CA Versailles, 1re ch. sect. 2, 5 septembre 2023, n° 22/06947
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51B
1re chambre 2e section
ARRET N°
PAR DEFAUT
DU 5 SEPTEMBRE 2023
N° RG 22/06947 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VQZL
AFFAIRE :
S.A. IMMOBILIERE 3F
C/
M. [B] [K]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de COLOMBES
N° RG : 1121000242
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 5/09/23
à :
Me Jeanine HALIMI
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A. IMMOBILIERE 3F
Ayant son siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397
APPELANTE
****************
Monsieur [B] [K]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Monsieur [W] [M]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Assignés par Procès-Verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile
INTIMES DEFAILLANTS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Avril 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE.
Par acte sous seing privé du 22 octobre 1981, M. [U], administrateur de biens, a consenti un bail d'habitation à M. [K] portant sur des locaux situés [Adresse 1] (92), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 245, 63 francs.
Selon acte en date du 26 mai 2020, la société immobilière 3F a acquis l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] (92).
Par acte de commissaire de justice délivré le 16 juin 2021, la société immobilière 3F a assigné M. et Mme [K], ainsi que M. [W] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes aux fins de :
- voir prononcer la résiliation judiciaire du bail la liant aux époux [K],
- voir constater que M. [M] est occupant sans droit ni titre des locaux donnés à bail,
- de se voir autoriser, sous le bénéfice de l'exécution provisoire à faire procéder à leur expulsion,
- les voir condamner in solidum au paiement des sommes suivantes :
* une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
* la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
* la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par jugement réputé contradictoire du 9 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes a :
- prononcé la résiliation du bail d'habitation conclu le 22 octobre 1981 entre M. [U] aux droits duquel vient la société immobilière 3F d'une part et M. [K] d'autre part, portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (92),
- dit que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 30 juin 2022,
- dit que M. [M] est occupant sans droit ni titre,
- ordonné à M. [K] et M. [M] de libérer de leur personne, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] (92) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,
- ordonné la suppression du délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- dit que 1e sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné in solidum M. [K] et M. [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 499,83 euros par mois,
- dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 juin 2022, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
- condamné M. [K] à payer à la société immobilière 3F la somme de 2 692,38 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2022,
- débouté la société immobilière 3F de sa demande de condamnation de M. [M] au titre de l'arriéré locatif,
- débouté la société immobilière 3F de sa demande de dommages et intérêts,
- condamné in solidum M. [K] et M. [M] à payer à la société immobilière 3F la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. [K] et M. [M] aux dépens,
- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la décision.
Par déclaration reçue au greffe le 20 novembre 2022, la société immobilière 3F a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 23 novembre 2022, elle demande à la cour :
- d'infirmer partiellement le jugement rendu le 9 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre, siégeant en son tribunal de proximité de Colombes, en ce qu'il a condamné in solidum M. [K] et M. [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 499,83 euros par mois,
et statuant à nouveau,
- fixer l'indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 30 juin 2022 et jusqu'à la reprise effective des lieux, au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû, en cas de poursuite du bail et condamner solidairement M. [K] et M. [M] au versement de celle-ci,
- condamner solidairement M. [K] et M. [M] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. [K] et M. [M] aux entiers dépens qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL Jeanine Halimi, avocate aux offres de droit.
Ni M. [K], ni M. [M] n'ont constitué avocat. Par actes de commissaire de justice séparés délivrés le 28 novembre 2022, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante leur ont été signifiées selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 avril 2023.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION.
Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'.
Sur l'appel de la société Immobilière 3F.
Au soutien de son appel, la société bailleresse reproche au premier juge d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de MM [K] et [M], à un montant fixe forfaitaire de 499,83 euros par mois à compter du 30 juin 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux loués, outre les charges, faisant essentiellement valoir que l'indemnité d'occupation a pour finalité d'indemniser le bailleur du maintien fautif dans les lieux, du locataire devenu sans droit ni titre, de sorte que cette indemnité ne saurait être inférieure à la somme qui aurait été due en cas de poursuite du bail.
Sur ce,
L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.
En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.
Dès lors, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.
En effet, en l'absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d'occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d'expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.
Par suite, le jugement déféré est infirmé de ce chef, l'indemnité d'occupation étant fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi.
Sur les mesures accessoires.
MM [K] et [M] doivent être condamnés in solidum au paiement des dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.
Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3F au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant in solidum MM [K] et [M] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS.
La cour,
Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré rendu le 9 novembre 2022 par le juge du tribunal de proximité de Colombes en toutes ses dispositions, à l'exception de celle ayant fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à la somme de 499,83 euros, outre les charges, à compter du 30 juin 2022,
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer actualisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi,
Condamne in solidum MM. [K] et [M] à son paiement à compter du 30 juin 2022 jusqu'à la libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
Condamne in solidum MM [K] et [M] à verser à la société Immobilière 3F, la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum MM [K] et [M] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés par la SELARL Jeanine Halimi conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
DE
VERSAILLES
Code nac : 51B
1re chambre 2e section
ARRET N°
PAR DEFAUT
DU 5 SEPTEMBRE 2023
N° RG 22/06947 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VQZL
AFFAIRE :
S.A. IMMOBILIERE 3F
C/
M. [B] [K]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de COLOMBES
N° RG : 1121000242
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 5/09/23
à :
Me Jeanine HALIMI
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A. IMMOBILIERE 3F
Ayant son siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397
APPELANTE
****************
Monsieur [B] [K]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Monsieur [W] [M]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Assignés par Procès-Verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile
INTIMES DEFAILLANTS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Avril 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE.
Par acte sous seing privé du 22 octobre 1981, M. [U], administrateur de biens, a consenti un bail d'habitation à M. [K] portant sur des locaux situés [Adresse 1] (92), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 245, 63 francs.
Selon acte en date du 26 mai 2020, la société immobilière 3F a acquis l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] (92).
Par acte de commissaire de justice délivré le 16 juin 2021, la société immobilière 3F a assigné M. et Mme [K], ainsi que M. [W] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes aux fins de :
- voir prononcer la résiliation judiciaire du bail la liant aux époux [K],
- voir constater que M. [M] est occupant sans droit ni titre des locaux donnés à bail,
- de se voir autoriser, sous le bénéfice de l'exécution provisoire à faire procéder à leur expulsion,
- les voir condamner in solidum au paiement des sommes suivantes :
* une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
* la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
* la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par jugement réputé contradictoire du 9 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes a :
- prononcé la résiliation du bail d'habitation conclu le 22 octobre 1981 entre M. [U] aux droits duquel vient la société immobilière 3F d'une part et M. [K] d'autre part, portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (92),
- dit que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 30 juin 2022,
- dit que M. [M] est occupant sans droit ni titre,
- ordonné à M. [K] et M. [M] de libérer de leur personne, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] (92) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,
- ordonné la suppression du délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- dit que 1e sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné in solidum M. [K] et M. [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 499,83 euros par mois,
- dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 juin 2022, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
- condamné M. [K] à payer à la société immobilière 3F la somme de 2 692,38 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2022,
- débouté la société immobilière 3F de sa demande de condamnation de M. [M] au titre de l'arriéré locatif,
- débouté la société immobilière 3F de sa demande de dommages et intérêts,
- condamné in solidum M. [K] et M. [M] à payer à la société immobilière 3F la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. [K] et M. [M] aux dépens,
- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la décision.
Par déclaration reçue au greffe le 20 novembre 2022, la société immobilière 3F a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 23 novembre 2022, elle demande à la cour :
- d'infirmer partiellement le jugement rendu le 9 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre, siégeant en son tribunal de proximité de Colombes, en ce qu'il a condamné in solidum M. [K] et M. [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 499,83 euros par mois,
et statuant à nouveau,
- fixer l'indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 30 juin 2022 et jusqu'à la reprise effective des lieux, au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû, en cas de poursuite du bail et condamner solidairement M. [K] et M. [M] au versement de celle-ci,
- condamner solidairement M. [K] et M. [M] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. [K] et M. [M] aux entiers dépens qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL Jeanine Halimi, avocate aux offres de droit.
Ni M. [K], ni M. [M] n'ont constitué avocat. Par actes de commissaire de justice séparés délivrés le 28 novembre 2022, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante leur ont été signifiées selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 avril 2023.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION.
Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'.
Sur l'appel de la société Immobilière 3F.
Au soutien de son appel, la société bailleresse reproche au premier juge d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de MM [K] et [M], à un montant fixe forfaitaire de 499,83 euros par mois à compter du 30 juin 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux loués, outre les charges, faisant essentiellement valoir que l'indemnité d'occupation a pour finalité d'indemniser le bailleur du maintien fautif dans les lieux, du locataire devenu sans droit ni titre, de sorte que cette indemnité ne saurait être inférieure à la somme qui aurait été due en cas de poursuite du bail.
Sur ce,
L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.
En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.
Dès lors, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.
En effet, en l'absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d'occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d'expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.
Par suite, le jugement déféré est infirmé de ce chef, l'indemnité d'occupation étant fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi.
Sur les mesures accessoires.
MM [K] et [M] doivent être condamnés in solidum au paiement des dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.
Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3F au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant in solidum MM [K] et [M] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS.
La cour,
Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré rendu le 9 novembre 2022 par le juge du tribunal de proximité de Colombes en toutes ses dispositions, à l'exception de celle ayant fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à la somme de 499,83 euros, outre les charges, à compter du 30 juin 2022,
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer actualisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi,
Condamne in solidum MM. [K] et [M] à son paiement à compter du 30 juin 2022 jusqu'à la libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
Condamne in solidum MM [K] et [M] à verser à la société Immobilière 3F, la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum MM [K] et [M] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés par la SELARL Jeanine Halimi conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,