CA Versailles, 1re ch. sect. 2, 24 octobre 2023, n° 21/03521
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70C
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 24 OCTOBRE 2023
N° RG 21/03521 - N° Portalis DBV3-V-B7F-URJV
AFFAIRE :
M. [V] [Y] [H]
...
C/
COMPAGNIE DE REALISATION IMMOBILIERE SNC - 'CORELIM SNC'
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Mai 2021 par le TJ de PONTOISE
N° Chambre : 1ère
N° RG : 20/04344
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 24/10/23
à :
Me Oriane DONTOT
Me Marion CORDIER
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [V] [Y] [H]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentant : Maître Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617- N° du dossier 20210500
Madame [C] [E] [G] épouse [H]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentant : Maître Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20210500
APPELANTS
****************
COMPAGNIE DE REALISATION IMMOBILIERE SNC - 'CORELIM SNC'
N° SIRET : 414 660 753 RCS Paris
Ayant son siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189 - N° du dossier S190005
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe JAVELAS, président, et Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Rose CHAMBEAUD, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Sur le fondement de deux actes notariés reçus le 10 mars 2008, la société BNP Paribas Persona Finance a fait saisir les biens immobiliers appartenant à M. [V] [H] et Mme [C] [H] situés [Adresse 2] à [Localité 8] (95), comprenant une maison d'habitation dite '[Adresse 9]', une maison de gardien et un jardin entourant la maison, le tout cadastre section AB n°[Cadastre 4] et section AB n°[Cadastre 7] .
Les biens ont été adjugés à la société Corelim à l'audience du juge de l'exécution chargé des saisies immobilières près le tribunal de grande instance de Pontoise du 5 mars 2019. Ce jugement a été signifié à M. et Mme [H] le 1er avril 2019 et un commandement de quitter les lieux leur a été délivré le 21 novembre 2019.
Par acte de commissaire de justice délivré le 24 février 2020, la société Corelim a assigné M. et Mme [H] devant le tribunal de proximité de Montmorency aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- condamner solidairement M. et Mme [H] à lui payer une indemnité d'occupation de 9 500 euros par mois, outre charges et taxes s'y rapportant à compter du 5 mars 2019, jour de l'adjudication, jusqu'à la restitution des lieux,
- ordonner l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et leur dépôt dans un garde-meuble aux frais, risques et périls de M. et Mme [H],
- condamner solidairement M. et Mme [H] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire du 4 mai 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :
- condamné solidairement M. et Mme [H] à payer solidairement à la société Corelim :
- une indemnité d'occupation de 8 000 euros par mois, outre charges et taxes s'y rapportant et ce, à compter du 5 mars 2019, jour de l'adjudication, jusqu'à la restitution des lieux,
- 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans le bien sis [Adresse 2], cadastré section AB n°[Cadastre 4] et section AB n°[Cadastre 7] [Adresse 10] à [Localité 8] (95) et leur dépôt dans un garde-meuble aux frais, risques et périls de M. et Mme [H],
- condamné solidairement M. et Mme [H] aux dépens dont distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de droit.
Par déclaration reçue au greffe le 2 juin 2021, M. et Mme [H] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 8 novembre 2021, ils demandent à la cour de :
- les dire et juger recevables et bien fondés en leur appel,
- infirmer le jugement en ce qu'il :
- les a condamnés solidairement à payer solidairement à la société Corelim :
- une indemnité d'occupation de 8 000 euros par mois, outre charges et taxes s'y rapportant et ce, à compter du 5 mars 2019, jour de l'adjudication, jusqu'à la restitution des lieux,
- 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- a ordonné l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans le bien sis [Adresse 2], cadastré section AB n°[Cadastre 4] et section AB n°[Cadastre 7] [Adresse 10] à [Localité 8] (95) et leur dépôt dans un garde-meuble à leurs frais, risques et périls,
- les a condamnés solidairement aux dépens dont distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
- déclarer leur action recevable et déclarer leurs demandes bien fondées,
- dire et juger que leur action à fin de réduction de l'indemnité d'occupation à un montant raisonnable dont le règlement interviendra à la date et en fonction de l'arrêt qui sera rendu par la cour d'appel de Paris, pôle 2, chambre 1 (RG :19/12873) et/ou du résultat de la plainte pour faux en écriture publique (art 441 du code pénal ) à l'encontre du conservateur des hypothèques de [Localité 11] (DGFIP) est amplement fondée,
- dire et juger que leur action à fins de fixation du délai pour procéder à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans le bien sis section AB n° [Cadastre 4] [Adresse 2] et section AB n° [Cadastre 7] [Adresse 10] à [Localité 8] (95) et leur dépôt dans un garde-meuble à leurs frais, risques et périls, et du report de la date d'exécution de la prestation à la date et en fonction de l'arrêt qui sera rendu par la cour d'appel de Paris, pôle 2, chambre 1 (RG :19/12873) et/ou du résultat de la plainte pour faux en écriture publique (art. 441 code pénal) à l'encontre du conservateur des hypothèques de [Localité 11] (DGFIP), et de la plainte pour tentative d'escroquerie et escroquerie à l'encontre de la société BNP Persona Finance et la société Corelim (article 331 code pénal),
En conséquence, statuant à nouveau,
- débouter purement et simplement la société Corelim de ses arguments, fins et conclusions à fin d'indemnité d'occupation,
Subsidiairement et par impossible,
- les condamner à payer à la société Corelim une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant raisonnable à déterminer par la cour, à compter du 1er janvier 2020, jusqu'au 12 décembre 2020, en reporter le règlement à la date et en fonction de l'arrêt qui sera rendu par la cour d'appel de Paris, pôle 2, chambre 1 (RG :19/12873), et/ou du résultat de la plainte pour faux en écriture publique (art 441 code pénal) à l'encontre du conservateur des hypothèques de [Localité 11] (DGFIP), et de la plainte pour tentative d'escroquerie et escroquerie à l'encontre de la société BNP Persona Finance et la société Corelim (article 331 code pénal),
- les condamner à procéder à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant encore dans le bien sis [Adresse 2], cadastré section AB n°[Cadastre 4] et section AB n°[Cadastre 7] [Adresse 10] à [Localité 8] (95) et leur dépôt dans un garde-meuble à leurs frais, risques et périls, en reporter la date d'exécution de la prestation à la date et en fonction de l'arrêt qui sera rendu par la cour d'appel de Paris, Pôle 2, Chambre 1 (RG :19/12873), et/ou du résultat de la plainte pour faux en écriture publique (art. 441 CP) à l'encontre du conservateur des hypothèques de [Localité 11] (DGFIP), et de la plainte pour tentative d'escroquerie et escroquerie à l'encontre de la société BNP Persona Finance et la société Corelim (article 331 code pénal),
En tout état de cause
- condamner la société Corelim au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700, dont distraction au profit du Cabinet JRF, avocat aux offres de droit, ainsi que l'intégralité des dépens et frais irrépétibles.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 27 septembre 2021, la société Corelim demande à la cour de :
- déclarer M. et Mme [H] mal fondés en leur appel,
- confirmer le jugement rendu le 4 mai 2021 en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [H] à lui verser une indemnité d'occupation, outre charges et taxes se rapportant au bien,
- la recevoir en son appel incident,
Y faisant droit,
- condamner solidairement M. et Mme [H] à lui verser à titre d'indemnité d'occupation la somme de 9 500 euros par mois, outre charges et taxes se rapportant au bien,
- fixer le jour de la restitution des lieux au 12 décembre 2020,
- débouter M. et Mme [H] de toutes leurs demandes de report ou demandes de délais,
Y ajoutant,
- condamner solidairement M. et Mme [H] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Marion Cordier, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 octobre 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la fixation de la créance d'indemnité d'occupation.
M. [V] [H] et Mme [C] [H], appelants, font grief au premier juge de les avoir solidairement condamnés à payer à la société Corelim :
- Une indemnité d'occupation de 8000 € par mois, outre charges et taxes s'y rapportant et ce, à compter du 5 mars 2019, jour de l'adjudication, jusqu'à la restitution des lieux
Et d'avoir en outre ordonné l'enlèvement de leurs meubles et objets mobiliers se trouvant dans le bien sis Section AB n° [Cadastre 4] [Adresse 2] et Section AB n° [Cadastre 7] [Adresse 10] à [Localité 8] et leur dépôt dans un garde-meuble à leurs frais, risques et périls.
Ils sollicitent de la cour qu'elle réduise l'indemnité d'occupation à un montant raisonnable dont le règlement interviendra à la date et en fonction de l'arrêt qui sera rendu par la cour d'appel de Paris, Pôle 2, Chambre 1 (RG :19/12873) et/ou du résultat de la plainte pour faux en écriture publique à l'encontre du conservateur des hypothèques de [Localité 11].
Ils demandent à voir fixer un délai pour procéder à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans le bien sis Section AB n° [Cadastre 4] [Adresse 2] et Section AB n° [Cadastre 7] [Adresse 10] à [Localité 8] et leur dépôt dans un garde meuble à leurs frais, risques et périls, et un report de la date d'exécution de la prestation à la date et en fonction de l'arrêt qui sera rendu par la cour d'appel de Paris, Pôle 2, Chambre 1 (RG :19/12873) et/ou du résultat de la plainte pour faux en écriture publique.
La Société Compagnie de Réalisation Immobilière (Corelim) est appelante incidente et sollicite de la cour qu'elle fixe à 9500 euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation arguant du fait qu'il s'agit d'un ensemble immobilier d'exception.
Elle demande à la cour de voir déclarer sans objet la demande des appelants pour obtenir un délai supplémentaire pour procéder à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans le bien adjugé, la société Corelim ayant pris possession des lieux depuis le 12 décembre 2020 qu'elle demande à voir fixer comme telle.
Subsidiairement, elle rappelle que par jugement du 24 juillet 2020, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Pontoise a rejeté la demande de délais d'expulsion présentée par les appelants, jugement confirmé par la 16e chambre de la cour d'appel de Versailles par arrêt rendu le 6 mai 2021, laquelle a constaté que l'expulsion des appelants avait été valablement poursuivie en exécution du jugement d'adjudication du 5 mars 2019, constituant un titre d'expulsion exécutoire en application de l'article L322-13 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur ce,
Aux termes de l'article L.322-10 du Code des procédures civiles d'exécution, l'adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire.
La partie saisie est dès lors tenue, à l'égard de celui-ci, à la délivrance du bien dès le jugement d'adjudication et le saisi perd tout droit d'occupation dès le prononcé du jugement d'adjudication.
A défaut de départ volontaire, l'adjudicataire est en droit de solliciter la condamnation de la partie saisie à une indemnité d'occupation, contrepartie de l'utilisation sans titre du bien.
Dès lors, c'est à bon droit que le tribunal judiciaire a déclaré la société Corelim bien fondée en sa demande.
M. et Mme [H] ne contestent pas être redevables d'une indemnité d'occupation mais 'l'excès du montant de l'indemnité d'occupation et des obligations " mises à leur charge par le jugement frappé d'appel, la juridiction de première instance ayant statué, selon eux, sur les seules écritures de la concluante malgré le courrier et les pièces qui lui ont été adressées, ajoutant qu'ils ont déposé de ce fait une plainte pour escroquerie au jugement à l'encontre de la société Corelim.
La cour rappelle que la représentation est obligatoire devant le tribunal judiciaire et qu'il appartenait donc aux époux [H] de constituer avocat, et qu'à défaut le tribunal ne pouvait tenir compte de leurs observations et de leurs pièces et ce alors même qu'ils en avaient été informés par le tribunal.
Par ailleurs, M. et Mme [H] soutiennent que l'indemnité d'occupation de 8 000 euros serait excessive, et que la société Corelim ne rapporterait pas la preuve de l'existence d'un bien loué ou offert à la location pour ce montant sur la commune d'[Localité 8].
Les appelants ne versent cependant à l'appui de leur contestation du montant de l'indemnité d'occupation fixée par le premier juge, aucune pièce et demandent uniquement à la cour de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à un montant raisonnable et de les dispenser du versement de toute indemnité d'occupation.
Les époux [H] se bornent à affirmer que la société Corelim aurait ignoré la nature juridique du bien "classé en zone verte EBC/N intégré au patrimoine commun environnemental', le soumettant aux règles de la domanialité publique, soit hors commerce, emportant pour conséquence qu'ils n'auraient été propriétaires que d'un seul droit d'usage.
La cour relève que les époux [H] ne justifient nullement de leur affirmation selon laquelle ils n'auraient été que bénéficiaires 'd'un droit d'usage' qui n'est pas mentionné sur leur titre de propriété de l'année 2003 versé aux débats.
Le principe de fixation d'une indemnité d'occupation à défaut de leur départ volontaire, et contrepartie de l'utilisation sans titre du bien, est dès lors acquis.
Pour le calcul de l'indemnité sollicitée, il convient de tenir compte de la valeur locative du bien adjugé à la société Corelim, d'une surface habitable de 506 m² (404 m² pour la maison principale et 102 m² pour la maison secondaire), le prix au m² sur la commune d'[Localité 8] pouvant être évalué pour ce type de bien, à un prix moyen au m² de 16 euros ce qui représente la somme de 8000 euros par mois et correspond à un bien d'exception du type de celui situé sur la commune d'[Localité 8].
Aucun élément objectif ou pièce versée aux débats, telle qu'une estimation comparative avec des biens du même type avec une surface approximativement identique, ne permet de retenir un montant plus élevé, la somme de 8000 euros, déjà importante, traduisant en soit par son montant, une évaluation attachée à un bien d'exception.
Le paiement de cette indemnité d'occupation par les appelants ne saurait être non plus subordonné au résultat de leur plainte pour faux en écriture publique déposée à l'encontre du conservateur des hypothèques de [Localité 11] ou jusqu'à l'issue de l'appel qu'ils ont interjeté à l'encontre d'un jugement rendu le 12 juin 2019 les ayant déboutés de leur action en responsabilité à l'encontre du notaire ayant reçu la vente du bien en 2003.
Il est rappelé en effet qu'aux termes de l'article L.322-10 du Code des procédures civiles d'exécution, l'adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire, de sorte que les époux [H], saisis, ont perdu tout droit d'occupation dès le prononcé du jugement d'adjudication.
Dès le 1er avril 2019, date de signification du jugement d'adjudication, les appelants se devaient dès lors de quitter les lieux Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de report de paiement de cette indemnité d'occupation.
Le jugement dont appel ayant fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 8000 euros, outre charges et taxes se rapportant au bien, mérite confirmation.
Sur l'enlèvement des meubles et objets mobiliers :
Les appelants sollicitent de la cour un délai supplémentaire pour procéder à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans le bien adjugé.
Il est relevé de l'examen des pièces produites que la société Corelim a pris possession des lieux le 12 décembre 2020. Il y a dès lors lieu de fixer cette date comme celle de prise de possession des lieux par la société Corelim du bien sis [Adresse 2], cadastré section AB n°[Cadastre 4] et section AB n°[Cadastre 7] [Adresse 10] à [Localité 8] (95).
En outre, par jugement dont appel assorti de l'exécution provisoire, il a été ordonné l'enlèvement de leurs meubles et objets mobiliers se trouvant dans le bien sis [Adresse 2], cadastré section AB n°[Cadastre 4] et section AB n°[Cadastre 7] [Adresse 10] à [Localité 8] (95) et leur dépôt dans un garde-meuble à leurs frais, risques et périls.
Les meubles et objets mobiliers ne se trouvent ainsi plus dans le bien adjugé au jour où la cour doit statuer sur cette demande, ce qui rend la demande des appelants sans objet.
Sur l'indemnité procédurale et les dépens
M. et Mme [H] qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens exposés devant la cour, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens étant confirmées.
Il convient en équité de condamner M. et Mme [H] in solidum à verser à la société Corelim la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Fixe au 12 décembre 2020 la date de prise de possession des lieux du bien sis [Adresse 2], cadastré section AB n°[Cadastre 4] et section AB n°[Cadastre 7] [Adresse 10] à [Localité 8] (95) par la société Corelim,
Déboute M. et Mme [H] de la totalité de leurs demandes,
Déboute la société Corelim de sa demande relative au montant de l'indemnité d'occupation,
Condamne in solidum M. [V] [H] et Mme [C] [H] à verser à la société Corelim la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [V] [H] et Mme [C] [H] aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Marion Cordier, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
DE
VERSAILLES
Code nac : 70C
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 24 OCTOBRE 2023
N° RG 21/03521 - N° Portalis DBV3-V-B7F-URJV
AFFAIRE :
M. [V] [Y] [H]
...
C/
COMPAGNIE DE REALISATION IMMOBILIERE SNC - 'CORELIM SNC'
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Mai 2021 par le TJ de PONTOISE
N° Chambre : 1ère
N° RG : 20/04344
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 24/10/23
à :
Me Oriane DONTOT
Me Marion CORDIER
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [V] [Y] [H]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentant : Maître Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617- N° du dossier 20210500
Madame [C] [E] [G] épouse [H]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentant : Maître Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20210500
APPELANTS
****************
COMPAGNIE DE REALISATION IMMOBILIERE SNC - 'CORELIM SNC'
N° SIRET : 414 660 753 RCS Paris
Ayant son siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189 - N° du dossier S190005
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe JAVELAS, président, et Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Rose CHAMBEAUD, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Sur le fondement de deux actes notariés reçus le 10 mars 2008, la société BNP Paribas Persona Finance a fait saisir les biens immobiliers appartenant à M. [V] [H] et Mme [C] [H] situés [Adresse 2] à [Localité 8] (95), comprenant une maison d'habitation dite '[Adresse 9]', une maison de gardien et un jardin entourant la maison, le tout cadastre section AB n°[Cadastre 4] et section AB n°[Cadastre 7] .
Les biens ont été adjugés à la société Corelim à l'audience du juge de l'exécution chargé des saisies immobilières près le tribunal de grande instance de Pontoise du 5 mars 2019. Ce jugement a été signifié à M. et Mme [H] le 1er avril 2019 et un commandement de quitter les lieux leur a été délivré le 21 novembre 2019.
Par acte de commissaire de justice délivré le 24 février 2020, la société Corelim a assigné M. et Mme [H] devant le tribunal de proximité de Montmorency aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- condamner solidairement M. et Mme [H] à lui payer une indemnité d'occupation de 9 500 euros par mois, outre charges et taxes s'y rapportant à compter du 5 mars 2019, jour de l'adjudication, jusqu'à la restitution des lieux,
- ordonner l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et leur dépôt dans un garde-meuble aux frais, risques et périls de M. et Mme [H],
- condamner solidairement M. et Mme [H] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire du 4 mai 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :
- condamné solidairement M. et Mme [H] à payer solidairement à la société Corelim :
- une indemnité d'occupation de 8 000 euros par mois, outre charges et taxes s'y rapportant et ce, à compter du 5 mars 2019, jour de l'adjudication, jusqu'à la restitution des lieux,
- 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans le bien sis [Adresse 2], cadastré section AB n°[Cadastre 4] et section AB n°[Cadastre 7] [Adresse 10] à [Localité 8] (95) et leur dépôt dans un garde-meuble aux frais, risques et périls de M. et Mme [H],
- condamné solidairement M. et Mme [H] aux dépens dont distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de droit.
Par déclaration reçue au greffe le 2 juin 2021, M. et Mme [H] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 8 novembre 2021, ils demandent à la cour de :
- les dire et juger recevables et bien fondés en leur appel,
- infirmer le jugement en ce qu'il :
- les a condamnés solidairement à payer solidairement à la société Corelim :
- une indemnité d'occupation de 8 000 euros par mois, outre charges et taxes s'y rapportant et ce, à compter du 5 mars 2019, jour de l'adjudication, jusqu'à la restitution des lieux,
- 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- a ordonné l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans le bien sis [Adresse 2], cadastré section AB n°[Cadastre 4] et section AB n°[Cadastre 7] [Adresse 10] à [Localité 8] (95) et leur dépôt dans un garde-meuble à leurs frais, risques et périls,
- les a condamnés solidairement aux dépens dont distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
- déclarer leur action recevable et déclarer leurs demandes bien fondées,
- dire et juger que leur action à fin de réduction de l'indemnité d'occupation à un montant raisonnable dont le règlement interviendra à la date et en fonction de l'arrêt qui sera rendu par la cour d'appel de Paris, pôle 2, chambre 1 (RG :19/12873) et/ou du résultat de la plainte pour faux en écriture publique (art 441 du code pénal ) à l'encontre du conservateur des hypothèques de [Localité 11] (DGFIP) est amplement fondée,
- dire et juger que leur action à fins de fixation du délai pour procéder à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans le bien sis section AB n° [Cadastre 4] [Adresse 2] et section AB n° [Cadastre 7] [Adresse 10] à [Localité 8] (95) et leur dépôt dans un garde-meuble à leurs frais, risques et périls, et du report de la date d'exécution de la prestation à la date et en fonction de l'arrêt qui sera rendu par la cour d'appel de Paris, pôle 2, chambre 1 (RG :19/12873) et/ou du résultat de la plainte pour faux en écriture publique (art. 441 code pénal) à l'encontre du conservateur des hypothèques de [Localité 11] (DGFIP), et de la plainte pour tentative d'escroquerie et escroquerie à l'encontre de la société BNP Persona Finance et la société Corelim (article 331 code pénal),
En conséquence, statuant à nouveau,
- débouter purement et simplement la société Corelim de ses arguments, fins et conclusions à fin d'indemnité d'occupation,
Subsidiairement et par impossible,
- les condamner à payer à la société Corelim une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant raisonnable à déterminer par la cour, à compter du 1er janvier 2020, jusqu'au 12 décembre 2020, en reporter le règlement à la date et en fonction de l'arrêt qui sera rendu par la cour d'appel de Paris, pôle 2, chambre 1 (RG :19/12873), et/ou du résultat de la plainte pour faux en écriture publique (art 441 code pénal) à l'encontre du conservateur des hypothèques de [Localité 11] (DGFIP), et de la plainte pour tentative d'escroquerie et escroquerie à l'encontre de la société BNP Persona Finance et la société Corelim (article 331 code pénal),
- les condamner à procéder à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant encore dans le bien sis [Adresse 2], cadastré section AB n°[Cadastre 4] et section AB n°[Cadastre 7] [Adresse 10] à [Localité 8] (95) et leur dépôt dans un garde-meuble à leurs frais, risques et périls, en reporter la date d'exécution de la prestation à la date et en fonction de l'arrêt qui sera rendu par la cour d'appel de Paris, Pôle 2, Chambre 1 (RG :19/12873), et/ou du résultat de la plainte pour faux en écriture publique (art. 441 CP) à l'encontre du conservateur des hypothèques de [Localité 11] (DGFIP), et de la plainte pour tentative d'escroquerie et escroquerie à l'encontre de la société BNP Persona Finance et la société Corelim (article 331 code pénal),
En tout état de cause
- condamner la société Corelim au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700, dont distraction au profit du Cabinet JRF, avocat aux offres de droit, ainsi que l'intégralité des dépens et frais irrépétibles.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 27 septembre 2021, la société Corelim demande à la cour de :
- déclarer M. et Mme [H] mal fondés en leur appel,
- confirmer le jugement rendu le 4 mai 2021 en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [H] à lui verser une indemnité d'occupation, outre charges et taxes se rapportant au bien,
- la recevoir en son appel incident,
Y faisant droit,
- condamner solidairement M. et Mme [H] à lui verser à titre d'indemnité d'occupation la somme de 9 500 euros par mois, outre charges et taxes se rapportant au bien,
- fixer le jour de la restitution des lieux au 12 décembre 2020,
- débouter M. et Mme [H] de toutes leurs demandes de report ou demandes de délais,
Y ajoutant,
- condamner solidairement M. et Mme [H] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Marion Cordier, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 octobre 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la fixation de la créance d'indemnité d'occupation.
M. [V] [H] et Mme [C] [H], appelants, font grief au premier juge de les avoir solidairement condamnés à payer à la société Corelim :
- Une indemnité d'occupation de 8000 € par mois, outre charges et taxes s'y rapportant et ce, à compter du 5 mars 2019, jour de l'adjudication, jusqu'à la restitution des lieux
Et d'avoir en outre ordonné l'enlèvement de leurs meubles et objets mobiliers se trouvant dans le bien sis Section AB n° [Cadastre 4] [Adresse 2] et Section AB n° [Cadastre 7] [Adresse 10] à [Localité 8] et leur dépôt dans un garde-meuble à leurs frais, risques et périls.
Ils sollicitent de la cour qu'elle réduise l'indemnité d'occupation à un montant raisonnable dont le règlement interviendra à la date et en fonction de l'arrêt qui sera rendu par la cour d'appel de Paris, Pôle 2, Chambre 1 (RG :19/12873) et/ou du résultat de la plainte pour faux en écriture publique à l'encontre du conservateur des hypothèques de [Localité 11].
Ils demandent à voir fixer un délai pour procéder à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans le bien sis Section AB n° [Cadastre 4] [Adresse 2] et Section AB n° [Cadastre 7] [Adresse 10] à [Localité 8] et leur dépôt dans un garde meuble à leurs frais, risques et périls, et un report de la date d'exécution de la prestation à la date et en fonction de l'arrêt qui sera rendu par la cour d'appel de Paris, Pôle 2, Chambre 1 (RG :19/12873) et/ou du résultat de la plainte pour faux en écriture publique.
La Société Compagnie de Réalisation Immobilière (Corelim) est appelante incidente et sollicite de la cour qu'elle fixe à 9500 euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation arguant du fait qu'il s'agit d'un ensemble immobilier d'exception.
Elle demande à la cour de voir déclarer sans objet la demande des appelants pour obtenir un délai supplémentaire pour procéder à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans le bien adjugé, la société Corelim ayant pris possession des lieux depuis le 12 décembre 2020 qu'elle demande à voir fixer comme telle.
Subsidiairement, elle rappelle que par jugement du 24 juillet 2020, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Pontoise a rejeté la demande de délais d'expulsion présentée par les appelants, jugement confirmé par la 16e chambre de la cour d'appel de Versailles par arrêt rendu le 6 mai 2021, laquelle a constaté que l'expulsion des appelants avait été valablement poursuivie en exécution du jugement d'adjudication du 5 mars 2019, constituant un titre d'expulsion exécutoire en application de l'article L322-13 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur ce,
Aux termes de l'article L.322-10 du Code des procédures civiles d'exécution, l'adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire.
La partie saisie est dès lors tenue, à l'égard de celui-ci, à la délivrance du bien dès le jugement d'adjudication et le saisi perd tout droit d'occupation dès le prononcé du jugement d'adjudication.
A défaut de départ volontaire, l'adjudicataire est en droit de solliciter la condamnation de la partie saisie à une indemnité d'occupation, contrepartie de l'utilisation sans titre du bien.
Dès lors, c'est à bon droit que le tribunal judiciaire a déclaré la société Corelim bien fondée en sa demande.
M. et Mme [H] ne contestent pas être redevables d'une indemnité d'occupation mais 'l'excès du montant de l'indemnité d'occupation et des obligations " mises à leur charge par le jugement frappé d'appel, la juridiction de première instance ayant statué, selon eux, sur les seules écritures de la concluante malgré le courrier et les pièces qui lui ont été adressées, ajoutant qu'ils ont déposé de ce fait une plainte pour escroquerie au jugement à l'encontre de la société Corelim.
La cour rappelle que la représentation est obligatoire devant le tribunal judiciaire et qu'il appartenait donc aux époux [H] de constituer avocat, et qu'à défaut le tribunal ne pouvait tenir compte de leurs observations et de leurs pièces et ce alors même qu'ils en avaient été informés par le tribunal.
Par ailleurs, M. et Mme [H] soutiennent que l'indemnité d'occupation de 8 000 euros serait excessive, et que la société Corelim ne rapporterait pas la preuve de l'existence d'un bien loué ou offert à la location pour ce montant sur la commune d'[Localité 8].
Les appelants ne versent cependant à l'appui de leur contestation du montant de l'indemnité d'occupation fixée par le premier juge, aucune pièce et demandent uniquement à la cour de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à un montant raisonnable et de les dispenser du versement de toute indemnité d'occupation.
Les époux [H] se bornent à affirmer que la société Corelim aurait ignoré la nature juridique du bien "classé en zone verte EBC/N intégré au patrimoine commun environnemental', le soumettant aux règles de la domanialité publique, soit hors commerce, emportant pour conséquence qu'ils n'auraient été propriétaires que d'un seul droit d'usage.
La cour relève que les époux [H] ne justifient nullement de leur affirmation selon laquelle ils n'auraient été que bénéficiaires 'd'un droit d'usage' qui n'est pas mentionné sur leur titre de propriété de l'année 2003 versé aux débats.
Le principe de fixation d'une indemnité d'occupation à défaut de leur départ volontaire, et contrepartie de l'utilisation sans titre du bien, est dès lors acquis.
Pour le calcul de l'indemnité sollicitée, il convient de tenir compte de la valeur locative du bien adjugé à la société Corelim, d'une surface habitable de 506 m² (404 m² pour la maison principale et 102 m² pour la maison secondaire), le prix au m² sur la commune d'[Localité 8] pouvant être évalué pour ce type de bien, à un prix moyen au m² de 16 euros ce qui représente la somme de 8000 euros par mois et correspond à un bien d'exception du type de celui situé sur la commune d'[Localité 8].
Aucun élément objectif ou pièce versée aux débats, telle qu'une estimation comparative avec des biens du même type avec une surface approximativement identique, ne permet de retenir un montant plus élevé, la somme de 8000 euros, déjà importante, traduisant en soit par son montant, une évaluation attachée à un bien d'exception.
Le paiement de cette indemnité d'occupation par les appelants ne saurait être non plus subordonné au résultat de leur plainte pour faux en écriture publique déposée à l'encontre du conservateur des hypothèques de [Localité 11] ou jusqu'à l'issue de l'appel qu'ils ont interjeté à l'encontre d'un jugement rendu le 12 juin 2019 les ayant déboutés de leur action en responsabilité à l'encontre du notaire ayant reçu la vente du bien en 2003.
Il est rappelé en effet qu'aux termes de l'article L.322-10 du Code des procédures civiles d'exécution, l'adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire, de sorte que les époux [H], saisis, ont perdu tout droit d'occupation dès le prononcé du jugement d'adjudication.
Dès le 1er avril 2019, date de signification du jugement d'adjudication, les appelants se devaient dès lors de quitter les lieux Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de report de paiement de cette indemnité d'occupation.
Le jugement dont appel ayant fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 8000 euros, outre charges et taxes se rapportant au bien, mérite confirmation.
Sur l'enlèvement des meubles et objets mobiliers :
Les appelants sollicitent de la cour un délai supplémentaire pour procéder à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans le bien adjugé.
Il est relevé de l'examen des pièces produites que la société Corelim a pris possession des lieux le 12 décembre 2020. Il y a dès lors lieu de fixer cette date comme celle de prise de possession des lieux par la société Corelim du bien sis [Adresse 2], cadastré section AB n°[Cadastre 4] et section AB n°[Cadastre 7] [Adresse 10] à [Localité 8] (95).
En outre, par jugement dont appel assorti de l'exécution provisoire, il a été ordonné l'enlèvement de leurs meubles et objets mobiliers se trouvant dans le bien sis [Adresse 2], cadastré section AB n°[Cadastre 4] et section AB n°[Cadastre 7] [Adresse 10] à [Localité 8] (95) et leur dépôt dans un garde-meuble à leurs frais, risques et périls.
Les meubles et objets mobiliers ne se trouvent ainsi plus dans le bien adjugé au jour où la cour doit statuer sur cette demande, ce qui rend la demande des appelants sans objet.
Sur l'indemnité procédurale et les dépens
M. et Mme [H] qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens exposés devant la cour, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens étant confirmées.
Il convient en équité de condamner M. et Mme [H] in solidum à verser à la société Corelim la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Fixe au 12 décembre 2020 la date de prise de possession des lieux du bien sis [Adresse 2], cadastré section AB n°[Cadastre 4] et section AB n°[Cadastre 7] [Adresse 10] à [Localité 8] (95) par la société Corelim,
Déboute M. et Mme [H] de la totalité de leurs demandes,
Déboute la société Corelim de sa demande relative au montant de l'indemnité d'occupation,
Condamne in solidum M. [V] [H] et Mme [C] [H] à verser à la société Corelim la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [V] [H] et Mme [C] [H] aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Marion Cordier, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,