux fins notamment de fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2013 à la somme annuelle de 25 119 € HC et HT, d'ordonner le remboursement pour la SCI La Coquille de la différence entre le loyer réglé depuis le 1er janvier 2013 et celui qui sera fixé avec intérêts.
Subsidiairement, elle a sollicité la désignation d'un expert pour donner son avis sur le montant du loyer plafond et sur la valeur locative des lieux loués.
La SCI La Coquille a sollicité la fixation du loyer à 51 850 € HT par an. Elle s'est fondée sur le rapport de son expert, monsieur [U] qui a divisé la boutique en 2 zones. L'expert a relevé que le local est de bonne commercialité, comparable à la [Adresse 4] donnant sur la [Adresse 7]
Le 7 février 2017, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise, confiée à [M] [K] dont le rapport a été déposé le 4 octobre 2017.
La SAS Hugo Boss France a confirmé dans ses dernières écritures, ses demandes à la différence du montant du loyer, qui doit être fixée selon elle à la somme de 24 380 € Hc et HT.
La SCI La Coquille a conclu à une fixation de loyer à 53 337, 50 € HT.
Le jugement rendu le 4 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :
Fixe le prix du bail renouvelé à la somme de 37 650 € HT par an, outre la taxe foncière à la charge de la SAS Hugo Boss France.
Condamne la SAS Hugo Boss France aux dépens, en ce compris les honoraires de l'expert.
Condamne la SAS Hugo Boss France à payer à la SCI La Coquille la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Ordonne l'exécution provisoire.
Rejette les autres demandes.
Le jugement expose que l'expert retient un loyer plafonné de 52 734, 12 € et que les parties ont convenu que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative.
Il retient comme surface des locaux celle 167, 23 m² relevé par l'expert qui se fonde sur la mesure d'un géomètre expert mandaté par le bailleur, ce dont les parties ont convenu.
Le jugement constate que la SCI la Coquille a validé l'analyse de l'expert judiciaire en ce qui concerne la surface mais que la SAS Hugo Boss France la conteste puisque l'expert n'a appliqué aucune réduction de coefficient du fait du retrait par rapport à l'entrée de la [Adresse 7].
Le jugement expose que si la boutique Hugo Boss est composée de deux locaux commerciaux appartenant à des bailleurs différents, les deux baux étant juridiquement autonomes, ces deux locaux sont l'assiette d'un même fonds de commerce qui constitue une seule entité juridique et économique puisque l'entrée dans la boutique peut se faire indifféremment des deux côtés. Il valide donc le coefficient de 1 appliqué par l'expert à la totalité des locaux ouverts au public.
Le jugement constate que l'expert a retenu plusieurs termes de comparaison, en écartant les locaux situés [Adresse 7] qui ne comportent aucun magasin de vêtements et est arrivé à la conclusion que les locaux moyens ont une fourchette basse de 153 €/ m² et une fourchette haute de 426 €/m².
Il valide le raisonnement de l'expert qui fixe donc le loyer à 300 € par m² en tenant compte du fait notamment qu'il s'agit d'un local prestigieux et que l'impôt foncier est à la charge du preneur.
En ce qui concerne la demande de pondération de la valeur en considération de ce que les deux baux sont juridiquement autonomes, le jugement reprend l'argumentation de l'expert qui fait valoir d'une part que c'est avec l'accord des bailleurs que les locaux ont pu être réunis, d'autre part que si l'un ou l'autre des bailleurs usait de son droit de donner congé avec offre d'indemnité d'éviction, cette indemnité inclurait la perte de valeur de l'autre bail, les deux locaux formant un tout indissociable, tant matériel qu'économique.
La SAS Hugo Boss France a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 23 mai 2019.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 mai 2023.
Les dernières écritures pour la SAS Hugo Boss France ont été déposées le 13 mars 2023.
Les dernières écritures pour la SAS Coquille ont été déposées le 1er mars 2023.
Le dispositif des écritures pour la SAS Hugo Boss France énonce :
Infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 37 650 € hors taxes hors charges et en ce qu'il a condamné la société Hugo Boss France à l'intégralité des dépens et à payer à la SCI La Coquille 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Débouter la SCI La Coquille de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Fixer le montant du loyer du bail des locaux dépendants de l'immeuble situé [Adresse 3] à la somme de 24 380 € HT/an.
Ordonner en conséquence le remboursement par la SCI La Coquille de la différence entre le loyer que la SAS Hugo Boss France a réglé depuis le 1er janvier 2013 et le montant du loyer qui sera fixé par la cour à la somme annuelle 24 680 € HC et HT, déduction faite des sommes déjà versées par la SCI La Coquille au titre de l'exécution provisoire du jugement.
Condamner la SCI La Coquille à verser à la société Hugo Boss France la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
La SAS Hugo Boss précise à titre liminaire que contrairement à ce que laisse entendre la motivation du premier jugement, les parties n'ont entendu que le loyer soit fixé à la valeur locative que dans la mesure où celle-ci est inférieure au loyer plafond et elle rappelle qu'au 1er janvier 2013, le loyer plafonné s'élevait à la somme de 52 734, 12 €/an au vu de l'indice applicable.
L'appelante conteste l'argument selon lequel le percement du mur porteur afin de réunir les locaux loués constituerait une modification notable des caractéristiques du local justifiant un déplafonnement du loyer. Elle fait valoir en premier lieu qu'il s'agit uniquement d'une réouverture de la communication existante entre les deux immeubles comme le démontrent les stipulations de l'acte de vente des locaux. Il est d'ailleurs stipulé dans le bail de 1998, que la SARL Baron Roussel souhaitait rouvrir le mur. Aucuns travaux conséquents n'ont donc été nécessaires puisqu'il s'agissait seulement de remettre en communication deux locaux qui avaient un temps déjà communiqué entre eux.
En tout état de cause, l'appelante souligne que la réouverture n'est pas intervenue au cours du bail expiré. La bailleresse ne démontre pas en effet cet élément, essentiel pour obtenir le déplafonnement. En effet, le percement du mur aurait eu lieu antérieurement au 1er juin 2001 comme l'atteste les plans relatifs aux aménagements réalisés par la société Hugo Boss le 18 mai 2005 et le plan établi par des géomètres experts le 20 mars 2001. Selon l'appelant, c'est la SARL Baron Roussel qui avait procédé à la réouverture de la communication entre les locaux comme le bail signé le 27 janvier 1998 l'y autorisait.
La SAS Hugo Boss France affirme que la réouverture de la communication existante entre les deux immeubles ne peut justifier un déplafonnement sur le fondement de l'article R. 145-8 du Code de commerce puisqu'il ne s'agit pas en l'espèce d'un second renouvellement mais d'un premier renouvellement. En effet le bail portant sur les locaux situés [Adresse 3] conclu en 1995 entre la SCI La Coquille et la SARL Baron Roussel n'a pas été renouvelé et c'est un nouveau bail qui a été conclu le 1er juin 2001 entre la SCI La Coquille et la SARL Nemo.
La SAS Hugo Boss France ajoute que puisque la réouverture a été réalisée avant la prise à bail des locaux en 2001 par la SARL Nemo aux droits de laquelle est venue la société Hugo Boss, ces travaux ne peuvent constituer un motif de déplafonnement. Mais, même dans l'hypothèse où les travaux auraient été réalisés postérieurement à la prise à bail des locaux litigieux par la SARL Nemo, l'appelant soutient que le bailleur ne peut se prévaloir des travaux réalisés par le preneur que s'ils sont devenus sa propriété par accession. Or selon l'appelante, il est de jurisprudence constante qu'une clause d'accession qui prévoit, comme c'est le cas en l'espèce, que l'accession jouera en fin de bail tout en stipulant une possibilité pour le bailleur d'exiger la remise en état doit être interprétée en ce que sens que l'accession joue en fin de jouissance.
La SAS Hugo Boss France soutient que la valeur locative est inférieure au loyer plafond et que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la somme de 24 380 € hors taxes et hors charges.
L'appelante prétend que c'est l'expert de la SCI La Coquille qui a commis une erreur lors de son premier mesurage de la surface des locaux loués. En effet, celui-ci retenait une surface du sous-sol de 61, 35 m² que l'expert judiciaire a déclaré nécessairement erronée, ce qui a conduit l'expert de la SCI La Coquille a mesuré de nouveau les lieux trouvant alors une surface de 33, 89 m². Elle conteste le fait que ses aménagements aient rendus le mesurage difficile et se prévaut des mesures de son expert qui correspond à quelques décimales près au mesurage retenu par l'expert judiciaire. La SAS Hugo Boss ne conteste pas le mesurage de 167, 23 m² retenue par l'expert judiciaire et par le juge des loyers.
L'appelante conteste la surface pondérée de 125, 50 m² retenue par le juge des loyers.
En effet cette première mesure résulte de la fixation d'un coefficient de 1 à toute la surface affectée au public des locaux du rez de chaussée que la SAS Hugo Boss a contesté, ce qui a conduit l'expert judiciaire a procédé à une nouveau calcul conformément aux recommandations de la charte de l'expertise en estimation immobilière qui lui permet de retenir une surface pondérée de 109,31 m².
La SAS Hugo Boss conteste le choix du juge, qui a retenu la première approche en appliquant selon elle de façon erronée des principes applicables à la pondération.
Le principe selon elle est que les zones les meilleurs sont celles situées à l'entrée de la boutique, derrière la vitrine et que plus le chaland a vocation à s'éloigner de l'entrée, plus la valeur des zones suivantes décroit, la pondération devant être corrigée en tenant compte des critères de l'altimétrie, du volume et de l'éclairement notamment. Il importe peu que chaque tranche de surface soit affectée à des produits différents.
La SAS Hugo Boss soutient que la pondération doit se faire sur l'assiette du bail en cause, sans tenir compte des lieux situés [Adresse 4] qui sont loués par un autre bailleur et il n'est pas possible de tenir compte de la communication entre les locaux comme le retient la jurisprudence.
La SAS Hugo Boss affirme que pour pondérer les lieux, il convient donc de ne tenir compte que des lieux visés par le bail objet de la procédure, soit les locaux [Adresse 3] et qu'importe donc que l'entrée dans les lieux puisse se faire [Adresse 4] également.
En tout état de cause, les deux baux sont juridiquement autonomes et quand bien même si on tient compte des deux entrées, il n'est pas possible d'appliquer un coefficient de 1 à toute la surface dès lors qu'il existe des pièces intermédiaires.
En outre, l'appelante reproche au juge de ne pas avoir tenu compte des volumes accidentés des locaux qui comprennent des murs porteurs empêchant une vision d'ensemble et de nombreux piliers. Elle ajoute que la [Adresse 9] est très sombre, les vitrines donnant sur celle-ci n'apportent donc que peu d'éclairement naturel.
La SAS Hugo Boss conteste l'argument de la SCI La Coquille qui se prévaut d'un arrêt rendu le 22 septembre 2020 par la cour d'appel de Montpellier en fixation du loyer d'une pharmacie montpelliéraine que l'intimée ne cite que partiellement. En effet l'arrêt précise que les coefficients de pondération et le zonage proposés par la charte concernent surtout les boutiques de centre ville et non les pharmacies dans lesquelles on ne rentre pas pour faire du shopping, précision faite que l'arrêt mentionné estime que le zonage se comprend pour un magasin de vente de prêt à porter. La SAS Hugo Boss estime que l'application du concept B7Plus dans sa boutique, qui propose trois espaces différents dans la boutique, un espace femme, un espace homme et un espace accessoires et chaussures, ne justifie pas que la charte ne soit pas appliquée et ce d'autant plus que le concept a été lancé postérieurement à la date d'effet du renouvellement.
La SAS Hugo Boss soutient qu'il convient de retenir une surface pondérée de 109, 31 m², en appliquant les coefficients de retrait et les correctifs préconisés par les recommandations de la charte de l'expertise, que l'expert judiciaire a retenu dans sa seconde approche.
Elle estime que la demande de la SCI La Coquille visant à voir retenue une surface de 135, 38 m² n'est pas fondée puisque le bailleur ajoute, aux 125, 50 m² retenus par le juge des loyers, les 9, 88 m² correspondant aux vitrines donnant sur la [Adresse 9] qui ont été neutralisés par l'expert judiciaire. La [Adresse 9] est dépourvue de toute commercialité selon l'appelante. Elle conteste le raisonnement du bailleur qui soutient que la zone de 1 à 5 mètres s'appliquerait à compter de chacune des vitrines. Selon elle, le coefficient de 1 applicable à la première zone de vente s'applique uniquement à compter de la vitrine correspondant à l'entrée comme le juge des loyers l'a rappelé dans son jugement. La charte de l'expertise à ce sujet parle de « vitrine » au singulier et se réfère également à des zones de vente qui ne peuvent concerner le simple regard sur la vitrine.
Il est d'ailleurs indiqué sur le titre de propriété de 1995 en face de la stipulation « on accède à ce local par une porte [Adresse 9] », la mention manuscrite « transformé en vitrine », ce qui démontre que les vitrines existaient avant l'arrivée de la SAS Hugo Boss dans les lieux. L'appelante ajoute que les vitrines sont pour la plupart obturées. Elle conteste les photographies versées aux débats par l'intimée puisque plusieurs concernent des vitrines donnant [Adresse 3] et non celles de la Coquille, et que l'une des autres vitrines photographiée est la seule qui laisse passer le jour, ce que la SAS Hugo Boss avait admis. En outre, selon le preneur la [Adresse 9] est très étroite et sombre, les vitrines de cette rue n'ont donc aucun intérêt commercial.
L'appelante s'oppose aussi à la demande subsidiaire de la Coquille de voir retenue une surface pondérée de 117 m² en se fondant sur la méthode de pondération de l'expert [U], sans appliquer les recommandations de la charte de l'expertise en évaluation immobilière applicable en l'espèce qui impliquent une division en trois zones.
La SAS Hugo Boss soutient qu'il convient de retenir une valeur locative unitaire de 223 € HT/m², et non 300 € HT/m² comme retenu par le juge des loyers, ni 425 € HT/m² comme alléguée par la SCI La Coquille.
Elle fait valoir la situation des lieux loués qui, certes, ouvrent sur la [Adresse 7], mais dont la fréquentation aurait considérablement diminué. Le potentiel de chalandise évoqué par la bailleresse est contestable comme le démontre le fait qu'Hugo Boss est la seule enseigne de prêt à porter installée [Adresse 3].
L'appelante conteste le caractère traversant des locaux puisque les lieux ne sont reliés à la [Adresse 4] qu'intérieurement par les locaux voisins, dépendants d'un autre immeuble qu'occupe Hugo Boss en vertu d'un autre bail.
En outre les locaux ont des vitrines [Adresse 9] qui n'ont aucune commercialité et sont peu visibles depuis la [Adresse 7] .
Elle ajoute que les locaux, contrairement à ce qu'affirme la bailleresse, ne sont pas parfaitement adaptés à l'activité exercée compte tenu de leur configuration tout en longueur et biscornue. Les poteaux empêchent de voir les autres pièces de la boutique et cet aspect particulier des lieux est démontré par les plans et les photographies versés aux débats.
La SAS Hugo Boss précise que les locaux loués sont en parfait état d'entretien locatif et respectent la destination des lieux prévue au bail, ce que confirme l'expert. L'appelante précise, que les clauses du bail n'impliquent aucune majoration de la valeur locative unitaire, comme l'expert judiciaire l'a reconnu.
Elle conteste l'évaluation de l'expert [U], mandaté par le bailleur, qui retient une valeur locative augmentée de 10% en retenant l'absence de constitution de dépôt de garantie et l'absence de restrictions particulières en matière de cession de fonds de commerce, tout en ne tenant pas compte du fait que l'impôt foncier était à la charge d'Hugo Boss ce qui est un facteur de diminution de la valeur locative.
Selon la locataire, la majoration de 10% ne peut être justifiée alors même que le dépôt de garantie n'est pas obligatoire et que la libre cessibilité du fonds de commerce est de principe, le loyer étant un prix pour exploiter les lieux et non le céder.
En ce qui concerne les prix de référence, la SAS Hugo Boss rappelle qu'il n'est pas possible d'effectuer la moyenne des prix de référence pour déduire le loyer dès lors que la commercialité des rues varie et que les surfaces sont différentes.
Elle rappelle également que le renouvellement étant intervenu le 1er janvier 2013, il faut se placer à cette date pour évaluer la valeur locative des lieux.
La SAS Hugo Boss conteste le tableau des références retenues par l'expert judiciaire puisque celui-ci ne les a pas complétés, de sorte que les caractéristiques des locaux et autres détails n'apparaissent pas.
L'expert judiciaire a également relevé des références [Adresse 10] et [Adresse 8] alors que la commercialité n'est pas comparable.
La SAS Hugo Boss critique également les références de l'expert [U] qui sont trop vagues selon elle et portent sur des baux postérieurs à la date de renouvellement ou ne concernent pas des enseignes de prêt à porter. En outre ces références concernent des locaux plus petits alors qu'il existe une relation inversement proportionnelle entre la surface pondérée d'un local commercial et la valeur locative unitaire. La SAS Hugo Boss conteste donc la valeur locative retenue par le juge des loyers qui retient un montant supérieur à celui fixé pour les locaux [Adresse 4] alors même que la [Adresse 7] n'est pas un emplacement numéro 1 en matière de commercialité et que la [Adresse 4] a une commercialité plus importante, ayant fait l'objet de l'étude de la chambre du commerce et de l'industrie. Rien ne permet non plus d'affirmer que la valeur locative des locaux [Adresse 4] aurait été sous évaluée alors qu'ils sont situés dans la partie la moins commerçante de la rue et qu'ils ont une configuration biscornue.
La valeur locative retenue par la SCI La Coquille est également décorrélée de la réalité selon l'appelante. L'ouverture d'un hôtel de luxe [Adresse 7] est postérieure au renouvellement du bail, et ne peut donc pas être prise en compte. Les arrêts de la cour d'appel de Montpellier retenus par la bailleresse pour justifier le montant réclamé concernent des locaux situés [Adresse 10] ou dans les environs de la Comédie, ainsi que sur des locaux avec une activité de pharmacie.
La SAS Hugo Boss sollicite une valeur locative unitaire de 223 € HT m² pondéré/an en raison de la superficie pondérée des lieux loués qui est importante, de la configuration biscornue des lieux loués, de l'impôt foncier à sa charge, de l'absence de clause stipulée dans le bail impliquant une majoration de la valeur locative, et du fait qu'on ne peut comparer la valeur de ces locaux avec ceux de la [Adresse 10] ou de la [Adresse 4] ou de la [Adresse 8]. Elle se fonde notamment sur les prix de référence qu'elle verse aux débats et sur la référence de son autre bail à 245, 42 €/m² pondéré/an.
La SAS Hugo Boss conteste enfin le jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. Elle soutient qu'elle n'était pas la partie perdante du jugement puisque la demande de la SCI la Coquille de voir fixer le loyer à 425 € m² a été rejetée. Elle fait aussi valoir que la SCI La Coquille avait indiqué une surface erronée du bien, et qu'elle a cherché à régler amiablement le litige en réalisant une expertise à ses frais. L'appelante souligne la mauvaise foi du bailleur au cours de la procédure et conteste l'absence de motivation du jugement pour la condamner aux dépens et l'article 700 du Code de procédure civile.
Le dispositif des écritures pour la SCI la Coquille énonce :
Fixer le loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2013 à la valeur locative résultant du dernier loyer contractuel soit 57 536, 50 € HT par an.
Subsidiairement en cas de minoration de la surface pondérée, fixer le loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2013 à la valeur de 53 337, 50 € HT/an.
Plus subsidiairement en cas de minoration supérieure de la surface pondérée, fixer le loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2013 à 49 865, 25 € HT/an.
Subsidiairement en cas de plafonnement du loyer fixer le loyer à compter du 1er janvier 2013 à la valeur de 52 734, 12 € HT/an.
Subsidiairement, en cas de plafonnement du loyer et minoration de la surface pondérée, fixer le loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2013 à la valeur de 48 884, 76 € HT/an.
Plus subsidiairement, en cas de plafonnement du loyer et minoration supérieure de la surface pondérée, fixer le loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2013 à la somme de 45 702, 38 € HT/an.
Condamner la société Hugo Boss France à payer à la SCI La Coquille la différence entre le loyer réglé depuis le 1er janvier 2013 et le montant du loyer qui sera fixé par la juridiction de céans, en ce inclus la restitution de la somme de 108 849, 78 € réglée par la SCI La Coquille à la société Hugo Boss France en exécution du jugement avec intérêts.
Condamner la société Hugo Boss France au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Confirmer le jugement en ce qu'elle a fait supporter à la société Hugo Boss France la condamnation au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens de première instance.
Condamner la société Hugo Boss aux entiers dépens d'appel.
La SCI La Coquille soutient que le loyer trimestriel HT du bail commercial, réévalué en fonction du jeu des indices est de 51 879, 52 € HT/an selon le décompte de Foncia de juillet 2015 à septembre 2015. Au vu de la diminution rétroactive du loyer accordée par le jugement, Hugo Boss a obtenu une créance de restitution du trop perçu. L'intimée soutient que les parties se sont accordées sur un montant de créance de 108 849, 78 € à la date du 30 août 2019, somme qu'elle a intégralement payée. La bailleresse fait valoir les clauses du bail qui sont, selon elle, très favorables au preneur.
La SCI La Coquille met en avant la situation de l'immeuble, au c'ur de [Localité 5] et donnant sur la [Adresse 7] qui serait la plus belle place de [Localité 6]. La [Adresse 3] serait bordée d'immeubles anciens, comprenant des commerces valorisants et des locaux professionnels et appartements de standing. En outre, un coté de la boutique est ouvert sur la [Adresse 4], qui figure dans le top 10 des rues les plus commerçantes de [Localité 6]. Le passage de la ruelle de la Coquille laisse pénétrer la lumière, selon la bailleresse. Celle-ci ajoute que les locaux litigieux communiquent avec ceux de la [Adresse 4], dont la SAS Hugo Boss France est aussi propriétaire. La bailleresse met en avant l'immeuble où est implanté la boutique, qui est un hôtel particulier, disposant de plusieurs vitrines et d'une curiosité touristique, la coquille, ayant donné son nom à la rue.
La SCI La Coquille conteste que les vitrines soient bouchées. Selon elle, les vitrines sont aménagées selon le concept d'Hugo Boss puisque les vitrines reçoivent des caissons abritant des présentoirs à vêtements mis en scène. Les lourds aménagements effectués par le preneur pour ces vitrines viennent étayer l'attrait de la [Adresse 9] en terme de commercialité. Ces vitrines correspondaient autrefois à l'entrée indépendante de locaux, que le preneur a transformé, réduisant ainsi l'accessibilité par la [Adresse 9]. La bailleresse souligne que l'expert judiciaire a remarqué que les locaux donnés à bail sont dans un état parfait. Elle affirme que les aménagements effectués par le preneur permettent de circuler facilement et de délimiter les différents espaces. Le fait que les espaces soient aménagés en distinguant l'espace homme et l'espace femme, justifie que soient écartés les coefficients de pondération classique retenus par la charte de l'expertise.
La bailleresse soutient qu'il n'est pas possible de faire abstraction du caractère communiquant entre le bail [Adresse 3] et celui [Adresse 4]. Le bail conclu, objet du litige, stipule que le preneur ne pourra pas percer les murs sans consentement du bailleur alors que le bail conclu en 1998 portant sur les locaux [Adresse 4] prévoit une exception à cette interdiction : la réouverture de la communication existante entre les deux immeubles. L'ouverture n'existait donc pas au départ et de fait le droit au percement du mur pour communication des deux locaux constitue bien une caractéristique propre du local commercial donné à bail. L'expert judiciaire note d'ailleurs qu'il s'agit de locaux traversant entre la [Adresse 4] et la [Adresse 7] ce qui décrit parfaitement la réalité : un client peut ainsi entrer par une rue et sortir par l'autre. L'expert en déduit que cet élément valorise le droit au bail de la SAS Hugo Boss, puisqu'en cas d'éviction l'indemnité devrait tenir compte de la perte du droit au bail sur la partie [Adresse 4] qui ne peut être exploitée seule, et que le loyer [Adresse 4] est bas, ce qui valorise donc la valeur locative des lieux.
La SCI La Coquille souligne le fait que la clientèle ne s'arrête pas à la limite du cadastre, cette communication directe entre les deux locaux est donc devenue une caractéristique propre. La doctrine confirme, selon la bailleresse, que la création de cette unité commerciale unique doit être prise en compte pour l'appréciation de la valeur locative des locaux.
La SCI La Coquille soutient que les parties avaient un accord pour fixer le montant du loyer de renouvellement à la valeur locative et que c'est pour la première fois dans ses conclusions du 5 décembre 2017, que le preneur évoque la limite du loyer plafond alors même que la société Hugo Boss a accepté un déplafonnement pour le local [Adresse 4] lors du renouvellement.
Selon la bailleresse, le droit au percement du mur porteur qui a permis la réunion des locaux pendant le bail expiré, a modifié la chose louée de façon substantielle et permet le déplafonnement du loyer. Il revient aux juridictions du fond d'apprécier souverainement l'impact de ces travaux qui peuvent justifier un déplafonnement selon certaines jurisprudences.
Subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour retiendrait que les travaux ont été réalisés au cours du bail précédent, la SCI La Coquille soutient que les améliorations effectuées par le preneur ont vocation à être prise en compte après l'accession dont aura bénéficié le bailleur, c'est-à-dire en général lors du second renouvellement, sauf clause d'accession en fin de jouissance du locataire. Puisque la SAS Hugo Boss soutient que les travaux ont été réalisés au cours du bail de 1995 voir celui de 1998 qui prévoit une clause d'accession en fin de bail au profit du bailleur. Les travaux d'amélioration seraient donc la propriété du bailleur à la fin du premier renouvellement suivant leur réalisation.
La SCI La Coquille souligne que les deux parties sont d'accord sur les mesurages validés par l'expert judiciaire. Selon elle au départ les plans transmis par Hugo Boss et émanant de son expert étaient inexacts ce qui fondait de manière erronée l'argument de l'aspect biscornu des locaux.
La surface réelle non pondérée serait de 167, 23 m². En ce qui concerne la surface pondérée, la SCI La Coquille souligne que les recommandations de la charte de l'expertise ne sont pas obligatoirement opposables au juge. Elle rappelle que les caractéristiques propres du local permettent de s'affranchir des critères standards de pondération retenue dans la charte, en l'espèce la façade exceptionnelle de l'immeuble, la visibilité de la boutique et le droit au percement du mur permettant la communication des locaux.
La bailleresse souligne que la cour d'appel de Montpellier a pu écarter les pondérations usuelles fixées par la charte de l'expertise en évaluation immobilière lorsque cela parait nécessaire. Dès lors, il convient en l'espèce selon elle d'écarter le zonage et la dégressivité de la pondération puisque le magasin est un commerce de luxe, décliné selon un concept de zone amenant la clientèle à faire le tour de la boutique.
La SCI La Coquille affirme que les locaux ne sont pas biscornus, que les vitrines sont aménagées et que si les locaux sont en longueur ils ne sont pas étroits puisque la surface accessible au public est d'au moins 104 m².
La bailleresse conteste l'omission par l'expert judiciaire de la surface des vitrines de la boutique soit 9,88 m² car rien ne justifie cette mise à l'écart puisque les vitrines répondent à un concept de scénographie visant à attirer la clientèle. En outre, la lecture de la charte de l'expertise permet de s'apercevoir que la pondération de la première zone se fait à chaque vitrine et non pas uniquement à l'entrée. C'est bien les nombreuses vitrines du magasin qui justifient l'application d'un coefficient 1 pour toute la surface de vente du rez-de-chaussée.
Subsidiairement, la bailleresse sollicite que soit retenue la pondération de l'expert judiciaire soit 125, 50 m².
Plus subsidiairement, la bailleresse sollicite que soit retenue la méthode de pondération proposée par l'expert [U] qu'il a mandaté et qui retient la surface de la troisième zone comme devant être une surface de deuxième zone au vu de la configuration des lieux, soit 117,33 m².
Selon la bailleresse, rien ne justifie de conserver la surface pondérée mesurée par la deuxième méthode de l'expert judiciaire, sur demande de la SAS Hugo Boss, qui ne tient pas compte des particularités des locaux.
En ce qui concerne la valeur locative, la SCI La Coquille estime que si les locaux occupés par Hugo Boss le sont par l'entremise de deux bailleurs différents, ils forment une unité.
L'emplacement des locaux litigieux est de bonne commercialité, accentuée par l'entrée côté [Adresse 4] qui permet de bénéficier également de la commercialité de cette rue.
La bailleresse conteste les références retenues par l'expert de la SAS Hugo Boss, notamment celle des locaux loués à Hugo Boss [Adresse 4] puisque, comme l'expert judiciaire l'a relevé, le loyer renouvelé est en dessous de la valeur locative constatée dans le voisinage. A la lecture des références proposées par son expert et par l'expert judiciaire, la bailleresse relève qu'il n'y a eu qu'une faible augmentation de la valeur locative entre 2013 et 2015. Elle précise que l'expert [U] a appuyé son évaluation sur les données de l'observatoire de l'immobilier du commerce de [Localité 6] et de son territoire urbain qui note en 2015 une valeur locative au m² pondéré en centre ville pour les locaux de seconde main de 516 € HT/HC/m²/an. Les plus belles artères commerciales ont des loyers atteignant les 842 € du m². La bailleresse souligne que la cour d'appel de Montpellier a pu accepter la fixation d'un loyer de renouvellement de 573 €/m², de 480 €/m²/an et de 440 €/m²/an pour des locaux situés dans [Localité 5]. La SAS La Coquille ajoute que l'attractivité de la [Adresse 7] a augmenté avec la création d'un Hôtel et d'un restaurant étoilé. Elle souligne que l'article R 145-6 du Code de commerce permet d'anticiper le futur.
En ce qui concerne les frais de l'article 700 et des dépens, la bailleresse fait valoir que c'est la société Hugo Boss qui a demandé une expertise et qui en désapprouve le contenu. Elle soutient que la SAS Hugo Boss n'a jamais cherché à faire aucune démarche amiable pour régler le litige.
MOTIFS
Sur la fixation du loyer du bail renouvelé :
C'est à bon escient que le premier juge a rappelé les dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce aux termes desquelles le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative qui à défaut d'accord est déterminée d'après:
1° les caractéristiques du local concerné,
2° la destination des lieux,
3° les obligations respectives des parties,
4° les facteurs locaux de commercialité,
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
La cour rappelle par ailleurs qu'en application de l'article L 145-34 du code de commerce si la fixation du loyer du bail renouvelé correspond sauf accord des parties à la valeur locative, il existe toutefois un plafonnement de la valeur du loyer qui cependant ne s'applique qu'à sens unique c'est à dire que le locataire a toujours la possibilité d'exiger que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative même lorsqu'elle est inférieure au loyer plafond résultant de l'application des indices de l'article L 112-2 du code monétaire et financier publiés par l'institut national de la statistique et des études économiques.
Il est également constant qu'à défaut d'accord entre les parties le plafonnement est écarté en cas de modification notables des éléments constitutifs de la valeur locative mentionnés aux 1° à 40 de l'article L 145-33 du code de commerce.
Il ressort par conséquence de la combinaison des articles citées que contrairement à l'un des arguments avancés par la bailleresse le loyer du bail renouvelé doit bien être fixée en référence à la valeur locative et non par application des clauses du bail initial et des avenants subséquents.
Par ailleurs si la SCI La Coquille procède à des développements sur le fait que en cours de bail expiré il aurait été opéré des travaux de percement du mur séparant le local ouvrant sur la [Adresse 3] et le local ouvrant sur le [Adresse 4] ce qui modifierait la chose louée de façon substantielle autorisant un déplafonnement, ce à quoi s'oppose la SAS Hugo Boss au motif essentiel que les travaux visés n'ont pas eu lieu pendant le bail expiré, la SCI La Coquille ne formule aucune prétention en terme de déplafonnement du loyer, si bien que la cour n'examinera pas ce moyen.
Sur la surface des locaux (caractéristiques du local concerné) il sera rappelé que pour la fixation du loyer du bail renouvelé et la fixation de la valeur locative c'est la surface réelle des locaux à la date du renouvellement qu'il convient de prendre en considération.
L'expert judiciaire Monsieur [K] après une visite des lieux a pris en considération les mesures réalisées par un géomètre expert avec une attestation de superficie pour proposer un total de surface utile non pondérée de 167,23 m², retenu par le premier juge, et mesurage qui en tant que tel devant la cour ne fait plus l'objet de critiques de la part des parties.
La discussion essentielle devant la cour porte sur la pondération de la surface utile chaque partie reprenant les mêmes moyens et les mêmes pièces que ceux déjà présentés devant le premier juge qui y a répondus.
L'expert judiciaire Monsieur [K] a réalisé une pondération en appliquant le coefficient 1 à la surface de vente et aux cabines d'essayage, le coefficient de 0,5 au bureau, et le coefficient de 0,3 aux placards WC et sous-sol.
Il a également fait le choix de neutraliser les vitrines latérales situées [Adresse 9] considérant qu'elles n'avaient pas de commercialité.
L'expert judiciaire au vu de ces éléments a donc proposé une surface pondérée de 125,50 m² que ne critique pas la bailleresse.
La critique essentielle du preneur comme en première instance porte sur le fait que l'expert judiciaire a appliqué le coefficient 1 pour la totalité des locaux ouverts au public et sans appliquer une réduction du coefficient de pondération du fait du retrait par rapport à l'entrée située [Adresse 3].
En réalité ce que la SAS Hugo Boss reproche au rapport d'expertise judiciaire et au premier juge c'est d'avoir raisonné sans prendre en considération l'autonomie des deux baux commerciaux dans lesquels est exploité le commerce et d'avoir considéré que le coefficient 1 devait s'appliquer à la totalité de la surface ouverte au public et donc sans réduction sur le retrait par rapport à la vitrine située [Adresse 3] en retenant que l'entrée pouvait aussi bien se faire depuis la [Adresse 4] et donc d'avoir raisonné comme s'il s'agissait de la même entité économique.
L'expert judiciaire a pris connaissance des rapports d'expertises amiables réalisés par chacune des parties et il a expliqué pourquoi il faisait le choix au cas d'espèce compte tenu de la configuration toute particulière des lieux qui par l'effet des deux baux sont traversants d'utiliser le coefficient unique de 1 sur toute la surface ouverte au public sans pondérer différemment par zones comme s'il n'existait qu'un seul local donnant sur la seule [Adresse 3].
Il a toutefois dans la mesure où c'est au juge qu'il appartient de trancher cette question de l'autonomie des deux baux, suite au dire de la SAS Hugo Boss sur cette question procédé au calcul de la surface pondérée dans l'hypothèse où cette autonomie serait retenue et proposé alors une surface pondérée de 109,31 m², surface que l'appelante souhaite voir retenir.
La cour rappelle tout d'abord que si en application de l'article R 145-3 2° du code de commerce il faut tenir compte pour le calcul des surfaces de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ce qui se traduit en pratique par une pondération des surfaces, il n'existe aucune disposition légale ou réglementaire imposant à l'expert et au juge une grille particulière de pondération.
Ainsi s'il est fait de façon habituelle application de la grille de pondération proposée dans le cadre de la charte de l'expertise judiciaire rien n'interdit d'utiliser une autre grille de pondération tout autant que celle-ci apparaît pertinente au regard du commerce en cause.
Ainsi en l'espèce l'expert judiciaire expose en quoi il lui apparaît que la configuration particulière des lieux justifie de considérer que par l'effet des deux baux dont est titulaire la SAS Hugo Boss il convient de considérer que les locaux sont traversants.
C'est par des motifs particulièrement clairs et pertinents que le juge des loyers commerciaux considère que si la boutique de la SAS Hugo Boss est composée de deux locaux commerciaux appartenant à des bailleurs différents, selon des baux juridiquement autonomes et que si les locaux aujourd'hui réunis pourraient être facilement séparés, il n'en demeure pas moins que ces deux locaux constituent une seule entité économique, l'entrée dans la boutique et la visibilité de la boutique se faisant aussi bien depuis la [Adresse 3] avec la [Adresse 7] d'un côté que depuis la [Adresse 4] et que la clientèle se déplace sur l'ensemble du magasin.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a retenu une surface pondérée des locaux de 125,50 m².
Sur la destination des lieux, l'expert judiciaire a bien pris en considération le fait que l'activité exercée dans les locaux à savoir la vente de vêtements et accessoires est conforme aux activités autorisées par le bail et que le local en excellent état d'entretien est adapté à l'activité autorisée par le bail.
Sur les obligations respectives des parties, l'expert judiciaire qui a pris connaissance que selon les clauses contractuelles d'une part l'impôt foncier est refacturé au preneur qui supporte également les grosses ou menues réparations et que d'autre part il n'a pas été versé de dépôt de garantie lors de la prise de possession des lieux n'a pas considéré comme le juge des loyers commerciaux qu'il existait des charges exorbitantes du droit commun pesant sur le preneur ou sur le bailleur et justifiant d'appliquer un abattement ou une majoration.
Cette analyse n'est pas critiquée en appel.
Sur les facteurs locaux de commercialité la cour rappelle que cette notion est définie par l'article R 145-6 du code de commerce et qu'en application de l'article L 145-34 du-dit code la modification doit être notable et avoir un intérêt pour le commerce considéré.
Il ressort de la lecture du rapport d'expertise judiciaire sur ce point qu'il n'est pas relevé une modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours du bail renouvelé et aucune des parties ne fait sur ce point la démonstration inverse.
Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage ou termes de comparaison, chacune des parties développent les mêmes arguments que ceux exposés devant le premier juge qui y a répondus.
L'expert judiciaire pour proposer une valeur locative au m² de 300 € a pris en considération les références proposées par chacun des experts mandatés par les parties et y a rajoutées d'autres références (11) situées [Adresse 10], [Adresse 8] pour essayer de se rapprocher au mieux de la commercialité de la [Adresse 3] et de la [Adresse 7] lesquelles ne comportent pas de commerce de vêtements.
L'expert judiciaire s'est également basé pour proposer une valeur locative de 300 € /an/m² sur les données de l'Observatoire de l'Immobilier du Commerce de [Localité 6] dans son édition de 2014 ( date proche de celle du renouvellement du bail),
Au vu de ces éléments le juge des loyers commerciaux a donc retenu une valeur locative de 300 €/an/m².
La cour qui ne trouve pas sur ce point dans les moyens développés par les parties et dans les pièces produites une critique sérieuse du jugement entrepris confirmera la décision déférée sur la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2013 à la somme de 37 650 € ( 125,50 m² x 300 €/m²).
Sur les demandes accessoires:
En revanche le jugement dont appel sera infirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.
En effet il n'est pas inéquitable que chaque partie supporte les frais irrépétibles qu'elle a exposés tant dans le cadre de l'instance devant le juge des loyers commerciaux que dans le cadre de l'instance devant la cour.
En outre l'équité commande également que les dépens de première instance en ce compris les frais de l'expertise judiciaire soient supportés par moitié par chacune des parties.
Enfin devant la cour chaque partie succombant sur ses prétentions supportera les moitié des dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe;
Confirme le jugement rendu le 4 décembre 2018 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Montpellier, sauf en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens;
S'y substituant sur ces points et y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile tant devant le tribunal de grande instance que devant la cour d'appel;
Dit que les dépens de première instance en ce compris les frais de l'expertise judiciaire et les dépens de la procédure d'appel seront supportés par moitié par chacune des parties.
Le Greffier Le Président