CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 14 septembre 2023, n° 20/15131
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 20/15131 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCQ5D
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 janvier 2020 -Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 2ème section) - RG n° 16/06986
APPELANTS
M. [R] [X]
[Adresse 4]
[Localité 9]
Mme [J] [L]
[Adresse 5]
[Localité 10]
Agissant en qualité de propriétaires indivis des locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 3]
Représentés par Me Louis GABIZON de l'AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de Paris, toque : U0008
INTIMEE
S.A.R.L. SOLIVANS HAIR
prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 521 333 872
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentée par Me Olivier PLACIER, avocat au barreau de Paris, toque : D0319
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 mai 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
M. Douglas Berthe, conseiller
Mme Marie Girousse, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M. Douglas Berthe, conseiller, dans les conditions prévues à l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Laurène Blanco
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 28 octobre 2003, M [R] [X] et Mme [J] [L] ont donné à bail en renouvellement à la société S.A.C.L., aux droits de laquelle vient la société Solivans Hair, des locaux dépendant de l'immeuble sis [Localité 2] à [Localité 8], pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2002 pour se terminer le 31 mars 2011, à destination de « Parfumerie, Soins de Beauté, Coiffure, Articles de Paris ainsi que tous autres commerces sous réserve du respect des clauses du règlement de copropriété », ainsi désignés : -'une boutique sise au rez-de-chaussée de l'immeuble sis à [Adresse 12] et [Adresse 6] et un grand sous-sol sous la boutique comprenant : un cabinet de soins Uva, lavabo, W.C. et cuisine'.
Le bail s'est tacitement prolongé à compter du 1er avril 2011.
Par acte extrajudiciaire du 27 février 2014, la société Solivans Hair a sollicité le renouvellement de son bail. Par acte extrajudiciaire du 11 avril 2014, M [X] et Mme [L] ont fait signifier à la société Solivans Hair leur refus de renouvellement du bail avec offre d'une indemnité d'éviction.
Par acte du 24 mars 2016, la société Solivans Hair a fait assigner M [X] et Mme [L] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles de les voir condamner à lui payer une somme de 400.000 euros à titre d'indemnité d'éviction.
Par ordonnance du 24 février 2017, le juge de la mise en état a ordonné une expertise et désigné Mme [T] [V] pour y procéder avec la mission habituelle en matière d'indemnité d'éviction et d'indemnité d'occupation.
L'expert a déposé son rapport le 3 octobre 2018 relevant que le fonds de commerce ne paraît pas être transférable sans perte significative de clientèle et concluant, dans l'hypothèse d'une perte du fonds, à une indemnité d'éviction de 266.000 euros, soit 200.000 euros représentant la valeur du droit au bail, 20.000 euros au titre des frais de remploi, 43.300 euros au titre des frais de réinstallation et 3.000 euros au titre du trouble commercial et, dans l'hypothèse d'un transfert du fonds, à une indemnité d'éviction de 282.000 euros, soit 200.000 euros, valeur du droit au bail, 8.595 euros au titre des frais de remploi, 9.550 euros au titre des frais de double loyer, 9.265 euros au titre des frais de déménagement, 43.300 euros au titre des frais de réinstallation, 3.000 euros au titre des frais de communication et d'imprimerie, 2.039 euros au titre de la perte de clientèle, 3.000 euros au titre des frais juridiques et 3.000 euros au titre du trouble commercial, à une indemnité d'occupation au 1er avril 2014 d'un montant annuel, hors taxes et hors charges, de 30.400 euros après abattement de précarité de 20% et, à titre de renseignement, à un loyer plafonné si le bail avait été renouvelé au 1er avril 2014 et à un loyer plafond à cette date d'un montant de 16.283,31 euros calculé selon les indices applicables.
Par jugement en date du 30 janvier 2020, le tribunal de grande instance de Paris a, notamment, dit que, par suite du refus de renouvellement le bail du 28 octobre 2003 a pris fin le 31 mars 2014 à minuit, fixé à la somme de 266.000 euros le montant de l'indemnité d'éviction se décomposant en une indemnité principale de 200.000 euros et des indemnités accessoires de 66.000 euros, soit 20.000 euros pour frais de remploi, 43.300 euros pour frais de réinstallation et 3.000 euros pour trouble commercial, fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er avril 2014 à la somme annuelle de 30.400 euros, outre les taxes et charges , dit que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit.
Par déclaration en date du 23 octobre 2020, M. [X] et Mme [L] ont interjeté appel du jugement du 30 janvier 2020.
Dans leurs conclusions signifiées le 5 janvier 2023, M. [X] et Mme [L] demandent à la cour de :
- réformant le jugement entrepris :
- fixer le montant d'indemnité d'éviction à la somme de 178.114 euros ;
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation applicable à compter du 11 avril 2014 à la somme de 34.200 euros annuelle ;
- fixer le montant dû par Mme [J] [L] et M. [R] [X] après compensation à la somme de 51.741 euros ;
- confirmer le jugement pour le surplus ;
- condamner la société Solivans Hair au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance qui pourront être recouvrée par L'AARPI LGJF Gabizon ' Foirien agissant par Maître Louis Gabizon conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions signifiées le 21 février 2023, la société Solivan Hair demande à la cour de :
A titre principal,
- infirmer le jugement rendu le 30 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Paris ;
- fixer à la somme de 290.000 euros le montant de l'indemnité d'éviction due par Mme [J] [L] et M. [R] [X] ;
- le confirmer pour le surplus ;
Subsidiairement,
- confirmer en toutes dispositions le jugement rendu le 30 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Paris, notamment en ce qu'il a fixé l'indemnité d'éviction à la somme de 266.000 euros ;
En tout état de cause,
- débouter Mme [J] [L] et M. [R] [X] de toutes leurs prétentions, moyens et demandes ;
condamner Mme [J] [L] et M. [R] [X] à payer à la société Solivans Hair la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens.
MOYENS ET PRETENTIONS
Sur l'indemnité d'éviction
Au soutien de leurs prétentions, M. [X] et Mme [L] exposent que, contrairement à ce que le tribunal a retenu, la valeur locative de marché de 838 euros/ m2 en septembre 2018 est surévaluée, qu'en s'appuyant sur trois offres de location de l'agence immobilière La Tour Immo, pour des locaux situés au [Adresse 7], et sur un nouveau bail consenti au mois de décembre 2021 sur la base d'un loyer annuel de 39.000 euros pour une surface de 68,34 m2, il en ressort une valeur locative à 571 euros le m2, en appliquant le coefficient de 5 ((39.000 ' 16.715) x 5 = 111.425euros), en y ajoutant les frais de négociation (5.850 euros), les frais de double loyer (6.500 euros), les frais de réinstallation (43.300 euros), les frais de perte de clientèle (2.039 euros), les frais de communication et d'imprimerie (3.000 euros), les frais juridiques (3.000 euros) et le trouble commercial (3.000 euros), l'indemnité d'éviction s'élève à la somme de 178.411 euros.
La société Solivan Hair oppose qu'afin de calculer la valeur du droit au bail, il convient d'estimer la valeur locative de marché et la valeur locative en renouvellement si le bail avait été renouvelé, qu'en l'espèce, l'expert retient la valeur locative de marché en septembre 2018 de 750 euro le m2 pondéré, soit à 51.255 euros, avec des majorations de 10% et un abattement de 2%, soit une valeur locative de marche estimée à 57.300 euros, qu'en précisant le montant plafonné du loyer à la somme de 16.715 euros au 1er avril 2014 et compte-tenu de la bonne situation du local, l'expert retient un coefficient de capitalisation de 5, soit une valeur du droit au bail de 200.000 euros (57.300euros ' 16.715 euros x 5) , qu'ainsi, il a conclu à une valeur du droit au bail de 200.000 euros, soit à une indemnité d'éviction de 266.000 euros après prise en compte des frais de remploi (20.000 euros), de réinstallation (43.300 euros) et du trouble commercial (3.000 euros), que contrairement à ce que les appelants affirment sur la valeur locative surévaluée, l'expert relève des valeurs locatives de marché qui font ressortir un prix moyen de 1.100 euros le m2, que le différentiel entre le montant de la valeur locative de marché (1.100 euros x 68,34 = 75.174 euros) et le montant du loyer en renouvellement au 1er avril 2014 (16.715 euros par an) s'élève ainsi à 58.459 euros (75.174 ' 16.715 = 58.459 euros), que dans ces conditions, par application du même coefficient de 5, l'indemnité d'éviction ressort à 292.295 euros, arrondi à 290.000 euros.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation
M [X] et Mme [L] exposent que l'abattement pour précarité appliqué à l'indemnité d'occupation de 20 % est injustifiée, que compte-tenu du fait que la preneuse exploite normalement son fonds de commerce et ne se trouve nullement pénalisée par le délai, l'abattement pour précarité devrait être ramené de 20 % à 10%, ce qui conduirait à une valeur locative en renouvellement de 34.200 euros, qu'à ce jour et, en raison du départ de la preneuse à la date du 29 novembre 2019, la société Solivan Hair est créancier d'un solde de 51.741 euros.
La société Solivan Hair oppose qu'en vertu de l'article L. 145-28 du code de commerce et du rapport de l'expert judiciaire qui retient la longueur du délai écoulé entre le refus de renouvellement du 11 avril 2014 et la fixation de l'indemnité d'éviction au jour du jugement dont appel, soit 5 ans la précarité de la situation locative subie par le preneuse l'abattement de 20ù est justifié.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.
SUR CE,
Sur le montant de l'indemnité d'éviction
Aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce, en cas de congé avec refus de renouvellement, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction destinée à permettre à ce locataire de voir réparer l'entier préjudice résultant du défaut de renouvellement. L'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Selon l'article L. 145-28 du même code, le locataire évincé a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité mais doit verser au propriétaire une indemnité d'occupation.
Sur l'indemnité principale
Aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce, « le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement [..., laquelle] comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »
Les conséquences de l'éviction s'apprécie in concreto au regard de la possibilité pour le locataire de conserver son fonds de commerce sans perte de clientèle importante, auquel cas l'indemnisation prend la forme d'une indemnité de transfert, ou de la perte du fonds de commerce, auquel cas l'indemnisation prend la forme d'une indemnité de remplacement.
Cette appréciation implique dans un premier temps d'étudier les caractéristiques du bail s'agissant de sa destination, des clauses usuelles ou exorbitantes de droit commun y incluses, et des locaux s'agissant de leur implantation, de leur emplacement, de leur aménagement, et de leur commercialité, ce que le tribunal a opéré par motifs détaillés que la cour adopte et auxquels il est renvoyé. L'expert a retenu, ce qui n'est pas discuté par les parties, une surface pondérée de 68,34 m².
Il n'est pas davantage contesté que l'éviction de la société Solivan Hair entraînera la perte du fonds de commerce, le transfert du fonds de commerce sans perte de clientèle apparaissant inenvisageable, et, qu'en conséquence, l'indemnité d'éviction principale prendra la forme d'une indemnité de remplacement. Il n'est par ailleurs pas contesté que la valeur du droit au bail étant supérieure à la valeur du fonds de commerce, le montant de l'indemnité d'éviction sera calculé en fonction de la valeur du droit au bail.
La valeur du droit au bail se déduit par la différence entre la valeur locative de marché et la valeur du loyer si celui-ci avait été renouvelé, à laquelle il est d'usage d'appliquer un coefficient de situation en fonction de l'attractivité commerciale de la zone où sont situés les locaux.
La valeur locative est, conformément aux dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Aux termes de l'article R. 145-6 du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
L'article R. 145-7 dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 et qu'à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
M [X] et Mme [L] contestent la valeur locative de marché retenue par l'expert qu'ils estiment surévaluée. Ils arguent que les valeurs de comparaison retenues par l'expert concernent des adresses situées dans les portions du [Localité 11] jouissant d'une meilleure commercialité et font état du mandat de location confié à une agence en janvier 2020 sur la base d'un loyer annuel HT.HC de 50.000 € et d'offres reçues à hauteur de 39.600 € HT.HC pour l'une et 42.000 € HT.HC pour l'autre. Ils font état d'un bail finalement conclu le 3 janvier 2022 pour un loyer annuel de 39.000€, soit une valeur locative de 571 €.
Cependant, il est constant que l'indemnité d'éviction s'apprécie au jour le plus proche de l'éviction. La société Solivan Hair ayant quitté les lieux en novembre 2019, les références postérieures à cette date ne sauraient être retenues, même si elles confirment la tendance baissière du marché soulignée par l'expert dans son rapport.
Concernant les trois références situées [Adresse 7], comme l'a pertinemment relevé le tribunal, ces offres de location venant toutes de la même agence immobilière, dont les baux conclus en première location ne sont pas versés aux débats, sont insuffisantes à caractériser la valeur locative de marché.
En outre, comme le notait M. [K] dans son rapport de partie soumis à débat contradictoire, la commercialité du [Adresse 7] peut se diviser en trois parties, la 3ème partie, dans laquelle se trouve les locaux litigieux, se situant après la place Edmond Rostand et l'avenue de l'Observatoire. Contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, les références fournies par l'expert et retenues par le tribunal se situent toutes dans cette 3ème partie et constituent donc des termes pertinents de comparaison.
Ainsi, le tribunal a entrepris, par motifs détaillés que la cour adopte, l'analyse des termes de comparaison retenus par l'expert au regard des caractéristiques propres des locaux litigieux et en a déduit une valeur locative de marché de 750 € le m² pondéré soit, pour une surface de 68,34 m²P, la somme de 51.255 euros HT. C'est à bon droit qu'il a ensuite retraité cette valeur, compte-tenu des termes et clauses du bail, des majorations de 10 % en raison de la large destination du bail et de 5 % en raison de la faculté de céder librement le droit au bail ou de sous-louer les locaux, puis d'un abattement de 2 % au regard de la charge pesant sur le locataire s'agissant des travaux prescrit par l'administration et de l'impôt foncier proposés par l'expert.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il en a déduit une valeur locative de marché arrondie à la somme de 57.300 euros [(51.255 + 10% + 2%) - (2% - 630) = (51.300 + 5.125,50 + 2.562,75) ' (1.025,10 + 630) = 57.288,15 euros].
Les parties ne contestant ni le plafonnement du loyer s'il avait été renouvelé, ni le montant calculé après actualisation, soit la somme de 16.715,25 euros, ni le coefficient multiplicateur de 5, le jugement sera confirmé en ce qu'il a aboutit à une valeur de droit au bail arrondi à 200.000 euros [(57.300 ' 16.715) x 5 = (40.585 x5) = 202.925 €].
Sur les indemnités accessoires
Les parties ne contestent pas le montant des indemnités accessoires retenues par le tribunal à hauteur de 66.000 euros.
La cour confirmera donc le jugement par motifs adoptés de ce chef.
Sur l'indemnité d'occupation
Conformément aux dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction est tenu au paiement d'une indemnité d'occupation, égale à la valeur locative de renouvellement.
La valeur locative de renouvellement des locaux au 1er avril 2014 fixée par le tribunal n'est pas discutée par les parties et se monte à la somme de 34.170 euros sur la base d'un prix unitaire de 500 €/m²P, à laquelle le tribunal a appliqué les majorations de 10 % et 2 % rappelées plus haut ainsi que l'abattement de 2%, et a abouti à la somme de 38.000 euros confirmée par la cour.
Les bailleurs contestant l'abattement de précarité de 20 % appliqué par le tribunal au motif au motif que cet abattement les pénaliserait alors que le locataire continue d'exploiter son fonds.
Cependant, le locataire bénéficie du droit de poursuivre l'exploitation de son fonds de commerce jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction nonobstant la situation d'incertitude dans laquelle l'a plongé le choix des bailleurs de mettre fin au bail et qui dure jusqu'à la fixation définitive du montant des indemnités légalement dues par chacune des parties, de sorte que l'abattement de 20 % retenue par le tribunal est justifié.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
Sur les indemnités accessoires
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Succombant en leurs prétentions, M [R] [X] et Mme [J] [L] seront condamnés à payer à la société Solivans Hair la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 30 janvier 2020 sous le numéro de RG 16/6986 en toutes ses dispositions ;
Condamne M [R] [X] et Mme [J] [L] à payer à la société Solivans Hair la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M [R] [X] et Mme [J] [L] à supporter la charge des dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Placier conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.;
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 20/15131 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCQ5D
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 janvier 2020 -Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 2ème section) - RG n° 16/06986
APPELANTS
M. [R] [X]
[Adresse 4]
[Localité 9]
Mme [J] [L]
[Adresse 5]
[Localité 10]
Agissant en qualité de propriétaires indivis des locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 3]
Représentés par Me Louis GABIZON de l'AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de Paris, toque : U0008
INTIMEE
S.A.R.L. SOLIVANS HAIR
prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 521 333 872
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentée par Me Olivier PLACIER, avocat au barreau de Paris, toque : D0319
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 mai 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
M. Douglas Berthe, conseiller
Mme Marie Girousse, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M. Douglas Berthe, conseiller, dans les conditions prévues à l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Laurène Blanco
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 28 octobre 2003, M [R] [X] et Mme [J] [L] ont donné à bail en renouvellement à la société S.A.C.L., aux droits de laquelle vient la société Solivans Hair, des locaux dépendant de l'immeuble sis [Localité 2] à [Localité 8], pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2002 pour se terminer le 31 mars 2011, à destination de « Parfumerie, Soins de Beauté, Coiffure, Articles de Paris ainsi que tous autres commerces sous réserve du respect des clauses du règlement de copropriété », ainsi désignés : -'une boutique sise au rez-de-chaussée de l'immeuble sis à [Adresse 12] et [Adresse 6] et un grand sous-sol sous la boutique comprenant : un cabinet de soins Uva, lavabo, W.C. et cuisine'.
Le bail s'est tacitement prolongé à compter du 1er avril 2011.
Par acte extrajudiciaire du 27 février 2014, la société Solivans Hair a sollicité le renouvellement de son bail. Par acte extrajudiciaire du 11 avril 2014, M [X] et Mme [L] ont fait signifier à la société Solivans Hair leur refus de renouvellement du bail avec offre d'une indemnité d'éviction.
Par acte du 24 mars 2016, la société Solivans Hair a fait assigner M [X] et Mme [L] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles de les voir condamner à lui payer une somme de 400.000 euros à titre d'indemnité d'éviction.
Par ordonnance du 24 février 2017, le juge de la mise en état a ordonné une expertise et désigné Mme [T] [V] pour y procéder avec la mission habituelle en matière d'indemnité d'éviction et d'indemnité d'occupation.
L'expert a déposé son rapport le 3 octobre 2018 relevant que le fonds de commerce ne paraît pas être transférable sans perte significative de clientèle et concluant, dans l'hypothèse d'une perte du fonds, à une indemnité d'éviction de 266.000 euros, soit 200.000 euros représentant la valeur du droit au bail, 20.000 euros au titre des frais de remploi, 43.300 euros au titre des frais de réinstallation et 3.000 euros au titre du trouble commercial et, dans l'hypothèse d'un transfert du fonds, à une indemnité d'éviction de 282.000 euros, soit 200.000 euros, valeur du droit au bail, 8.595 euros au titre des frais de remploi, 9.550 euros au titre des frais de double loyer, 9.265 euros au titre des frais de déménagement, 43.300 euros au titre des frais de réinstallation, 3.000 euros au titre des frais de communication et d'imprimerie, 2.039 euros au titre de la perte de clientèle, 3.000 euros au titre des frais juridiques et 3.000 euros au titre du trouble commercial, à une indemnité d'occupation au 1er avril 2014 d'un montant annuel, hors taxes et hors charges, de 30.400 euros après abattement de précarité de 20% et, à titre de renseignement, à un loyer plafonné si le bail avait été renouvelé au 1er avril 2014 et à un loyer plafond à cette date d'un montant de 16.283,31 euros calculé selon les indices applicables.
Par jugement en date du 30 janvier 2020, le tribunal de grande instance de Paris a, notamment, dit que, par suite du refus de renouvellement le bail du 28 octobre 2003 a pris fin le 31 mars 2014 à minuit, fixé à la somme de 266.000 euros le montant de l'indemnité d'éviction se décomposant en une indemnité principale de 200.000 euros et des indemnités accessoires de 66.000 euros, soit 20.000 euros pour frais de remploi, 43.300 euros pour frais de réinstallation et 3.000 euros pour trouble commercial, fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er avril 2014 à la somme annuelle de 30.400 euros, outre les taxes et charges , dit que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit.
Par déclaration en date du 23 octobre 2020, M. [X] et Mme [L] ont interjeté appel du jugement du 30 janvier 2020.
Dans leurs conclusions signifiées le 5 janvier 2023, M. [X] et Mme [L] demandent à la cour de :
- réformant le jugement entrepris :
- fixer le montant d'indemnité d'éviction à la somme de 178.114 euros ;
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation applicable à compter du 11 avril 2014 à la somme de 34.200 euros annuelle ;
- fixer le montant dû par Mme [J] [L] et M. [R] [X] après compensation à la somme de 51.741 euros ;
- confirmer le jugement pour le surplus ;
- condamner la société Solivans Hair au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance qui pourront être recouvrée par L'AARPI LGJF Gabizon ' Foirien agissant par Maître Louis Gabizon conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions signifiées le 21 février 2023, la société Solivan Hair demande à la cour de :
A titre principal,
- infirmer le jugement rendu le 30 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Paris ;
- fixer à la somme de 290.000 euros le montant de l'indemnité d'éviction due par Mme [J] [L] et M. [R] [X] ;
- le confirmer pour le surplus ;
Subsidiairement,
- confirmer en toutes dispositions le jugement rendu le 30 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Paris, notamment en ce qu'il a fixé l'indemnité d'éviction à la somme de 266.000 euros ;
En tout état de cause,
- débouter Mme [J] [L] et M. [R] [X] de toutes leurs prétentions, moyens et demandes ;
condamner Mme [J] [L] et M. [R] [X] à payer à la société Solivans Hair la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens.
MOYENS ET PRETENTIONS
Sur l'indemnité d'éviction
Au soutien de leurs prétentions, M. [X] et Mme [L] exposent que, contrairement à ce que le tribunal a retenu, la valeur locative de marché de 838 euros/ m2 en septembre 2018 est surévaluée, qu'en s'appuyant sur trois offres de location de l'agence immobilière La Tour Immo, pour des locaux situés au [Adresse 7], et sur un nouveau bail consenti au mois de décembre 2021 sur la base d'un loyer annuel de 39.000 euros pour une surface de 68,34 m2, il en ressort une valeur locative à 571 euros le m2, en appliquant le coefficient de 5 ((39.000 ' 16.715) x 5 = 111.425euros), en y ajoutant les frais de négociation (5.850 euros), les frais de double loyer (6.500 euros), les frais de réinstallation (43.300 euros), les frais de perte de clientèle (2.039 euros), les frais de communication et d'imprimerie (3.000 euros), les frais juridiques (3.000 euros) et le trouble commercial (3.000 euros), l'indemnité d'éviction s'élève à la somme de 178.411 euros.
La société Solivan Hair oppose qu'afin de calculer la valeur du droit au bail, il convient d'estimer la valeur locative de marché et la valeur locative en renouvellement si le bail avait été renouvelé, qu'en l'espèce, l'expert retient la valeur locative de marché en septembre 2018 de 750 euro le m2 pondéré, soit à 51.255 euros, avec des majorations de 10% et un abattement de 2%, soit une valeur locative de marche estimée à 57.300 euros, qu'en précisant le montant plafonné du loyer à la somme de 16.715 euros au 1er avril 2014 et compte-tenu de la bonne situation du local, l'expert retient un coefficient de capitalisation de 5, soit une valeur du droit au bail de 200.000 euros (57.300euros ' 16.715 euros x 5) , qu'ainsi, il a conclu à une valeur du droit au bail de 200.000 euros, soit à une indemnité d'éviction de 266.000 euros après prise en compte des frais de remploi (20.000 euros), de réinstallation (43.300 euros) et du trouble commercial (3.000 euros), que contrairement à ce que les appelants affirment sur la valeur locative surévaluée, l'expert relève des valeurs locatives de marché qui font ressortir un prix moyen de 1.100 euros le m2, que le différentiel entre le montant de la valeur locative de marché (1.100 euros x 68,34 = 75.174 euros) et le montant du loyer en renouvellement au 1er avril 2014 (16.715 euros par an) s'élève ainsi à 58.459 euros (75.174 ' 16.715 = 58.459 euros), que dans ces conditions, par application du même coefficient de 5, l'indemnité d'éviction ressort à 292.295 euros, arrondi à 290.000 euros.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation
M [X] et Mme [L] exposent que l'abattement pour précarité appliqué à l'indemnité d'occupation de 20 % est injustifiée, que compte-tenu du fait que la preneuse exploite normalement son fonds de commerce et ne se trouve nullement pénalisée par le délai, l'abattement pour précarité devrait être ramené de 20 % à 10%, ce qui conduirait à une valeur locative en renouvellement de 34.200 euros, qu'à ce jour et, en raison du départ de la preneuse à la date du 29 novembre 2019, la société Solivan Hair est créancier d'un solde de 51.741 euros.
La société Solivan Hair oppose qu'en vertu de l'article L. 145-28 du code de commerce et du rapport de l'expert judiciaire qui retient la longueur du délai écoulé entre le refus de renouvellement du 11 avril 2014 et la fixation de l'indemnité d'éviction au jour du jugement dont appel, soit 5 ans la précarité de la situation locative subie par le preneuse l'abattement de 20ù est justifié.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.
SUR CE,
Sur le montant de l'indemnité d'éviction
Aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce, en cas de congé avec refus de renouvellement, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction destinée à permettre à ce locataire de voir réparer l'entier préjudice résultant du défaut de renouvellement. L'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Selon l'article L. 145-28 du même code, le locataire évincé a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité mais doit verser au propriétaire une indemnité d'occupation.
Sur l'indemnité principale
Aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce, « le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement [..., laquelle] comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »
Les conséquences de l'éviction s'apprécie in concreto au regard de la possibilité pour le locataire de conserver son fonds de commerce sans perte de clientèle importante, auquel cas l'indemnisation prend la forme d'une indemnité de transfert, ou de la perte du fonds de commerce, auquel cas l'indemnisation prend la forme d'une indemnité de remplacement.
Cette appréciation implique dans un premier temps d'étudier les caractéristiques du bail s'agissant de sa destination, des clauses usuelles ou exorbitantes de droit commun y incluses, et des locaux s'agissant de leur implantation, de leur emplacement, de leur aménagement, et de leur commercialité, ce que le tribunal a opéré par motifs détaillés que la cour adopte et auxquels il est renvoyé. L'expert a retenu, ce qui n'est pas discuté par les parties, une surface pondérée de 68,34 m².
Il n'est pas davantage contesté que l'éviction de la société Solivan Hair entraînera la perte du fonds de commerce, le transfert du fonds de commerce sans perte de clientèle apparaissant inenvisageable, et, qu'en conséquence, l'indemnité d'éviction principale prendra la forme d'une indemnité de remplacement. Il n'est par ailleurs pas contesté que la valeur du droit au bail étant supérieure à la valeur du fonds de commerce, le montant de l'indemnité d'éviction sera calculé en fonction de la valeur du droit au bail.
La valeur du droit au bail se déduit par la différence entre la valeur locative de marché et la valeur du loyer si celui-ci avait été renouvelé, à laquelle il est d'usage d'appliquer un coefficient de situation en fonction de l'attractivité commerciale de la zone où sont situés les locaux.
La valeur locative est, conformément aux dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Aux termes de l'article R. 145-6 du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
L'article R. 145-7 dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 et qu'à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
M [X] et Mme [L] contestent la valeur locative de marché retenue par l'expert qu'ils estiment surévaluée. Ils arguent que les valeurs de comparaison retenues par l'expert concernent des adresses situées dans les portions du [Localité 11] jouissant d'une meilleure commercialité et font état du mandat de location confié à une agence en janvier 2020 sur la base d'un loyer annuel HT.HC de 50.000 € et d'offres reçues à hauteur de 39.600 € HT.HC pour l'une et 42.000 € HT.HC pour l'autre. Ils font état d'un bail finalement conclu le 3 janvier 2022 pour un loyer annuel de 39.000€, soit une valeur locative de 571 €.
Cependant, il est constant que l'indemnité d'éviction s'apprécie au jour le plus proche de l'éviction. La société Solivan Hair ayant quitté les lieux en novembre 2019, les références postérieures à cette date ne sauraient être retenues, même si elles confirment la tendance baissière du marché soulignée par l'expert dans son rapport.
Concernant les trois références situées [Adresse 7], comme l'a pertinemment relevé le tribunal, ces offres de location venant toutes de la même agence immobilière, dont les baux conclus en première location ne sont pas versés aux débats, sont insuffisantes à caractériser la valeur locative de marché.
En outre, comme le notait M. [K] dans son rapport de partie soumis à débat contradictoire, la commercialité du [Adresse 7] peut se diviser en trois parties, la 3ème partie, dans laquelle se trouve les locaux litigieux, se situant après la place Edmond Rostand et l'avenue de l'Observatoire. Contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, les références fournies par l'expert et retenues par le tribunal se situent toutes dans cette 3ème partie et constituent donc des termes pertinents de comparaison.
Ainsi, le tribunal a entrepris, par motifs détaillés que la cour adopte, l'analyse des termes de comparaison retenus par l'expert au regard des caractéristiques propres des locaux litigieux et en a déduit une valeur locative de marché de 750 € le m² pondéré soit, pour une surface de 68,34 m²P, la somme de 51.255 euros HT. C'est à bon droit qu'il a ensuite retraité cette valeur, compte-tenu des termes et clauses du bail, des majorations de 10 % en raison de la large destination du bail et de 5 % en raison de la faculté de céder librement le droit au bail ou de sous-louer les locaux, puis d'un abattement de 2 % au regard de la charge pesant sur le locataire s'agissant des travaux prescrit par l'administration et de l'impôt foncier proposés par l'expert.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il en a déduit une valeur locative de marché arrondie à la somme de 57.300 euros [(51.255 + 10% + 2%) - (2% - 630) = (51.300 + 5.125,50 + 2.562,75) ' (1.025,10 + 630) = 57.288,15 euros].
Les parties ne contestant ni le plafonnement du loyer s'il avait été renouvelé, ni le montant calculé après actualisation, soit la somme de 16.715,25 euros, ni le coefficient multiplicateur de 5, le jugement sera confirmé en ce qu'il a aboutit à une valeur de droit au bail arrondi à 200.000 euros [(57.300 ' 16.715) x 5 = (40.585 x5) = 202.925 €].
Sur les indemnités accessoires
Les parties ne contestent pas le montant des indemnités accessoires retenues par le tribunal à hauteur de 66.000 euros.
La cour confirmera donc le jugement par motifs adoptés de ce chef.
Sur l'indemnité d'occupation
Conformément aux dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction est tenu au paiement d'une indemnité d'occupation, égale à la valeur locative de renouvellement.
La valeur locative de renouvellement des locaux au 1er avril 2014 fixée par le tribunal n'est pas discutée par les parties et se monte à la somme de 34.170 euros sur la base d'un prix unitaire de 500 €/m²P, à laquelle le tribunal a appliqué les majorations de 10 % et 2 % rappelées plus haut ainsi que l'abattement de 2%, et a abouti à la somme de 38.000 euros confirmée par la cour.
Les bailleurs contestant l'abattement de précarité de 20 % appliqué par le tribunal au motif au motif que cet abattement les pénaliserait alors que le locataire continue d'exploiter son fonds.
Cependant, le locataire bénéficie du droit de poursuivre l'exploitation de son fonds de commerce jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction nonobstant la situation d'incertitude dans laquelle l'a plongé le choix des bailleurs de mettre fin au bail et qui dure jusqu'à la fixation définitive du montant des indemnités légalement dues par chacune des parties, de sorte que l'abattement de 20 % retenue par le tribunal est justifié.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
Sur les indemnités accessoires
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Succombant en leurs prétentions, M [R] [X] et Mme [J] [L] seront condamnés à payer à la société Solivans Hair la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 30 janvier 2020 sous le numéro de RG 16/6986 en toutes ses dispositions ;
Condamne M [R] [X] et Mme [J] [L] à payer à la société Solivans Hair la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M [R] [X] et Mme [J] [L] à supporter la charge des dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Placier conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.;
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE