CA Amiens, ch. économique, 12 septembre 2023, n° 22/00736
AMIENS
Arrêt
Autre
ARRET
N°
S.A. BNP PARIBAS
C/
S.C.I. GENABUM
FLR
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2023
N° RG 22/00736 - N° Portalis DBV4-V-B7G-ILGW
JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS EN DATE DU 23 NOVEMBRE 2021
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
S.A. BNP PARIBAS, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me MALINGUE substituant Me Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d'AMIENS, vestiaire: 65
Plaidant par Me SEBRIER, avocat au barreau de PARIS
ET :
INTIMEE
S.C.I. GENABUM, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 101
Plaidant par Me MOREL, avocat au barreau de PARIS
DEBATS :
A l'audience publique du 23 Mai 2023 devant Mme Françoise LEROY-RICHARD, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 786 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2023.
GREFFIER : Mme Charlotte RODRIGUES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Mme Françoise LEROY-RICHARD en a rendu compte à la Cour composée de :
Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,
Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,
et Mme Cybèle VANNIER, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
PRONONCE :
Le 12 Septembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier.
DECISION
Par acte notarié en date du 4 janvier 2007 Mme [U] veuve [S] aux droits de laquelle se trouve la SCI Genabum a consenti à la société BNP Paribas un bail commercial d'une durée de 9 années à effet au 1er janvier 2007, portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] en ses lots 1, 2.5 et 11 [Adresse 6] à [Localité 8], destiné à l'exploitation d'un commerce d'agence bancaire, moyennant un loyer annuel de 67 000 € ht et hc.
Par acte d'huissier en date du 30 juin 2017 la Société BNP Paribas a notifié au bailleur une demande de renouvellement du bail aux mêmes conditions sauf à renégocier le montant du loyer.
La SCI Genabum a accepté le principe du renouvellement par courrier du 27 septembre 2017 à l'exception du montant du loyer.
La société BNP Paribas a notifié à la SCI Genabum le 29 septembre 2018 un mémoire tendant à solliciter la fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2017 à la somme de 41 800 €.
Par assignation en date du 2 novembre 2018 la société BNP Paribas a assigné la SCI Genabum aux mêmes fins.
Par mémoire en réponse notifié le 22 janvier 2019 la SCI Genabum a demandé de voir fixer le loyer à la somme de 97 288 €.
Par jugement du 23 mai 2018 le juge des loyers commerciaux a ordonné une mesure d'expertise.
L'expert a déposé son rapport le 7 décembre 2020.
Les parties ont déposé des mémoires après expertise.
Par jugement du 23 novembre 2021 le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Senlis a fixé à la somme de 72 727 € ht et hc à compter du 1er juillet 2017 le loyer annuel de base du bail renouvelé entre la société civile immobilière Genabum et la société BNP Paribas pour les locaux situé [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 8] ; dit que les trop versés de loyers à restituer au preneur porteront intérêts au taux légal à compter du jugement ; dit que les intérêts échus pour une année produiront aux mêmes intérêts ; partagé les dépens en ce compris les frais d'expertise ; rejeté les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration en date du 17 février 2022 la SA BNP Paribas a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions remises le 27 octobre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, la SA BNP Paribas demande à la cour d'infirmer le jugement et statuant à nouveau de fixer le loyer du bail renouvelé à 38 532 € par an en principal ht et hc, de juger que les loyers en trop perçus porteront intérêts au taux légal de plein droit à compter de chaque échéance et que les intérêts échus produiront intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil, de condamner la SCI Genabum à payer à la société BNP Paribas la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, 7 000 € au titre de ceux d'appel et aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Delahousse.
Par conclusions remises le 29 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, la SCI Genabum demande à la cour de fixer le loyer du bail renouvelé à 101 300 € hc et ht par an et subsidiairement de le fixer à 94 400 €, en toutes hypothèses de débouter la locataire de ses demandes, de partager les dépens comprenant les frais d'expertise et de débouter la locataire de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE :
Les parties s'entendent sur le fait que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à sa valeur locative à effet au 1er juillet 2017 s'agissant de locaux à usage exclusif de bureaux soumis aux dispositions des articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce.
L'appelante soutient qu'elle est bien fondée à demander la réduction du loyer de renouvellement, car elle paye annuellement par le jeu de l'indexation la somme de 81 714,48 € ht qu'elle considère être supérieure à celle de la valeur locative, alors que le bailleur considère que cette somme est inférieure à ladite valeur.
Selon l'article R.145-11 du code de commerce les prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents sauf à être corrigés en considération de différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
L'article L145-33 complété par l'article R.145-3 dispose que la valeur locative est à défaut d'accord déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En application de l'article R.145-7 les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à 6. À défaut d'équivalence ils peuvent à titre indicatif être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Dans son rapport l'expert considère que compte tenu des caractéristiques du bien, de son emplacement au sein de la commune, de la caractéristique d'un marché étroit limitant le nombre de points de comparaison disponible et en application d'une jurisprudence fixant l'activité exercée comme critère objectif de comparaison et face au manque de références comparatives, il peut être retenu un coefficient de 2 pour l'activité bancaire et 1 pour les autres activités soit une moyenne retenue de 347 € au m2 pondéré.
Soit 347 € x 238 m2 = 82 586 € + garage = 1320 €.
Il a appliqué des correctifs à savoir une revalorisation de 5 % correspondant la configuration non négligeable du local (vitrines) sur la [Adresse 7] et la place Leclercq et a effectué un abattement de 7049,66 € correspondant au montant de l'impôt foncier mis à la charge du preneur par le bail. Il a également considéré qu'il y avait lieu d'effectuer un abattement de 10 % correspondant au report de l'accession des travaux réalisés par le preneur.
Sur la valeur locative
L'appelante conteste la méthode de calcul retenue par l'expert et le premier juge pour évaluer la valeur locative du bien objet du bail sur les points suivants :
la surface pondérée
le prix unitaire
les correctifs
La surface pondérée
L'appelante conteste la méthode de calcul de l'expert l'ayant amené à retenir une surface pondérée de 238 m2, elle considère qu'il convient de reprendre une pondération conforme à celle préconisée par la charte de l'expertise en évaluation immobilière, sans prise en compte de l'activité exercée contrairement à ce qu'a fait l'expert, de l'activité exercée d'une part et de l'accessibilité des locaux d'autre part.
Elle considère que la surface pondérée à retenir est celle de 165 m2.
Elle se fonde principalement sur une expertise qu'elle a fait réaliser par un expert mandaté par elle considérant principalement que le coefficient affecté aux 8 bureaux ne peut être supérieur à 0,4 alors que l'expert a retenu celui de 0,8.
L'intimée s'oppose à la méthode préconisée par l'appelante au motif que la charte ne peut être appliquée à l'aveugle et qu'il convient de tenir compte de la spécificité des locaux et de l'activité exercée faisant observer que le bureau d'une agence bancaire où s'exerce le c'ur de l'activité ne peut se voir appliquer le même coefficient que le bureau d'un gérant non accessible à la clientèle.
Elle affirme que dans ces circonstances il n'est pas nécessaire comme le préconise l'appelante de retraiter l'ensemble des références retenues par l'expert. Elle fait remarquer que la société BNP Paribas ne peut sans se contredire demander que soit exclues de la détermination du prix unitaire les boutiques du quartier et simultanément réclamer l'application de la pondération indifférenciée.
A titre liminaire il convient d'observer que les parties s'entendent sur une surface utile de 422,27 m2 mais sont en opposition sur le calcul de la surface pondérée, le bailleur acquiesçant au calcul de l'expert contrairement à la locataire.
Pour calculer la surface pondérée l'expert a utilisé la grille de pondération préconisée pour les locaux boutiques jusqu'à 600 m² par la charte de l'évaluation en évaluation immobilière et l'évolution des usages en matière de locaux commerciaux abritant des agences bancaires.
Reprenant le descriptif du bien loué, étage par étage, pièce par pièce, il a notamment considéré que pour les bureaux situés à l'étage accueillant de la clientèle une pondération de 0,8 pouvait être retenue et qu'une pondération de 1,3 pouvaient être admise pour l'emplacement du rez-de-chaussée constituant l'entrée principale à l'angle est une zone de DAB. Pour les autres pièces il a appliqué des pondérations allant de 0,1 pour les combles toilettes salles d'archives à 0,3 pour les pièces techniques et 0,5 pour le couloir et la salle des coffres en sous-sol.
Comme l'a retenu à raison le premier juge, l'adaptation par l'expert de la charte de l'évaluation immobilière à la spécificité des locaux loués et plus particulièrement à des bureaux d'agence bancaire accueillant du public est pertinente. En effet si la charte retient une pondération pour les locaux situés dans les étages qui ne peuvent se voir affecter un coefficient égal à celui des pièces situées en rez-de-chaussée, la particularité des bureaux des agences bancaires qui accueillent des clients de façon confidentielle en dehors de tout open-space pour commercialiser des produits financiers et des prêts notamment qui sont des produits à forte valeur ajoutée, permet de retenir le coefficient de 0,8 comme l'a fait l'expert, étant observé que ce coefficient est inférieur à celui retenu de 1,3 pour les pièces d'accueil du rez-de-chaussée.
Par ailleurs contrairement à ce que soutient l'appelante l'expert n'a pas affecté du coefficient 0,5 un dégagement au sous-sol, ce terme n'étant pas repris dans le tableau descriptif mais un couloir menant à la salle des coffres. Sur ce point il sera observé que pour les autres espaces du sous-sol l'expert a retenu des coefficients de 0,1.
Partant c'est à juste titre que reprenant la méthode utilisée par l'expert le premier juge a retenu pour déterminer la valeur locative une surface pondérée de 238 m2 pour une surface utile de 422,77 m2 et non 165 m2 comme préconisé par la locataire.
Le prix unitaire
L'appelante considère que c'est à tort que l'expert a retenu une valeur locative brute de 347 € outre 110 € pour le garage considérant que la valeur locative ne peut excéder 325 € du m2 et 50 € pour le garage.
Le bailleur quant à lui considère que l'expert a sous-évalué la valeur et qu'elle ne peut être inférieure à 400 €.
L'appelante fait valoir qu'outre le fait qu'il ne peut être fait de moyenne avec les valeurs au m2 des baux en cours dans le secteur au prix du marché, ces valeurs n'étant pas la conséquence d'une fixation judiciaire mais d'une négociation contractuelle, sont de fait supérieures à la valeur locative réelle. Concernant le garage elle fait remarquer que le bailleur avant la désignation de l'expert revendiquait 90 € par mois au lieu des 110 € dorénavant réclamés.
L'intimée fait remarquer concernant la méthode de l'expert que ce dernier a limité ses comparaisons aux commerces proches et notamment au local de la société HSBC dont les caractéristiques sont très différentes (pas de vitrine, grilles de défense) et emplacement moins prestigieux. Il estime qu'en retenant des valeurs du quartier mairie à quelques minutes à pied de la [Adresse 7] il eut été possible d'intégrer des valeurs locatives fixées judiciairement et donc de faire une proposition supérieure. Elle ajoute que la technique de la moyenne n'est pas proscrite contrairement à ce que soutient l'appelante. Elle admet dans les grandes lignes la méthode de l'expert sauf à considérer qu'il aurait dû plus considérer les circonstances de l'espèce (triple façade, place charmante proche du c'ur de ville).
Pour fixer la valeur locative brute l'expert a repris :
- les caractéristiques du local comme situé à un angle, dans un secteur de centre-ville historique, dans un environnement commerçant, avec de larges vitrines et une belle zone d'accueil, d'une belle superficie, en bon état général et avec un stationnement aux pieds de locaux et à proximité d'un parking public.
- la destination des lieux : agence bancaire.
- les obligations respectives des parties : une clause de remboursement de la taxe foncière au bailleur entrainant une minoration de la valeur locative.
- les facteurs locaux de commercialité : l'attractivité de la [Adresse 7] est moyennement satisfaisante au regard des activités présentes sur le secteur, fréquentation moyenne du quartier par les chalands, les commerces et activités tertiaires complémentaires à l'agence bancaire sans entrainer un flux important de chaland.(présence d'une société de travail temporaire, d'un salon d'esthétique, MMA, Caisse d'épargne, deux brasseries, une boulangerie, une agence immobilière et la banque HSBC). La commercialité du secteur est renforcée par la facilité d'accessibilité, la possibilité de se garer, sans constat d'éléments de fragilité pouvant remettre en cause la pérennité de la qualité de l'emplacement.
- les prix couramment pratiqués : tenant compte de l'opposition de la [Adresse 7] au secteur centre et du peu de données judiciaires exploitables (page 63 du rapport) il a décidé de se recentrer sur les valeurs des commerces proches situés [Adresse 7] en relevant l'absence d'un local ayant les mêmes caractéristiques dans ladite rue soit les assurances MMA, la boulangerie, la société de travail temporaire, d'un salon d'esthétique, une agence immobilière et la banque HSBC (la Caisse d'épargne étant propriétaire de ses murs a été exclue).
Il a intégré dans le rapport les photographies des références retenues.
Contrairement à ce que soutient l'appelante l'absence de référence à des loyers renouvelés fixés de façon judiciaire ne permet de remettre en cause le travail du sachant dans la mesure où il doit opérer avec les éléments possibles et existants, le quartier de la [Adresse 7] recouvrant des caractéristiques différentes de celles des autres quartiers dans lesquels des loyers ont pu être judiciairement fixés. Par ailleurs ce quartier ne peut être comparé à ceux de l'hyper centre qui dispose de caractéristiques différentes.
Les photographies et les plans notamment, permettent d'apprécier le travail de l'expert qui a retenu comme éléments de comparaison les locaux dans lesquels sont exploités des activités identiques et /ou avec la présence de vitrines et une situation à un angle, à savoir la banque HSBC (357 € m2), la compagnie d'assurance MMA (343 m2), la société de travail temporaire et une boulangerie (332 m2).
S'agissant du garage, l'expert a repris le montant d'un loyer d'un emplacement de parking.
La méthode comparative utilisée est conforme aux dispositions légales et la valeur retenue pertinente aussi bien pour la valeur locative de l'immeuble (347 € m2) que du garage (110 €), rappelant que pour ce dernier, la possibilité de pouvoir se garer en ville à proximité du bien est un apport majeur pour le preneur.
Les correctifs
Pour affecter la valeur locative brute de correctif l'expert a retenu que la configuration non négligeable du local (vitrines) permettait d'effectuer une revalorisation de 5 % qu'il convenait également d'effectuer un abattement du montant de la taxe foncière et de 10 % en raison du report de l'accession des travaux réalisés par le preneur.
La présence de vitrines ayant déjà été prise en compte pour évaluer la valeur locative brute, il n'y a pas lieu de prendre ce critère en considération une seconde fois, étant observé que l'agence HSBC dispose également de vitrines même si elles sont équipées de barres métalliques pour des raisons de sécurité, ces dernières sont très esthétiques.
Partant il n'y a pas lieu à revalorisation de 5%.
Si lors de son départ des lieux le preneur ne sera pas indemnisé des travaux réalisés et que cette clause est exorbitante du droit commun de sorte qu'il convient d'appliquer un abattement, celui de 10 % retenu par l'expert est excessif car en cas de relocation le bailleur aura à sa charge le coût de l'enlèvement même en cas de relocation à une autre agence bancaire chaque réseau ayant des installations spécifiques.
Dans ces circonstances l'abattement sera limité à 5%.
Par ailleurs il n'y a pas lieu de minorer la valeur locative du montant de la taxe foncière remboursée par le preneur au bailleur dès lors que le loyer contractuellement prévu s'entend hors taxe foncière et qu'il est d'usage qu'il soit toujours à la charge du preneur.
Enfin c'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a considéré :
que la clause « assurances » ne transférant pas au preneur la charge de l'assurance d'immeuble mais uniquement celui d'un surcoût en cas de changement d'activité, ne constitue pas une clause exorbitante du droit commun devant être prise en compte pour fixer la valeur locative,
que la clause « entretien » ne constitue pas une clause exorbitante de droit commun dans la mesure où elle ne transfère pas l'ensemble des mises aux normes du local sur la tête du preneur dans la mesure où le bailleur conserve la charge des travaux constituant son obligation de délivrance en vue d'adapter les locaux à la destination commerciale.
Partant ces deux clauses n'ouvrent pas droit à abattement.
De ce qui précède le loyer renouvelé s'élève au 1er juillet 2017 a :
347 € x 238 m2 = 82 586 €
110 x 12 = 1 320 € (garage)
83 906 € - 5% soit 79 711 €
Sur les intérêts
La société BNP ayant payé un loyer supérieur à celui fixé judiciairement, le montant correspondant à la différence de loyer produit intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 2 novembre 2018 puis à compter de chaque échéance contractuelle. Il est également fait droit à la demande de capitalisation des intérêts pour ceux ayant couru pour plus d'une année en application de l'article 1343-2 du code civil.
Sur les demandes accessoires
L'appelante qui succombe supporte les dépens d'appel et est condamnée à payer à la SCI Genabum la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement de première instance est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe ;
Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant annuel du bail et la demande portant sur l'intérêt au taux légal sur les sommes versées en trop ;
Statuant du chef infirmé :
Fixe la valeur locative à la somme de 79 711 € ;
Dit que le montant correspondant à la différence de loyer produit intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 2 novembre 2018 puis à compter de chaque échéance contractuelle ;
Ordonne la capitalisation des intérêts pour ceux ayant couru pour plus d'une année en application de l'article 1343-2 du code civil ;
Condamne la SA BNP Paribas à payer à la SCI Genabum la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SA BNP Paribas aux dépens d'appel.
Le Greffier, La Présidente,
N°
S.A. BNP PARIBAS
C/
S.C.I. GENABUM
FLR
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2023
N° RG 22/00736 - N° Portalis DBV4-V-B7G-ILGW
JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS EN DATE DU 23 NOVEMBRE 2021
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
S.A. BNP PARIBAS, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me MALINGUE substituant Me Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d'AMIENS, vestiaire: 65
Plaidant par Me SEBRIER, avocat au barreau de PARIS
ET :
INTIMEE
S.C.I. GENABUM, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 101
Plaidant par Me MOREL, avocat au barreau de PARIS
DEBATS :
A l'audience publique du 23 Mai 2023 devant Mme Françoise LEROY-RICHARD, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 786 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2023.
GREFFIER : Mme Charlotte RODRIGUES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Mme Françoise LEROY-RICHARD en a rendu compte à la Cour composée de :
Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,
Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,
et Mme Cybèle VANNIER, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
PRONONCE :
Le 12 Septembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier.
DECISION
Par acte notarié en date du 4 janvier 2007 Mme [U] veuve [S] aux droits de laquelle se trouve la SCI Genabum a consenti à la société BNP Paribas un bail commercial d'une durée de 9 années à effet au 1er janvier 2007, portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8] en ses lots 1, 2.5 et 11 [Adresse 6] à [Localité 8], destiné à l'exploitation d'un commerce d'agence bancaire, moyennant un loyer annuel de 67 000 € ht et hc.
Par acte d'huissier en date du 30 juin 2017 la Société BNP Paribas a notifié au bailleur une demande de renouvellement du bail aux mêmes conditions sauf à renégocier le montant du loyer.
La SCI Genabum a accepté le principe du renouvellement par courrier du 27 septembre 2017 à l'exception du montant du loyer.
La société BNP Paribas a notifié à la SCI Genabum le 29 septembre 2018 un mémoire tendant à solliciter la fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2017 à la somme de 41 800 €.
Par assignation en date du 2 novembre 2018 la société BNP Paribas a assigné la SCI Genabum aux mêmes fins.
Par mémoire en réponse notifié le 22 janvier 2019 la SCI Genabum a demandé de voir fixer le loyer à la somme de 97 288 €.
Par jugement du 23 mai 2018 le juge des loyers commerciaux a ordonné une mesure d'expertise.
L'expert a déposé son rapport le 7 décembre 2020.
Les parties ont déposé des mémoires après expertise.
Par jugement du 23 novembre 2021 le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Senlis a fixé à la somme de 72 727 € ht et hc à compter du 1er juillet 2017 le loyer annuel de base du bail renouvelé entre la société civile immobilière Genabum et la société BNP Paribas pour les locaux situé [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 8] ; dit que les trop versés de loyers à restituer au preneur porteront intérêts au taux légal à compter du jugement ; dit que les intérêts échus pour une année produiront aux mêmes intérêts ; partagé les dépens en ce compris les frais d'expertise ; rejeté les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration en date du 17 février 2022 la SA BNP Paribas a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions remises le 27 octobre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, la SA BNP Paribas demande à la cour d'infirmer le jugement et statuant à nouveau de fixer le loyer du bail renouvelé à 38 532 € par an en principal ht et hc, de juger que les loyers en trop perçus porteront intérêts au taux légal de plein droit à compter de chaque échéance et que les intérêts échus produiront intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil, de condamner la SCI Genabum à payer à la société BNP Paribas la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, 7 000 € au titre de ceux d'appel et aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Delahousse.
Par conclusions remises le 29 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, la SCI Genabum demande à la cour de fixer le loyer du bail renouvelé à 101 300 € hc et ht par an et subsidiairement de le fixer à 94 400 €, en toutes hypothèses de débouter la locataire de ses demandes, de partager les dépens comprenant les frais d'expertise et de débouter la locataire de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE :
Les parties s'entendent sur le fait que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à sa valeur locative à effet au 1er juillet 2017 s'agissant de locaux à usage exclusif de bureaux soumis aux dispositions des articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce.
L'appelante soutient qu'elle est bien fondée à demander la réduction du loyer de renouvellement, car elle paye annuellement par le jeu de l'indexation la somme de 81 714,48 € ht qu'elle considère être supérieure à celle de la valeur locative, alors que le bailleur considère que cette somme est inférieure à ladite valeur.
Selon l'article R.145-11 du code de commerce les prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents sauf à être corrigés en considération de différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
L'article L145-33 complété par l'article R.145-3 dispose que la valeur locative est à défaut d'accord déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En application de l'article R.145-7 les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à 6. À défaut d'équivalence ils peuvent à titre indicatif être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Dans son rapport l'expert considère que compte tenu des caractéristiques du bien, de son emplacement au sein de la commune, de la caractéristique d'un marché étroit limitant le nombre de points de comparaison disponible et en application d'une jurisprudence fixant l'activité exercée comme critère objectif de comparaison et face au manque de références comparatives, il peut être retenu un coefficient de 2 pour l'activité bancaire et 1 pour les autres activités soit une moyenne retenue de 347 € au m2 pondéré.
Soit 347 € x 238 m2 = 82 586 € + garage = 1320 €.
Il a appliqué des correctifs à savoir une revalorisation de 5 % correspondant la configuration non négligeable du local (vitrines) sur la [Adresse 7] et la place Leclercq et a effectué un abattement de 7049,66 € correspondant au montant de l'impôt foncier mis à la charge du preneur par le bail. Il a également considéré qu'il y avait lieu d'effectuer un abattement de 10 % correspondant au report de l'accession des travaux réalisés par le preneur.
Sur la valeur locative
L'appelante conteste la méthode de calcul retenue par l'expert et le premier juge pour évaluer la valeur locative du bien objet du bail sur les points suivants :
la surface pondérée
le prix unitaire
les correctifs
La surface pondérée
L'appelante conteste la méthode de calcul de l'expert l'ayant amené à retenir une surface pondérée de 238 m2, elle considère qu'il convient de reprendre une pondération conforme à celle préconisée par la charte de l'expertise en évaluation immobilière, sans prise en compte de l'activité exercée contrairement à ce qu'a fait l'expert, de l'activité exercée d'une part et de l'accessibilité des locaux d'autre part.
Elle considère que la surface pondérée à retenir est celle de 165 m2.
Elle se fonde principalement sur une expertise qu'elle a fait réaliser par un expert mandaté par elle considérant principalement que le coefficient affecté aux 8 bureaux ne peut être supérieur à 0,4 alors que l'expert a retenu celui de 0,8.
L'intimée s'oppose à la méthode préconisée par l'appelante au motif que la charte ne peut être appliquée à l'aveugle et qu'il convient de tenir compte de la spécificité des locaux et de l'activité exercée faisant observer que le bureau d'une agence bancaire où s'exerce le c'ur de l'activité ne peut se voir appliquer le même coefficient que le bureau d'un gérant non accessible à la clientèle.
Elle affirme que dans ces circonstances il n'est pas nécessaire comme le préconise l'appelante de retraiter l'ensemble des références retenues par l'expert. Elle fait remarquer que la société BNP Paribas ne peut sans se contredire demander que soit exclues de la détermination du prix unitaire les boutiques du quartier et simultanément réclamer l'application de la pondération indifférenciée.
A titre liminaire il convient d'observer que les parties s'entendent sur une surface utile de 422,27 m2 mais sont en opposition sur le calcul de la surface pondérée, le bailleur acquiesçant au calcul de l'expert contrairement à la locataire.
Pour calculer la surface pondérée l'expert a utilisé la grille de pondération préconisée pour les locaux boutiques jusqu'à 600 m² par la charte de l'évaluation en évaluation immobilière et l'évolution des usages en matière de locaux commerciaux abritant des agences bancaires.
Reprenant le descriptif du bien loué, étage par étage, pièce par pièce, il a notamment considéré que pour les bureaux situés à l'étage accueillant de la clientèle une pondération de 0,8 pouvait être retenue et qu'une pondération de 1,3 pouvaient être admise pour l'emplacement du rez-de-chaussée constituant l'entrée principale à l'angle est une zone de DAB. Pour les autres pièces il a appliqué des pondérations allant de 0,1 pour les combles toilettes salles d'archives à 0,3 pour les pièces techniques et 0,5 pour le couloir et la salle des coffres en sous-sol.
Comme l'a retenu à raison le premier juge, l'adaptation par l'expert de la charte de l'évaluation immobilière à la spécificité des locaux loués et plus particulièrement à des bureaux d'agence bancaire accueillant du public est pertinente. En effet si la charte retient une pondération pour les locaux situés dans les étages qui ne peuvent se voir affecter un coefficient égal à celui des pièces situées en rez-de-chaussée, la particularité des bureaux des agences bancaires qui accueillent des clients de façon confidentielle en dehors de tout open-space pour commercialiser des produits financiers et des prêts notamment qui sont des produits à forte valeur ajoutée, permet de retenir le coefficient de 0,8 comme l'a fait l'expert, étant observé que ce coefficient est inférieur à celui retenu de 1,3 pour les pièces d'accueil du rez-de-chaussée.
Par ailleurs contrairement à ce que soutient l'appelante l'expert n'a pas affecté du coefficient 0,5 un dégagement au sous-sol, ce terme n'étant pas repris dans le tableau descriptif mais un couloir menant à la salle des coffres. Sur ce point il sera observé que pour les autres espaces du sous-sol l'expert a retenu des coefficients de 0,1.
Partant c'est à juste titre que reprenant la méthode utilisée par l'expert le premier juge a retenu pour déterminer la valeur locative une surface pondérée de 238 m2 pour une surface utile de 422,77 m2 et non 165 m2 comme préconisé par la locataire.
Le prix unitaire
L'appelante considère que c'est à tort que l'expert a retenu une valeur locative brute de 347 € outre 110 € pour le garage considérant que la valeur locative ne peut excéder 325 € du m2 et 50 € pour le garage.
Le bailleur quant à lui considère que l'expert a sous-évalué la valeur et qu'elle ne peut être inférieure à 400 €.
L'appelante fait valoir qu'outre le fait qu'il ne peut être fait de moyenne avec les valeurs au m2 des baux en cours dans le secteur au prix du marché, ces valeurs n'étant pas la conséquence d'une fixation judiciaire mais d'une négociation contractuelle, sont de fait supérieures à la valeur locative réelle. Concernant le garage elle fait remarquer que le bailleur avant la désignation de l'expert revendiquait 90 € par mois au lieu des 110 € dorénavant réclamés.
L'intimée fait remarquer concernant la méthode de l'expert que ce dernier a limité ses comparaisons aux commerces proches et notamment au local de la société HSBC dont les caractéristiques sont très différentes (pas de vitrine, grilles de défense) et emplacement moins prestigieux. Il estime qu'en retenant des valeurs du quartier mairie à quelques minutes à pied de la [Adresse 7] il eut été possible d'intégrer des valeurs locatives fixées judiciairement et donc de faire une proposition supérieure. Elle ajoute que la technique de la moyenne n'est pas proscrite contrairement à ce que soutient l'appelante. Elle admet dans les grandes lignes la méthode de l'expert sauf à considérer qu'il aurait dû plus considérer les circonstances de l'espèce (triple façade, place charmante proche du c'ur de ville).
Pour fixer la valeur locative brute l'expert a repris :
- les caractéristiques du local comme situé à un angle, dans un secteur de centre-ville historique, dans un environnement commerçant, avec de larges vitrines et une belle zone d'accueil, d'une belle superficie, en bon état général et avec un stationnement aux pieds de locaux et à proximité d'un parking public.
- la destination des lieux : agence bancaire.
- les obligations respectives des parties : une clause de remboursement de la taxe foncière au bailleur entrainant une minoration de la valeur locative.
- les facteurs locaux de commercialité : l'attractivité de la [Adresse 7] est moyennement satisfaisante au regard des activités présentes sur le secteur, fréquentation moyenne du quartier par les chalands, les commerces et activités tertiaires complémentaires à l'agence bancaire sans entrainer un flux important de chaland.(présence d'une société de travail temporaire, d'un salon d'esthétique, MMA, Caisse d'épargne, deux brasseries, une boulangerie, une agence immobilière et la banque HSBC). La commercialité du secteur est renforcée par la facilité d'accessibilité, la possibilité de se garer, sans constat d'éléments de fragilité pouvant remettre en cause la pérennité de la qualité de l'emplacement.
- les prix couramment pratiqués : tenant compte de l'opposition de la [Adresse 7] au secteur centre et du peu de données judiciaires exploitables (page 63 du rapport) il a décidé de se recentrer sur les valeurs des commerces proches situés [Adresse 7] en relevant l'absence d'un local ayant les mêmes caractéristiques dans ladite rue soit les assurances MMA, la boulangerie, la société de travail temporaire, d'un salon d'esthétique, une agence immobilière et la banque HSBC (la Caisse d'épargne étant propriétaire de ses murs a été exclue).
Il a intégré dans le rapport les photographies des références retenues.
Contrairement à ce que soutient l'appelante l'absence de référence à des loyers renouvelés fixés de façon judiciaire ne permet de remettre en cause le travail du sachant dans la mesure où il doit opérer avec les éléments possibles et existants, le quartier de la [Adresse 7] recouvrant des caractéristiques différentes de celles des autres quartiers dans lesquels des loyers ont pu être judiciairement fixés. Par ailleurs ce quartier ne peut être comparé à ceux de l'hyper centre qui dispose de caractéristiques différentes.
Les photographies et les plans notamment, permettent d'apprécier le travail de l'expert qui a retenu comme éléments de comparaison les locaux dans lesquels sont exploités des activités identiques et /ou avec la présence de vitrines et une situation à un angle, à savoir la banque HSBC (357 € m2), la compagnie d'assurance MMA (343 m2), la société de travail temporaire et une boulangerie (332 m2).
S'agissant du garage, l'expert a repris le montant d'un loyer d'un emplacement de parking.
La méthode comparative utilisée est conforme aux dispositions légales et la valeur retenue pertinente aussi bien pour la valeur locative de l'immeuble (347 € m2) que du garage (110 €), rappelant que pour ce dernier, la possibilité de pouvoir se garer en ville à proximité du bien est un apport majeur pour le preneur.
Les correctifs
Pour affecter la valeur locative brute de correctif l'expert a retenu que la configuration non négligeable du local (vitrines) permettait d'effectuer une revalorisation de 5 % qu'il convenait également d'effectuer un abattement du montant de la taxe foncière et de 10 % en raison du report de l'accession des travaux réalisés par le preneur.
La présence de vitrines ayant déjà été prise en compte pour évaluer la valeur locative brute, il n'y a pas lieu de prendre ce critère en considération une seconde fois, étant observé que l'agence HSBC dispose également de vitrines même si elles sont équipées de barres métalliques pour des raisons de sécurité, ces dernières sont très esthétiques.
Partant il n'y a pas lieu à revalorisation de 5%.
Si lors de son départ des lieux le preneur ne sera pas indemnisé des travaux réalisés et que cette clause est exorbitante du droit commun de sorte qu'il convient d'appliquer un abattement, celui de 10 % retenu par l'expert est excessif car en cas de relocation le bailleur aura à sa charge le coût de l'enlèvement même en cas de relocation à une autre agence bancaire chaque réseau ayant des installations spécifiques.
Dans ces circonstances l'abattement sera limité à 5%.
Par ailleurs il n'y a pas lieu de minorer la valeur locative du montant de la taxe foncière remboursée par le preneur au bailleur dès lors que le loyer contractuellement prévu s'entend hors taxe foncière et qu'il est d'usage qu'il soit toujours à la charge du preneur.
Enfin c'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a considéré :
que la clause « assurances » ne transférant pas au preneur la charge de l'assurance d'immeuble mais uniquement celui d'un surcoût en cas de changement d'activité, ne constitue pas une clause exorbitante du droit commun devant être prise en compte pour fixer la valeur locative,
que la clause « entretien » ne constitue pas une clause exorbitante de droit commun dans la mesure où elle ne transfère pas l'ensemble des mises aux normes du local sur la tête du preneur dans la mesure où le bailleur conserve la charge des travaux constituant son obligation de délivrance en vue d'adapter les locaux à la destination commerciale.
Partant ces deux clauses n'ouvrent pas droit à abattement.
De ce qui précède le loyer renouvelé s'élève au 1er juillet 2017 a :
347 € x 238 m2 = 82 586 €
110 x 12 = 1 320 € (garage)
83 906 € - 5% soit 79 711 €
Sur les intérêts
La société BNP ayant payé un loyer supérieur à celui fixé judiciairement, le montant correspondant à la différence de loyer produit intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 2 novembre 2018 puis à compter de chaque échéance contractuelle. Il est également fait droit à la demande de capitalisation des intérêts pour ceux ayant couru pour plus d'une année en application de l'article 1343-2 du code civil.
Sur les demandes accessoires
L'appelante qui succombe supporte les dépens d'appel et est condamnée à payer à la SCI Genabum la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement de première instance est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe ;
Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant annuel du bail et la demande portant sur l'intérêt au taux légal sur les sommes versées en trop ;
Statuant du chef infirmé :
Fixe la valeur locative à la somme de 79 711 € ;
Dit que le montant correspondant à la différence de loyer produit intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 2 novembre 2018 puis à compter de chaque échéance contractuelle ;
Ordonne la capitalisation des intérêts pour ceux ayant couru pour plus d'une année en application de l'article 1343-2 du code civil ;
Condamne la SA BNP Paribas à payer à la SCI Genabum la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SA BNP Paribas aux dépens d'appel.
Le Greffier, La Présidente,