CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 19 octobre 2023, n° 18/14648
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 19 OCTOBRE 2023
(n° , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 18/14648 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5Z4M
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 avril 2015 -Tribunal de grande instance de Paris (18ème chambre, 2ème section) - RG n° 12/14176
APPELANTES
SCP VALLIOT-LE GUERNEVE-ABITBOL
prise en la personne de Maître [W] [U] en qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société CLUB PROMOTION
[Adresse 2]
[Localité 5]
SARL CLUB PROMOTION
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 306 291 253
Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social
[Adresse 8]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentées par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055
Assistées de par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de Paris toque A436, substitué par Me Elisabeth DIRIL, avocate au barreau de Paris,
INTIMEE
SCI SCI PROPEXPO
prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 500 806 054
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me André JACQUIN de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0428, avocat postulant et plaidant
PARTIE INTERVENANTE
SELARL FIDES anciennement SELARL EMJ
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 451 953 392
prise en la personne de Me [J] [P] en qualité de liquidateur judiciaire de la société CLUB PROMOTION, désigné par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 10 décembre 2015
domicilié
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055
Assistée de par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de Paris toque A436, substitué par Me Elisabeth DIRIL, avocate au barreau de Paris,
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805, 905 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et Mme Sandra Leroy, conseillère, un rapport ayant été présenté à l'audience par Mme Sandra Leroy, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
- Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
- Mme Sandra Leroy, conseillère
- Mme Emmanuelle Lebée, magistrate à titre honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 22 novembre 2001, la société Centre international et parisien du commerce (CIPCOM), aux droits de laquelle vient la SCI Propexpo, a donné à bail commercial à la Société Club promotion des locaux (lot n° 77 et local technique) dépendant du [Adresse 8], dénommé [Adresse 7], situé [Adresse 1] à [Localité 11], pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2001 pour se terminer le 28 février 2010, pour y exercer une activité de night-club, discothèque, dancing avec attractions et orchestre (sous l'enseigne « Le Prince », « Le Milliardaire » puis « Il Theatro »).
Le bail s'est poursuivi par tacite prolongation à compter du 28 février 2010.
Par acte d'huissier de justice du 29 juin 2011, la CIPCOM a donné congé à la société Club promotion pour le 31 décembre 2011 avec refus de renouvellement à compter du 1er janvier 2012 et offre d'une indemnité d'éviction.
Par acte d'huissier de justice du 3 février 2012, la SCI Propexpo, venant aux droits de la société CIPCOM, a fait sommation à la société Club promotion de respecter ses obligations contractuelles et, en conséquence, de cesser la réalisation des travaux en cours, faute d'avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires ainsi que l'accord du bailleur.
Par acte d'huissier de justice du 9 février 2012, la SCI Propexpo a fait sommation à la société Club promotion de respecter les obligations contractuelles et légales qui lui incombent et, en conséquence, de faire cesser immédiatement les travaux, de fermer son établissement au public et de communiquer un certain nombre d'éléments qui sont listés, et ce, dans le délai d'un mois, en visant la clause résolutoire stipulée au bail.
Par ordonnance du 11 juin 2012, le juge des référés a constaté que les préconisations préfectorales notifiées le 8 mars 2012 relatives à la sécurité incendie n'avaient pas toutes été respectées mais dit qu'il n'y avait pas lieu à référé sur la demande de fermeture de l'établissement.
Par arrêt infirmatif du 16 avril 2013, la cour d'appel de Paris a ordonné la fermeture provisoire de l'établissement jusqu'à la production par la société Club promotion d'un avis favorable d'exploitation émis par la commission de sécurité de la préfecture de police de Paris.
Par acte d'huissier de justice du 22 juin 2012, la SCI Propexpo a rétracté son offre d'indemnité d'éviction.
Par acte d'huissier de justice du 4 octobre 2012, la SCI Propexpo a fait assigner à comparaître la société Club promotion devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de validation du congé avec refus de renouvellement et de la rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction, et du paiement d'une indemnité d'occupation évaluée à 80 600 euros par mois à compter du 1er janvier 2012 jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés.
Par jugement du 27 août 2013, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Club promotion et désigné Me [U], ès-qualités d'administrateur judiciaire et Me [P] ès-qualités de mandataire judiciaire.
Par actes des 21 et 22 janvier 2014, la SCI Propexpo a fait assigner en intervention forcée Me [U] ès-qualités d'administrateur judiciaire et Me [P] ès-qualités de mandataire judiciaire afin de leur voir rendre commune et opposable la procédure.
Par ordonnance du 10 mars 2014, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux instances.
Par jugement rendu le 2 avril 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :
- validé le congé sans offre de renouvellement et la rétractation de l'offre de versement d'une indemnité d'éviction délivrés par actes extrajudiciaire respectivement les 29 juin 2011 et 22 juin 2012 par la SCI Propexpo à la société Club promotion ;
- dit et jugé que la SCI Propexpo n'est pas tenue de payer à la société Club promotion une indemnité d'éviction ;
- rappelé que le congé a été donné pour le 31 décembre 2011 ;
- dit et jugé, en conséquence, que la société Club promotion est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2012 ;
- dit et jugé que la société Club promotion devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef les lieux occupés (lot n° 77 et local technique) dépendant du [Adresse 8], dénommé [Adresse 7], situé [Adresse 1] à [Localité 11], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision ;
- dit et jugé que, faute pour la société Club promotion de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, la SCI Propexpo pourra faire procéder à son expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est ;
- rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné la société Club promotion à payer à la SCI Propexpo une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer en cours, hors charges, à compter du 1er janvier 2012 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
- condamné la société Club promotion à payer à la SCI Propexpo la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire de la décision ;
- condamné la société Club promotion, la société Valliot ' [U] ' Abitrol prise en la personne de Maître [U] ès-qualités de commissaire à l'exécution du plan de la société Club promotion et la société EMJ prise en la personne de Maître [J] [P] ès qualités de mandataire judiciaire de la société Club promotion, aux dépens qui incluront le coût de la sommation visant la clause résolutoire du 9 février 2012 à l'exclusion du coût de la sommation du 3 février 2012.
Par déclaration du 4 mai 2015, la société Club promotion a interjeté appel total de ce jugement.
Par ordonnance du 13 avril 2016, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Paris a constaté l'interruption de l'instance par l'effet d'une ouverture d'une procédure collective, subordonnant la reprise de l'instance à l'accomplissement des diligences prévues à l'article R. 622-20 du code de commerce.
Par déclaration du 30 mai 2018, la société Club promotion représentée par son mandataire liquidateur a saisi la cour d'appel de Paris.
Par arrêt mixte du 03 juillet 2019, le pôle 5 chambre 3 de la cour d'appel de Paris a :
- déclaré recevable la société Fides prise en la personne de Maître [J] [P] en son intervention volontaire en qualité de mandataire liquidateur de la société Club promotion ;
- mis hors de cause la société Valliot [U] ' Abitbol prise en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan et la société EMJ devenue Fides prise en sa qualité de mandataire judiciaire ;
- infirmé le jugement, sauf en ce qu'il a validé le congé sans offre de renouvellement délivré par acte le 29 juin 2011 par la SCI Propexpo à la société Club promotion ;
Statuant à nouveau,
- déclaré la rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction délivrée à la requête de la SCI Propexpo à la société Club promotion par acte d'huissier du 22 juin 2012 non fondée ;
- dit que le congé avec refus de renouvellement du bail délivré par la SCI Propexpo à la société Club promotion par acte d'huissier du 29 juin 2011 a mis fin au bail à compter du 1er janvier 2012 et ouvre droit pour celle-ci au versement d'une indemnité d'éviction ;
- débouté la SCI Propexpo de sa demande d'expulsion de la société Club promotion des locaux loués ;
fixé la créance dont bénéficie la SCI Propexpo à l'égard de la société Club promotion au titre de l'indemnité d'occupation provisionnelle due à compter du 1er janvier 2012 au montant mensuel du dernier loyer augmenté des charges ;
avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur [S] [F], expert, afin notamment de rechercher tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, d'apprécier si l'éviction entrainera la perte du fonds ou son transfert et déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux depuis le 1er janvier 2012 jusqu'à leur libération effective
- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 19 septembre 2019 pour contrôle du versement de la consignation ;
- renvoyé l'affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l'expert, à l'audience du juge de la mise en état de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le juge de la mise en état ;
- débouté la société Propexpo de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
- rejeté toute autre demande ;
- sursis à statuer sur les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- réservé les dépens.
L'expert a déposé son rapport le 22 janvier 2023.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 05 juillet 2023.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Vu les conclusions déposées le 26 mai 2023, par lesquelles la société Fides, la société Club promotion, appelantes, demandent à la Cour de :
- débouter de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
- fixer à la somme de six-cent-cinquante-neuf-mille-quatre-cent (659.400 €), le montant de l'indemnité d'éviction due par la SCI Propexpo à la société Club promotion, pour le congé sans offre de renouvellement du bail des locaux commerciaux situés au [Adresse 8] sis à [Adresse 10] ;
Par conséquent,
- condamner, la SCI Propexpo à payer à la société Fides (anciennement EMJ) prise en la personne de Maître [J] [P], pris en sa qualité de Liquidateur judiciaire de la société Club promotion, par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 10 décembre 2015, la somme de six-cent-cinquante-neuf-mille-quatre-cent euros (659.400 €), outre les frais de licenciement du personnel sur justificatifs ;
- juger que l'indemnité d'éviction sera payable suivant les modalités prévues par les articles L. 145-28, L. 145-29 et L. 145-30 du code de commerce ;
- désigner Monsieur le Bâtonnier de l'Ordre des Avocats du Barreau de Paris (service Séquestre Juridique), en qualité de séquestre afin de permettre la consignation du montant de l'indemnité d'éviction due par la SCI Propexpo à la société Club promotion ;
- constater que la société Club promotion a réglé à la SCI Propexpo au titre des indemnités d'occupation entre le 1er janvier 2012 et le 17 décembre 2015, la somme de 277.576,70 € ;
- condamner la SCI Propexpo à payer la somme de 15.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner la SCI Propexpo aux entiers dépens comprenant notamment l'intégralité des frais d'expertise ainsi que celui des présentes.
Vu les conclusions déposées le 29 juin 2023, par lesquelles la SCI Propexpo, intimée, demande à la Cour de :
- débouter la société Club promotion et la société Fides anciennement EMJ, prise en la personne de Maître [P], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Club promotion, de l'ensemble de leurs demandes ;
- fixer l'indemnité d'éviction due par la SCI Propexpo à la société Club promotion à la somme de deux-cent-quatre-vingt-huit-mille euros (288.000 €) ;
- fixer l'indemnité d'occupation due par la société Club promotion à la SCI Propexpo, à compter du 1er janvier 2012 et jusqu'à la restitution des locaux, à la somme de 80.280 € hors taxes et par an, indexée annuellement sur la base de la variation du dernier indice des loyers commerciaux connu par rapport à l'indice du même trimestre de l'année précédente, pour la première fois le 1er janvier 2013, et majorée des charges, impôts et taxes prévus par le bail échu ;
- condamner in solidum la société Club promotion et la société Fides anciennement EMJ, prise en la personne de maître [P], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Club promotion, à régler à la SCI Propexpo une somme de 152.885,37 €, résultant de l'indemnité d'occupation ci-dessus fixée et jusqu'au 17 décembre 2015, date de restitution des locaux ;
- dire que les dettes respectives des parties au titre de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation se compensent de plein droit ;
- condamner in solidum la société Club promotion et la société Fides anciennement EMJ, prise en la personne de maître [P], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Club promotion, à payer à la SCI Propexpo une somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la société Club promotion, la société Fides anciennement EMJ, prise en la personne de maître [P], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Club promotion aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, qui seront recouvrés par l'avocat constitué dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.
Sur la méthode de calcul de l'indemnité d'éviction,
La société Fides, liquidateur judiciaire, et la société Club promotion, appelants, exposent que le départ contraint des lieux le 17 décembre 2015 a nécessairement entraîné la perte du fonds de commerce, le préjudice devant être indemnisé par le versement d'une indemnité représentative de la valeur de remplacement du fonds au sens de l'article L. 145-14 du code de commerce ; qu'il ressort du procès-verbal du 5 mars 2012 que les mises aux normes exigées par la Préfecture de police de Paris concernaient essentiellement la détection incendie, le système de désenfumage et d'extinction automatique de l'eau ainsi que le remplacement des lampes halogènes ; que l'ensemble de ces factures ont bien été communiquées.
La SCI Propexpo, intimée, expose que l'indemnité d'éviction sera uniquement constituée de la valeur du droit au bail.
Sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction,
Les appelants exposent :
sur les chiffres d'affaires, que l'indemnité d'éviction doit être calculée à la date la plus proche de la libération des locaux par le preneur conformément à la jurisprudence ; qu'à partir de 2013, la société Club promotion a réalisé d'importants travaux de mise aux normes des locaux nécessitant des fermetures longues et répétées ; qu'aux termes des bilans 2013 et 2014, il apparaît que des travaux d'une somme de plus de 70.000 € ont été réalisés entre 2011 et 2012 ; qu'il convient de prendre en compte le seul chiffre d'affaires réalisé en 2012 d'un montant hors taxes de 732.657 € qui constitue la seule année sans fermeture avant la restitution des locaux ;
sur le coefficient de valorisation, que la méthode de l'EBE ne peut servir que comme valeur de correction de la méthode plus traditionnelle d'évaluation par le chiffre d'affaires (CA Paris, pôle 5 ' ch. 3, 4 juillet 2012) ; que la méthode par capitalisation du chiffre d'affaires HT doit être retenue ; que les locaux bénéficiaient d'une « excellente accessibilité depuis [Localité 9] » par le périphérique ainsi que le RER C et la ligne 1 du métro ; qu'ils bénéficiaient également d'une « très bonne commercialité » pour l'activité de discothèque compte tenu de l'existence d'hôtels dans une zone de 500 m ; que 90 % du chiffre d'affaires doit être retenu.
L'intimée expose :
sur la valeur du droit au bail, que l'expert a utilisé une méthode de valorisation « hétérodoxe » fondée sur la base d'une économie de loyers lors de la durée du bail ;
sur la valeur du fonds, que la notion de consistance du fonds ne concerne que les activités exercées par le preneur à la date d'effet du congé (Cass. civ. 3ème , 20 oct. 1971, n° 70-12.102 P), mais non les données d'exploitation, lesquelles doivent être nécessairement prises en compte sur la période la plus proche de l'éviction ou de la restitution des locaux ; que l'article L. 145-14 du code de commerce implique de retenir les derniers éléments d'exploitation du preneur et, le cas échéant, la moyenne des derniers chiffres d'affaires réalisés par le preneur ; que les exercices 2012 à 2014 sont tous déficitaires ; qu'aucune donnée comptable n'est fournie sur l'exercice 2015 ; qu'un arrêt de la cour d'appel de Paris du 16 avril 2013 a ordonné la fermeture provisoire de l'établissement jusqu'à la production d'un avis favorable de la commission de sécurité, lequel n'a pas été produit par le preneur ; que lorsqu'un fonds de commerce présente un résultat déficitaire, le montant de l'indemnité d'éviction ne peut pas reposer sur la méthode du chiffre d'affaires (CA Paris 16 ème B, 19 octobre 1995) ; qu'aucun justificatif relatif aux travaux n'a été fourni par la société Club promotion ; qu'en toute hypothèse, ces travaux, réalisés en cours de journée n'ont eu aucun impact sur l'activité du preneur ; que les travaux d'entretien ou de mise aux normes liés à l'activité du preneur ne peuvent être pris en considération dans la détermination de l'indemnité d'éviction ;
sur les indemnités accessoires, que le locataire doit justifier, à l'occasion de la disparition ou du transfert du fonds de commerce, qu'un ou plusieurs des employés actuels ne pouvant être conservés, seraient licenciés et doit produire des justificatifs du montant des indemnités versées aux salariés (CA Paris, 16e ch., sect. A, 26 sept. 2005, n° 03/15590) ; que la société Club promotion n'a produit aucun justificatif.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation,
Les appelantes exposent que la somme de 318.032 € doit être déduite du montant de l'indemnité d'occupation, laquelle correspond aux paiements effectués par la société Club promotion entre le 1er janvier 2012 et le 17 décembre 2015 au titre des loyers/indemnités d'occupation ; qu'elle est débitrice de la somme de 40.455,30 €.
L'intimée expose que le montant retenu par l'expert n'appelle pas d'observation, étant précisé que la société Club promotion est redevable des charges prévues au bail puisque l'occupation du preneur évincé se poursuit aux conditions du bail échu ; que les documents produits justifient seulement la charge de loyer à régler mais non son règlement effectif ; que le montant réel encaissé est de 161.427,98 € HT ; qu'elle verse l'attestation de son commissaire aux comptes qui certifie une créance d'un montant de 101.465,66 €, cette somme correspondant à la différence entre les factures émises et les règlements reçus ; que selon la concluante, la preneuse a été facturée d'une somme de 275.182,24 € au titre des indemnités d'occupation entre 2012 et le 17 décembre 2015 ; que l'expert a estimé l'indemnité d'occupation à la somme de 318.032 € sur la période du 1er janvier 2012 au 17 décembre 2015 ; que la différence entre le montant total de l'indemnité d'occupation estimée par l'expert et le total facturé par la concluante est de 42.849,76 € HT ; que la preneuse est ainsi redevable de la somme de 42.849,76 € HT, augmentée de la TVA correspondant à 8.569,95 €, outre celle de 101.465,66 € TTC en souffrance dans ses comptes, soit la somme totale de 152.885,37 € TTC.
Sur la compensation,
Les appelantes exposent que la société Propexpo ne rapporte pas la preuve d'une déclaration de sa créance au passif de la société Club promotion au sens de la jurisprudence (Cass. Com., 19 juin 2012, 10-21.641).
L'intimée expose que l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation sont connexes puisqu'elles trouvent toutes les deux leur fondement dans le non-renouvellement du bail ; qu'elles constituent des dettes de même nature de sorte que leur compensation peut s'opérer conformément aux dispositions de l'article 1347 du code civil (Cass. 1ère civ., 9 mai 2001, n° 98-22.664).
SUR CE,
Sur l'indemnité d'éviction
Selon l'article L. 145-14, alinéa 2 du code de commerce, l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
1. L'indemnité principale
Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement.
Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds ; si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire évincé doit se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.
Dans le cadre de son rapport déposé le 22 janvier 2023, l'expert a estimé que si la Société Club promotion ne s'est pas réinstallée suite au congé délivré et à la restitution des lieux loués, de sorte que le préjudice doit être apprécié au regard de la perte de fonds, il a toutefois précisé que l'activité de la Société Club promotion étant transférable, l'indemnité d'éviction serait uniquement constituée de la valeur du droit au bail.
Les appelantes soutiennent que le préjudice subi par la Société Club promotion ne peut être réparé que par l'allocation d'une indemnité représentative de la valeur de remplacement du fonds et non du seul montant du droit au bail, en faisant valoir pour l'essentiel qu'elle aurait engagé dès 2012 des frais de mises aux normes conséquents.
La SCI Propexpo argue quant à elle de la fixation de l'indemnité d'éviction à la valeur du seul droit au bail, en l'état des résultats déficitaires de la Société Club promotion.
Au cas d'espèce, il n'est pas discuté que l'éviction a entraîné la perte du fonds de commerce de la Société Club promotion, qui, suite à son départ des lieux le 17 décembre 2015, ne s'est pas réinstallée, de sorte qu'il s'agit d'une indemnité de remplacement.
Toutefois, il résulte du rapport d'expertise que l'activité de la Société Club promotion était transférable, constat que la Société Club promotion ne conteste par aucune pièce ni argumentaire développé dans ses écritures.
L'expert a estimé la valeur marchande du fonds de commerce à 474.000 € en se fondant sur le chiffre d'affaires de l'exercice 2011, faute de communication des exercices 2009 et 2010, et en excluant de sa méthode de calcul les exercices postérieurs de 2012 à 2015 après avoir relevé que si le préjudice s'apprécie à la date la plus proche du départ du locataire, soit en l'espèce au 17 décembre 2015, c'est au regard de la consistance du fonds à la date d'effet du congé soit au 31 décembre 2011 que doit être appréciée ce dernier, de sorte que les exercices postérieurs à 2011 doivent être écartés tout comme l'ensemble des travaux et améliorations qui n'auraient pas été amortis au départ de la Société Club promotion.
Si la consistance du fonds doit effectivement être appréciée à la date du refus de renouvellement, il est néanmoins admis que l'indemnité d'éviction s'évalue à la date la plus proche de l'éviction, soit à la date la plus proche du départ du locataire.
Dès lors, il doit être tenu compte, contrairement aux préconisations de l'expert, pour évaluer l'indemnité d'éviction, des chiffres d'affaires réalisés postérieurement à 2011, jusqu'à la restitution des lieux par le preneur.
Or, la lecture des pièces versées aux débats par la Société Club promotion laisse apparaître les résultats comptables suivants :
ANNEE
CHIFFRE D'AFFAIRES
RESULTAT FISCAL
2012
732.678 €
-8.406 €
2013
240.237 €
-7.260 €
Si la Société Club promotion verse aux débats un « relevé de frais généraux » pour l'année 2014 ainsi que les pages 26 à 43 de son bilan, ces pages se bornent à faire état des « détails de postes », sans pour autant permettre à la cour de déterminer tant le chiffre d'affaires réalisé sur cette période que le résultat fiscal généré.
De même, si la Société Club promotion produit son « grand livre » pour l'année 2015, cette pièce ne saurait sérieusement justifier auprès de la présente juridiction de l'étendue de son activité en termes de chiffres d'affaires, ainsi que du résultat fiscal qui en est résulté sur cette période.
Dès lors, faute pour la Société Club promotion de justifier de la réalité de ses données comptables pour la période de 2014 à 2015, il ne sera dès lors tenu compte que des données relatives aux exercices précédent de 2011, 2012 et 2013,
Or, ces exercices étant déficitaires pour la Société Club promotion, et cette dernière ne justifiant de la réalisation de travaux à partir de 2012 que pour un montant de 10.616,60 € par la production d'une facture HD Travaux et SPIE, il convient de retenir la valeur du droit au bail, même si le chiffre d'affaires permet d'obtenir une valeur du fonds supérieure au montant du droit au bail.
Il résulte par ailleurs de la lecture du rapport d'expertise que l'expert a valorisé le droit au bail à 288.000 €, tenant compte de la valeur locative du marché, du loyer plafonné avec indexation au 1er janvier 2012, montant non contesté par les parties, même à titre subsidiaire.
En conséquence, il convient de fixer à la charge de la SCI Propexpo une indemnité d'éviction principale de 288.000 €, à verser à la Société Club promotion, représentée par son mandataire liquidateur la Société FIDES.
Enfin, la lecture des écritures et pièces des appelantes laisse apparaître que si elles formulent des demandes au titre d'indemnités accessoires d'éviction, notamment au titre des frais des licenciements de son personnel, elles n'ont versé aucune pièce tendant à justifier de la réalité et du quantum des frais ainsi invoqués, de sorte qu'elles seront déboutées de ces demandes de ce chef.
Sur l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Aux cas d'espèce, aucune des parties ne conteste le montant retenu par l'expert dans son rapport, qui a fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 80.280 € par an soit la somme de 318.032 € du 1er janvier 2012 au 17 décembre 2015.
La lecture combinée de leurs écritures laisse néanmoins apparaître que seule est discutée l'imputation de paiements que la Société Club promotion soutient avoir réalisés de 2012 à 2015 pour 277.576,70€, la SCI Propexpo arguant quant à elle être créancière à ce titre d'une somme de 152.885,37 € TTC.
En l'espèce, il résulte de l'attestation de l'expert-comptable de la SCI Propexpo en date du 07 avril 2022 que la Société Club promotion reste redevable d'une somme de 101.465,66 € TTC correspondant à des loyers facturés mais non réglés sur la période litigieuse.
Si la Société Club promotion soutient avoir réglé une somme totale de 277.576,70 € sur la période litigieuse à la SCI Propexpo au titre des loyers/indemnité d'occupation, en versant aux débats son grand livre général pour 2012 et 2015 et son bilan détaillé pour 2013 et 2014, ces pièces s'avèrent insuffisantes à établir la réalité d'un quelconque paiement des sommes ainsi portées dans les livres comptables, de sorte que la Société Club promotion ne saurait s'en prévaloir.
Par ailleurs, il apparaît, à la lecture de l'attestation de l'expert-comptable de la SCI Propexpo, que cette dernière n'a facturé à la Société Club promotion qu'une somme de 275.182,24 € du 1er janvier 2012 au 17 décembre 2015, là où l'expert a estimé que l'indemnité d'occupation sur cette même période pouvait être fixée à 318.032 € TTC, de sorte qu'il reste dû au titre de l'indemnité d'occupation par la Société Club promotion la somme de 42.849,76 € HT, augmentée de la TVA de 8.569,95 €, sommes venant s'ajouter aux indemnités impayées pour 101.465,66 € TTC, et portant ainsi la créance de la SCI Propexpo à l'égard de la Société Club promotion à la somme totale de 152.885,37 € TTC du 1er janvier 2012 au 17 décembre 2015.
En conséquence, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due par la Société Club promotion à la SCI Propexpo à la somme annuelle de 80.280 € HT, avec indexation, et de fixer à son passif une somme de 152.885,37 € TTC au titre des indemnités d'occupation et charges restées impayées sur la période du 1er janvier 2012 au 17 décembre 2015, sans prononcer de condamnation à paiement, en l'état de la procédure de liquidation pendante pour la Société Club promotion, représentée par son mandataire liquidateur, la société FIDES.
Sur la compensation
Aux termes de l'article L. 622-7 du code de commerce, le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes.
La SCI Propexpo sollicite la compensation entre les sommes dues par elle à la Société Club promotion au titre de l'indemnité d'éviction, d'une part, et les sommes dues par la Société Club promotion au titre des loyers impayés, d'autre part, en excipant, au visa de l'art L 622-7 du code de commerce, de la nature connexe de ces créances, ce à quoi s'oppose la Société Club promotion, qui invoque l'absence de déclaration de créances par la SCI Propexpo.
Au cas d'espèce, il est constant que, par jugement du 27 août 2013, la Société Club promotion a été placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Paris, cette procédure étant convertie en liquidation judiciaire par jugement du 10 décembre 2015.
Il est tout aussi constant que par courrier recommandé adressé le 22 novembre 2013 au mandataire judiciaire désigné par le tribunal de commerce, la SCI Propexpo a déclaré sa créance audit mandataire pour les créances nées antérieurement à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire, au titre des loyers et charges impayées, pour un montant de 85.532,86 € TTC outre frais de condamnation prononcés à l'encontre de la Société Club promotion par la cour d'appel de Paris le 16 avril 2013 pour 5.848,84 € TTC, et a indiqué réserver la liquidation de l'astreinte prononcée à l'encontre de la Société Club promotion.
Par un second courrier recommandé adressé au mandataire liquidateur le 29 février 2016, la SCI Propexpo a déclaré de nouvelles créances nées en cours de procédure de redressement judiciaire, pour un montant total de 29.069,15 € TTC à titre privilégié.
Par courrier recommandé séparé du même jour, la SCI Propexpo a déclaré auprès du mandataire liquidateur des créances nées au cours de la procédure de redressement judiciaire pour un montant de 419.200,74 € à titre chirographaire, en réparation du préjudice subi par elle en raison des manquements de la Société Club promotion à ses obligations contractuelles, créance objet d'une procédure pendante devant le tribunal de grande instance de Paris.
Il en résulte que la SCI Propexpo justifie avec suffisance avoir déclaré ses créances auprès du mandataire judiciaire.
Or, la créance qu'elle invoque à l'encontre de la Société Club promotion au titre des loyers et charges impayés s'analyse en une dette connexe à la créance que la Société Club promotion détient à son encontre au titre de l'indemnité d'éviction, ces deux créances étant nées de l'exécution d'un même contrat, de sorte que leur compensation est permise par les dispositions de l'article L. 622-7 du code de commerce.
En conséquence, il convient de faire droit à la demande de la SCI Propexpo et d'ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties.
Sur les demandes accessoires
Chaque partie conservera ses dépens d'appel, incluant les frais d'expertise, avec bénéfice de distraction au profit de la SAS JACQUIN MARUANI, prise en la personne de Maître André JACQUIN, les dépens de première instance restant répartis ainsi que décidé par le premier juge.
En outre, la Société Club promotion, représentée par la SELARL FIDES, prise en la personne de Maître [P], ès qualités de mandataire liquidateur, sera par ailleurs condamnée au paiement d'une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle sera par ailleurs déboutée de sa demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Fixe à la charge de la SCI Propexpo une indemnité d'éviction due à la Société Club promotion à la somme de 288.000 € (DEUX-CENT-QUATRE-VINGT-HUIT-MILLE EUROS) ;
Déboute la Société Club promotion et la SELARL FIDES prise en la personne de Maître [P], ès qualités de mandataire liquidateur de la Société Club promotion, de leurs demandes d'indemnité d'éviction accessoires au titre des frais de licenciement du personnel ;
Fixe l'indemnité d'occupation due par la Société Club promotion, preneuse, à la SCI Propexpo, bailleur, à compter du 1er janvier 2012 et jusqu'au 17 décembre 2015, à la somme de 80.280 € hors taxes et par an, avec indexation sur la base de variation du dernier indice des loyers commerciaux connu par rapport à l'indice du même trimestre de l'année précédente, pour la première fois le 1er janvier 2013, outre charges, impôts et taxes prévus au bail ;
Fixe en conséquence au passif de la Société Club promotion une somme de 152.885,37 € due à la SCI Propexpo au titre des indemnité d'occupation et charges impayées entre le 1er janvier 2012 et le 17 décembre 2015, date de restitution des lieux au bailleur ;
Ordonne la compensation entre les sommes dues par la SCI Propexpo à la Société Club promotion au titre de l'indemnité d'éviction, et les sommes dues par la Société Club promotion à la SCI Propexpo au titre des indemnité d'occupation et charges impayées ;
Déboute la Société Club promotion et la SELARL FIDES, prise en la personne de Maître [P] ès qualités de mandataire liquidateur de la Société Club promotion, de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la Société Club promotion, représentée par la SELARL FIDES, prise en la personne de Maître [P] ès qualités de mandataire liquidateur de la Société Club promotion, à verser à la SCI Propexpo la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel, incluant les frais d'expertise judiciaire, avec bénéfice de distraction au profit de la SAS JACQUIN MARUANI, prise en la personne de Maître André JACQUIN ;
Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 19 OCTOBRE 2023
(n° , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 18/14648 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5Z4M
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 avril 2015 -Tribunal de grande instance de Paris (18ème chambre, 2ème section) - RG n° 12/14176
APPELANTES
SCP VALLIOT-LE GUERNEVE-ABITBOL
prise en la personne de Maître [W] [U] en qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société CLUB PROMOTION
[Adresse 2]
[Localité 5]
SARL CLUB PROMOTION
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 306 291 253
Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social
[Adresse 8]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentées par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055
Assistées de par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de Paris toque A436, substitué par Me Elisabeth DIRIL, avocate au barreau de Paris,
INTIMEE
SCI SCI PROPEXPO
prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 500 806 054
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me André JACQUIN de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0428, avocat postulant et plaidant
PARTIE INTERVENANTE
SELARL FIDES anciennement SELARL EMJ
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 451 953 392
prise en la personne de Me [J] [P] en qualité de liquidateur judiciaire de la société CLUB PROMOTION, désigné par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 10 décembre 2015
domicilié
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055
Assistée de par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de Paris toque A436, substitué par Me Elisabeth DIRIL, avocate au barreau de Paris,
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805, 905 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et Mme Sandra Leroy, conseillère, un rapport ayant été présenté à l'audience par Mme Sandra Leroy, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
- Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
- Mme Sandra Leroy, conseillère
- Mme Emmanuelle Lebée, magistrate à titre honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 22 novembre 2001, la société Centre international et parisien du commerce (CIPCOM), aux droits de laquelle vient la SCI Propexpo, a donné à bail commercial à la Société Club promotion des locaux (lot n° 77 et local technique) dépendant du [Adresse 8], dénommé [Adresse 7], situé [Adresse 1] à [Localité 11], pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2001 pour se terminer le 28 février 2010, pour y exercer une activité de night-club, discothèque, dancing avec attractions et orchestre (sous l'enseigne « Le Prince », « Le Milliardaire » puis « Il Theatro »).
Le bail s'est poursuivi par tacite prolongation à compter du 28 février 2010.
Par acte d'huissier de justice du 29 juin 2011, la CIPCOM a donné congé à la société Club promotion pour le 31 décembre 2011 avec refus de renouvellement à compter du 1er janvier 2012 et offre d'une indemnité d'éviction.
Par acte d'huissier de justice du 3 février 2012, la SCI Propexpo, venant aux droits de la société CIPCOM, a fait sommation à la société Club promotion de respecter ses obligations contractuelles et, en conséquence, de cesser la réalisation des travaux en cours, faute d'avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires ainsi que l'accord du bailleur.
Par acte d'huissier de justice du 9 février 2012, la SCI Propexpo a fait sommation à la société Club promotion de respecter les obligations contractuelles et légales qui lui incombent et, en conséquence, de faire cesser immédiatement les travaux, de fermer son établissement au public et de communiquer un certain nombre d'éléments qui sont listés, et ce, dans le délai d'un mois, en visant la clause résolutoire stipulée au bail.
Par ordonnance du 11 juin 2012, le juge des référés a constaté que les préconisations préfectorales notifiées le 8 mars 2012 relatives à la sécurité incendie n'avaient pas toutes été respectées mais dit qu'il n'y avait pas lieu à référé sur la demande de fermeture de l'établissement.
Par arrêt infirmatif du 16 avril 2013, la cour d'appel de Paris a ordonné la fermeture provisoire de l'établissement jusqu'à la production par la société Club promotion d'un avis favorable d'exploitation émis par la commission de sécurité de la préfecture de police de Paris.
Par acte d'huissier de justice du 22 juin 2012, la SCI Propexpo a rétracté son offre d'indemnité d'éviction.
Par acte d'huissier de justice du 4 octobre 2012, la SCI Propexpo a fait assigner à comparaître la société Club promotion devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de validation du congé avec refus de renouvellement et de la rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction, et du paiement d'une indemnité d'occupation évaluée à 80 600 euros par mois à compter du 1er janvier 2012 jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés.
Par jugement du 27 août 2013, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Club promotion et désigné Me [U], ès-qualités d'administrateur judiciaire et Me [P] ès-qualités de mandataire judiciaire.
Par actes des 21 et 22 janvier 2014, la SCI Propexpo a fait assigner en intervention forcée Me [U] ès-qualités d'administrateur judiciaire et Me [P] ès-qualités de mandataire judiciaire afin de leur voir rendre commune et opposable la procédure.
Par ordonnance du 10 mars 2014, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux instances.
Par jugement rendu le 2 avril 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :
- validé le congé sans offre de renouvellement et la rétractation de l'offre de versement d'une indemnité d'éviction délivrés par actes extrajudiciaire respectivement les 29 juin 2011 et 22 juin 2012 par la SCI Propexpo à la société Club promotion ;
- dit et jugé que la SCI Propexpo n'est pas tenue de payer à la société Club promotion une indemnité d'éviction ;
- rappelé que le congé a été donné pour le 31 décembre 2011 ;
- dit et jugé, en conséquence, que la société Club promotion est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2012 ;
- dit et jugé que la société Club promotion devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef les lieux occupés (lot n° 77 et local technique) dépendant du [Adresse 8], dénommé [Adresse 7], situé [Adresse 1] à [Localité 11], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision ;
- dit et jugé que, faute pour la société Club promotion de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, la SCI Propexpo pourra faire procéder à son expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est ;
- rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné la société Club promotion à payer à la SCI Propexpo une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer en cours, hors charges, à compter du 1er janvier 2012 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
- condamné la société Club promotion à payer à la SCI Propexpo la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire de la décision ;
- condamné la société Club promotion, la société Valliot ' [U] ' Abitrol prise en la personne de Maître [U] ès-qualités de commissaire à l'exécution du plan de la société Club promotion et la société EMJ prise en la personne de Maître [J] [P] ès qualités de mandataire judiciaire de la société Club promotion, aux dépens qui incluront le coût de la sommation visant la clause résolutoire du 9 février 2012 à l'exclusion du coût de la sommation du 3 février 2012.
Par déclaration du 4 mai 2015, la société Club promotion a interjeté appel total de ce jugement.
Par ordonnance du 13 avril 2016, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Paris a constaté l'interruption de l'instance par l'effet d'une ouverture d'une procédure collective, subordonnant la reprise de l'instance à l'accomplissement des diligences prévues à l'article R. 622-20 du code de commerce.
Par déclaration du 30 mai 2018, la société Club promotion représentée par son mandataire liquidateur a saisi la cour d'appel de Paris.
Par arrêt mixte du 03 juillet 2019, le pôle 5 chambre 3 de la cour d'appel de Paris a :
- déclaré recevable la société Fides prise en la personne de Maître [J] [P] en son intervention volontaire en qualité de mandataire liquidateur de la société Club promotion ;
- mis hors de cause la société Valliot [U] ' Abitbol prise en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan et la société EMJ devenue Fides prise en sa qualité de mandataire judiciaire ;
- infirmé le jugement, sauf en ce qu'il a validé le congé sans offre de renouvellement délivré par acte le 29 juin 2011 par la SCI Propexpo à la société Club promotion ;
Statuant à nouveau,
- déclaré la rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction délivrée à la requête de la SCI Propexpo à la société Club promotion par acte d'huissier du 22 juin 2012 non fondée ;
- dit que le congé avec refus de renouvellement du bail délivré par la SCI Propexpo à la société Club promotion par acte d'huissier du 29 juin 2011 a mis fin au bail à compter du 1er janvier 2012 et ouvre droit pour celle-ci au versement d'une indemnité d'éviction ;
- débouté la SCI Propexpo de sa demande d'expulsion de la société Club promotion des locaux loués ;
fixé la créance dont bénéficie la SCI Propexpo à l'égard de la société Club promotion au titre de l'indemnité d'occupation provisionnelle due à compter du 1er janvier 2012 au montant mensuel du dernier loyer augmenté des charges ;
avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur [S] [F], expert, afin notamment de rechercher tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, d'apprécier si l'éviction entrainera la perte du fonds ou son transfert et déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux depuis le 1er janvier 2012 jusqu'à leur libération effective
- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 19 septembre 2019 pour contrôle du versement de la consignation ;
- renvoyé l'affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l'expert, à l'audience du juge de la mise en état de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le juge de la mise en état ;
- débouté la société Propexpo de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
- rejeté toute autre demande ;
- sursis à statuer sur les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- réservé les dépens.
L'expert a déposé son rapport le 22 janvier 2023.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 05 juillet 2023.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Vu les conclusions déposées le 26 mai 2023, par lesquelles la société Fides, la société Club promotion, appelantes, demandent à la Cour de :
- débouter de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
- fixer à la somme de six-cent-cinquante-neuf-mille-quatre-cent (659.400 €), le montant de l'indemnité d'éviction due par la SCI Propexpo à la société Club promotion, pour le congé sans offre de renouvellement du bail des locaux commerciaux situés au [Adresse 8] sis à [Adresse 10] ;
Par conséquent,
- condamner, la SCI Propexpo à payer à la société Fides (anciennement EMJ) prise en la personne de Maître [J] [P], pris en sa qualité de Liquidateur judiciaire de la société Club promotion, par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 10 décembre 2015, la somme de six-cent-cinquante-neuf-mille-quatre-cent euros (659.400 €), outre les frais de licenciement du personnel sur justificatifs ;
- juger que l'indemnité d'éviction sera payable suivant les modalités prévues par les articles L. 145-28, L. 145-29 et L. 145-30 du code de commerce ;
- désigner Monsieur le Bâtonnier de l'Ordre des Avocats du Barreau de Paris (service Séquestre Juridique), en qualité de séquestre afin de permettre la consignation du montant de l'indemnité d'éviction due par la SCI Propexpo à la société Club promotion ;
- constater que la société Club promotion a réglé à la SCI Propexpo au titre des indemnités d'occupation entre le 1er janvier 2012 et le 17 décembre 2015, la somme de 277.576,70 € ;
- condamner la SCI Propexpo à payer la somme de 15.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner la SCI Propexpo aux entiers dépens comprenant notamment l'intégralité des frais d'expertise ainsi que celui des présentes.
Vu les conclusions déposées le 29 juin 2023, par lesquelles la SCI Propexpo, intimée, demande à la Cour de :
- débouter la société Club promotion et la société Fides anciennement EMJ, prise en la personne de Maître [P], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Club promotion, de l'ensemble de leurs demandes ;
- fixer l'indemnité d'éviction due par la SCI Propexpo à la société Club promotion à la somme de deux-cent-quatre-vingt-huit-mille euros (288.000 €) ;
- fixer l'indemnité d'occupation due par la société Club promotion à la SCI Propexpo, à compter du 1er janvier 2012 et jusqu'à la restitution des locaux, à la somme de 80.280 € hors taxes et par an, indexée annuellement sur la base de la variation du dernier indice des loyers commerciaux connu par rapport à l'indice du même trimestre de l'année précédente, pour la première fois le 1er janvier 2013, et majorée des charges, impôts et taxes prévus par le bail échu ;
- condamner in solidum la société Club promotion et la société Fides anciennement EMJ, prise en la personne de maître [P], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Club promotion, à régler à la SCI Propexpo une somme de 152.885,37 €, résultant de l'indemnité d'occupation ci-dessus fixée et jusqu'au 17 décembre 2015, date de restitution des locaux ;
- dire que les dettes respectives des parties au titre de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation se compensent de plein droit ;
- condamner in solidum la société Club promotion et la société Fides anciennement EMJ, prise en la personne de maître [P], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Club promotion, à payer à la SCI Propexpo une somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la société Club promotion, la société Fides anciennement EMJ, prise en la personne de maître [P], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Club promotion aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, qui seront recouvrés par l'avocat constitué dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.
Sur la méthode de calcul de l'indemnité d'éviction,
La société Fides, liquidateur judiciaire, et la société Club promotion, appelants, exposent que le départ contraint des lieux le 17 décembre 2015 a nécessairement entraîné la perte du fonds de commerce, le préjudice devant être indemnisé par le versement d'une indemnité représentative de la valeur de remplacement du fonds au sens de l'article L. 145-14 du code de commerce ; qu'il ressort du procès-verbal du 5 mars 2012 que les mises aux normes exigées par la Préfecture de police de Paris concernaient essentiellement la détection incendie, le système de désenfumage et d'extinction automatique de l'eau ainsi que le remplacement des lampes halogènes ; que l'ensemble de ces factures ont bien été communiquées.
La SCI Propexpo, intimée, expose que l'indemnité d'éviction sera uniquement constituée de la valeur du droit au bail.
Sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction,
Les appelants exposent :
sur les chiffres d'affaires, que l'indemnité d'éviction doit être calculée à la date la plus proche de la libération des locaux par le preneur conformément à la jurisprudence ; qu'à partir de 2013, la société Club promotion a réalisé d'importants travaux de mise aux normes des locaux nécessitant des fermetures longues et répétées ; qu'aux termes des bilans 2013 et 2014, il apparaît que des travaux d'une somme de plus de 70.000 € ont été réalisés entre 2011 et 2012 ; qu'il convient de prendre en compte le seul chiffre d'affaires réalisé en 2012 d'un montant hors taxes de 732.657 € qui constitue la seule année sans fermeture avant la restitution des locaux ;
sur le coefficient de valorisation, que la méthode de l'EBE ne peut servir que comme valeur de correction de la méthode plus traditionnelle d'évaluation par le chiffre d'affaires (CA Paris, pôle 5 ' ch. 3, 4 juillet 2012) ; que la méthode par capitalisation du chiffre d'affaires HT doit être retenue ; que les locaux bénéficiaient d'une « excellente accessibilité depuis [Localité 9] » par le périphérique ainsi que le RER C et la ligne 1 du métro ; qu'ils bénéficiaient également d'une « très bonne commercialité » pour l'activité de discothèque compte tenu de l'existence d'hôtels dans une zone de 500 m ; que 90 % du chiffre d'affaires doit être retenu.
L'intimée expose :
sur la valeur du droit au bail, que l'expert a utilisé une méthode de valorisation « hétérodoxe » fondée sur la base d'une économie de loyers lors de la durée du bail ;
sur la valeur du fonds, que la notion de consistance du fonds ne concerne que les activités exercées par le preneur à la date d'effet du congé (Cass. civ. 3ème , 20 oct. 1971, n° 70-12.102 P), mais non les données d'exploitation, lesquelles doivent être nécessairement prises en compte sur la période la plus proche de l'éviction ou de la restitution des locaux ; que l'article L. 145-14 du code de commerce implique de retenir les derniers éléments d'exploitation du preneur et, le cas échéant, la moyenne des derniers chiffres d'affaires réalisés par le preneur ; que les exercices 2012 à 2014 sont tous déficitaires ; qu'aucune donnée comptable n'est fournie sur l'exercice 2015 ; qu'un arrêt de la cour d'appel de Paris du 16 avril 2013 a ordonné la fermeture provisoire de l'établissement jusqu'à la production d'un avis favorable de la commission de sécurité, lequel n'a pas été produit par le preneur ; que lorsqu'un fonds de commerce présente un résultat déficitaire, le montant de l'indemnité d'éviction ne peut pas reposer sur la méthode du chiffre d'affaires (CA Paris 16 ème B, 19 octobre 1995) ; qu'aucun justificatif relatif aux travaux n'a été fourni par la société Club promotion ; qu'en toute hypothèse, ces travaux, réalisés en cours de journée n'ont eu aucun impact sur l'activité du preneur ; que les travaux d'entretien ou de mise aux normes liés à l'activité du preneur ne peuvent être pris en considération dans la détermination de l'indemnité d'éviction ;
sur les indemnités accessoires, que le locataire doit justifier, à l'occasion de la disparition ou du transfert du fonds de commerce, qu'un ou plusieurs des employés actuels ne pouvant être conservés, seraient licenciés et doit produire des justificatifs du montant des indemnités versées aux salariés (CA Paris, 16e ch., sect. A, 26 sept. 2005, n° 03/15590) ; que la société Club promotion n'a produit aucun justificatif.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation,
Les appelantes exposent que la somme de 318.032 € doit être déduite du montant de l'indemnité d'occupation, laquelle correspond aux paiements effectués par la société Club promotion entre le 1er janvier 2012 et le 17 décembre 2015 au titre des loyers/indemnités d'occupation ; qu'elle est débitrice de la somme de 40.455,30 €.
L'intimée expose que le montant retenu par l'expert n'appelle pas d'observation, étant précisé que la société Club promotion est redevable des charges prévues au bail puisque l'occupation du preneur évincé se poursuit aux conditions du bail échu ; que les documents produits justifient seulement la charge de loyer à régler mais non son règlement effectif ; que le montant réel encaissé est de 161.427,98 € HT ; qu'elle verse l'attestation de son commissaire aux comptes qui certifie une créance d'un montant de 101.465,66 €, cette somme correspondant à la différence entre les factures émises et les règlements reçus ; que selon la concluante, la preneuse a été facturée d'une somme de 275.182,24 € au titre des indemnités d'occupation entre 2012 et le 17 décembre 2015 ; que l'expert a estimé l'indemnité d'occupation à la somme de 318.032 € sur la période du 1er janvier 2012 au 17 décembre 2015 ; que la différence entre le montant total de l'indemnité d'occupation estimée par l'expert et le total facturé par la concluante est de 42.849,76 € HT ; que la preneuse est ainsi redevable de la somme de 42.849,76 € HT, augmentée de la TVA correspondant à 8.569,95 €, outre celle de 101.465,66 € TTC en souffrance dans ses comptes, soit la somme totale de 152.885,37 € TTC.
Sur la compensation,
Les appelantes exposent que la société Propexpo ne rapporte pas la preuve d'une déclaration de sa créance au passif de la société Club promotion au sens de la jurisprudence (Cass. Com., 19 juin 2012, 10-21.641).
L'intimée expose que l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation sont connexes puisqu'elles trouvent toutes les deux leur fondement dans le non-renouvellement du bail ; qu'elles constituent des dettes de même nature de sorte que leur compensation peut s'opérer conformément aux dispositions de l'article 1347 du code civil (Cass. 1ère civ., 9 mai 2001, n° 98-22.664).
SUR CE,
Sur l'indemnité d'éviction
Selon l'article L. 145-14, alinéa 2 du code de commerce, l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
1. L'indemnité principale
Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement.
Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds ; si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire évincé doit se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.
Dans le cadre de son rapport déposé le 22 janvier 2023, l'expert a estimé que si la Société Club promotion ne s'est pas réinstallée suite au congé délivré et à la restitution des lieux loués, de sorte que le préjudice doit être apprécié au regard de la perte de fonds, il a toutefois précisé que l'activité de la Société Club promotion étant transférable, l'indemnité d'éviction serait uniquement constituée de la valeur du droit au bail.
Les appelantes soutiennent que le préjudice subi par la Société Club promotion ne peut être réparé que par l'allocation d'une indemnité représentative de la valeur de remplacement du fonds et non du seul montant du droit au bail, en faisant valoir pour l'essentiel qu'elle aurait engagé dès 2012 des frais de mises aux normes conséquents.
La SCI Propexpo argue quant à elle de la fixation de l'indemnité d'éviction à la valeur du seul droit au bail, en l'état des résultats déficitaires de la Société Club promotion.
Au cas d'espèce, il n'est pas discuté que l'éviction a entraîné la perte du fonds de commerce de la Société Club promotion, qui, suite à son départ des lieux le 17 décembre 2015, ne s'est pas réinstallée, de sorte qu'il s'agit d'une indemnité de remplacement.
Toutefois, il résulte du rapport d'expertise que l'activité de la Société Club promotion était transférable, constat que la Société Club promotion ne conteste par aucune pièce ni argumentaire développé dans ses écritures.
L'expert a estimé la valeur marchande du fonds de commerce à 474.000 € en se fondant sur le chiffre d'affaires de l'exercice 2011, faute de communication des exercices 2009 et 2010, et en excluant de sa méthode de calcul les exercices postérieurs de 2012 à 2015 après avoir relevé que si le préjudice s'apprécie à la date la plus proche du départ du locataire, soit en l'espèce au 17 décembre 2015, c'est au regard de la consistance du fonds à la date d'effet du congé soit au 31 décembre 2011 que doit être appréciée ce dernier, de sorte que les exercices postérieurs à 2011 doivent être écartés tout comme l'ensemble des travaux et améliorations qui n'auraient pas été amortis au départ de la Société Club promotion.
Si la consistance du fonds doit effectivement être appréciée à la date du refus de renouvellement, il est néanmoins admis que l'indemnité d'éviction s'évalue à la date la plus proche de l'éviction, soit à la date la plus proche du départ du locataire.
Dès lors, il doit être tenu compte, contrairement aux préconisations de l'expert, pour évaluer l'indemnité d'éviction, des chiffres d'affaires réalisés postérieurement à 2011, jusqu'à la restitution des lieux par le preneur.
Or, la lecture des pièces versées aux débats par la Société Club promotion laisse apparaître les résultats comptables suivants :
ANNEE
CHIFFRE D'AFFAIRES
RESULTAT FISCAL
2012
732.678 €
-8.406 €
2013
240.237 €
-7.260 €
Si la Société Club promotion verse aux débats un « relevé de frais généraux » pour l'année 2014 ainsi que les pages 26 à 43 de son bilan, ces pages se bornent à faire état des « détails de postes », sans pour autant permettre à la cour de déterminer tant le chiffre d'affaires réalisé sur cette période que le résultat fiscal généré.
De même, si la Société Club promotion produit son « grand livre » pour l'année 2015, cette pièce ne saurait sérieusement justifier auprès de la présente juridiction de l'étendue de son activité en termes de chiffres d'affaires, ainsi que du résultat fiscal qui en est résulté sur cette période.
Dès lors, faute pour la Société Club promotion de justifier de la réalité de ses données comptables pour la période de 2014 à 2015, il ne sera dès lors tenu compte que des données relatives aux exercices précédent de 2011, 2012 et 2013,
Or, ces exercices étant déficitaires pour la Société Club promotion, et cette dernière ne justifiant de la réalisation de travaux à partir de 2012 que pour un montant de 10.616,60 € par la production d'une facture HD Travaux et SPIE, il convient de retenir la valeur du droit au bail, même si le chiffre d'affaires permet d'obtenir une valeur du fonds supérieure au montant du droit au bail.
Il résulte par ailleurs de la lecture du rapport d'expertise que l'expert a valorisé le droit au bail à 288.000 €, tenant compte de la valeur locative du marché, du loyer plafonné avec indexation au 1er janvier 2012, montant non contesté par les parties, même à titre subsidiaire.
En conséquence, il convient de fixer à la charge de la SCI Propexpo une indemnité d'éviction principale de 288.000 €, à verser à la Société Club promotion, représentée par son mandataire liquidateur la Société FIDES.
Enfin, la lecture des écritures et pièces des appelantes laisse apparaître que si elles formulent des demandes au titre d'indemnités accessoires d'éviction, notamment au titre des frais des licenciements de son personnel, elles n'ont versé aucune pièce tendant à justifier de la réalité et du quantum des frais ainsi invoqués, de sorte qu'elles seront déboutées de ces demandes de ce chef.
Sur l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Aux cas d'espèce, aucune des parties ne conteste le montant retenu par l'expert dans son rapport, qui a fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 80.280 € par an soit la somme de 318.032 € du 1er janvier 2012 au 17 décembre 2015.
La lecture combinée de leurs écritures laisse néanmoins apparaître que seule est discutée l'imputation de paiements que la Société Club promotion soutient avoir réalisés de 2012 à 2015 pour 277.576,70€, la SCI Propexpo arguant quant à elle être créancière à ce titre d'une somme de 152.885,37 € TTC.
En l'espèce, il résulte de l'attestation de l'expert-comptable de la SCI Propexpo en date du 07 avril 2022 que la Société Club promotion reste redevable d'une somme de 101.465,66 € TTC correspondant à des loyers facturés mais non réglés sur la période litigieuse.
Si la Société Club promotion soutient avoir réglé une somme totale de 277.576,70 € sur la période litigieuse à la SCI Propexpo au titre des loyers/indemnité d'occupation, en versant aux débats son grand livre général pour 2012 et 2015 et son bilan détaillé pour 2013 et 2014, ces pièces s'avèrent insuffisantes à établir la réalité d'un quelconque paiement des sommes ainsi portées dans les livres comptables, de sorte que la Société Club promotion ne saurait s'en prévaloir.
Par ailleurs, il apparaît, à la lecture de l'attestation de l'expert-comptable de la SCI Propexpo, que cette dernière n'a facturé à la Société Club promotion qu'une somme de 275.182,24 € du 1er janvier 2012 au 17 décembre 2015, là où l'expert a estimé que l'indemnité d'occupation sur cette même période pouvait être fixée à 318.032 € TTC, de sorte qu'il reste dû au titre de l'indemnité d'occupation par la Société Club promotion la somme de 42.849,76 € HT, augmentée de la TVA de 8.569,95 €, sommes venant s'ajouter aux indemnités impayées pour 101.465,66 € TTC, et portant ainsi la créance de la SCI Propexpo à l'égard de la Société Club promotion à la somme totale de 152.885,37 € TTC du 1er janvier 2012 au 17 décembre 2015.
En conséquence, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due par la Société Club promotion à la SCI Propexpo à la somme annuelle de 80.280 € HT, avec indexation, et de fixer à son passif une somme de 152.885,37 € TTC au titre des indemnités d'occupation et charges restées impayées sur la période du 1er janvier 2012 au 17 décembre 2015, sans prononcer de condamnation à paiement, en l'état de la procédure de liquidation pendante pour la Société Club promotion, représentée par son mandataire liquidateur, la société FIDES.
Sur la compensation
Aux termes de l'article L. 622-7 du code de commerce, le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes.
La SCI Propexpo sollicite la compensation entre les sommes dues par elle à la Société Club promotion au titre de l'indemnité d'éviction, d'une part, et les sommes dues par la Société Club promotion au titre des loyers impayés, d'autre part, en excipant, au visa de l'art L 622-7 du code de commerce, de la nature connexe de ces créances, ce à quoi s'oppose la Société Club promotion, qui invoque l'absence de déclaration de créances par la SCI Propexpo.
Au cas d'espèce, il est constant que, par jugement du 27 août 2013, la Société Club promotion a été placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Paris, cette procédure étant convertie en liquidation judiciaire par jugement du 10 décembre 2015.
Il est tout aussi constant que par courrier recommandé adressé le 22 novembre 2013 au mandataire judiciaire désigné par le tribunal de commerce, la SCI Propexpo a déclaré sa créance audit mandataire pour les créances nées antérieurement à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire, au titre des loyers et charges impayées, pour un montant de 85.532,86 € TTC outre frais de condamnation prononcés à l'encontre de la Société Club promotion par la cour d'appel de Paris le 16 avril 2013 pour 5.848,84 € TTC, et a indiqué réserver la liquidation de l'astreinte prononcée à l'encontre de la Société Club promotion.
Par un second courrier recommandé adressé au mandataire liquidateur le 29 février 2016, la SCI Propexpo a déclaré de nouvelles créances nées en cours de procédure de redressement judiciaire, pour un montant total de 29.069,15 € TTC à titre privilégié.
Par courrier recommandé séparé du même jour, la SCI Propexpo a déclaré auprès du mandataire liquidateur des créances nées au cours de la procédure de redressement judiciaire pour un montant de 419.200,74 € à titre chirographaire, en réparation du préjudice subi par elle en raison des manquements de la Société Club promotion à ses obligations contractuelles, créance objet d'une procédure pendante devant le tribunal de grande instance de Paris.
Il en résulte que la SCI Propexpo justifie avec suffisance avoir déclaré ses créances auprès du mandataire judiciaire.
Or, la créance qu'elle invoque à l'encontre de la Société Club promotion au titre des loyers et charges impayés s'analyse en une dette connexe à la créance que la Société Club promotion détient à son encontre au titre de l'indemnité d'éviction, ces deux créances étant nées de l'exécution d'un même contrat, de sorte que leur compensation est permise par les dispositions de l'article L. 622-7 du code de commerce.
En conséquence, il convient de faire droit à la demande de la SCI Propexpo et d'ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties.
Sur les demandes accessoires
Chaque partie conservera ses dépens d'appel, incluant les frais d'expertise, avec bénéfice de distraction au profit de la SAS JACQUIN MARUANI, prise en la personne de Maître André JACQUIN, les dépens de première instance restant répartis ainsi que décidé par le premier juge.
En outre, la Société Club promotion, représentée par la SELARL FIDES, prise en la personne de Maître [P], ès qualités de mandataire liquidateur, sera par ailleurs condamnée au paiement d'une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle sera par ailleurs déboutée de sa demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Fixe à la charge de la SCI Propexpo une indemnité d'éviction due à la Société Club promotion à la somme de 288.000 € (DEUX-CENT-QUATRE-VINGT-HUIT-MILLE EUROS) ;
Déboute la Société Club promotion et la SELARL FIDES prise en la personne de Maître [P], ès qualités de mandataire liquidateur de la Société Club promotion, de leurs demandes d'indemnité d'éviction accessoires au titre des frais de licenciement du personnel ;
Fixe l'indemnité d'occupation due par la Société Club promotion, preneuse, à la SCI Propexpo, bailleur, à compter du 1er janvier 2012 et jusqu'au 17 décembre 2015, à la somme de 80.280 € hors taxes et par an, avec indexation sur la base de variation du dernier indice des loyers commerciaux connu par rapport à l'indice du même trimestre de l'année précédente, pour la première fois le 1er janvier 2013, outre charges, impôts et taxes prévus au bail ;
Fixe en conséquence au passif de la Société Club promotion une somme de 152.885,37 € due à la SCI Propexpo au titre des indemnité d'occupation et charges impayées entre le 1er janvier 2012 et le 17 décembre 2015, date de restitution des lieux au bailleur ;
Ordonne la compensation entre les sommes dues par la SCI Propexpo à la Société Club promotion au titre de l'indemnité d'éviction, et les sommes dues par la Société Club promotion à la SCI Propexpo au titre des indemnité d'occupation et charges impayées ;
Déboute la Société Club promotion et la SELARL FIDES, prise en la personne de Maître [P] ès qualités de mandataire liquidateur de la Société Club promotion, de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la Société Club promotion, représentée par la SELARL FIDES, prise en la personne de Maître [P] ès qualités de mandataire liquidateur de la Société Club promotion, à verser à la SCI Propexpo la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel, incluant les frais d'expertise judiciaire, avec bénéfice de distraction au profit de la SAS JACQUIN MARUANI, prise en la personne de Maître André JACQUIN ;
Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE