CA Paris, Pôle 4 - ch. 3, 5 octobre 2023, n° 21/19514
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 05 OCTOBRE 2023
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19514 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEUOI
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Novembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 19/014887
APPELANTE
Madame [N] [G] épouse [H]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Annabel BOITIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1697
INTIMES
Madame [X] [C]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Madame [D] [C]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Monsieur [J] [C]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Monsieur [T] [H]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représenté par Me Sébastien REVAULT D'ALLONNES, avocat au barreau de PARIS, toque : E201
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président
Anne-Laure MEANO, président
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- rendu par défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 6 avril 2017, Mme [D] [C], Mme [X] [C] et M. [J] [C] ont consenti à Mme [N] [L] [H] née [G] un bail d'habitation meublé portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée d'un an à effet au 10 avril 2017, renouvelable par tacite reconduction, pour un loyer mensuel hors charges de 1120 euros et une provision sur charges de 60 euros. Aux termes du bail, Mme [H] se réservait le droit de loger son fils dans le logement. Celui-ci, M. [T] [H], a occupé les lieux.
Mme [N] [L] [H] née [G] a donné congé aux bailleurs par lettre recommandée du 4 février 2019 à effet au 31 mars 2019, congé accepté par l'agence gestionnaire du bien. M. [T] [H] était en copie dudit congé.
Par courriel du 26 février 2019, Mme [N] [L] [H] née [G] a indiqué qu'elle n'était pas opposée à la signature d'un nouveau bail au nom de son fils dont elle pourrait se porter caution. M. [T] [H] s'est maintenu dans les lieux.
Par actes d'huissier en date du 5 novembre 2019, Mme [N] [L] [H] née [G] a fait citer M. [T] [H], Mme [D] [C], Mme [X] [C] et M. [J] [C] devant le tribunal d'instance de Paris, afin de voir ledit tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- dire que Mme [N] [L] [H] née [G] a qualité et intérêt à agir en l'espèce et qu'elle est recevable en son action et ses demandes ;
- valider en tant que de besoin le congé du 4 février 2019 ;
- dire que M. [T] [H] occupe sans droit ni titre l'appartement situé dans l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] depuis le 1er avril 2019, Mme [N] [L] [H] née [G] ayant informé M. [T] [H] dans un délai raisonnable du congé donné aux bailleurs le 4 février 2019 et par suite du terme de la sous-location verbale qu'elle lui avait consentie sur ledit appartement ;
- en conséquence, ordonner l'expulsion de M. [T] [H] de l'appartement visé, avec libération de tout occupant de son chef et de tout meuble lui appartenant, le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
- le condamner à remettre les clés de ce logement à Mme [N] [L] [H] née [G] ou à tout mandataire que celle-ci pourra lui indiquer, le tout sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;
- se dire compétent pour liquider ladite astreinte ;
- condamner M. [T] [H] à relever et garantir Mme [N] [L] [H] née [G] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre à payer aux propriétaires de l'appartement des indemnités d'occupation, charges, taxes et autres frais, dépens et intérêts du fait de son occupation sans droit ni titre du logement à compter du 1er avril 2019 ;
- en tout état de cause, condamner M. [T] [H] à payer la somme de 6000 euros à Mme [N] [L] [H] née [G] en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par jugement contradictoire entrepris du 19 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
DECLARE recevable l'assignation de Mme [N] [L] [H] née [G] à l'égard de M. [T] [H] et de Mme [D] [C], Mme [X] [C] et M. [J] [C] ;
DEBOUTE M. [T] [H] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du bail du 6 avril 2017 ;
DECLARE valide le congé délivré par Mme [N] [L] [H] née [G] le [Date naissance 5] 2019 à effet au 31 mars 2019 ;
CONSTATE la résiliation du bail du 6 avril 2017 à la date du 31 mars 2019 ;
DECLARE M. [T] [H] occupant sans droit ni titre des lieux loués à usage d'habitation sis 19 rue de Moscou - 6ème étage à Paris 75008 ;
ORDONNE l'expulsion de M. [T] [H] et de tous occupants de son chef des lieux précités, et ce avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique ci besoin ;
DEBOUTE Mme [N] [L] [H] née [G], Mme [D] [C], Mme [X] [C] et M. [J] [C] de leurs demandes tendant à voir supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT n'y avoir lieu à suspension de la présente décision d'expulsion au cours de la trêve hivernale en exécution de l'article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTE Mme [N] [L] [H] née [G] de sa demande de condamnation à restitution des clés et de sa demande d'astreinte ;
DEBOUTE Mme [N] [L] [H] née [G] de sa demande au titre de l'actualisation des loyers ;
CONDAMNE Mme [D] [C], Mme [X] [C] et M. [J] [C] à payer à Mme [N] [L] [H] née [G] la somme de 1440 euros au titre des charges locatives non justifiées pour la période du 10 avril 2017 au 31 mars 2019 ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 890 euros par mois, outre la provision sur charges de 60 euros ;
DEBOUTE Mme [N] [L] [H] née [G] de sa demande de suppression des frais de relance ;
CONDAMNE Mme [N] [L] [H] née [G] au paiement de l'indemnité d'occupation de 890 euros par mois, outre la provision sur charges de 60 euros, à compter du 1er avril 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ;
CONDAMNE M. [T] [H] à garantir Mme [N] [L] [H] née [G] de ses condamnations au titre des frais et de l'indemnité d'occupation à hauteur de 80 % du montant mensuel de celle-ci ;
DEBOUTE M. [T] [H] de sa demande de suspension de l'indemnité d'occupation pendant l'état d'urgence sanitaire ;
DEBOUTE M. [T] [H] de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice matériel, préjudice moral et au titre de la rupture des pourparlers ;
ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement ;
CONDAMNE M. [T] [H] à payer à Mme [N] [L] [H] née [G] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [N] [L] [H] née [G] à payer à Mme [D] [C], Mme [X] [C] et M. [J] [C] la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [T] [H] aux dépens de la présente instance ;
DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.
M. [T] [H] a interjeté appel de ce jugement le 3 mars 2021.
Par ordonnance du 30 septembre 2021, le magistrat en charge de la mise en état a prononcé la caducité de la déclaration d'appel.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel incident interjeté par conclusions remises au greffe le 14 août 2021 par Mme [N] [H] née [G], laquelle, 'sous les plus expresses réserves compte tenu de la caducite d'appel de M. [H]', conclut :
Sur les demandes de M. [H]
1/ Sur la contestation de la suppression de la trêve hivernale
JUGER M. [T] [H] irrecevable à contester la suppression de la trêve hivernale faute d'intérêt à agir, M. [T] [H] ayant volontairement déménagé le 23 juin 2021 et les lieux ayant été repris par voie d'huissier le 24 juin suivant.
LE JUGER mal fondé à invoquer l'ordonnance du 20 février 2021 n°2021-140 du 10 février 2021, celle-ci étant inapplicable, les débats ayant été clos le 4 septembre 2020 et le jugement rendu le 19 novembre 2020.
LE JUGER MAL FONDÉ faute de justifier de ce que le logement du [Adresse 2] dont il est propriétaire, serait insalubre
2/ Sur l'indemnité d'occupation
DONNER ACTE à Mme [L] [H] de ce que par voie d'appel incident elle s'associe à l'appel principal formé par M. [T] [H] du chef du montant de l'indemnité d'occupation.
FIXER l'indemnité d'occupation à la somme de 624 euros/mois augmentée d'une provision pour charges de 60 euros par mois correspondant à la valeur locative applicable compte tenu des caractéristiques du local et sans actualisation ou indexation - l'indemnité étant destinée à réparer le seul préjudice subi par la famille [C] et aucune actualisation ou indexation n'étant contractuellement prévue.
3/ Sur la contestation de la garantie due par M. [H] à Mme [H]
Dans l'hypothèse où le Conseiller de la mise en Etat se dirait incompétent pour connaître de l'incident qui sera déposé par Mme [H] selon conclusions de procédure :
JUGER M. [T] [H] irrecevable en sa demande de contestation de la garantie due au bénéfice de Mme [L] [H], s'agissant d'une demande nouvelle en appel, M. [T] [H] ayant renoncé à soulever en appel l'irrecevabilité de l'action de Mme [L] [H] et donc le rejet des demandes de Mme [H] par voie de conséquence, seul le montant de l'indemnité d'occupation du au bailleur étant contesté.
JUGER en tout cas M. [T] [H] mal fondé à contester devoir garantir Mme [L] [H] en contradiction avec son obligation contractuelle souscrite le 20 décembre 2017.
CONFIRMER en conséquence en son principe la condamnation de M. [T] [H] à garantir Mme [L] [H] du chef de tous frais, indemnités d'occupation et charges et autres, le quantum faisant l'objet d'un appel incident de Mme [L] [H].
4/ Sur l'article 700, frais de procédure et dépens
DEBOUTER M. [T] [H] de sa demande de voir condamner Mme [L] [H] à lui payer solidairement avec les consorts [C] 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 - M. [T] [H] étant soit irrecevable, soit mal fondé, soit les deux à la fois en ses demandes et en l'absence de toute solidarité légale ou conventionnelle entre les consorts [C] et Mme [L] [H].
DEBOUTER M. [T] [H] de sa demande de voir condamner Mme [L] [H] solidairement avec les consorts [C] aux frais de procédure et dépens pour les mêmes motifs.
Sur l'appel incident et les demandes additionnelles de Mme [H]
INFIRMER le jugement en ses dispositions défavorables à Mme [L] [H] et statuant à nouveau
JUGEANT Mme [L] [H] recevable et bien fondée en ses appel incident et demandes additionnelles,
En conséquence
1/ Sur la nullité des actes et frais de relance délivrés à une mauvaise adresse
JUGER n'y avoir lieu à facturation des relances et actes d'huissier délivrés à mauvaise adresse.
2/ Sur l'indemnité d'occupation
FIXER l'indemnité d'occupation mensuelle en fonction du seul préjudice subi par le bailleur dans le respect des dispositions relatives à l'encadrement des loyers et ce à compter du 1er avril 2019 sans actualisation ni indexation à la somme de 624 euros /mois
3/ Sur la garantie due par M. [H] à Mme [H]
CONDAMNER M. [T] [H] à relever et garantir intégralement Mme [L] [H] de toutes sommes payées par Mme [L] [H] au bailleur ainsi que de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre des indemnités d'occupation, charges, taxes et autres frais, dépens et intérêts au taux légal du fait de son occupation sans droit, ni titre dudit appartement à compter du 1er avril 2019 échus et à échoir et ce au titre du bail et de son congé.
4/ Sur l'article 700
CONDAMNER M. [T] [H] à payer à Mme [L] [H] la somme de 6 000 euros au titre de ses frais irrépétibles, peines et tracas de 1ère instance.
AJOUTANT au jugement
CONDAMNER M. [T] [H] à payer à Mme [L] [H] la somme additionnelle de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles, peines et tracas d'appel.
CONDAMNER M. [T] [H] aux entiers dépens d'appel dont le recouvrement pourra être poursuivi par Me Annabel Boitier, Avocat au Barreau de Paris, conformément à l'article 699 du CPC pour ceux la concernant.
POUR LE SURPLUS
CONFIRMER LE JUGEMENT en ses autres dispositions.
Mme [D] [C], Mme [X] [C] et M. [J] [C] n'ont pas constitué avocat.
Les conclusions de Mme [N] [L] [H] née [G] leur ont été signifiées le 26 août 2021, à domicile.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Mme [H] justifie par les pièces produites que les lieux ont été repris par huissier le 24 juin 2021.
Sur la recevabilité de l'appel incident de Mme [H]
En vertu de l'article 550, alinéa 1er du code de procédure civile, 'sous réserve des articles 905-2,909 et 910, l'appel incident ou l'appel provoqué peut être formé, en tout état de cause, alors même que celui qui l'interjeterait serait forclos pour agir à titre principal. Dans ce dernier cas, il ne sera toutefois pas reçu si l'appel principal n'est pas lui-même recevable ou s'il est caduc'.
Si l'appel incident a été formé dans le délai pour interjeter appel principal, il demeure valable (Cass.com, 21 janvier 2003, n°99-20.309).
En l'espèce, l'appel principal formé par M. [T] [H] a été déclaré caduc par ordonnance du conseiller de la mise en état du 30 septembre 2021.
L'acte de signification du jugement à Mme [H] n'est pas produit, de sorte qu'il doit être considéré que le délai d'appel principal n'a pas couru et que l'appel incident formé dès les premières conclusions de l'intimée remises au greffe le 14 août 2021est recevable. Celui-ci porte sur la suppression des frais de relance délivrés, le montant de l'indemnité d'occupation, la garantie due par M. [T] [H] et l'article 700 du code de procédure civile.
Sur la suppression des frais de relance et actes d'huissier délivrés à la mauvaise adresse
Mme [H] justifie par les pièces produites qu'elle est domiciliée [Adresse 1] - [Localité 6], adresse connue de l'agence mandataire des bailleurs puisqu'elle figurait dans le bail, et que Mme [H] l'a rappelée à plusieurs reprises, que ce soit dans le courrier de congé du 4 février 2019, dans un courriel du 19 février 2019 sollicitant que toute correspondance lui soit envoyée à cette adresse, ou encore dans un courrier adressé le 26 avril 2019 à l'agence.
Malgré ces demandes réitérées, les actes de la procédure et correspondances ont continué de lui être envoyés à l'adresse des lieux loués où elle n'a jamais résidé, ce que l'agence savait, seul son fils occupant les lieux ainsi que stipulé dans le bail.
Elle fait en outre valoir à juste titre qu'un acte a été délivré sans cause, soit le commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 février 2020, alors que le bail était résilié depuis le 1er avril 2019 par l'effet du congé et qu'il ne comportait au demeurant aucune clause résolutoire.
Il convient dès lors d'accueillir la demande de Mme [H], et de juger qu'il n'y a pas lieu à facturation des relances et actes d'huissier délivrés à une adresse erronée.
Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.
Sur l'indemnité d'occupation
Ainsi que l'a rappelé avec pertinence le premier juge, l'indemnité d'occupation a pour objet d'indemniser le préjudice subi par les bailleurs du fait de ne pouvoir librement jouir du bien malgré la résiliation du bail ; il a ajouté que fixer cette indemnité à la valeur locative du bien constituait une juste indemnisation.
Le premier juge a exactement rappelé que la loi dite Alur du 14 mars 2014 a instauré un mécanisme d'encadrement des loyers dans les zones de tension locative, dont [Localité 8], la référence à cet encadrement permettant d'apprécier justement la valeur locative du bien et ainsi le préjudice réel des bailleurs du fait de l'absence de libération des lieux.
Devant la cour, Mme [H] sollicite, à l'instar de son fils en première instance, que soit retenu le loyer de référence minoré pour fixer la valeur locative du bien, en faisant valoir qu'il s'agit d'un logement situé au 6ème étage sans ascenseur, desservi par un petit escalier de service, que les pièces sont basses de plafond, mal isolées, et que la salle de bains est dépourvue de fenêtre et de VMC avec des WC intégrés.
Toutefois, Mme [H] ne rapporte pas la preuve par les pièces produites que le logement serait mal isolé ou bas de plafond, ni de l'absence de fenêtre ou de VMC dans la salle de bains avec WC intégrés. Le fait que le bien se situe au 6ème étage sans ascenseur ne peut justifier de retenir le loyer de référence minoré, mais peut empêcher de retenir le loyer de référence majoré, ainsi que l'a considéré à juste titre le premier juge.
Il en résulte que le calcul effectué par ce dernier doit être retenu, prenant en compte le loyer de référence de 27,8 euros par m² pour une surface de 32 m², soit une valeur locative de:
(32 x 27,8) = 889,60 euros.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 890 euros par mois.
Sur la condamnation à garantie de M. [T] [H]
Mme [H] fait grief au jugement entrepris d'avoir fixé à hauteur de 80% seulement la garantie due par M. [H] à sa mère au titre des frais et indemnité d'occupation. Pour retenir une responsabilité de 20% de Mme [H], le premier juge a considéré que celle-ci avait délivré congé sans s'être assurée de la libération des lieux par l'occupant installé de son chef et sans l'en avoir informé, et qu'elle a renvoyé l'administrateur du bien vers son fils. Le premier juge indique qu'elle a néanmoins entrepris des démarches concrètes afin d'assurer la libération des lieux, par des relances, par la présente procédure et même par la donation à son fils d'un bien immobilier pour lui assurer un autre logement.
Il convient de constater que, dès l'origine du bail, Mme [H] a agi pour permettre à son fils de remplir ses obligations, en lui consentant dès le 20 décembre 2017, dans le cadre d'une donation-partage, une donation de 285.000 euros aux termes de laquelle 'la donatrice, à titre de condition impulsive et déterminante, imposait à M. [T] [H], qui l'acceptait expressément, d'employer directement ou indirectement les sommes déposées au paiement des dépenses relatives à son logement (notamment loyer et charges)'. Le congé adressé le 4 février 2019 pour le 31 mars 2019 (soit un délai supérieur au délai de préavis d'un mois s'appliquant au bail meublé) avait bien été adressé en copie à M. [T] [H], qui y a acquiescé en écrivant à sa mère dans un SMS du 20 mai 2019 : 'comme je t'ai dit, en attendant de partir, c'est moi qui paye le loyer; je leur ai écrit déjà et je suis en recherche de logement ; si procès il y a je revendiquerai le bail; ne t'inquiète pas je paye tout'.
Ainsi que l'a relevé avec pertinence le premier juge, Mme [H] a effectué de multiples relances et sommations de quitter les lieux à son fils, jusqu'à l'introduction de la présente instance, allant jusqu'à lui faire donation le 31 janvier 2020 d'un appartement sis[Adresse 2]s [Localité 6] pour qu'il puisse s'y reloger. Elle justifie par les pièces produites (factures, photographies et attestation de la décoratrice d'intérieur) que cet appartement familial avait été entièrement rénové pour permettre d'y accueillir son fils, et que sa fille s'était proposée pour aider son frère à déménager ; pourtant, celui-ci s'est maintenu dans les lieux loués jusqu'au 24 juin 2021.
Il en résulte qu'aucune responsabilité de Mme [H] dans le maintien dans les lieux de son fils ne saurait être retenue, et que la responsabilité de M. [H] dans ce maintien pendant plus de deux ans après la délivrance du congé est totale.
Il convient dès lors de condamner M. [T] [H] à garantir Mme [N] [L] [H] de ses condamnations au titre des indemnités d'occupation, charges, taxes et autres frais, dépens et intérêts à hauteur de 100%, infirmant le jugement entrepris de ce chef.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
L'appel incident de Mme [H] ne porte pas sur sa condamnation au paiement de la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile aux consorts [C]. Elle sollicite en revanche que M. [T] [H] soit condamné à lui verser la somme de 6000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, et qu'il soit condamné aux entiers dépens d'appel.
M. [T] [H], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Annabel Boittier, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'équité commande de condamner M. [H] à payer à Mme [H] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance, et 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt par défaut,
Déclare l'appel incident de Mme [N] [L] [H] née [G] recevable,
Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné Mme [N] [L] [H] née [G] au paiement de l'indemnité d'occupation de 890 euros par mois, outre la provision sur charges de 60 euros, à compter du 1er avril 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion,
Et statuant à nouveau,
Dit qu'il n'y a pas lieu à facturation à Mme [N] [L] [H] née [G] des relances et actes d'huissier délivrés à une adresse erronée,
Condamne M. [T] [H] à garantir à 100% Mme [N] [L] [H] née [G] de ses condamnations au titre des indemnités d'occupation, charges, taxes et autres frais, dépens et intérêts,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Condamne M. [T] [H] à payer à Mme [N] [L] [H] née [G] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de :
- 3000 euros en première instance,
- 2000 euros en appel,
Condamne M. [T] [H] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes.
La greffière Le président
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 05 OCTOBRE 2023
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19514 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEUOI
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Novembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 19/014887
APPELANTE
Madame [N] [G] épouse [H]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Annabel BOITIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1697
INTIMES
Madame [X] [C]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Madame [D] [C]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Monsieur [J] [C]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Monsieur [T] [H]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représenté par Me Sébastien REVAULT D'ALLONNES, avocat au barreau de PARIS, toque : E201
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président
Anne-Laure MEANO, président
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- rendu par défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 6 avril 2017, Mme [D] [C], Mme [X] [C] et M. [J] [C] ont consenti à Mme [N] [L] [H] née [G] un bail d'habitation meublé portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée d'un an à effet au 10 avril 2017, renouvelable par tacite reconduction, pour un loyer mensuel hors charges de 1120 euros et une provision sur charges de 60 euros. Aux termes du bail, Mme [H] se réservait le droit de loger son fils dans le logement. Celui-ci, M. [T] [H], a occupé les lieux.
Mme [N] [L] [H] née [G] a donné congé aux bailleurs par lettre recommandée du 4 février 2019 à effet au 31 mars 2019, congé accepté par l'agence gestionnaire du bien. M. [T] [H] était en copie dudit congé.
Par courriel du 26 février 2019, Mme [N] [L] [H] née [G] a indiqué qu'elle n'était pas opposée à la signature d'un nouveau bail au nom de son fils dont elle pourrait se porter caution. M. [T] [H] s'est maintenu dans les lieux.
Par actes d'huissier en date du 5 novembre 2019, Mme [N] [L] [H] née [G] a fait citer M. [T] [H], Mme [D] [C], Mme [X] [C] et M. [J] [C] devant le tribunal d'instance de Paris, afin de voir ledit tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- dire que Mme [N] [L] [H] née [G] a qualité et intérêt à agir en l'espèce et qu'elle est recevable en son action et ses demandes ;
- valider en tant que de besoin le congé du 4 février 2019 ;
- dire que M. [T] [H] occupe sans droit ni titre l'appartement situé dans l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] depuis le 1er avril 2019, Mme [N] [L] [H] née [G] ayant informé M. [T] [H] dans un délai raisonnable du congé donné aux bailleurs le 4 février 2019 et par suite du terme de la sous-location verbale qu'elle lui avait consentie sur ledit appartement ;
- en conséquence, ordonner l'expulsion de M. [T] [H] de l'appartement visé, avec libération de tout occupant de son chef et de tout meuble lui appartenant, le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
- le condamner à remettre les clés de ce logement à Mme [N] [L] [H] née [G] ou à tout mandataire que celle-ci pourra lui indiquer, le tout sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;
- se dire compétent pour liquider ladite astreinte ;
- condamner M. [T] [H] à relever et garantir Mme [N] [L] [H] née [G] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre à payer aux propriétaires de l'appartement des indemnités d'occupation, charges, taxes et autres frais, dépens et intérêts du fait de son occupation sans droit ni titre du logement à compter du 1er avril 2019 ;
- en tout état de cause, condamner M. [T] [H] à payer la somme de 6000 euros à Mme [N] [L] [H] née [G] en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par jugement contradictoire entrepris du 19 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
DECLARE recevable l'assignation de Mme [N] [L] [H] née [G] à l'égard de M. [T] [H] et de Mme [D] [C], Mme [X] [C] et M. [J] [C] ;
DEBOUTE M. [T] [H] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du bail du 6 avril 2017 ;
DECLARE valide le congé délivré par Mme [N] [L] [H] née [G] le [Date naissance 5] 2019 à effet au 31 mars 2019 ;
CONSTATE la résiliation du bail du 6 avril 2017 à la date du 31 mars 2019 ;
DECLARE M. [T] [H] occupant sans droit ni titre des lieux loués à usage d'habitation sis 19 rue de Moscou - 6ème étage à Paris 75008 ;
ORDONNE l'expulsion de M. [T] [H] et de tous occupants de son chef des lieux précités, et ce avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique ci besoin ;
DEBOUTE Mme [N] [L] [H] née [G], Mme [D] [C], Mme [X] [C] et M. [J] [C] de leurs demandes tendant à voir supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT n'y avoir lieu à suspension de la présente décision d'expulsion au cours de la trêve hivernale en exécution de l'article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTE Mme [N] [L] [H] née [G] de sa demande de condamnation à restitution des clés et de sa demande d'astreinte ;
DEBOUTE Mme [N] [L] [H] née [G] de sa demande au titre de l'actualisation des loyers ;
CONDAMNE Mme [D] [C], Mme [X] [C] et M. [J] [C] à payer à Mme [N] [L] [H] née [G] la somme de 1440 euros au titre des charges locatives non justifiées pour la période du 10 avril 2017 au 31 mars 2019 ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 890 euros par mois, outre la provision sur charges de 60 euros ;
DEBOUTE Mme [N] [L] [H] née [G] de sa demande de suppression des frais de relance ;
CONDAMNE Mme [N] [L] [H] née [G] au paiement de l'indemnité d'occupation de 890 euros par mois, outre la provision sur charges de 60 euros, à compter du 1er avril 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ;
CONDAMNE M. [T] [H] à garantir Mme [N] [L] [H] née [G] de ses condamnations au titre des frais et de l'indemnité d'occupation à hauteur de 80 % du montant mensuel de celle-ci ;
DEBOUTE M. [T] [H] de sa demande de suspension de l'indemnité d'occupation pendant l'état d'urgence sanitaire ;
DEBOUTE M. [T] [H] de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice matériel, préjudice moral et au titre de la rupture des pourparlers ;
ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement ;
CONDAMNE M. [T] [H] à payer à Mme [N] [L] [H] née [G] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [N] [L] [H] née [G] à payer à Mme [D] [C], Mme [X] [C] et M. [J] [C] la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [T] [H] aux dépens de la présente instance ;
DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.
M. [T] [H] a interjeté appel de ce jugement le 3 mars 2021.
Par ordonnance du 30 septembre 2021, le magistrat en charge de la mise en état a prononcé la caducité de la déclaration d'appel.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel incident interjeté par conclusions remises au greffe le 14 août 2021 par Mme [N] [H] née [G], laquelle, 'sous les plus expresses réserves compte tenu de la caducite d'appel de M. [H]', conclut :
Sur les demandes de M. [H]
1/ Sur la contestation de la suppression de la trêve hivernale
JUGER M. [T] [H] irrecevable à contester la suppression de la trêve hivernale faute d'intérêt à agir, M. [T] [H] ayant volontairement déménagé le 23 juin 2021 et les lieux ayant été repris par voie d'huissier le 24 juin suivant.
LE JUGER mal fondé à invoquer l'ordonnance du 20 février 2021 n°2021-140 du 10 février 2021, celle-ci étant inapplicable, les débats ayant été clos le 4 septembre 2020 et le jugement rendu le 19 novembre 2020.
LE JUGER MAL FONDÉ faute de justifier de ce que le logement du [Adresse 2] dont il est propriétaire, serait insalubre
2/ Sur l'indemnité d'occupation
DONNER ACTE à Mme [L] [H] de ce que par voie d'appel incident elle s'associe à l'appel principal formé par M. [T] [H] du chef du montant de l'indemnité d'occupation.
FIXER l'indemnité d'occupation à la somme de 624 euros/mois augmentée d'une provision pour charges de 60 euros par mois correspondant à la valeur locative applicable compte tenu des caractéristiques du local et sans actualisation ou indexation - l'indemnité étant destinée à réparer le seul préjudice subi par la famille [C] et aucune actualisation ou indexation n'étant contractuellement prévue.
3/ Sur la contestation de la garantie due par M. [H] à Mme [H]
Dans l'hypothèse où le Conseiller de la mise en Etat se dirait incompétent pour connaître de l'incident qui sera déposé par Mme [H] selon conclusions de procédure :
JUGER M. [T] [H] irrecevable en sa demande de contestation de la garantie due au bénéfice de Mme [L] [H], s'agissant d'une demande nouvelle en appel, M. [T] [H] ayant renoncé à soulever en appel l'irrecevabilité de l'action de Mme [L] [H] et donc le rejet des demandes de Mme [H] par voie de conséquence, seul le montant de l'indemnité d'occupation du au bailleur étant contesté.
JUGER en tout cas M. [T] [H] mal fondé à contester devoir garantir Mme [L] [H] en contradiction avec son obligation contractuelle souscrite le 20 décembre 2017.
CONFIRMER en conséquence en son principe la condamnation de M. [T] [H] à garantir Mme [L] [H] du chef de tous frais, indemnités d'occupation et charges et autres, le quantum faisant l'objet d'un appel incident de Mme [L] [H].
4/ Sur l'article 700, frais de procédure et dépens
DEBOUTER M. [T] [H] de sa demande de voir condamner Mme [L] [H] à lui payer solidairement avec les consorts [C] 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 - M. [T] [H] étant soit irrecevable, soit mal fondé, soit les deux à la fois en ses demandes et en l'absence de toute solidarité légale ou conventionnelle entre les consorts [C] et Mme [L] [H].
DEBOUTER M. [T] [H] de sa demande de voir condamner Mme [L] [H] solidairement avec les consorts [C] aux frais de procédure et dépens pour les mêmes motifs.
Sur l'appel incident et les demandes additionnelles de Mme [H]
INFIRMER le jugement en ses dispositions défavorables à Mme [L] [H] et statuant à nouveau
JUGEANT Mme [L] [H] recevable et bien fondée en ses appel incident et demandes additionnelles,
En conséquence
1/ Sur la nullité des actes et frais de relance délivrés à une mauvaise adresse
JUGER n'y avoir lieu à facturation des relances et actes d'huissier délivrés à mauvaise adresse.
2/ Sur l'indemnité d'occupation
FIXER l'indemnité d'occupation mensuelle en fonction du seul préjudice subi par le bailleur dans le respect des dispositions relatives à l'encadrement des loyers et ce à compter du 1er avril 2019 sans actualisation ni indexation à la somme de 624 euros /mois
3/ Sur la garantie due par M. [H] à Mme [H]
CONDAMNER M. [T] [H] à relever et garantir intégralement Mme [L] [H] de toutes sommes payées par Mme [L] [H] au bailleur ainsi que de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre des indemnités d'occupation, charges, taxes et autres frais, dépens et intérêts au taux légal du fait de son occupation sans droit, ni titre dudit appartement à compter du 1er avril 2019 échus et à échoir et ce au titre du bail et de son congé.
4/ Sur l'article 700
CONDAMNER M. [T] [H] à payer à Mme [L] [H] la somme de 6 000 euros au titre de ses frais irrépétibles, peines et tracas de 1ère instance.
AJOUTANT au jugement
CONDAMNER M. [T] [H] à payer à Mme [L] [H] la somme additionnelle de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles, peines et tracas d'appel.
CONDAMNER M. [T] [H] aux entiers dépens d'appel dont le recouvrement pourra être poursuivi par Me Annabel Boitier, Avocat au Barreau de Paris, conformément à l'article 699 du CPC pour ceux la concernant.
POUR LE SURPLUS
CONFIRMER LE JUGEMENT en ses autres dispositions.
Mme [D] [C], Mme [X] [C] et M. [J] [C] n'ont pas constitué avocat.
Les conclusions de Mme [N] [L] [H] née [G] leur ont été signifiées le 26 août 2021, à domicile.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Mme [H] justifie par les pièces produites que les lieux ont été repris par huissier le 24 juin 2021.
Sur la recevabilité de l'appel incident de Mme [H]
En vertu de l'article 550, alinéa 1er du code de procédure civile, 'sous réserve des articles 905-2,909 et 910, l'appel incident ou l'appel provoqué peut être formé, en tout état de cause, alors même que celui qui l'interjeterait serait forclos pour agir à titre principal. Dans ce dernier cas, il ne sera toutefois pas reçu si l'appel principal n'est pas lui-même recevable ou s'il est caduc'.
Si l'appel incident a été formé dans le délai pour interjeter appel principal, il demeure valable (Cass.com, 21 janvier 2003, n°99-20.309).
En l'espèce, l'appel principal formé par M. [T] [H] a été déclaré caduc par ordonnance du conseiller de la mise en état du 30 septembre 2021.
L'acte de signification du jugement à Mme [H] n'est pas produit, de sorte qu'il doit être considéré que le délai d'appel principal n'a pas couru et que l'appel incident formé dès les premières conclusions de l'intimée remises au greffe le 14 août 2021est recevable. Celui-ci porte sur la suppression des frais de relance délivrés, le montant de l'indemnité d'occupation, la garantie due par M. [T] [H] et l'article 700 du code de procédure civile.
Sur la suppression des frais de relance et actes d'huissier délivrés à la mauvaise adresse
Mme [H] justifie par les pièces produites qu'elle est domiciliée [Adresse 1] - [Localité 6], adresse connue de l'agence mandataire des bailleurs puisqu'elle figurait dans le bail, et que Mme [H] l'a rappelée à plusieurs reprises, que ce soit dans le courrier de congé du 4 février 2019, dans un courriel du 19 février 2019 sollicitant que toute correspondance lui soit envoyée à cette adresse, ou encore dans un courrier adressé le 26 avril 2019 à l'agence.
Malgré ces demandes réitérées, les actes de la procédure et correspondances ont continué de lui être envoyés à l'adresse des lieux loués où elle n'a jamais résidé, ce que l'agence savait, seul son fils occupant les lieux ainsi que stipulé dans le bail.
Elle fait en outre valoir à juste titre qu'un acte a été délivré sans cause, soit le commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 février 2020, alors que le bail était résilié depuis le 1er avril 2019 par l'effet du congé et qu'il ne comportait au demeurant aucune clause résolutoire.
Il convient dès lors d'accueillir la demande de Mme [H], et de juger qu'il n'y a pas lieu à facturation des relances et actes d'huissier délivrés à une adresse erronée.
Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.
Sur l'indemnité d'occupation
Ainsi que l'a rappelé avec pertinence le premier juge, l'indemnité d'occupation a pour objet d'indemniser le préjudice subi par les bailleurs du fait de ne pouvoir librement jouir du bien malgré la résiliation du bail ; il a ajouté que fixer cette indemnité à la valeur locative du bien constituait une juste indemnisation.
Le premier juge a exactement rappelé que la loi dite Alur du 14 mars 2014 a instauré un mécanisme d'encadrement des loyers dans les zones de tension locative, dont [Localité 8], la référence à cet encadrement permettant d'apprécier justement la valeur locative du bien et ainsi le préjudice réel des bailleurs du fait de l'absence de libération des lieux.
Devant la cour, Mme [H] sollicite, à l'instar de son fils en première instance, que soit retenu le loyer de référence minoré pour fixer la valeur locative du bien, en faisant valoir qu'il s'agit d'un logement situé au 6ème étage sans ascenseur, desservi par un petit escalier de service, que les pièces sont basses de plafond, mal isolées, et que la salle de bains est dépourvue de fenêtre et de VMC avec des WC intégrés.
Toutefois, Mme [H] ne rapporte pas la preuve par les pièces produites que le logement serait mal isolé ou bas de plafond, ni de l'absence de fenêtre ou de VMC dans la salle de bains avec WC intégrés. Le fait que le bien se situe au 6ème étage sans ascenseur ne peut justifier de retenir le loyer de référence minoré, mais peut empêcher de retenir le loyer de référence majoré, ainsi que l'a considéré à juste titre le premier juge.
Il en résulte que le calcul effectué par ce dernier doit être retenu, prenant en compte le loyer de référence de 27,8 euros par m² pour une surface de 32 m², soit une valeur locative de:
(32 x 27,8) = 889,60 euros.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 890 euros par mois.
Sur la condamnation à garantie de M. [T] [H]
Mme [H] fait grief au jugement entrepris d'avoir fixé à hauteur de 80% seulement la garantie due par M. [H] à sa mère au titre des frais et indemnité d'occupation. Pour retenir une responsabilité de 20% de Mme [H], le premier juge a considéré que celle-ci avait délivré congé sans s'être assurée de la libération des lieux par l'occupant installé de son chef et sans l'en avoir informé, et qu'elle a renvoyé l'administrateur du bien vers son fils. Le premier juge indique qu'elle a néanmoins entrepris des démarches concrètes afin d'assurer la libération des lieux, par des relances, par la présente procédure et même par la donation à son fils d'un bien immobilier pour lui assurer un autre logement.
Il convient de constater que, dès l'origine du bail, Mme [H] a agi pour permettre à son fils de remplir ses obligations, en lui consentant dès le 20 décembre 2017, dans le cadre d'une donation-partage, une donation de 285.000 euros aux termes de laquelle 'la donatrice, à titre de condition impulsive et déterminante, imposait à M. [T] [H], qui l'acceptait expressément, d'employer directement ou indirectement les sommes déposées au paiement des dépenses relatives à son logement (notamment loyer et charges)'. Le congé adressé le 4 février 2019 pour le 31 mars 2019 (soit un délai supérieur au délai de préavis d'un mois s'appliquant au bail meublé) avait bien été adressé en copie à M. [T] [H], qui y a acquiescé en écrivant à sa mère dans un SMS du 20 mai 2019 : 'comme je t'ai dit, en attendant de partir, c'est moi qui paye le loyer; je leur ai écrit déjà et je suis en recherche de logement ; si procès il y a je revendiquerai le bail; ne t'inquiète pas je paye tout'.
Ainsi que l'a relevé avec pertinence le premier juge, Mme [H] a effectué de multiples relances et sommations de quitter les lieux à son fils, jusqu'à l'introduction de la présente instance, allant jusqu'à lui faire donation le 31 janvier 2020 d'un appartement sis[Adresse 2]s [Localité 6] pour qu'il puisse s'y reloger. Elle justifie par les pièces produites (factures, photographies et attestation de la décoratrice d'intérieur) que cet appartement familial avait été entièrement rénové pour permettre d'y accueillir son fils, et que sa fille s'était proposée pour aider son frère à déménager ; pourtant, celui-ci s'est maintenu dans les lieux loués jusqu'au 24 juin 2021.
Il en résulte qu'aucune responsabilité de Mme [H] dans le maintien dans les lieux de son fils ne saurait être retenue, et que la responsabilité de M. [H] dans ce maintien pendant plus de deux ans après la délivrance du congé est totale.
Il convient dès lors de condamner M. [T] [H] à garantir Mme [N] [L] [H] de ses condamnations au titre des indemnités d'occupation, charges, taxes et autres frais, dépens et intérêts à hauteur de 100%, infirmant le jugement entrepris de ce chef.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
L'appel incident de Mme [H] ne porte pas sur sa condamnation au paiement de la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile aux consorts [C]. Elle sollicite en revanche que M. [T] [H] soit condamné à lui verser la somme de 6000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, et qu'il soit condamné aux entiers dépens d'appel.
M. [T] [H], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Annabel Boittier, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'équité commande de condamner M. [H] à payer à Mme [H] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance, et 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt par défaut,
Déclare l'appel incident de Mme [N] [L] [H] née [G] recevable,
Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné Mme [N] [L] [H] née [G] au paiement de l'indemnité d'occupation de 890 euros par mois, outre la provision sur charges de 60 euros, à compter du 1er avril 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion,
Et statuant à nouveau,
Dit qu'il n'y a pas lieu à facturation à Mme [N] [L] [H] née [G] des relances et actes d'huissier délivrés à une adresse erronée,
Condamne M. [T] [H] à garantir à 100% Mme [N] [L] [H] née [G] de ses condamnations au titre des indemnités d'occupation, charges, taxes et autres frais, dépens et intérêts,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Condamne M. [T] [H] à payer à Mme [N] [L] [H] née [G] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de :
- 3000 euros en première instance,
- 2000 euros en appel,
Condamne M. [T] [H] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes.
La greffière Le président