CA Versailles, 2e ch. sect. 2, 12 octobre 2023, n° 21/04281
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 28A
2e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 12 OCTOBRE 2023
N° RG 21/04281 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UTXW
AFFAIRE :
[E] [B]
C/
[O], [F] [Y]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 18 Mars 2021 par le Juge aux affaires familiales de VERSAILLES
N° Chambre :
N° Cabinet :
N° RG : 19/04280
Expéditions exécutoires
Expéditions
délivrées le : 12.10.23
à :
Me Danielle ABITAN-BESSIS, avocat au barreau de VERSAILLES -
Me Laurence HERMAN-GLANGEAUD, avocat au barreau de VERSAILLES
TJ VERSAILLES
EXPERTISES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DOUZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [E] [B]
né le 03 Décembre 1965 à [Localité 15]
de nationalité Française
Chez Mme [L] [H]
[Adresse 5]
[Localité 9]
Représentant :Me Danielle ABITAN-BESSIF, avocat au barreau de Versailles, Postulant
Me Marie-pierre MATHIEU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: B0295
APPELANT
****************
Madame [O], [F] [Y]
née le 02 Mars 1969 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentant : Me Laurence HERMAN-GLANGEAUD, Postulant/Plaidant avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 253
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Décembre 2022 en chambre du conseil, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Jacqueline LESBROS, Présidente de chambre chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Jacqueline LESBROS, Présidente de chambre,
Monsieur François NIVET, Conseiller,
Madame Anne THIVELLIER, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Mohamed EL GOUZI,
FAITS ET PROCEDURE,
Mme [O] [Y] et M. [E] [B] ont vécu en concubinage jusqu'en mars 2011.
Par acte du 06 décembre 2000, ils ont acquis indivisément, pour moitié chacun, un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 13] (78) , pour un montant de 30 489,80 euros.
Par acte d'huissier signifié le 21 juin 2019, Mme [Y] a fait assigner M. [B] devant le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Versailles aux fins de liquidation et partage de leurs intérêts patrimoniaux.
Par jugement du 18 mars 2021, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Versailles a notamment :
-ordonné le partage judiciaire des intérêts patrimoniaux de Mme [Y] et M. [B] conformément aux dispositions des articles 1364 et suivants du code de procédure civile et selon ce qui est jugé par la décision,
-désigné, pour procéder aux opérations de partage, Maître [S] [W], notaire à [Localité 13],
-autorisé le notaire désigné à prendre tous renseignements utiles auprès de la direction générale des finances publiques par l'intermédiaire du fichier national des comptes bancaires et assimilés (FICOBA),
-dit qu'il appartiendra au notaire désigné de préciser la consistance exacte de la masse à partager, de procéder, au besoin, à la constitution des lots pour leur répartition entre les parties, et réaliser, en cas de besoin, leur tirage au sort,
-ordonné, à défaut d'accord entre les parties sur la vente amiable du bien immobilier dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision, la licitation à la barre de ce tribunal à la requête de Mme [Y] en présence de M. [B] sur le cahier des conditions de vente dressé et déposé par le ministère de Maître Laurence Herman-Glangeaud, avocat, des biens et droits immobiliers constitués d'un bien immobilier sis à [Localité 13], [Adresse 3], figurant en cadastre savoir : section AC numéro [Cadastre 4], lieudit « [Adresse 3] » pour une superficie d'un are cinquante et un centiare (00ha 0 l la 5 l ca) et ce en un seul lot et sur la mise à prix de 25.000 euros, ou sur telle mise à prix qu'il plaira au tribunal de fixer, sans expertise préalable, avec faculté de baisse de la mise à prix du quart à défaut d'enchères,
-dit que la publicité se fera dans les conditions du droit commun prévues par les articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que par Internet
-désigné Maître [I] [N], huissier de justice, à [Localité 13], aux fins de pénétrer dans l'immeuble, dresser un procès-verbal et vérifier les conditions d'occupation et à l'aide d'un géomètre expert, procéder à toutes les investigations et vérifications rendues utiles et nécessaires par la règlementation en vigueur,
-dit que les visites de l'immeuble s'exerceront dans la quinzaine précédant la vente pendant une durée d'une heure,
le tout avec l'aide d'un serrurier et d'un commissaire de police et en présence de deux témoins visés à l'article L. 142-1 du code des procédures civiles d'exécution,
-dit que ces conditions seront applicables jusqu'à la vente définitive du bien et notamment en cas de surenchère,
-débouté M. [B] de sa demande de prise en compte à son profit de la somme de 5 760 euros au titre de la réalisation de travaux d'amélioration du bien indivis,
-débouté M. [B] de sa demande de prise en compte à son profit du paiement des factures d'eau, d'électricité et de gaz au titre des frais de conservation du bien indivis,
-dit que M. [B] bénéficie d'une créance sur l'indivision d'un montant de 1 601,01 euros à titre des cotisations d'assurance pour les années 2011 à 2019, de 2010 euros à titre de la taxe foncière 2016, 2017 et 2018, et de 1 228,00 euros au titre de la taxe d'habitation de 2017, 2018 et 2019 acquittés à titre de frais de conservation sur le bien indivis,
-dit que M. [B] est redevable à l'égard de l'indivision d'une indemnité d'occupation mensuelle en ce qui concerne le bien immobilier sis cadastré section AC numéro [Cadastre 4], lieudit [Adresse 3] pour une superficie d'un are cinquante et un centiare (00ha 011a 5lca) à compter de mars 2011 jusqu'à la vente ou la date de la libération du bien si elle intervient avant,
-ordonné l'emploi des dépens en frais généraux de partage,
-débouté Mme [Y] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
-ordonné l'exécution provisoire.
Le 05 juillet 2021, M. [B] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a :
-ordonné la licitation des biens et droits immobiliers du bien situé à [Localité 13], [Adresse 3],
- désigné Maître [N], huissier de justice, pour dresser procès-verbal et vérifier les conditions d'occupation et à l'aide d'un géomètre expert, procéder à toutes les investigations et vérifications rendues utiles et nécessaires par la réglementation en vigueur,
-rejeté ses demandes de créances,
-dit qu'il est redevable d'une indemnité d'occupation à compter de mars 2011 jusqu'à la licitation ou la libération des lieux.
Dans ses dernières conclusions d'appelant du 27 octobre 2022, M. [B] demande à la cour de :
'-Infirmer le jugement du juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de VERSAILLES du 18 mars 2021 en ce qu'il a ordonné, à défaut d'accord entre les parties sur la vente amiable du bien immobilier dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, la licitation à la barre de ce tribunal à la requête de Madame [O] [Y] en présence de M. [E] [B] sur le cahier des conditions de vente dressé et déposé par le ministère de Maître Laurence HERMAN-GLANGEAUD, Avocat, des biens et droits immobiliers constitués d'un bien immobilier sis à [Localité 13] (Yvelines), [Adresse 3], figurant en cadastre savoir :section AC numéro [Cadastre 4], lieudit [Adresse 3], pour une superficie d'un are cinquante et un centiare (00ha 01a 51ca) et ce en un seul lot et sur la mise à prix de 25.000 € (VINGT CINQ MILLE EUROS) ou sur telle mise à prix qu'il plaira au Tribunal de fixer, sans expertise préalable, avec faculté de baisse de la mise à prix du quart à défaut d'enchères,
-Infirmer le jugement du juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de VERSAILLES du 18 mars 2021 en ce qu'il a dit que la publicité se fera dans les conditions du droit commun prévues par les articles R 322.31 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ainsi que par internet,
-Infirmer le jugement du juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de VERSAILLES du 18 mars 2021 en ce qu'il a désigné Me [I] [N], Huissier de Justice sis [Adresse 14]
[Adresse 14] Tel : [XXXXXXXX01] [Courriel 12] aux fins de pénétrer dans l'immeuble, dresser un procès-verbal et vérifier les conditions d'occupation et à l'aide d'un géomètre expert, procéder à toutes les investigations et vérifications rendues utiles et nécessaires par la réglementation en vigueur ;
-Infirmer le jugement du juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de VERSAILLES du 18 mars 2021 en ce qu'il a dit que les visites de l'immeuble s'exerceront dans la quinzaine précédant la vente pendant une durée d'une heure ;
Le tout avec l'aide d'un serrurier et d'un commissaire de police et en présence de deux témoins visés à l'article L 142-1 du code des procédures civiles d'exécution. ;
-Infirmer le jugement du juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de VERSAILLES du 18 mars 2021 en ce qu'il a dit que ces conditions seront applicables jusqu'à la vente définitive du bien et notamment en cas de surenchère,
-Infirmer le jugement du juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de VERSAILLES du 18 mars 2021 en ce qu'il a débouté M. [E] [B] de sa demande de prise en compte à son profit de la somme de 5.670 € au titre de la réalisation de travaux d'amélioration du bien indivis,
-Infirmer le jugement du juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de VERSAILLES du 18 mars 2021 en ce qu'il a débouté M. [E] [B] de sa demande de prise en compte à son profit du paiement des factures d'eau, d'électricité, et de gaz au titre des frais de conservation du bien indivis,
-Infirmer le jugement du juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de VERSAILLES du 18 mars 2021 en ce qu'il a dit que M. [E] [B] est redevable à l'égard de l'indivision d'une indemnité d'occupation mensuelle en ce qui concerner le bien immobilier cadastré section AC 24 numéro [Cadastre 4] lieudit [Adresse 3] pour une superficie d'un are cinquante et un centiare (00ha 01a 51ca) à compte de mars 2011 jusqu'à la vente ou la date de libération du bien si elle intervient avant,
-Le réformer et y ajoutant, il est demandé à la Cour de :
-ATTRIBUER le bien immobilier cadastré section AC numéro [Cadastre 4] lieudit [Adresse 3] pour une superficie d'un are cinquante et un centiare (00ha 01a 51ca) à titre préférentiel à Monsieur [E] [B] contre le paiement d'une soulte à déterminer dans le compte entre les parties au bénéfice de Madame [O] [Y],
-DECLARER que Madame [O] [Y] accepte l'attribution préférentielle du bien indivis au profit de Monsieur [B] sous réserve du paiement de la soulte à lui revenir,
-DEBOUTER Madame [Y] de voir fixer la valeur du bien indivis à la somme de 235.000 € et la valeur locative à 815 euros,
-FIXER la valeur du bien indivis à la somme de 115.000 €,
Subsidiairement,
-AUTORISER le partage du bien immobilier en deux parties, une partie du terrain sur lequel est situé le chalet pour Madame [Y] (Lot A du plan), et une partie du terrain sur lequel est situé le garage pour Monsieur [B] (Lot B du plan),
-JUGER que Monsieur [B] a une créance sur l'indivision de 16.638,86 € au titre des frais engagés pour la seule réfection du chalet et du terrain,
-JUGER que les travaux conséquents réalisés par le seul Monsieur [B] ont largement contribué à l'amélioration et à la plus-value du bien immobilier à hauteur de 50 % de la valeur du bien,
-JUGER qu'il sera tenu compte de ces travaux réalisés par Monsieur [B] et de ces dépenses à son profit, de la valeur augmentée du bien au moment du partage et dans le compte à faire devant Notaire,
-CONFIRMER le jugement en ce qu'il a dit que Monsieur [B] à une créance sur l'indivision d'un montant de :
*1.601,01 € au titre des cotisations d'assurance pour les années 2011 à 2019 ;
*2.010 € au titre de la taxe foncière pour les années 2016, 2017, 2018 ;
*1.228,00 € au titre de la taxe d'habitation pour les années 2017, 2018 et 2019 ;
Y ajoutant
-JUGER que Monsieur [B] a une créance de 2.772 € au titre de la taxe foncière pour les années 2019 à 2022 inclus, et de 169,80 € pour l'assurance habitation pour la période du 1er novembre 2020 au 31 octobre 2021,
-INFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [B] de sa demande de prise en compte à son profit du paiement des factures d'eau d'électricité et de gaz,
-JUGER que Monsieur [B] a une créance au titre des dépenses d'eau, de gaz et d'électricité à hauteur de 1695,44 €, ces dépenses ayant contribué à la conservation du bien ; -DIRE n'y avoir lieu à indemnité d'occupation ;
Subsidiairement sur l'indemnité d'occupation :
-DIRE que l'indemnité d'occupation dont est redevable M. [B] à l'égard de l'indivision ne peut courir que du 21 juin 2014 au 31 décembre 2018,
-DIRE y avoir lieu à application d'une décote de 40 % au regard du bien impropre à la location sur l'indemnité d'occupation,
En tout état de cause :
-DESIGNER un Notaire pour procéder aux opérations de partage de l'indivision entre Monsieur [B] et Madame [Y] et faire rapport en cas de désaccord persistant entre les parties, et un magistrat coordinateur pour surveiller les opérations afin de statuer sur les difficultés
-CONFIRMER le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile
-CONDAMNER Madame [Y] aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions d'intimée du 29 décembre 2021, Mme [Y] demande à la cour de :
-CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le Juge aux Affaires Familiales (Cabinet n° 7) du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES le 18 mars 2021.
EN CONSEQUENCE,
-DEBOUTER Monsieur [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Y AJOUTANT,
-FIXER la valeur du bien immobilier indivis à la somme de 235.000,00 € et la valeur locative à la somme de de 815,00 €.
-DIRE que Monsieur [B] sollicite l'attribution préférentielle du bien indivis ce que Madame [Y] accepte sous réserve de la soulte à lui revenir.
-CONDAMNER Monsieur [B] au paiement de la somme de 3.000,00 € par application et sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 novembre 2022.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie à leurs écritures conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d'attribution préférentielle du bien indivis
Il résulte de l'acte de vente en date du 6 décembre 2000 que M. [B] et Mme [Y] ont fait l'acquisition, à concurrence de moitié indivise chacun, d'un bien immobilier constitué d'un chalet en bois situé [Adresse 3] à [Localité 13] ( Yvelines) cadastré Section AC, numéro [Cadastre 4], pour une superficie de un are cinquante et un centiares, au prix de 30 489,80 euros.
M. [B] sollicite l'attribution préférentielle de ce bien dont il rappelle qu'il appartenait avant lui à son grand-père et qu'il a servi de résidence secondaire de la famille, à charge pour lui de verser une soulte à Mme [Y].
Or, l'article 831-2 du code civil ne prévoit l'attribution préférentielle de la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d'habitation qu'au profit du conjoint survivant ou d'un héritier et, par renvoi de l'article 515-6 du code civil aux partenaires d'un pacte civil de solidarité, à l'exclusion des concubins.
M. [B], en qualité d'ex-concubin de Mme [Y], ne peut donc solliciter l'attribution préférentielle d'un bien qui ne constitue pas, au surplus, sa résidence principale.
Les parties ne sont liées par aucune indivision conventionnelle prévoyant cette attribution préférentielle.
Si Mme [Y] déclare ne pas s'opposer à l'attribution préférentielle à charge de soulte, elle sollicite néanmoins à titre principal la confirmation du jugement prononçant la licitation. En outre, les parties ne sont pas d'accord sur la valeur du bien indivis.
Il y a lieu en conséquence de débouter M. [B] de sa demande d'attribution préférentielle du bien indivis et de confirmer le jugement qui en a ordonné la licitation.
Il n'y a pas lieu d'ordonner le partage du bien comme le suggère M. [B], Mme [Y] faisant observer à juste titre que le bien, compte tenu de la petite surface de 150 m² sur lequel le chalet est édifié, n'est pas partageable. Par ailleurs, elle ne réclame par le partage du bien indivis.
Sur la valeur du bien indivis
Les parties divergent sur la valeur du bien indivis, M. [B] l'évaluant à la somme de 115 000 euros compte tenu des travaux de mise en conformité de l'électricité à réaliser ainsi que la réfection du toit et de la présence de nuisibles (capricornes) et Mme [Y], à la somme de
235 000 euros.
Le bien a fait l'objet d'une description et d'une évaluation par M. [X], expert en estimations immobilières requis par M. [B], qui a établi un rapport non contradictoire le 6 juillet 2022, d'où il ressort que ce bien de "type chalet"est édifié sur une parcelle de 151 m². Il est d'une surface habitable de 30 m² et comporte une cuisine, deux pièces, une salle de bain et sanitaire, une terrasse extérieure de 9,70 m² et un garage de 15 m². Il est précisé que le bien a fait l'objet de travaux d'agrandissement de la part de M. [B], sans permis de construire ou déclaration de travaux, qu'il présente des malfaçons et un défaut d'isolation thermique. Le bien a été évalué en tenant compte de ces spécificités, sur la base de 3 850 euros du m², à 115 000 euros net vendeur.
M. [B] a produit également une estimation du 28 mars 2022 réalisée par l'agence Pro Immoconseil pour une valeur comprise entre 130 000 et 140 000 euros, au vu des travaux d'électricité à réaliser, de problèmes d'infiltration et d'humidité qui le rendent impropre à la location en l'état.
Mme [Y] produit une estimation du bien réalisée le 27 avril 2021 par l'agence immobilière L'amirauté pour une valeur comprise entre 230 000 et 250 000 euros net vendeur pour une surface habitable de 36 m² (pièce 35 de l'intimée). Cette même agence évaluait pourtant le bien le 4 juillet 2018, en retenant une surface habitable de 50 m², entre 140 000 et 160 000 euros (pièce 21 de l'intimée). La même agence sollicitée par M. [B] le 8 juillet 2022 propose une estimation comprise entre 120 000 et 125 000 euros.
Mme [Y] produit également une estimation réalisée par l'agence Stéphane Plaza du 30 avril 2021 d'une valeur comprise entre 220 000 et 240 000 euros net vendeur. Elle assure que les évaluations auxquelles elle a fait procéder l'ont été après une visite des lieux auxquels sa fille aînée lui a permis d'accéder.
La cour ne peut déterminer dans quelles conditions les évaluations proposées ont été réalisées, si elles tiennent compte ou non de l'état réel du bien et ne dispose pas d'éléments suffisamment précis et fiables pour chiffrer la valeur du bien, alors que les estimations des parties présentent un écart important de l'ordre de 100 000 euros.
Il convient par conséquent de désigner un expert chargé de procéder à l'évaluation du bien indivis.
Sur l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 815-9 du code civil, l'indivisaire qui jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
La jouissance privative d'un bien indivis résulte de l'impossibilité de droit ou de fait pour les coindivisaires d'user de la chose.
M. [B] conclut à l'infirmation du jugement qui l'a déclaré redevable d'une indemnité d'occupation à compter du mois de mars 2011 jusqu'à la vente ou la date de libération des lieux si elle intervient plus tôt.
Il affirme en effet avoir été hébergé chez sa mère pendant plusieurs mois suite à la séparation, puis à compter de 2019 chez Mme [H] à [Localité 9] qui en atteste, et ce à compter du 1er février 2019. Il produit une attestation de sa mère, Mme [G], du 29 septembre 2021, soit postérieure au jugement dont appel, qui déclare avoir hébergé son fils à compter du 15 avril 2011 jusqu'au 10 décembre 2016. Il déclare également n'avoir occupé régulièrement ce bien qu'à compter de 2016 et plus du tout à compter de 2019 (page 10 de ses conclusions).
Il soutient n'avoir pas eu la jouissance privative du bien dont les serrures n'ont pas été changées et dont Mme [Y] a conservé les clefs. Il affirme ne lui avoir jamais interdit l'accès aux lieux, ce qu'elle a pu faire en avril 2021 lorsqu'elle s'y est rendue avec une agence immobilière. Il soutient que le désintérêt manifesté par Mme [Y] pour le bien indivis n'induit pas à lui seul qu'il ait eu la jouissance privative du bien.
A titre subsidiaire, il fait valoir que l'indemnité d'occupation ne peut être due qu'à compter du 21 juin 2014 en vertu de la prescription interrompue par l'assignation délivrée par Mme [Y] le 21 juin 2014, et jusqu'au 31 décembre 2018.
Mme [Y] demande que soit fixée à la charge de M. [B] une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 815 euros depuis le mois de mars 2011. Elle affirme que l'appelant réside dans le bien indivis depuis leur séparation et encore à ce jour; qu'elle n'a jamais eu accès aux lieux, n'étant pas en possession des clefs. Elle fait observer que M. [B] se domiciliait dans le bien indivis jusqu'au jugement de première instance le condamnant à une indemnité d'occupation. Elle n'a pas répondu sur le moyen tiré de la prescription.
Il résulte du dossier que M. [B] a occupé privativement le bien indivis dans lequel il a établi son domicile ainsi qu'en atteste les documents qu'il produit : factures d'eau et d'électricité, devis de travaux, taxe foncière et taxe d'habitation le désignant comme le seul occupant des lieux, et ainsi qu'il le reconnaît lui-même. Cette occupation habituelle est exclusive de toute possibilité pour Mme [Y] de jouir des lieux.
M. [B] est donc redevable à l'indivision d'une indemnité d'occupation soumise à la prescription quinquenale prévue à l'article 2224 du code civil. Mme [Y] ne justifiant pas avoir formé de demande à ce titre antérieurement à son assignation du 21 juin 2019 par laquelle elle a saisi le juge aux affaires familiales de sa demande de partage, cette indemnité n'est due qu'à compter du 21 juin 2014. Le jugement est infirmé de ce chef.
M. [B] n'établit par aucune pièce avoir quitté les lieux le 31 décembre 2018. Même s'il affirme avoir déménagé courant 2019, il s'est réservé la possibilité d'occuper les lieux privativement, comme le démontrent la taxe d'habitation le désignant comme le seul occupant en 2020 et l'assurance habitation jusqu'en 2021.
Contrairement à ce qu'il indique, il n'est pas établi que Mme [Y] ait conservé les clefs lui permettant d'accéder aux lieux où elle ne s'est rendue qu'une seule fois en avril 2021 en présence de sa fille. Il résulte par ailleurs d'un échange de Mme [Y] avec un agent immobilier en 2021 que l'évaluation du bien qu'elle a demandée a été faite sur la base des informations qu'elle a transmises, ce que M. [B] ne manque pas de relever, la visite des lieux étant impossible du fait qu'elle n'avait pas les clefs.
Par conséquent, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que l'indemnité d'occupation est due jusqu'à la vente du bien ou jusqu'à la libération effective des lieux si elle intervient plus tôt.
Il convient de confier à l'expert désigné la mission de chiffrer l'indemnité d'occupation due à l'indivision par M. [B] depuis le 21 juin 2014 jusqu'au jour de l'expertise.
Sur les comptes d'administration de l' indivision
Selon l'article 815-13 du code civil, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il soit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Concernant les dépenses d'amélioration
M. [B] expose avoir réalisé et financé seul d'importants travaux d'amélioration sur le bien indivis consistant notamment dans la création d'une terrasse et du jardin et dans la réhabilitation complète de l'habitation qui était en état de délabrement lors de son acquisition.
Il sollicite en conséquence une créance contre l'indivision d'un montant de 16 638,86 euros correspondant à l'achat de matériaux, peinture et carrelage pour la réalisation des travaux.
Il demande également à la cour de juger que :
- "les travaux conséquents réalisés par le seul Monsieur [B] ont largement contribué à l'amélioration et à la plus-value du bien immobilier à hauteur de 50 % de la valeur du bien,
et
- qu'il sera tenu compte de ces travaux réalisés par Monsieur [B] et de ces dépenses à son profit, de la valeur augmentée du bien au moment du partage et dans le compte à faire devant notaire."
Mme [Y] s'oppose à la demande au motif que la plupart des travaux ont été réalisés avant la séparation du couple en 2011 de sorte, qu'à supposer qu'il démontre les avoir financés sur ses deniers propres, il convient de considérer que ces travaux représentent la contribution de M. [B] aux charges du ménage dans la mesure où elle a financé sur ses fonds propres toutes les dépenses de logement de la famille : loyers, impôts, EDF-GDF, assurances et téléphone pour un montant de 68.554,12 euros.
Elle objecte également que M. [B] ne rapporte pas la preuve qu'il a réglé les factures de matériaux sur ses fonds propres, ni que les travaux réalisés ont entraîné une plus-value à hauteur de la moitié de la valeur du bien, de sorte qu'elle conclut au débouté de ces chefs de demande.
A l'appui de sa demande de remboursement, M. [B] produit des factures d'achat de matériaux pour un total de 5 471,32 euros, montant de sa demande en première instance, auxquelles il ajoute en appel des factures supplémentaires pour un montant total de 10 897,55 euros, portant sa demande à la somme de 16 638,86 euros.
S'agissant de dépenses destinées à l'amélioration du bien indivis, l'indemnité accordée à l'indivisaire doit être calculée non pas en fonction de la dépense faite mais du profit subsistant, conformément à la règle énoncée à l'article 815-13 du code civil. Il y a donc lieu de débouter M. [B] de sa demande de créance de 16 638,86 euros contre l'indivision et de confirmer le jugement, par substitution de motifs.
Concernant la plus-value résultant des travaux, il résulte des pièces produites (attestations, photographies) que M. [B] a réalisé d'importants travaux d'amélioration sur le chalet depuis son acquisition, ce qui n'est pas sérieusement contesté par Mme [Y] qui entend néanmoins voir juger que les fonds investis resteront àla charge de M. [B] au titre de sa participation aux charges de la vie commune.
Aucun élément ne permet de chiffrer la plus-value résultant des travaux à la moitié de la valeur du bien, comme le soutient M. [B], étant rappelé qu'il appartient au juge d'apprécier le montant de l'indemnité qu'il peut fixer en équité, conformément aux dispositions de l'article 815-13 du code civil, cette évaluation ne pouvant être déléguée au notaire.
Il convient par conséquent de confier à l'expert désigné la mission de chiffrer la plus-value résultant des travaux réalisés.
Concernant les dépenses de conservation
M. [B] fait valoir une créance contre l'indivision au titre des dépenses de conservation, en sus de celles retenues par le premier juge, au titre:
- des taxes foncières
* 2019 : 687 euros
* 2020 : 677 euros
* 2021 : 695 euros
* 2022 : 713 euros
- de l'assurance habitation de 169,80 euros pour la période du 1er novembre 2020 au 31 octobre 2021.
Mme [Y] n'a pas répliqué à cette demande.
M. [B] produit les avis d'imposition correspondant aux taxes foncières 2019,2020,2021 faisant apparaître le montant des prélèvements mensuels opérés. Il a droit à une créance à ce titre. S'il produit l'avis de taxe foncière 2022, il n'apporte pas la preuve de son paiement et sera débouté de sa demande à ce titre. Il est en de même concernant l'assurance habitation, aucune preuve de paiement n'étant produite.
M. [B] entend se voir reconnaître une créance d'un montant de 1 695,44 euros au titre de dépenses d'eau, de gaz et d'électricité des années 2011 et 2019 dont il soutient qu'elles ont servi à la conservation du bien car exposées à l'occasion des travaux de rénovation. Il soutient également n'avoir pas occupé les lieux ni en 2011, ni en 2019.
Les dépenses d'eau, d'électricité et de gaz sont liées à l'occupation du bien ou à la jouissance privative dont il a été indiqué qu'elle est le fait de M. [B]. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.
Sur les dépens
Il est sursis à statuer de ce chef.
Sur la médiation
La cour rappelle aux parties qu'elles ont la possibilité de demander au juge d'ordonner une médiation aux fins de parvenir à un réglement amiable de leur litige.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement, par arrêt mixte contradictoire :
INFIRME partiellement le jugement rendu le 18 mars 2021 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Versailles.
Statuant à nouveau,
DIT que M. [E] [B] est redevable envers l'indivision d'une indemnité d'occupation à compter du 21 juin 2014 et jusqu'à la vente du bien ou jusqu'à la libération effective des lieux si elle est antérieure.
SURSOIT à statuer sur la valeur du bien indivis, l'indemnité d'occupation et la plus-value apportée au bien indivis par les travaux réalisés par M. [B].
AVANT-DIRE DROIT :
ORDONNE une expertise et désigne pour y procéder M. [J] [V] [Adresse 6] Téléphone : [XXXXXXXX02]
mail : [Courriel 10]
qui reçoit mission, après avoir obtenu des parties communication de toutes pièces utiles de:
- déterminer la valeur du bien immobilier situé [Adresse 3]
- déterminer la valeur locative du bien immobilier compter du 21 juin 2014 jusqu'au jour de l'expertise,
- déterminer la plus-value résultant des travaux d'amélioration effectués par M. [B].
FIXE à 2000 euros la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert que les parties devront consigner, chacune pour moitié, auprès du service des expertises expertises de la cour d'appel de Versailles dans le mois suivant le présent arrêt, sous peine de caducité de la mission, sauf prorogation dûment sollicitée auprès du juge chargé du suivi des expertises.
DIT que l'expert déposera son rapport auprès du service des expertises de la cour d'appel de Versailles dans le délai de QUATRE mois à compter de saisine.
DIT que la mission de l'expert pourra être prorogée à sa demande.
DIT qu'en cas de difficulté dans l'accomplissement de sa mission, l'expert en informera le juge chargé du suivi des expertises
Y ajoutant,
DIT que M. [E] [B] dispose d'une créance contre l'indivision au titre des taxes foncières
* 2019 de 687 euros
* 2020 de 677 euros
* 2021 de 695 euros
DEBOUTE M. [E] [B] de ses demandes de créance au titre de la taxe foncière de 2022 et de l'assurance habitation pour la période du 1er novembre 2020 au 31 octobre 2021 ainsi que des dépenses d'eau, de gaz et d'électricité pour les années 2011 et 2019.
CONFIRME le jugement pour le surplus de ses dispositions dévolues à la cour.
REJETTE toute autre demande.
SURSOIT à statuer sur les dépens.
RENVOIE à la mise en état au 2 avril 2024 pour conclusions des parties après expertise.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au troisième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Jacqueline LESBROS, Présidente de chambre et par Madame Emilie CAYUELA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT
DE
VERSAILLES
Code nac : 28A
2e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 12 OCTOBRE 2023
N° RG 21/04281 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UTXW
AFFAIRE :
[E] [B]
C/
[O], [F] [Y]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 18 Mars 2021 par le Juge aux affaires familiales de VERSAILLES
N° Chambre :
N° Cabinet :
N° RG : 19/04280
Expéditions exécutoires
Expéditions
délivrées le : 12.10.23
à :
Me Danielle ABITAN-BESSIS, avocat au barreau de VERSAILLES -
Me Laurence HERMAN-GLANGEAUD, avocat au barreau de VERSAILLES
TJ VERSAILLES
EXPERTISES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DOUZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [E] [B]
né le 03 Décembre 1965 à [Localité 15]
de nationalité Française
Chez Mme [L] [H]
[Adresse 5]
[Localité 9]
Représentant :Me Danielle ABITAN-BESSIF, avocat au barreau de Versailles, Postulant
Me Marie-pierre MATHIEU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: B0295
APPELANT
****************
Madame [O], [F] [Y]
née le 02 Mars 1969 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentant : Me Laurence HERMAN-GLANGEAUD, Postulant/Plaidant avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 253
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Décembre 2022 en chambre du conseil, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Jacqueline LESBROS, Présidente de chambre chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Jacqueline LESBROS, Présidente de chambre,
Monsieur François NIVET, Conseiller,
Madame Anne THIVELLIER, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Mohamed EL GOUZI,
FAITS ET PROCEDURE,
Mme [O] [Y] et M. [E] [B] ont vécu en concubinage jusqu'en mars 2011.
Par acte du 06 décembre 2000, ils ont acquis indivisément, pour moitié chacun, un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 13] (78) , pour un montant de 30 489,80 euros.
Par acte d'huissier signifié le 21 juin 2019, Mme [Y] a fait assigner M. [B] devant le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Versailles aux fins de liquidation et partage de leurs intérêts patrimoniaux.
Par jugement du 18 mars 2021, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Versailles a notamment :
-ordonné le partage judiciaire des intérêts patrimoniaux de Mme [Y] et M. [B] conformément aux dispositions des articles 1364 et suivants du code de procédure civile et selon ce qui est jugé par la décision,
-désigné, pour procéder aux opérations de partage, Maître [S] [W], notaire à [Localité 13],
-autorisé le notaire désigné à prendre tous renseignements utiles auprès de la direction générale des finances publiques par l'intermédiaire du fichier national des comptes bancaires et assimilés (FICOBA),
-dit qu'il appartiendra au notaire désigné de préciser la consistance exacte de la masse à partager, de procéder, au besoin, à la constitution des lots pour leur répartition entre les parties, et réaliser, en cas de besoin, leur tirage au sort,
-ordonné, à défaut d'accord entre les parties sur la vente amiable du bien immobilier dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision, la licitation à la barre de ce tribunal à la requête de Mme [Y] en présence de M. [B] sur le cahier des conditions de vente dressé et déposé par le ministère de Maître Laurence Herman-Glangeaud, avocat, des biens et droits immobiliers constitués d'un bien immobilier sis à [Localité 13], [Adresse 3], figurant en cadastre savoir : section AC numéro [Cadastre 4], lieudit « [Adresse 3] » pour une superficie d'un are cinquante et un centiare (00ha 0 l la 5 l ca) et ce en un seul lot et sur la mise à prix de 25.000 euros, ou sur telle mise à prix qu'il plaira au tribunal de fixer, sans expertise préalable, avec faculté de baisse de la mise à prix du quart à défaut d'enchères,
-dit que la publicité se fera dans les conditions du droit commun prévues par les articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que par Internet
-désigné Maître [I] [N], huissier de justice, à [Localité 13], aux fins de pénétrer dans l'immeuble, dresser un procès-verbal et vérifier les conditions d'occupation et à l'aide d'un géomètre expert, procéder à toutes les investigations et vérifications rendues utiles et nécessaires par la règlementation en vigueur,
-dit que les visites de l'immeuble s'exerceront dans la quinzaine précédant la vente pendant une durée d'une heure,
le tout avec l'aide d'un serrurier et d'un commissaire de police et en présence de deux témoins visés à l'article L. 142-1 du code des procédures civiles d'exécution,
-dit que ces conditions seront applicables jusqu'à la vente définitive du bien et notamment en cas de surenchère,
-débouté M. [B] de sa demande de prise en compte à son profit de la somme de 5 760 euros au titre de la réalisation de travaux d'amélioration du bien indivis,
-débouté M. [B] de sa demande de prise en compte à son profit du paiement des factures d'eau, d'électricité et de gaz au titre des frais de conservation du bien indivis,
-dit que M. [B] bénéficie d'une créance sur l'indivision d'un montant de 1 601,01 euros à titre des cotisations d'assurance pour les années 2011 à 2019, de 2010 euros à titre de la taxe foncière 2016, 2017 et 2018, et de 1 228,00 euros au titre de la taxe d'habitation de 2017, 2018 et 2019 acquittés à titre de frais de conservation sur le bien indivis,
-dit que M. [B] est redevable à l'égard de l'indivision d'une indemnité d'occupation mensuelle en ce qui concerne le bien immobilier sis cadastré section AC numéro [Cadastre 4], lieudit [Adresse 3] pour une superficie d'un are cinquante et un centiare (00ha 011a 5lca) à compter de mars 2011 jusqu'à la vente ou la date de la libération du bien si elle intervient avant,
-ordonné l'emploi des dépens en frais généraux de partage,
-débouté Mme [Y] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
-ordonné l'exécution provisoire.
Le 05 juillet 2021, M. [B] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a :
-ordonné la licitation des biens et droits immobiliers du bien situé à [Localité 13], [Adresse 3],
- désigné Maître [N], huissier de justice, pour dresser procès-verbal et vérifier les conditions d'occupation et à l'aide d'un géomètre expert, procéder à toutes les investigations et vérifications rendues utiles et nécessaires par la réglementation en vigueur,
-rejeté ses demandes de créances,
-dit qu'il est redevable d'une indemnité d'occupation à compter de mars 2011 jusqu'à la licitation ou la libération des lieux.
Dans ses dernières conclusions d'appelant du 27 octobre 2022, M. [B] demande à la cour de :
'-Infirmer le jugement du juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de VERSAILLES du 18 mars 2021 en ce qu'il a ordonné, à défaut d'accord entre les parties sur la vente amiable du bien immobilier dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, la licitation à la barre de ce tribunal à la requête de Madame [O] [Y] en présence de M. [E] [B] sur le cahier des conditions de vente dressé et déposé par le ministère de Maître Laurence HERMAN-GLANGEAUD, Avocat, des biens et droits immobiliers constitués d'un bien immobilier sis à [Localité 13] (Yvelines), [Adresse 3], figurant en cadastre savoir :section AC numéro [Cadastre 4], lieudit [Adresse 3], pour une superficie d'un are cinquante et un centiare (00ha 01a 51ca) et ce en un seul lot et sur la mise à prix de 25.000 € (VINGT CINQ MILLE EUROS) ou sur telle mise à prix qu'il plaira au Tribunal de fixer, sans expertise préalable, avec faculté de baisse de la mise à prix du quart à défaut d'enchères,
-Infirmer le jugement du juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de VERSAILLES du 18 mars 2021 en ce qu'il a dit que la publicité se fera dans les conditions du droit commun prévues par les articles R 322.31 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ainsi que par internet,
-Infirmer le jugement du juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de VERSAILLES du 18 mars 2021 en ce qu'il a désigné Me [I] [N], Huissier de Justice sis [Adresse 14]
[Adresse 14] Tel : [XXXXXXXX01] [Courriel 12] aux fins de pénétrer dans l'immeuble, dresser un procès-verbal et vérifier les conditions d'occupation et à l'aide d'un géomètre expert, procéder à toutes les investigations et vérifications rendues utiles et nécessaires par la réglementation en vigueur ;
-Infirmer le jugement du juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de VERSAILLES du 18 mars 2021 en ce qu'il a dit que les visites de l'immeuble s'exerceront dans la quinzaine précédant la vente pendant une durée d'une heure ;
Le tout avec l'aide d'un serrurier et d'un commissaire de police et en présence de deux témoins visés à l'article L 142-1 du code des procédures civiles d'exécution. ;
-Infirmer le jugement du juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de VERSAILLES du 18 mars 2021 en ce qu'il a dit que ces conditions seront applicables jusqu'à la vente définitive du bien et notamment en cas de surenchère,
-Infirmer le jugement du juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de VERSAILLES du 18 mars 2021 en ce qu'il a débouté M. [E] [B] de sa demande de prise en compte à son profit de la somme de 5.670 € au titre de la réalisation de travaux d'amélioration du bien indivis,
-Infirmer le jugement du juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de VERSAILLES du 18 mars 2021 en ce qu'il a débouté M. [E] [B] de sa demande de prise en compte à son profit du paiement des factures d'eau, d'électricité, et de gaz au titre des frais de conservation du bien indivis,
-Infirmer le jugement du juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de VERSAILLES du 18 mars 2021 en ce qu'il a dit que M. [E] [B] est redevable à l'égard de l'indivision d'une indemnité d'occupation mensuelle en ce qui concerner le bien immobilier cadastré section AC 24 numéro [Cadastre 4] lieudit [Adresse 3] pour une superficie d'un are cinquante et un centiare (00ha 01a 51ca) à compte de mars 2011 jusqu'à la vente ou la date de libération du bien si elle intervient avant,
-Le réformer et y ajoutant, il est demandé à la Cour de :
-ATTRIBUER le bien immobilier cadastré section AC numéro [Cadastre 4] lieudit [Adresse 3] pour une superficie d'un are cinquante et un centiare (00ha 01a 51ca) à titre préférentiel à Monsieur [E] [B] contre le paiement d'une soulte à déterminer dans le compte entre les parties au bénéfice de Madame [O] [Y],
-DECLARER que Madame [O] [Y] accepte l'attribution préférentielle du bien indivis au profit de Monsieur [B] sous réserve du paiement de la soulte à lui revenir,
-DEBOUTER Madame [Y] de voir fixer la valeur du bien indivis à la somme de 235.000 € et la valeur locative à 815 euros,
-FIXER la valeur du bien indivis à la somme de 115.000 €,
Subsidiairement,
-AUTORISER le partage du bien immobilier en deux parties, une partie du terrain sur lequel est situé le chalet pour Madame [Y] (Lot A du plan), et une partie du terrain sur lequel est situé le garage pour Monsieur [B] (Lot B du plan),
-JUGER que Monsieur [B] a une créance sur l'indivision de 16.638,86 € au titre des frais engagés pour la seule réfection du chalet et du terrain,
-JUGER que les travaux conséquents réalisés par le seul Monsieur [B] ont largement contribué à l'amélioration et à la plus-value du bien immobilier à hauteur de 50 % de la valeur du bien,
-JUGER qu'il sera tenu compte de ces travaux réalisés par Monsieur [B] et de ces dépenses à son profit, de la valeur augmentée du bien au moment du partage et dans le compte à faire devant Notaire,
-CONFIRMER le jugement en ce qu'il a dit que Monsieur [B] à une créance sur l'indivision d'un montant de :
*1.601,01 € au titre des cotisations d'assurance pour les années 2011 à 2019 ;
*2.010 € au titre de la taxe foncière pour les années 2016, 2017, 2018 ;
*1.228,00 € au titre de la taxe d'habitation pour les années 2017, 2018 et 2019 ;
Y ajoutant
-JUGER que Monsieur [B] a une créance de 2.772 € au titre de la taxe foncière pour les années 2019 à 2022 inclus, et de 169,80 € pour l'assurance habitation pour la période du 1er novembre 2020 au 31 octobre 2021,
-INFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [B] de sa demande de prise en compte à son profit du paiement des factures d'eau d'électricité et de gaz,
-JUGER que Monsieur [B] a une créance au titre des dépenses d'eau, de gaz et d'électricité à hauteur de 1695,44 €, ces dépenses ayant contribué à la conservation du bien ; -DIRE n'y avoir lieu à indemnité d'occupation ;
Subsidiairement sur l'indemnité d'occupation :
-DIRE que l'indemnité d'occupation dont est redevable M. [B] à l'égard de l'indivision ne peut courir que du 21 juin 2014 au 31 décembre 2018,
-DIRE y avoir lieu à application d'une décote de 40 % au regard du bien impropre à la location sur l'indemnité d'occupation,
En tout état de cause :
-DESIGNER un Notaire pour procéder aux opérations de partage de l'indivision entre Monsieur [B] et Madame [Y] et faire rapport en cas de désaccord persistant entre les parties, et un magistrat coordinateur pour surveiller les opérations afin de statuer sur les difficultés
-CONFIRMER le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile
-CONDAMNER Madame [Y] aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions d'intimée du 29 décembre 2021, Mme [Y] demande à la cour de :
-CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le Juge aux Affaires Familiales (Cabinet n° 7) du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES le 18 mars 2021.
EN CONSEQUENCE,
-DEBOUTER Monsieur [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Y AJOUTANT,
-FIXER la valeur du bien immobilier indivis à la somme de 235.000,00 € et la valeur locative à la somme de de 815,00 €.
-DIRE que Monsieur [B] sollicite l'attribution préférentielle du bien indivis ce que Madame [Y] accepte sous réserve de la soulte à lui revenir.
-CONDAMNER Monsieur [B] au paiement de la somme de 3.000,00 € par application et sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 novembre 2022.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie à leurs écritures conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d'attribution préférentielle du bien indivis
Il résulte de l'acte de vente en date du 6 décembre 2000 que M. [B] et Mme [Y] ont fait l'acquisition, à concurrence de moitié indivise chacun, d'un bien immobilier constitué d'un chalet en bois situé [Adresse 3] à [Localité 13] ( Yvelines) cadastré Section AC, numéro [Cadastre 4], pour une superficie de un are cinquante et un centiares, au prix de 30 489,80 euros.
M. [B] sollicite l'attribution préférentielle de ce bien dont il rappelle qu'il appartenait avant lui à son grand-père et qu'il a servi de résidence secondaire de la famille, à charge pour lui de verser une soulte à Mme [Y].
Or, l'article 831-2 du code civil ne prévoit l'attribution préférentielle de la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d'habitation qu'au profit du conjoint survivant ou d'un héritier et, par renvoi de l'article 515-6 du code civil aux partenaires d'un pacte civil de solidarité, à l'exclusion des concubins.
M. [B], en qualité d'ex-concubin de Mme [Y], ne peut donc solliciter l'attribution préférentielle d'un bien qui ne constitue pas, au surplus, sa résidence principale.
Les parties ne sont liées par aucune indivision conventionnelle prévoyant cette attribution préférentielle.
Si Mme [Y] déclare ne pas s'opposer à l'attribution préférentielle à charge de soulte, elle sollicite néanmoins à titre principal la confirmation du jugement prononçant la licitation. En outre, les parties ne sont pas d'accord sur la valeur du bien indivis.
Il y a lieu en conséquence de débouter M. [B] de sa demande d'attribution préférentielle du bien indivis et de confirmer le jugement qui en a ordonné la licitation.
Il n'y a pas lieu d'ordonner le partage du bien comme le suggère M. [B], Mme [Y] faisant observer à juste titre que le bien, compte tenu de la petite surface de 150 m² sur lequel le chalet est édifié, n'est pas partageable. Par ailleurs, elle ne réclame par le partage du bien indivis.
Sur la valeur du bien indivis
Les parties divergent sur la valeur du bien indivis, M. [B] l'évaluant à la somme de 115 000 euros compte tenu des travaux de mise en conformité de l'électricité à réaliser ainsi que la réfection du toit et de la présence de nuisibles (capricornes) et Mme [Y], à la somme de
235 000 euros.
Le bien a fait l'objet d'une description et d'une évaluation par M. [X], expert en estimations immobilières requis par M. [B], qui a établi un rapport non contradictoire le 6 juillet 2022, d'où il ressort que ce bien de "type chalet"est édifié sur une parcelle de 151 m². Il est d'une surface habitable de 30 m² et comporte une cuisine, deux pièces, une salle de bain et sanitaire, une terrasse extérieure de 9,70 m² et un garage de 15 m². Il est précisé que le bien a fait l'objet de travaux d'agrandissement de la part de M. [B], sans permis de construire ou déclaration de travaux, qu'il présente des malfaçons et un défaut d'isolation thermique. Le bien a été évalué en tenant compte de ces spécificités, sur la base de 3 850 euros du m², à 115 000 euros net vendeur.
M. [B] a produit également une estimation du 28 mars 2022 réalisée par l'agence Pro Immoconseil pour une valeur comprise entre 130 000 et 140 000 euros, au vu des travaux d'électricité à réaliser, de problèmes d'infiltration et d'humidité qui le rendent impropre à la location en l'état.
Mme [Y] produit une estimation du bien réalisée le 27 avril 2021 par l'agence immobilière L'amirauté pour une valeur comprise entre 230 000 et 250 000 euros net vendeur pour une surface habitable de 36 m² (pièce 35 de l'intimée). Cette même agence évaluait pourtant le bien le 4 juillet 2018, en retenant une surface habitable de 50 m², entre 140 000 et 160 000 euros (pièce 21 de l'intimée). La même agence sollicitée par M. [B] le 8 juillet 2022 propose une estimation comprise entre 120 000 et 125 000 euros.
Mme [Y] produit également une estimation réalisée par l'agence Stéphane Plaza du 30 avril 2021 d'une valeur comprise entre 220 000 et 240 000 euros net vendeur. Elle assure que les évaluations auxquelles elle a fait procéder l'ont été après une visite des lieux auxquels sa fille aînée lui a permis d'accéder.
La cour ne peut déterminer dans quelles conditions les évaluations proposées ont été réalisées, si elles tiennent compte ou non de l'état réel du bien et ne dispose pas d'éléments suffisamment précis et fiables pour chiffrer la valeur du bien, alors que les estimations des parties présentent un écart important de l'ordre de 100 000 euros.
Il convient par conséquent de désigner un expert chargé de procéder à l'évaluation du bien indivis.
Sur l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 815-9 du code civil, l'indivisaire qui jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
La jouissance privative d'un bien indivis résulte de l'impossibilité de droit ou de fait pour les coindivisaires d'user de la chose.
M. [B] conclut à l'infirmation du jugement qui l'a déclaré redevable d'une indemnité d'occupation à compter du mois de mars 2011 jusqu'à la vente ou la date de libération des lieux si elle intervient plus tôt.
Il affirme en effet avoir été hébergé chez sa mère pendant plusieurs mois suite à la séparation, puis à compter de 2019 chez Mme [H] à [Localité 9] qui en atteste, et ce à compter du 1er février 2019. Il produit une attestation de sa mère, Mme [G], du 29 septembre 2021, soit postérieure au jugement dont appel, qui déclare avoir hébergé son fils à compter du 15 avril 2011 jusqu'au 10 décembre 2016. Il déclare également n'avoir occupé régulièrement ce bien qu'à compter de 2016 et plus du tout à compter de 2019 (page 10 de ses conclusions).
Il soutient n'avoir pas eu la jouissance privative du bien dont les serrures n'ont pas été changées et dont Mme [Y] a conservé les clefs. Il affirme ne lui avoir jamais interdit l'accès aux lieux, ce qu'elle a pu faire en avril 2021 lorsqu'elle s'y est rendue avec une agence immobilière. Il soutient que le désintérêt manifesté par Mme [Y] pour le bien indivis n'induit pas à lui seul qu'il ait eu la jouissance privative du bien.
A titre subsidiaire, il fait valoir que l'indemnité d'occupation ne peut être due qu'à compter du 21 juin 2014 en vertu de la prescription interrompue par l'assignation délivrée par Mme [Y] le 21 juin 2014, et jusqu'au 31 décembre 2018.
Mme [Y] demande que soit fixée à la charge de M. [B] une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 815 euros depuis le mois de mars 2011. Elle affirme que l'appelant réside dans le bien indivis depuis leur séparation et encore à ce jour; qu'elle n'a jamais eu accès aux lieux, n'étant pas en possession des clefs. Elle fait observer que M. [B] se domiciliait dans le bien indivis jusqu'au jugement de première instance le condamnant à une indemnité d'occupation. Elle n'a pas répondu sur le moyen tiré de la prescription.
Il résulte du dossier que M. [B] a occupé privativement le bien indivis dans lequel il a établi son domicile ainsi qu'en atteste les documents qu'il produit : factures d'eau et d'électricité, devis de travaux, taxe foncière et taxe d'habitation le désignant comme le seul occupant des lieux, et ainsi qu'il le reconnaît lui-même. Cette occupation habituelle est exclusive de toute possibilité pour Mme [Y] de jouir des lieux.
M. [B] est donc redevable à l'indivision d'une indemnité d'occupation soumise à la prescription quinquenale prévue à l'article 2224 du code civil. Mme [Y] ne justifiant pas avoir formé de demande à ce titre antérieurement à son assignation du 21 juin 2019 par laquelle elle a saisi le juge aux affaires familiales de sa demande de partage, cette indemnité n'est due qu'à compter du 21 juin 2014. Le jugement est infirmé de ce chef.
M. [B] n'établit par aucune pièce avoir quitté les lieux le 31 décembre 2018. Même s'il affirme avoir déménagé courant 2019, il s'est réservé la possibilité d'occuper les lieux privativement, comme le démontrent la taxe d'habitation le désignant comme le seul occupant en 2020 et l'assurance habitation jusqu'en 2021.
Contrairement à ce qu'il indique, il n'est pas établi que Mme [Y] ait conservé les clefs lui permettant d'accéder aux lieux où elle ne s'est rendue qu'une seule fois en avril 2021 en présence de sa fille. Il résulte par ailleurs d'un échange de Mme [Y] avec un agent immobilier en 2021 que l'évaluation du bien qu'elle a demandée a été faite sur la base des informations qu'elle a transmises, ce que M. [B] ne manque pas de relever, la visite des lieux étant impossible du fait qu'elle n'avait pas les clefs.
Par conséquent, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que l'indemnité d'occupation est due jusqu'à la vente du bien ou jusqu'à la libération effective des lieux si elle intervient plus tôt.
Il convient de confier à l'expert désigné la mission de chiffrer l'indemnité d'occupation due à l'indivision par M. [B] depuis le 21 juin 2014 jusqu'au jour de l'expertise.
Sur les comptes d'administration de l' indivision
Selon l'article 815-13 du code civil, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il soit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Concernant les dépenses d'amélioration
M. [B] expose avoir réalisé et financé seul d'importants travaux d'amélioration sur le bien indivis consistant notamment dans la création d'une terrasse et du jardin et dans la réhabilitation complète de l'habitation qui était en état de délabrement lors de son acquisition.
Il sollicite en conséquence une créance contre l'indivision d'un montant de 16 638,86 euros correspondant à l'achat de matériaux, peinture et carrelage pour la réalisation des travaux.
Il demande également à la cour de juger que :
- "les travaux conséquents réalisés par le seul Monsieur [B] ont largement contribué à l'amélioration et à la plus-value du bien immobilier à hauteur de 50 % de la valeur du bien,
et
- qu'il sera tenu compte de ces travaux réalisés par Monsieur [B] et de ces dépenses à son profit, de la valeur augmentée du bien au moment du partage et dans le compte à faire devant notaire."
Mme [Y] s'oppose à la demande au motif que la plupart des travaux ont été réalisés avant la séparation du couple en 2011 de sorte, qu'à supposer qu'il démontre les avoir financés sur ses deniers propres, il convient de considérer que ces travaux représentent la contribution de M. [B] aux charges du ménage dans la mesure où elle a financé sur ses fonds propres toutes les dépenses de logement de la famille : loyers, impôts, EDF-GDF, assurances et téléphone pour un montant de 68.554,12 euros.
Elle objecte également que M. [B] ne rapporte pas la preuve qu'il a réglé les factures de matériaux sur ses fonds propres, ni que les travaux réalisés ont entraîné une plus-value à hauteur de la moitié de la valeur du bien, de sorte qu'elle conclut au débouté de ces chefs de demande.
A l'appui de sa demande de remboursement, M. [B] produit des factures d'achat de matériaux pour un total de 5 471,32 euros, montant de sa demande en première instance, auxquelles il ajoute en appel des factures supplémentaires pour un montant total de 10 897,55 euros, portant sa demande à la somme de 16 638,86 euros.
S'agissant de dépenses destinées à l'amélioration du bien indivis, l'indemnité accordée à l'indivisaire doit être calculée non pas en fonction de la dépense faite mais du profit subsistant, conformément à la règle énoncée à l'article 815-13 du code civil. Il y a donc lieu de débouter M. [B] de sa demande de créance de 16 638,86 euros contre l'indivision et de confirmer le jugement, par substitution de motifs.
Concernant la plus-value résultant des travaux, il résulte des pièces produites (attestations, photographies) que M. [B] a réalisé d'importants travaux d'amélioration sur le chalet depuis son acquisition, ce qui n'est pas sérieusement contesté par Mme [Y] qui entend néanmoins voir juger que les fonds investis resteront àla charge de M. [B] au titre de sa participation aux charges de la vie commune.
Aucun élément ne permet de chiffrer la plus-value résultant des travaux à la moitié de la valeur du bien, comme le soutient M. [B], étant rappelé qu'il appartient au juge d'apprécier le montant de l'indemnité qu'il peut fixer en équité, conformément aux dispositions de l'article 815-13 du code civil, cette évaluation ne pouvant être déléguée au notaire.
Il convient par conséquent de confier à l'expert désigné la mission de chiffrer la plus-value résultant des travaux réalisés.
Concernant les dépenses de conservation
M. [B] fait valoir une créance contre l'indivision au titre des dépenses de conservation, en sus de celles retenues par le premier juge, au titre:
- des taxes foncières
* 2019 : 687 euros
* 2020 : 677 euros
* 2021 : 695 euros
* 2022 : 713 euros
- de l'assurance habitation de 169,80 euros pour la période du 1er novembre 2020 au 31 octobre 2021.
Mme [Y] n'a pas répliqué à cette demande.
M. [B] produit les avis d'imposition correspondant aux taxes foncières 2019,2020,2021 faisant apparaître le montant des prélèvements mensuels opérés. Il a droit à une créance à ce titre. S'il produit l'avis de taxe foncière 2022, il n'apporte pas la preuve de son paiement et sera débouté de sa demande à ce titre. Il est en de même concernant l'assurance habitation, aucune preuve de paiement n'étant produite.
M. [B] entend se voir reconnaître une créance d'un montant de 1 695,44 euros au titre de dépenses d'eau, de gaz et d'électricité des années 2011 et 2019 dont il soutient qu'elles ont servi à la conservation du bien car exposées à l'occasion des travaux de rénovation. Il soutient également n'avoir pas occupé les lieux ni en 2011, ni en 2019.
Les dépenses d'eau, d'électricité et de gaz sont liées à l'occupation du bien ou à la jouissance privative dont il a été indiqué qu'elle est le fait de M. [B]. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.
Sur les dépens
Il est sursis à statuer de ce chef.
Sur la médiation
La cour rappelle aux parties qu'elles ont la possibilité de demander au juge d'ordonner une médiation aux fins de parvenir à un réglement amiable de leur litige.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement, par arrêt mixte contradictoire :
INFIRME partiellement le jugement rendu le 18 mars 2021 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Versailles.
Statuant à nouveau,
DIT que M. [E] [B] est redevable envers l'indivision d'une indemnité d'occupation à compter du 21 juin 2014 et jusqu'à la vente du bien ou jusqu'à la libération effective des lieux si elle est antérieure.
SURSOIT à statuer sur la valeur du bien indivis, l'indemnité d'occupation et la plus-value apportée au bien indivis par les travaux réalisés par M. [B].
AVANT-DIRE DROIT :
ORDONNE une expertise et désigne pour y procéder M. [J] [V] [Adresse 6] Téléphone : [XXXXXXXX02]
mail : [Courriel 10]
qui reçoit mission, après avoir obtenu des parties communication de toutes pièces utiles de:
- déterminer la valeur du bien immobilier situé [Adresse 3]
- déterminer la valeur locative du bien immobilier compter du 21 juin 2014 jusqu'au jour de l'expertise,
- déterminer la plus-value résultant des travaux d'amélioration effectués par M. [B].
FIXE à 2000 euros la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert que les parties devront consigner, chacune pour moitié, auprès du service des expertises expertises de la cour d'appel de Versailles dans le mois suivant le présent arrêt, sous peine de caducité de la mission, sauf prorogation dûment sollicitée auprès du juge chargé du suivi des expertises.
DIT que l'expert déposera son rapport auprès du service des expertises de la cour d'appel de Versailles dans le délai de QUATRE mois à compter de saisine.
DIT que la mission de l'expert pourra être prorogée à sa demande.
DIT qu'en cas de difficulté dans l'accomplissement de sa mission, l'expert en informera le juge chargé du suivi des expertises
Y ajoutant,
DIT que M. [E] [B] dispose d'une créance contre l'indivision au titre des taxes foncières
* 2019 de 687 euros
* 2020 de 677 euros
* 2021 de 695 euros
DEBOUTE M. [E] [B] de ses demandes de créance au titre de la taxe foncière de 2022 et de l'assurance habitation pour la période du 1er novembre 2020 au 31 octobre 2021 ainsi que des dépenses d'eau, de gaz et d'électricité pour les années 2011 et 2019.
CONFIRME le jugement pour le surplus de ses dispositions dévolues à la cour.
REJETTE toute autre demande.
SURSOIT à statuer sur les dépens.
RENVOIE à la mise en état au 2 avril 2024 pour conclusions des parties après expertise.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au troisième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Jacqueline LESBROS, Présidente de chambre et par Madame Emilie CAYUELA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT