CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 14 septembre 2023, n° 21/17335
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 14 SEPTEMBRE 2023
N° 2023/ 275
Rôle N° RG 21/17335 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQOG
[O] [D]
C/
[R] [P]
[T]
[P]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sabrina ZAKRAOUI
Me Luc GIRARD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer en date du 09 Novembre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21/000044.
APPELANTE
Madame [O] [D]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-872 du 11/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Sabrina ZAKRAOUI, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Madame [R] [P]
née le [Date naissance 3] 1949 à [Localité 5], demeurant chez Madame [S] [L] [Adresse 8]
représentée par Me Luc GIRARD, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [T] [P]
né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 7], demeurant chez Madame [S] [L] [Adresse 8]
représenté par Me Luc GIRARD, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 24 Mai 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2023,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 27 novembre 2016 , Madame [P] a donné à bail à Madame [D] un appartement meublé à [Localité 9] situé au 1er étage d'une maison pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction à compter du 19 décembre 2016 moyennant un loyer et charges mensuelles de 600 € et pour lequel un dépôt de garantie de 600 € était fixé.
Suivant acte sous seing privé en date du 28 novembre 2016, Monsieur ou Madame [P] ont rédigé un second bail d'habitation meublée au profit de Madame [D] portant sur le même bien pour la même période moyennant un loyer mensuel de 1.180 € et pour lequel un dépôt de garantie était fixé à la somme de 1.100 €.
Suite à la libération de l'appartement du rez-de-chaussée de la maison, un nouveau contrat de location de logement meublé était rédigé entre les époux [P] et Madame [D] le 30 juin 2018 prenant effet le 1er juillet 2018 pour une durée d'une année reconductible tacitement moyennant un loyer mensuel de 920 € et pour lequel un dépôt de garantie était fixé à 1.100 €.
Le même jour un contrat de location meublée identique était rédigé et signé des deux parties moyennant toutefois un loyer de 1.820 € et un dépôt de garantie fixé à 1.100 €.
Le 26 août 2020, Monsieur et Madame [P] adressaient un courrier à leur locataire afin de lui réclamer le règlement de l'arriéré sur charges post régularisation pour la somme de 1.174,85 €, puis un second courrier en date du 31 août 2020 lui rappelant le solde du loyer restant dû à régler à hauteur de 620 €.
Ces demandes étant restées infructueuses, Monsieur et Madame [P] faisaient délivrer à Madame [D], suivant exploit d'huissier en date du 24 novembre 2020, un commandement de payer la somme totale de 3.954,18 euros au titre de l'arriéré des charges locatives, de l'arriéré des loyers et du reliquat d'ordures ménagères.
Ils faisait également signifier à leur locataire le même jour un congé pour reprise afin d'y habiter personnellement avant de lui délivrer, suivant exploit d' huissier en date du 27 novembre 2020, un nouveau commandement de payer les loyers et charges 'annulant et remplaçant le précédent du 24 novembre 2020", les sommes réclamées étant identiques au précédent commandement de payer.
Suivant exploit d' huissier en date du 30 décembre 2020, Madame [D] a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer Monsieur et Madame [P] afin de faire opposition aux deux commandements de payer visant la clause résolutoire, demandant qu'ils soient déclarés nuls et de nul effet.
L'affaire était appelée à l'audience du 14 septembre 2021.
Madame [D] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
Elle sollicitait également la condamnation de ses bailleurs au paiement de diverses sommes et demandait qu'ils soient condamnés à effectuer un certain nombre de travaux.
Monsieur et Madame [P] concluaient au débouté de l'intégralité des demandes de Madame [D] et demandaient au tribunal de la condamner au paiement de diverses sommes.
Ils sollicitaient également son expulsion par le jeu de la clause résolutoire.
Par jugement contradictoire en date du 9 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cagnes-sur -Mer a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
* rejeté la demande de nullité du bail du 30 juin 2018 portant mention d'un loyer de 1820 €.
* requalifier ledit bail d'habitation meublé du 30 juin 2018 en bail d'habitation vide soumise au titre I de la loi du 6 juillet 1989.
* débouté Madame [D] de sa demande de remboursement de la somme de 16.000 € .
* dit que le commandement de payer les loyers et charges du 27 novembre 2020 est régulier est valide.
* déclare irrecevable la demande des époux [P] de résiliation du contrat de bail faute de notification au représentant de l'État dans le département.
* rejeté en conséquence les demandes de fixation d'une indemnité d'occupation et d'expulsion du logement.
* condamne Madame [D] à payer aux époux [P] la somme de 3.954,18 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2020
* condamné solidairement Monsieur et Madame [P] à faire installer un dispositif conforme à la législation permettant l'individualisation des consommations d'électricité et d'eau pour chaque logement donné à bail et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente action et ce pendant une durée maximum de 90 jours.
* rejeté la demande relative à l'établissement d'un nouveau décompte de charges pour les exercices antérieurs.
* condamné Madame [D] à payer à Monsieur et Madame [P] la somme de 1.308 € au titre du remboursement de la facture de débroussaillage du jardin donné à bail.
* rappelé à Madame [D] son obligation d'entretien courant du jardin.
* débouté Madame [D] de sa demande de restitution des outils de jardinage.
* condamné solidairement Monsieur et Madame [P] à procéder ou faire procéder à l'élagage des arbres de la parcelle donnée en location et notamment des frênes, de l'olivier, du saule et d'un laurier sauce et à l'arrachage des arbres morts et ce sous astreintes de 50 € par jour de retard a passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée maximum de 90 jours.
* condamné solidairement Monsieur et Madame [P] à réaliser ou faire réaliser les travaux de reprise des désordres d'humidité du logement donné à bail à Madame [D] et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée maximum de 90 jours.
* condamné solidairement Monsieur et Madame [P] à payer à Madame [D] la somme de 2.002 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.
*débouté Madame [D] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.
*débouté Madame [D] et Monsieur et Madame [P] de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par Madame [D] d'une part et par les époux [P] d'autre part.
* rejeté toutes autres demandes et conclusions des parties.
Par déclaration en date du 9 décembre 2021, Madame [D] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- rejete la demande de nullité du bail du 30 juin 2018 portant mention d'un loyer de 1820 €.
- déboute Madame [D] de sa demande de remboursement de la somme de 16.000 € .
- dit que le commandement de payer les loyers et charges du 27 novembre 2020 est régulier est valide.
- condamne [G] [D] à payer aux époux [P] la somme de 3.954,18 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2020
- rejete la demande relative à l'établissement d'un nouveau décompte de charges pour les exercices antérieurs.
- condamne Madame [D] à payer à Monsieur et Madame [P] la somme de 1.308 € au titre du remboursement de la facture de débroussaillage du jardin donné à bail.
- déboute Madame [D] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.
*déboute Madame [D] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance d'incident en date du 29 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a rejeté le demande formée par Monsieur et Madame [P] tendant à obtenir la radiation de l'affaire et dit n'y avoir lieu à statuer sur les dépens ainsi que sur les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 25 février 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [D] demande à la cour de :
* réformer le jugement du tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer du 9 novembre 2021 en ce qu'il a :
- rejeté la demande de nullité du bail du 30 juin 2018 portant mention d'un loyer de 1820 €.
- débouté Madame [D] de sa demande de remboursement de la somme de 16.000 € .
- dit que le commandement de payer les loyers et charges du 27 novembre 2020 est régulier est valide.
- condamné [G] [D] à payer aux époux [P] la somme de 3.954,18 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2020
- rejeté la demande relative à l'établissement d'un nouveau décompte de charges pour les exercices antérieurs.
-condamné Madame [D] à payer à Monsieur et Madame [P] la somme de 1.308 € au titre du remboursement de la facture de débroussaillage du jardin donné à bail.
- débouté Madame [D] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.
- débouté Madame [D] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau.
*juger que le bail du 30 juin 2018 est nul et de nul effet.
*juger que les commandements de payer du 24 et du 27 novembre 2021 sont nuls et de nul effet.
*condamner Monsieur et Madame [P] au remboursement de la somme de 16.'000 € fondée sur la nullité du bail du 1er juillet 2018.
*infirmer le jugement du 9 novembre 2021 en ce qu'il a condamné Madame [D] au paiement de la somme de 3.954,18 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2020
*infirmer le jugement du 9 novembre 2021 en ce qu'il a rejeté la demande relative à l'établissement d'un nouveau décompte de charges pour les excercices antérieurs.
Statuant à nouveau.
*condamner Monsieur et Madame [P] à établir un nouveau décompte de charges pour les exercices antérieurs (2018, 2019, 2020 et 2021.)
*infirmer le jugement du 9 novembre 2021 en ce qu'il a condamné Madame [D] à payer à Monsieur et Madame [P] la somme de 1.308 € au titre du remboursement de la facture de débroussaillage du jardin donné à bail.
*infirmer le jugement du 9 novembre 2021 en ce qu'il a débouté Madame [D] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.
Statuant à nouveau
*condamner Monsieur et Madame [P] au paiement de la somme de 5.000 € de dommages-intérêts pour préjudice moral subi par elle.
*infirmer le jugement du 9 novembre 2021 en ce qu'il a débouté Madame [D] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
*débouter Monsieur et Madame [P] de l'ensemble de leurs demandes.
*confirmer le jugement du 9 novembre 2021 en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame [P] de leur demande d'expulsion.
*débouter Monsieur et Madame [P] de leur demande de résiliation judiciaire du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire et de leur demande d'expulsion de Madame [D] et/ou tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique.
*confirmer le jugement du 9 novembre 2021 en ce qu'il a requalifié ledit bail d'habitation meublé du 30 juin 2018 en bail d'habitation vide soumise au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989.
* confimer le jugement du 9 novembre 2021 en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur et Madame [P] à faire installer un dispositif conforme à la législation permettant l'individualisation des consommations d'électricité et d'eau pour chaque logement donné à bail et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard
* confirmer le jugement du 9 novembre 2021 enc e qu'il a condamné solidairement Monsieur et Madame [P] à payer à Madame [D] la somme de 2.002 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.
*condamner Monsieur et Madame [P] au paiment de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
À l'appui de ses demandes, Madame [D] indique qu'il conviendra de prononcer la nullité du bail du 30 juin 2018 avec un loyer de 1.820 euros pour ne laisser subsister que le premier bail avec un loyer de 920 euros par mois, en raison du comportement frauduleux des bailleurs, ces derniers ayant profité de sa situation en lui faisant signer deux baux alors qu'ils ont été les seuls à tirer avantage de cette fraude caractérisée.
Elle ajoute que contrairement à ce qu'ils soutiennent elle n'a jamais demandé à ce qu'il soit établi un second bail, soulignant également que la location a été déclarée meublée alors qu'il n'y avait aucun meuble.
Quant au premier commandement de payer visant un arriéré de charges locatives pour 1.174,85€, elle indique que ce dernier est imprécis de sorte qu'elle n'a pas été en mesure de vérifier le bien-fondé de la demande et de la contester.
Elle précise que le second commandement de payer du 27 novembre 2020 n'est pas suffisamment précis et explicite visant que le 1er bail avec un loyer de 1820 euros en date du 30 juin 2018 alors qu'il s'agit du second bail avec un loyer de 1820 euros daté du 1er juillet 2018.
Aussi Madame [D] soutient que la rédaction d'un second bail avec un loyer majoré a profité directement et exclusivement aux époux [P] de sorte qu'elle est en droit de solliciter la condamnation de ces derniers au paiement de la somme de 17.'920 € au titre du remboursement de l'indu suite à la nullité du bail du 1er juillet 2018.
Elle rappelle également avoir demandé une répartition plus juste des charges locatives aux propriétaires en leur apportant les éléments justificatifs qui démontraient qu'ils n'étaient que trois au sein de son habitation ce que ces derniers n'ont pas voulu entendre en lui appliquant arbitrairement la règle des 2/3 pour la répartition des charges.
Enfin elle souligne que le logement loué a été qualifié d'indécent par l'Agence Régionale de la Santé de sorte que sa demande relative au préjudice de jouissance est parfaitement fondée.
Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 4 mai 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [P] demandent à la cour de :
Si par extraordinaire la radiation de l'appel soulevée par voie de conclusions d'incident n'était pas ordonnée,
* débouter Madame [D] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il aura déclaré irrecevable leur demande au titre de la résiliation du contrat de bail, le commandement de payer ayant été notifié à l'autorité administrative compétente.
* ordonner par le jeu de la clause résolutoire, les causes du commandement étant demeurées infructueuses, la résiliation judiciaire du contrat de location meublée du 30 juin 2018 entraînant de facto l'expulsion de Madame [D] et/ou de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique.
* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il aura requalifié le contrat de bail meublé du 30 juin 2018 en contrat de bail vide.
* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il aura condamné Monsieur et Madame [P] au paiement de la somme de 2.002 € au titre du préjudice de jouissance.
* confirmer le jugement dont appel pour le surplus de son dispositif.
* condamner en cause d'appel Madame [D] au paiement de la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner Madame [D] aux entiers dépens.
A l'appui de leurs demandes, Monsieur et Madame [P] rappellent que la procédure ne porte que sur le commandement de payer du 27 novembre 2020 puisque celui-ci a annulé et remplacé le précédent du 24 novembre 2020.
Ils font valoir que les sommes réclamées sont chiffrées, détaillées de façon distincte entre l'arriéré au titre des charges locatives, l'arriéré des loyers mois par mois, le reliquat de la taxe d'ordures ménagères et le coût de l'acte.
Ils indiquent que le quantum du loyer est contesté au motif que les deux contrats de location auraient été signés par les parties stipulant des montants de loyers différents, l'appelante invoquant le principe de la fraude et l'exécution de bonne foi du contrat par les parties pour solliciter d'une part la nullité du contrat de bail du 30 juin 2018 et d'autre part le remboursement partiel des loyers versés depuis juillet 2018.
Toutefois ils font valoir que Madame [D] est de parfaite mauvaise foi et versent aaux débats des éléments objectifs permettant de distinguer le loyer cohérent du loyer fictif et notamment deux évaluations locatives réalisées par des professionnels de l'immobilier.
Ils ajoutent également que contrairement à ce que cette dernière soutient, le mode opératoire du contrat de location en doublon était imposé par leur locataire comme en atteste les échanges de mails entre les parties.
Ils précisent qu'ils justifient d'une situation fiscale régulière pour l'intégralité des revenus locatifs encaissés, espèces comprises pour l'année 2019, avec une régularisation intervenue en octobre 2020.
Par ailleurs ils soutiennent que Madame [D] s'est contentée d'affirmer que l'appartement, objet du bail, était vide sans le démontrer, alors qu'il lui incombait la charge de la preuve, rappelant que les parties ont signé un inventaire de l'appartement meublé le 1er juillet 2018.
Monsieur et Madame [P] soulignent que la clé de répartition des charges est contestée sans la moindre once de démonstration d'éléments probant, précisant que la répartition des consommations s'est faite équitablement au prorata de la surface habitable.
S'agissant des désordres affectant l'appartement, ils expliquent que le logement a fait l'objet d'un dégât des eaux en décembre 2019.
Qu'en dépit de l'intervention des artisans, des nouvelles traces d'humidité sont apparues dans la salle de bains des enfants nécessitant à nouveau l'intervention des assurances.
Ils soulignent que leur locataire s'est plainte de l'absence de réalisation des travaux mais en même temps a refusé la seule intervention de leur assureur pour remédier aux dommages.
Aussi une nouvelle intervention pour recherche de fuite a eu lieu le 27 novembre 2020 à la demande de l'assureur des bailleurs.
S'ils reconnaîssent que les désordres sont de nature à troubler la jouissance du logement, ils maintiennent qu'ils ne peuvent en aucun cas permettre de qualifier le logement d'insalubre
Par ailleurs ils demandent à la cour d'ordonner la compensation entre les sommes que Madame [D] leur doit et la somme de 2.002 € à laquelle ils ont été condamnés à titre de dommages-intérêts.
Enfin ils indiquent que Madame [D] a quitté les lieux le 11 avril 2023 cette dernière ayant ainsi occupé les lieux se dispensant de payer le loyer et les charges au bon montant voir se dispensant de payer quelque loyer que se soit de septembre à décembre 2022 inclus puis les mois de février et mars 2023.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 mai 2023.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 24 mai 2023 et mise en délibéré au 14 septembre 2023.
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1°) Sur la demande de nullité du contrat de bail fixant le loyer à la somme de 1.820 euros
Attendu que l'article 1189 du code civil dispose que 'toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.
Lorsque, dans l'intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci. '
Attendu que Madame [D] demande au tribunal de prononcer la nullité du contrat de bail du 1er juillet 2018, en raison du comportement frauduleux des époux [P].
Qu'elle soutient que ces derniers lui ont fait signer un premier bail le 30 juin 2018 avec un loyer de 920 € puis ont établi un second bail le 1er juillet 2018 avec un loyer majoré de 1820 € ,exigeant qu'elle leur paye le complément de 640 € en espèces chaque mois, ces derniers voulant ainsi dissimuler une partie de leurs revenus locatifs.
Attendu que les parties ont rédigé deux contrats de baux meublés concurrents, ayant pour même objet la location d'une même habitation.
Que le premier bail a été établi et signé des parties le 30 juin 2018 fixant le montant du loyer à 920 euros.
Que le second bail a été établi et signé des parties le même jour avec un loyer d'un montant de 1.820 euros.
Que la cour relève que le bail versé par l'appelante au débat daté du 1er juillet 2018 fixant le montant du loyer à 1.820 euros n'est signé d'aucune des parties et sera par conséquent écarté des débats.
Attendu que l'appelante ne démontre pas avoir signé le contrat de bail du 30 juin 2018 fixant le montant du loyer à 1.820 euros sous la contrainte ni que les époux [P] auraient agi de la sorte pour dissimuler une partie de leurs revenus locatifs.
Que ces derniers, le 29 juillet 2020, indiquaient à la CAF que le montant du loyer était de 1.860€
à la CAF.
Qu'il résulte d'un mail du 1er juillet 2020 de Madame [P] à sa locataire qu'elle lui indiquait vouloir un virement de la somme dans son intégralité et non une partie versée en espèces.
Que les époux [P] versent également aux débats les contrats de baux relatifs à cet appartement qui ont précédé l'occupation des lieux par Madame [D] et notamment celui du 20 octobre 2016 établi avec les époux [J] lequel fixait à la somme de 1.800 € par mois le montant du loyer ainsi que deux évaluations locatives effectuées par des professinnels de l'immobilier, l'une d'une 24 septembre 2020, l'autre du 11 janvier 2021 qui fixent la valeur locative pour un bien similaire à un loyer moyen hors charge de 2.100 euros.
Que ces derniers justifient par ailleurs d'une situation fiscale régulière pour l'intégralité des revenus locatifs encaissés, espèces comprises, pour l'année 2019 avec une régularisation intervenue en octobre 2020.
Qu'enfin il convient de relever que Madame [D] a payé régulièrement, à compter du 1er juillet 2018 jusqu'au mois d'août 2020, date des premiers impayés, la somme mensuelle de 1820 €, peu importe qu'elle ait été versée pour partie en espèces.
Qu'ainsi il résulte de ces éléments que les parties ont effectivement convenu que le loyer de l'appartement donné à bail était de 1820 € par mois.
Qu'il convient par conséquent de rejeter la demande de nullité du bail sollicitée par Madame [D] ainsi que sa demande de remboursement de la somme versée au titre dudit bail et de confirmer le jugement querellé sur ces points.
2°) Sur la demande de requalification du bail meublé en bail d'habitation vide.
Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 qu'' un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.'
Que l'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 énonce que 'le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.'
Attendu que les parties ne contestent pas avoir établi et signé un inventaire et état des lieux d'un appartement quatre pièces meublées au jour d'entrée dans les lieux, soit le 1er juillet 2018, extrêmement détaillé lequel inventaire remplit les conditions de l'article 2 du décret susvisé.
Que toutefois est annexé et signé par les parties le 1er juillet 2018 une attestation de Madame [P] laquelle atteste que 'qu'elle autorise sa locataire à utiliser son mobilier personnel, ses appareils ménagers, ustensiles ménagers, literie ,linges, tapis, décorations, nécessaire à vivre etc. Les meubles et objets conformes à l'inventaire en date du 1er juillet 2018 juin au bail seront néanmoins tenus à sa disposition si elle en fait la demande '
Que le contrat de bail dans son article 6 intitulé- conditions générales- mentionne qu''en ce qui concerne l'ameublement, le locataire peut amener ses meubles, électroménagers, vaisselles, nécessaires de cuisine, couchages etc. avec l'accord du propriétaire. Les propres biens du propriétaire se trouvent de ce fait entreposés dans le garage et autres dépendances assurés par ailleurs, le garage n'étant pas inclus dans la location.Le locataire s'engage à assurer ses propres meubles et éléments d'habitation'
Qu'il résulte de cette attestation et de cette clause que Madame [D] était autorisée à amener ses meubles et effets personnels.
Qu'elle pouvait toutefois demander à ses bailleurs de mettre à sa disposition certains objets ou mobiliers visés à l'inventaire alors qu'une location meublée suppose que le locataire utilise l'intégralité des meubles et objets garnissant l'appartement, faute de disposer de ses propres meubles ce qui n'était manifestement pas le cas en l'espèce
Qu'elle n'aurait d'ailleurs pas pu entreposer ses propres meubles si l'appartement était réellement meublé étant au surplus souligné que la locataire ne pouvait avoir la libre disposition des meubles dès lors que ces derniers se trouvaient entreposés dans le garage qui n'était pas inclus dans la location.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a requalifié le bail d'habitation meublée en bail d'habitation vide soumis au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989
3°) Sur la nullité du commandement de payer
Attendu que Monsieur et Madame [P] ont fait délivrer à Madame [D], suivant exploit d' huissier en date du 24 novembre 2020, un commandement de payer la somme totale de 3.954,18 euros au titre de l'arriéré des charges locatives, de l'arriéré des loyers et du reliquat d'ordures ménagères avant de lui délivrer, suivant exploit d' huissier en date du 27 novembre 2020, un nouveau commandement de payer les loyers et charges 'annulant et remplaçant le précédent du 24 novembre 2020", les sommes réclamées étant identiques au précédent commandement de payer .
Qu'il convient par conséquent de statuer sur la validité du seul commandement de payer du 27 novembre 2020.
Attendu que que l'appelante soutient que le commandement vise un arriéré de charges locatives pour 1.174,85 € sans plus de précision, ni sans indiquer de quoi est composée cette somme, ni à quelle période elle se rapporte , cette absence de précision ne lui ayant pas permis de vérifier le bien-fondé de la demande et de la contester.
Qu'elle ajoute que ce commandement reprend la date du bail du 30 juin 2018 avec le loyer de 1.820 par mois ce qui est faux, le second à bail étant daté du 1er juillet 2018.
Qu'enfin elle ajoute que le commandement de payer doit détailler les sommes sans que les renseignements soient à aller chercher dans d'autres documents comme l'a jugé , à tort , le premier juge.
Attendu qu'il résulte de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 que 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat.'
Attendu que le commandement de payer doit être suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d'en vérifier le bien fondé, de sorte qu'un commandement sans mention du montant, des dates et de l'objet des sommes principales réclamées, sans distinction du loyer et des charges, peut être déclaré nul.
Qu'en revanche, un commandement qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.
Que de même, il n'est pas requis que les justificatifs visés dans le décompte, notamment au titre des charges, soient joints avec le commandement de payer.
Que le commandement de payer reste valable pour la partie non contestable de la dette, le fait que le décompte joint puisse ne pas être exact ne pouvant avoir d'incidence que sur les effets de ce commandement et non sur sa régularité.
Attendu qu'en l'espèce , le commandement de payer délivré à Madame [D] le 27 novembre 2020 vise la somme principale de 4.121,33 euros correspondant expressément à 620 € au titre du reliquat de la taxe sur les ordures ménagères , à 1.174,85 euros au titre de l'arriéré de charges locatives, à 4 x 620 euros au titre des arriérés de loyers d'août, septembre, octobre, novembre 2020 et à 167,15 euros au titre du coût de l'acte.
Que le loyer prévu au bail du 30 juin 2018 était de 1.820 par mois, ce bail étant signé des parties à la différence de celui daté du 1er juillet 2018 qu'il conviendra d'écarter des débats
Que le bail précisait que les charges de copropriété des hameaux du soleil était estimée à 30 € par mois.
Qu'en ce qui concerne les consommations d'électricité, de gaz et d'eau, une provision de 160 € mensuelle était demandée.
Que Madame [D] était donc, sans contestation sérieuse possible, redevable, outre du loyer principal, des charges locatives et de la taxe sur les ordures ménagères.
Qu'elle le savait d'autant plus que le 26 août 2020, Monsieur et Madame [P] lui avaient adressé un courrier afin de lui réclamer le règlement de l'arriéré sur charges post régularisation pour la somme de 1.174,85 € en lui détaillant précisément à quoi correspondait cette somme et en y annexant les factures de gaz, d'électricité et d'eau.
Qu'il résulte de ces éléments que le commandement de payer n'est donc affecté d'aucune irrégularité manifeste, le décompte visé et produit ne souffrant d'aucune contestation sérieuse.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit ce commandement de payer parfaitement valable.
4°) Sur le décompte des charges
Attendu qu'il résulte de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 que 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire'
Que la liste des charges récupérables est fixée à l'annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 et concerne les dépenses relatives à l'eau froide et chaude des locataires occupants du bâtiment, à l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes et des espaces extérieurs, à l'électricité et au combustible ou à la fourniture d'énergie quelle que soit sa nature.
Que l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que 'les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification .
Que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Qu'à compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Que lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.'
Attendu que l'appelante soutient que le mode de répartition des charges récupérables est illégal et livré à l'arbitraire du bailleur et sans raison du fait qu'il n'existe pas de compteur répartiteur ou défalcateursque ce soit pour l'eau, électricité et le gaz.
Que Monsieur et Madame [P] ne contestent pas l'absence de compteurs individuels mais précisent que la clé de répartition est clairement indiquée dans le contrat de bail, la répartition des consommations se faisant équitablement au prorata de la surface habitable.
Qu'il résulte effectivemment de contrat de bail signé le 30 juin 2018 que les répartitions de la consommation d'eau seront effectuées équitablement au prorata de la surface et du nombre de chambres à savoir, appartement de Madame [D] 2/3 soit 66 % des dépenses d'eau arrondie à 2/3 des dépenses, appartement 1er étage 33 % arrondis à 1/3des dépenses.
Qu'en ce qui concerne la consommation de gaz, il est indiqué que les calculs se feront au prorata de la surface soit 2/3 pour le logement de Madame [D].
Que les abonnement d'électricité, d'eau , de gaz seront divisés par deux.
Attendu qu'il résulte des textes en vigueur que les consommations d'électricité d'eau chaude sanitaire du logement ne peuvent faire l'objet d'une évaluation forfaitaire.
Que toutefois en l'absence de compteur, il y a lieu de dire que la clé de répartition des charges devra être établie conformément aux dispositions contractuelles acceptées par les deux parties, le calcul ne semblant pas disproportionné mais au contraire équitable , l'appartement du 1er étage disposant d'une surface habitable de 46 m² alors que l'appartement du rez-de-chaussée habité par Madame [D] avait une surface de 128 m² outre la jouissance de dépendance et d'un jardin de 800 m² ce qui implique l'accueil de plus de personnes et une consommation supérieure en énergie.
Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point et en ce qu'il a condamné les époux [P] pour l'avenir à faire installer un dispositif conforme à la législation permettant l'individualisation des consommations d'électricité et d'eau pour chaque logement et rejeté la demande de Madame [D] de voir condamner son bailleur à établir un décompte de charges et consommation exacte pour les exercices écoulés, ce calcul étant impossible en l'absence de compteurs défalcateurs.
5°) Sur la facture de débroussaillage
Attendu qu'il résulte du paragraphe 1.1 intitulé -Jardins privatifs- du décrêt n°87-712 du 26 août 1987 que 'l'entretien courant des jardins privatifs y compris celle des allées, des pelouses, massifs fait parti des réparations locatives.
L'entretien de la végétation du jardin privatif comprend également la taille, l'élagage, l'échenillage des arbres et arbustes.
Au même titre que les bassins et piscines éventuellement présents dans le bien.
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.'
Que le décrêt n° 87-713 du 26 août 1987 mentionne au titre des charges récupérables sur le locataire' les opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
- les allées, aires de stationnement et abords ;
- les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes)'
Qu'il résulte de ces dispositions et de la jurisprudence que la charge de l'élagage des arbres pèse sur le propriétaire tandis que celle des arbustes reste à la charge du locataire.
Attendu qu'il est indiqué à l'article 1 intitulé- locaux loués accessoires au logement- du contrat de bail liant les parties que la locataire bénéficiait d'un jardin clôturé d'une surface de 800 m²
Qu'il est mentionné au paragraphe 6 intitulé -conditions générales- que le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, du jardin et des équipements mentionnés.
Attendu que l'appelante soutient que lors de son entrée dans les lieux, Monsieur et Madame [P] avaient mis à sa dispositions divers outils de débroussaillage avant de les subtiliser le 9 septembre 2020.
Qu'elle explique avoir écrit le jour même à ses bailleurs pour leur signaler cette problématique et leur demander de restituer les outils en vain, réitérant sa demande toujours sans succès le 25 mars 2021 de sorte qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité matérielle de procéder à l'entretien courant du jardin.
Attendu que la cour ne saurait retenir ces deux courriers, nul ne pouvant se faire preuve à soi-même, aucun autre élément ne venant corroborer les affirmations de Madame [D].
Que par ailleurs il n'apparaît nullement dans le contrat de bail, ni dans l'inventaire des meubles que des outils de jardinage avaient été mis à la disposition du locataire étant souligné que l'appelante ne peut soutenir que le bail était en fait un bail d'habitation vide et exiger parallèlement que lui soit fourni du matériel destiné à l'entretien du jardin dans le cadre d'un contrat de bail meublé.
Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats notamment du procès verbal de constat de huissier du 3 mai 2021 et du courrier du 27 avril 2021 du maire de [Localité 9] que l'entretien du jardin donné à bail n'a pas été réalisé correctement.
Que Monsieur et Madame [P] ont produit un devis de l'entreprise DANIELOU ELAGAGE en date du 27 avril 2021 pour un montant de 2.250 € comprenant l'élagage de divers arbres ainsi qu'une facture de la même entreprise en date du 28 juin 2021 pour des petites travaux de jardinage/ débroussaillage pour un montant de 1.308 €
Qu'il convient tenant ces éléments de débouter Madame [D] de sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
6°) Sur la demande de résiliation judiciaire du bail
Attendu que l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu' 'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.'
Que le paragraphe IV dudit article énonce que 'les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.'
Attendu que les époux [P] demandent à la cour de prononcer la résiliation du bail au motif que leur locataire n'a pas réglé la dette locative dans les deux mois de la signification du commandement de payer.
Que faute pour ces derniers de justifier d'avoir notifié l'assignation aux fins de constat de la résiliation au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, leur demande sera déclarée irrecevable.
Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.
7°) Sur la dette locative.
Attendu qu'il résulte de l'article 1728 du code civil que 'le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.aive te déférer confirmer sur ce point iare Lle quatre heures'
Que l'article 1353 du code civil énonce qu' ' il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.'
Attendu que les intimés sollicitent la condamnation de Madame [D] à leur payer la somme de 3.954,18 € correspondant aux loyers impayés du mois d'août 2020 à août 2020 , à l'arriéré de charges locatives et à la taxe d'ordures ménagères.
Qu'ils produisent à l'appui de leurs demandes un décompte détaillé de leur créance ainsi que les pièces justificatives des charges et un commandement de payer les loyers.
Qu'à défaut pour Madame [D] de justifier de s'être acquittée de cette somme, il y a lieu de la condamner au paiement de la somme de 3.954,18 euros et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
8°) Sur la demande de dommages et intérêts
Attendu que Madame [D] demande à la cour de condamner solidairement ses bailleurs au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 1231 et suivants du Code civil.
Qu'elle fait valoir en effet que ces derniers ont cru bon devoir faire signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire ce qui a entraîné pour elle des effets particulièrement graves pouvant entraîner la résiliation du bail et son expulsion, cette situation lui ayant causé un préjudice moral sérieux, distinct du préjudice subi du fait des nombreux désagréments comme l'insalubrité du logement, des travaux non effectués ou encore des charges incompréhensibles.
Attendu qu'il convient de souligner que la demande de nullité du commandement de payer ayant été rejetée, Madame [D] ne rapporte pas la preuve de la faute des époux [P].
Qu'elle sera dès lors déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point
Attendu que les époux [P] demandent à la cour d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il les a condamnés à payer la somme de 2.002 € à Madame [D] au titre du préjudice de jouissance.
Qu'il convient de relever que ces derniers ne développent aucun moyen à l'appui de cette demande.
Qu'ils seront par conséquents déboutés de cette demande et le jugement déféré confirmé sur ce point.
9° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [D] aux entiers dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [D] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement du 9 novembre 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes sur Mer en toutes ses dispsoitions
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Madame [D] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE Madame [D] aux dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 14 SEPTEMBRE 2023
N° 2023/ 275
Rôle N° RG 21/17335 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQOG
[O] [D]
C/
[R] [P]
[T]
[P]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sabrina ZAKRAOUI
Me Luc GIRARD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer en date du 09 Novembre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21/000044.
APPELANTE
Madame [O] [D]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-872 du 11/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Sabrina ZAKRAOUI, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Madame [R] [P]
née le [Date naissance 3] 1949 à [Localité 5], demeurant chez Madame [S] [L] [Adresse 8]
représentée par Me Luc GIRARD, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [T] [P]
né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 7], demeurant chez Madame [S] [L] [Adresse 8]
représenté par Me Luc GIRARD, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 24 Mai 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2023,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 27 novembre 2016 , Madame [P] a donné à bail à Madame [D] un appartement meublé à [Localité 9] situé au 1er étage d'une maison pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction à compter du 19 décembre 2016 moyennant un loyer et charges mensuelles de 600 € et pour lequel un dépôt de garantie de 600 € était fixé.
Suivant acte sous seing privé en date du 28 novembre 2016, Monsieur ou Madame [P] ont rédigé un second bail d'habitation meublée au profit de Madame [D] portant sur le même bien pour la même période moyennant un loyer mensuel de 1.180 € et pour lequel un dépôt de garantie était fixé à la somme de 1.100 €.
Suite à la libération de l'appartement du rez-de-chaussée de la maison, un nouveau contrat de location de logement meublé était rédigé entre les époux [P] et Madame [D] le 30 juin 2018 prenant effet le 1er juillet 2018 pour une durée d'une année reconductible tacitement moyennant un loyer mensuel de 920 € et pour lequel un dépôt de garantie était fixé à 1.100 €.
Le même jour un contrat de location meublée identique était rédigé et signé des deux parties moyennant toutefois un loyer de 1.820 € et un dépôt de garantie fixé à 1.100 €.
Le 26 août 2020, Monsieur et Madame [P] adressaient un courrier à leur locataire afin de lui réclamer le règlement de l'arriéré sur charges post régularisation pour la somme de 1.174,85 €, puis un second courrier en date du 31 août 2020 lui rappelant le solde du loyer restant dû à régler à hauteur de 620 €.
Ces demandes étant restées infructueuses, Monsieur et Madame [P] faisaient délivrer à Madame [D], suivant exploit d'huissier en date du 24 novembre 2020, un commandement de payer la somme totale de 3.954,18 euros au titre de l'arriéré des charges locatives, de l'arriéré des loyers et du reliquat d'ordures ménagères.
Ils faisait également signifier à leur locataire le même jour un congé pour reprise afin d'y habiter personnellement avant de lui délivrer, suivant exploit d' huissier en date du 27 novembre 2020, un nouveau commandement de payer les loyers et charges 'annulant et remplaçant le précédent du 24 novembre 2020", les sommes réclamées étant identiques au précédent commandement de payer.
Suivant exploit d' huissier en date du 30 décembre 2020, Madame [D] a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer Monsieur et Madame [P] afin de faire opposition aux deux commandements de payer visant la clause résolutoire, demandant qu'ils soient déclarés nuls et de nul effet.
L'affaire était appelée à l'audience du 14 septembre 2021.
Madame [D] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
Elle sollicitait également la condamnation de ses bailleurs au paiement de diverses sommes et demandait qu'ils soient condamnés à effectuer un certain nombre de travaux.
Monsieur et Madame [P] concluaient au débouté de l'intégralité des demandes de Madame [D] et demandaient au tribunal de la condamner au paiement de diverses sommes.
Ils sollicitaient également son expulsion par le jeu de la clause résolutoire.
Par jugement contradictoire en date du 9 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cagnes-sur -Mer a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
* rejeté la demande de nullité du bail du 30 juin 2018 portant mention d'un loyer de 1820 €.
* requalifier ledit bail d'habitation meublé du 30 juin 2018 en bail d'habitation vide soumise au titre I de la loi du 6 juillet 1989.
* débouté Madame [D] de sa demande de remboursement de la somme de 16.000 € .
* dit que le commandement de payer les loyers et charges du 27 novembre 2020 est régulier est valide.
* déclare irrecevable la demande des époux [P] de résiliation du contrat de bail faute de notification au représentant de l'État dans le département.
* rejeté en conséquence les demandes de fixation d'une indemnité d'occupation et d'expulsion du logement.
* condamne Madame [D] à payer aux époux [P] la somme de 3.954,18 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2020
* condamné solidairement Monsieur et Madame [P] à faire installer un dispositif conforme à la législation permettant l'individualisation des consommations d'électricité et d'eau pour chaque logement donné à bail et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente action et ce pendant une durée maximum de 90 jours.
* rejeté la demande relative à l'établissement d'un nouveau décompte de charges pour les exercices antérieurs.
* condamné Madame [D] à payer à Monsieur et Madame [P] la somme de 1.308 € au titre du remboursement de la facture de débroussaillage du jardin donné à bail.
* rappelé à Madame [D] son obligation d'entretien courant du jardin.
* débouté Madame [D] de sa demande de restitution des outils de jardinage.
* condamné solidairement Monsieur et Madame [P] à procéder ou faire procéder à l'élagage des arbres de la parcelle donnée en location et notamment des frênes, de l'olivier, du saule et d'un laurier sauce et à l'arrachage des arbres morts et ce sous astreintes de 50 € par jour de retard a passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée maximum de 90 jours.
* condamné solidairement Monsieur et Madame [P] à réaliser ou faire réaliser les travaux de reprise des désordres d'humidité du logement donné à bail à Madame [D] et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée maximum de 90 jours.
* condamné solidairement Monsieur et Madame [P] à payer à Madame [D] la somme de 2.002 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.
*débouté Madame [D] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.
*débouté Madame [D] et Monsieur et Madame [P] de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par Madame [D] d'une part et par les époux [P] d'autre part.
* rejeté toutes autres demandes et conclusions des parties.
Par déclaration en date du 9 décembre 2021, Madame [D] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- rejete la demande de nullité du bail du 30 juin 2018 portant mention d'un loyer de 1820 €.
- déboute Madame [D] de sa demande de remboursement de la somme de 16.000 € .
- dit que le commandement de payer les loyers et charges du 27 novembre 2020 est régulier est valide.
- condamne [G] [D] à payer aux époux [P] la somme de 3.954,18 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2020
- rejete la demande relative à l'établissement d'un nouveau décompte de charges pour les exercices antérieurs.
- condamne Madame [D] à payer à Monsieur et Madame [P] la somme de 1.308 € au titre du remboursement de la facture de débroussaillage du jardin donné à bail.
- déboute Madame [D] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.
*déboute Madame [D] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance d'incident en date du 29 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a rejeté le demande formée par Monsieur et Madame [P] tendant à obtenir la radiation de l'affaire et dit n'y avoir lieu à statuer sur les dépens ainsi que sur les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 25 février 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [D] demande à la cour de :
* réformer le jugement du tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer du 9 novembre 2021 en ce qu'il a :
- rejeté la demande de nullité du bail du 30 juin 2018 portant mention d'un loyer de 1820 €.
- débouté Madame [D] de sa demande de remboursement de la somme de 16.000 € .
- dit que le commandement de payer les loyers et charges du 27 novembre 2020 est régulier est valide.
- condamné [G] [D] à payer aux époux [P] la somme de 3.954,18 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2020
- rejeté la demande relative à l'établissement d'un nouveau décompte de charges pour les exercices antérieurs.
-condamné Madame [D] à payer à Monsieur et Madame [P] la somme de 1.308 € au titre du remboursement de la facture de débroussaillage du jardin donné à bail.
- débouté Madame [D] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.
- débouté Madame [D] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau.
*juger que le bail du 30 juin 2018 est nul et de nul effet.
*juger que les commandements de payer du 24 et du 27 novembre 2021 sont nuls et de nul effet.
*condamner Monsieur et Madame [P] au remboursement de la somme de 16.'000 € fondée sur la nullité du bail du 1er juillet 2018.
*infirmer le jugement du 9 novembre 2021 en ce qu'il a condamné Madame [D] au paiement de la somme de 3.954,18 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2020
*infirmer le jugement du 9 novembre 2021 en ce qu'il a rejeté la demande relative à l'établissement d'un nouveau décompte de charges pour les excercices antérieurs.
Statuant à nouveau.
*condamner Monsieur et Madame [P] à établir un nouveau décompte de charges pour les exercices antérieurs (2018, 2019, 2020 et 2021.)
*infirmer le jugement du 9 novembre 2021 en ce qu'il a condamné Madame [D] à payer à Monsieur et Madame [P] la somme de 1.308 € au titre du remboursement de la facture de débroussaillage du jardin donné à bail.
*infirmer le jugement du 9 novembre 2021 en ce qu'il a débouté Madame [D] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.
Statuant à nouveau
*condamner Monsieur et Madame [P] au paiement de la somme de 5.000 € de dommages-intérêts pour préjudice moral subi par elle.
*infirmer le jugement du 9 novembre 2021 en ce qu'il a débouté Madame [D] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
*débouter Monsieur et Madame [P] de l'ensemble de leurs demandes.
*confirmer le jugement du 9 novembre 2021 en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame [P] de leur demande d'expulsion.
*débouter Monsieur et Madame [P] de leur demande de résiliation judiciaire du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire et de leur demande d'expulsion de Madame [D] et/ou tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique.
*confirmer le jugement du 9 novembre 2021 en ce qu'il a requalifié ledit bail d'habitation meublé du 30 juin 2018 en bail d'habitation vide soumise au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989.
* confimer le jugement du 9 novembre 2021 en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur et Madame [P] à faire installer un dispositif conforme à la législation permettant l'individualisation des consommations d'électricité et d'eau pour chaque logement donné à bail et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard
* confirmer le jugement du 9 novembre 2021 enc e qu'il a condamné solidairement Monsieur et Madame [P] à payer à Madame [D] la somme de 2.002 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.
*condamner Monsieur et Madame [P] au paiment de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
À l'appui de ses demandes, Madame [D] indique qu'il conviendra de prononcer la nullité du bail du 30 juin 2018 avec un loyer de 1.820 euros pour ne laisser subsister que le premier bail avec un loyer de 920 euros par mois, en raison du comportement frauduleux des bailleurs, ces derniers ayant profité de sa situation en lui faisant signer deux baux alors qu'ils ont été les seuls à tirer avantage de cette fraude caractérisée.
Elle ajoute que contrairement à ce qu'ils soutiennent elle n'a jamais demandé à ce qu'il soit établi un second bail, soulignant également que la location a été déclarée meublée alors qu'il n'y avait aucun meuble.
Quant au premier commandement de payer visant un arriéré de charges locatives pour 1.174,85€, elle indique que ce dernier est imprécis de sorte qu'elle n'a pas été en mesure de vérifier le bien-fondé de la demande et de la contester.
Elle précise que le second commandement de payer du 27 novembre 2020 n'est pas suffisamment précis et explicite visant que le 1er bail avec un loyer de 1820 euros en date du 30 juin 2018 alors qu'il s'agit du second bail avec un loyer de 1820 euros daté du 1er juillet 2018.
Aussi Madame [D] soutient que la rédaction d'un second bail avec un loyer majoré a profité directement et exclusivement aux époux [P] de sorte qu'elle est en droit de solliciter la condamnation de ces derniers au paiement de la somme de 17.'920 € au titre du remboursement de l'indu suite à la nullité du bail du 1er juillet 2018.
Elle rappelle également avoir demandé une répartition plus juste des charges locatives aux propriétaires en leur apportant les éléments justificatifs qui démontraient qu'ils n'étaient que trois au sein de son habitation ce que ces derniers n'ont pas voulu entendre en lui appliquant arbitrairement la règle des 2/3 pour la répartition des charges.
Enfin elle souligne que le logement loué a été qualifié d'indécent par l'Agence Régionale de la Santé de sorte que sa demande relative au préjudice de jouissance est parfaitement fondée.
Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 4 mai 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [P] demandent à la cour de :
Si par extraordinaire la radiation de l'appel soulevée par voie de conclusions d'incident n'était pas ordonnée,
* débouter Madame [D] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il aura déclaré irrecevable leur demande au titre de la résiliation du contrat de bail, le commandement de payer ayant été notifié à l'autorité administrative compétente.
* ordonner par le jeu de la clause résolutoire, les causes du commandement étant demeurées infructueuses, la résiliation judiciaire du contrat de location meublée du 30 juin 2018 entraînant de facto l'expulsion de Madame [D] et/ou de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique.
* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il aura requalifié le contrat de bail meublé du 30 juin 2018 en contrat de bail vide.
* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il aura condamné Monsieur et Madame [P] au paiement de la somme de 2.002 € au titre du préjudice de jouissance.
* confirmer le jugement dont appel pour le surplus de son dispositif.
* condamner en cause d'appel Madame [D] au paiement de la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner Madame [D] aux entiers dépens.
A l'appui de leurs demandes, Monsieur et Madame [P] rappellent que la procédure ne porte que sur le commandement de payer du 27 novembre 2020 puisque celui-ci a annulé et remplacé le précédent du 24 novembre 2020.
Ils font valoir que les sommes réclamées sont chiffrées, détaillées de façon distincte entre l'arriéré au titre des charges locatives, l'arriéré des loyers mois par mois, le reliquat de la taxe d'ordures ménagères et le coût de l'acte.
Ils indiquent que le quantum du loyer est contesté au motif que les deux contrats de location auraient été signés par les parties stipulant des montants de loyers différents, l'appelante invoquant le principe de la fraude et l'exécution de bonne foi du contrat par les parties pour solliciter d'une part la nullité du contrat de bail du 30 juin 2018 et d'autre part le remboursement partiel des loyers versés depuis juillet 2018.
Toutefois ils font valoir que Madame [D] est de parfaite mauvaise foi et versent aaux débats des éléments objectifs permettant de distinguer le loyer cohérent du loyer fictif et notamment deux évaluations locatives réalisées par des professionnels de l'immobilier.
Ils ajoutent également que contrairement à ce que cette dernière soutient, le mode opératoire du contrat de location en doublon était imposé par leur locataire comme en atteste les échanges de mails entre les parties.
Ils précisent qu'ils justifient d'une situation fiscale régulière pour l'intégralité des revenus locatifs encaissés, espèces comprises pour l'année 2019, avec une régularisation intervenue en octobre 2020.
Par ailleurs ils soutiennent que Madame [D] s'est contentée d'affirmer que l'appartement, objet du bail, était vide sans le démontrer, alors qu'il lui incombait la charge de la preuve, rappelant que les parties ont signé un inventaire de l'appartement meublé le 1er juillet 2018.
Monsieur et Madame [P] soulignent que la clé de répartition des charges est contestée sans la moindre once de démonstration d'éléments probant, précisant que la répartition des consommations s'est faite équitablement au prorata de la surface habitable.
S'agissant des désordres affectant l'appartement, ils expliquent que le logement a fait l'objet d'un dégât des eaux en décembre 2019.
Qu'en dépit de l'intervention des artisans, des nouvelles traces d'humidité sont apparues dans la salle de bains des enfants nécessitant à nouveau l'intervention des assurances.
Ils soulignent que leur locataire s'est plainte de l'absence de réalisation des travaux mais en même temps a refusé la seule intervention de leur assureur pour remédier aux dommages.
Aussi une nouvelle intervention pour recherche de fuite a eu lieu le 27 novembre 2020 à la demande de l'assureur des bailleurs.
S'ils reconnaîssent que les désordres sont de nature à troubler la jouissance du logement, ils maintiennent qu'ils ne peuvent en aucun cas permettre de qualifier le logement d'insalubre
Par ailleurs ils demandent à la cour d'ordonner la compensation entre les sommes que Madame [D] leur doit et la somme de 2.002 € à laquelle ils ont été condamnés à titre de dommages-intérêts.
Enfin ils indiquent que Madame [D] a quitté les lieux le 11 avril 2023 cette dernière ayant ainsi occupé les lieux se dispensant de payer le loyer et les charges au bon montant voir se dispensant de payer quelque loyer que se soit de septembre à décembre 2022 inclus puis les mois de février et mars 2023.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 mai 2023.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 24 mai 2023 et mise en délibéré au 14 septembre 2023.
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1°) Sur la demande de nullité du contrat de bail fixant le loyer à la somme de 1.820 euros
Attendu que l'article 1189 du code civil dispose que 'toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.
Lorsque, dans l'intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci. '
Attendu que Madame [D] demande au tribunal de prononcer la nullité du contrat de bail du 1er juillet 2018, en raison du comportement frauduleux des époux [P].
Qu'elle soutient que ces derniers lui ont fait signer un premier bail le 30 juin 2018 avec un loyer de 920 € puis ont établi un second bail le 1er juillet 2018 avec un loyer majoré de 1820 € ,exigeant qu'elle leur paye le complément de 640 € en espèces chaque mois, ces derniers voulant ainsi dissimuler une partie de leurs revenus locatifs.
Attendu que les parties ont rédigé deux contrats de baux meublés concurrents, ayant pour même objet la location d'une même habitation.
Que le premier bail a été établi et signé des parties le 30 juin 2018 fixant le montant du loyer à 920 euros.
Que le second bail a été établi et signé des parties le même jour avec un loyer d'un montant de 1.820 euros.
Que la cour relève que le bail versé par l'appelante au débat daté du 1er juillet 2018 fixant le montant du loyer à 1.820 euros n'est signé d'aucune des parties et sera par conséquent écarté des débats.
Attendu que l'appelante ne démontre pas avoir signé le contrat de bail du 30 juin 2018 fixant le montant du loyer à 1.820 euros sous la contrainte ni que les époux [P] auraient agi de la sorte pour dissimuler une partie de leurs revenus locatifs.
Que ces derniers, le 29 juillet 2020, indiquaient à la CAF que le montant du loyer était de 1.860€
à la CAF.
Qu'il résulte d'un mail du 1er juillet 2020 de Madame [P] à sa locataire qu'elle lui indiquait vouloir un virement de la somme dans son intégralité et non une partie versée en espèces.
Que les époux [P] versent également aux débats les contrats de baux relatifs à cet appartement qui ont précédé l'occupation des lieux par Madame [D] et notamment celui du 20 octobre 2016 établi avec les époux [J] lequel fixait à la somme de 1.800 € par mois le montant du loyer ainsi que deux évaluations locatives effectuées par des professinnels de l'immobilier, l'une d'une 24 septembre 2020, l'autre du 11 janvier 2021 qui fixent la valeur locative pour un bien similaire à un loyer moyen hors charge de 2.100 euros.
Que ces derniers justifient par ailleurs d'une situation fiscale régulière pour l'intégralité des revenus locatifs encaissés, espèces comprises, pour l'année 2019 avec une régularisation intervenue en octobre 2020.
Qu'enfin il convient de relever que Madame [D] a payé régulièrement, à compter du 1er juillet 2018 jusqu'au mois d'août 2020, date des premiers impayés, la somme mensuelle de 1820 €, peu importe qu'elle ait été versée pour partie en espèces.
Qu'ainsi il résulte de ces éléments que les parties ont effectivement convenu que le loyer de l'appartement donné à bail était de 1820 € par mois.
Qu'il convient par conséquent de rejeter la demande de nullité du bail sollicitée par Madame [D] ainsi que sa demande de remboursement de la somme versée au titre dudit bail et de confirmer le jugement querellé sur ces points.
2°) Sur la demande de requalification du bail meublé en bail d'habitation vide.
Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 qu'' un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.'
Que l'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 énonce que 'le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.'
Attendu que les parties ne contestent pas avoir établi et signé un inventaire et état des lieux d'un appartement quatre pièces meublées au jour d'entrée dans les lieux, soit le 1er juillet 2018, extrêmement détaillé lequel inventaire remplit les conditions de l'article 2 du décret susvisé.
Que toutefois est annexé et signé par les parties le 1er juillet 2018 une attestation de Madame [P] laquelle atteste que 'qu'elle autorise sa locataire à utiliser son mobilier personnel, ses appareils ménagers, ustensiles ménagers, literie ,linges, tapis, décorations, nécessaire à vivre etc. Les meubles et objets conformes à l'inventaire en date du 1er juillet 2018 juin au bail seront néanmoins tenus à sa disposition si elle en fait la demande '
Que le contrat de bail dans son article 6 intitulé- conditions générales- mentionne qu''en ce qui concerne l'ameublement, le locataire peut amener ses meubles, électroménagers, vaisselles, nécessaires de cuisine, couchages etc. avec l'accord du propriétaire. Les propres biens du propriétaire se trouvent de ce fait entreposés dans le garage et autres dépendances assurés par ailleurs, le garage n'étant pas inclus dans la location.Le locataire s'engage à assurer ses propres meubles et éléments d'habitation'
Qu'il résulte de cette attestation et de cette clause que Madame [D] était autorisée à amener ses meubles et effets personnels.
Qu'elle pouvait toutefois demander à ses bailleurs de mettre à sa disposition certains objets ou mobiliers visés à l'inventaire alors qu'une location meublée suppose que le locataire utilise l'intégralité des meubles et objets garnissant l'appartement, faute de disposer de ses propres meubles ce qui n'était manifestement pas le cas en l'espèce
Qu'elle n'aurait d'ailleurs pas pu entreposer ses propres meubles si l'appartement était réellement meublé étant au surplus souligné que la locataire ne pouvait avoir la libre disposition des meubles dès lors que ces derniers se trouvaient entreposés dans le garage qui n'était pas inclus dans la location.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a requalifié le bail d'habitation meublée en bail d'habitation vide soumis au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989
3°) Sur la nullité du commandement de payer
Attendu que Monsieur et Madame [P] ont fait délivrer à Madame [D], suivant exploit d' huissier en date du 24 novembre 2020, un commandement de payer la somme totale de 3.954,18 euros au titre de l'arriéré des charges locatives, de l'arriéré des loyers et du reliquat d'ordures ménagères avant de lui délivrer, suivant exploit d' huissier en date du 27 novembre 2020, un nouveau commandement de payer les loyers et charges 'annulant et remplaçant le précédent du 24 novembre 2020", les sommes réclamées étant identiques au précédent commandement de payer .
Qu'il convient par conséquent de statuer sur la validité du seul commandement de payer du 27 novembre 2020.
Attendu que que l'appelante soutient que le commandement vise un arriéré de charges locatives pour 1.174,85 € sans plus de précision, ni sans indiquer de quoi est composée cette somme, ni à quelle période elle se rapporte , cette absence de précision ne lui ayant pas permis de vérifier le bien-fondé de la demande et de la contester.
Qu'elle ajoute que ce commandement reprend la date du bail du 30 juin 2018 avec le loyer de 1.820 par mois ce qui est faux, le second à bail étant daté du 1er juillet 2018.
Qu'enfin elle ajoute que le commandement de payer doit détailler les sommes sans que les renseignements soient à aller chercher dans d'autres documents comme l'a jugé , à tort , le premier juge.
Attendu qu'il résulte de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 que 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat.'
Attendu que le commandement de payer doit être suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d'en vérifier le bien fondé, de sorte qu'un commandement sans mention du montant, des dates et de l'objet des sommes principales réclamées, sans distinction du loyer et des charges, peut être déclaré nul.
Qu'en revanche, un commandement qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.
Que de même, il n'est pas requis que les justificatifs visés dans le décompte, notamment au titre des charges, soient joints avec le commandement de payer.
Que le commandement de payer reste valable pour la partie non contestable de la dette, le fait que le décompte joint puisse ne pas être exact ne pouvant avoir d'incidence que sur les effets de ce commandement et non sur sa régularité.
Attendu qu'en l'espèce , le commandement de payer délivré à Madame [D] le 27 novembre 2020 vise la somme principale de 4.121,33 euros correspondant expressément à 620 € au titre du reliquat de la taxe sur les ordures ménagères , à 1.174,85 euros au titre de l'arriéré de charges locatives, à 4 x 620 euros au titre des arriérés de loyers d'août, septembre, octobre, novembre 2020 et à 167,15 euros au titre du coût de l'acte.
Que le loyer prévu au bail du 30 juin 2018 était de 1.820 par mois, ce bail étant signé des parties à la différence de celui daté du 1er juillet 2018 qu'il conviendra d'écarter des débats
Que le bail précisait que les charges de copropriété des hameaux du soleil était estimée à 30 € par mois.
Qu'en ce qui concerne les consommations d'électricité, de gaz et d'eau, une provision de 160 € mensuelle était demandée.
Que Madame [D] était donc, sans contestation sérieuse possible, redevable, outre du loyer principal, des charges locatives et de la taxe sur les ordures ménagères.
Qu'elle le savait d'autant plus que le 26 août 2020, Monsieur et Madame [P] lui avaient adressé un courrier afin de lui réclamer le règlement de l'arriéré sur charges post régularisation pour la somme de 1.174,85 € en lui détaillant précisément à quoi correspondait cette somme et en y annexant les factures de gaz, d'électricité et d'eau.
Qu'il résulte de ces éléments que le commandement de payer n'est donc affecté d'aucune irrégularité manifeste, le décompte visé et produit ne souffrant d'aucune contestation sérieuse.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit ce commandement de payer parfaitement valable.
4°) Sur le décompte des charges
Attendu qu'il résulte de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 que 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire'
Que la liste des charges récupérables est fixée à l'annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 et concerne les dépenses relatives à l'eau froide et chaude des locataires occupants du bâtiment, à l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes et des espaces extérieurs, à l'électricité et au combustible ou à la fourniture d'énergie quelle que soit sa nature.
Que l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que 'les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification .
Que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Qu'à compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Que lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.'
Attendu que l'appelante soutient que le mode de répartition des charges récupérables est illégal et livré à l'arbitraire du bailleur et sans raison du fait qu'il n'existe pas de compteur répartiteur ou défalcateursque ce soit pour l'eau, électricité et le gaz.
Que Monsieur et Madame [P] ne contestent pas l'absence de compteurs individuels mais précisent que la clé de répartition est clairement indiquée dans le contrat de bail, la répartition des consommations se faisant équitablement au prorata de la surface habitable.
Qu'il résulte effectivemment de contrat de bail signé le 30 juin 2018 que les répartitions de la consommation d'eau seront effectuées équitablement au prorata de la surface et du nombre de chambres à savoir, appartement de Madame [D] 2/3 soit 66 % des dépenses d'eau arrondie à 2/3 des dépenses, appartement 1er étage 33 % arrondis à 1/3des dépenses.
Qu'en ce qui concerne la consommation de gaz, il est indiqué que les calculs se feront au prorata de la surface soit 2/3 pour le logement de Madame [D].
Que les abonnement d'électricité, d'eau , de gaz seront divisés par deux.
Attendu qu'il résulte des textes en vigueur que les consommations d'électricité d'eau chaude sanitaire du logement ne peuvent faire l'objet d'une évaluation forfaitaire.
Que toutefois en l'absence de compteur, il y a lieu de dire que la clé de répartition des charges devra être établie conformément aux dispositions contractuelles acceptées par les deux parties, le calcul ne semblant pas disproportionné mais au contraire équitable , l'appartement du 1er étage disposant d'une surface habitable de 46 m² alors que l'appartement du rez-de-chaussée habité par Madame [D] avait une surface de 128 m² outre la jouissance de dépendance et d'un jardin de 800 m² ce qui implique l'accueil de plus de personnes et une consommation supérieure en énergie.
Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point et en ce qu'il a condamné les époux [P] pour l'avenir à faire installer un dispositif conforme à la législation permettant l'individualisation des consommations d'électricité et d'eau pour chaque logement et rejeté la demande de Madame [D] de voir condamner son bailleur à établir un décompte de charges et consommation exacte pour les exercices écoulés, ce calcul étant impossible en l'absence de compteurs défalcateurs.
5°) Sur la facture de débroussaillage
Attendu qu'il résulte du paragraphe 1.1 intitulé -Jardins privatifs- du décrêt n°87-712 du 26 août 1987 que 'l'entretien courant des jardins privatifs y compris celle des allées, des pelouses, massifs fait parti des réparations locatives.
L'entretien de la végétation du jardin privatif comprend également la taille, l'élagage, l'échenillage des arbres et arbustes.
Au même titre que les bassins et piscines éventuellement présents dans le bien.
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.'
Que le décrêt n° 87-713 du 26 août 1987 mentionne au titre des charges récupérables sur le locataire' les opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
- les allées, aires de stationnement et abords ;
- les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes)'
Qu'il résulte de ces dispositions et de la jurisprudence que la charge de l'élagage des arbres pèse sur le propriétaire tandis que celle des arbustes reste à la charge du locataire.
Attendu qu'il est indiqué à l'article 1 intitulé- locaux loués accessoires au logement- du contrat de bail liant les parties que la locataire bénéficiait d'un jardin clôturé d'une surface de 800 m²
Qu'il est mentionné au paragraphe 6 intitulé -conditions générales- que le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, du jardin et des équipements mentionnés.
Attendu que l'appelante soutient que lors de son entrée dans les lieux, Monsieur et Madame [P] avaient mis à sa dispositions divers outils de débroussaillage avant de les subtiliser le 9 septembre 2020.
Qu'elle explique avoir écrit le jour même à ses bailleurs pour leur signaler cette problématique et leur demander de restituer les outils en vain, réitérant sa demande toujours sans succès le 25 mars 2021 de sorte qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité matérielle de procéder à l'entretien courant du jardin.
Attendu que la cour ne saurait retenir ces deux courriers, nul ne pouvant se faire preuve à soi-même, aucun autre élément ne venant corroborer les affirmations de Madame [D].
Que par ailleurs il n'apparaît nullement dans le contrat de bail, ni dans l'inventaire des meubles que des outils de jardinage avaient été mis à la disposition du locataire étant souligné que l'appelante ne peut soutenir que le bail était en fait un bail d'habitation vide et exiger parallèlement que lui soit fourni du matériel destiné à l'entretien du jardin dans le cadre d'un contrat de bail meublé.
Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats notamment du procès verbal de constat de huissier du 3 mai 2021 et du courrier du 27 avril 2021 du maire de [Localité 9] que l'entretien du jardin donné à bail n'a pas été réalisé correctement.
Que Monsieur et Madame [P] ont produit un devis de l'entreprise DANIELOU ELAGAGE en date du 27 avril 2021 pour un montant de 2.250 € comprenant l'élagage de divers arbres ainsi qu'une facture de la même entreprise en date du 28 juin 2021 pour des petites travaux de jardinage/ débroussaillage pour un montant de 1.308 €
Qu'il convient tenant ces éléments de débouter Madame [D] de sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
6°) Sur la demande de résiliation judiciaire du bail
Attendu que l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu' 'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.'
Que le paragraphe IV dudit article énonce que 'les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.'
Attendu que les époux [P] demandent à la cour de prononcer la résiliation du bail au motif que leur locataire n'a pas réglé la dette locative dans les deux mois de la signification du commandement de payer.
Que faute pour ces derniers de justifier d'avoir notifié l'assignation aux fins de constat de la résiliation au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, leur demande sera déclarée irrecevable.
Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.
7°) Sur la dette locative.
Attendu qu'il résulte de l'article 1728 du code civil que 'le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.aive te déférer confirmer sur ce point iare Lle quatre heures'
Que l'article 1353 du code civil énonce qu' ' il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.'
Attendu que les intimés sollicitent la condamnation de Madame [D] à leur payer la somme de 3.954,18 € correspondant aux loyers impayés du mois d'août 2020 à août 2020 , à l'arriéré de charges locatives et à la taxe d'ordures ménagères.
Qu'ils produisent à l'appui de leurs demandes un décompte détaillé de leur créance ainsi que les pièces justificatives des charges et un commandement de payer les loyers.
Qu'à défaut pour Madame [D] de justifier de s'être acquittée de cette somme, il y a lieu de la condamner au paiement de la somme de 3.954,18 euros et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
8°) Sur la demande de dommages et intérêts
Attendu que Madame [D] demande à la cour de condamner solidairement ses bailleurs au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 1231 et suivants du Code civil.
Qu'elle fait valoir en effet que ces derniers ont cru bon devoir faire signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire ce qui a entraîné pour elle des effets particulièrement graves pouvant entraîner la résiliation du bail et son expulsion, cette situation lui ayant causé un préjudice moral sérieux, distinct du préjudice subi du fait des nombreux désagréments comme l'insalubrité du logement, des travaux non effectués ou encore des charges incompréhensibles.
Attendu qu'il convient de souligner que la demande de nullité du commandement de payer ayant été rejetée, Madame [D] ne rapporte pas la preuve de la faute des époux [P].
Qu'elle sera dès lors déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point
Attendu que les époux [P] demandent à la cour d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il les a condamnés à payer la somme de 2.002 € à Madame [D] au titre du préjudice de jouissance.
Qu'il convient de relever que ces derniers ne développent aucun moyen à l'appui de cette demande.
Qu'ils seront par conséquents déboutés de cette demande et le jugement déféré confirmé sur ce point.
9° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [D] aux entiers dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [D] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement du 9 novembre 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes sur Mer en toutes ses dispsoitions
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Madame [D] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE Madame [D] aux dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,