CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 21 septembre 2023, n° 19/12936
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 19/12936 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAGPY
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 mai 2019 -Tribunal de grande instance de Créteil (3ème chambre civile) - RG n° 18/08563
APPELANTE
S.A.R.L. SODILINE
Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 440 366 268
Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié audit siège en cette qualité
[Adresse 2] [Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055
Assistée de Me Thierry DAVID, avocat au barreau de Paris, toque : A0436, substitué par Me Elisabeth DIRIL, avocate au barreau de Paris
INTIMEE
S.A.R.L. GRAND GARAGE PONT DE CRETEIL MAISON CHEVANT ET CIE
Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 562 056 457
Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Geneviève SROUSSI, avocate au barreau de Paris, toque : B0072, avocate plaidant et postulant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et Mme Sandra Leroy, conseillère, un rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
- Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
- Mme Sandra Leroy, conseillère
- Mme Emmanuelle Lebée, magistrate à titre honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière présente lors de la mise à disposition.
Exposé du litige
Par acte du 29 août 2003, la société Grand garage du pont de Créteil - Chevant et cie (la société Grand garage) donnait à bail à la société Girardin Saint Maur (la société Girardin) des locaux commerciaux situés [Adresse 3] et [Adresse 2] (Val de Marne), consistant en un bâtiment à usage de réparation automobile d'une surface de 1275 m², pour y exploiter principalement la réparation, le stockage et la vente de véhicules automobiles.
La société Girardin exploitait l'activité de vente automobile sur un terrain mitoyen appartenant à un autre bailleur, la société Saint Maur Giraud, propriétaire de locaux situés au [Adresse 1], d'une surface de 2027 m².
Par acte du 12 juin 2007, la société Girardin a cédé à la société Sodiline- dont l'associé majoritaire est M. [T]-, son fonds de commerce exploité sur les deux locaux sis [Adresse 2] et [Adresse 1].
Le 18 septembre 2007, la société Saint Maur Giraud (2 bis) a vendu son terrain à la société Giraud Saint Maur (Giraud), dont le gérant est M. [T].
Le 1er juillet 2007, la société Giraud avait donné à bail les lieux (2 bis) à la société Sodiprem, dont le gérant est également M. [T].
Le 10 mars 2017, la société Grand garage a fait signifier à la société Sodiline un congé à effet du 30 septembre 2017 avec refus de renouvellement contre paiement d'une indemnité d'éviction.
Par ordonnance du 6 juillet 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil a ordonné une expertise, afin de déterminer les montants de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation et il a désigné M. [H] pour y procéder.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 31 juillet 2018 et a retenu qu'il y avait unité d'exploitation.
Le 5 octobre 2018, la société Grand garage a fait signifier à la société Sodiline une assignation à jour fixe aux fins de voir fixer le montant des indemnités.
Par jugement du 13 mai 2019, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Créteil a notamment :
« Vu le rapport d'expertise judiciaire de M. [H] et l'erreur ayant consisté à considérer que la société Sodiline était propriétaire des locaux contigus à ceux loués auprès de la SARL GRAND GARAGE DU PONT DE CRETEIL-CHEVANT ET CIE, alors que tel n'est pas le cas, le propriétaire voisin étant la société civile immobilière GIRAUD SAINT MAUR et le preneur du fonds voisin étant la SAS SODIPREM, toutes entités tierces par rapport à la société Sodiline et à son bailleur,
Vu l'absence d'unité d'exploitation sur les deux terrains au profit de la société Sodiline, qui n'est titrée que sur l'un des deux terrains et pas sur celui contigu, lequel devra être exclu du calcul de l'indemnité d'éviction à quelque titre que ce soit,
Vu de surcroît, la location du terrain contigu par la société Sodiline jusqu'au 30 juin 2007 seulement et son éviction, qui ne s'est pas opérée à l'initiative de la SARL GRAND GARAGE DU PONT DE CRETEIL - CHEVANT ET CIE, puisqu'elle a été la conséquence du bail commercial que la SCI GIRAUD SAINT MAUR a signé avec la SAS SODIPREM, nouveau preneur entrant le 1erjuillet 2007, mettant fin, dès cette date, au titre dont la société Sodiline, seulement antérieurement, disposait,
- Constaté que le bail liant les parties, portant sur les locaux sis [Adresse 2] a pris fin le 30 septembre 2017 à 24 heures, par l'effet du congé avec refus de renouvellement signifié par la SARL Grand garage à la société Sodiline le 10 mars 2017, qui comportait offre de paiement d'une indemnité d'éviction Et, avant dire droit sur la fixation du montant de l'indemnité d'éviction, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard :
- Désigné en qualité d'expert :
M. [O] [U] [Adresse 4]
avec mission, (...)
- visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire, avec INJONCTION FAITE à la société Sodiline de communiquer le livre des entrées et sorties de son personnel,
- mesurer ou faire mesurer les locaux pour les besoins de la fixation de l'indemnité d'occupation, si les parties ne réussissent pas à sc mettre d'accord sur le métrage à prendre en compte,
- de s'assurer le concours d'un géomètre-expert, si besoin est, aux frais avancés de la SARL GRAND GARAGE DU PONT DE CRETEIL - CHEVANT ET CIE qui est celle des parties qui a contesté les mesures figurant dans le rapport [H],
- rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
1°) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, au jour le plus proche de la libération des lieux, dans le cas :
- d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial,
- de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant l'acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
2°) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,
3°) d'écarter toute "unité d'exploitation" au profit de la société Sodiline, qui n'est titrée que sur le local loué par la SARL GRAND GARAGE DU PONT DE CRETEIL - CHÉVANT ET CIE, et pas sur le local contigu au sien, dont le titre appartient à une société tierce (SODIPREM), peu important l'existence d'accords commerciaux informels conclus entre ces deux entités voisines, dès lors qu'il est acquis, et qu'il a été jugé dans les motifs du présent jugement, que le fonds de commerce de la SARL GRAND GARAGE DU PONT DE CRETEIL- CHEVANT ET CIE ne comprend pas dans ses éléments incorporels le moindre titre d'occupation portant sur ledit terrain contigu,
4°) de déterminer, à la date du 1er octobre 2017 , la valeur locative du local commercial loué par la société Sodiline jusqu'au 30 septembre 2017 à 24 heures, date de la prise d'effet du congé, le point de départ de la dette d'indemnité d'occupation étant en effet le 1er octobre 2017 à 0 heure. (...) »
La société Sodiline a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 26 juin 2019.
Par arrêt avant dire droit en date du 30 mars 2022, cette cour, après avoir relevé que la déclaration d'appel ne comportait aucune critique d'une disposition du jugement ayant tranché une prétention des parties au sens de l'article 4 du code de procédure civile et qu'il n'avait pas été fait appel incident par l'intimée, a prononcé la révocation de l'ordonnance de clôture et ordonné la réouverture des débats afin que les parties concluent sur la recevabilité de l'appel.
Moyens et prétentions postérieurs à l'arrêt avant dire droit
Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous :
Vu les conclusions récapitulatives de la société Sodiline, en date du 12 septembre 2022, tendant à voir la cour la recevoir en son appel, infirmer le jugement attaqué, statuer à nouveau, fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 2 418 000 euros et l'indemnité d'occupation à la somme de 49 730 euros par an en principal , par conséquent, condamner la société Grand garage à lui payer la somme de 2 418 000 euros à titre d'indemnité d'éviction, dire que l'indemnité d'éviction sera payable dans les conditions fixées aux articles L. 145-28, L. 145-29 et L. 145-30 du code du commerce, en tout état de cause, condamner la société Grand garage à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, la condamner aux dépens, dont la distraction est demandée ;
Vu les conclusions récapitulatives de la société Grand garage, en date du 21 octobre 2022, tendant à voir la cour, à titre principal, constater l'absence d'effet dévolutif de l'appel, dire en conséquence n'y avoir lieu de statuer sur l'appel de la Sodiline, à titre subsidiaire, juger l'appel irrecevable et à tout le moins radicalement mal fondé, à titre extrêmement subsidiaire, confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, dire n'y avoir lieu à évoquer la fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, débouter la société Sodiline de toutes demandes à ce titre, à défaut, rouvrir les débats sur cette seule question pour permettre aux parties de conclure sur le fondement du rapport d'expertise de M. [U], en tout état de cause, condamner la société Sodiline à régler à l'intimée la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction est demandée, la débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles.
Vu les conclusions récapitulatives de la société Sodiline, en date du 22 août 2023, tendant à voir la cour la recevoir en son appel, débouter la société Grand garage de ses demandes, fins et conclusions, infirmer le jugement attaqué, statuer à nouveau, fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 2 418 000 euros et l'indemnité d'occupation à la somme de 49 730 euros par an en principal, par conséquent, condamner la société Grand garage à lui payer la somme de 2 418 000 euros à titre d'indemnité d'éviction, dire que l'indemnité d'éviction sera payable dans les conditions fixées aux articles L. 145-28, L. 145-29 et L. 145-30 du code du commerce, en tout état de cause, condamner la société Grand garage à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, la condamner aux dépens, dont la distraction est demandée.
Discussion
Sur l'effet dévolutif de l'appel :
L'intimée soutient que le jugement rendu est un jugement mixte qui a tranché une partie du principal, et spécialement une absence d'unité d'exploitation entre deux surfaces commerciales appartenant à deux bailleurs distincts et loués par deux locataires distincts, qu'en se limitant à reprendre textuellement ce dispositif du jugement sans demander spécialement et expressément son infirmation, l'appelante n'a pas saisi la cour de cette question de droit.
Cependant, contrairement à ce qui est soutenu, la déclaration d'appel demande expressément l'infirmation totale du jugement et reproduit les chefs attaqués de la décision.
Sur l'étendue de la saisine de la cour :
L'intimée soutient que la cour n'est saisie ni du chef du dispositif du jugement qui se prononçait sur l'erreur de droit commise par M. [H], consistant à alléguer que la société Sodiline était propriétaire du terrain contigu, ni du chef du dispositif du jugement qui annulait le rapport d'expertise de cet expert judiciaire, ni du chef du dispositif du jugement qui désignait M. [U], ni surtout du chef du dispositif du jugement qui tranchait la demande de la société Grand garage tendant à voir juger que depuis le 1er juillet 2007, il n'existait pas d'unité d'exploitation entre la surface louée à la société Sodiline sur son terrain sis [Adresse 3] et la surface contiguë située au [Adresse 1] appartenant à la société civile immobilière Giraud et louées à la société Sodiprem.
La société Sodiline lui oppose que l'existence d'une unité d'exploitation est un moyen au soutien de sa prétention qui est la fixation du montant de l'indemnité d'éviction selon la valorisation qui résulte du rapport de M. [H].
Contrairement à ce que soutient l'intimée, la cour doit nécessairement prendre en considération la prétention de l'appelante relative à l'existence d'une unité d'exploitation, formulée sans équivoque dans ses conclusions, même si elle n'est pas reprise dans le dispositif de ses écritures.
Sur l'existence d'une unité d'exploitation :
Ainsi que l'admettent les parties et que l'a relevé le premier juge, si le preneur exerce son activité dans des locaux distincts appartenant à des bailleurs différents et que le refus de renouvellement opposé par l'un des bailleurs entraîne l'impossibilité de poursuivre l'activité et donc la perte totale du fonds de commerce en raison du caractère indivisible de l'exploitation menée dans l'ensemble des locaux, alors l'indemnité due par le bailleur ayant donné congé doit réparer la totalité du préjudice.
À l'appui de sa demande tendant à voir fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 2 418 000 euros, la société Sodiline soutient que le tribunal a retenu à tort que le fonds de commerce pour porter sur une unité d'exploitation couvrant plusieurs sites doit comprendre des baux valablement conclus sur tous les sites concernés alors qu'il ne s'agit aucunement d'une condition pour qualifier l'existence d'une unité d'exploitation, que la nature juridique de la relation entre la société Sodiline et la société Sodiprem, à savoir la mise à disposition des locaux jusqu'au 30 juin 2019, n'était pas de nature à remettre en cause l'unité d'exploitation, que le tribunal n'a pas recherché comme il aurait dû le faire si l'activité de garage exercée par la société Sodiline pouvait survivre économiquement sans l'atelier et si un repli de l'activité était possible sur les locaux voisins.
L'appelante ajoute qu'en tout état de cause, le débat sur l'existence d'un « titre » n'a pas lieu d'être car elle bénéficiait d'une mise à disposition gratuite des locaux voisins jusqu'au 30 juin 2019 et depuis le 1er juillet 2019, d'un bail commercial.
Cependant, s'il n'est pas discuté qu'il a été jugé que le fonds acquis par la société Sodiline avait antérieurement constitué une unité d'exploitation, à la date du 1er juillet 2007, la preneuse, ainsi que l'a relevé à bon droit le premier juge, a été évincée des locaux sis [Adresse 1] qu'elle louait à la société civile immobilière Giraud depuis le 12 juin 2007, date de la cession du fonds de commerce de la société Girardin, par l'effet du nouveau bail commercial qui a été conclu, sur ces mêmes locaux, le 1er juillet 2007 et enregistré le 31 juillet 2007, entre la société civile immobilière Giraud, bailleresse, et la société Sodiprem. Il importe peu que la société Sodiline n'ait pas demandé à être indemnisée du préjudice résultant de cette éviction, ceci pouvant s'expliquer par le fait que ces trois sociétés étaient dirigées par les mêmes personnes et ce fait n'est pas opposable au bailleur du [Adresse 2], sauf à lui faire supporter sans cause les conséquences de l'éviction de la société Sodiline par le bailleur du [Adresse 1].
La société Sodiline ne soutient pas que la société Sodiprem lui avait consenti une sous-location ni avoir réglé à celle-ci un loyer.
C'est à la date du refus de renouvellement qu'il faut se placer pour savoir si le locataire remplit ou non les conditions légales pour avoir droit à l'indemnité d'éviction de sorte qu'il importe peu qu'un bail ait été conclu le 1er juillet 2019 entre la société civile immobilière Giraud et la société Sodiline.
Compte-tenu des éléments ci-dessus rapportés, la cour approuve le premier juge d'avoir retenu que l'existence de l' unité économique alléguée n'était pas établie.
Il n'apparaît pas nécessaire d'évoquer les points non jugés et de procéder à l'évaluation de l'indemnité d'éviction.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
L'appelante qui succombe doit être condamnée aux dépens, déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à l'intimée, en application de ces dernières dispositions, la somme dont le montant est précisé au dispositif.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort ;
Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil le 13 mai 2019 (RG n°18/08563) ;
Condamne la société Sodiline à payer à la société la société Grand garage du pont de Créteil - Chevant et Cie la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 19/12936 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAGPY
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 mai 2019 -Tribunal de grande instance de Créteil (3ème chambre civile) - RG n° 18/08563
APPELANTE
S.A.R.L. SODILINE
Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 440 366 268
Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié audit siège en cette qualité
[Adresse 2] [Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055
Assistée de Me Thierry DAVID, avocat au barreau de Paris, toque : A0436, substitué par Me Elisabeth DIRIL, avocate au barreau de Paris
INTIMEE
S.A.R.L. GRAND GARAGE PONT DE CRETEIL MAISON CHEVANT ET CIE
Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 562 056 457
Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Geneviève SROUSSI, avocate au barreau de Paris, toque : B0072, avocate plaidant et postulant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et Mme Sandra Leroy, conseillère, un rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
- Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
- Mme Sandra Leroy, conseillère
- Mme Emmanuelle Lebée, magistrate à titre honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière présente lors de la mise à disposition.
Exposé du litige
Par acte du 29 août 2003, la société Grand garage du pont de Créteil - Chevant et cie (la société Grand garage) donnait à bail à la société Girardin Saint Maur (la société Girardin) des locaux commerciaux situés [Adresse 3] et [Adresse 2] (Val de Marne), consistant en un bâtiment à usage de réparation automobile d'une surface de 1275 m², pour y exploiter principalement la réparation, le stockage et la vente de véhicules automobiles.
La société Girardin exploitait l'activité de vente automobile sur un terrain mitoyen appartenant à un autre bailleur, la société Saint Maur Giraud, propriétaire de locaux situés au [Adresse 1], d'une surface de 2027 m².
Par acte du 12 juin 2007, la société Girardin a cédé à la société Sodiline- dont l'associé majoritaire est M. [T]-, son fonds de commerce exploité sur les deux locaux sis [Adresse 2] et [Adresse 1].
Le 18 septembre 2007, la société Saint Maur Giraud (2 bis) a vendu son terrain à la société Giraud Saint Maur (Giraud), dont le gérant est M. [T].
Le 1er juillet 2007, la société Giraud avait donné à bail les lieux (2 bis) à la société Sodiprem, dont le gérant est également M. [T].
Le 10 mars 2017, la société Grand garage a fait signifier à la société Sodiline un congé à effet du 30 septembre 2017 avec refus de renouvellement contre paiement d'une indemnité d'éviction.
Par ordonnance du 6 juillet 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil a ordonné une expertise, afin de déterminer les montants de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation et il a désigné M. [H] pour y procéder.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 31 juillet 2018 et a retenu qu'il y avait unité d'exploitation.
Le 5 octobre 2018, la société Grand garage a fait signifier à la société Sodiline une assignation à jour fixe aux fins de voir fixer le montant des indemnités.
Par jugement du 13 mai 2019, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Créteil a notamment :
« Vu le rapport d'expertise judiciaire de M. [H] et l'erreur ayant consisté à considérer que la société Sodiline était propriétaire des locaux contigus à ceux loués auprès de la SARL GRAND GARAGE DU PONT DE CRETEIL-CHEVANT ET CIE, alors que tel n'est pas le cas, le propriétaire voisin étant la société civile immobilière GIRAUD SAINT MAUR et le preneur du fonds voisin étant la SAS SODIPREM, toutes entités tierces par rapport à la société Sodiline et à son bailleur,
Vu l'absence d'unité d'exploitation sur les deux terrains au profit de la société Sodiline, qui n'est titrée que sur l'un des deux terrains et pas sur celui contigu, lequel devra être exclu du calcul de l'indemnité d'éviction à quelque titre que ce soit,
Vu de surcroît, la location du terrain contigu par la société Sodiline jusqu'au 30 juin 2007 seulement et son éviction, qui ne s'est pas opérée à l'initiative de la SARL GRAND GARAGE DU PONT DE CRETEIL - CHEVANT ET CIE, puisqu'elle a été la conséquence du bail commercial que la SCI GIRAUD SAINT MAUR a signé avec la SAS SODIPREM, nouveau preneur entrant le 1erjuillet 2007, mettant fin, dès cette date, au titre dont la société Sodiline, seulement antérieurement, disposait,
- Constaté que le bail liant les parties, portant sur les locaux sis [Adresse 2] a pris fin le 30 septembre 2017 à 24 heures, par l'effet du congé avec refus de renouvellement signifié par la SARL Grand garage à la société Sodiline le 10 mars 2017, qui comportait offre de paiement d'une indemnité d'éviction Et, avant dire droit sur la fixation du montant de l'indemnité d'éviction, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard :
- Désigné en qualité d'expert :
M. [O] [U] [Adresse 4]
avec mission, (...)
- visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire, avec INJONCTION FAITE à la société Sodiline de communiquer le livre des entrées et sorties de son personnel,
- mesurer ou faire mesurer les locaux pour les besoins de la fixation de l'indemnité d'occupation, si les parties ne réussissent pas à sc mettre d'accord sur le métrage à prendre en compte,
- de s'assurer le concours d'un géomètre-expert, si besoin est, aux frais avancés de la SARL GRAND GARAGE DU PONT DE CRETEIL - CHEVANT ET CIE qui est celle des parties qui a contesté les mesures figurant dans le rapport [H],
- rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
1°) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, au jour le plus proche de la libération des lieux, dans le cas :
- d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial,
- de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant l'acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
2°) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,
3°) d'écarter toute "unité d'exploitation" au profit de la société Sodiline, qui n'est titrée que sur le local loué par la SARL GRAND GARAGE DU PONT DE CRETEIL - CHÉVANT ET CIE, et pas sur le local contigu au sien, dont le titre appartient à une société tierce (SODIPREM), peu important l'existence d'accords commerciaux informels conclus entre ces deux entités voisines, dès lors qu'il est acquis, et qu'il a été jugé dans les motifs du présent jugement, que le fonds de commerce de la SARL GRAND GARAGE DU PONT DE CRETEIL- CHEVANT ET CIE ne comprend pas dans ses éléments incorporels le moindre titre d'occupation portant sur ledit terrain contigu,
4°) de déterminer, à la date du 1er octobre 2017 , la valeur locative du local commercial loué par la société Sodiline jusqu'au 30 septembre 2017 à 24 heures, date de la prise d'effet du congé, le point de départ de la dette d'indemnité d'occupation étant en effet le 1er octobre 2017 à 0 heure. (...) »
La société Sodiline a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 26 juin 2019.
Par arrêt avant dire droit en date du 30 mars 2022, cette cour, après avoir relevé que la déclaration d'appel ne comportait aucune critique d'une disposition du jugement ayant tranché une prétention des parties au sens de l'article 4 du code de procédure civile et qu'il n'avait pas été fait appel incident par l'intimée, a prononcé la révocation de l'ordonnance de clôture et ordonné la réouverture des débats afin que les parties concluent sur la recevabilité de l'appel.
Moyens et prétentions postérieurs à l'arrêt avant dire droit
Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous :
Vu les conclusions récapitulatives de la société Sodiline, en date du 12 septembre 2022, tendant à voir la cour la recevoir en son appel, infirmer le jugement attaqué, statuer à nouveau, fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 2 418 000 euros et l'indemnité d'occupation à la somme de 49 730 euros par an en principal , par conséquent, condamner la société Grand garage à lui payer la somme de 2 418 000 euros à titre d'indemnité d'éviction, dire que l'indemnité d'éviction sera payable dans les conditions fixées aux articles L. 145-28, L. 145-29 et L. 145-30 du code du commerce, en tout état de cause, condamner la société Grand garage à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, la condamner aux dépens, dont la distraction est demandée ;
Vu les conclusions récapitulatives de la société Grand garage, en date du 21 octobre 2022, tendant à voir la cour, à titre principal, constater l'absence d'effet dévolutif de l'appel, dire en conséquence n'y avoir lieu de statuer sur l'appel de la Sodiline, à titre subsidiaire, juger l'appel irrecevable et à tout le moins radicalement mal fondé, à titre extrêmement subsidiaire, confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, dire n'y avoir lieu à évoquer la fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, débouter la société Sodiline de toutes demandes à ce titre, à défaut, rouvrir les débats sur cette seule question pour permettre aux parties de conclure sur le fondement du rapport d'expertise de M. [U], en tout état de cause, condamner la société Sodiline à régler à l'intimée la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction est demandée, la débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles.
Vu les conclusions récapitulatives de la société Sodiline, en date du 22 août 2023, tendant à voir la cour la recevoir en son appel, débouter la société Grand garage de ses demandes, fins et conclusions, infirmer le jugement attaqué, statuer à nouveau, fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 2 418 000 euros et l'indemnité d'occupation à la somme de 49 730 euros par an en principal, par conséquent, condamner la société Grand garage à lui payer la somme de 2 418 000 euros à titre d'indemnité d'éviction, dire que l'indemnité d'éviction sera payable dans les conditions fixées aux articles L. 145-28, L. 145-29 et L. 145-30 du code du commerce, en tout état de cause, condamner la société Grand garage à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, la condamner aux dépens, dont la distraction est demandée.
Discussion
Sur l'effet dévolutif de l'appel :
L'intimée soutient que le jugement rendu est un jugement mixte qui a tranché une partie du principal, et spécialement une absence d'unité d'exploitation entre deux surfaces commerciales appartenant à deux bailleurs distincts et loués par deux locataires distincts, qu'en se limitant à reprendre textuellement ce dispositif du jugement sans demander spécialement et expressément son infirmation, l'appelante n'a pas saisi la cour de cette question de droit.
Cependant, contrairement à ce qui est soutenu, la déclaration d'appel demande expressément l'infirmation totale du jugement et reproduit les chefs attaqués de la décision.
Sur l'étendue de la saisine de la cour :
L'intimée soutient que la cour n'est saisie ni du chef du dispositif du jugement qui se prononçait sur l'erreur de droit commise par M. [H], consistant à alléguer que la société Sodiline était propriétaire du terrain contigu, ni du chef du dispositif du jugement qui annulait le rapport d'expertise de cet expert judiciaire, ni du chef du dispositif du jugement qui désignait M. [U], ni surtout du chef du dispositif du jugement qui tranchait la demande de la société Grand garage tendant à voir juger que depuis le 1er juillet 2007, il n'existait pas d'unité d'exploitation entre la surface louée à la société Sodiline sur son terrain sis [Adresse 3] et la surface contiguë située au [Adresse 1] appartenant à la société civile immobilière Giraud et louées à la société Sodiprem.
La société Sodiline lui oppose que l'existence d'une unité d'exploitation est un moyen au soutien de sa prétention qui est la fixation du montant de l'indemnité d'éviction selon la valorisation qui résulte du rapport de M. [H].
Contrairement à ce que soutient l'intimée, la cour doit nécessairement prendre en considération la prétention de l'appelante relative à l'existence d'une unité d'exploitation, formulée sans équivoque dans ses conclusions, même si elle n'est pas reprise dans le dispositif de ses écritures.
Sur l'existence d'une unité d'exploitation :
Ainsi que l'admettent les parties et que l'a relevé le premier juge, si le preneur exerce son activité dans des locaux distincts appartenant à des bailleurs différents et que le refus de renouvellement opposé par l'un des bailleurs entraîne l'impossibilité de poursuivre l'activité et donc la perte totale du fonds de commerce en raison du caractère indivisible de l'exploitation menée dans l'ensemble des locaux, alors l'indemnité due par le bailleur ayant donné congé doit réparer la totalité du préjudice.
À l'appui de sa demande tendant à voir fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 2 418 000 euros, la société Sodiline soutient que le tribunal a retenu à tort que le fonds de commerce pour porter sur une unité d'exploitation couvrant plusieurs sites doit comprendre des baux valablement conclus sur tous les sites concernés alors qu'il ne s'agit aucunement d'une condition pour qualifier l'existence d'une unité d'exploitation, que la nature juridique de la relation entre la société Sodiline et la société Sodiprem, à savoir la mise à disposition des locaux jusqu'au 30 juin 2019, n'était pas de nature à remettre en cause l'unité d'exploitation, que le tribunal n'a pas recherché comme il aurait dû le faire si l'activité de garage exercée par la société Sodiline pouvait survivre économiquement sans l'atelier et si un repli de l'activité était possible sur les locaux voisins.
L'appelante ajoute qu'en tout état de cause, le débat sur l'existence d'un « titre » n'a pas lieu d'être car elle bénéficiait d'une mise à disposition gratuite des locaux voisins jusqu'au 30 juin 2019 et depuis le 1er juillet 2019, d'un bail commercial.
Cependant, s'il n'est pas discuté qu'il a été jugé que le fonds acquis par la société Sodiline avait antérieurement constitué une unité d'exploitation, à la date du 1er juillet 2007, la preneuse, ainsi que l'a relevé à bon droit le premier juge, a été évincée des locaux sis [Adresse 1] qu'elle louait à la société civile immobilière Giraud depuis le 12 juin 2007, date de la cession du fonds de commerce de la société Girardin, par l'effet du nouveau bail commercial qui a été conclu, sur ces mêmes locaux, le 1er juillet 2007 et enregistré le 31 juillet 2007, entre la société civile immobilière Giraud, bailleresse, et la société Sodiprem. Il importe peu que la société Sodiline n'ait pas demandé à être indemnisée du préjudice résultant de cette éviction, ceci pouvant s'expliquer par le fait que ces trois sociétés étaient dirigées par les mêmes personnes et ce fait n'est pas opposable au bailleur du [Adresse 2], sauf à lui faire supporter sans cause les conséquences de l'éviction de la société Sodiline par le bailleur du [Adresse 1].
La société Sodiline ne soutient pas que la société Sodiprem lui avait consenti une sous-location ni avoir réglé à celle-ci un loyer.
C'est à la date du refus de renouvellement qu'il faut se placer pour savoir si le locataire remplit ou non les conditions légales pour avoir droit à l'indemnité d'éviction de sorte qu'il importe peu qu'un bail ait été conclu le 1er juillet 2019 entre la société civile immobilière Giraud et la société Sodiline.
Compte-tenu des éléments ci-dessus rapportés, la cour approuve le premier juge d'avoir retenu que l'existence de l' unité économique alléguée n'était pas établie.
Il n'apparaît pas nécessaire d'évoquer les points non jugés et de procéder à l'évaluation de l'indemnité d'éviction.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
L'appelante qui succombe doit être condamnée aux dépens, déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à l'intimée, en application de ces dernières dispositions, la somme dont le montant est précisé au dispositif.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort ;
Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil le 13 mai 2019 (RG n°18/08563) ;
Condamne la société Sodiline à payer à la société la société Grand garage du pont de Créteil - Chevant et Cie la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE