CA Paris, Pôle 1 - ch. 2, 7 septembre 2023, n° 22/14784
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 07 SEPTEMBRE 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/14784 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGJFN
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 31 Janvier 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 20/50585
APPELANT
M. [E] [D]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représenté par Me Jean-paul YILDIZ de la SELARL YZ AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0794
INTIMEE
LA VILLE DE [Localité 4], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 4], Mme [R] [N], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée et assistée par Me Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 08 Juin 2023 en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et Michèle CHOPIN, Conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par exploit en date du 9 décembre 2019, la Ville de [Localité 4] a fait assigner M. [E] [D] devant le tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure en la forme des référés, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4] (lot n°25).
Par ordonnance du 15 mai 2020, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 4] dans l'attente d'une décision de la Cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Civ. 3e, 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
Par arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l'Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de [Localité 4] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie à l'audience du 3 janvier 2022.
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la Ville de [Localité 4] demandait de voir :
- condamner M. [D] à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 4] conformément aux dispositions de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- ordonner le retour à l'habitation de l'appartement transformé sans autorisation, situé au rez-de-chaussée porte face de l'immeuble du [Adresse 1] en l'[Localité 4] (constituant le lot n°25), sous astreinte de 2.292 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer ;
- se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- débouter M. [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner M. [D] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la Ville de [Localité 4] ;
- condamner M. [D] aux entiers dépens.
M. [D] s'est opposé aux demandes, sollicitant le paiement de ses frais non répétibles et la condamnation de la Ville de [Localité 4] aux dépens.
Par ordonnance contradictoire du 31 janvier 2022, rendue en la forme des référés, le magistrat du tribunal judiciaire de Paris a :
- condamné M. [D] à payer une amende civile de 45.000 euros , dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 4] ;
- ordonné le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] à [Localité 4] (lot n°25), appartenant à M. [D], sous astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision à M. [D] pour une durée maximale de douze mois ;
- dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- condamné M. [D] à payer à la Ville de [Localité 4] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [D] aux dépens ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 05 août 2022, M. [D] a interjeté appel de la décision.
Dans ses conclusions remises le 15 mai 2023, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. [D] demande à la cour, au visa des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, de :
à titre principal,
- juger que la Ville de [Localité 4] succombe dans la démonstration de l'usage d'habitation du bien dont objet et par voie de conséquence d'un changement d'usage illicite ;
- juger, en conséquence, l'infraction de changement d'usage non constituée ;
- débouter, en conséquence, la Ville de [Localité 4] de sa demande de condamnation de M. [D] au paiement d'une amende de 50.000 euros pour changement d'usage illicite en violation de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;
- réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance en la forme des référés rendue par le tribunal judiciaire de Paris selon la procédure accélérée au fond le 31 janvier 2022 sous le RG n°20/50585 ;
- débouter la Ville de [Localité 4] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
à titre subsidiaire,
- réduire le montant de l'amende dont le paiement est sollicité par la Ville de [Localité 4] à l'encontre de M. [D] pour violation de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;
en tout état de cause,
- débouter la Ville de [Localité 4] de sa demande de condamnation de M. [D] à restituer à l'habitation des locaux dont objet sous astreinte ;
- débouter la Ville de [Localité 4] de ses demandes incidentes et reconventionnelles ;
à titre reconventionnel,
- condamner la Ville de [Localité 4] à payer à M. [D] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la Ville de [Localité 4] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Me Jean-Paul Yildiz (Selarl YZ Avocat- Realex (AARPI)) avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
M. [D] fait en substance valoir :
- que le lot concerné n'a pas un usage d'habitation, le changement de destination fondé sur le permis de construire du 30 octobre 2006 étant inopérant ;
- que, subsidiairement, de nombreuses circonstances justifient la réduction du montant de l'amende sollicitée.
Dans ses conclusions remises le 22 mai 2023, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la Ville de [Localité 4] demande à la cour, au visa de l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles 381, 383 et 481-1 du code de procédure civile, des articles L. 631-7, L. 632-1 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, des articles L. 324-1-1, L. 324-2 et L. 324-2-1 du code du tourisme et des articles L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, de :
- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel de M. [D] ;
- juger celle-ci, prise en la personne de Mme la maire de [Localité 4], recevable en son appel incident et en ses conclusions, et l'y en juger bien fondée ;
- confirmer l'ordonnance en la forme des référés prononcée le 31 janvier 2022 par le juge au tribunal judiciaire de Paris, en ce que le juge a :
condamné M. [D] à payer une amende civile dont le produit lui sera versé,
ordonné le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] à [Localité 4] (lot n°25), appartenant à M. [D], sous une astreinte provisoire par jour de retard pour une durée maximale de douze mois à compter de la signification de la décision,
condamné M. [D] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné M. [D] aux dépens d'instance ;
- infirmer l'ordonnance en la forme des référés prononcée le 31 janvier 2022 par le juge au tribunal judiciaire de Paris, en ce que le juge a :
fixé à la somme de 45.000 euros le montant de l'amende civile due par M. [D],
fixé à la somme de 1.000 euros par jour de retard le montant de l'astreinte provisoire dû par M. [D] ;
et statuant de nouveau,
- fixer à la somme de 50.000 euros le montant de l'amende civile due par M. [D] ;
- fixer à la somme de 2.292 euros par jour de retard le montant de l'astreinte provisoire dû par M. [D] ;
en tout état de cause,
- débouter M. [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner M. [D] à verser à la Ville de [Localité 4] une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [D] aux entiers dépens d'appel.
La Ville de [Localité 4] fait en substance valoir :
- que, depuis le permis de construire du 30 octobre 2006, le local est dans son intégralité un local à usage d'habitation ;
- que le quantum de l'amende prononcée n'est pas suffisamment dissuasif.
SUR CE LA COUR
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.
Il résulte en outre de l'article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des [Localité 2], de la [Localité 6] et du [Localité 7]. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n'excédant pas 120 jours par an, la location d'un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 4] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.
En l'espèce, en premier lieu, les parties s'opposent sur l'usage d'habitation du logement en cause.
Il sera à cet égard relevé :
- que M. [D] a déposé un permis de construire pour réaliser des travaux sur le local litigieux le 11 avril 2006, le permis de construire ayant reçu un avis favorable le 30 octobre 2006 (pièce 3 intimée), l'autorisation ayant pour l'objet suivant : 'travaux en vue du changement de destination partiel de locaux à rez-de-chaussée à usage d'atelier en habitation (un logement créé)', peu important dès lors que la notice de présentation fasse état d'une 'affectation d'atelier artiste à dominante atelier' ;
- que, dans ces conditions, conformément aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, le local est réputé avoir l'usage pour lequel les travaux, postérieurs au 1er janvier 1970, ont été autorisés, soit un usage d'habitation ;
- qu'au surplus, il est établi que le local est désormais taxé comme un local à usage d'habitation depuis le 30 octobre 2006, la fiche H2, remplie le 21 février 2008 par M. [D], confirmant que le local est destiné à l'usage d'habitation principale (rubrique 32) et que 133 mètres carrés sont affectés exclusivement à l'habitation - superficie conforme à ce qui a été relevé dans le constat d'infraction - 175,75 mètres carrés étant à usage professionnel (rubrique 41) ; que la fiche d'évaluation de la direction générale des impôts, en date du 24 août 2009, mentionne elle que le local 'devient local d'habitation' ;
- que, compte tenu de ces éléments, et nonobstant la différence de surface, c'est en vain que M. [D] prétend qu'il conviendrait de considérer que les lieux loués n'auraient pas connu de modification d'usage ou ne seraient qu'accessoirement à usage d'habitation ;
- qu'en effet, le changement de destination d'un bien commercial pour en faire un bien d'habitation a nécessairement pour effet d'en faire un bien réputé à usage d'habitation subséquemment à l'autorisation administrative, en application de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;
- que sont inopérants les autres développements de l'appelant relatifs à l'application du droit de l'urbanisme ou encore fondés sur des pièces antérieures au permis de construire, alors que le permis de construire, en date du 30 octobre 2006, fait du local loué un bien réputé à usage d'habitation ;
- que c'est également en vain que M. [D] estime qu'il serait porté une atteinte disproportionnée à son droit de propriété, alors que ce bien pourrait être occupé par son propriétaire ou faire l'objet d'une location hors location de courte durée à une clientèle de passage.
La décision devra donc être confirmée en ce qu'elle a, à juste titre, constaté que le bien est à usage d'habitation.
En deuxième lieu, le local en cause ne constitue pas la résidence principale de M. [D], qui expose lui-même être domicilié à [Adresse 5], [Adresse 5], [Adresse 5], ce point n'apparaissant pas contesté.
En troisième lieu, s'agissant des locations de courte durée, le constat de l'agent assermenté de la ville établit :
- que les trois annonces publiées sur des sites internets comportent respectivement 52 commentaires, 3 commentaires et 6 commentaires (pièces 1, 4 à 6), pour une période allant d'avril 2015 à août 2019 ;
- que l'appartement a fait l'objet d'une déclaration en ligne de location meublée le 4 juillet 2018 pour un local ne constituant pas la résidence principale (pièce 1) ;
- que, le 20 mars 2019, M. [D] a reconnu avoir loué son bien en 2018 pendant 158 jours, faisant simplement état de ce que le local serait commercial ;
- qu'Airbnb a transmis un décompte de nuitées (pièces 14 et 22) faisant état des chiffres suivants (sans que l'on ne puisse considérer que ces décomptes comporteraient des locations de courte durée annulée contrairement à ce qu'indique l'appelant) :
158 nuitées en 2018 ;
71 nuitées en 2019 ;
62 nuitées en 2020 ;
50 nuitées en 2021 ;
47 nuitées en 2022.
Ainsi, le logement, pourtant à usage d'habitation, a bien été loué à une clientèle de passage pour de courtes durées, de manière non conforme au code de la construction et de l'habitation.
En quatrième et dernier lieu, s'agissant du montant de l'amende à prononcer à l'encontre du propriétaire, il faut rappeler que la législation poursuit un objectif d'intérêt général, visant à lutter contre la pénurie de logements à [Localité 4], dans la mesure où certains logements à usage d'habitation ne font plus l'objet de baux classiques.
M. [D], dont la responsabilité est encourue en sa qualité de propriétaire, ne peut prétendre ignorer la réglementation applicable ou exciper de sa supposée complexité.
Selon les simulations opérées par l'agent de la Ville de [Localité 4], le logement est loué en moyenne 1.146 euros par nuit, avec un gain mensuel, pour un taux d'occupation de 75 %, de 15.089 euros, à rapporter au loyer de référence dans le quartier qui aurait été de 8.839 euros, M. [D], nonobstant ses contestations, ne produisant pas d'éléments sur la valeur locative du bien qu'il conviendrait de prendre en compte.
Le profit a été substantiel, compte tenu notamment des relevés de nuitées déjà mentionnés.
Il faut aussi rappeler que le coût de la compensation aurait été de 266.000 euros, comme le rappelle la Ville de [Localité 4] sans être démentie sur ce point.
Le premier juge a à juste titre relevé la durée conséquente de la période incriminée et les nombreuses réservations.
Il faut aussi relever qu'une première annonce Airbnb a été désactivée à la suite du contrôle de la Ville de [Localité 4], mais qu'une seconde annonce a été publiée postérieurement, montrant la mauvaise foi de l'appelant.
Dans ces conditions, la décision entreprise sera confirmée sauf sur le quantum de l'amende, qui sera porté à 50.000 euros.
En l'absence d'élément démontrant que le bien a fait, ce jour, l'objet d'un retour à l'habitation - la seule désactivation d'une annonce sur le seul site Airbnb, en date du 8 février 2022 et donc désormais ancienne (pièce 30), ne le démontrant pas -, la décision sera confirmée en ce qu'elle a fait droit à cette demande, l'astreinte ayant justement été fixée à la somme de 1.000 euros pendant un délai maximale de douze mois, montant tenant compte de l'importante superficie du bien en cause et du produit journalier des locations, nonobstant l'argumentation développée par la Ville de [Localité 4] en sens contraire.
Le sort des frais et dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge.
A hauteur d'appel, l'appelant devra indemniser l'intimée pour les frais non répétibles exposés et sera condamné aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise, sauf sur le quantum de l'amende civile ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne M. [E] [D] à payer une amende civile de 50.000 euros dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 4] ;
Condamne M. [E] [D] à verser à hauteur d'appel à la Ville de [Localité 4] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [E] [D] aux dépens d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 07 SEPTEMBRE 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/14784 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGJFN
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 31 Janvier 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 20/50585
APPELANT
M. [E] [D]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représenté par Me Jean-paul YILDIZ de la SELARL YZ AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0794
INTIMEE
LA VILLE DE [Localité 4], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 4], Mme [R] [N], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée et assistée par Me Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 08 Juin 2023 en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et Michèle CHOPIN, Conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par exploit en date du 9 décembre 2019, la Ville de [Localité 4] a fait assigner M. [E] [D] devant le tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure en la forme des référés, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4] (lot n°25).
Par ordonnance du 15 mai 2020, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 4] dans l'attente d'une décision de la Cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Civ. 3e, 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
Par arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l'Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de [Localité 4] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie à l'audience du 3 janvier 2022.
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la Ville de [Localité 4] demandait de voir :
- condamner M. [D] à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 4] conformément aux dispositions de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- ordonner le retour à l'habitation de l'appartement transformé sans autorisation, situé au rez-de-chaussée porte face de l'immeuble du [Adresse 1] en l'[Localité 4] (constituant le lot n°25), sous astreinte de 2.292 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer ;
- se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- débouter M. [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner M. [D] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la Ville de [Localité 4] ;
- condamner M. [D] aux entiers dépens.
M. [D] s'est opposé aux demandes, sollicitant le paiement de ses frais non répétibles et la condamnation de la Ville de [Localité 4] aux dépens.
Par ordonnance contradictoire du 31 janvier 2022, rendue en la forme des référés, le magistrat du tribunal judiciaire de Paris a :
- condamné M. [D] à payer une amende civile de 45.000 euros , dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 4] ;
- ordonné le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] à [Localité 4] (lot n°25), appartenant à M. [D], sous astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision à M. [D] pour une durée maximale de douze mois ;
- dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- condamné M. [D] à payer à la Ville de [Localité 4] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [D] aux dépens ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 05 août 2022, M. [D] a interjeté appel de la décision.
Dans ses conclusions remises le 15 mai 2023, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. [D] demande à la cour, au visa des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, de :
à titre principal,
- juger que la Ville de [Localité 4] succombe dans la démonstration de l'usage d'habitation du bien dont objet et par voie de conséquence d'un changement d'usage illicite ;
- juger, en conséquence, l'infraction de changement d'usage non constituée ;
- débouter, en conséquence, la Ville de [Localité 4] de sa demande de condamnation de M. [D] au paiement d'une amende de 50.000 euros pour changement d'usage illicite en violation de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;
- réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance en la forme des référés rendue par le tribunal judiciaire de Paris selon la procédure accélérée au fond le 31 janvier 2022 sous le RG n°20/50585 ;
- débouter la Ville de [Localité 4] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
à titre subsidiaire,
- réduire le montant de l'amende dont le paiement est sollicité par la Ville de [Localité 4] à l'encontre de M. [D] pour violation de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;
en tout état de cause,
- débouter la Ville de [Localité 4] de sa demande de condamnation de M. [D] à restituer à l'habitation des locaux dont objet sous astreinte ;
- débouter la Ville de [Localité 4] de ses demandes incidentes et reconventionnelles ;
à titre reconventionnel,
- condamner la Ville de [Localité 4] à payer à M. [D] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la Ville de [Localité 4] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Me Jean-Paul Yildiz (Selarl YZ Avocat- Realex (AARPI)) avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
M. [D] fait en substance valoir :
- que le lot concerné n'a pas un usage d'habitation, le changement de destination fondé sur le permis de construire du 30 octobre 2006 étant inopérant ;
- que, subsidiairement, de nombreuses circonstances justifient la réduction du montant de l'amende sollicitée.
Dans ses conclusions remises le 22 mai 2023, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la Ville de [Localité 4] demande à la cour, au visa de l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles 381, 383 et 481-1 du code de procédure civile, des articles L. 631-7, L. 632-1 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, des articles L. 324-1-1, L. 324-2 et L. 324-2-1 du code du tourisme et des articles L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, de :
- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel de M. [D] ;
- juger celle-ci, prise en la personne de Mme la maire de [Localité 4], recevable en son appel incident et en ses conclusions, et l'y en juger bien fondée ;
- confirmer l'ordonnance en la forme des référés prononcée le 31 janvier 2022 par le juge au tribunal judiciaire de Paris, en ce que le juge a :
condamné M. [D] à payer une amende civile dont le produit lui sera versé,
ordonné le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] à [Localité 4] (lot n°25), appartenant à M. [D], sous une astreinte provisoire par jour de retard pour une durée maximale de douze mois à compter de la signification de la décision,
condamné M. [D] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné M. [D] aux dépens d'instance ;
- infirmer l'ordonnance en la forme des référés prononcée le 31 janvier 2022 par le juge au tribunal judiciaire de Paris, en ce que le juge a :
fixé à la somme de 45.000 euros le montant de l'amende civile due par M. [D],
fixé à la somme de 1.000 euros par jour de retard le montant de l'astreinte provisoire dû par M. [D] ;
et statuant de nouveau,
- fixer à la somme de 50.000 euros le montant de l'amende civile due par M. [D] ;
- fixer à la somme de 2.292 euros par jour de retard le montant de l'astreinte provisoire dû par M. [D] ;
en tout état de cause,
- débouter M. [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner M. [D] à verser à la Ville de [Localité 4] une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [D] aux entiers dépens d'appel.
La Ville de [Localité 4] fait en substance valoir :
- que, depuis le permis de construire du 30 octobre 2006, le local est dans son intégralité un local à usage d'habitation ;
- que le quantum de l'amende prononcée n'est pas suffisamment dissuasif.
SUR CE LA COUR
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.
Il résulte en outre de l'article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des [Localité 2], de la [Localité 6] et du [Localité 7]. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n'excédant pas 120 jours par an, la location d'un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 4] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.
En l'espèce, en premier lieu, les parties s'opposent sur l'usage d'habitation du logement en cause.
Il sera à cet égard relevé :
- que M. [D] a déposé un permis de construire pour réaliser des travaux sur le local litigieux le 11 avril 2006, le permis de construire ayant reçu un avis favorable le 30 octobre 2006 (pièce 3 intimée), l'autorisation ayant pour l'objet suivant : 'travaux en vue du changement de destination partiel de locaux à rez-de-chaussée à usage d'atelier en habitation (un logement créé)', peu important dès lors que la notice de présentation fasse état d'une 'affectation d'atelier artiste à dominante atelier' ;
- que, dans ces conditions, conformément aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, le local est réputé avoir l'usage pour lequel les travaux, postérieurs au 1er janvier 1970, ont été autorisés, soit un usage d'habitation ;
- qu'au surplus, il est établi que le local est désormais taxé comme un local à usage d'habitation depuis le 30 octobre 2006, la fiche H2, remplie le 21 février 2008 par M. [D], confirmant que le local est destiné à l'usage d'habitation principale (rubrique 32) et que 133 mètres carrés sont affectés exclusivement à l'habitation - superficie conforme à ce qui a été relevé dans le constat d'infraction - 175,75 mètres carrés étant à usage professionnel (rubrique 41) ; que la fiche d'évaluation de la direction générale des impôts, en date du 24 août 2009, mentionne elle que le local 'devient local d'habitation' ;
- que, compte tenu de ces éléments, et nonobstant la différence de surface, c'est en vain que M. [D] prétend qu'il conviendrait de considérer que les lieux loués n'auraient pas connu de modification d'usage ou ne seraient qu'accessoirement à usage d'habitation ;
- qu'en effet, le changement de destination d'un bien commercial pour en faire un bien d'habitation a nécessairement pour effet d'en faire un bien réputé à usage d'habitation subséquemment à l'autorisation administrative, en application de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;
- que sont inopérants les autres développements de l'appelant relatifs à l'application du droit de l'urbanisme ou encore fondés sur des pièces antérieures au permis de construire, alors que le permis de construire, en date du 30 octobre 2006, fait du local loué un bien réputé à usage d'habitation ;
- que c'est également en vain que M. [D] estime qu'il serait porté une atteinte disproportionnée à son droit de propriété, alors que ce bien pourrait être occupé par son propriétaire ou faire l'objet d'une location hors location de courte durée à une clientèle de passage.
La décision devra donc être confirmée en ce qu'elle a, à juste titre, constaté que le bien est à usage d'habitation.
En deuxième lieu, le local en cause ne constitue pas la résidence principale de M. [D], qui expose lui-même être domicilié à [Adresse 5], [Adresse 5], [Adresse 5], ce point n'apparaissant pas contesté.
En troisième lieu, s'agissant des locations de courte durée, le constat de l'agent assermenté de la ville établit :
- que les trois annonces publiées sur des sites internets comportent respectivement 52 commentaires, 3 commentaires et 6 commentaires (pièces 1, 4 à 6), pour une période allant d'avril 2015 à août 2019 ;
- que l'appartement a fait l'objet d'une déclaration en ligne de location meublée le 4 juillet 2018 pour un local ne constituant pas la résidence principale (pièce 1) ;
- que, le 20 mars 2019, M. [D] a reconnu avoir loué son bien en 2018 pendant 158 jours, faisant simplement état de ce que le local serait commercial ;
- qu'Airbnb a transmis un décompte de nuitées (pièces 14 et 22) faisant état des chiffres suivants (sans que l'on ne puisse considérer que ces décomptes comporteraient des locations de courte durée annulée contrairement à ce qu'indique l'appelant) :
158 nuitées en 2018 ;
71 nuitées en 2019 ;
62 nuitées en 2020 ;
50 nuitées en 2021 ;
47 nuitées en 2022.
Ainsi, le logement, pourtant à usage d'habitation, a bien été loué à une clientèle de passage pour de courtes durées, de manière non conforme au code de la construction et de l'habitation.
En quatrième et dernier lieu, s'agissant du montant de l'amende à prononcer à l'encontre du propriétaire, il faut rappeler que la législation poursuit un objectif d'intérêt général, visant à lutter contre la pénurie de logements à [Localité 4], dans la mesure où certains logements à usage d'habitation ne font plus l'objet de baux classiques.
M. [D], dont la responsabilité est encourue en sa qualité de propriétaire, ne peut prétendre ignorer la réglementation applicable ou exciper de sa supposée complexité.
Selon les simulations opérées par l'agent de la Ville de [Localité 4], le logement est loué en moyenne 1.146 euros par nuit, avec un gain mensuel, pour un taux d'occupation de 75 %, de 15.089 euros, à rapporter au loyer de référence dans le quartier qui aurait été de 8.839 euros, M. [D], nonobstant ses contestations, ne produisant pas d'éléments sur la valeur locative du bien qu'il conviendrait de prendre en compte.
Le profit a été substantiel, compte tenu notamment des relevés de nuitées déjà mentionnés.
Il faut aussi rappeler que le coût de la compensation aurait été de 266.000 euros, comme le rappelle la Ville de [Localité 4] sans être démentie sur ce point.
Le premier juge a à juste titre relevé la durée conséquente de la période incriminée et les nombreuses réservations.
Il faut aussi relever qu'une première annonce Airbnb a été désactivée à la suite du contrôle de la Ville de [Localité 4], mais qu'une seconde annonce a été publiée postérieurement, montrant la mauvaise foi de l'appelant.
Dans ces conditions, la décision entreprise sera confirmée sauf sur le quantum de l'amende, qui sera porté à 50.000 euros.
En l'absence d'élément démontrant que le bien a fait, ce jour, l'objet d'un retour à l'habitation - la seule désactivation d'une annonce sur le seul site Airbnb, en date du 8 février 2022 et donc désormais ancienne (pièce 30), ne le démontrant pas -, la décision sera confirmée en ce qu'elle a fait droit à cette demande, l'astreinte ayant justement été fixée à la somme de 1.000 euros pendant un délai maximale de douze mois, montant tenant compte de l'importante superficie du bien en cause et du produit journalier des locations, nonobstant l'argumentation développée par la Ville de [Localité 4] en sens contraire.
Le sort des frais et dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge.
A hauteur d'appel, l'appelant devra indemniser l'intimée pour les frais non répétibles exposés et sera condamné aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise, sauf sur le quantum de l'amende civile ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne M. [E] [D] à payer une amende civile de 50.000 euros dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 4] ;
Condamne M. [E] [D] à verser à hauteur d'appel à la Ville de [Localité 4] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [E] [D] aux dépens d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE