CA Agen, ch. familiale, 13 septembre 2023, n° 22/00258
AGEN
Arrêt
Autre
ARRÊT DU
13 Septembre 2023
AB/DC
N° RG 22/00258 - N° Portalis DBVO-V-B7G-C7NT
[H] [I]
C/
[G] [L]
Grosse délivrée
le :
à
ARRÊT n° 108/2023
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre familiale
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,
ENTRE :
Monsieur [H] [I]
né le 04 Août 1981 à [Localité 4]
de nationalité Française
Profession : Autoentrepreneur
[Adresse 5]
[Localité 4]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/258 du 04/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AGEN)
Représenté par Me Anne-sophie RIGAL, avocate inscrite au barreau d'AGEN
APPELANT d'un jugement du Juge aux affaires familiales de CAHORS en date du 19 Novembre 2021, RG 20/346
D'une part,
ET :
Madame [G] [L]
née le 16 Juin 1989 à [Localité 9]
de nationalité Française
Profession : Employée Libre Service
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Laurent BELOU, avocat inscrit au barreau du LOT
INTIMÉE
D'autre part,
COMPOSITION DE LA COUR :
La cause a été débattue et plaidée en chambre du conseil, le 08 Juin 2023 sans opposition des parties, devant :
Président : André BEAUCLAIR, président de chambre, rapporteur
Assesseurs : Valérie SCHMIDT, conseiller
Pascale FOUQUET, conseiller
Greffière : Danièle CAUSSE, greffière principale
en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés.
L'arrêt a été prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* *
*
EXPOSÉ DU LITIGE.
Vu les appels interjetés le 28 mars 2022 par M. [H] [I] à l'encontre d'un jugement du juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire tribunal de CAHORS en date du 19 novembre 2021, signifié le 27 décembre 2021.
Vu la demande d'aide juridictionnelle déposée par M. [I] le 26 janvier 2022 et la décision du bureau d'aide juridictionnelle en date du 4 mars 2022.
Vu l'ordonnance de jonction du 13 juillet 2022.
Vu les conclusions de M. [H] [I] en date du 1er mai 2023
Vu les conclusions de Mme [G] [L] en date du 28 avril 2023.
Vu l'ordonnance de clôture du 3 mai 2023 pour l'audience de plaidoiries fixée au 8 juin 2023.
----------------------------
M. [I] et Mme [L] ont vécu en concubinage.
Suivant acte reçu par Maître [M], notaire, le 31 octobre 2014, ils ont acquis la pleine propriété indivise d'un terrain à bâtir, chacun à concurrence de la moitié, situé au [Adresse 7] à [Localité 4] inscrit au cadastre de ladite commune sous la référence CM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], pour une valeur de 40 000.00 euros. Ils y ont édifié une maison d'habitation.
Afin de financer cette acquisition, les consorts [I] [L] ont souscrit deux contrats de prêts auprès de la BANQUE POPULAIRE OCCITANE (BPO), l'un pour un montant de 19.980,00 euros remboursable en 192 mois au taux de 0% et l'autre pour un montant de 140.020,00 euros remboursable en 300 mois au taux de 3.7%. Les échéances expédientes ont commencé à courir le 28 novembre 2014 pour un montant mensuel de 114.06 euros.
Les concubins se sont séparés le 25 juillet 2017.
Mme [L] a mis en demeure M. [I], par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 mars 2019 distribuée le 5 avril 2019, pour que soit liquidé le régime de l'indivision. En vain.
Par acte du 13 mai 2020; Mme [L] a assigné M. [I] en partage.
Par jugement en date du 19 novembre 2021, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de CAHORS a notamment :
- ordonné le partage et la liquidation de l'indivision ayant existé entre [G] [L] et [H] [I],
- désigné le Président de la Chambre interdépartementale des notaires du Lot, Lot et Garonne et du Gers, avec faculté de délégation, afin de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage,
- dit que le juge aux affaires familiales ordonnateur du tribunal judiciaire de CAHORS sera chargé de la surveillance des opérations de partage,
- fixé la valeur du bien indivis situé au [Adresse 7] à [Localité 4] cadastré section CM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à la somme de 150 000,00 euros,
- fixé l'indemnité d'occupation due par [H] [I] à l'indivision à la somme de 560,00 euros, à compter du 25 juillet 2017 et jusqu'au partage définitif de l'indivision,
- dit que [G] [L] bénéficie d'une créance auprès de l'indivision au titre du remboursement des emprunts concernant le bien immobilier indivis, dont le montant sera calculé par le Président de la Chambre interdépartementale des notaires du Lot, Lot et Garonne et du Gers, ou le notaire par lui désigné,
- dit que [G] [L] bénéficie d'une créance auprès de l'indivision au titre du paiement des taxes foncières concernant le bien immobilier indivis, dont le montant sera calculé par le Président de la Chambre interdépartementale des notaires du Lot, Lot et Garonne et du Gers, ou le notaire par lui désigné,
- débouté [G] [L] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation et de partage.
Le jugement a été signifié le 27 décembre 2021 ainsi qu'il ressort de la copie du jugement jointe à la déclaration d'appel.
Tous les chefs du jugement sont expressément critiqués dans la déclaration d'appel à l'exception du rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Par deux déclarations d'appel en date du 28 mars 2022, M. [I] a relevé appel de cette décision. Les appels ont été joints par ordonnance du 13 juillet 2022.
M. [I] demande à la cour de :
- l'accueillir en son appel et en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a :
' fixé l'indemnité d'occupation due par lui à l'indivision à la somme mensuelle de 560.00 euros à compter du 25 juillet 2017 et jusqu'au partage définitif de l'indivision
' désigné le président de la chambre interdépartementale des notaires du Lot, Lot-et-Garonne et du Gers, avec faculté de délégation, afin de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage
' fixé la valeur du bien indivis situé [Adresse 7] inscrit au cadastre de ladite commune sous la référence CM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à la somme de 150 000.00 euros.
Statuant à nouveau,
- juger ne pouvoir fixer la valeur du bien indivis situé [Adresse 7] inscrit au cadastre de ladite commune sous la référence CM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] et débouter Madame [G] [L] de ses demandes afférentes.
- ordonner la liquidation et le partage de l'indivision ayant existé entre Mme [L] et M. [I].
- désigner Maître [W] [M], notaire à [Localité 4], afin de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage.
- juger que le juge aux affaires familiales ordonnateur du tribunal judiciaire de CAHORS sera chargé de la surveillance des opérations de partage.
- à titre principal juger ne pouvoir statuer sur l'indemnité d'occupation sollicitée et débouter Mme [L] de sa demande au titre de l'indemnité d'occupation du bien indivis.
- subsidiairement, réduire l'indemnité d'occupation due par lui à l'indivision à la somme mensuelle de 480.00 euros à compter du 25 juillet 2017 et jusqu'au partage définitif de l'indivision
- juger que Mme [L] bénéficie d'une créance auprès de l'indivision au titre du remboursement des emprunts concernant le bien immobilier indivis, dont le montant sera calculé par le notaire désigné.
- juger que Mme [L] bénéficie d'une créance auprès de l'indivision au titre du paiement des taxes foncières concernant le bien immobilier indivis, dont le montant sera calculé par le notaire désigné.
- juger qu'il bénéficie d'une créance auprès de l'indivision au titre du remboursement des emprunts immobiliers, du paiement des taxes foncières et de toute autre dépense de conservation dont il justifiera concernant le bien immobilier indivis, dont le montant sera calculé par le notaire désigné.
- juger que la COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTION bénéficie d'une créance auprès de l'indivision au titre du remboursement des échéances de l'emprunt immobilier CRÉDIT AGRICOLE impayées, dont le montant sera calculé par le notaire désigné.
- juger que BANQUE POPULAIRE bénéficie d'une créance auprès de l'indivision au titre du remboursement des échéances de l'emprunt immobilier impayées, dont le montant sera calculé par le notaire désigné.
- juger que les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation et partage.
Mme [L] demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
' ordonné le partage et la liquidation de l'indivision ayant existé entre elle et [H] [I],
' dit que le juge aux affaires familiales ordonnateur du tribunal judiciaire de CAHORS sera chargé de la surveillance des opérations de partage,
' fixé la valeur du bien indivis situé au [Adresse 7] à [Localité 4] cadastré à la section CM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à la somme de 150.000,00 euros,
' dit que [G] [L] bénéficie d'une créance auprès de l'indivision au titre du paiement des taxes foncières concernant le bien immobilier indivis, dont le montant sera calculé par le Président de la Chambre interdépartementale des notaires du Lot, Lot et Garonne et du Gers, ou le notaire par lui désigné,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
' fixé l'indemnité d'occupation due par [H] [I] à l'indivision à la somme de 560,00 euros, à compter du 25 juillet 2017 et jusqu'au partage définitif de l'indivision ;
' dit qu'elle bénéficie d'une créance auprès de l'indivision au titre du remboursement des emprunts concernant le bien immobilier indivis, dont le montant sera calculé par le Président de la Chambre interdépartementale des notaires du Lot, Lot et Garonne et du Gers, ou le notaire par lui désigné ;
' désigné le Président de la Chambre interdépartementale des notaires du Lot, Lot et Garonne et du Gers pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage ;
' rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau,
- fixer l'indemnité d'occupation due par [H] [I] à l'indivision à la somme de 800,00 euros, à compter du 25 juillet 2017 et jusqu'au partage définitif de l'indivision,
- désigner Maître [M], notaire à [Localité 4], pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision ayant existé entre [G] [L] et [H] [I],
- dire que les parties pourront réaliser la vente amiable du bien dans un délai de 6 mois à compter du prononcé de l'arrêt pour un prix qui ne serait être inférieur à 120.000,00 euros,
- à défaut, d'ordonner la licitation du bien immobilier consistant en une maison d'habitation située sur la Commune de [Localité 4] (Lot) au [Adresse 7], figurant au cadastre de ladite commune sous la section CM numéro [Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 3] sur la mise à prix de 120.000,00 euros.
- dire que la licitation s'effectuera à la barre du Tribunal Judiciaire de CAHORS sur le cahier des conditions de la vente qui sera déposé par un avocat désigné par le Bâtonnier de l'Ordre des Avocats aux frais avancés des indivisaires,
- dire que les immeubles pourront être visités, si besoin, avec le concours d'un huissier de justice avec l'assistance, si besoin, de deux témoins, d'un serrurier et de la force publique,
- dire qu'outre les publicités de droit commun prévues par les articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, une insertion sommaire sur le site Internet : infoenchères.com pourra être réalisée,
- dire que les frais de poursuite de vente seront à la charge de l'adjudicataire,
- fixer la créance due à [G] [L] à la somme globale de 15 034,25 euros au titre des remboursements des prêts auprès de la BPO et de la Caisse d'Epargne sauf mémoire,
- débouter [H] [I] de ses demandes de créances au titre des remboursements de prêts, d'entretien de l'immeuble et de remboursement de la taxe foncière,
- débouter [H] [I] de ses demandes visant à ce que la Compagnie Européenne de Garanties et Caution et la Banque Populaire Occitane soient créancières de l'indivision,
- condamner [H] [I] à régler à [G] [L] la somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile devant le tribunal judiciaire de Cahors,
- condamner [H] [I] à régler à [G] [L] la somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour d'appel d'AGEN,
- condamner [H] [I] aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés par la SELARL Laurent BELOU
Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION.
1- Sur les accords des parties :
Il ressort des dernières écritures des parties qu'elles s'accordent devant la cour sur les dispositions du jugement ayant :
- ordonné le partage et la liquidation de l'indivision ayant existé entre [G] [L] et [H] [I],
- dit que le juge aux affaires familiales ordonnateur du tribunal judiciaire de CAHORS sera chargé de la surveillance des opérations de partage,
- dit que Mme [L] bénéficie d'une créance auprès de l'indivision au titre du paiement des taxes foncières concernant le bien immobilier indivis, dont le montant sera calculé par le notaire désigné.
Elles s'accordent sur :
- la désignation de Maître [M] notaire à [Localité 4] pour procéder aux opérations de comptes liquidation et partage de leur indivision
- le principe d'une créance de Mme [L] au titre des échéances de l'emprunt dont le montant est contesté.
Elles sont en désaccord sur :
- la fixation de la valeur du bien indivis
- la fixation de l'indemnité d'occupation
- le principe d'une créance de M. [I] au titre des échéances de l'emprunt et le montant de celle de Mme [L] du même chef
- le principe d'une créance de M. [I] au titre des taxes foncières
- les créances des prêteurs BPO et compagnie européenne de garantie et de caution
- la vente à l'amiable ou sur licitation du bien indivis.
2- Sur la valeur du bien indivis :
Mme [L] produit deux évaluations du bien indivis :
- agence [Localité 4] IMMOBILIER GESTION : 21 juillet 2017 : 100.00,00 à 110.000,00 euros pour la maison et 50.000,00 euros pour le garage.
- agence FONCIA sans adresse et non datée : 150.00,00 euros pour une maison de quatre pièces de 91 m².
M. [I] produit une estimation de l'agence SELECTION HABITAT à [Localité 8] en date du 16 novembre 2022 proposant une valeur de 229.592,00 euros pour un ensemble immobilier comprenant une maison de 90 m² et un local commercial de 87 m².
Il ne ressort pas que l'agence SELECTION HABITAT a visité le bien, les estimations [Localité 4] IMMOBILIER GESTION et FONCIA sont soit anciennes (6 ans au jour où la cour statue) ou non datées, il ne ressort pas de l'estimation FONCIA que le bien a été effectivement visité.
Au vu de ces éléments il convient de fixer la valeur de l'immeuble à la somme de 190.000,00 euros.
Le jugement est réformé en ce sens.
3- Sur l'indemnité d'occupation :
Aux termes de l'article 815-9 alinéa 2 du code civil, l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
Il n'est pas contesté que M. [I] occupe seul le bien indivis depuis le 25 juillet 2017.
Les parties sont en désaccord sur le montant de l'indemnité d'occupation. Celle ci doit être fixée au montant de la valeur locative minorée pour tenir compte du caractère précaire de l'occupation par un indivisaire qui ne bénéficie pas des garanties offertes par un contrat de bail.
Les parties n'ont pas demandé aux agences qui ont évalué le bien d'en proposer une valeur locative. Il est retenu une valeur locative annuelle égale à 5 % de la valeur du bien soit 190.000,00 x 5 % = 9.500,00 euros soit 790,00 euros par mois. Minorée de 25 % soit une indemnité d'occupation de 590,00 euros par mois à compter du 25 juillet 2017.
Le jugement est réformé en ce sens.
4- Sur les créances au titre des emprunts immobiliers ayant financé l'acquisition du bien :
Aux termes de l'article 815-13 du code civil, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation des dits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Le remboursement de l'emprunt pour l'acquisition du bien indivis est une dépense nécessaire à la conservation de l'immeuble dès lors qu'un défaut paiement de l'échéance conduit à la saisie du bien par le prêteur.
La créance du co-indivisaire est égale au total des échéances payées par l'indivisaire / valeur du bien au jour de l'acquisition x valeur actuelle du bien.
En l'espèce chacune des parties a remboursé partie des différents prêts immobiliers souscrits pour l'acquisition du bien indivis. En l'état des pièces produites, la cour ne peut déterminer leurs créances respectives sur l'indivision de ce chef :
- Mme [L] dit avoir réglé la moitié des emprunts au cours de la vie commune et la somme de 100,00 euros par mois à compter de mai 2023 en application d'un procès verbal de conciliation devant le juge des saisies des rémunérations. Cependant ce procès verbal ne permet pas d'identifier la créance payée en l'absence de toute référence au titre exécutoire mis à exécution.
Il revient donc à Mme [L] de justifier devant le notaire commis des versements aux quels elle a procédé.
- M. [I] déclare avoir réglé sa part des échéances du prêt souscrit solidairement avec Mme [L]. Les pièces produites ne permettent pas d'établir le montant de sa créance. Il apparaît qu'il a racheté cet emprunt en souscrivant à son seul nom un prêt immobilier auprès de la caisse d'épargne pour un capital de 151.940,00 euros en septembre 2017 alors qu'à cette date le capital restant dû des premiers prêts était d'environ 146.900,00 euros.
M. [I] a été défaillant dans le règlement des échéances du prêt souscrit auprès de la caisse d'épargne de sorte que ce prêteur a été désintéressé par la compagnie européenne de garanties et de cautions pour un montant principal de 141.382,23 euros à titre principal en mai 2022.
Les prêts souscrits font des organismes de crédit des créanciers de chacun des indivisaires et non des créanciers de l'indivision. M. [I] est débouté de sa demande visant à déclarer les prêteurs et organismes de garantie créanciers de l'indivision. Le jugement est complété en ce sens.
4- Sur les créances au titre des taxes foncières :
En vertu du même texte le paiement de la taxe foncière est une dépense de conservation juridique du bien indivis, susceptible en cas de non-paiement de saisie par le fisc.
Cette dépense est qualifiée de nécessaire, la créance est égale à la dépense faite.
La créance de Mme [L] du chef des taxes foncières payées par elle n'est pas contestée. Celle de M. [I] est contestée dans son montant. Les pièces produites établissent des paiements partiels de cette taxe sans permettre de déterminer l'auteur des paiements.
Il revient aux parties de justifier de leurs paiements de ce chef devant le notaire commis.
5- Sur la vente amiable ou la licitation du bien :
Le bien n'est pas partageable en nature. La présente procédure établit la résistance de M. [I] dans le partage de l'indivision, il convient de faire droit à la demande parties autorisant la vente amiable du bien dans un délai de 6 mois à compter du prononcé de l'arrêt pour un prix qui ne serait être inférieur à 120.000,00 euros et visant à d'ordonner à l'issue de ce délai la vente sur licitation du bien sur une mise à prix de 120.000,00 euros.
Le jugement est complété en ce sens.
6- Sur les demandes accessoires :
M. [I] succombe, il supporte les dépens d'appel augmentés d'une somme 1.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement entrepris SAUF en ce qu'il a :
- désigné le Président de la Chambre interdépartementale des notaires du Lot, Lot et Garonne et du Gers, avec faculté de délégation, afin de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage,
- fixé la valeur du bien indivis situé au [Adresse 7] à [Localité 4] cadastré section CM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à la somme de 150 000,00 euros,
- fixé l'indemnité d'occupation due par [H] [I] à l'indivision à la somme de 560,00 euros, à compter du 25 juillet 2017 et jusqu'au partage définitif de l'indivision,
La RÉFORME de ces chefs et statuant à nouveau,
DÉSIGNE Maître [M] notaire à [Localité 4] pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage ;
FIXE la valeur du bien indivis situé au [Adresse 7] à [Localité 4] cadastré section CM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à la somme de 190 000,00 euros ;
FIXE l'indemnité d'occupation due par [H] [I] à l'indivision à la somme de 590,00 euros, à compter du 25 juillet 2017 et jusqu'au partage définitif de l'indivision ;
Y ajoutant,
DIT que le montant des créances respectives des parties au titre des échéances des emprunts ayant financé l'acquisition du bien indivis est déterminé par le notaire au vu des justificatifs de paiement des dites échéances ;
DIT que le montant des créances respectives des parties au titre des taxes foncières est déterminé par le notaire au vu des justificatifs de paiement des dites taxes ;
DÉBOUTE M. [I] de sa demande aux fins de voir déclarer la BPO et la COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET DE CAUTIONS créancières de l'indivision ;
AUTORISE vente amiable du bien dans un délai de 6 mois à compter du prononcé de l'arrêt pour un prix qui ne serait être inférieur à 120.000,00 euros ;
À défaut et à l'issue de ce délai, ORDONNE la licitation du bien immobilier consistant en une maison d'habitation située sur la Commune de [Localité 4] (Lot) au [Adresse 7], figurant au cadastre de ladite commune sous la section CM numéro [Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 3] sur la mise à prix de 120.000,00 euros ;
DIT que la licitation s'effectuera à la barre du tribunal judiciaire de CAHORS sur le cahier des conditions de la vente qui sera déposé par un avocat désigné par le Bâtonnier de l'Ordre des Avocats aux frais avancés des indivisaires ;
DIT que les immeubles pourront être visités, si besoin, avec le concours d'un huissier de justice avec l'assistance, si besoin, de deux témoins, d'un serrurier et de la force publique ;
DIT qu'outre les publicités de droit commun prévues par les articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, une insertion sommaire sur le site Internet : infoenchères.com pourra être réalisée ;
DIT que les frais de poursuite de vente seront à la charge de l'adjudicataire ;
CONDAMNE M. [I] à payer à Mme [L] la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [I] aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés selon les dispositions régissant l'aide juridictionnelle.
Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président de chambre et par Danièle CAUSSE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La greffière, Le président,
13 Septembre 2023
AB/DC
N° RG 22/00258 - N° Portalis DBVO-V-B7G-C7NT
[H] [I]
C/
[G] [L]
Grosse délivrée
le :
à
ARRÊT n° 108/2023
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre familiale
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,
ENTRE :
Monsieur [H] [I]
né le 04 Août 1981 à [Localité 4]
de nationalité Française
Profession : Autoentrepreneur
[Adresse 5]
[Localité 4]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/258 du 04/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AGEN)
Représenté par Me Anne-sophie RIGAL, avocate inscrite au barreau d'AGEN
APPELANT d'un jugement du Juge aux affaires familiales de CAHORS en date du 19 Novembre 2021, RG 20/346
D'une part,
ET :
Madame [G] [L]
née le 16 Juin 1989 à [Localité 9]
de nationalité Française
Profession : Employée Libre Service
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Laurent BELOU, avocat inscrit au barreau du LOT
INTIMÉE
D'autre part,
COMPOSITION DE LA COUR :
La cause a été débattue et plaidée en chambre du conseil, le 08 Juin 2023 sans opposition des parties, devant :
Président : André BEAUCLAIR, président de chambre, rapporteur
Assesseurs : Valérie SCHMIDT, conseiller
Pascale FOUQUET, conseiller
Greffière : Danièle CAUSSE, greffière principale
en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés.
L'arrêt a été prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
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EXPOSÉ DU LITIGE.
Vu les appels interjetés le 28 mars 2022 par M. [H] [I] à l'encontre d'un jugement du juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire tribunal de CAHORS en date du 19 novembre 2021, signifié le 27 décembre 2021.
Vu la demande d'aide juridictionnelle déposée par M. [I] le 26 janvier 2022 et la décision du bureau d'aide juridictionnelle en date du 4 mars 2022.
Vu l'ordonnance de jonction du 13 juillet 2022.
Vu les conclusions de M. [H] [I] en date du 1er mai 2023
Vu les conclusions de Mme [G] [L] en date du 28 avril 2023.
Vu l'ordonnance de clôture du 3 mai 2023 pour l'audience de plaidoiries fixée au 8 juin 2023.
----------------------------
M. [I] et Mme [L] ont vécu en concubinage.
Suivant acte reçu par Maître [M], notaire, le 31 octobre 2014, ils ont acquis la pleine propriété indivise d'un terrain à bâtir, chacun à concurrence de la moitié, situé au [Adresse 7] à [Localité 4] inscrit au cadastre de ladite commune sous la référence CM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], pour une valeur de 40 000.00 euros. Ils y ont édifié une maison d'habitation.
Afin de financer cette acquisition, les consorts [I] [L] ont souscrit deux contrats de prêts auprès de la BANQUE POPULAIRE OCCITANE (BPO), l'un pour un montant de 19.980,00 euros remboursable en 192 mois au taux de 0% et l'autre pour un montant de 140.020,00 euros remboursable en 300 mois au taux de 3.7%. Les échéances expédientes ont commencé à courir le 28 novembre 2014 pour un montant mensuel de 114.06 euros.
Les concubins se sont séparés le 25 juillet 2017.
Mme [L] a mis en demeure M. [I], par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 mars 2019 distribuée le 5 avril 2019, pour que soit liquidé le régime de l'indivision. En vain.
Par acte du 13 mai 2020; Mme [L] a assigné M. [I] en partage.
Par jugement en date du 19 novembre 2021, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de CAHORS a notamment :
- ordonné le partage et la liquidation de l'indivision ayant existé entre [G] [L] et [H] [I],
- désigné le Président de la Chambre interdépartementale des notaires du Lot, Lot et Garonne et du Gers, avec faculté de délégation, afin de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage,
- dit que le juge aux affaires familiales ordonnateur du tribunal judiciaire de CAHORS sera chargé de la surveillance des opérations de partage,
- fixé la valeur du bien indivis situé au [Adresse 7] à [Localité 4] cadastré section CM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à la somme de 150 000,00 euros,
- fixé l'indemnité d'occupation due par [H] [I] à l'indivision à la somme de 560,00 euros, à compter du 25 juillet 2017 et jusqu'au partage définitif de l'indivision,
- dit que [G] [L] bénéficie d'une créance auprès de l'indivision au titre du remboursement des emprunts concernant le bien immobilier indivis, dont le montant sera calculé par le Président de la Chambre interdépartementale des notaires du Lot, Lot et Garonne et du Gers, ou le notaire par lui désigné,
- dit que [G] [L] bénéficie d'une créance auprès de l'indivision au titre du paiement des taxes foncières concernant le bien immobilier indivis, dont le montant sera calculé par le Président de la Chambre interdépartementale des notaires du Lot, Lot et Garonne et du Gers, ou le notaire par lui désigné,
- débouté [G] [L] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation et de partage.
Le jugement a été signifié le 27 décembre 2021 ainsi qu'il ressort de la copie du jugement jointe à la déclaration d'appel.
Tous les chefs du jugement sont expressément critiqués dans la déclaration d'appel à l'exception du rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Par deux déclarations d'appel en date du 28 mars 2022, M. [I] a relevé appel de cette décision. Les appels ont été joints par ordonnance du 13 juillet 2022.
M. [I] demande à la cour de :
- l'accueillir en son appel et en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a :
' fixé l'indemnité d'occupation due par lui à l'indivision à la somme mensuelle de 560.00 euros à compter du 25 juillet 2017 et jusqu'au partage définitif de l'indivision
' désigné le président de la chambre interdépartementale des notaires du Lot, Lot-et-Garonne et du Gers, avec faculté de délégation, afin de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage
' fixé la valeur du bien indivis situé [Adresse 7] inscrit au cadastre de ladite commune sous la référence CM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à la somme de 150 000.00 euros.
Statuant à nouveau,
- juger ne pouvoir fixer la valeur du bien indivis situé [Adresse 7] inscrit au cadastre de ladite commune sous la référence CM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] et débouter Madame [G] [L] de ses demandes afférentes.
- ordonner la liquidation et le partage de l'indivision ayant existé entre Mme [L] et M. [I].
- désigner Maître [W] [M], notaire à [Localité 4], afin de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage.
- juger que le juge aux affaires familiales ordonnateur du tribunal judiciaire de CAHORS sera chargé de la surveillance des opérations de partage.
- à titre principal juger ne pouvoir statuer sur l'indemnité d'occupation sollicitée et débouter Mme [L] de sa demande au titre de l'indemnité d'occupation du bien indivis.
- subsidiairement, réduire l'indemnité d'occupation due par lui à l'indivision à la somme mensuelle de 480.00 euros à compter du 25 juillet 2017 et jusqu'au partage définitif de l'indivision
- juger que Mme [L] bénéficie d'une créance auprès de l'indivision au titre du remboursement des emprunts concernant le bien immobilier indivis, dont le montant sera calculé par le notaire désigné.
- juger que Mme [L] bénéficie d'une créance auprès de l'indivision au titre du paiement des taxes foncières concernant le bien immobilier indivis, dont le montant sera calculé par le notaire désigné.
- juger qu'il bénéficie d'une créance auprès de l'indivision au titre du remboursement des emprunts immobiliers, du paiement des taxes foncières et de toute autre dépense de conservation dont il justifiera concernant le bien immobilier indivis, dont le montant sera calculé par le notaire désigné.
- juger que la COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTION bénéficie d'une créance auprès de l'indivision au titre du remboursement des échéances de l'emprunt immobilier CRÉDIT AGRICOLE impayées, dont le montant sera calculé par le notaire désigné.
- juger que BANQUE POPULAIRE bénéficie d'une créance auprès de l'indivision au titre du remboursement des échéances de l'emprunt immobilier impayées, dont le montant sera calculé par le notaire désigné.
- juger que les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation et partage.
Mme [L] demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
' ordonné le partage et la liquidation de l'indivision ayant existé entre elle et [H] [I],
' dit que le juge aux affaires familiales ordonnateur du tribunal judiciaire de CAHORS sera chargé de la surveillance des opérations de partage,
' fixé la valeur du bien indivis situé au [Adresse 7] à [Localité 4] cadastré à la section CM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à la somme de 150.000,00 euros,
' dit que [G] [L] bénéficie d'une créance auprès de l'indivision au titre du paiement des taxes foncières concernant le bien immobilier indivis, dont le montant sera calculé par le Président de la Chambre interdépartementale des notaires du Lot, Lot et Garonne et du Gers, ou le notaire par lui désigné,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
' fixé l'indemnité d'occupation due par [H] [I] à l'indivision à la somme de 560,00 euros, à compter du 25 juillet 2017 et jusqu'au partage définitif de l'indivision ;
' dit qu'elle bénéficie d'une créance auprès de l'indivision au titre du remboursement des emprunts concernant le bien immobilier indivis, dont le montant sera calculé par le Président de la Chambre interdépartementale des notaires du Lot, Lot et Garonne et du Gers, ou le notaire par lui désigné ;
' désigné le Président de la Chambre interdépartementale des notaires du Lot, Lot et Garonne et du Gers pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage ;
' rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau,
- fixer l'indemnité d'occupation due par [H] [I] à l'indivision à la somme de 800,00 euros, à compter du 25 juillet 2017 et jusqu'au partage définitif de l'indivision,
- désigner Maître [M], notaire à [Localité 4], pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision ayant existé entre [G] [L] et [H] [I],
- dire que les parties pourront réaliser la vente amiable du bien dans un délai de 6 mois à compter du prononcé de l'arrêt pour un prix qui ne serait être inférieur à 120.000,00 euros,
- à défaut, d'ordonner la licitation du bien immobilier consistant en une maison d'habitation située sur la Commune de [Localité 4] (Lot) au [Adresse 7], figurant au cadastre de ladite commune sous la section CM numéro [Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 3] sur la mise à prix de 120.000,00 euros.
- dire que la licitation s'effectuera à la barre du Tribunal Judiciaire de CAHORS sur le cahier des conditions de la vente qui sera déposé par un avocat désigné par le Bâtonnier de l'Ordre des Avocats aux frais avancés des indivisaires,
- dire que les immeubles pourront être visités, si besoin, avec le concours d'un huissier de justice avec l'assistance, si besoin, de deux témoins, d'un serrurier et de la force publique,
- dire qu'outre les publicités de droit commun prévues par les articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, une insertion sommaire sur le site Internet : infoenchères.com pourra être réalisée,
- dire que les frais de poursuite de vente seront à la charge de l'adjudicataire,
- fixer la créance due à [G] [L] à la somme globale de 15 034,25 euros au titre des remboursements des prêts auprès de la BPO et de la Caisse d'Epargne sauf mémoire,
- débouter [H] [I] de ses demandes de créances au titre des remboursements de prêts, d'entretien de l'immeuble et de remboursement de la taxe foncière,
- débouter [H] [I] de ses demandes visant à ce que la Compagnie Européenne de Garanties et Caution et la Banque Populaire Occitane soient créancières de l'indivision,
- condamner [H] [I] à régler à [G] [L] la somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile devant le tribunal judiciaire de Cahors,
- condamner [H] [I] à régler à [G] [L] la somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour d'appel d'AGEN,
- condamner [H] [I] aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés par la SELARL Laurent BELOU
Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION.
1- Sur les accords des parties :
Il ressort des dernières écritures des parties qu'elles s'accordent devant la cour sur les dispositions du jugement ayant :
- ordonné le partage et la liquidation de l'indivision ayant existé entre [G] [L] et [H] [I],
- dit que le juge aux affaires familiales ordonnateur du tribunal judiciaire de CAHORS sera chargé de la surveillance des opérations de partage,
- dit que Mme [L] bénéficie d'une créance auprès de l'indivision au titre du paiement des taxes foncières concernant le bien immobilier indivis, dont le montant sera calculé par le notaire désigné.
Elles s'accordent sur :
- la désignation de Maître [M] notaire à [Localité 4] pour procéder aux opérations de comptes liquidation et partage de leur indivision
- le principe d'une créance de Mme [L] au titre des échéances de l'emprunt dont le montant est contesté.
Elles sont en désaccord sur :
- la fixation de la valeur du bien indivis
- la fixation de l'indemnité d'occupation
- le principe d'une créance de M. [I] au titre des échéances de l'emprunt et le montant de celle de Mme [L] du même chef
- le principe d'une créance de M. [I] au titre des taxes foncières
- les créances des prêteurs BPO et compagnie européenne de garantie et de caution
- la vente à l'amiable ou sur licitation du bien indivis.
2- Sur la valeur du bien indivis :
Mme [L] produit deux évaluations du bien indivis :
- agence [Localité 4] IMMOBILIER GESTION : 21 juillet 2017 : 100.00,00 à 110.000,00 euros pour la maison et 50.000,00 euros pour le garage.
- agence FONCIA sans adresse et non datée : 150.00,00 euros pour une maison de quatre pièces de 91 m².
M. [I] produit une estimation de l'agence SELECTION HABITAT à [Localité 8] en date du 16 novembre 2022 proposant une valeur de 229.592,00 euros pour un ensemble immobilier comprenant une maison de 90 m² et un local commercial de 87 m².
Il ne ressort pas que l'agence SELECTION HABITAT a visité le bien, les estimations [Localité 4] IMMOBILIER GESTION et FONCIA sont soit anciennes (6 ans au jour où la cour statue) ou non datées, il ne ressort pas de l'estimation FONCIA que le bien a été effectivement visité.
Au vu de ces éléments il convient de fixer la valeur de l'immeuble à la somme de 190.000,00 euros.
Le jugement est réformé en ce sens.
3- Sur l'indemnité d'occupation :
Aux termes de l'article 815-9 alinéa 2 du code civil, l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
Il n'est pas contesté que M. [I] occupe seul le bien indivis depuis le 25 juillet 2017.
Les parties sont en désaccord sur le montant de l'indemnité d'occupation. Celle ci doit être fixée au montant de la valeur locative minorée pour tenir compte du caractère précaire de l'occupation par un indivisaire qui ne bénéficie pas des garanties offertes par un contrat de bail.
Les parties n'ont pas demandé aux agences qui ont évalué le bien d'en proposer une valeur locative. Il est retenu une valeur locative annuelle égale à 5 % de la valeur du bien soit 190.000,00 x 5 % = 9.500,00 euros soit 790,00 euros par mois. Minorée de 25 % soit une indemnité d'occupation de 590,00 euros par mois à compter du 25 juillet 2017.
Le jugement est réformé en ce sens.
4- Sur les créances au titre des emprunts immobiliers ayant financé l'acquisition du bien :
Aux termes de l'article 815-13 du code civil, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation des dits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Le remboursement de l'emprunt pour l'acquisition du bien indivis est une dépense nécessaire à la conservation de l'immeuble dès lors qu'un défaut paiement de l'échéance conduit à la saisie du bien par le prêteur.
La créance du co-indivisaire est égale au total des échéances payées par l'indivisaire / valeur du bien au jour de l'acquisition x valeur actuelle du bien.
En l'espèce chacune des parties a remboursé partie des différents prêts immobiliers souscrits pour l'acquisition du bien indivis. En l'état des pièces produites, la cour ne peut déterminer leurs créances respectives sur l'indivision de ce chef :
- Mme [L] dit avoir réglé la moitié des emprunts au cours de la vie commune et la somme de 100,00 euros par mois à compter de mai 2023 en application d'un procès verbal de conciliation devant le juge des saisies des rémunérations. Cependant ce procès verbal ne permet pas d'identifier la créance payée en l'absence de toute référence au titre exécutoire mis à exécution.
Il revient donc à Mme [L] de justifier devant le notaire commis des versements aux quels elle a procédé.
- M. [I] déclare avoir réglé sa part des échéances du prêt souscrit solidairement avec Mme [L]. Les pièces produites ne permettent pas d'établir le montant de sa créance. Il apparaît qu'il a racheté cet emprunt en souscrivant à son seul nom un prêt immobilier auprès de la caisse d'épargne pour un capital de 151.940,00 euros en septembre 2017 alors qu'à cette date le capital restant dû des premiers prêts était d'environ 146.900,00 euros.
M. [I] a été défaillant dans le règlement des échéances du prêt souscrit auprès de la caisse d'épargne de sorte que ce prêteur a été désintéressé par la compagnie européenne de garanties et de cautions pour un montant principal de 141.382,23 euros à titre principal en mai 2022.
Les prêts souscrits font des organismes de crédit des créanciers de chacun des indivisaires et non des créanciers de l'indivision. M. [I] est débouté de sa demande visant à déclarer les prêteurs et organismes de garantie créanciers de l'indivision. Le jugement est complété en ce sens.
4- Sur les créances au titre des taxes foncières :
En vertu du même texte le paiement de la taxe foncière est une dépense de conservation juridique du bien indivis, susceptible en cas de non-paiement de saisie par le fisc.
Cette dépense est qualifiée de nécessaire, la créance est égale à la dépense faite.
La créance de Mme [L] du chef des taxes foncières payées par elle n'est pas contestée. Celle de M. [I] est contestée dans son montant. Les pièces produites établissent des paiements partiels de cette taxe sans permettre de déterminer l'auteur des paiements.
Il revient aux parties de justifier de leurs paiements de ce chef devant le notaire commis.
5- Sur la vente amiable ou la licitation du bien :
Le bien n'est pas partageable en nature. La présente procédure établit la résistance de M. [I] dans le partage de l'indivision, il convient de faire droit à la demande parties autorisant la vente amiable du bien dans un délai de 6 mois à compter du prononcé de l'arrêt pour un prix qui ne serait être inférieur à 120.000,00 euros et visant à d'ordonner à l'issue de ce délai la vente sur licitation du bien sur une mise à prix de 120.000,00 euros.
Le jugement est complété en ce sens.
6- Sur les demandes accessoires :
M. [I] succombe, il supporte les dépens d'appel augmentés d'une somme 1.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement entrepris SAUF en ce qu'il a :
- désigné le Président de la Chambre interdépartementale des notaires du Lot, Lot et Garonne et du Gers, avec faculté de délégation, afin de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage,
- fixé la valeur du bien indivis situé au [Adresse 7] à [Localité 4] cadastré section CM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à la somme de 150 000,00 euros,
- fixé l'indemnité d'occupation due par [H] [I] à l'indivision à la somme de 560,00 euros, à compter du 25 juillet 2017 et jusqu'au partage définitif de l'indivision,
La RÉFORME de ces chefs et statuant à nouveau,
DÉSIGNE Maître [M] notaire à [Localité 4] pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage ;
FIXE la valeur du bien indivis situé au [Adresse 7] à [Localité 4] cadastré section CM n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à la somme de 190 000,00 euros ;
FIXE l'indemnité d'occupation due par [H] [I] à l'indivision à la somme de 590,00 euros, à compter du 25 juillet 2017 et jusqu'au partage définitif de l'indivision ;
Y ajoutant,
DIT que le montant des créances respectives des parties au titre des échéances des emprunts ayant financé l'acquisition du bien indivis est déterminé par le notaire au vu des justificatifs de paiement des dites échéances ;
DIT que le montant des créances respectives des parties au titre des taxes foncières est déterminé par le notaire au vu des justificatifs de paiement des dites taxes ;
DÉBOUTE M. [I] de sa demande aux fins de voir déclarer la BPO et la COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET DE CAUTIONS créancières de l'indivision ;
AUTORISE vente amiable du bien dans un délai de 6 mois à compter du prononcé de l'arrêt pour un prix qui ne serait être inférieur à 120.000,00 euros ;
À défaut et à l'issue de ce délai, ORDONNE la licitation du bien immobilier consistant en une maison d'habitation située sur la Commune de [Localité 4] (Lot) au [Adresse 7], figurant au cadastre de ladite commune sous la section CM numéro [Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 3] sur la mise à prix de 120.000,00 euros ;
DIT que la licitation s'effectuera à la barre du tribunal judiciaire de CAHORS sur le cahier des conditions de la vente qui sera déposé par un avocat désigné par le Bâtonnier de l'Ordre des Avocats aux frais avancés des indivisaires ;
DIT que les immeubles pourront être visités, si besoin, avec le concours d'un huissier de justice avec l'assistance, si besoin, de deux témoins, d'un serrurier et de la force publique ;
DIT qu'outre les publicités de droit commun prévues par les articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, une insertion sommaire sur le site Internet : infoenchères.com pourra être réalisée ;
DIT que les frais de poursuite de vente seront à la charge de l'adjudicataire ;
CONDAMNE M. [I] à payer à Mme [L] la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [I] aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés selon les dispositions régissant l'aide juridictionnelle.
Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président de chambre et par Danièle CAUSSE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La greffière, Le président,