CA Paris, Pôle 4 - ch. 5, 6 septembre 2023, n° 21/02467
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 5
ARRET DU 06 SEPTEMBRE 2023
(n° /2023, 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02467 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDCJ3
Décision déférée à la Cour : jugement du 15 décembre 2020 - tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL - RG n° 19/00048
APPELANTE
SCCV [Adresse 9] agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siege
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentée par Me Dimitri PINCENT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0322
INTIME
Monsieur [I] [F]
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représenté par Me Julie GALLAIS de la SELARL GROUPE RABELAIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Marie-Ange Sentucq, présidente
Mme Elise Thévenin-Scott, conseillère
Mme Alexandra Pélier-Tétreau, vice-présidente placée faisant fonction de conseillère
Greffière, lors des débats : Mme Céline Richard
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 05 juillet et prorogé au 06 septembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Ange Sentucq, présidente de chambre et par Manon Caron, greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCEDURE
Courant 2015, la SCCV [Adresse 9], la SCCV, a entrepris la construction d'un ensemble immobilier composé de 45 maisons individuelles sur les parcelles cadastrées AE[Cadastre 2], AE[Cadastre 3] et AE[Cadastre 5] [Adresse 9].
Le 10 mai 2016, la SCCV [Adresse 9] a conclu avec Monsieur [I] [F] un contrat de vente en l'état futur d'achèvement portant sur les droits et biens immobiliers constituant le lot n° 10 du groupe d'habitations dénommé « Domaine du [Adresse 9]», cadastré AE[Cadastre 6] [Adresse 9] et composé d'une maison individuelle avec garage et jardin.
Le prix du bien vendu s'élevait à 270.000 € TTC.
La maison a été livrée à Monsieur [F] selon procès-verbal établi le 28 septembre 2017 avec des réserves tenant à la remise de la clef de la porte palière, de la porte du garage et au réglage de cette porte.
Monsieur [F] a donné à bail la maison le 19 octobre 2017, date de l'état des lieux d'entrée ensuite d'un bail préalablement consenti le 28 septembre 2017 à Madame [S], laquelle a informé Monsieur [F] le 24 octobre 2017 qu'elle envisageait de lui restituer les clefs du logement au vu de l'inachèvement des travaux rendant selon elle caduc l'état des lieux d'entrée.
Plusieurs courriers ont été adressés par le gestionnaire de la location, le cabinet Gérance Immobilière 94, le 6 octobre 2017, le 19 octobre 2017, le 20 octobre 2017 et le 27 octobre 2017, dénonçant plusieurs désordres constitutifs de réserves à lever tenant notamment :
- A la casse d'un carreau dans le séjour
- A la mise en jeu de la porte fenêtre du séjour
- A la reprise du seuil de la porte d'entrée
- Au nez de marche de la porte-fenêtre
- Au vol du judas sur la porte d'entrée
- Au dysfonctionnement d'une prise électrique
- A la fissuration du carrelage à l'intérieur du placard
- A l'écoulement du robinet du lavabo des WC et de la cuvette des WC
- Au flexible trop court dans la salle de bains
- A l'absence de miroir et de réglette au-dessus du lavabo de la salle de bains
- A la nécessité de reprendre le joint entre la fenêtre et le mur carrelé
- A une fuite d'eau au sol au niveau des WC
- A la non-fermeture de la porte du garage
- Au non-achèvement de la clôture
- A l'absence de nivelage du terrain et de l'engazonnement.
Par courrier du 27 octobre 2017 le conseil de Monsieur [F] mettait en demeure la SCCV [Adresse 9] de procéder à la levée des réserves dans un délai de 15 jours.
Un constat des lieux a été établi à la requête de Monsieur [F], au contradictoire de la SCCV du [Adresse 9], selon procès-verbal dressé par Maître [A] [Z] le 14 novembre 2017 reprenant les désordres précités et y ajoutant de nouveaux désordres :
- Au rez de chaussée dans le salon la nécessité d'un réglage de la porte fenêtre et une dégradation affectant le second battant à l'endroit où le premier frotte
- Des reprises de peinture au niveau de la paumelle de la porte du salon, dans la cage d'escalier
- Le soulèvement du parquet sur le palier du premier étage
- Deux croisées abîmées au premier étage dans chacune des deux chambres et un défaut de fermeture du volet
- Un défaut de finition affectant le ravalement de la façade et la peinture du radiateur au premier étage.
Par courrier du 1er décembre 2017 le conseil de Monsieur [F] renouvelait la demande de levée des réserves et signalait un nouveau désordre relatif à la main courante de l'escalier « non fixée correctement présentant un réel danger pour les occupants ».
Un procès-verbal de constat était dressé le 25 mars 2019 à la requête de la SCCV [Adresse 9] au contradictoire de Monsieur [F] par Maître [M] [Y] Huissier de Justice, établissant :
- La réparation du carreau de carrelage cassé du séjour
- La réparation du système de fermeture de la porte du garage mais la persistance d'un enfoncement dans le coin inférieur gauche
- L'absence d'engazonnement mais l'engagement de la SCCV d'y procéder
- La réalisation de la clôture mais un défaut de fixation du poteau à proximité de la façade arrière du bâtiment
- La réparation de la cassure affectant le nez de marche mais la persistance de griffures sur la gauche de la marche
- La réalisation du ré-agréage au-devant de la porte d'accès du pavillon et du nivellement du jardin
- L'engagement de réaliser le réglage des paumelles des battants de la fenêtre de la façade et la persistance d'un léger accroc sur le battant de gauche à l'endroit du frottement
- La reprise de la fuite au niveau du WC et l'engagement de poser un joint de finition des nourrices et de la canalisation dans le cabinet de toilette
- La persistance d'un défaut de fixation du garde-corps du palier du 1er étage et l'engagement de la SCCV d'y remédier à bref délai
- La reprise du parquet du palier du 1er étage
- Le bon fonctionnement des deux vantaux et du volet de la chambre située à droite du palier mais la persistance d'accrocs au niveau de l'encadrement des fenêtres et l'absence de peinture du radiateur, non-finitions auxquelles la SCCV s'est engagée à remédier à bref délai
- L'engagement de la SCCV de nettoyer les garde-corps dont les finitions restent grossières
- La pose du miroir et du bandeau lumineux dans la salle de bains et l'engagement de la SCCV de poser un joint au niveau de l'alimentation de la cuvette
- La dégradation du joint de la fenêtre et l'engagement de la SCCV de poser un joint silicone.
Par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 1er décembre 2017, Monsieur [F] par l'intermédiaire de son conseil mettait en demeure la SCCV de lui transmettre le planning prévisionnel de levée des réserves soulignant le refus du locataire de prendre possession des lieux au regard de l'impropriété à destination ensuite :
- De l'absence de clôture du jardin, les locataires ayant un chien
- De l'absence de possibilité de fermeture du garage permettant de parquer le véhicule et de stocker les affaires des locataires
- Des fuites actives
- Du défaut de fixation de la main courante de l'escalier présentant un réel danger pour les occupants
- Des finitions impliquant que les lieux soient libres de toute occupation pendant les travaux de reprise
Au rappel de l'acte de vente prévoyant un délai d'achèvement au plus tard le 1er trimestre 2017 alors que la prise de possession avec réserves a eu lieu le 28 septembre 2017 et de la valeur locative du bien estimée à 948 euros par mois somme due à compter du délai d'achèvement prévu au 1er avril 2017 le conseil de Monsieur [F] ajoutait à sa demande une réclamation tenant au paiement de la somme de 7 584 euros correspondant aux pertes de loyers depuis le 1er avril 2017 jusqu'au 30 novembre 2017.
Par exploit délivré le 3 janvier 2019 Monsieur [F] a fait citer la SCCV [Adresse 9] devant le Tribunal de Grande de Créteil afin d'obtenir la levée des réserves outre l'indemnisation de ses préjudices.
Le jugement prononcé le 15 décembre 2020 a ainsi statué :
« Condamne la SCCV [Adresse 9] à payer à M. [B] [F] :
- la somme de 1.991 euros TTC (MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT ONZE EUROS TTC ) au titre des travaux de reprise de la réserve
- la somme de 2.035 euros TTC (DEUX MILLE TRENTE CINQ EUROS TTC) au titre de la reprise du garde-corps
- la somme de 5.000 euros (CINQ MILLE EUROS) au titre du préjudice immatériel
- la somme de 4.000 euros (QUATRE MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
Condamne la SCCV [Adresse 9] aux entiers dépens de l'instance lesquels ne comprendront pas le coût des constats d'huissier établis les l4 novembre 2017 et 25 mars 2019.
Rejette le surplus des demandes des parties »
La SCCV [Adresse 9] a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 5 février 2021.
Par ses conclusions d'appelant récapitulatives n°3 signifiées le 3 février 2023 la SCCV [Adresse 9] demande à la cour de :
A titre principal :
- INFIRMER les chefs du jugement du Tribunal judiciaire de CRETEIL du 15 décembre 2020 expressément critiqués dans la déclaration d'appel et les présentes conclusions de la SCCV [Adresse 9],
Et statuant à nouveau :
- DEBOUTER M. [I] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins, et conclusions comme mal fondées,
- DÉBOUTER M. [I] [F] de son appel incident,
Et en conséquence :
- CONFIRMER le jugement querellé au titre des chefs du jugement non critiqués par la SCCV [Adresse 9],
- CONDAMNER M. [I] [F] à verser à la SCCV [Adresse 9] la somme de 3.600 euros au titre des frais irrépétibles,
- CONDAMNER M. [I] [F] aux dépens de première instance et d'appel.
A titre subsidiaire :
- LIMITER le montant des dommages-intérêts mis à la charge de la SCCV [Adresse 9] au titre de la dégradation de la fenêtre à la somme de 250 euros,
- LIMITER le montant des dommages-intérêts mis à la charge de la SCCV [Adresse 9] au titre du garde-corps intérieur à la somme de 240 euros,
- LAISSER à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.
Par ses conclusions récapitulatives signifiées le 25 janvier 2023 Monsieur [I] [F] demande à la cour de :
Vu les dispositions de l'article 1601-1 du Code civil et de l'article L.261-11 du Code de
la construction et de l'habitation,
Vu les dispositions des articles 1103 du code civil,
Vu les dispositions des articles 1642-1 et suivants du Code Civil, 1641, 1648 et suivants du Code Civil, 1103, 1792-1 et suivants du Code Civil à l'égard de la SCCV
[Adresse 9],
Déclarer Monsieur [I] [F] recevable et bien fondé en son appel incident en
son action et en conséquence,
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCCV [Adresse 9]
PRIE DIEU à payer à Monsieur [I] [F] la somme de :
- 1.991 euros TTC correspondant au cout de la levée de réserve subsistant (aux frais de remplacement de la fenêtre selon devis N°20194201121 du 21 novembre 2019)
- 2.035 euros TTC correspondant au devis de reprise établi par la société ELEGANCE BOIS du 11 septembre 2020 euros au titre du remplacement du garde-corps du palier du 1er étage
Réformer le jugement en ce qu'il a limité à 5 000 euros au titre du préjudice subi et statuant
à nouveau,
Condamner la SCCV [Adresse 9] à régler la somme de 14 220 euros (arrêté au 30.06.2018) à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices immatériels subis du fait du retard de livraison, et de l'absence de levée des réserves et reprise des désordres apparus postérieurement à la réception soit :
- retard de livraison du 01.04.17 au 30.11.17 : 7.584 euros
- suite à la levée des réserves et pendant la période de levée des réserves et suite
désordre apparu (sic) après réception, dangerosité avérée : du 30.11.17 au 30.06.18 soit 7 mois x 948 euros soit 6.636 euros
« Réformer le jugement en ce qu'il a limité à 5.000€ au titre du préjudice subi et statuant
à nouveau, condamner la SCCV [Adresse 9] à régler (sic) :
« Et statuant à nouveau, condamner la SCCV [Adresse 9] à régler la
somme de » (sic) :
- la somme de 6.379,03 euros au titre de l'article 700 du NPC des frais de procédure engagés en première instance, majorée de la somme de 3.698.02 euros au titre des frais de procédure engagés en appel soit la somme totale de 10.077,05 euros ainsi que l'intégralité des dépens en ce compris les frais relatif au constat d'huissier dressé par la constat d'huissier de la SCP MGDP du 14/11/2017 et constat d'huissier Maître [H] du 25.03.18
Y AJOUTANT
- la somme de 4.000 euros au titre des frais de procédure engagés en appel ainsi que
l'intégralité des dépens appel.
SUR QUOI,
LA COUR
1- Les désordres réservés
Le tribunal a fait droit à la demande relative au remplacement de la fenêtre ensuite de la réserve non levée résultant du procès-verbal de « réception » (sic) du 28 septembre 2017, au visa de l'article 1642-1 du Code civil ainsi qu'à la reprise de la fixation du garde-corps au visa de l'article 1792 du Code civil, s'agissant d'un désordre mentionné dans le procès-verbal de constat du 25 mars 2019.
La SCCV, au soutien de l'infirmation du jugement, fait valoir qu'elle a fait intervenir la société Aries le 6 et le 20 juin 2019 pour régler le fonctionnement de la porte-fenêtre tandis que la dégradation invoquée par l'intimé est survenue postérieurement à la livraison intervenue le 28 septembre 2017 et ne saurait engager la garantie due par le vendeur en l'état futur d'achèvement s'agissant d'un accroc à peine perceptible qui ne saurait en aucun cas justifier le remplacement de l'intégralité de la fenêtre, ce qui selon elle contreviendrait aux deux premières dispositions de la Charte de l'environnement établie en 2004. Elle observe subsidiairement que s'il était fait droit à la demande de reprise celle-ci ne saurait être supérieure à 250 euros.
Réponse de la cour :
Selon les dispositions de l'article 1642-1 du Code civil : « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. »
Selon les dispositions de l'article 1646-1 du même code : « Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.
Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3 ».
En application des dispositions de l'article 1648 alinéa 2 : « Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents »
1-1 la dégradation de la fenêtre
Ce désordre a été signalé dans le procès-verbal de livraison du 28 septembre 2017 qui mentionne dans le séjour « le réglage de portes fenêtres ».
Il est repris par le constat dressé le 14 novembre 2017 comme « un réglage nécessaire de la porte-fenêtre à deux battants côté façade avant » et une détérioration du second battant signalé comme « abîmé ».
Il est également mentionné dans le second constat établi par l'huissier le 25 mars 2019 qui note que « les deux battants de la fenêtre viennent légèrement frotter l'un contre l'autre » et qu'il existe « un léger accroc sur le battant de gauche au niveau de l'endroit où frottent les deux battants. »
Ce désordre a donc été signalé dans le délai d'un an prévu à l'article 1648 alinéa 2 précité et engage la garantie du vendeur qui justifie avoir mandaté la société Aries le 6 et le 20 juin 2019 pour effectuer ce réglage permettant la levée de cette réserve.
Cependant aucun élément n'est produit venant étayer la persistance de ce désordre de frottement, postérieurement à ces interventions tandis que les photographies prises par l'huissier à l'appui du constat du 14 novembre 2017 révèlent un endommagement mineur à peine décelable à l''il nu de l'un des deux battants, insuffisant à justifier du remplacement de la totalité de la porte fenêtre préconisé par le devis produit par Monsieur [F] qui prévoit « la dépose d'une fenêtre en PVC blanc » sans aucune autre information susceptible d'éclairer la cause de ce remplacement et/ou de relier celui-ci aux constats des huissiers.
Par conséquent le jugement qui a fait droit à cette demande nonobstant l'insuffisance d'élément venant au soutien d'un sera d'un préjudice indemnisable du chef de cette réserve sera infirmé et Monsieur [F] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de la porte-fenêtre.
1-2 le garde-corps intérieur
Ce désordre a été dénoncé pour la première fois le 1er décembre 2017 comme un défaut de fixation de la main courante de l'escalier par le conseil de Monsieur [F] présentant un réel danger pour la sécurité des personnes.
Il s'agit d'un désordre apparent signalé dans le délai annal prévu par l'article 1648 précité qui engage la garantie du vendeur prévue à l'article 1642-1 lequel n'a pas été levé puisque la persistance de l'insuffisance de fixation est expressément constatée par l'huissier de justice dans le procès-verbal d'état des lieux du 25 mars 2019 ainsi :
« Sur le palier situé à l'étage, je constate que le garde-corps n'est pas fixé. A l'angle de l'escalier, une pièce de bois n'est pas fixée en partie basse. Il m'est déclaré qu'une fixation sera effectuée dans les plus brefs délais par la société Aries. Au niveau de la première marche de la volée d'escalier lorsqu'on descend celle-ci depuis l'étage, la main-coutante n'et pas correctement fixée. Je constate que celle-ci est branlante. »
Monsieur [F] justifie d'un devis de dépose et repose du garde-corps avec nouvelle fixation et reprise de la peinture par la société LDB en date du 11 septembre 2020 à hauteur de 2 035 euros TTC.
Le jugement qui a condamné la société SCCV à ce montant sera confirmé par motif substitué s'agissant non pas d'un désordre apparu postérieurement à la réception mais d'un désordre apparent à la livraison.
2-Les préjudices immatériels
Le tribunal, au rappel de la clause 3 Délai d'achèvement de l'acte de vente reçu le 10 mai 2016 par Maître [V] notaire à [Localité 10], de la date contractuelle d'achèvement fixée au 28 septembre 2017, du retard de livraison représentant 5 mois et 28 jours, des justifications non contestées apportées par le promoteur tenant au retard dû aux études des concessionnaires fluides, des intempéries, du refus d'accès opposé par le voisin Monsieur [X] pour la réalisation des VRD et du mur de la limite séparative et également du frein à la location constitué par la non fermeture du garage ou du défaut de fixation des garde-corps a fixé « forfaitairement » l'indemnisation de Monsieur [F] à la somme de 5 000 euros.
La SCCV fait grief au jugement d'avoir procédé à une évaluation forfaitaire et de n'avoir pas tiré les conséquences de la clause accordant des prorogations de délai compte tenu des 4 mois d'études préalables à l'approbation des concessionnaires des réseaux fluides, des 42 jours ouvrés d'intempéries justifiées par l'attestation du maître d'œuvre, du blocage des travaux pendant un mois lié au refus d'accès opposé par Monsieur [X] à son terrain, empêchant la réalisation des travaux de VRD et la réalisation du mur de soutènement en limite séparative de la propriété ensuite de l'affaissement du mur de clôture insuffisamment fondé. Elle rappelle que le bail a été conclu le 28 septembre 2017 le jour même de la livraison, que la SCCV a offert de prendre en charge les loyers du 28 septembre 2017 au 10 novembre 2017 à titre commercial sans reconnaître sa responsabilité, que l'appartement a été loué à partir du mois de juillet 2018 à Monsieur [J] tandis que le jugement a méconnu la portée de l'acte de vente qui stipule que l'acquéreur supporte personnellement les troubles de jouissance dus aux travaux de reprise des réserves.
Monsieur [F] rappelle que la SCCV s'est engagée par courrier du 10 novembre 2017 à prendre en charge les loyers perdus à compter de la livraison de la maison, que contrairement à ce que soutient la SCCV il n'a jamais accordé de promesse de bail à quiconque et que les faits invoqués à l'appui de la non imputabilité des retards de livraison au vendeur ne sont pas établis au regard de la durée prévisible des études et analyses, du manque de justification des 42 jours d'intempérie invoqués, de l'absence de justification du refus d'accès que la SCCV impute à Monsieur [X], de sorte que selon l'intimé en l'absence de toute cause légitime de suspension des travaux il est fondé à réclamer sur appel incident une somme de 14 220 euros à titre de dommages et intérêts ainsi décomposée :
- Retard de livraison du 1/04/2017 au 30/11/2017 7 584 euros
- Impossibilité de location du 30/11/2017 au 30/06/2018 durant la levée des réserves en raison de la dangerosité de la rampe de l'escalier et du garde-corps soit la somme de 6 636 euros
Réponse de la cour
Le délai contractuel d'achèvement a été fixé, au sens des dispositions de l'article R 261-1 du Code de la construction et de l'Habitation, « au plus tard courant 1er trimestre 2017 » or la livraison est intervenue le 28 septembre 2017 soit avec 5 mois et 28 jours de retard.
La clause article 3 Délai d'achèvement prévoit que ce délai « pourra, le cas échéant, se trouver suspendu pour les évènements suivants :
- « Des journées d'intempéries empêchant la poursuite normale des travaux, telles qu'établies par les états justificatifs édités par la station météorologique la plus proche (') et les interruptions de chantier résultant de l'état du terrain par suite de pluies, inondations ou remontées d'eau (')
- Retards provenant des vices du sol ou anomalies du sous-sol (telle que la présence de source ou résurgence d'eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, diagnostic et/ou prescription de fouilles archéologiques, de poche d'eau ou de tassement différentiel (') et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou un délai complémentaire pour leur réalisation (')
S'il survenait un cas de force majeure, un cas fortuit, le fait d'un tiers ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l'époque prévue pour la livraison serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'évènement considéré aurait mis obstacle à l'avancement normal des travaux majoré de 20% en raison des répercussions sur l'organisation générale du chantier.
Le maître d'œuvre d'exécution ou l'architecte ayant la direction des travaux déterminera, par la production d'un certificat établi par ses soins et sous sa responsabilité, le nombre de journées neutralisées par les causes de suspensions de délai ci-dessus indiquées.
Dans un tel cas la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par la production dudit certificat. »
La SCCV justifie par une attestation du maître d'œuvre [L] de l'état d'avancement des travaux établissant au 19 mai 2017, 42 jours ouvrés d'intempéries auquel sont joints les relevés météorologiques.
En application des clauses de l'acte de vente le délai de livraison est donc différé d'un temps au moins égal à 42 jours soit 1 mois et 12 jours ramenant le retard à 4 mois et 16 jours.
Concernant les délais liés aux d'études préalables et analyses préalables à l'approbation des concessionnaires des réseaux fluides, il n'est pas justifié du certificat prévu à l'acte de vente délivré par l'architecte décomptant le nombre de jours neutralisés pour ce motif et de ce chef aucune cause légitime de retard ne peut être retenue.
Le refus d'accès à son terrain invoqué par la SCCV comme étant imputable au voisin Monsieur [X] pour avoir empêché la réalisation des travaux de VRD sur le terrain limitrophe de Monsieur [F], fait suite à l'affaissement du mur de clôture de la propriété de Monsieur [F], telle qu'attesté par le maître d'œuvre d'exécution qui signale l'insuffisance de fondation cependant, contrairement à ce qui est soutenu par l'appelant, rien ne vient étayer le fait cet affaissement trouve son origine dans une cause exonératoire de responsabilité du vendeur au sens de la clause article 3 de l'acte de vente cependant que l'obligation de livraison du bien dans le délai contractuel prévu est une obligation de résultat.
Par conséquent de ce chef aucune cause légitime de retard ne peut être retenue.
Il est donc établi un retard de 4 mois et 16 jours non dû à un cas de force majeure qui justifie l'application de la pénalité contractuelle de 15 euros par jour de retard soit 139 jours x 15 euros représentant une somme de 2085 euros que la SCCV doit être condamnée à régler à Monsieur [F].
A cette somme doit être ajouté le préjudice correspondant à la perte locative directement imputable à la non levée des réserves soit du 1er octobre 2017, ensuite de la signature le 28 septembre 2017 du premier bail donné à Madame [S] laquelle a notifié à Monsieur [F] la caducité de l'état des lieux en raison des réserves non levées jusqu'au mois de juillet 2018, date à laquelle le bien a été donné à bail à Monsieur [J], nonobstant l'absence de levée des réserves puisque ce dernier est noté comme étant occupant des lieux lors du constat dressé par Maître [Y], huissier de justice le 25 mars 2019.
Sur la base d'un loyer mensuel de 948 euros par mois dont l'estimation ne fait pas litige, la SCCV doit être condamnée à régler à Monsieur [F] la somme de 948 x 9 mois soit 8532 euros.
C'est donc une somme totale de 10 617 euros que la SCCV [Adresse 9] sur infirmation du jugement doit être condamnée à régler à Monsieur [F] en réparation des préjudices immatériels étant observé que la clause selon laquelle l'acquéreur supportera les troubles de jouissance dus aux travaux de levée des réserves ou de reprise des désordres et renonce à toute réclamation de quelque nature que ce soit en raison de ceux-ci, qui vise la reprise effective des réserves, ne saurait avoir pour effet ou pour objet de faire obstacle à la réparation du préjudice subi par l'acquéreur du chef de la persistance des réserves non levées.
3-Les frais irrépétibles et les dépens de première instance et d'appel
Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement du chef des frais irrépétibles accordés à hauteur de 4 000 euros à Monsieur [F] et, y ajoutant, à condamner la SCCV [Adresse 9] à régler à Monsieur [F] une somme de 4 000 euros au titre de ces mêmes frais exposés en appel outre les entiers dépens qui, sur infirmation, comprendront les frais de constat d'huissier du 14 novembre 2017 et du 25 mars 2019.
PAR CES MOTIFS
La cour,
INFIRME le jugement en ce qu'il a statué sur les préjudices de Monsieur [I] [F] et sur les dépens ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
CONDAMNE la SCCV [Adresse 9] à régler à Monsieur [I] [F] les sommes de :
- 2035 euros au titre du préjudice matériel
- 10 617 euros au titre des préjudices immatériels
DEBOUTE Monsieur [I] [F] du chef de sa demande au titre du changement de la fenêtre ;
CONFIRME le jugement du chef des frais irrépétibles ;
CONDAMNE la SCCV [Adresse 9] aux entiers dépens qui comprendront les frais de constat d'huissier du 14 novembre 2017 et du 25 mars 2019 ainsi qu'au règlement de la somme de 4 000 euros au titre de ces mêmes frais exposés en appel.
La greffière, La présidente,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 5
ARRET DU 06 SEPTEMBRE 2023
(n° /2023, 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02467 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDCJ3
Décision déférée à la Cour : jugement du 15 décembre 2020 - tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL - RG n° 19/00048
APPELANTE
SCCV [Adresse 9] agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siege
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentée par Me Dimitri PINCENT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0322
INTIME
Monsieur [I] [F]
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représenté par Me Julie GALLAIS de la SELARL GROUPE RABELAIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Marie-Ange Sentucq, présidente
Mme Elise Thévenin-Scott, conseillère
Mme Alexandra Pélier-Tétreau, vice-présidente placée faisant fonction de conseillère
Greffière, lors des débats : Mme Céline Richard
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 05 juillet et prorogé au 06 septembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Ange Sentucq, présidente de chambre et par Manon Caron, greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCEDURE
Courant 2015, la SCCV [Adresse 9], la SCCV, a entrepris la construction d'un ensemble immobilier composé de 45 maisons individuelles sur les parcelles cadastrées AE[Cadastre 2], AE[Cadastre 3] et AE[Cadastre 5] [Adresse 9].
Le 10 mai 2016, la SCCV [Adresse 9] a conclu avec Monsieur [I] [F] un contrat de vente en l'état futur d'achèvement portant sur les droits et biens immobiliers constituant le lot n° 10 du groupe d'habitations dénommé « Domaine du [Adresse 9]», cadastré AE[Cadastre 6] [Adresse 9] et composé d'une maison individuelle avec garage et jardin.
Le prix du bien vendu s'élevait à 270.000 € TTC.
La maison a été livrée à Monsieur [F] selon procès-verbal établi le 28 septembre 2017 avec des réserves tenant à la remise de la clef de la porte palière, de la porte du garage et au réglage de cette porte.
Monsieur [F] a donné à bail la maison le 19 octobre 2017, date de l'état des lieux d'entrée ensuite d'un bail préalablement consenti le 28 septembre 2017 à Madame [S], laquelle a informé Monsieur [F] le 24 octobre 2017 qu'elle envisageait de lui restituer les clefs du logement au vu de l'inachèvement des travaux rendant selon elle caduc l'état des lieux d'entrée.
Plusieurs courriers ont été adressés par le gestionnaire de la location, le cabinet Gérance Immobilière 94, le 6 octobre 2017, le 19 octobre 2017, le 20 octobre 2017 et le 27 octobre 2017, dénonçant plusieurs désordres constitutifs de réserves à lever tenant notamment :
- A la casse d'un carreau dans le séjour
- A la mise en jeu de la porte fenêtre du séjour
- A la reprise du seuil de la porte d'entrée
- Au nez de marche de la porte-fenêtre
- Au vol du judas sur la porte d'entrée
- Au dysfonctionnement d'une prise électrique
- A la fissuration du carrelage à l'intérieur du placard
- A l'écoulement du robinet du lavabo des WC et de la cuvette des WC
- Au flexible trop court dans la salle de bains
- A l'absence de miroir et de réglette au-dessus du lavabo de la salle de bains
- A la nécessité de reprendre le joint entre la fenêtre et le mur carrelé
- A une fuite d'eau au sol au niveau des WC
- A la non-fermeture de la porte du garage
- Au non-achèvement de la clôture
- A l'absence de nivelage du terrain et de l'engazonnement.
Par courrier du 27 octobre 2017 le conseil de Monsieur [F] mettait en demeure la SCCV [Adresse 9] de procéder à la levée des réserves dans un délai de 15 jours.
Un constat des lieux a été établi à la requête de Monsieur [F], au contradictoire de la SCCV du [Adresse 9], selon procès-verbal dressé par Maître [A] [Z] le 14 novembre 2017 reprenant les désordres précités et y ajoutant de nouveaux désordres :
- Au rez de chaussée dans le salon la nécessité d'un réglage de la porte fenêtre et une dégradation affectant le second battant à l'endroit où le premier frotte
- Des reprises de peinture au niveau de la paumelle de la porte du salon, dans la cage d'escalier
- Le soulèvement du parquet sur le palier du premier étage
- Deux croisées abîmées au premier étage dans chacune des deux chambres et un défaut de fermeture du volet
- Un défaut de finition affectant le ravalement de la façade et la peinture du radiateur au premier étage.
Par courrier du 1er décembre 2017 le conseil de Monsieur [F] renouvelait la demande de levée des réserves et signalait un nouveau désordre relatif à la main courante de l'escalier « non fixée correctement présentant un réel danger pour les occupants ».
Un procès-verbal de constat était dressé le 25 mars 2019 à la requête de la SCCV [Adresse 9] au contradictoire de Monsieur [F] par Maître [M] [Y] Huissier de Justice, établissant :
- La réparation du carreau de carrelage cassé du séjour
- La réparation du système de fermeture de la porte du garage mais la persistance d'un enfoncement dans le coin inférieur gauche
- L'absence d'engazonnement mais l'engagement de la SCCV d'y procéder
- La réalisation de la clôture mais un défaut de fixation du poteau à proximité de la façade arrière du bâtiment
- La réparation de la cassure affectant le nez de marche mais la persistance de griffures sur la gauche de la marche
- La réalisation du ré-agréage au-devant de la porte d'accès du pavillon et du nivellement du jardin
- L'engagement de réaliser le réglage des paumelles des battants de la fenêtre de la façade et la persistance d'un léger accroc sur le battant de gauche à l'endroit du frottement
- La reprise de la fuite au niveau du WC et l'engagement de poser un joint de finition des nourrices et de la canalisation dans le cabinet de toilette
- La persistance d'un défaut de fixation du garde-corps du palier du 1er étage et l'engagement de la SCCV d'y remédier à bref délai
- La reprise du parquet du palier du 1er étage
- Le bon fonctionnement des deux vantaux et du volet de la chambre située à droite du palier mais la persistance d'accrocs au niveau de l'encadrement des fenêtres et l'absence de peinture du radiateur, non-finitions auxquelles la SCCV s'est engagée à remédier à bref délai
- L'engagement de la SCCV de nettoyer les garde-corps dont les finitions restent grossières
- La pose du miroir et du bandeau lumineux dans la salle de bains et l'engagement de la SCCV de poser un joint au niveau de l'alimentation de la cuvette
- La dégradation du joint de la fenêtre et l'engagement de la SCCV de poser un joint silicone.
Par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 1er décembre 2017, Monsieur [F] par l'intermédiaire de son conseil mettait en demeure la SCCV de lui transmettre le planning prévisionnel de levée des réserves soulignant le refus du locataire de prendre possession des lieux au regard de l'impropriété à destination ensuite :
- De l'absence de clôture du jardin, les locataires ayant un chien
- De l'absence de possibilité de fermeture du garage permettant de parquer le véhicule et de stocker les affaires des locataires
- Des fuites actives
- Du défaut de fixation de la main courante de l'escalier présentant un réel danger pour les occupants
- Des finitions impliquant que les lieux soient libres de toute occupation pendant les travaux de reprise
Au rappel de l'acte de vente prévoyant un délai d'achèvement au plus tard le 1er trimestre 2017 alors que la prise de possession avec réserves a eu lieu le 28 septembre 2017 et de la valeur locative du bien estimée à 948 euros par mois somme due à compter du délai d'achèvement prévu au 1er avril 2017 le conseil de Monsieur [F] ajoutait à sa demande une réclamation tenant au paiement de la somme de 7 584 euros correspondant aux pertes de loyers depuis le 1er avril 2017 jusqu'au 30 novembre 2017.
Par exploit délivré le 3 janvier 2019 Monsieur [F] a fait citer la SCCV [Adresse 9] devant le Tribunal de Grande de Créteil afin d'obtenir la levée des réserves outre l'indemnisation de ses préjudices.
Le jugement prononcé le 15 décembre 2020 a ainsi statué :
« Condamne la SCCV [Adresse 9] à payer à M. [B] [F] :
- la somme de 1.991 euros TTC (MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT ONZE EUROS TTC ) au titre des travaux de reprise de la réserve
- la somme de 2.035 euros TTC (DEUX MILLE TRENTE CINQ EUROS TTC) au titre de la reprise du garde-corps
- la somme de 5.000 euros (CINQ MILLE EUROS) au titre du préjudice immatériel
- la somme de 4.000 euros (QUATRE MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
Condamne la SCCV [Adresse 9] aux entiers dépens de l'instance lesquels ne comprendront pas le coût des constats d'huissier établis les l4 novembre 2017 et 25 mars 2019.
Rejette le surplus des demandes des parties »
La SCCV [Adresse 9] a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 5 février 2021.
Par ses conclusions d'appelant récapitulatives n°3 signifiées le 3 février 2023 la SCCV [Adresse 9] demande à la cour de :
A titre principal :
- INFIRMER les chefs du jugement du Tribunal judiciaire de CRETEIL du 15 décembre 2020 expressément critiqués dans la déclaration d'appel et les présentes conclusions de la SCCV [Adresse 9],
Et statuant à nouveau :
- DEBOUTER M. [I] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins, et conclusions comme mal fondées,
- DÉBOUTER M. [I] [F] de son appel incident,
Et en conséquence :
- CONFIRMER le jugement querellé au titre des chefs du jugement non critiqués par la SCCV [Adresse 9],
- CONDAMNER M. [I] [F] à verser à la SCCV [Adresse 9] la somme de 3.600 euros au titre des frais irrépétibles,
- CONDAMNER M. [I] [F] aux dépens de première instance et d'appel.
A titre subsidiaire :
- LIMITER le montant des dommages-intérêts mis à la charge de la SCCV [Adresse 9] au titre de la dégradation de la fenêtre à la somme de 250 euros,
- LIMITER le montant des dommages-intérêts mis à la charge de la SCCV [Adresse 9] au titre du garde-corps intérieur à la somme de 240 euros,
- LAISSER à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.
Par ses conclusions récapitulatives signifiées le 25 janvier 2023 Monsieur [I] [F] demande à la cour de :
Vu les dispositions de l'article 1601-1 du Code civil et de l'article L.261-11 du Code de
la construction et de l'habitation,
Vu les dispositions des articles 1103 du code civil,
Vu les dispositions des articles 1642-1 et suivants du Code Civil, 1641, 1648 et suivants du Code Civil, 1103, 1792-1 et suivants du Code Civil à l'égard de la SCCV
[Adresse 9],
Déclarer Monsieur [I] [F] recevable et bien fondé en son appel incident en
son action et en conséquence,
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCCV [Adresse 9]
PRIE DIEU à payer à Monsieur [I] [F] la somme de :
- 1.991 euros TTC correspondant au cout de la levée de réserve subsistant (aux frais de remplacement de la fenêtre selon devis N°20194201121 du 21 novembre 2019)
- 2.035 euros TTC correspondant au devis de reprise établi par la société ELEGANCE BOIS du 11 septembre 2020 euros au titre du remplacement du garde-corps du palier du 1er étage
Réformer le jugement en ce qu'il a limité à 5 000 euros au titre du préjudice subi et statuant
à nouveau,
Condamner la SCCV [Adresse 9] à régler la somme de 14 220 euros (arrêté au 30.06.2018) à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices immatériels subis du fait du retard de livraison, et de l'absence de levée des réserves et reprise des désordres apparus postérieurement à la réception soit :
- retard de livraison du 01.04.17 au 30.11.17 : 7.584 euros
- suite à la levée des réserves et pendant la période de levée des réserves et suite
désordre apparu (sic) après réception, dangerosité avérée : du 30.11.17 au 30.06.18 soit 7 mois x 948 euros soit 6.636 euros
« Réformer le jugement en ce qu'il a limité à 5.000€ au titre du préjudice subi et statuant
à nouveau, condamner la SCCV [Adresse 9] à régler (sic) :
« Et statuant à nouveau, condamner la SCCV [Adresse 9] à régler la
somme de » (sic) :
- la somme de 6.379,03 euros au titre de l'article 700 du NPC des frais de procédure engagés en première instance, majorée de la somme de 3.698.02 euros au titre des frais de procédure engagés en appel soit la somme totale de 10.077,05 euros ainsi que l'intégralité des dépens en ce compris les frais relatif au constat d'huissier dressé par la constat d'huissier de la SCP MGDP du 14/11/2017 et constat d'huissier Maître [H] du 25.03.18
Y AJOUTANT
- la somme de 4.000 euros au titre des frais de procédure engagés en appel ainsi que
l'intégralité des dépens appel.
SUR QUOI,
LA COUR
1- Les désordres réservés
Le tribunal a fait droit à la demande relative au remplacement de la fenêtre ensuite de la réserve non levée résultant du procès-verbal de « réception » (sic) du 28 septembre 2017, au visa de l'article 1642-1 du Code civil ainsi qu'à la reprise de la fixation du garde-corps au visa de l'article 1792 du Code civil, s'agissant d'un désordre mentionné dans le procès-verbal de constat du 25 mars 2019.
La SCCV, au soutien de l'infirmation du jugement, fait valoir qu'elle a fait intervenir la société Aries le 6 et le 20 juin 2019 pour régler le fonctionnement de la porte-fenêtre tandis que la dégradation invoquée par l'intimé est survenue postérieurement à la livraison intervenue le 28 septembre 2017 et ne saurait engager la garantie due par le vendeur en l'état futur d'achèvement s'agissant d'un accroc à peine perceptible qui ne saurait en aucun cas justifier le remplacement de l'intégralité de la fenêtre, ce qui selon elle contreviendrait aux deux premières dispositions de la Charte de l'environnement établie en 2004. Elle observe subsidiairement que s'il était fait droit à la demande de reprise celle-ci ne saurait être supérieure à 250 euros.
Réponse de la cour :
Selon les dispositions de l'article 1642-1 du Code civil : « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. »
Selon les dispositions de l'article 1646-1 du même code : « Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.
Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3 ».
En application des dispositions de l'article 1648 alinéa 2 : « Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents »
1-1 la dégradation de la fenêtre
Ce désordre a été signalé dans le procès-verbal de livraison du 28 septembre 2017 qui mentionne dans le séjour « le réglage de portes fenêtres ».
Il est repris par le constat dressé le 14 novembre 2017 comme « un réglage nécessaire de la porte-fenêtre à deux battants côté façade avant » et une détérioration du second battant signalé comme « abîmé ».
Il est également mentionné dans le second constat établi par l'huissier le 25 mars 2019 qui note que « les deux battants de la fenêtre viennent légèrement frotter l'un contre l'autre » et qu'il existe « un léger accroc sur le battant de gauche au niveau de l'endroit où frottent les deux battants. »
Ce désordre a donc été signalé dans le délai d'un an prévu à l'article 1648 alinéa 2 précité et engage la garantie du vendeur qui justifie avoir mandaté la société Aries le 6 et le 20 juin 2019 pour effectuer ce réglage permettant la levée de cette réserve.
Cependant aucun élément n'est produit venant étayer la persistance de ce désordre de frottement, postérieurement à ces interventions tandis que les photographies prises par l'huissier à l'appui du constat du 14 novembre 2017 révèlent un endommagement mineur à peine décelable à l''il nu de l'un des deux battants, insuffisant à justifier du remplacement de la totalité de la porte fenêtre préconisé par le devis produit par Monsieur [F] qui prévoit « la dépose d'une fenêtre en PVC blanc » sans aucune autre information susceptible d'éclairer la cause de ce remplacement et/ou de relier celui-ci aux constats des huissiers.
Par conséquent le jugement qui a fait droit à cette demande nonobstant l'insuffisance d'élément venant au soutien d'un sera d'un préjudice indemnisable du chef de cette réserve sera infirmé et Monsieur [F] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de la porte-fenêtre.
1-2 le garde-corps intérieur
Ce désordre a été dénoncé pour la première fois le 1er décembre 2017 comme un défaut de fixation de la main courante de l'escalier par le conseil de Monsieur [F] présentant un réel danger pour la sécurité des personnes.
Il s'agit d'un désordre apparent signalé dans le délai annal prévu par l'article 1648 précité qui engage la garantie du vendeur prévue à l'article 1642-1 lequel n'a pas été levé puisque la persistance de l'insuffisance de fixation est expressément constatée par l'huissier de justice dans le procès-verbal d'état des lieux du 25 mars 2019 ainsi :
« Sur le palier situé à l'étage, je constate que le garde-corps n'est pas fixé. A l'angle de l'escalier, une pièce de bois n'est pas fixée en partie basse. Il m'est déclaré qu'une fixation sera effectuée dans les plus brefs délais par la société Aries. Au niveau de la première marche de la volée d'escalier lorsqu'on descend celle-ci depuis l'étage, la main-coutante n'et pas correctement fixée. Je constate que celle-ci est branlante. »
Monsieur [F] justifie d'un devis de dépose et repose du garde-corps avec nouvelle fixation et reprise de la peinture par la société LDB en date du 11 septembre 2020 à hauteur de 2 035 euros TTC.
Le jugement qui a condamné la société SCCV à ce montant sera confirmé par motif substitué s'agissant non pas d'un désordre apparu postérieurement à la réception mais d'un désordre apparent à la livraison.
2-Les préjudices immatériels
Le tribunal, au rappel de la clause 3 Délai d'achèvement de l'acte de vente reçu le 10 mai 2016 par Maître [V] notaire à [Localité 10], de la date contractuelle d'achèvement fixée au 28 septembre 2017, du retard de livraison représentant 5 mois et 28 jours, des justifications non contestées apportées par le promoteur tenant au retard dû aux études des concessionnaires fluides, des intempéries, du refus d'accès opposé par le voisin Monsieur [X] pour la réalisation des VRD et du mur de la limite séparative et également du frein à la location constitué par la non fermeture du garage ou du défaut de fixation des garde-corps a fixé « forfaitairement » l'indemnisation de Monsieur [F] à la somme de 5 000 euros.
La SCCV fait grief au jugement d'avoir procédé à une évaluation forfaitaire et de n'avoir pas tiré les conséquences de la clause accordant des prorogations de délai compte tenu des 4 mois d'études préalables à l'approbation des concessionnaires des réseaux fluides, des 42 jours ouvrés d'intempéries justifiées par l'attestation du maître d'œuvre, du blocage des travaux pendant un mois lié au refus d'accès opposé par Monsieur [X] à son terrain, empêchant la réalisation des travaux de VRD et la réalisation du mur de soutènement en limite séparative de la propriété ensuite de l'affaissement du mur de clôture insuffisamment fondé. Elle rappelle que le bail a été conclu le 28 septembre 2017 le jour même de la livraison, que la SCCV a offert de prendre en charge les loyers du 28 septembre 2017 au 10 novembre 2017 à titre commercial sans reconnaître sa responsabilité, que l'appartement a été loué à partir du mois de juillet 2018 à Monsieur [J] tandis que le jugement a méconnu la portée de l'acte de vente qui stipule que l'acquéreur supporte personnellement les troubles de jouissance dus aux travaux de reprise des réserves.
Monsieur [F] rappelle que la SCCV s'est engagée par courrier du 10 novembre 2017 à prendre en charge les loyers perdus à compter de la livraison de la maison, que contrairement à ce que soutient la SCCV il n'a jamais accordé de promesse de bail à quiconque et que les faits invoqués à l'appui de la non imputabilité des retards de livraison au vendeur ne sont pas établis au regard de la durée prévisible des études et analyses, du manque de justification des 42 jours d'intempérie invoqués, de l'absence de justification du refus d'accès que la SCCV impute à Monsieur [X], de sorte que selon l'intimé en l'absence de toute cause légitime de suspension des travaux il est fondé à réclamer sur appel incident une somme de 14 220 euros à titre de dommages et intérêts ainsi décomposée :
- Retard de livraison du 1/04/2017 au 30/11/2017 7 584 euros
- Impossibilité de location du 30/11/2017 au 30/06/2018 durant la levée des réserves en raison de la dangerosité de la rampe de l'escalier et du garde-corps soit la somme de 6 636 euros
Réponse de la cour
Le délai contractuel d'achèvement a été fixé, au sens des dispositions de l'article R 261-1 du Code de la construction et de l'Habitation, « au plus tard courant 1er trimestre 2017 » or la livraison est intervenue le 28 septembre 2017 soit avec 5 mois et 28 jours de retard.
La clause article 3 Délai d'achèvement prévoit que ce délai « pourra, le cas échéant, se trouver suspendu pour les évènements suivants :
- « Des journées d'intempéries empêchant la poursuite normale des travaux, telles qu'établies par les états justificatifs édités par la station météorologique la plus proche (') et les interruptions de chantier résultant de l'état du terrain par suite de pluies, inondations ou remontées d'eau (')
- Retards provenant des vices du sol ou anomalies du sous-sol (telle que la présence de source ou résurgence d'eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, diagnostic et/ou prescription de fouilles archéologiques, de poche d'eau ou de tassement différentiel (') et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou un délai complémentaire pour leur réalisation (')
S'il survenait un cas de force majeure, un cas fortuit, le fait d'un tiers ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l'époque prévue pour la livraison serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'évènement considéré aurait mis obstacle à l'avancement normal des travaux majoré de 20% en raison des répercussions sur l'organisation générale du chantier.
Le maître d'œuvre d'exécution ou l'architecte ayant la direction des travaux déterminera, par la production d'un certificat établi par ses soins et sous sa responsabilité, le nombre de journées neutralisées par les causes de suspensions de délai ci-dessus indiquées.
Dans un tel cas la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par la production dudit certificat. »
La SCCV justifie par une attestation du maître d'œuvre [L] de l'état d'avancement des travaux établissant au 19 mai 2017, 42 jours ouvrés d'intempéries auquel sont joints les relevés météorologiques.
En application des clauses de l'acte de vente le délai de livraison est donc différé d'un temps au moins égal à 42 jours soit 1 mois et 12 jours ramenant le retard à 4 mois et 16 jours.
Concernant les délais liés aux d'études préalables et analyses préalables à l'approbation des concessionnaires des réseaux fluides, il n'est pas justifié du certificat prévu à l'acte de vente délivré par l'architecte décomptant le nombre de jours neutralisés pour ce motif et de ce chef aucune cause légitime de retard ne peut être retenue.
Le refus d'accès à son terrain invoqué par la SCCV comme étant imputable au voisin Monsieur [X] pour avoir empêché la réalisation des travaux de VRD sur le terrain limitrophe de Monsieur [F], fait suite à l'affaissement du mur de clôture de la propriété de Monsieur [F], telle qu'attesté par le maître d'œuvre d'exécution qui signale l'insuffisance de fondation cependant, contrairement à ce qui est soutenu par l'appelant, rien ne vient étayer le fait cet affaissement trouve son origine dans une cause exonératoire de responsabilité du vendeur au sens de la clause article 3 de l'acte de vente cependant que l'obligation de livraison du bien dans le délai contractuel prévu est une obligation de résultat.
Par conséquent de ce chef aucune cause légitime de retard ne peut être retenue.
Il est donc établi un retard de 4 mois et 16 jours non dû à un cas de force majeure qui justifie l'application de la pénalité contractuelle de 15 euros par jour de retard soit 139 jours x 15 euros représentant une somme de 2085 euros que la SCCV doit être condamnée à régler à Monsieur [F].
A cette somme doit être ajouté le préjudice correspondant à la perte locative directement imputable à la non levée des réserves soit du 1er octobre 2017, ensuite de la signature le 28 septembre 2017 du premier bail donné à Madame [S] laquelle a notifié à Monsieur [F] la caducité de l'état des lieux en raison des réserves non levées jusqu'au mois de juillet 2018, date à laquelle le bien a été donné à bail à Monsieur [J], nonobstant l'absence de levée des réserves puisque ce dernier est noté comme étant occupant des lieux lors du constat dressé par Maître [Y], huissier de justice le 25 mars 2019.
Sur la base d'un loyer mensuel de 948 euros par mois dont l'estimation ne fait pas litige, la SCCV doit être condamnée à régler à Monsieur [F] la somme de 948 x 9 mois soit 8532 euros.
C'est donc une somme totale de 10 617 euros que la SCCV [Adresse 9] sur infirmation du jugement doit être condamnée à régler à Monsieur [F] en réparation des préjudices immatériels étant observé que la clause selon laquelle l'acquéreur supportera les troubles de jouissance dus aux travaux de levée des réserves ou de reprise des désordres et renonce à toute réclamation de quelque nature que ce soit en raison de ceux-ci, qui vise la reprise effective des réserves, ne saurait avoir pour effet ou pour objet de faire obstacle à la réparation du préjudice subi par l'acquéreur du chef de la persistance des réserves non levées.
3-Les frais irrépétibles et les dépens de première instance et d'appel
Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement du chef des frais irrépétibles accordés à hauteur de 4 000 euros à Monsieur [F] et, y ajoutant, à condamner la SCCV [Adresse 9] à régler à Monsieur [F] une somme de 4 000 euros au titre de ces mêmes frais exposés en appel outre les entiers dépens qui, sur infirmation, comprendront les frais de constat d'huissier du 14 novembre 2017 et du 25 mars 2019.
PAR CES MOTIFS
La cour,
INFIRME le jugement en ce qu'il a statué sur les préjudices de Monsieur [I] [F] et sur les dépens ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
CONDAMNE la SCCV [Adresse 9] à régler à Monsieur [I] [F] les sommes de :
- 2035 euros au titre du préjudice matériel
- 10 617 euros au titre des préjudices immatériels
DEBOUTE Monsieur [I] [F] du chef de sa demande au titre du changement de la fenêtre ;
CONFIRME le jugement du chef des frais irrépétibles ;
CONDAMNE la SCCV [Adresse 9] aux entiers dépens qui comprendront les frais de constat d'huissier du 14 novembre 2017 et du 25 mars 2019 ainsi qu'au règlement de la somme de 4 000 euros au titre de ces mêmes frais exposés en appel.
La greffière, La présidente,