CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 7 septembre 2023, n° 21/01111
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 07 SEPTEMBRE 2023
(n° , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 21/01111 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC6D4
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 novembre 2020 du tribunal judiciaire de Paris (loyers commerciaux) - RG n° 15/11608
APPELANTE
S.C.I. [Adresse 1]
agissant poursuites et diligences en la personne de sa gérante Madame [R] [D] épouse [W], domiciliée en cette qualité au siège social
immatriculée au R.C.S. de Paris de sous le n° 318 685 609
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Carole DESTANG de la SELARL INTER-BARREAUX LEPORT & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : B1036, avocat postulant
assistée de Me Renata JARRE de la SELARL CABINET LAMBALLAIS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'Aix-en-Provence, toque : 189,
INTIMEE
S.A.R.L. LITTLE MUSTANG, nom commercial : URSULE ET ZOE
représentée par sa gérante, Madame [M] [V] domiciliée en cette qualité au siège
immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 488 778 572
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065, avocat postulant
assistée de Me Samuel GUILLAUME, toque : P0441, avocat plaidant, subsitué par Me UZAN Alexandre, de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de Paris
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie Girousse, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
- Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
- M.Douglas Berthe, conseiller
- Mme Marie Girousse, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Laurène Blanco
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière présente lors du prononcé.
*****
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte notarié du 13 juillet 2006, la SCI du [Adresse 1] a donné à bail à la société Little Mustang des locaux à usage commercial (lots n°1 et 3) dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] pour une durée de neuf années à compter du 13 juillet 2006 pour se terminer le 12 juillet 2015, moyennant un loyer annuel de 67.488 euros hors taxes, pour y exploiter l'activité de crèche, halte-garderie.
Par avenant du 13 juin 2013, les parties ont convenu que le loyer sera réglé à compter du 1er mai 2013 en début de chaque mois sans TVA.
Par acte extrajudiciaire des 6 et 9 février 2015, la société Little Mustang a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 13 juillet 2015, moyennant un loyer annuel de 35.000 euros, hors taxes et hors charges.
Par acte extrajudiciaire du 9 avril 2015, la SCI du [Adresse 1] a accepté le principe du renouvellement mais a demandé que le loyer soit fixé à la somme annuelle 77.160 euros, hors taxes et hors charges.
Par mémoire préalable signifié les 31 mars et 3 avril 2015, la société Little mustang a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé au 13 juillet 2015 à la somme annuelle de 31.930 euros, hors taxes et hors charges.
Par acte du 1er juin 2015, la société Little Mustang a fait assigner à comparaître la SCI du [Adresse 1] en fixation du bail à la somme annuelle de 31.930 euros, hors taxes et hors charge et en remboursement des loyers trop-perçus.
Par jugement du 12 septembre 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a constaté que par l'effet de la demande de renouvellement délivrée les 6 et 9 février 2015 par la société Little Mustang et l'acceptation le 9 avril 2015 par la SCI du [Adresse 1], le principe du renouvellement du bail à effet du 13 juillet 2015, a ordonné une mesure d'expertise qu'il a confiée à M. [I] [S] aux fins de déterminer la valeur locative au 13 juillet 2015 des locaux donnés à bail et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 67.000 euros en principal outre les charges.
Par jugement du 24 novembre 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a :
- dit que l'action en fixation du prix du loyer du bail renouvelé est recevable ;
- fixé à la somme annuelle de 42.000 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 13 juillet 2015 entre la SCI du [Adresse 1] et la société Little Mustang portant sur les locaux à usage commercial (lots n°1 et 3) dépendant de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
- rejeté les demandes formées par la société Little Mustang de remboursement des trop-perçus de loyers avec intérêts au taux légal à compter de chaque versement et leur capitalisation ;
- rejeté la demande de la SCI du [Adresse 1] de paiement du solde de l'arriéré dû ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire ;
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Par déclaration du 13 janvier 2021, la SCI du [Adresse 1] a interjeté appel total du jugement.
Par conclusions déposées le 1er juillet 2021, la société Little Mustang a interjeté appel incident partiel du jugement.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 8 mars 2023.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Par conclusions signifiées le 10 février 2023, la SCI du [Adresse 1], appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de :
- réformer le jugement entrepris en tous points ;
- rejuger à nouveau tel que suit :
À titre principal
- déclarer l'instance périmée compte tenu de l'absence d'acte interruptif de péremption entre le rendu du jugement et l'établissement du mémoire de la preneuse ;
- fixer à 82 986 euros HT et HC en principal par an, le loyer du bail renouvelé ;
- condamner la société Little Mustang à régler le solde de l'arriéré de loyers dus ;
- condamner la société Little Mustang à régler la somme de 10.000 euros à la bailleresse aux titres des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Little mustang aux entiers dépens en ce compris le coût de l'expertise ;
À titre subsidiaire,
- déclarer que l'article L 145-33 du code de commerce prévoit expressément la possibilité pour les parties de revenir sur les modes d'évaluation de la valeur locative ;
- déclarer qu'aux termes de l'avenant du 22 octobre 2012, le bailleur a renoncé à appliquer la révision triennale, en contrepartie de la fixation du montant du loyer lors du renouvellement à la somme de 82.986 euros HT et HC ;
- déclarer que le loyer de renouvellement a été contractuellement prévu et fixé à l'avance aux termes de l'avenant du 22 octobre 2012 ;
- déclarer que cet accord rend irrecevable la demande de la locataire de voir fixer le loyer à la baisse ;
- fixer à 82.986 euros HT et HC en principal par an, le loyer du bail renouvelé ;
- condamner la société Little Mustang à régler le solde de l'arriéré de loyers dus ;
- condamner la société Little Mustang à régler la somme de 10.000 euros à la bailleresse aux titres des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Little Mustang aux entiers dépens en ce compris le coût de l'expertise ;
À titre infiniment subsidiaire,
- déclarer que la bailleresse a pris en charge la majeure partie des travaux de remise en état des lieux ;
- déclarer que les travaux financés par la preneuse à l'entrée dans les lieux pour adapter les locaux à leur nouvelle destination ne peuvent recevoir la qualification de travaux d'amélioration ;
- déclarer que les travaux entrepris n'apportent pas d'amélioration particulière aux lieux ;
- déclarer n'y avoir lieu à abattement pour accession ;
- fixer à 82.986 euros HT et HC en principal par an, le loyer du bail renouvelé ;
À titre infiniment infiniment subsidiaire,
- fixer la valeur locative à 420 euros le m2 par an ;
- tenir compte de la surface d'origine des locaux soit 178.96 m² au sol, dépourvue des aménagements et non pas de la surface pondérée ;
- minorer l'impact de la clause d'accession à de plus juste proportion soit à 5% de la valeur locative ;
- fixer à 75 456.20 euros en principal par an, le loyer du bail renouvelé ;
En tout état de cause,
- juger que la SCI du [Adresse 1] n'a formulé aucune demande nouvelle dans ses écritures du 13 décembre 2022 en sorte qu'il n'y a pas lieu de les déclarer irrecevables ;
- débouter la société Little Mustang de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions et demandes incidentes ;
- déclarer n'y a voir lieu à remboursement des trop-perçus de loyers avec intérêts au taux légal à compter de chaque versement et leur capitalisation ;
- condamner la société Little Mustang aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise ;
- condamner la société Little Mustang à verser à la SCI du [Adresse 1] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions signifiées le 07 février 2023, la société Little Mustang, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :
- débouter la SCI [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes ;
- juger que les demandes nouvelles formulées par la SCI [Adresse 1] dans ses conclusions du 13 décembre 2022 sont irrecevables, et les déclarer ainsi irrecevables ;
- déclarer la société Little Mustang recevable et bien fondée en son appel incident à l'encontre du jugement du 24 novembre 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Paris ;
Y faisant droit,
- infirmer le jugement du 24 novembre 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :
- fixé à la somme annuelle de 42.000 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 13 juillet 2015 entre la SCI du [Adresse 1] et la société Little Mustang portant sur les locaux à usage commercial (lots n°1 et 3) dépendant de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
- rejeté les demandes formées par la société Little Mustang de remboursement des trop-perçus de loyers avec intérêts au taux légal à compter de chaque versement et leur capitalisation ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire ;
Et statuant à nouveau :
- juger qu'il y a lieu de fixer le prix du bail renouvelé au 13 juillet 2015 conformément à l'article L. 145-33 du code de commerce à la somme annuelle de 25 902 euros (vingt-cinq mille neuf cent deux euros) hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l'exception des clauses contraires aux dispositions d'ordre public de la loi du 18 juin 2014 ;
- condamner la SCI du [Adresse 1] au remboursement des trop perçus de loyers qui porteront intérêts au taux légal à compter de la date de chaque versement, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d'un an ;
- juger qu'à défaut d'exercice par les parties de leur droit d'option prévu par l'article L. 145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner la SCI du [Adresse 1] aux entiers dépens de première instance, y compris les frais d'expertise, et d'appel ;
- condamner la SCI du [Adresse 1] à la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
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MOTIFS DE L'ARRÊT
1.Sur la péremption de l'instance et la prescription
Selon l'article 386 du code de procédure civile, l'instance est périmée si aucune de parties n'accomplit de diligences pendant deux ans. Il en résulte que les actes accomplis par les parties à l'occasion d'une expertise lorsqu'elles manifestent l'intention de ne pas abandonner la procédure en cours, constituent des diligences faisant obstacle à la péremption d'instance.
En l'espèce, une expertise a été ordonnée par jugement du 12 septembre 2016 lors de laquelle des dires annexés au rapport ont été adressés à l'expert le 31 janvier 2018 puis le 19 février 2018. Le rapport a été déposé le 1er mars 2019 et selon le jugement déféré du 24 novembre 2020 des mémoires ont été adressés le 6 mai 2020 puis le 19 octobre 2020.
Il n'apparaît donc pas que ce soit écoulé un délai de deux ans sans que les parties n'accomplissent de diligences procédurales, de sorte que c'est à juste titre que le jugement déféré n'a pas constaté l'extinction de l'instance par l'effet de la péremption.
2.Sur l'irrecevabilité au titre de la prescription
Selon l'article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du chapitre de ce code relatif au statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.
Il résulte des dispositions combinées des articles 483 du code de procédure civile, 2241 et 2242 du code civil qu'une demande en justice interrompt le délai de prescription jusqu'à l'extinction de l'instance et qu'un jugement avant dire droit ne dessaisit pas le juge, de sorte qu'une juridiction n'est pas dessaisie lors des opérations d'expertise qu'elle a ordonnées avant dire droit et durant lesquelles l'instance demeure interrompue.
En l'espèce, par jugement avant dire droit du 12 septembre 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris (devenu tribunal judiciaire) a notamment constaté le principe du renouvellement du bail à effet du 13 juillet 2015, ordonné une expertise avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, désigné le juge des loyers commerciaux pour contrôler le suivi des opérations d'expertise, fixé le montant du loyer provisionnel pour la durée de l'instance et réservé les dépens. La prescription était donc interrompue lors des opérations d'expertise et jusqu'à ce que soit rendu le jugement du 24 novembre 2020 dessaisissant le juge des loyers commerciaux. C'est donc à juste titre que le jugement déféré a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action en fixation de loyer du bail renouvelé.
3.Sur la fixation du prix du loyer
3.1.Sur l'avenant du 22 octobre 2012
L'avenant du 22 octobre 2021 dont se prévaut la SCI du [Adresse 1], rappelle qu'un bail commercial a été conclu le 13 juillet 2006 pour les locaux en cause moyennant un loyer de 67.488 € puis révisé pour la première fois le 13 juillet 2009 pour être porté à 77.160 € et stipule:
'Pour vous être agréable, et cela à titre exceptionnel, au regard de la conjoncture économique, nous renonçons vous appliquer la révision triennale de votre loyer, suivant l'indice du coût de la construction 1638, à compter du 13 juillet 2012 comme stipulé dans votre contrat. Le loyer aurait dû être de quatre-vingt-deux mille neuf cent quatre-vingt-six euros
(82 986 euros) HT ET HC.
Toutefois, en cas de cession du droit au bail, de cession de parts sociales, de la conclusion d'un nouveau bail ou autres demandes faites par le locataire, le loyer reprendra son plein et entier effet immédiatement et le loyer s'élèvera donc à la somme de quatre-vingt-deux mille neuf cent quatre-vingt-six euros (82 986 euros) HT ET HC.
Lors de le prochaine révision triennale, l'augmentation sera calculée sur la base du loyer annuel intégral soit la somme de quatre-vingt-deux mille neuf cent quatre-vingt-six euros (82 986 euros) HT ET HC.
Lors du renouvellement du contrat, le loyer sera renouvelé sur la base du loyer annuel de quatre-vingt-deux mille neuf cent quatre-vingt-six euros (82986 euros) HT ET HC.
Toutes les autres clauses et conditions du bail demeurent inchangées. (...).'
Cet article distingue, d'une part, les hypothèses visées au second paragraphe, soit 'en cas de cession du droit au bail, de cession de parts sociales, de la conclusion d'un nouveau bail ou autres demandes faites par le locataire' pour lesquelles il est expressément stipulé que le 'loyer s'élèvera donc à la somme de quatre-vingt-deux mille neuf cent quatre-vingt-six euros (82 986 euros)' , d'autre part, les hypothèses visées aux deux paragraphes suivants, soit celle de la 'prochaine révision triennale' pour laquelle 'l'augmentation sera calculée sur la base du loyer annuel intégral soit la somme de quatre-vingt-deux mille neuf cent quatre-vingt-six euros (82 986 euros) HT ET HC' et celle 'du renouvellement du contrat' pour laquelle ' le loyer sera renouvelé sur la base du loyer annuel de quatre-vingt-deux mille neuf cent quatre-vingt-six euros (82986 euros) HT ET HC' . Dans ces deux dernières hypothèses il n'est pas convenu que le loyer s'élèverait à 82 986 euros, si tel avait été le cas elles auraient été visées au premier paragraphe avec les autres hypothèses. Il est convenu, en revanche, que le montant du loyer plafonné servant de 'base' à la détermination du loyer révisé ou renouvelé en application des articles L145-34 et L L145-38 devra être 82 986 euros et non 77.160 € .
Les parties ont d'ailleurs retenu cette interprétation puisque dans sa demande de renouvellement la locataire demande l'application d'un loyer annuel de 35.000 € et que dans son acte d'acceptation du renouvellement du 9 avril 2015 puis son mémoire du 14 septembre 2015, mentionnant tous les deux l'avenant du 22 octobre 2012, la SCI du [Adresse 1] demande la fixation du loyer à 77.160 € et non 82 986 €.
C'est donc à juste titre que le jugement déféré n'a pas retenu l'application d'un loyer de 82 986 € en exécution de l'avenant du 22 octobre 2012.
3.2.Sur les lieux loués
Les locaux sont à destination de crèche, halte-garderie à l'exclusion de tout autre activité.
Il ressort du rapport d'expertise que les lieux loués sont situés au [Adresse 1] à [Localité 6] au sein du quartier '[Adresse 8]', voie secondaire à sens unique reliant le [Adresse 2] et [Adresse 4], l'immeuble abritant les locaux se trouvant dans la section comprise entre le [Adresse 2] et [Adresse 3] à proximité immédiate de la [Adresse 7] et à moins de 450 mètres du [Adresse 5] où la commercialité est faible voire quasiment nulle comme comportant quelques commerces aux abords des grands axes que croise la [Adresse 1], alors que le taux de couverture global de l'accueil des jeunes enfants est très élevé, de sorte qu'un manque de visibilité peut être pénalisant. Les locaux bénéficient néanmoins d'une bonne localisation au sein d'un quartier résidentiel calme recherché . La desserte en transport en commun est aisée s'agissant aussi bien du métro que des bus. En revanche, les difficultés de stationnement constituent un véritable handicap pour l'activité exercée.
Les locaux loués dépendent d'un immeuble de belle facture ancien datant de la fin du 19ème ou du début du 20ème siècle édifié sur un niveau de sous-sol, de 4 étages droits, d'un 5ème étage en retrait et d'un 6ème étage sous brisis ardoise et terrassons en zinc. La construction est en pierre de taille et parement briques agrémentés de détails architecturaux.
Les locaux loués disposent d'un linéaire de façade d'environ 10,5 mètres se composant de baies vitrées à verre opaque pour partie dont l'une comprenant la porte d'accès est habillée d'une façade en maçonnerie peinte. Ils sont composés d'une partie en rez-de-chaussée, qui présente une configuration en L autour des parties communes de l'immeuble et de la cour, d'une profondeur maximale de 17 mètres environ et d'un petit espace en sous-sol desservi par un escalier en bois raide et étroit. Ces locaux ne comportent pas d'espace extérieur.
Les locaux sont désignés dans le bail comme constitués d'un lot N°1 comprenant:'une boutique et petite pièce en façade, à la suite, arrière-boutique, antichambre, cuisine, une pièce et atelier avec retour dans la cour, water closets cave N°5" et du lot N°3 comprenant 'au rez-de-chaussée: une petite pièce sur cour (...) water-closets commun dans la cour' , le bail précisant que les deux lots ont été réunis en une seule unité par un précédent preneur.
Ils sont décrits de la manière suivante par l'expert: le rez-de-chaussée présente deux parties, la première à droite de l'escalier menant au sous-sol comporte une zone d'accueil et un bureau de direction orientés sur la [Adresse 1] ainsi que des sanitaires aveugles avec lave-mains. La deuxième partie à gauche du même escalier, séparée de la zone d'accueil par une baie vitrée et accessible par une porte à simple vantail, regroupe les espaces dédiés aux enfants à savoir un espace de vie sur toute la profondeur du bâtiment, en façade sur la [Adresse 1] et longeant la cour de l'immeuble équipé d'une cuisine fermée, d'un plan de change et de sanitaires enfants ouverts, un second espace vie orienté sur la cour et faiblement éclairé par des baies au vitrage opaque et un espace de repos faiblement éclairé sur cour avec issue de secours.
- Au sous-sol, accessible par un escalier en bois, se trouve un local de forme rectangulaire avec une belle hauteur sous-plafond aménagé à usage de réserves, salle de repos et buanderie.
L'expert judiciaire conclut à des locaux d'aménagements classiques et adaptés à l'activité exercée mais en très bon état d'entretien intérieur. Il observe que le local en sous-sol présente des traces d'infiltration d'eau.
3.3.Sur la surface des locaux:
Le jugement déféré a retenu la surface pondérée de 159,56 m2 proposée par l'expert . Ce dernier a retenu une surface des locaux de 175,84 m² sur la base du certificat établi le 11 novembre 2015 par la société BATISCAN, géomètre expert. Il considère que seule la surface du sous-sol (21,72 m²), aménagée en salle de pause, non accessible aux enfants et aux parents, doit être pondérée en retenant un coefficient de 25 % , de sorte qu'il retient une surface pondérée des locaux de 159,56 m².
La surface des locaux et la pondération appliquée sont contestées par les parties. La bailleresse demande de retenir une surface totale de 191 m². Elle fait valoir que le preneur veut que l'on apprécie le local dans sa consistance initiale, que doit donc être retenue la surface avant aménagement car ceux-ci, notamment les cloisonnements et placards, réduisent beaucoup la superficie initiale. Elle demande de rejeter toute pondération des surfaces compte tenu de leur optimisation ou à tout le moins demande de retenir une pondération du sous-sol à 40 % du prix du rez-de-chaussée . La preneuse approuve la surface retenue par l'expert mais considére qu'une pondération de l'ensemble des surfaces doit être appliquée comme pour toute boutique compte tenu des caractéristiques des locaux visés au bail.
S'agissant de la surface des locaux, ainsi que l'observe le jugement déféré, l'expert a écarté à juste celle présentée dans le cadre d'une évaluation des locaux par une agence immobilière pour retenir le certificat de superficie établi le 11 novembre 2015 par la société Batiscan, géomètre-expert, dont les données sont au demeurant proches des surfaces indiquées dans le plan général de l'avant projet réalisé en décembre 2006 par Mme [B] [H], architecte. Il est inopérant de se prévaloir de la prise en compte de l'état initial des locaux concernant l'incidence de la clause d'accession sur les améliorations, alors que la détermination de la valeur locative en fonction des prix couramment pratiqués dans le voisinage par unité de surfaces pour des locaux équivalents impose de prendre en compte la surface au sol totale après déduction des murs, cloisons, marches etc.
S'agissant de la pondération des surfaces, l'expert a estimé à juste titre qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer au rez-de-chaussée les pondérations usuelles pratiquées par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière privilégiant les surfaces commercialement les plus attractives puisqu'il est d'usage d'exprimer les loyers relatifs à des locaux de crèches au mètre carré unitaire brut et non pondéré dans la mesure où l'activité est exploitée sur l'ensemble de la surface et puisque les références présentées ne font pas l'objet de pondération particulière, sauf au sous-sol. Dès lors que la valeur locative est notamment déterminée en fonction de la destination des lieux, il est inopérant de faire valoir que les locaux pourraient être utilisés pour tous commerces usuels afin de voir appliquer une pondération.
C'est également à juste titre qu'au regard de l'usage des locaux en sous-sol, desservi par un escalier en bois raide et étroit, aménagés en salle de pause, non accessible aux enfants et aux parents, l'expert a appliqué un coefficient de pondération de 25%.
En conséquence, la surface pondérée de 159,56 m2p proposée par l'expert et reprise par le jugement déféré sera retenue.
3.4.Sur la valeur locative
Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage ,
ces critères étant précisés par les articles R. 145-3 à R. 145-7 du code de commerce.
L'expert observe qu'en matière de crèche, le dynamisme du marché est assuré par le déséquilibre entre l'offre et la demande, qu'on assiste à un accroissement soutenu de prises à bail de locaux correspondant souvent à [Localité 6] à d'anciens commerces ou bureaux de rez-de-chaussée faute de surfaces conçues dès l'origine pour cet usage.
L'expert relève qu'en l'espèce, les locaux sont situés dans un secteur résidentiel recherché et sur une voie dont la commercialité est quasi nulle et où le stationnement est difficile. Les locaux sont dépourvus d'espaces extérieurs et sont en très bon état d'entretien. Configurés en profondeur, ils bénéficient d'un éclairage naturel uniquement par la cour pour une grande partie et présentent une relative faible surface pour l'exercice d'une activité de crèche.
Au titre des éléments de comparaison, l'expert a retenu 13 références locatives toutes afférentes à des crèches et correspondant à des baux conclus entre 2013 et 2017 avec des prix unitaires allant de 250 euros/m² à 628 euros/m² pour des surfaces respectives de 105 m² à de 420 m².
Il évalue la valeur locative en renouvellement des locaux à 375 euros/m².
La SCI du [Adresse 1] sollicite la fixation de cette valeur locative à 420 euros le m² en soulignant que l'expert aboutit à un loyer inférieur à celui d'origine en retenant des références portant sur des locaux trop éloignés, de capacité d'accueil très inférieure ou de baux conclus après la date du renouvellement. Elle propose de retenir des références locatives concernant des locaux situés à proximité immédiate avec une capacité d'accueil plus importante
La société Little Mustang critique la méthode de l'expert reprise par le jugement en lui reprochant d'avoir estimé la valeur locative des locaux au regard des seules références de locations, nouvelles de surcroit, non situées dans le voisinage et non comparables aux lieux loués et de ne pas avoir apprécié la valeur locative au regard de la consistance antérieure des locaux en l'absence d'accession des améliorations. Elle propose ainsi d'autres références locatives notamment de locaux commerciaux en nature de boutiques en faisant valoir que les loyers de crèche sont souvent dans la fourchette haute du marché s'agissant de locations intra-groupe. Elle souligne le caractère trés secondaire de l'emplacement au niveau commercial son manque de visibilité et l'absence d'enseigne Elle demande de fixer la valeur locative des locaux à 350 euros le m².
La valeur locative en renouvellement du bail doit être recherchée en rapprochant les prix couramment pratiqués dans le voisinage au sens de l'article L. 145-33 du code de commerce à la fois en termes de prix de marchés afférents à des implantations nouvelles, d'accords amiables en renouvellement de baux et de fixations judiciaires de loyers. Par ailleurs, selon l'article R. 145-7 du code de commerce 'les prix couramment pratiqués dans le voisinage', par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents, eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 mais à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local et les locaux de référence.
L'expert judiciaire a expliqué que la différence entre la valeur locative de marché et celle de renouvellement est réduite s'agissant des crèches compte tenu de l'effet de rareté sur le marché de ce type de locaux et que l'estimation de la valeur locative à partir de références plus éloignées était possible compte tenu des capacités contributives en loyer sensiblement identiques de ces activités de crèches. Les références de l'expert seront retenues s'agissant d'enseignes exerçant une activité similaire à celle de la locataire sans qu'il y ait lieu de trop réduire le secteur. De plus, les valeurs basses n'ont pas lieu d'être exclues alors que le critère de la capacité d'accueil de la crèche, s'il doit nécessairement être pris en compte, n'est pas suffisant pour déterminer la valeur locative des locaux.
S'agissant du caractère bruyant de la rue invoqué par la société Little Mustang, l'expert observe à juste titre que la [Adresse 1] est une voie secondaire moins bruyante que l'essentiel des artères parisiennes. Cette dernière ne rapporte pas la preuve des contraintes imposées par le bailleur quant à la visibilité du local. En tout état de cause elle ne démontre pas son affirmation selon laquelle son activité pourrait être tributaire de la chalandise alors que l'expert observe, au contraire, que s'agissant de crêche, contrairement à d'autres activités exercées en rez-de-chaussée, la discrétion constitue le plus souvent une volontée des exploitants pour des raisons notamment de sécurité, les façades étant généralement sobres et les vitrines opacifiées.
Les améliorations réalisées par la locataire et les effets de la clause d'accession ne seront pas prises en compte dans l'appréciation des prix couramment pratiqués dans le voisinage pour laquelle ont été retenus des références de locaux comparables aux locaux dans leur état actuel mais ils seront pris en compte au titre des correctifs de cette valeur.
Compte tenu des éléments qui précèdent, de la destination du bail , de l'emplacement des lieux et des caractéristiques des locaux, c'est à juste titre que le jugement déféré a retenu un prix unitaire de 375 euros le m² pondéré pour les locaux dans leur consistance actuelle.
3.5.Sur les correctifs
Il résulte des dispositions de l'article L. 145-33 précité que la valeur locative est fixée en tenant compte notamment des obligations respectives des parties.
3.5.1.Sur les minorations
L'article R. 145-8 du même code précise notamment que les transferts de charges sans contrepartie et autres obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages constituent un facteur de diminution de la valeur locative .
Les parties approuvent le jugement déféré en ce qu'il a appliqué conformément aux préconisations de l'expert, une minoration de 1.707 € au titre de la mise à la charge de l'impôt foncier à la locataire.
Le jugement déféré a appliqué conformément à la proposition de l'expert un abattement de 5% de la valeur locative avant application des correctifs, en raison de la charge exorbitante résultant de la mise à la charge du preneur des travaux de mise en conformité visant non seulement les locaux loués mais également l'immeuble. La sté Little Mustang approuve l'application d'un abattement de 5% tandis que la SCI du [Adresse 1] la conteste en faisant notamment valoir que la clause de transfert des travaux de mise en conformoté serait dans la quasi-totalité des baux et ne présenterait pas de caractère exorbitant.
Il ressort de l'article 1719 du code civil selon lequel le bailleur est tenu de délivrer des locaux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été livrés, qu'il lui incombe d'effectuer les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation qui leur est applicable. Dès lors, toute clause mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité a fortiori lorsqu'elle concerne également les parties communes de l'immeuble, constitue une clause exorbitant au sens de l'article R145-8 précité et il est inopérant, et d'ailleurs non démontré, de soutenir qu'une telle clause serait habituelle. De même, il est inopérant de soutenir qu'en l'espèce de tels travaux n'auraient pas été réalisés, puisque la majoration est fondée sur l'existence de la clause et non sur la réalisation de travaux de mise en conformité.
En l'espèce, le bail prévoit que par dérogation à l'article 1719 du code civil, le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l'autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l'immeuble loué y compris la mise en conformité des locaux avec de nouvelles règles d'hygiène, de salubrité ou de sécurité ou les normes spécifiques à l'activité, à l'exception des travaux touchant au gros oeuvre et à la toiture.
C'est donc à juste titre qu'un abattement de 5% a été appliqué à ce titre.
3.5.2. Sur la majoration pour sous location et cession de bail
Le contrat de bail stipule :'le preneur ne pourra céder son droit au présent bail ou sous-louer les lieux en dépendant, en tout ou en partie, sans le consentement du bailleur sous peine de nullité des cessions ou sous- location consenties au mépris de cette clause, et même de résiliation des présentes. Toutefois, il pourra, sans avoir besoin de ce consentement, consentir une cession du bail à son successeur dans le commerce (...) En outre, toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique'.
Ces stipulations ne dérogent pas en défaveur de la bailleresse, aux dispositions de l'article L. 145-31 du code de commerce selon lesquelles toute sous-location est interdite sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur ni aux dispositions de l'article L. 145-16 du code de commerce prohibant les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il détient du statut des baux commerciaux à l'acquéreur de son fonds de commerce.
C'est donc à juste titre que le jugement déféré a refusé d'appliquer une majorarion du loyer au titre de cette clause du bail.
3.5.3.Sur l'abattement pour travaux
Selon l''article R. 145-8, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Aux termes du bail liant les parties, 'tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, deviendront à la fin de la jouissance, quel qu'en soit le motif, la propriété de ce dernier sans indemnité(...)'
Dès lors que l'accession est stipulée en fin de jouissance et non en fin de bail, l'appréciation de la valeur locative doit tenir compte des locaux dans leur consistance et leur état lors de la conclusion du bail avant les travaux d'améliorations réalisés par la locataire. Pour tenir compte de cet état d'origine, il convient de procéder à un abattement sur la valeur locative déterminée ci-dessus au regard de la configuration actuelle des lieux après travaux, en fonction de la nature et du montant des travaux réalisés par la locataire.
Il résulte des éléments du dossier, en particulier du rapport d'expertise et du constat d'huissier d'état d'entrée dans les lieux du 27 décembre 2006 que les travaux d'adaptation et de remise en état réalisés par la locataire étaient justifiés puisque les locaux loués à usage de crèche halte-garderie étaient exploités antérieurement à usage d'imprimerie, étaient en mauvais état , les revêtements de sol et murs dégradés avec simple vitrage sur vitrine et que les installations éléctriques et sanitaires étaient vétustes. Les parties étaient d'ailleurs d'accord sur ce point puisque la bailleresse a consenti en contrepartie une franchise puis une réduction temporaire de loyer . La SCI du [Adresse 1] n'est donc pas fondée de soutenir que les travaux en cause seraient de simple travaux d'aménagement et non d'améliorations susceptibles de faire accession à la bailleresse, ce qui est contredit par les pièces produites.
La détermination de l'abattement à appliquer se fera en considération du type de travaux à prendre en compte et de la participation respective des parties à ces travaux.
Dès lors que la question est de déterminer l'abattement à appliquer pour tenir compte de l'état initial des locaux, il n'y a pas lieu de tenir compte des arguments inopérants sur cette question soulevés par la bailleresse tel que celui relatif à la stipulation du bail selon laquelle c'est à la locataire de supporter ses frais d'architecte ou de contrôle de sécurité, frais imposés par la réalisation de travaux oui celui selon lequel cet abattement ferait doublon avec la minoration résultant de la clause de mise en conformité alors que l'un concerne le coût de travaux déjà supportés et l'autre les obligations s'appliquant pendant la durée du bail y compris pour ce qui concerne les parties communes. S'agissant des travaux du sous-sol, il ressort de l'expertise qu'il est inopérant de faire valoir qu'ils n'auraient pas été autorisés alors qu'ils ne modifient pas les locaux et constituent plutôt un avantage.
En retenant sur les factures produites pour un montant supérieur, un montant de 184.300 €, l'expert a fait une juste estimation des travaux d'amélioration réalisés par la locataire au titre de la maçonnerie, la plomberie, la peinture, le revêtement de sol, l'électricité, la réfection des fenêtres, portes et frais annexes tels que ceux d'architecte, du contrôle sécurité, du coordinateur technique, tout en écartant les dépenses alléguées non valablement justifiées ainsi que celles relatives à l'achat de mobilier. Au regard des factures produites, de l'état des lieux d'entrée et de celui lors du renouvellement, la bailleresse ne démontre pas que la remise en état des locaux en conformité avec l'activité aurait pu être réalisée pour le coût moindre de 110.000 €.
Aux termes du contrat de bail:
'A titre exceptionnel, le bailleur consent au preneur une franchise de loyer de 3 mois à compter de ce jour et une réduction de loyer représentant la totalité de la contribution du preneur aux travaux de rénovation du local dans le cadre de l'exercice de son activité pour les périodes suivantes :
-Réduction de mille six cent vingt quatre euros hors taxes (1 624 € HT) par mois en principal pour la période allant du 13 juillet 2006 au 12 juillet 2007, soit un loyer de quatre mille euros hors taxes 4 000 € HT par mois en principal
-Réduction de (...) 1 624 euros hors taxes par mois en principal pour la période allant du 13 juillet 2007 au 12 janvier 2008, soit un loyer de (...)4 000 € hors taxes par mois en principal
-Réduction de (...) 1 124 € hors taxes par mois en principal pour la période allant du 13 janvier 2008 au 12 juillet 2008, soit un loyer de (...) 4 500 € par mois en principal.(...)'
Contrairement à ce que soutient la bailleresse il ne ressort pas de cette clause ni de la renonciation à procéder à la révision du loyer dans l'avenant du 22 octobre 2012 que les parties auraient convenu de 'neutraliser la clause d'accession' précitée et de prendre en compte dans l'appréciation du prix du loyer renouvelé les travaux réalisés par la locataire au début du bail. En effet, la mention 'représentant la totalité de la contribution du preneur au travaux de rénovation du local' est trop ambigüe pour qu'on puisse en déduire que la clause d'accession ne s'appliquerait pas aux travaux de rénovations effectués par le preneur alors que les parties pouvaient le préciser explicitement. Elle peut en revanche s'expliquer comme voulant signifier que par cette contribution la bailleresse était réputée avoir satisfait à son obligation de délivrance.
C'est à juste titre que conformément à l'article R145-8 et à la clause d'accession du bail, dans l'appréciation de l'abattement, l'expert a déduit du montant des travaux celui supporté par la bailleresse puisque seuls les travaux financés par la locataire constituent un facteur de minoration au regard de la clause d'accession du bail.
Il ressort du rapport de l'expert et des pièces du dossier que la bailleresse a participé au financement de ces travaux en accordant une franchise de loyer de trois mois (16 872 euros) et une minoration de loyer du 13 juillet 2006 au 12 juillet 2008 représentant la somme totale de 35 976 euros soit une participation totale à hauteur de la somme de 52 848 euros représentant 29 % du coût total des travaux.
S'agissant de la somme de 15.393 € invoquée au titre du ravalement qu'aurait supporté la bailleresse les appels de fonds adressés en 2008 par le syndic de l'immeuble sont insuffisants pour démontrer que la bailleresse les a financés elle-même contrairement aux termes du bail, de même qu'un écrit de la gérante de la locataire daté du 17 septembre 2013 selon lequel la bailleresse lui aurait donné 2.950 € en règlement de la moitié d'une facture non produite liée à la remise en état de la façade des locaux. C'est à juste titre que ces travaux d'entretien n'ont pas été pris en compte au titre des améliorations effectuées par la locataire faisant accession en fin de jouissance. De même, l'absence de droit d'entrée lors de droit entrée lors de la conclusion du bail ne caractérise pas une participation de la bailleresse aux améliorations effectuées par la locataire.
C'est encore à juste titre que le jugement déféré a appliqué conformément aux préconisations de l'expert un abattement de 10% sur le montant des travaux d'améliorations déduction faite du montant retenu de la participation de la bailleresse, en tenant compte d'une durée d'amortissement moyenne des travaux de 10 ans qui apparaît justifiée au regard des éléments du dossier, le montant de 5% proposé par la bailleresse étant insuffisant, soit un abattement de 13.145,20 €.
( (184.300 € - 52.848 €) X 10%).
Il convient donc d'approuver le jugement déféré en ce qu'il a établi le loyer du bail renouvelé de la façon suivante:
159,56 m2 pondéré x 375 euros = 59 835 euros
minoration impôt foncier : 5 % : 1 707 euros
minoration charges exorbitantes : 5 % : 2 992 euros
abattement travaux :13 145 euros
soit un loyer de 41 991 arrondi à 42 000 euros par an hors charges et hors taxes dû au titre du bail renouvelé à compter du 13 juillet 2015.
Le jugement sera confirmé sur ce point, de même qu'en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI du [Adresse 1] en paiement du solde de l'arriéré dû, la bailleresse ayant perçu une provision sur loyer supérieure au montant fixé pour celui-ci.
4.Sur les demandes de condamnation et en paiement du trop perçu:
Il résulte des dispositions des articles L. 145-57 , R.145-23 du code de commerce que la procédure soumise au juge des loyers commerciaux est une procédure aux fins de fixation du montant du loyer et non aux fins de condamnation puisque les parties peuvent user de leur droit d'option et renoncer au renouvellement du bail. Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé le montant du loyer sans prononcer de condamnation.
En application de l'article 1352-7 du code civil la SCI du [Adresse 1] doit les intérêts au taux légal sur les loyers trop perçus correspondant au différentiel entre le loyer effectivement acquitté à titre provisoire et le loyer finalement dû à compter de l'assignation délivrée par la locataire, soit le 1er juin 2015, puis au fur et à mesure des échéances échues. Il est inopérant de faire valoir que, de bonne foi, la bailleresse a perçu le loyer fixé à titre provisionnel par le jugement ordonnant l'expertise.
Conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus sur le différentiel trop perçu, dus au moins pour une année entière, produiront eux-même intérêts.
Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.
5.Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la Sté Little Mustang fondée sur l'article 910-4 du code de procédure civile aux fins de voir déclarer irrecevable les demandes nouvelles formulées par l'appelante dans ses conclusions du 13 décembre 2022 au motif que cette dernière aurait présenté tardivement de nouveaux moyens sur le fond ne tendant pas aux mêmes fins que ceux exposés dans ses premières conclusions, puisque d'une part, ce texte ne prohibe pas les moyens nouveaux, d'autre part il n'est pas précisé quelles seraient les demandes nouvelles pour lesquelles l'irrecevabilité est sollicitée.
La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'juger' ou 'déclarer', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. De même, les dispositions légales génèrent leur propre effet obligatoire de sorte qu'il n'y a pas lieu de demander à la cour de dire ces effets légaux, une telle demande n'étant pas constitutive de droit et ne pouvant donc être considérée comme une prétention. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu de 'juger' qu'à défaut d'exercice du droit d'option, la décision constituera un titre exécutoire.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné le partage des dépens de première instance, en ce inclus les frais d'expertise, et n'a pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la procédure ayant été nécessaire pour fixer les droits des deux parties au titre du contrat de bail qui les lie.
La SCI du [Adresse 1] dont les demandes ont été rejetées sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel ainsi qu'à payer à la Sté Little Mustang la somme de 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile . Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.
Les autres demandes seront rejetées.
*****
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme partiellement le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 24 novembre 2020,
Le réforme en ce qu'il a rejeté les demandes de remboursement des trop-perçus de loyers avec intérêts au taux légal et leur capitalisation,
Statuant à nouveau de ce seul chef,
Dit que la SCI du [Adresse 1] devra les intérêts au taux légal sur les loyers trop perçus correspondant au différentiel entre le loyer effectivement acquitté à titre provisoire et le loyer finalement dû, à compter du 1er juin 2015 puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.
Dit que conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus sur le différentiel trop perçu, dus au moins pour une année entière, produiront eux-même intérêts,
Confirme pour le surplus le jugement déféré en toutes ses autres dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la SCI du [Adresse 1] à payer à la sté Little Mustang la somme de 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles relatifs à la procédure d'appel ,
Déboute la SCI du [Adresse 1] de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile ,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne la SCI du [Adresse 1] aux dépens de l'instance d'appel .
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 07 SEPTEMBRE 2023
(n° , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 21/01111 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC6D4
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 novembre 2020 du tribunal judiciaire de Paris (loyers commerciaux) - RG n° 15/11608
APPELANTE
S.C.I. [Adresse 1]
agissant poursuites et diligences en la personne de sa gérante Madame [R] [D] épouse [W], domiciliée en cette qualité au siège social
immatriculée au R.C.S. de Paris de sous le n° 318 685 609
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Carole DESTANG de la SELARL INTER-BARREAUX LEPORT & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : B1036, avocat postulant
assistée de Me Renata JARRE de la SELARL CABINET LAMBALLAIS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'Aix-en-Provence, toque : 189,
INTIMEE
S.A.R.L. LITTLE MUSTANG, nom commercial : URSULE ET ZOE
représentée par sa gérante, Madame [M] [V] domiciliée en cette qualité au siège
immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 488 778 572
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065, avocat postulant
assistée de Me Samuel GUILLAUME, toque : P0441, avocat plaidant, subsitué par Me UZAN Alexandre, de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de Paris
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie Girousse, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
- Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
- M.Douglas Berthe, conseiller
- Mme Marie Girousse, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Laurène Blanco
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière présente lors du prononcé.
*****
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte notarié du 13 juillet 2006, la SCI du [Adresse 1] a donné à bail à la société Little Mustang des locaux à usage commercial (lots n°1 et 3) dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] pour une durée de neuf années à compter du 13 juillet 2006 pour se terminer le 12 juillet 2015, moyennant un loyer annuel de 67.488 euros hors taxes, pour y exploiter l'activité de crèche, halte-garderie.
Par avenant du 13 juin 2013, les parties ont convenu que le loyer sera réglé à compter du 1er mai 2013 en début de chaque mois sans TVA.
Par acte extrajudiciaire des 6 et 9 février 2015, la société Little Mustang a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 13 juillet 2015, moyennant un loyer annuel de 35.000 euros, hors taxes et hors charges.
Par acte extrajudiciaire du 9 avril 2015, la SCI du [Adresse 1] a accepté le principe du renouvellement mais a demandé que le loyer soit fixé à la somme annuelle 77.160 euros, hors taxes et hors charges.
Par mémoire préalable signifié les 31 mars et 3 avril 2015, la société Little mustang a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé au 13 juillet 2015 à la somme annuelle de 31.930 euros, hors taxes et hors charges.
Par acte du 1er juin 2015, la société Little Mustang a fait assigner à comparaître la SCI du [Adresse 1] en fixation du bail à la somme annuelle de 31.930 euros, hors taxes et hors charge et en remboursement des loyers trop-perçus.
Par jugement du 12 septembre 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a constaté que par l'effet de la demande de renouvellement délivrée les 6 et 9 février 2015 par la société Little Mustang et l'acceptation le 9 avril 2015 par la SCI du [Adresse 1], le principe du renouvellement du bail à effet du 13 juillet 2015, a ordonné une mesure d'expertise qu'il a confiée à M. [I] [S] aux fins de déterminer la valeur locative au 13 juillet 2015 des locaux donnés à bail et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 67.000 euros en principal outre les charges.
Par jugement du 24 novembre 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a :
- dit que l'action en fixation du prix du loyer du bail renouvelé est recevable ;
- fixé à la somme annuelle de 42.000 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 13 juillet 2015 entre la SCI du [Adresse 1] et la société Little Mustang portant sur les locaux à usage commercial (lots n°1 et 3) dépendant de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
- rejeté les demandes formées par la société Little Mustang de remboursement des trop-perçus de loyers avec intérêts au taux légal à compter de chaque versement et leur capitalisation ;
- rejeté la demande de la SCI du [Adresse 1] de paiement du solde de l'arriéré dû ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire ;
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Par déclaration du 13 janvier 2021, la SCI du [Adresse 1] a interjeté appel total du jugement.
Par conclusions déposées le 1er juillet 2021, la société Little Mustang a interjeté appel incident partiel du jugement.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 8 mars 2023.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Par conclusions signifiées le 10 février 2023, la SCI du [Adresse 1], appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de :
- réformer le jugement entrepris en tous points ;
- rejuger à nouveau tel que suit :
À titre principal
- déclarer l'instance périmée compte tenu de l'absence d'acte interruptif de péremption entre le rendu du jugement et l'établissement du mémoire de la preneuse ;
- fixer à 82 986 euros HT et HC en principal par an, le loyer du bail renouvelé ;
- condamner la société Little Mustang à régler le solde de l'arriéré de loyers dus ;
- condamner la société Little Mustang à régler la somme de 10.000 euros à la bailleresse aux titres des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Little mustang aux entiers dépens en ce compris le coût de l'expertise ;
À titre subsidiaire,
- déclarer que l'article L 145-33 du code de commerce prévoit expressément la possibilité pour les parties de revenir sur les modes d'évaluation de la valeur locative ;
- déclarer qu'aux termes de l'avenant du 22 octobre 2012, le bailleur a renoncé à appliquer la révision triennale, en contrepartie de la fixation du montant du loyer lors du renouvellement à la somme de 82.986 euros HT et HC ;
- déclarer que le loyer de renouvellement a été contractuellement prévu et fixé à l'avance aux termes de l'avenant du 22 octobre 2012 ;
- déclarer que cet accord rend irrecevable la demande de la locataire de voir fixer le loyer à la baisse ;
- fixer à 82.986 euros HT et HC en principal par an, le loyer du bail renouvelé ;
- condamner la société Little Mustang à régler le solde de l'arriéré de loyers dus ;
- condamner la société Little Mustang à régler la somme de 10.000 euros à la bailleresse aux titres des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Little Mustang aux entiers dépens en ce compris le coût de l'expertise ;
À titre infiniment subsidiaire,
- déclarer que la bailleresse a pris en charge la majeure partie des travaux de remise en état des lieux ;
- déclarer que les travaux financés par la preneuse à l'entrée dans les lieux pour adapter les locaux à leur nouvelle destination ne peuvent recevoir la qualification de travaux d'amélioration ;
- déclarer que les travaux entrepris n'apportent pas d'amélioration particulière aux lieux ;
- déclarer n'y avoir lieu à abattement pour accession ;
- fixer à 82.986 euros HT et HC en principal par an, le loyer du bail renouvelé ;
À titre infiniment infiniment subsidiaire,
- fixer la valeur locative à 420 euros le m2 par an ;
- tenir compte de la surface d'origine des locaux soit 178.96 m² au sol, dépourvue des aménagements et non pas de la surface pondérée ;
- minorer l'impact de la clause d'accession à de plus juste proportion soit à 5% de la valeur locative ;
- fixer à 75 456.20 euros en principal par an, le loyer du bail renouvelé ;
En tout état de cause,
- juger que la SCI du [Adresse 1] n'a formulé aucune demande nouvelle dans ses écritures du 13 décembre 2022 en sorte qu'il n'y a pas lieu de les déclarer irrecevables ;
- débouter la société Little Mustang de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions et demandes incidentes ;
- déclarer n'y a voir lieu à remboursement des trop-perçus de loyers avec intérêts au taux légal à compter de chaque versement et leur capitalisation ;
- condamner la société Little Mustang aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise ;
- condamner la société Little Mustang à verser à la SCI du [Adresse 1] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions signifiées le 07 février 2023, la société Little Mustang, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :
- débouter la SCI [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes ;
- juger que les demandes nouvelles formulées par la SCI [Adresse 1] dans ses conclusions du 13 décembre 2022 sont irrecevables, et les déclarer ainsi irrecevables ;
- déclarer la société Little Mustang recevable et bien fondée en son appel incident à l'encontre du jugement du 24 novembre 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Paris ;
Y faisant droit,
- infirmer le jugement du 24 novembre 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :
- fixé à la somme annuelle de 42.000 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 13 juillet 2015 entre la SCI du [Adresse 1] et la société Little Mustang portant sur les locaux à usage commercial (lots n°1 et 3) dépendant de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
- rejeté les demandes formées par la société Little Mustang de remboursement des trop-perçus de loyers avec intérêts au taux légal à compter de chaque versement et leur capitalisation ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire ;
Et statuant à nouveau :
- juger qu'il y a lieu de fixer le prix du bail renouvelé au 13 juillet 2015 conformément à l'article L. 145-33 du code de commerce à la somme annuelle de 25 902 euros (vingt-cinq mille neuf cent deux euros) hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l'exception des clauses contraires aux dispositions d'ordre public de la loi du 18 juin 2014 ;
- condamner la SCI du [Adresse 1] au remboursement des trop perçus de loyers qui porteront intérêts au taux légal à compter de la date de chaque versement, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d'un an ;
- juger qu'à défaut d'exercice par les parties de leur droit d'option prévu par l'article L. 145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner la SCI du [Adresse 1] aux entiers dépens de première instance, y compris les frais d'expertise, et d'appel ;
- condamner la SCI du [Adresse 1] à la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
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MOTIFS DE L'ARRÊT
1.Sur la péremption de l'instance et la prescription
Selon l'article 386 du code de procédure civile, l'instance est périmée si aucune de parties n'accomplit de diligences pendant deux ans. Il en résulte que les actes accomplis par les parties à l'occasion d'une expertise lorsqu'elles manifestent l'intention de ne pas abandonner la procédure en cours, constituent des diligences faisant obstacle à la péremption d'instance.
En l'espèce, une expertise a été ordonnée par jugement du 12 septembre 2016 lors de laquelle des dires annexés au rapport ont été adressés à l'expert le 31 janvier 2018 puis le 19 février 2018. Le rapport a été déposé le 1er mars 2019 et selon le jugement déféré du 24 novembre 2020 des mémoires ont été adressés le 6 mai 2020 puis le 19 octobre 2020.
Il n'apparaît donc pas que ce soit écoulé un délai de deux ans sans que les parties n'accomplissent de diligences procédurales, de sorte que c'est à juste titre que le jugement déféré n'a pas constaté l'extinction de l'instance par l'effet de la péremption.
2.Sur l'irrecevabilité au titre de la prescription
Selon l'article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du chapitre de ce code relatif au statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.
Il résulte des dispositions combinées des articles 483 du code de procédure civile, 2241 et 2242 du code civil qu'une demande en justice interrompt le délai de prescription jusqu'à l'extinction de l'instance et qu'un jugement avant dire droit ne dessaisit pas le juge, de sorte qu'une juridiction n'est pas dessaisie lors des opérations d'expertise qu'elle a ordonnées avant dire droit et durant lesquelles l'instance demeure interrompue.
En l'espèce, par jugement avant dire droit du 12 septembre 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris (devenu tribunal judiciaire) a notamment constaté le principe du renouvellement du bail à effet du 13 juillet 2015, ordonné une expertise avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, désigné le juge des loyers commerciaux pour contrôler le suivi des opérations d'expertise, fixé le montant du loyer provisionnel pour la durée de l'instance et réservé les dépens. La prescription était donc interrompue lors des opérations d'expertise et jusqu'à ce que soit rendu le jugement du 24 novembre 2020 dessaisissant le juge des loyers commerciaux. C'est donc à juste titre que le jugement déféré a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action en fixation de loyer du bail renouvelé.
3.Sur la fixation du prix du loyer
3.1.Sur l'avenant du 22 octobre 2012
L'avenant du 22 octobre 2021 dont se prévaut la SCI du [Adresse 1], rappelle qu'un bail commercial a été conclu le 13 juillet 2006 pour les locaux en cause moyennant un loyer de 67.488 € puis révisé pour la première fois le 13 juillet 2009 pour être porté à 77.160 € et stipule:
'Pour vous être agréable, et cela à titre exceptionnel, au regard de la conjoncture économique, nous renonçons vous appliquer la révision triennale de votre loyer, suivant l'indice du coût de la construction 1638, à compter du 13 juillet 2012 comme stipulé dans votre contrat. Le loyer aurait dû être de quatre-vingt-deux mille neuf cent quatre-vingt-six euros
(82 986 euros) HT ET HC.
Toutefois, en cas de cession du droit au bail, de cession de parts sociales, de la conclusion d'un nouveau bail ou autres demandes faites par le locataire, le loyer reprendra son plein et entier effet immédiatement et le loyer s'élèvera donc à la somme de quatre-vingt-deux mille neuf cent quatre-vingt-six euros (82 986 euros) HT ET HC.
Lors de le prochaine révision triennale, l'augmentation sera calculée sur la base du loyer annuel intégral soit la somme de quatre-vingt-deux mille neuf cent quatre-vingt-six euros (82 986 euros) HT ET HC.
Lors du renouvellement du contrat, le loyer sera renouvelé sur la base du loyer annuel de quatre-vingt-deux mille neuf cent quatre-vingt-six euros (82986 euros) HT ET HC.
Toutes les autres clauses et conditions du bail demeurent inchangées. (...).'
Cet article distingue, d'une part, les hypothèses visées au second paragraphe, soit 'en cas de cession du droit au bail, de cession de parts sociales, de la conclusion d'un nouveau bail ou autres demandes faites par le locataire' pour lesquelles il est expressément stipulé que le 'loyer s'élèvera donc à la somme de quatre-vingt-deux mille neuf cent quatre-vingt-six euros (82 986 euros)' , d'autre part, les hypothèses visées aux deux paragraphes suivants, soit celle de la 'prochaine révision triennale' pour laquelle 'l'augmentation sera calculée sur la base du loyer annuel intégral soit la somme de quatre-vingt-deux mille neuf cent quatre-vingt-six euros (82 986 euros) HT ET HC' et celle 'du renouvellement du contrat' pour laquelle ' le loyer sera renouvelé sur la base du loyer annuel de quatre-vingt-deux mille neuf cent quatre-vingt-six euros (82986 euros) HT ET HC' . Dans ces deux dernières hypothèses il n'est pas convenu que le loyer s'élèverait à 82 986 euros, si tel avait été le cas elles auraient été visées au premier paragraphe avec les autres hypothèses. Il est convenu, en revanche, que le montant du loyer plafonné servant de 'base' à la détermination du loyer révisé ou renouvelé en application des articles L145-34 et L L145-38 devra être 82 986 euros et non 77.160 € .
Les parties ont d'ailleurs retenu cette interprétation puisque dans sa demande de renouvellement la locataire demande l'application d'un loyer annuel de 35.000 € et que dans son acte d'acceptation du renouvellement du 9 avril 2015 puis son mémoire du 14 septembre 2015, mentionnant tous les deux l'avenant du 22 octobre 2012, la SCI du [Adresse 1] demande la fixation du loyer à 77.160 € et non 82 986 €.
C'est donc à juste titre que le jugement déféré n'a pas retenu l'application d'un loyer de 82 986 € en exécution de l'avenant du 22 octobre 2012.
3.2.Sur les lieux loués
Les locaux sont à destination de crèche, halte-garderie à l'exclusion de tout autre activité.
Il ressort du rapport d'expertise que les lieux loués sont situés au [Adresse 1] à [Localité 6] au sein du quartier '[Adresse 8]', voie secondaire à sens unique reliant le [Adresse 2] et [Adresse 4], l'immeuble abritant les locaux se trouvant dans la section comprise entre le [Adresse 2] et [Adresse 3] à proximité immédiate de la [Adresse 7] et à moins de 450 mètres du [Adresse 5] où la commercialité est faible voire quasiment nulle comme comportant quelques commerces aux abords des grands axes que croise la [Adresse 1], alors que le taux de couverture global de l'accueil des jeunes enfants est très élevé, de sorte qu'un manque de visibilité peut être pénalisant. Les locaux bénéficient néanmoins d'une bonne localisation au sein d'un quartier résidentiel calme recherché . La desserte en transport en commun est aisée s'agissant aussi bien du métro que des bus. En revanche, les difficultés de stationnement constituent un véritable handicap pour l'activité exercée.
Les locaux loués dépendent d'un immeuble de belle facture ancien datant de la fin du 19ème ou du début du 20ème siècle édifié sur un niveau de sous-sol, de 4 étages droits, d'un 5ème étage en retrait et d'un 6ème étage sous brisis ardoise et terrassons en zinc. La construction est en pierre de taille et parement briques agrémentés de détails architecturaux.
Les locaux loués disposent d'un linéaire de façade d'environ 10,5 mètres se composant de baies vitrées à verre opaque pour partie dont l'une comprenant la porte d'accès est habillée d'une façade en maçonnerie peinte. Ils sont composés d'une partie en rez-de-chaussée, qui présente une configuration en L autour des parties communes de l'immeuble et de la cour, d'une profondeur maximale de 17 mètres environ et d'un petit espace en sous-sol desservi par un escalier en bois raide et étroit. Ces locaux ne comportent pas d'espace extérieur.
Les locaux sont désignés dans le bail comme constitués d'un lot N°1 comprenant:'une boutique et petite pièce en façade, à la suite, arrière-boutique, antichambre, cuisine, une pièce et atelier avec retour dans la cour, water closets cave N°5" et du lot N°3 comprenant 'au rez-de-chaussée: une petite pièce sur cour (...) water-closets commun dans la cour' , le bail précisant que les deux lots ont été réunis en une seule unité par un précédent preneur.
Ils sont décrits de la manière suivante par l'expert: le rez-de-chaussée présente deux parties, la première à droite de l'escalier menant au sous-sol comporte une zone d'accueil et un bureau de direction orientés sur la [Adresse 1] ainsi que des sanitaires aveugles avec lave-mains. La deuxième partie à gauche du même escalier, séparée de la zone d'accueil par une baie vitrée et accessible par une porte à simple vantail, regroupe les espaces dédiés aux enfants à savoir un espace de vie sur toute la profondeur du bâtiment, en façade sur la [Adresse 1] et longeant la cour de l'immeuble équipé d'une cuisine fermée, d'un plan de change et de sanitaires enfants ouverts, un second espace vie orienté sur la cour et faiblement éclairé par des baies au vitrage opaque et un espace de repos faiblement éclairé sur cour avec issue de secours.
- Au sous-sol, accessible par un escalier en bois, se trouve un local de forme rectangulaire avec une belle hauteur sous-plafond aménagé à usage de réserves, salle de repos et buanderie.
L'expert judiciaire conclut à des locaux d'aménagements classiques et adaptés à l'activité exercée mais en très bon état d'entretien intérieur. Il observe que le local en sous-sol présente des traces d'infiltration d'eau.
3.3.Sur la surface des locaux:
Le jugement déféré a retenu la surface pondérée de 159,56 m2 proposée par l'expert . Ce dernier a retenu une surface des locaux de 175,84 m² sur la base du certificat établi le 11 novembre 2015 par la société BATISCAN, géomètre expert. Il considère que seule la surface du sous-sol (21,72 m²), aménagée en salle de pause, non accessible aux enfants et aux parents, doit être pondérée en retenant un coefficient de 25 % , de sorte qu'il retient une surface pondérée des locaux de 159,56 m².
La surface des locaux et la pondération appliquée sont contestées par les parties. La bailleresse demande de retenir une surface totale de 191 m². Elle fait valoir que le preneur veut que l'on apprécie le local dans sa consistance initiale, que doit donc être retenue la surface avant aménagement car ceux-ci, notamment les cloisonnements et placards, réduisent beaucoup la superficie initiale. Elle demande de rejeter toute pondération des surfaces compte tenu de leur optimisation ou à tout le moins demande de retenir une pondération du sous-sol à 40 % du prix du rez-de-chaussée . La preneuse approuve la surface retenue par l'expert mais considére qu'une pondération de l'ensemble des surfaces doit être appliquée comme pour toute boutique compte tenu des caractéristiques des locaux visés au bail.
S'agissant de la surface des locaux, ainsi que l'observe le jugement déféré, l'expert a écarté à juste celle présentée dans le cadre d'une évaluation des locaux par une agence immobilière pour retenir le certificat de superficie établi le 11 novembre 2015 par la société Batiscan, géomètre-expert, dont les données sont au demeurant proches des surfaces indiquées dans le plan général de l'avant projet réalisé en décembre 2006 par Mme [B] [H], architecte. Il est inopérant de se prévaloir de la prise en compte de l'état initial des locaux concernant l'incidence de la clause d'accession sur les améliorations, alors que la détermination de la valeur locative en fonction des prix couramment pratiqués dans le voisinage par unité de surfaces pour des locaux équivalents impose de prendre en compte la surface au sol totale après déduction des murs, cloisons, marches etc.
S'agissant de la pondération des surfaces, l'expert a estimé à juste titre qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer au rez-de-chaussée les pondérations usuelles pratiquées par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière privilégiant les surfaces commercialement les plus attractives puisqu'il est d'usage d'exprimer les loyers relatifs à des locaux de crèches au mètre carré unitaire brut et non pondéré dans la mesure où l'activité est exploitée sur l'ensemble de la surface et puisque les références présentées ne font pas l'objet de pondération particulière, sauf au sous-sol. Dès lors que la valeur locative est notamment déterminée en fonction de la destination des lieux, il est inopérant de faire valoir que les locaux pourraient être utilisés pour tous commerces usuels afin de voir appliquer une pondération.
C'est également à juste titre qu'au regard de l'usage des locaux en sous-sol, desservi par un escalier en bois raide et étroit, aménagés en salle de pause, non accessible aux enfants et aux parents, l'expert a appliqué un coefficient de pondération de 25%.
En conséquence, la surface pondérée de 159,56 m2p proposée par l'expert et reprise par le jugement déféré sera retenue.
3.4.Sur la valeur locative
Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage ,
ces critères étant précisés par les articles R. 145-3 à R. 145-7 du code de commerce.
L'expert observe qu'en matière de crèche, le dynamisme du marché est assuré par le déséquilibre entre l'offre et la demande, qu'on assiste à un accroissement soutenu de prises à bail de locaux correspondant souvent à [Localité 6] à d'anciens commerces ou bureaux de rez-de-chaussée faute de surfaces conçues dès l'origine pour cet usage.
L'expert relève qu'en l'espèce, les locaux sont situés dans un secteur résidentiel recherché et sur une voie dont la commercialité est quasi nulle et où le stationnement est difficile. Les locaux sont dépourvus d'espaces extérieurs et sont en très bon état d'entretien. Configurés en profondeur, ils bénéficient d'un éclairage naturel uniquement par la cour pour une grande partie et présentent une relative faible surface pour l'exercice d'une activité de crèche.
Au titre des éléments de comparaison, l'expert a retenu 13 références locatives toutes afférentes à des crèches et correspondant à des baux conclus entre 2013 et 2017 avec des prix unitaires allant de 250 euros/m² à 628 euros/m² pour des surfaces respectives de 105 m² à de 420 m².
Il évalue la valeur locative en renouvellement des locaux à 375 euros/m².
La SCI du [Adresse 1] sollicite la fixation de cette valeur locative à 420 euros le m² en soulignant que l'expert aboutit à un loyer inférieur à celui d'origine en retenant des références portant sur des locaux trop éloignés, de capacité d'accueil très inférieure ou de baux conclus après la date du renouvellement. Elle propose de retenir des références locatives concernant des locaux situés à proximité immédiate avec une capacité d'accueil plus importante
La société Little Mustang critique la méthode de l'expert reprise par le jugement en lui reprochant d'avoir estimé la valeur locative des locaux au regard des seules références de locations, nouvelles de surcroit, non situées dans le voisinage et non comparables aux lieux loués et de ne pas avoir apprécié la valeur locative au regard de la consistance antérieure des locaux en l'absence d'accession des améliorations. Elle propose ainsi d'autres références locatives notamment de locaux commerciaux en nature de boutiques en faisant valoir que les loyers de crèche sont souvent dans la fourchette haute du marché s'agissant de locations intra-groupe. Elle souligne le caractère trés secondaire de l'emplacement au niveau commercial son manque de visibilité et l'absence d'enseigne Elle demande de fixer la valeur locative des locaux à 350 euros le m².
La valeur locative en renouvellement du bail doit être recherchée en rapprochant les prix couramment pratiqués dans le voisinage au sens de l'article L. 145-33 du code de commerce à la fois en termes de prix de marchés afférents à des implantations nouvelles, d'accords amiables en renouvellement de baux et de fixations judiciaires de loyers. Par ailleurs, selon l'article R. 145-7 du code de commerce 'les prix couramment pratiqués dans le voisinage', par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents, eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 mais à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local et les locaux de référence.
L'expert judiciaire a expliqué que la différence entre la valeur locative de marché et celle de renouvellement est réduite s'agissant des crèches compte tenu de l'effet de rareté sur le marché de ce type de locaux et que l'estimation de la valeur locative à partir de références plus éloignées était possible compte tenu des capacités contributives en loyer sensiblement identiques de ces activités de crèches. Les références de l'expert seront retenues s'agissant d'enseignes exerçant une activité similaire à celle de la locataire sans qu'il y ait lieu de trop réduire le secteur. De plus, les valeurs basses n'ont pas lieu d'être exclues alors que le critère de la capacité d'accueil de la crèche, s'il doit nécessairement être pris en compte, n'est pas suffisant pour déterminer la valeur locative des locaux.
S'agissant du caractère bruyant de la rue invoqué par la société Little Mustang, l'expert observe à juste titre que la [Adresse 1] est une voie secondaire moins bruyante que l'essentiel des artères parisiennes. Cette dernière ne rapporte pas la preuve des contraintes imposées par le bailleur quant à la visibilité du local. En tout état de cause elle ne démontre pas son affirmation selon laquelle son activité pourrait être tributaire de la chalandise alors que l'expert observe, au contraire, que s'agissant de crêche, contrairement à d'autres activités exercées en rez-de-chaussée, la discrétion constitue le plus souvent une volontée des exploitants pour des raisons notamment de sécurité, les façades étant généralement sobres et les vitrines opacifiées.
Les améliorations réalisées par la locataire et les effets de la clause d'accession ne seront pas prises en compte dans l'appréciation des prix couramment pratiqués dans le voisinage pour laquelle ont été retenus des références de locaux comparables aux locaux dans leur état actuel mais ils seront pris en compte au titre des correctifs de cette valeur.
Compte tenu des éléments qui précèdent, de la destination du bail , de l'emplacement des lieux et des caractéristiques des locaux, c'est à juste titre que le jugement déféré a retenu un prix unitaire de 375 euros le m² pondéré pour les locaux dans leur consistance actuelle.
3.5.Sur les correctifs
Il résulte des dispositions de l'article L. 145-33 précité que la valeur locative est fixée en tenant compte notamment des obligations respectives des parties.
3.5.1.Sur les minorations
L'article R. 145-8 du même code précise notamment que les transferts de charges sans contrepartie et autres obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages constituent un facteur de diminution de la valeur locative .
Les parties approuvent le jugement déféré en ce qu'il a appliqué conformément aux préconisations de l'expert, une minoration de 1.707 € au titre de la mise à la charge de l'impôt foncier à la locataire.
Le jugement déféré a appliqué conformément à la proposition de l'expert un abattement de 5% de la valeur locative avant application des correctifs, en raison de la charge exorbitante résultant de la mise à la charge du preneur des travaux de mise en conformité visant non seulement les locaux loués mais également l'immeuble. La sté Little Mustang approuve l'application d'un abattement de 5% tandis que la SCI du [Adresse 1] la conteste en faisant notamment valoir que la clause de transfert des travaux de mise en conformoté serait dans la quasi-totalité des baux et ne présenterait pas de caractère exorbitant.
Il ressort de l'article 1719 du code civil selon lequel le bailleur est tenu de délivrer des locaux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été livrés, qu'il lui incombe d'effectuer les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation qui leur est applicable. Dès lors, toute clause mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité a fortiori lorsqu'elle concerne également les parties communes de l'immeuble, constitue une clause exorbitant au sens de l'article R145-8 précité et il est inopérant, et d'ailleurs non démontré, de soutenir qu'une telle clause serait habituelle. De même, il est inopérant de soutenir qu'en l'espèce de tels travaux n'auraient pas été réalisés, puisque la majoration est fondée sur l'existence de la clause et non sur la réalisation de travaux de mise en conformité.
En l'espèce, le bail prévoit que par dérogation à l'article 1719 du code civil, le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l'autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l'immeuble loué y compris la mise en conformité des locaux avec de nouvelles règles d'hygiène, de salubrité ou de sécurité ou les normes spécifiques à l'activité, à l'exception des travaux touchant au gros oeuvre et à la toiture.
C'est donc à juste titre qu'un abattement de 5% a été appliqué à ce titre.
3.5.2. Sur la majoration pour sous location et cession de bail
Le contrat de bail stipule :'le preneur ne pourra céder son droit au présent bail ou sous-louer les lieux en dépendant, en tout ou en partie, sans le consentement du bailleur sous peine de nullité des cessions ou sous- location consenties au mépris de cette clause, et même de résiliation des présentes. Toutefois, il pourra, sans avoir besoin de ce consentement, consentir une cession du bail à son successeur dans le commerce (...) En outre, toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique'.
Ces stipulations ne dérogent pas en défaveur de la bailleresse, aux dispositions de l'article L. 145-31 du code de commerce selon lesquelles toute sous-location est interdite sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur ni aux dispositions de l'article L. 145-16 du code de commerce prohibant les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il détient du statut des baux commerciaux à l'acquéreur de son fonds de commerce.
C'est donc à juste titre que le jugement déféré a refusé d'appliquer une majorarion du loyer au titre de cette clause du bail.
3.5.3.Sur l'abattement pour travaux
Selon l''article R. 145-8, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Aux termes du bail liant les parties, 'tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, deviendront à la fin de la jouissance, quel qu'en soit le motif, la propriété de ce dernier sans indemnité(...)'
Dès lors que l'accession est stipulée en fin de jouissance et non en fin de bail, l'appréciation de la valeur locative doit tenir compte des locaux dans leur consistance et leur état lors de la conclusion du bail avant les travaux d'améliorations réalisés par la locataire. Pour tenir compte de cet état d'origine, il convient de procéder à un abattement sur la valeur locative déterminée ci-dessus au regard de la configuration actuelle des lieux après travaux, en fonction de la nature et du montant des travaux réalisés par la locataire.
Il résulte des éléments du dossier, en particulier du rapport d'expertise et du constat d'huissier d'état d'entrée dans les lieux du 27 décembre 2006 que les travaux d'adaptation et de remise en état réalisés par la locataire étaient justifiés puisque les locaux loués à usage de crèche halte-garderie étaient exploités antérieurement à usage d'imprimerie, étaient en mauvais état , les revêtements de sol et murs dégradés avec simple vitrage sur vitrine et que les installations éléctriques et sanitaires étaient vétustes. Les parties étaient d'ailleurs d'accord sur ce point puisque la bailleresse a consenti en contrepartie une franchise puis une réduction temporaire de loyer . La SCI du [Adresse 1] n'est donc pas fondée de soutenir que les travaux en cause seraient de simple travaux d'aménagement et non d'améliorations susceptibles de faire accession à la bailleresse, ce qui est contredit par les pièces produites.
La détermination de l'abattement à appliquer se fera en considération du type de travaux à prendre en compte et de la participation respective des parties à ces travaux.
Dès lors que la question est de déterminer l'abattement à appliquer pour tenir compte de l'état initial des locaux, il n'y a pas lieu de tenir compte des arguments inopérants sur cette question soulevés par la bailleresse tel que celui relatif à la stipulation du bail selon laquelle c'est à la locataire de supporter ses frais d'architecte ou de contrôle de sécurité, frais imposés par la réalisation de travaux oui celui selon lequel cet abattement ferait doublon avec la minoration résultant de la clause de mise en conformité alors que l'un concerne le coût de travaux déjà supportés et l'autre les obligations s'appliquant pendant la durée du bail y compris pour ce qui concerne les parties communes. S'agissant des travaux du sous-sol, il ressort de l'expertise qu'il est inopérant de faire valoir qu'ils n'auraient pas été autorisés alors qu'ils ne modifient pas les locaux et constituent plutôt un avantage.
En retenant sur les factures produites pour un montant supérieur, un montant de 184.300 €, l'expert a fait une juste estimation des travaux d'amélioration réalisés par la locataire au titre de la maçonnerie, la plomberie, la peinture, le revêtement de sol, l'électricité, la réfection des fenêtres, portes et frais annexes tels que ceux d'architecte, du contrôle sécurité, du coordinateur technique, tout en écartant les dépenses alléguées non valablement justifiées ainsi que celles relatives à l'achat de mobilier. Au regard des factures produites, de l'état des lieux d'entrée et de celui lors du renouvellement, la bailleresse ne démontre pas que la remise en état des locaux en conformité avec l'activité aurait pu être réalisée pour le coût moindre de 110.000 €.
Aux termes du contrat de bail:
'A titre exceptionnel, le bailleur consent au preneur une franchise de loyer de 3 mois à compter de ce jour et une réduction de loyer représentant la totalité de la contribution du preneur aux travaux de rénovation du local dans le cadre de l'exercice de son activité pour les périodes suivantes :
-Réduction de mille six cent vingt quatre euros hors taxes (1 624 € HT) par mois en principal pour la période allant du 13 juillet 2006 au 12 juillet 2007, soit un loyer de quatre mille euros hors taxes 4 000 € HT par mois en principal
-Réduction de (...) 1 624 euros hors taxes par mois en principal pour la période allant du 13 juillet 2007 au 12 janvier 2008, soit un loyer de (...)4 000 € hors taxes par mois en principal
-Réduction de (...) 1 124 € hors taxes par mois en principal pour la période allant du 13 janvier 2008 au 12 juillet 2008, soit un loyer de (...) 4 500 € par mois en principal.(...)'
Contrairement à ce que soutient la bailleresse il ne ressort pas de cette clause ni de la renonciation à procéder à la révision du loyer dans l'avenant du 22 octobre 2012 que les parties auraient convenu de 'neutraliser la clause d'accession' précitée et de prendre en compte dans l'appréciation du prix du loyer renouvelé les travaux réalisés par la locataire au début du bail. En effet, la mention 'représentant la totalité de la contribution du preneur au travaux de rénovation du local' est trop ambigüe pour qu'on puisse en déduire que la clause d'accession ne s'appliquerait pas aux travaux de rénovations effectués par le preneur alors que les parties pouvaient le préciser explicitement. Elle peut en revanche s'expliquer comme voulant signifier que par cette contribution la bailleresse était réputée avoir satisfait à son obligation de délivrance.
C'est à juste titre que conformément à l'article R145-8 et à la clause d'accession du bail, dans l'appréciation de l'abattement, l'expert a déduit du montant des travaux celui supporté par la bailleresse puisque seuls les travaux financés par la locataire constituent un facteur de minoration au regard de la clause d'accession du bail.
Il ressort du rapport de l'expert et des pièces du dossier que la bailleresse a participé au financement de ces travaux en accordant une franchise de loyer de trois mois (16 872 euros) et une minoration de loyer du 13 juillet 2006 au 12 juillet 2008 représentant la somme totale de 35 976 euros soit une participation totale à hauteur de la somme de 52 848 euros représentant 29 % du coût total des travaux.
S'agissant de la somme de 15.393 € invoquée au titre du ravalement qu'aurait supporté la bailleresse les appels de fonds adressés en 2008 par le syndic de l'immeuble sont insuffisants pour démontrer que la bailleresse les a financés elle-même contrairement aux termes du bail, de même qu'un écrit de la gérante de la locataire daté du 17 septembre 2013 selon lequel la bailleresse lui aurait donné 2.950 € en règlement de la moitié d'une facture non produite liée à la remise en état de la façade des locaux. C'est à juste titre que ces travaux d'entretien n'ont pas été pris en compte au titre des améliorations effectuées par la locataire faisant accession en fin de jouissance. De même, l'absence de droit d'entrée lors de droit entrée lors de la conclusion du bail ne caractérise pas une participation de la bailleresse aux améliorations effectuées par la locataire.
C'est encore à juste titre que le jugement déféré a appliqué conformément aux préconisations de l'expert un abattement de 10% sur le montant des travaux d'améliorations déduction faite du montant retenu de la participation de la bailleresse, en tenant compte d'une durée d'amortissement moyenne des travaux de 10 ans qui apparaît justifiée au regard des éléments du dossier, le montant de 5% proposé par la bailleresse étant insuffisant, soit un abattement de 13.145,20 €.
( (184.300 € - 52.848 €) X 10%).
Il convient donc d'approuver le jugement déféré en ce qu'il a établi le loyer du bail renouvelé de la façon suivante:
159,56 m2 pondéré x 375 euros = 59 835 euros
minoration impôt foncier : 5 % : 1 707 euros
minoration charges exorbitantes : 5 % : 2 992 euros
abattement travaux :13 145 euros
soit un loyer de 41 991 arrondi à 42 000 euros par an hors charges et hors taxes dû au titre du bail renouvelé à compter du 13 juillet 2015.
Le jugement sera confirmé sur ce point, de même qu'en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI du [Adresse 1] en paiement du solde de l'arriéré dû, la bailleresse ayant perçu une provision sur loyer supérieure au montant fixé pour celui-ci.
4.Sur les demandes de condamnation et en paiement du trop perçu:
Il résulte des dispositions des articles L. 145-57 , R.145-23 du code de commerce que la procédure soumise au juge des loyers commerciaux est une procédure aux fins de fixation du montant du loyer et non aux fins de condamnation puisque les parties peuvent user de leur droit d'option et renoncer au renouvellement du bail. Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé le montant du loyer sans prononcer de condamnation.
En application de l'article 1352-7 du code civil la SCI du [Adresse 1] doit les intérêts au taux légal sur les loyers trop perçus correspondant au différentiel entre le loyer effectivement acquitté à titre provisoire et le loyer finalement dû à compter de l'assignation délivrée par la locataire, soit le 1er juin 2015, puis au fur et à mesure des échéances échues. Il est inopérant de faire valoir que, de bonne foi, la bailleresse a perçu le loyer fixé à titre provisionnel par le jugement ordonnant l'expertise.
Conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus sur le différentiel trop perçu, dus au moins pour une année entière, produiront eux-même intérêts.
Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.
5.Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la Sté Little Mustang fondée sur l'article 910-4 du code de procédure civile aux fins de voir déclarer irrecevable les demandes nouvelles formulées par l'appelante dans ses conclusions du 13 décembre 2022 au motif que cette dernière aurait présenté tardivement de nouveaux moyens sur le fond ne tendant pas aux mêmes fins que ceux exposés dans ses premières conclusions, puisque d'une part, ce texte ne prohibe pas les moyens nouveaux, d'autre part il n'est pas précisé quelles seraient les demandes nouvelles pour lesquelles l'irrecevabilité est sollicitée.
La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'juger' ou 'déclarer', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. De même, les dispositions légales génèrent leur propre effet obligatoire de sorte qu'il n'y a pas lieu de demander à la cour de dire ces effets légaux, une telle demande n'étant pas constitutive de droit et ne pouvant donc être considérée comme une prétention. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu de 'juger' qu'à défaut d'exercice du droit d'option, la décision constituera un titre exécutoire.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné le partage des dépens de première instance, en ce inclus les frais d'expertise, et n'a pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la procédure ayant été nécessaire pour fixer les droits des deux parties au titre du contrat de bail qui les lie.
La SCI du [Adresse 1] dont les demandes ont été rejetées sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel ainsi qu'à payer à la Sté Little Mustang la somme de 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile . Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.
Les autres demandes seront rejetées.
*****
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme partiellement le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 24 novembre 2020,
Le réforme en ce qu'il a rejeté les demandes de remboursement des trop-perçus de loyers avec intérêts au taux légal et leur capitalisation,
Statuant à nouveau de ce seul chef,
Dit que la SCI du [Adresse 1] devra les intérêts au taux légal sur les loyers trop perçus correspondant au différentiel entre le loyer effectivement acquitté à titre provisoire et le loyer finalement dû, à compter du 1er juin 2015 puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.
Dit que conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus sur le différentiel trop perçu, dus au moins pour une année entière, produiront eux-même intérêts,
Confirme pour le surplus le jugement déféré en toutes ses autres dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la SCI du [Adresse 1] à payer à la sté Little Mustang la somme de 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles relatifs à la procédure d'appel ,
Déboute la SCI du [Adresse 1] de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile ,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne la SCI du [Adresse 1] aux dépens de l'instance d'appel .
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE