CA Rennes, 1re ch., 12 septembre 2023, n° 21/00772
RENNES
Arrêt
Autre
1ère Chambre
ARRÊT N°238/2023
N° RG 21/00772 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RKHV
Mme [G] [O] épouse [X]
M. [M] [U] [X]
C/
S.A.R.L. ARTHUR COLLEY IMMOBILIER
S.A.S. ADX GROUPE EXERCANT SOUS LE NOM COMMERCIAL ALLO DI AGNOSTIC
S.A. AXA FRANCE IARD
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2023
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Aline DELIERE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, entendue en son rapport,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats, et Monsieur Pierre DANTON, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 avril 2023
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par Madame Véronique VEILLARD, substituant la Présidente légitimement empêchée, par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2023, après prorogation du délibéré annoncé au 20 juin 2023 à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Madame [G] [O] épouse [X]
née le 14 Septembre 1969 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Yann NOTHUMB, avocat au barreau de LORIENT
Monsieur [M] [U] [X]
né le 09 Mars 1975 à [Localité 10]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par Me Yann NOTHUMB, avocat au barreau de LORIENT
INTIMÉES :
S.A.R.L. ARTHUR COLLEY IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Marie LEPAROUX - OUTTERS de la SCP ROTH-PIGNON,LEPAROUX & ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG
Représentée par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES
S.A.S. ADX GROUPE EXERCANT SOUS LE NOM COMMERCIAL ALLO DIAGNOSTIC, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Laurent LUCAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
S.A. AXA FRANCE IARD, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 9]
Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Laurent LUCAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
EXPOSE DU LITIGE
La Sarl Arthur Colley Immobilier, agent immobilier, a été mandatée par Mme [G] [O] épouse [X] et M. [M] [X] pour rechercher une maison d'habitation à acquérir.
Selon une lettre d'intention d'achat de bien immobilier du 7 mai 2016, la SCI Framboise, représentée par son gérant, M. [M] [X], a proposé d'acquérir un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5] appartenant à 1'indivision [W],composée de M. [P] [K], M. [J] [K], M. [L] [E] et M. [D] [E], dans le cadre de leur projet d'achat d'un bien immobilier, moyennant un prix de 480 000 € net vendeur.
La lettre d'intention a prévu un certain nombre de conditions préalables à la régularisation de la vente définitive et notamment que 'l'état parasitaire ne fasse pas apparaître de champignons lignivores de type mérule'.
L'indivision [W] a confié à la société Allo Diagnostic une mission de diagnostic immobilier tendant à rechercher la présence ou non du champignon lignivore de type mérule.
La société Allo Diagnostic a établi son rapport d'état parasitaire le 20 mai 2016, lequel a conclu à l'absence de champignon de type mérule.
Suivant acte authentique du 7 novembre 2016, Mme [G] [O] épouse [X] et M. [M] [X] ont acquis ledit bien immobilier pour un prix net vendeur de 480 000 €.
Mme [G] [O] épouse [X] et M. [M] [X] exposent qu'à la suite de l'intervention de la Sarl [F] le 9 janvier 2017 dans le cadre de travaux de rénovation du bien immobilier, la présence de mérule a été découverte, 'sans démontage'.
La société 'Clinique du bois', appelée sur site par l'entreprise, a confirmé la présence de quatre foyers de mérule, 'sans dépose ni sondage destructifs'.
Par acte d'huissier des 10 février et 13 février 2017, les époux [X] ont fait assigner les consorts [W], la Sarl Arthur Colley Immobilier, la société Allo Diagnostic et son assureur la société Axa France Iard devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lorient aux 'ns d'expertise judiciaire.
Par acte d'huissier en date du 17 février 2017, la Sarl Arthur Colley Immobilier a assigné Maître [I] et Maître [Y] [C], les notaires ayant reçu l'acte authentique de vente, devant la même juridiction aux fins de leur voir déclarer communes les opérations d'expertise sollicitées par les époux [X].
Par ordonnance du 28 mars 2017, le juge des référés a désigné M. [T] [S] en qualité d'expert et a rejeté la demande de la Sarl Arthur Colley Immobilier visant à ce que les opérations d'expertise soient dites communes et opposables aux notaires.
Au cours des opérations d'expertise, les acquéreurs ont argué de la non conformité des matériaux décrits dans l'acte authentique concernant un bâtiment annexe, dont la couverture s'est avérée être en bac aluminium et non en zinc.
Par acte d'huissier du 21 juillet 2017, M. [P] [K], M. [J] [K], M. [L] [E] et M. [D] [E] ont fait assigner les notaires Maître [H] [I] et Maître [Y] [C] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lorient afin que les opérations d'expertise leurs soient déclarées communes et opposables.
Par ordonnance du 5 septembre 2017, lesdites opérations d'expertise ont été étendues et déclarées communes à Maître [H] [I] et Maître [V] [Y] [C].
L'expert a déposé son rapport définitif le 22 septembre 2018.
Par actes d'huissier de justice des 10, 11 et 15 avril 2019, les époux [X] ont fait assigner la Sarl Arthur Colley Immobilier, la Sas Allo Diagnostic, la Sa Axa France Iard, M. [J] [K], M. [A] [K], M. [P] [K], M. [D] [E] et M. [L] [E] devant le tribunal de grande instance de Lorient aux 'ns d'obtenir l'indemnisation de leurs préjudices.
Par acte d'huissier de justice du 29 mai 2019, M. [J] [K],M. [A] [K], M. [P] [K], M. [D] [E] et M. [L] [E] ont fait assigner Maître [H] [I] devant le tribunal de grande instance de Lorient, en garantie.
La jonction des deux procédures a été ordonnée suivant ordonnance du juge de la mise en état du 20 septembre 2019.
Par jugement du 6 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Lorient a :
- débouté M. [M] [X] et Mme [G] [X] de leurs demandes à l'encontre de la Sarl Arthur Colley Immobilier,
- condamné in solidum la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et la SA Axa France Iard à payer à M. [M] [X] et Mme [G] [X] les sommes suivantes:
*8 268,936 € TTC au titre de la perte de chance d'éviter des travaux de reprise et frais de maîtrise d'œuvre, cette somme étant indexée sur le dernier indice du coût de la construction BT01 publié à la date du présent jugement, l'indice de référence étant le dernier indice publié à la date du dépôt du rapport d'expertise,
*1.987,248 € TTC au titre de la perte de chance d'éviter le coût de l'intervention de l'architecte pour le chiffrage des travaux de reprise,
*3 000 € au titre de la perte de chance d'éviter un préjudice dejouissance,
*2 500 € chacun au titre du préjudice moral,
- condamné in solidum M. [J] [K], M. ,[A] [K], M. [P] [K], M.[D] [E], M. [L] [E] à payer à M. [M] [X] et Mme [G] [X] la somme de 1 500 € au titre de la non conformité de la toiture du bâtiment annexe,
- condamné Maître [H] [I] à garantir M. [J] [K], M. [A] [K], M. [P] [K], M. [D] [E], M. [L] [E] de leurs condamnations portant sur la non-conformité du toit,
- prononcé l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamné M. [M] [X] et Mme [G] [X] à payer à la Sarl Arthur Colley Immobilier la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté M. [J] [K], M. [A] [K], M. [P] [K], M. [D] [E], M. [L] [E], Maître [H] [I], M. [M] [X] et Mme [G] [X] de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné in solidum la Sa s Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic, la Sa Axa France Iard, M. [J] [K], M. [A] [K], M. [P] [K], M. [D] [E], M. [L] [E] et Maître [H] [I] aux entiers dépens auxquels seront joints ceux de la procédure de référé et les honoraires de l'expert dont distraction au profit de la SCP Nothumb-Pemptroit.
Par déclaration du 3 février 2021, les époux [X] ont relevé appel partiel de ce jugement en ce qu'il :
- les a déboutés de leurs demandes à l'encontre de la Sarl Arthur Colley Immobilier,
- a condamné in solidum la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et la Sa Axa France Iard à payer à M. [M] [X] et Mme [G] [X] les sommes de:
*8 268,936 € TTC au titre de la perte de chance d'éviter des travaux de reprise et frais de maîtrise d'œuvre, cette somme étant indexée sur le dernier indice du coût de la construction BT01 publié à la date du présent jugement, l'indice de référence étant le dernier indice publié à la date du dépôt du rapport d'expertise,
*1.987,248 € TTC au titre de la perte de chance d'éviter le coût de l'intervention de l'architecte pour le chiffrage des travaux de reprise,
*3 000 € au titre de la perte de chance d'éviter un préjudice dejouissance,
*2 500 € chacun au titre du préjudice moral.
Par ordonnance du 7 mars 2022, le conseiller de la mise en état a constaté que l'exception d'irrecevabilité soulevée était devenue sans objet dès lors que dans leurs conclusions notifiées le 4 février 2022, l'appel en garantie de l'agent immobilier n'était plus sollicité par le diagnostiqueur et son assureur.
EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS
Aux termes de leurs dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 26 avril 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, M. [M] [X] et Mme [G] [X] (les époux [X]) demandent à la cour de :
- réformer le jugement rendu le 6 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Lorient,
Statuant à nouveau, :
- condamner solidairement la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et la Sa Axa France Iard à payer à M. [M] [X] et Mme [G] [O] épouse [X] les sommes de:
*82 689,36 € TTC au titre des travaux de reprise outre indexation sur le dernier indice du coût de la construction BT01 publié à la date du présent jugement, l'indice de référence étant le dernier publié à la date du dépôt du rapport d'expertise,
*19 872,48 € TTC au titre de l'intervention de l'architecte pour le chiffrage des travaux de reprise,
*39 000 € au titre du préjudice de jouissance,
*5 000 € chacun au titre du préjudice moral,
- condamner solidairement la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic, la Sa Axa France Iard, la Sarl Arthur Colley Immobilier à payer à M. [M] [X] et Mme [G] [O] épouse [X] la somme de 25.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens intégrant les frais de l'expertise judiciaire.
Aux termes de leurs dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 4 février 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et la Sa Axa France Iard demandent à la cour de :
- recevoir la société Adx Groupe et la société Axa France Iard en leur appel incident, le dire bien fondé et y faisant droit,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lorient en ce qu'il a :
* condamné in solidum la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et la Sa Axa France Iard à payer à M. [M] [X] et Mme [G] [X] les sommes de :
' 8 268,936 € TTC au titre de la perte de chance d'éviter des travaux de reprise et frais de maîtrise d'œuvre, cette somme étant indexée sur le dernier indice du coût de la construction BT01 publié à la date du présent jugement, l'indice de référence étant le dernier indice publié à la date du dépôt du rapport d'expertise,
' 1 987,248 € TTC au titre de la perte de chance d'éviter le coût de l'intervention de l'architecte pour le chiffrage des travaux de reprise,
' 3 000 € au titre de la perte de chance d'éviter un préjudice dejouissance,
' 2 500 € chacun au titre du préjudice moral,
* condamné in solidum la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic, la Sa Axa France Iard, M. [J] [K], M. [A] [K], M. [P] [K], M. [D] [E], M. [L] [E] et Maître [H] [I] aux entiers dépens auxquels seront joints ceux de la procédure de référé et les honoraires de l'expert dont distraction au profit de la SCP Nothumb-Pemptroit.
Statuant à nouveau :
- débouter les époux [X] de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre de la société Adx Groupe et de son assureur, la société Axa France Iard,
- débouter la société Arthur Colley Immobilier de sa demande en garantie dirigée à l'encontre de la société Adx Groupe et de la société Axa France Iard,
A titre subsidiaire :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 6 janvier 2021, sauf en ce qui concerne le préjudice de moral au titre duquel les sociétés Adx Groupe et Axa France Iard ont été condamnées au paiement de la somme de 2.500 € chacune aux époux [X],
A titre infiniment subsidiaire :
- ramener le préjudice à de plus justes proportions,
En tout état de cause :
Et rejetant toutes prétentions contraires, comme irrecevables et en tout cas non fondées,
- condamner toute partie succombant à payer à la société Adx et la société Axa France Iard la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner toute partie succombant aux entiers dépens avec distraction au profit de l'avocat soussigné aux offres de droit,
Aux termes de ses dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 25 octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, la Sarl Arthur Colley Immobilier demande à la cour de :
- déclarer irrecevable la prétention nouvelle formulée pour la première fois à hauteur d'appel par la Sas Adx Groupe et la Sa Axa France Iard, s'agissant de son appel en garantie à l'encontre de la Sarl Arthur Colley Immobilier,
Au fond,
- déclarer l'appel de M. [M] [X] et Mme [B] [N] [X] recevable mais mal fondé,
- déclarer l'appel incident de la Sas Adx Groupe et de la Sa Axa France Iard mal fondé,
En conséquence,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lorient en date du 6 janvier 2021,
- débouter M. [M] [X] et Mme [G] [X] et les autres parties de toutes leurs demandes fins et conclusions dirigées à l'encontre de la concluante
Subsidiairement, en cas de condamnation de l'agence,
- réduire à de plus justes proportions les montants sollicités,
- condamner la société Adx Groupe, anciennement Allo Diagnostic, à relever et garantir la Sarl Arthur Colley Immobilier de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre,
En tout état de cause,
- débouter la Sas Adx Groupe et la Sa Axa France Iard de leur appel en garantie formulé à l'encontre de la Sarl Arthur Colley Immobilier,
- condamner Mme [G] [X] et M. [M] [X], ou tout autre succombant, à verser à la Sarl Arthur Colley Immobilier la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- les condamner, ou tout autre succombant, en tous les frais et dépens de la présente procédure qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile pour ceux d'appel,
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions autres ou contraires aux présentes.
MOTIVATION DE LA COUR
A titre liminaire, il ne sera pas statué sur la demande formée dans ses dernières conclusions par la Sarl Arthur Colley Immobilier tendant à voir déclarer la Sas Adx Groupe et son assureur la Sa Axa France Iard irrecevables en leur appel en garantie dès lors qu'il a déjà été statué sur cet incident par le conseiller de la mise en état et qu'en conséquence, lesdites sociétés ont abandonné cette prétention.
1°/ Sur les responsabilités encourues
a. Sur la responsabilité du diagnostiqueur
Il est de principe qu'un manquement contractuel constitue une faute délictuelle susceptible d'engager la responsabilité de son auteur vis à vis des tiers au contrat, auxquels il a causé un dommage.
Il est admis que la responsabilité du diagnostiqueur est engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné.
Par ailleurs, en tant que professionnel, le diagnostiqueur est tenu à une obligation de recherche et à une obligation d'information.
La société Allo Diagnostic a été mandatée par les vendeurs. La responsabilité du diagnostiqueur doit donc être recherchée vis à vis des acquéreurs sur le fondement de l'article 1240 du Code civil lequel dispose que 'Tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.
En l'espèce, le constat d'état parasitaire dressé le 20 mai 2016 par la société Allo Diagnostic mentionne qu'il a été effectué selon la norme NF P03-200.
Il convient de rappeler que, selon cette norme, il incombe au diagnostiqueur de procéder à un examen le plus complet possible, à tous les niveaux, des parties visibles et accessibles de l'immeuble afin de rechercher des indices sur les sols, murs, cloisons, plafonds et ensemble des bois, de présence d'agents de dégradation biologique du bois tels que des insectes xylophages et des champignons lignivores. Il doit également rechercher et examiner les zones favorables au développement des agents de dégradation biologique du bois (zones humides, branchements d'eau, arrivées et départs de fluides, regards, gaines, câblages, joints de dilatation, fissures, toitures...). Un examen particulier des éléments de bois en contact avec la maçonnerie, pannes sablières, encastrements d'entraits, de solives doit être effectué de même qu'un examen des façades et ouvrages extérieurs faisant corps avec le bâti.
La norme applicable précise toutefois que les investigations du diagnostiqueur ne peuvent se limiter à un seul examen visuel. Il doit également procéder à des sondages non destructif par poinçonnage et lorsque cela est nécessaire, à des mesures d'humidité.
En l'espèce, le constat d'état parasitaire effectué le 20 mai 2016 par la société Allo Diagnostic mentionne la présence de moisissures, de grosses vrillettes, de bois piqué, de dégradation superficielle du bois, de pourriture molle, de trous de sortie et de vermoulure en divers endroits de la maison, notamment au niveau des plafonds du garage, de la cave, du cellier et de l'abri, des murs du salon, des parquets de la chambre 1 à l'étage, du palier du deuxième étage, du plafond du débarras sous escalier ainsi que dans les combles.
Nonobstant ces constats, il n'est fait état d'aucune contamination par la mérule ou un autre champignon.
La conclusion de l'état parasitaire est qu'il a été 'repéré des indices de présence d'autres agents de dégradation biologique du bois'.
La rubrique 'commentaire' comporte la mention 'néant'. Il n'est fait état d'aucune mesure d'humidité.
Or, le rapport d'expertise judiciaire a mis en évidence de nombreuses atteintes fongiques réparties sur la quasi-totalité de l'immeuble, notamment au niveau du séjour sous la petite vitrine, du premier étage en embrasure de la fenêtre de la chambre Est, des abouts de solive de la salle de bain adjacente, de la quasi-totalité des solives du palier du deuxième étage et du parquet de la chambre Ouest du premier étage. L'expert relève également en de nombreux endroits, des atteintes par des insectes xylophages de type grosse villette et précise que ces insectes sont significatifs d'atteintes fongiques.
Enfin, l'expert a constaté sur l'ensemble des murs de l'immeuble, principalement au rez-de-chaussée mais également au premier étage et dans une moindre mesure au deuxième étage, des taux humidité très importants allant de 25% à 100% selon l'humidimètre, une partie importante des murs étant à 100%.
A cet égard, il a souligné le mauvais état général des façades, des enduits extérieurs ainsi que des entourages des menuiseries ( ce que confirment les photographies annexées) qui ne pouvaient selon lui qu'inquiéter sur l'absence de toute humidité indiquée au rapport parasitaire.
L'expert relève en page 30 de son rapport que 'la société Allo Diagnostic visite l'immeuble, ne constate pas l'état évidemment infiltrant des façades, ne constate pas les atteintes fongiques visibles sa ns dégradation ni dépose, ne constate pas et ne mentionne pas(sauf sous forme de moisissures très localisées), contrairement aux prescriptions de la norme NF-P 03-200, en son rapport, la moindre humidité anormale en muraux intérieurs pourtant largement saturés d'humidité - au point qu'il est possible de s'interroger si le technicien en charge du constat parasitaire disposait d'un testeur d'humidité lors de sa visite - ne fait pas le rapprochement entre la présence de grosses vrillettes et l'existence nécessaire d'infestations par champignons lignivores pour que ces grosses vrillettes puissent se développer [les grosses vrillettes sont signalées au constat parasitaire dans la cave, dans l'abri, dans le parquet de la chambre 1 du premier étage, dans le parquet du palier du 2ème étage, dans le plafond du débaras du rez-de-chaussée sous escalier et dans les combles du plafonds du rez-de-chaussée]et conclut son constat d'état parasiatire par 'Néant'.
L'expert conclut que ces atteintes fongiques, 'réparties sur partie importante du bâtiment, étaient pour certaines largement apparentes lors du constat d'état parasitaire. L'état général du bâti ne pouvait que porter les différents professionnels de l'immobilier intervenus au dossier à s'inquiéter d'un constat parasitaire vierge de toute atteinte par champignons lignivores générateurs de pourriture cubique. La responsabilité technique du rédacteur de l 'état parasitaire- état totalement éloigné de la réalité du bâti-est très largement prédominante dans l 'absence d'information aux acquéreurs des atteintes fongiques constatées (..)'
Il résulte du rapport d'expertise que la Sas Adx Groupe anciennement appelée Allo Diagnostic n'a manifestement pas mené sa mission dans le respect de la norme en vigueur.
Contrairement à ce que fait valoir la Sas Adx Groupe, les indices d'infestations fongiques dans la quasi-totalité de l'immeuble vendu étaient parfaitement visibles, avant la dépose des planchers et boiseries.
M. [F], menuisiser, atteste avoir constaté 'sans démontage' la présence de mérule, ce qui a d'ailleurs motivé son appel à la société 'La clinique du bois' afin de confirmer ses observations.
Le diagnostiqueur a d'ailleurs lui-même parfaitement identifié la présence de grosses vrillettes sans toutefois en tirer aucune conséquence, alors que ces insectes se développent sur un bois préalablement dégradé par un champignon. En outre, en tant que professionnel, il ne pouvait que constater la saturation en eau des murs, telle que l'a relevé l'expert. La norme professionnelle applicable l'obligeait à rechercher et examiner les zones favorables au développement des agents de dégradation biologique du bois, de sorte qu'il ne pouvait se dispenser d'examiner les façades ( y compris la façade Sud-Ouest qui était accessible par un simple rendez-vous avec le syndic de la copropriété voisine). Il aurait alors pu se rendre compte que l'état dégradé des façades et des entourages de menuiseries ne permettait plus d'assurer l'étanchéité des murs, ce d'autant qu'il ne pouvait ignorer que le procédé constructif (murs en moellons et maçonnerie) est particulièrement propice au développement de champignons lignivores.
Il n'est donc pas reproché à la société Allo Diagnostic de ne pas avoir décelé une infestation généralisée de l'immeuble (la connaissa nce de l'ampleur de la contamination ne pouvant effectivement que résulter de procédés destructifs) mais de ne pas avoir repéré les indices visibles de mérule ou d'autres champignons lignivores, ou les ayant relevés, de ne pas avoir su en tirer les conséquences dans ses conclusions, conduisant ainsi le diagnostiqueur à commettre un manquement manifeste à son devoir de conseil.
En effet, à l'instar de l'expert, la cour ne peut que relever la contradiction flagrante entre les éléments recueillis dans le constat d'état parasitaire et la conclusion du diagnostiqueur, laquelle ne pouvait que faussement rassurer les acquéreurs alors que ces derniers, totalement profanes en la matière, avait fait de l'absence de mérule dans le bien, une condition de leur engagement.
De fait, l'état parasitaire ne mentionne pas la présence de mérule ou d'un autre champignon lignivore, il ne précise pas que les insectes xylophages (grosses vrillettes) sont un indicateur fort de la présence de tels champignons ni que l'immeuble présente des risques importants au vu de l'humidité existante.
La Sas Adx Groupe anciennement appelée Allo Diagnostic ne peut se retrancher derrière les informations générales, figurant dans son rapport ni la préconisation tout aussi stéréotypée de faire appel à un homme de l'art pour 'vérifier l'étendue des infestations, le cas échéant'.
Le devoir de conseil s'entend d'un conseil personnalisé et motivé par les constatations effectives du professionnel. Tel n'est pas le cas en l'espèce puisque, dans la partie commentaire, le diagnostiqueur s'est contenté de porter la mention 'néant', omettant ainsi d'attirer l'attention des acquéreurs sur le risque effectif de mérule. En l'occurence, il aurait dû recommander de faire procéder sinon à un traitement curatif des bois, à tout le moins, au vu des indices forts d'attaques fongiques relevés en différents endroits de l'immeuble, de faire procéder à des sondages destructifs et également de remédier aux problèmes d'humidité (qui auraient dû être mis en évidence).
Il est constant qu'en présence d'investigations insuffisantes d'un diagnostiqueur n'ayant pas permis à un acquéreur d'être informé de l'état véritable d'infestation parasitaire de l'immeuble vendu, les préjudices matériels et de jouissance subis par ce dernier ont un caractère certain justifiant une indemnisation totale.
La Sas Adx Groupe anciennement Sarl Allo Diagnostic sera en conséquence, condamnée à réparer l'entier préjudice subi par M. et Mme [X] résultant de son erreur.
b. Sur la responsabilité de la Sarl Arthur Colley Immobilier
Il est admis que l'agent immobilier est tenu de délivrer tant à son mandant qu'au tiers contractant une information loyale et des conseils adaptés afin de leur permettre d'effectuer un choix éclairé.
Toute défaillance à l'égard de la partie qui ne l'a pas mandaté engage sa responsabilité délictuelle vis à vis de cette dernière.
Ce devoir d'information et de conseil implique qu'en amont l'agent immobilier vérifie personnellement, au prix d'un minimum d'investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles, la consistance matérielle et juridique des biens qu'il est chargé de vendre.
En premier lieu, il est reproché à l'agence immobilière de ne pas avoir délivré aux époux [X] une information complète sur l'état des façades du bien.
De fait, il est exact que l'agence immobilière s'est abstenue de visiter elle-même la façade Sud-Ouest de la maison et par la suite de la montrer aux acquéreurs, alors qu'un simple rendez-vous avec le syndic de la copropriété voisine lui aurait permis d'avoir une connaissa nce complète du bien qu'elle entendait promouvoir.
Toutefois, cette carence n'a pas empêché les acquéreurs de se faire une idée de l'état général du bâtiment, les autres façades de l'immeuble n'étant pas en meilleur état d'après le rapport d'expertise. Les époux [X] prévoyaient en outre de réaliser d'importants travaux de rénovation, notamment d'isolation par l'extérieur. Il est donc certain que même après avoir vu la façade Sud-Ouest, ils auraient acheté le bien.
De plus, l'absence de visibilité sur cette façade n'a eu aucune conséquence sur leur apprécitation de l'opportunité de faire réaliser un état parasitaire, dès lors que la possibilité d'une attaque fongique avait déjà été appréhendée par les époux [X], raison pour laquelle une condition suspensive relative à l'absence de mérule a été insérée dans la lettre d'intention d'achat et un constat d'état parasitaire a été diligenté. Il ne fait aucun doute que ce sont les conclusions de cet état parasitaire qui étaient pour eux déterminante de la décision d'acheter.
En définitive, la faute de l'agence immobilière n'a eu aucune conséquence et ne présente donc aucun lien de causalité avec l'achat par les époux [X] d'un bien infesté de mérule.
En second lieu, il est reproché à l'agence immobilière de ne pas avoir alerté les acquéreurs sur la contradiction entre l'état du bien et les constatations du diagnostiqueur d'une part et la conclusion d'absence de mérule d'autre part.
Cependant, c'est précisément en considération de la présence de pourritures fongiques décelées lors des premières visites par M. [F], révélant un risque de mérule dans l'immeuble, que les parties et l'agence immobilière ont fait procéder à un constat d'état parasitaire. Dans la mesure où celui-ci n'a finalement mis en évidence aucun champignon lignivore et qu'il ne comportait aucune mise en garde particulière, il y a lieu de considérer que l'agence immobilière, qui n'est pas un professionnel du bâtiment, pouvait légitimement penser que les doutes relatifs au risque de mérule étaient levés. La faute de l'agence immobilière n'est donc pas suffisa mment caractérisée.
Au surplus, il ne peut être fait grief à l'agent immobilier qui ne dispose pas de connaissa nces techniques particulières en matière de pathologie du bois, de ne pas avoir décelé des attaques fongiques que le diagnostiqueur n'a lui-même pas décelées.
Au bénéfice de ces observations, c'est donc à juste titre que le tribunal a écarté la responsabilité de l'agence immobilière.
2°/ Sur la réparation des préjudices
a. Sur les travaux réparatoires
Il est constant qu'en matière de diagnostic parasitaire erroné, le principe de réparation intégrale intègre l'obligation pour le diagnostiqueur fautif d'éradiquer et de remplacer tous les éléments contaminés mais également celle de supporter les travaux relatifs aux causes de la contamination, c'est à dire de traiter l'humidité.
L'expert a examiné les différents devis produits par les appelants. Il est observé qu'il a écarté les travaux qui auraient été de toute façon à la charge des époux [X] dans le cadre de leur projet de rénovation.
Le chiffrage des travaux réparatoires retenu par l'expert judiciaire n'est pas utilement critiqué par le diagnostiqueur et son assureur qui plaident vainement la perte de chance et contestent les frais d'architecte (qui seront examinés ci-après).
La cour renvoie aux développements de l'expert relatifs au chiffrage des travaux réparatoires, qu'elle adopte.
Le montant des travaux réparatoires retenus s'élève donc à la somme de 64.407,80 € HT soit 77.289,36 € TTC, outre la somme de 4.500 € HT, soit 5.400 € TTC au titre des honoraires de la maîtrise d'oeuvre.
Après infirmation du jugement, la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et son assureur, la Sa Axa France Iard, seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme [X] la somme totale de 82.689,36 € TTC, outre indexation de cette somme sur l'indice BT 01 publié à la date du présent jugement, l'indice de référence étant le dernier indice publié à la date du dépôt du rapport d'expertise.
b. Sur les frais de recherche de mérule
Cette somme ne se confond pas avec les honoraires de la maîtrise d'oeuvre et ne correspond pas davantage aux honoraires de l'architecte dans le cadre de la rénovation de l'habitation. Il s'agit des travaux de recherche exhaustive de l'ampleur de l'infestation par la mérule. L'expert souligne que ces travaux étaient nécessaires dans le cadre des traitements curatifs. Il a écarté toutes les factures qui n'étaient pas strictement liées à la présence de mérule ou qui correspondent à des travaux qui auraient dû être effectués dans le cadre de la rénovation. Le chiffrage de l'expert sera donc retenu.
Après infirmation du jugement, la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et son assureur la Sa Axa France Iard seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme [X] la somme de 19. 872,48 € TTC, outre indexation sur l'indice BT 01 publié à la date du présent jugement, l'indice de référence étant le dernier indice publié à la date du dépôt du rapport d'expertise,.
c. Sur le préjudice dejouissance
Au regard de l'ampleur des travaux de rénovation envisagés par les époux [X], il est évident que ces derniers n'auraient pas emménagé immédiatement dans leur maison. Comme l'a retenu l'expert, le préjudice de jouissance correspond au retard pris dans les travaux du fait de l'expertise rendue nécessaire par la découverte de mérule. L'expert a considéré que l'immobilisation des travaux a eu lieu entre le 13 février 2017, date de la première assignation, et le 14 décembre 2017 , date de la diffusion de la note aux parties n°4 indiquant que les travaux pouvaient être poursuivis.
La cour retiendra donc une durée de 10 mois.
Pour justifier de la valeur locative de leur bien, les époux [X] produisent une seule estimation de valeur effectuée par une agence immobilière, à hauteur de 3000 €/mois. Toutefois, cette évaluation, exclusivement basée sur les dires de M. [X] (l'agent immobilier ne s'étant manifestement pas déplacé) et en considération de l'état du bien aprés sa rénovation, est excessive. Elle sera réduite à 1.500 €/mois.
Après infirmation du jugement, la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et son assureur, la Sa Axa France Iard, seront condamnés in solidum à payer la somme de 15.000 € au titre du préjudice dejouissance.
d. Sur le préjudice moral
M. et Mme [X] exposent avoir 'incontestablement' subi un préjudice moral, la découverte de mérule dans leur logement ayant contrarié leur projet d'installation familiale dans le bien litigieux. En réparation, ils sollicitent la somme de 5 000 euros chacun.
Il est toutefois observé que les époux [X] avaient prévu une rénovation totale de leur bien et s'attendaient donc à devoir y effectuer des travaux d'ampleur. Leur projet d'installation familiale n'était donc pas immédiat et était d'ores et déjà soumis aux aléas d'un chantier. La découverte de la mérule a certes différé leur installation mais il n'est justifié par aucune pièce de la réalité et de la consistance du préjudice moral allégué, en lien avec ce retard.
La demande sera rejetée, le jugement étant infirmé de ce chef.
3°/ Sur les demandes accessoires
Il convient de confirmer les dispositions du jugement relatives aux dépens de première instance, incluant les frais de l'expertise judiciaire, ainsi que la condamnation des époux [X] à payer une indemnité à la Sarl Arthur Colley Immobilier au titre des frais irrépétibles.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [X] de toutes leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Succombant en appel, la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et son assureur la Sa Axa France Iard seront condamnés in solidum aux dépens d'appel et par conséquent déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il n'est pas inéquitable de condamner in solidum la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et son assureur la Sa Axa France Iard à payer à M. et Mme [X] la somme de 7.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Il n'est pas davantage inéquitable de condamner M. et Mme [X] à payer à la Sarl Arthur Colley Immobilier la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel,
Confirme le jugement rendu le 6 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Lorient en ce qu'il a :
- débouté M. [M] [X] et Mme [R] [N] [X] de leurs demandes à l'encontre de la Sarl Arthur Colley Immobilier,
- condamné M. [M] [X] et Mme [G] [X] à payer à la Sarl Arthur Colley Immobilier la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné in solidum la Sa s Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic, la Sa Axa France Iard, M. [J] [K], M. [A] [K], M. [P] [K], M. [D] [E], M. [L] [E] et Maître [H] [I] aux entiers dépens auxquels seront joints ceux de la procédure de référés et les honoraires de l'expert,
Infirme le jugement en ce qu'il a :
- condamné in solidum la Sa s Adx Groupe anciennement Allo Diagnosticet la Sa Axa France Iard à payer à M. [M] [X] et Mme [G] [X] les sommes de :
* 8.268,936 € TTC au titre de la perte de chance d'éviter des travaux de reprise et frais de maîtrise d'œuvre, cette somme sera indexée sur le dernier indice du coût de la construction BT01 publié à la date du présent jugement, l'indice de référence étant le dernier indice publié à la date du dépôt du rapport d'expertise,
* 1.987,248 € TTC au titre de la perte de chance d'éviter le coût de l'intervention de l'architecte pour le chiffrage des travaux de reprise,
* 3.000 € au titre de la perte de chance d'éviter un préjudice de jouissance,
* 2.500 € chacun au titre du préjudice moral,
- débouté M. [M] [X] et Mme [G] [X] de leur demande au titre de l'article 700 du Code procédure civile,
Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés,
Condamne in solidum la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et la Sa Axa France Iard à payer à M. [M] [X] et Mme [G] [O] épouse [X] les sommes de :
* 82.689,36 € TTC au titre des travaux de reprise, outre indexation sur le dernier indice du coût de la construction BT01 publié à la date du présent jugement, l'indice de référence étant le dernier indice publié à la date du dépôt du rapport d'expertise,
* 19.872,48 € TTC au titre de l'intervention de l'architecte pour le chiffrage des travaux de reprise,
* 15.000 € au titre du préjudice de jouissance,
Déboute M. [M] [X] et Mme [G] [O] épouse [X] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice moral,
Condamne in solidum la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et la Sa Axa France Iard à payer à M. [M] [X] et Mme [G] [O] épouse [X] la somme de 7.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne M. [M] [X] et Mme [G] [O] épouse [X] à payer à la Sarl Arthur Colley Immobilier la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,
Condamne in solidum la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et la Sa Axa France Iard aux dépens d'appel.
LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE empêchée
ARRÊT N°238/2023
N° RG 21/00772 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RKHV
Mme [G] [O] épouse [X]
M. [M] [U] [X]
C/
S.A.R.L. ARTHUR COLLEY IMMOBILIER
S.A.S. ADX GROUPE EXERCANT SOUS LE NOM COMMERCIAL ALLO DI AGNOSTIC
S.A. AXA FRANCE IARD
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2023
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Aline DELIERE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, entendue en son rapport,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats, et Monsieur Pierre DANTON, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 avril 2023
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par Madame Véronique VEILLARD, substituant la Présidente légitimement empêchée, par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2023, après prorogation du délibéré annoncé au 20 juin 2023 à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Madame [G] [O] épouse [X]
née le 14 Septembre 1969 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Yann NOTHUMB, avocat au barreau de LORIENT
Monsieur [M] [U] [X]
né le 09 Mars 1975 à [Localité 10]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par Me Yann NOTHUMB, avocat au barreau de LORIENT
INTIMÉES :
S.A.R.L. ARTHUR COLLEY IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Marie LEPAROUX - OUTTERS de la SCP ROTH-PIGNON,LEPAROUX & ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG
Représentée par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES
S.A.S. ADX GROUPE EXERCANT SOUS LE NOM COMMERCIAL ALLO DIAGNOSTIC, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Laurent LUCAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
S.A. AXA FRANCE IARD, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 9]
Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Laurent LUCAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
EXPOSE DU LITIGE
La Sarl Arthur Colley Immobilier, agent immobilier, a été mandatée par Mme [G] [O] épouse [X] et M. [M] [X] pour rechercher une maison d'habitation à acquérir.
Selon une lettre d'intention d'achat de bien immobilier du 7 mai 2016, la SCI Framboise, représentée par son gérant, M. [M] [X], a proposé d'acquérir un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5] appartenant à 1'indivision [W],composée de M. [P] [K], M. [J] [K], M. [L] [E] et M. [D] [E], dans le cadre de leur projet d'achat d'un bien immobilier, moyennant un prix de 480 000 € net vendeur.
La lettre d'intention a prévu un certain nombre de conditions préalables à la régularisation de la vente définitive et notamment que 'l'état parasitaire ne fasse pas apparaître de champignons lignivores de type mérule'.
L'indivision [W] a confié à la société Allo Diagnostic une mission de diagnostic immobilier tendant à rechercher la présence ou non du champignon lignivore de type mérule.
La société Allo Diagnostic a établi son rapport d'état parasitaire le 20 mai 2016, lequel a conclu à l'absence de champignon de type mérule.
Suivant acte authentique du 7 novembre 2016, Mme [G] [O] épouse [X] et M. [M] [X] ont acquis ledit bien immobilier pour un prix net vendeur de 480 000 €.
Mme [G] [O] épouse [X] et M. [M] [X] exposent qu'à la suite de l'intervention de la Sarl [F] le 9 janvier 2017 dans le cadre de travaux de rénovation du bien immobilier, la présence de mérule a été découverte, 'sans démontage'.
La société 'Clinique du bois', appelée sur site par l'entreprise, a confirmé la présence de quatre foyers de mérule, 'sans dépose ni sondage destructifs'.
Par acte d'huissier des 10 février et 13 février 2017, les époux [X] ont fait assigner les consorts [W], la Sarl Arthur Colley Immobilier, la société Allo Diagnostic et son assureur la société Axa France Iard devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lorient aux 'ns d'expertise judiciaire.
Par acte d'huissier en date du 17 février 2017, la Sarl Arthur Colley Immobilier a assigné Maître [I] et Maître [Y] [C], les notaires ayant reçu l'acte authentique de vente, devant la même juridiction aux fins de leur voir déclarer communes les opérations d'expertise sollicitées par les époux [X].
Par ordonnance du 28 mars 2017, le juge des référés a désigné M. [T] [S] en qualité d'expert et a rejeté la demande de la Sarl Arthur Colley Immobilier visant à ce que les opérations d'expertise soient dites communes et opposables aux notaires.
Au cours des opérations d'expertise, les acquéreurs ont argué de la non conformité des matériaux décrits dans l'acte authentique concernant un bâtiment annexe, dont la couverture s'est avérée être en bac aluminium et non en zinc.
Par acte d'huissier du 21 juillet 2017, M. [P] [K], M. [J] [K], M. [L] [E] et M. [D] [E] ont fait assigner les notaires Maître [H] [I] et Maître [Y] [C] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lorient afin que les opérations d'expertise leurs soient déclarées communes et opposables.
Par ordonnance du 5 septembre 2017, lesdites opérations d'expertise ont été étendues et déclarées communes à Maître [H] [I] et Maître [V] [Y] [C].
L'expert a déposé son rapport définitif le 22 septembre 2018.
Par actes d'huissier de justice des 10, 11 et 15 avril 2019, les époux [X] ont fait assigner la Sarl Arthur Colley Immobilier, la Sas Allo Diagnostic, la Sa Axa France Iard, M. [J] [K], M. [A] [K], M. [P] [K], M. [D] [E] et M. [L] [E] devant le tribunal de grande instance de Lorient aux 'ns d'obtenir l'indemnisation de leurs préjudices.
Par acte d'huissier de justice du 29 mai 2019, M. [J] [K],M. [A] [K], M. [P] [K], M. [D] [E] et M. [L] [E] ont fait assigner Maître [H] [I] devant le tribunal de grande instance de Lorient, en garantie.
La jonction des deux procédures a été ordonnée suivant ordonnance du juge de la mise en état du 20 septembre 2019.
Par jugement du 6 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Lorient a :
- débouté M. [M] [X] et Mme [G] [X] de leurs demandes à l'encontre de la Sarl Arthur Colley Immobilier,
- condamné in solidum la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et la SA Axa France Iard à payer à M. [M] [X] et Mme [G] [X] les sommes suivantes:
*8 268,936 € TTC au titre de la perte de chance d'éviter des travaux de reprise et frais de maîtrise d'œuvre, cette somme étant indexée sur le dernier indice du coût de la construction BT01 publié à la date du présent jugement, l'indice de référence étant le dernier indice publié à la date du dépôt du rapport d'expertise,
*1.987,248 € TTC au titre de la perte de chance d'éviter le coût de l'intervention de l'architecte pour le chiffrage des travaux de reprise,
*3 000 € au titre de la perte de chance d'éviter un préjudice dejouissance,
*2 500 € chacun au titre du préjudice moral,
- condamné in solidum M. [J] [K], M. ,[A] [K], M. [P] [K], M.[D] [E], M. [L] [E] à payer à M. [M] [X] et Mme [G] [X] la somme de 1 500 € au titre de la non conformité de la toiture du bâtiment annexe,
- condamné Maître [H] [I] à garantir M. [J] [K], M. [A] [K], M. [P] [K], M. [D] [E], M. [L] [E] de leurs condamnations portant sur la non-conformité du toit,
- prononcé l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamné M. [M] [X] et Mme [G] [X] à payer à la Sarl Arthur Colley Immobilier la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté M. [J] [K], M. [A] [K], M. [P] [K], M. [D] [E], M. [L] [E], Maître [H] [I], M. [M] [X] et Mme [G] [X] de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné in solidum la Sa s Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic, la Sa Axa France Iard, M. [J] [K], M. [A] [K], M. [P] [K], M. [D] [E], M. [L] [E] et Maître [H] [I] aux entiers dépens auxquels seront joints ceux de la procédure de référé et les honoraires de l'expert dont distraction au profit de la SCP Nothumb-Pemptroit.
Par déclaration du 3 février 2021, les époux [X] ont relevé appel partiel de ce jugement en ce qu'il :
- les a déboutés de leurs demandes à l'encontre de la Sarl Arthur Colley Immobilier,
- a condamné in solidum la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et la Sa Axa France Iard à payer à M. [M] [X] et Mme [G] [X] les sommes de:
*8 268,936 € TTC au titre de la perte de chance d'éviter des travaux de reprise et frais de maîtrise d'œuvre, cette somme étant indexée sur le dernier indice du coût de la construction BT01 publié à la date du présent jugement, l'indice de référence étant le dernier indice publié à la date du dépôt du rapport d'expertise,
*1.987,248 € TTC au titre de la perte de chance d'éviter le coût de l'intervention de l'architecte pour le chiffrage des travaux de reprise,
*3 000 € au titre de la perte de chance d'éviter un préjudice dejouissance,
*2 500 € chacun au titre du préjudice moral.
Par ordonnance du 7 mars 2022, le conseiller de la mise en état a constaté que l'exception d'irrecevabilité soulevée était devenue sans objet dès lors que dans leurs conclusions notifiées le 4 février 2022, l'appel en garantie de l'agent immobilier n'était plus sollicité par le diagnostiqueur et son assureur.
EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS
Aux termes de leurs dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 26 avril 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, M. [M] [X] et Mme [G] [X] (les époux [X]) demandent à la cour de :
- réformer le jugement rendu le 6 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Lorient,
Statuant à nouveau, :
- condamner solidairement la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et la Sa Axa France Iard à payer à M. [M] [X] et Mme [G] [O] épouse [X] les sommes de:
*82 689,36 € TTC au titre des travaux de reprise outre indexation sur le dernier indice du coût de la construction BT01 publié à la date du présent jugement, l'indice de référence étant le dernier publié à la date du dépôt du rapport d'expertise,
*19 872,48 € TTC au titre de l'intervention de l'architecte pour le chiffrage des travaux de reprise,
*39 000 € au titre du préjudice de jouissance,
*5 000 € chacun au titre du préjudice moral,
- condamner solidairement la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic, la Sa Axa France Iard, la Sarl Arthur Colley Immobilier à payer à M. [M] [X] et Mme [G] [O] épouse [X] la somme de 25.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens intégrant les frais de l'expertise judiciaire.
Aux termes de leurs dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 4 février 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et la Sa Axa France Iard demandent à la cour de :
- recevoir la société Adx Groupe et la société Axa France Iard en leur appel incident, le dire bien fondé et y faisant droit,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lorient en ce qu'il a :
* condamné in solidum la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et la Sa Axa France Iard à payer à M. [M] [X] et Mme [G] [X] les sommes de :
' 8 268,936 € TTC au titre de la perte de chance d'éviter des travaux de reprise et frais de maîtrise d'œuvre, cette somme étant indexée sur le dernier indice du coût de la construction BT01 publié à la date du présent jugement, l'indice de référence étant le dernier indice publié à la date du dépôt du rapport d'expertise,
' 1 987,248 € TTC au titre de la perte de chance d'éviter le coût de l'intervention de l'architecte pour le chiffrage des travaux de reprise,
' 3 000 € au titre de la perte de chance d'éviter un préjudice dejouissance,
' 2 500 € chacun au titre du préjudice moral,
* condamné in solidum la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic, la Sa Axa France Iard, M. [J] [K], M. [A] [K], M. [P] [K], M. [D] [E], M. [L] [E] et Maître [H] [I] aux entiers dépens auxquels seront joints ceux de la procédure de référé et les honoraires de l'expert dont distraction au profit de la SCP Nothumb-Pemptroit.
Statuant à nouveau :
- débouter les époux [X] de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre de la société Adx Groupe et de son assureur, la société Axa France Iard,
- débouter la société Arthur Colley Immobilier de sa demande en garantie dirigée à l'encontre de la société Adx Groupe et de la société Axa France Iard,
A titre subsidiaire :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 6 janvier 2021, sauf en ce qui concerne le préjudice de moral au titre duquel les sociétés Adx Groupe et Axa France Iard ont été condamnées au paiement de la somme de 2.500 € chacune aux époux [X],
A titre infiniment subsidiaire :
- ramener le préjudice à de plus justes proportions,
En tout état de cause :
Et rejetant toutes prétentions contraires, comme irrecevables et en tout cas non fondées,
- condamner toute partie succombant à payer à la société Adx et la société Axa France Iard la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner toute partie succombant aux entiers dépens avec distraction au profit de l'avocat soussigné aux offres de droit,
Aux termes de ses dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 25 octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, la Sarl Arthur Colley Immobilier demande à la cour de :
- déclarer irrecevable la prétention nouvelle formulée pour la première fois à hauteur d'appel par la Sas Adx Groupe et la Sa Axa France Iard, s'agissant de son appel en garantie à l'encontre de la Sarl Arthur Colley Immobilier,
Au fond,
- déclarer l'appel de M. [M] [X] et Mme [B] [N] [X] recevable mais mal fondé,
- déclarer l'appel incident de la Sas Adx Groupe et de la Sa Axa France Iard mal fondé,
En conséquence,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lorient en date du 6 janvier 2021,
- débouter M. [M] [X] et Mme [G] [X] et les autres parties de toutes leurs demandes fins et conclusions dirigées à l'encontre de la concluante
Subsidiairement, en cas de condamnation de l'agence,
- réduire à de plus justes proportions les montants sollicités,
- condamner la société Adx Groupe, anciennement Allo Diagnostic, à relever et garantir la Sarl Arthur Colley Immobilier de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre,
En tout état de cause,
- débouter la Sas Adx Groupe et la Sa Axa France Iard de leur appel en garantie formulé à l'encontre de la Sarl Arthur Colley Immobilier,
- condamner Mme [G] [X] et M. [M] [X], ou tout autre succombant, à verser à la Sarl Arthur Colley Immobilier la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- les condamner, ou tout autre succombant, en tous les frais et dépens de la présente procédure qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile pour ceux d'appel,
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions autres ou contraires aux présentes.
MOTIVATION DE LA COUR
A titre liminaire, il ne sera pas statué sur la demande formée dans ses dernières conclusions par la Sarl Arthur Colley Immobilier tendant à voir déclarer la Sas Adx Groupe et son assureur la Sa Axa France Iard irrecevables en leur appel en garantie dès lors qu'il a déjà été statué sur cet incident par le conseiller de la mise en état et qu'en conséquence, lesdites sociétés ont abandonné cette prétention.
1°/ Sur les responsabilités encourues
a. Sur la responsabilité du diagnostiqueur
Il est de principe qu'un manquement contractuel constitue une faute délictuelle susceptible d'engager la responsabilité de son auteur vis à vis des tiers au contrat, auxquels il a causé un dommage.
Il est admis que la responsabilité du diagnostiqueur est engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné.
Par ailleurs, en tant que professionnel, le diagnostiqueur est tenu à une obligation de recherche et à une obligation d'information.
La société Allo Diagnostic a été mandatée par les vendeurs. La responsabilité du diagnostiqueur doit donc être recherchée vis à vis des acquéreurs sur le fondement de l'article 1240 du Code civil lequel dispose que 'Tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.
En l'espèce, le constat d'état parasitaire dressé le 20 mai 2016 par la société Allo Diagnostic mentionne qu'il a été effectué selon la norme NF P03-200.
Il convient de rappeler que, selon cette norme, il incombe au diagnostiqueur de procéder à un examen le plus complet possible, à tous les niveaux, des parties visibles et accessibles de l'immeuble afin de rechercher des indices sur les sols, murs, cloisons, plafonds et ensemble des bois, de présence d'agents de dégradation biologique du bois tels que des insectes xylophages et des champignons lignivores. Il doit également rechercher et examiner les zones favorables au développement des agents de dégradation biologique du bois (zones humides, branchements d'eau, arrivées et départs de fluides, regards, gaines, câblages, joints de dilatation, fissures, toitures...). Un examen particulier des éléments de bois en contact avec la maçonnerie, pannes sablières, encastrements d'entraits, de solives doit être effectué de même qu'un examen des façades et ouvrages extérieurs faisant corps avec le bâti.
La norme applicable précise toutefois que les investigations du diagnostiqueur ne peuvent se limiter à un seul examen visuel. Il doit également procéder à des sondages non destructif par poinçonnage et lorsque cela est nécessaire, à des mesures d'humidité.
En l'espèce, le constat d'état parasitaire effectué le 20 mai 2016 par la société Allo Diagnostic mentionne la présence de moisissures, de grosses vrillettes, de bois piqué, de dégradation superficielle du bois, de pourriture molle, de trous de sortie et de vermoulure en divers endroits de la maison, notamment au niveau des plafonds du garage, de la cave, du cellier et de l'abri, des murs du salon, des parquets de la chambre 1 à l'étage, du palier du deuxième étage, du plafond du débarras sous escalier ainsi que dans les combles.
Nonobstant ces constats, il n'est fait état d'aucune contamination par la mérule ou un autre champignon.
La conclusion de l'état parasitaire est qu'il a été 'repéré des indices de présence d'autres agents de dégradation biologique du bois'.
La rubrique 'commentaire' comporte la mention 'néant'. Il n'est fait état d'aucune mesure d'humidité.
Or, le rapport d'expertise judiciaire a mis en évidence de nombreuses atteintes fongiques réparties sur la quasi-totalité de l'immeuble, notamment au niveau du séjour sous la petite vitrine, du premier étage en embrasure de la fenêtre de la chambre Est, des abouts de solive de la salle de bain adjacente, de la quasi-totalité des solives du palier du deuxième étage et du parquet de la chambre Ouest du premier étage. L'expert relève également en de nombreux endroits, des atteintes par des insectes xylophages de type grosse villette et précise que ces insectes sont significatifs d'atteintes fongiques.
Enfin, l'expert a constaté sur l'ensemble des murs de l'immeuble, principalement au rez-de-chaussée mais également au premier étage et dans une moindre mesure au deuxième étage, des taux humidité très importants allant de 25% à 100% selon l'humidimètre, une partie importante des murs étant à 100%.
A cet égard, il a souligné le mauvais état général des façades, des enduits extérieurs ainsi que des entourages des menuiseries ( ce que confirment les photographies annexées) qui ne pouvaient selon lui qu'inquiéter sur l'absence de toute humidité indiquée au rapport parasitaire.
L'expert relève en page 30 de son rapport que 'la société Allo Diagnostic visite l'immeuble, ne constate pas l'état évidemment infiltrant des façades, ne constate pas les atteintes fongiques visibles sa ns dégradation ni dépose, ne constate pas et ne mentionne pas(sauf sous forme de moisissures très localisées), contrairement aux prescriptions de la norme NF-P 03-200, en son rapport, la moindre humidité anormale en muraux intérieurs pourtant largement saturés d'humidité - au point qu'il est possible de s'interroger si le technicien en charge du constat parasitaire disposait d'un testeur d'humidité lors de sa visite - ne fait pas le rapprochement entre la présence de grosses vrillettes et l'existence nécessaire d'infestations par champignons lignivores pour que ces grosses vrillettes puissent se développer [les grosses vrillettes sont signalées au constat parasitaire dans la cave, dans l'abri, dans le parquet de la chambre 1 du premier étage, dans le parquet du palier du 2ème étage, dans le plafond du débaras du rez-de-chaussée sous escalier et dans les combles du plafonds du rez-de-chaussée]et conclut son constat d'état parasiatire par 'Néant'.
L'expert conclut que ces atteintes fongiques, 'réparties sur partie importante du bâtiment, étaient pour certaines largement apparentes lors du constat d'état parasitaire. L'état général du bâti ne pouvait que porter les différents professionnels de l'immobilier intervenus au dossier à s'inquiéter d'un constat parasitaire vierge de toute atteinte par champignons lignivores générateurs de pourriture cubique. La responsabilité technique du rédacteur de l 'état parasitaire- état totalement éloigné de la réalité du bâti-est très largement prédominante dans l 'absence d'information aux acquéreurs des atteintes fongiques constatées (..)'
Il résulte du rapport d'expertise que la Sas Adx Groupe anciennement appelée Allo Diagnostic n'a manifestement pas mené sa mission dans le respect de la norme en vigueur.
Contrairement à ce que fait valoir la Sas Adx Groupe, les indices d'infestations fongiques dans la quasi-totalité de l'immeuble vendu étaient parfaitement visibles, avant la dépose des planchers et boiseries.
M. [F], menuisiser, atteste avoir constaté 'sans démontage' la présence de mérule, ce qui a d'ailleurs motivé son appel à la société 'La clinique du bois' afin de confirmer ses observations.
Le diagnostiqueur a d'ailleurs lui-même parfaitement identifié la présence de grosses vrillettes sans toutefois en tirer aucune conséquence, alors que ces insectes se développent sur un bois préalablement dégradé par un champignon. En outre, en tant que professionnel, il ne pouvait que constater la saturation en eau des murs, telle que l'a relevé l'expert. La norme professionnelle applicable l'obligeait à rechercher et examiner les zones favorables au développement des agents de dégradation biologique du bois, de sorte qu'il ne pouvait se dispenser d'examiner les façades ( y compris la façade Sud-Ouest qui était accessible par un simple rendez-vous avec le syndic de la copropriété voisine). Il aurait alors pu se rendre compte que l'état dégradé des façades et des entourages de menuiseries ne permettait plus d'assurer l'étanchéité des murs, ce d'autant qu'il ne pouvait ignorer que le procédé constructif (murs en moellons et maçonnerie) est particulièrement propice au développement de champignons lignivores.
Il n'est donc pas reproché à la société Allo Diagnostic de ne pas avoir décelé une infestation généralisée de l'immeuble (la connaissa nce de l'ampleur de la contamination ne pouvant effectivement que résulter de procédés destructifs) mais de ne pas avoir repéré les indices visibles de mérule ou d'autres champignons lignivores, ou les ayant relevés, de ne pas avoir su en tirer les conséquences dans ses conclusions, conduisant ainsi le diagnostiqueur à commettre un manquement manifeste à son devoir de conseil.
En effet, à l'instar de l'expert, la cour ne peut que relever la contradiction flagrante entre les éléments recueillis dans le constat d'état parasitaire et la conclusion du diagnostiqueur, laquelle ne pouvait que faussement rassurer les acquéreurs alors que ces derniers, totalement profanes en la matière, avait fait de l'absence de mérule dans le bien, une condition de leur engagement.
De fait, l'état parasitaire ne mentionne pas la présence de mérule ou d'un autre champignon lignivore, il ne précise pas que les insectes xylophages (grosses vrillettes) sont un indicateur fort de la présence de tels champignons ni que l'immeuble présente des risques importants au vu de l'humidité existante.
La Sas Adx Groupe anciennement appelée Allo Diagnostic ne peut se retrancher derrière les informations générales, figurant dans son rapport ni la préconisation tout aussi stéréotypée de faire appel à un homme de l'art pour 'vérifier l'étendue des infestations, le cas échéant'.
Le devoir de conseil s'entend d'un conseil personnalisé et motivé par les constatations effectives du professionnel. Tel n'est pas le cas en l'espèce puisque, dans la partie commentaire, le diagnostiqueur s'est contenté de porter la mention 'néant', omettant ainsi d'attirer l'attention des acquéreurs sur le risque effectif de mérule. En l'occurence, il aurait dû recommander de faire procéder sinon à un traitement curatif des bois, à tout le moins, au vu des indices forts d'attaques fongiques relevés en différents endroits de l'immeuble, de faire procéder à des sondages destructifs et également de remédier aux problèmes d'humidité (qui auraient dû être mis en évidence).
Il est constant qu'en présence d'investigations insuffisantes d'un diagnostiqueur n'ayant pas permis à un acquéreur d'être informé de l'état véritable d'infestation parasitaire de l'immeuble vendu, les préjudices matériels et de jouissance subis par ce dernier ont un caractère certain justifiant une indemnisation totale.
La Sas Adx Groupe anciennement Sarl Allo Diagnostic sera en conséquence, condamnée à réparer l'entier préjudice subi par M. et Mme [X] résultant de son erreur.
b. Sur la responsabilité de la Sarl Arthur Colley Immobilier
Il est admis que l'agent immobilier est tenu de délivrer tant à son mandant qu'au tiers contractant une information loyale et des conseils adaptés afin de leur permettre d'effectuer un choix éclairé.
Toute défaillance à l'égard de la partie qui ne l'a pas mandaté engage sa responsabilité délictuelle vis à vis de cette dernière.
Ce devoir d'information et de conseil implique qu'en amont l'agent immobilier vérifie personnellement, au prix d'un minimum d'investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles, la consistance matérielle et juridique des biens qu'il est chargé de vendre.
En premier lieu, il est reproché à l'agence immobilière de ne pas avoir délivré aux époux [X] une information complète sur l'état des façades du bien.
De fait, il est exact que l'agence immobilière s'est abstenue de visiter elle-même la façade Sud-Ouest de la maison et par la suite de la montrer aux acquéreurs, alors qu'un simple rendez-vous avec le syndic de la copropriété voisine lui aurait permis d'avoir une connaissa nce complète du bien qu'elle entendait promouvoir.
Toutefois, cette carence n'a pas empêché les acquéreurs de se faire une idée de l'état général du bâtiment, les autres façades de l'immeuble n'étant pas en meilleur état d'après le rapport d'expertise. Les époux [X] prévoyaient en outre de réaliser d'importants travaux de rénovation, notamment d'isolation par l'extérieur. Il est donc certain que même après avoir vu la façade Sud-Ouest, ils auraient acheté le bien.
De plus, l'absence de visibilité sur cette façade n'a eu aucune conséquence sur leur apprécitation de l'opportunité de faire réaliser un état parasitaire, dès lors que la possibilité d'une attaque fongique avait déjà été appréhendée par les époux [X], raison pour laquelle une condition suspensive relative à l'absence de mérule a été insérée dans la lettre d'intention d'achat et un constat d'état parasitaire a été diligenté. Il ne fait aucun doute que ce sont les conclusions de cet état parasitaire qui étaient pour eux déterminante de la décision d'acheter.
En définitive, la faute de l'agence immobilière n'a eu aucune conséquence et ne présente donc aucun lien de causalité avec l'achat par les époux [X] d'un bien infesté de mérule.
En second lieu, il est reproché à l'agence immobilière de ne pas avoir alerté les acquéreurs sur la contradiction entre l'état du bien et les constatations du diagnostiqueur d'une part et la conclusion d'absence de mérule d'autre part.
Cependant, c'est précisément en considération de la présence de pourritures fongiques décelées lors des premières visites par M. [F], révélant un risque de mérule dans l'immeuble, que les parties et l'agence immobilière ont fait procéder à un constat d'état parasitaire. Dans la mesure où celui-ci n'a finalement mis en évidence aucun champignon lignivore et qu'il ne comportait aucune mise en garde particulière, il y a lieu de considérer que l'agence immobilière, qui n'est pas un professionnel du bâtiment, pouvait légitimement penser que les doutes relatifs au risque de mérule étaient levés. La faute de l'agence immobilière n'est donc pas suffisa mment caractérisée.
Au surplus, il ne peut être fait grief à l'agent immobilier qui ne dispose pas de connaissa nces techniques particulières en matière de pathologie du bois, de ne pas avoir décelé des attaques fongiques que le diagnostiqueur n'a lui-même pas décelées.
Au bénéfice de ces observations, c'est donc à juste titre que le tribunal a écarté la responsabilité de l'agence immobilière.
2°/ Sur la réparation des préjudices
a. Sur les travaux réparatoires
Il est constant qu'en matière de diagnostic parasitaire erroné, le principe de réparation intégrale intègre l'obligation pour le diagnostiqueur fautif d'éradiquer et de remplacer tous les éléments contaminés mais également celle de supporter les travaux relatifs aux causes de la contamination, c'est à dire de traiter l'humidité.
L'expert a examiné les différents devis produits par les appelants. Il est observé qu'il a écarté les travaux qui auraient été de toute façon à la charge des époux [X] dans le cadre de leur projet de rénovation.
Le chiffrage des travaux réparatoires retenu par l'expert judiciaire n'est pas utilement critiqué par le diagnostiqueur et son assureur qui plaident vainement la perte de chance et contestent les frais d'architecte (qui seront examinés ci-après).
La cour renvoie aux développements de l'expert relatifs au chiffrage des travaux réparatoires, qu'elle adopte.
Le montant des travaux réparatoires retenus s'élève donc à la somme de 64.407,80 € HT soit 77.289,36 € TTC, outre la somme de 4.500 € HT, soit 5.400 € TTC au titre des honoraires de la maîtrise d'oeuvre.
Après infirmation du jugement, la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et son assureur, la Sa Axa France Iard, seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme [X] la somme totale de 82.689,36 € TTC, outre indexation de cette somme sur l'indice BT 01 publié à la date du présent jugement, l'indice de référence étant le dernier indice publié à la date du dépôt du rapport d'expertise.
b. Sur les frais de recherche de mérule
Cette somme ne se confond pas avec les honoraires de la maîtrise d'oeuvre et ne correspond pas davantage aux honoraires de l'architecte dans le cadre de la rénovation de l'habitation. Il s'agit des travaux de recherche exhaustive de l'ampleur de l'infestation par la mérule. L'expert souligne que ces travaux étaient nécessaires dans le cadre des traitements curatifs. Il a écarté toutes les factures qui n'étaient pas strictement liées à la présence de mérule ou qui correspondent à des travaux qui auraient dû être effectués dans le cadre de la rénovation. Le chiffrage de l'expert sera donc retenu.
Après infirmation du jugement, la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et son assureur la Sa Axa France Iard seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme [X] la somme de 19. 872,48 € TTC, outre indexation sur l'indice BT 01 publié à la date du présent jugement, l'indice de référence étant le dernier indice publié à la date du dépôt du rapport d'expertise,.
c. Sur le préjudice dejouissance
Au regard de l'ampleur des travaux de rénovation envisagés par les époux [X], il est évident que ces derniers n'auraient pas emménagé immédiatement dans leur maison. Comme l'a retenu l'expert, le préjudice de jouissance correspond au retard pris dans les travaux du fait de l'expertise rendue nécessaire par la découverte de mérule. L'expert a considéré que l'immobilisation des travaux a eu lieu entre le 13 février 2017, date de la première assignation, et le 14 décembre 2017 , date de la diffusion de la note aux parties n°4 indiquant que les travaux pouvaient être poursuivis.
La cour retiendra donc une durée de 10 mois.
Pour justifier de la valeur locative de leur bien, les époux [X] produisent une seule estimation de valeur effectuée par une agence immobilière, à hauteur de 3000 €/mois. Toutefois, cette évaluation, exclusivement basée sur les dires de M. [X] (l'agent immobilier ne s'étant manifestement pas déplacé) et en considération de l'état du bien aprés sa rénovation, est excessive. Elle sera réduite à 1.500 €/mois.
Après infirmation du jugement, la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et son assureur, la Sa Axa France Iard, seront condamnés in solidum à payer la somme de 15.000 € au titre du préjudice dejouissance.
d. Sur le préjudice moral
M. et Mme [X] exposent avoir 'incontestablement' subi un préjudice moral, la découverte de mérule dans leur logement ayant contrarié leur projet d'installation familiale dans le bien litigieux. En réparation, ils sollicitent la somme de 5 000 euros chacun.
Il est toutefois observé que les époux [X] avaient prévu une rénovation totale de leur bien et s'attendaient donc à devoir y effectuer des travaux d'ampleur. Leur projet d'installation familiale n'était donc pas immédiat et était d'ores et déjà soumis aux aléas d'un chantier. La découverte de la mérule a certes différé leur installation mais il n'est justifié par aucune pièce de la réalité et de la consistance du préjudice moral allégué, en lien avec ce retard.
La demande sera rejetée, le jugement étant infirmé de ce chef.
3°/ Sur les demandes accessoires
Il convient de confirmer les dispositions du jugement relatives aux dépens de première instance, incluant les frais de l'expertise judiciaire, ainsi que la condamnation des époux [X] à payer une indemnité à la Sarl Arthur Colley Immobilier au titre des frais irrépétibles.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [X] de toutes leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Succombant en appel, la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et son assureur la Sa Axa France Iard seront condamnés in solidum aux dépens d'appel et par conséquent déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il n'est pas inéquitable de condamner in solidum la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et son assureur la Sa Axa France Iard à payer à M. et Mme [X] la somme de 7.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Il n'est pas davantage inéquitable de condamner M. et Mme [X] à payer à la Sarl Arthur Colley Immobilier la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel,
Confirme le jugement rendu le 6 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Lorient en ce qu'il a :
- débouté M. [M] [X] et Mme [R] [N] [X] de leurs demandes à l'encontre de la Sarl Arthur Colley Immobilier,
- condamné M. [M] [X] et Mme [G] [X] à payer à la Sarl Arthur Colley Immobilier la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné in solidum la Sa s Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic, la Sa Axa France Iard, M. [J] [K], M. [A] [K], M. [P] [K], M. [D] [E], M. [L] [E] et Maître [H] [I] aux entiers dépens auxquels seront joints ceux de la procédure de référés et les honoraires de l'expert,
Infirme le jugement en ce qu'il a :
- condamné in solidum la Sa s Adx Groupe anciennement Allo Diagnosticet la Sa Axa France Iard à payer à M. [M] [X] et Mme [G] [X] les sommes de :
* 8.268,936 € TTC au titre de la perte de chance d'éviter des travaux de reprise et frais de maîtrise d'œuvre, cette somme sera indexée sur le dernier indice du coût de la construction BT01 publié à la date du présent jugement, l'indice de référence étant le dernier indice publié à la date du dépôt du rapport d'expertise,
* 1.987,248 € TTC au titre de la perte de chance d'éviter le coût de l'intervention de l'architecte pour le chiffrage des travaux de reprise,
* 3.000 € au titre de la perte de chance d'éviter un préjudice de jouissance,
* 2.500 € chacun au titre du préjudice moral,
- débouté M. [M] [X] et Mme [G] [X] de leur demande au titre de l'article 700 du Code procédure civile,
Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés,
Condamne in solidum la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et la Sa Axa France Iard à payer à M. [M] [X] et Mme [G] [O] épouse [X] les sommes de :
* 82.689,36 € TTC au titre des travaux de reprise, outre indexation sur le dernier indice du coût de la construction BT01 publié à la date du présent jugement, l'indice de référence étant le dernier indice publié à la date du dépôt du rapport d'expertise,
* 19.872,48 € TTC au titre de l'intervention de l'architecte pour le chiffrage des travaux de reprise,
* 15.000 € au titre du préjudice de jouissance,
Déboute M. [M] [X] et Mme [G] [O] épouse [X] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice moral,
Condamne in solidum la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et la Sa Axa France Iard à payer à M. [M] [X] et Mme [G] [O] épouse [X] la somme de 7.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne M. [M] [X] et Mme [G] [O] épouse [X] à payer à la Sarl Arthur Colley Immobilier la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,
Condamne in solidum la Sas Adx Groupe anciennement Allo Diagnostic et la Sa Axa France Iard aux dépens d'appel.
LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE empêchée