CA Paris, Pôle 4 - ch. 4, 24 octobre 2023, n° 21/04522
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2023
(n° , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04522 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDH7N
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 11-19-002669
APPELANTE
Madame [B] [G]
née le [Date naissance 3] 1980 à [Localité 6] (27)
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée et assistée par Me Francis TISSOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0044,
Assisté à audience par Me Jean Luc TISSOT, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : C0420,
INTIMÉE
S.C.I. MAX, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée et assistée par Me Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0050, substitué à l'audience par Me David ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0223
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude CRETON, Président, magistrat honoraire chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre
Marie MONGIN, conseiller
Claude CRETON, président magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Mme Ekaterina RAZMAKHNINA
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, greffière, présente lors de la mise à disposition.
***
M. [L], alors propriétaire d'un logement donné à bail à Mme [G], lui a fait délivrer le 12 avril 2018 un commandement de payer la somme de 8 016,05 euros correspondant à l'arriéré de loyers.
Ce commandement de payer étant resté infructueux, la SCI Max, devenue propriétaire de ce logement, a assigné Mme [G] en constatation de la résiliation du bail, en expulsion, ainsi qu'en paiement de l'arriéré de loyers et d'une indemnité d'occupation.
Suite à la libération du logement par Mme [G], la SCI Max a abandonné sa demande d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation mais a sollicité sa condamnation à lui payer outre l'arriéré de loyers, la somme de 1 320 euros à titre de dommages-intérêts correspondant aux frais engagés pour libérer l'appartement des biens qui l'encombraient et changer la serrure.
Mme [G] a contesté le montant de l'arriéré et conclu à la condamnation de la SCI Max à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice que lui a causé l'absence de chauffage et la défectuosité de l'installation électrique. Elle a en outre sollicité la réduction du loyer dû au titre des deux dernières années d'occupation.
Par jugement du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a condamné Mme [G] à payer à la SCI Max la somme de 15 050,86 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 septembre 2019 et la somme de 1 320 euros à titre de dommages-intérêts. Il a en outre débouté Mme [G] de sa demande reconventionnelle et rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal, après avoir constaté l'exactitude du décompte produit par la SCI Max, notamment la conformité de la révision annuelle du loyer à l'évolution de l'indice de référence, a retenu que Mme [G] ne justifiait pas le dysfonctionnement de la chaudière et de l'installation électrique, Mme [G] n'ayant en outre pas répondu à la demande de la SCI Max pour faire réaliser les travaux prévus pour remédier aux désordres constatés par le service technique de l'habitat de la ville de Paris lors de sa visite de l'appartement le 21 février 2019.
Mme [G] a interjeté appel de ce jugement.
Elle conteste d'abord le montant de l'arriéré locatif retenu par le tribunal et fait valoir, d'une part que le montant des charges locatives n'est pas justifié puisque seul le compte des charges de l'immeuble a été produit et que la part due par le locataire n'est pas précisée, de sorte que la SCI Max n'est fondée qu'à lui réclamer la provision sur charges prévue par le bail, soit 28 euros par mois ; d'autre part que la révision du loyer a été calculée jusqu'en 2015 en fonction de l'évolution de l'indice INSEE de la construction alors qu'est seule applicable depuis le 10 février 2008 l'indice de référence des loyers institué par la loi du 8 février 2008.
Elle fait ensuite état du mauvais état de la chaudière qui ne permettait plus d'assurer normalement le chauffage de l'appartement et du mauvais état de l'installation électrique, reconnus par la SCI Max qui avait proposé d'installer des radiateurs électriques et de remettre en état l'installation électrique, et établis par un rapport d'un agent de la ville de Paris qui constate 'une importante humidité de condensation (...) en raison d'une aération permanente inefficace', l'absence d'eau chaude et de chauffage en raison de la vétusté de la chaudière à gaz, raccordée à un conduit d'évacuation des gaz brûlés dont le taux d'oxyde de carbone est supérieur à la norme. Elle sollicite en conséquence l'allocation d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts
Concluant à l'infirmation du jugement, elle demande à la cour de réduire la dette locative à 6 155,68 euros, de condamner la SCI Max à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, de réduire de 50 % du montant du loyer des deux dernières années de location et de lui allouer une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Max conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de Mme [G] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE
1 - Sur les demandes de la SCI Max
- Sur l'arriéré locatif
Considérant que le décompte de loyers produit par la SCI Max indique le montant des loyers dus après révision annuelle en fonction de l'évolution, d'abord de l'indice INSEE du coût de la construction jusqu'en 2007, ensuite de l'indice de référence des loyers à compter de 2008 lorsque celui-ci est devenu obligatoire ; qu'en outre, il est mis en compte le montant des charges dus par Mme [G], la SCI Max produisant les relevés des charges générales établis par le syndic, dont ont été extraites les charges récupérables sur le locataire augmentées du montant de la taxe sur les ordures ménagères justifié par la production des avis d'impositions à la taxe foncière due par le propriétaire de l'appartement ; que l'arriéré locatif s'élève ainsi à la somme de 15 050,86 euros calculé comme suit :
- montant du loyer et des charges dus par Mme [G] au titre de la période de décembre 2016 à septembre 2019 : 28 257,57 euros
- à déduire la somme mensuelle de 15 euros depuis le 1er octobre 2015, soit au total 705 euros, correspondant à la valeur locative de la cave dont elle n'avait plus l'usage, ainsi que les sommes qu'elle justifie avoir réglées d'un montant total de 13 361,10 euros ;
- Sur les frais engagés par la SCI Max
Considérant que ces frais d'un montant total de 1 320 euros sont justifiés par la production d'un état des lieux établi après le départ de Mme [G] par huissier de justice ainsi que de la factures réglée pour vider le logement du mobilier laissé dans les lieux et remplacer la serrure dont Mme [G] a conservé indûment une clef ;
2 - Sur les demandes de Mme [G]
Considérant que s'il a été constaté en mars 2019 par un agent de la ville de Paris que l'état de l'appartement litigieux justifiait la réalisation de travaux de remise en état nécessitant notamment le remplacement du système de chauffage, le compte rendu établi en octobre 2018 par l'entreprise chargée de la révision annuelle de la chaudière, dont la SCI Max était destinataire, indique : 'essais et contrôles concluants' et que la teneur en CO est normale ; que la SCI Max justifie, dès qu'elle a été informée du dysfonctionnement de la chaudière, avoir immédiatement contacté Mme [G] pour constater ce dysfonctionnement afin de prendre les mesures destinées à y remédier mais que celle-ci n'a pas répondu aux demandes qui lui ont été adressées les 4 avril 2019, 16 avril 2019 et 5 mai 2019 pour convenir d'un rendez-vous ; que dans ces conditions, Mme [G] ne peut reprocher à la SCI Max d'avoir manqué à ses obligations ; qu'il convient de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts et en réduction du loyer ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [G] et la condamne à payer à la SCI Max la somme de 1 800 euros ;
La condamne aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2023
(n° , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04522 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDH7N
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 11-19-002669
APPELANTE
Madame [B] [G]
née le [Date naissance 3] 1980 à [Localité 6] (27)
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée et assistée par Me Francis TISSOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0044,
Assisté à audience par Me Jean Luc TISSOT, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : C0420,
INTIMÉE
S.C.I. MAX, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée et assistée par Me Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0050, substitué à l'audience par Me David ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0223
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude CRETON, Président, magistrat honoraire chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre
Marie MONGIN, conseiller
Claude CRETON, président magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Mme Ekaterina RAZMAKHNINA
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, greffière, présente lors de la mise à disposition.
***
M. [L], alors propriétaire d'un logement donné à bail à Mme [G], lui a fait délivrer le 12 avril 2018 un commandement de payer la somme de 8 016,05 euros correspondant à l'arriéré de loyers.
Ce commandement de payer étant resté infructueux, la SCI Max, devenue propriétaire de ce logement, a assigné Mme [G] en constatation de la résiliation du bail, en expulsion, ainsi qu'en paiement de l'arriéré de loyers et d'une indemnité d'occupation.
Suite à la libération du logement par Mme [G], la SCI Max a abandonné sa demande d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation mais a sollicité sa condamnation à lui payer outre l'arriéré de loyers, la somme de 1 320 euros à titre de dommages-intérêts correspondant aux frais engagés pour libérer l'appartement des biens qui l'encombraient et changer la serrure.
Mme [G] a contesté le montant de l'arriéré et conclu à la condamnation de la SCI Max à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice que lui a causé l'absence de chauffage et la défectuosité de l'installation électrique. Elle a en outre sollicité la réduction du loyer dû au titre des deux dernières années d'occupation.
Par jugement du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a condamné Mme [G] à payer à la SCI Max la somme de 15 050,86 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 septembre 2019 et la somme de 1 320 euros à titre de dommages-intérêts. Il a en outre débouté Mme [G] de sa demande reconventionnelle et rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal, après avoir constaté l'exactitude du décompte produit par la SCI Max, notamment la conformité de la révision annuelle du loyer à l'évolution de l'indice de référence, a retenu que Mme [G] ne justifiait pas le dysfonctionnement de la chaudière et de l'installation électrique, Mme [G] n'ayant en outre pas répondu à la demande de la SCI Max pour faire réaliser les travaux prévus pour remédier aux désordres constatés par le service technique de l'habitat de la ville de Paris lors de sa visite de l'appartement le 21 février 2019.
Mme [G] a interjeté appel de ce jugement.
Elle conteste d'abord le montant de l'arriéré locatif retenu par le tribunal et fait valoir, d'une part que le montant des charges locatives n'est pas justifié puisque seul le compte des charges de l'immeuble a été produit et que la part due par le locataire n'est pas précisée, de sorte que la SCI Max n'est fondée qu'à lui réclamer la provision sur charges prévue par le bail, soit 28 euros par mois ; d'autre part que la révision du loyer a été calculée jusqu'en 2015 en fonction de l'évolution de l'indice INSEE de la construction alors qu'est seule applicable depuis le 10 février 2008 l'indice de référence des loyers institué par la loi du 8 février 2008.
Elle fait ensuite état du mauvais état de la chaudière qui ne permettait plus d'assurer normalement le chauffage de l'appartement et du mauvais état de l'installation électrique, reconnus par la SCI Max qui avait proposé d'installer des radiateurs électriques et de remettre en état l'installation électrique, et établis par un rapport d'un agent de la ville de Paris qui constate 'une importante humidité de condensation (...) en raison d'une aération permanente inefficace', l'absence d'eau chaude et de chauffage en raison de la vétusté de la chaudière à gaz, raccordée à un conduit d'évacuation des gaz brûlés dont le taux d'oxyde de carbone est supérieur à la norme. Elle sollicite en conséquence l'allocation d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts
Concluant à l'infirmation du jugement, elle demande à la cour de réduire la dette locative à 6 155,68 euros, de condamner la SCI Max à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, de réduire de 50 % du montant du loyer des deux dernières années de location et de lui allouer une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Max conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de Mme [G] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE
1 - Sur les demandes de la SCI Max
- Sur l'arriéré locatif
Considérant que le décompte de loyers produit par la SCI Max indique le montant des loyers dus après révision annuelle en fonction de l'évolution, d'abord de l'indice INSEE du coût de la construction jusqu'en 2007, ensuite de l'indice de référence des loyers à compter de 2008 lorsque celui-ci est devenu obligatoire ; qu'en outre, il est mis en compte le montant des charges dus par Mme [G], la SCI Max produisant les relevés des charges générales établis par le syndic, dont ont été extraites les charges récupérables sur le locataire augmentées du montant de la taxe sur les ordures ménagères justifié par la production des avis d'impositions à la taxe foncière due par le propriétaire de l'appartement ; que l'arriéré locatif s'élève ainsi à la somme de 15 050,86 euros calculé comme suit :
- montant du loyer et des charges dus par Mme [G] au titre de la période de décembre 2016 à septembre 2019 : 28 257,57 euros
- à déduire la somme mensuelle de 15 euros depuis le 1er octobre 2015, soit au total 705 euros, correspondant à la valeur locative de la cave dont elle n'avait plus l'usage, ainsi que les sommes qu'elle justifie avoir réglées d'un montant total de 13 361,10 euros ;
- Sur les frais engagés par la SCI Max
Considérant que ces frais d'un montant total de 1 320 euros sont justifiés par la production d'un état des lieux établi après le départ de Mme [G] par huissier de justice ainsi que de la factures réglée pour vider le logement du mobilier laissé dans les lieux et remplacer la serrure dont Mme [G] a conservé indûment une clef ;
2 - Sur les demandes de Mme [G]
Considérant que s'il a été constaté en mars 2019 par un agent de la ville de Paris que l'état de l'appartement litigieux justifiait la réalisation de travaux de remise en état nécessitant notamment le remplacement du système de chauffage, le compte rendu établi en octobre 2018 par l'entreprise chargée de la révision annuelle de la chaudière, dont la SCI Max était destinataire, indique : 'essais et contrôles concluants' et que la teneur en CO est normale ; que la SCI Max justifie, dès qu'elle a été informée du dysfonctionnement de la chaudière, avoir immédiatement contacté Mme [G] pour constater ce dysfonctionnement afin de prendre les mesures destinées à y remédier mais que celle-ci n'a pas répondu aux demandes qui lui ont été adressées les 4 avril 2019, 16 avril 2019 et 5 mai 2019 pour convenir d'un rendez-vous ; que dans ces conditions, Mme [G] ne peut reprocher à la SCI Max d'avoir manqué à ses obligations ; qu'il convient de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts et en réduction du loyer ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [G] et la condamne à payer à la SCI Max la somme de 1 800 euros ;
La condamne aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT