CA Bordeaux, 2e ch. civ., 21 septembre 2023, n° 22/05374
BORDEAUX
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 21 SEPTEMBRE 2023
N° RG 22/05374 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M7ZS
[H], [M] [I]
c/
S.A. EDELIS
S.A. SOCIETE GENERALE
S.A. SOGECAP
SASU IFB FRANCE
Nature de la décision : AU FOND
SUR RENVOI DE CASSATION
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décisions déférées à la Cour : sur renvoi de cassation d'un arrêt rendu le 26 octobre 2022 (Pourvoi N°Q 21-19.900) par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 09 juin 2021 (RG 19/802) par la 1ère chambre civile de la Cour d'Appel d'AGEN en suite d'un jugement du 18 juillet 2019 du Tribunal de grande instance d'AGEN (RG 16/01529), suivant déclaration de saisine en date du 28 novembre 2022
DEMANDERESSE :
[H], [M] [I]
née le 17 Août 1950 à CASABLANCA (MAROC)
de nationalité Française
Retraitée,
demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]
Représentée par Me Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Charles FREIDEL, avocat au barreau de LYON
DEFENDERESSES :
S.A. EDELIS
anciennement dénommée AKERYS PROMOTION,
SAS immatriculée au RCS de Toulouse sous le N°338 434 152 dont le siège social est établi [Adresse 5] [Localité 12] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me BOSSON de la SELARL THEVENOT & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A. SOCIETE GENERALE
S.A. au capital de 1.010.261.206,25 €, ayant pour numéro unique d'identification 552 120 222 RCS PARIS, dont le siège social est situé [Adresse 4] - [Localité 11], prise en la personne de sa Direction Commerciale Régionale de PERPIGNAN, représentée par son Directeur domicilié audit siège
Représentée par Me Elsa TOMASELLA, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS
S.A. SOGECAP
société anonyme au capital de 1.263.556.110 €, dont le siège social est sis Tour
D2- [Adresse 3] à [Localité 19], Immatriculée au R.C.S de NANTERRE sous le B 086 380 730 prise en la personne de son représentant directeur général en exercice domicilié audit siège
Représentée par Me Anne-sophie VERDIER de la SELARL MAÎTRE ANNE-SOPHIE VERDIER, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Marie-annette TATU-CUVELLIER, avocat au barreau de MARSEILLE
Société IFB FRANCE
société par actions simplifiée au capital de 17.885.680,00€, dont le siège social est situé [Adresse 5], [Localité 12], immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le numéro 429 912 249, prise en la personne de son représentant légal
Représentée par Me Cécile BOULE, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me RIVET substituant Me Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 juin 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Paule POIREL, Président,
Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Audrey COLLIN
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Le 12 mars 2005, après avoir été démarchée à domicile par un commercial de la SAS IFB France chargé de lui proposer un investissement immobilier dans un programme intitulé '[Adresse 16]' à [Localité 13] (47), Mme [H], [M] [I] a signé avec la SAS Prestigium, promoteur, un 'contrat de réservation zone de revitalisation rurale' d'un appartement de type T2 de 28,95 m² constituant le lot n° 80 de la copropriété dans cette résidence à construire, livrable au deuxième trimestre 2006, et ce pour un prix de 81 700 euros TTC.
Il s'agissait d'acquérir un bien immobilier dans une résidence de tourisme neuve destiné à être donné à bail sous le bénéfice d'un dispositif permettant une déduction fiscale de 25 % du prix d'achat hors taxes, plafonnée à 50 000 euros pour une personne seule, moyennant l'obligation de donner à bail le logement nu pendant une durée minimale de 9 ans à l'exploitant de la résidence.
L'acquéreur pouvait également récupérer la TVA payée sur l'acquisition.
Par un second acte sous seing privé du 14 octobre 2004, Mme [H], [M] [I] a signé avec la SARL Goelia Gestion une promesse de bail commercial d'une durée de 9 ans de l'appartement en question, à effet au jour de la livraison, pour un loyer annuel de 3 416 euros.
Par acte authentique établi le 8 septembre 2005 en l'étude de Me [S], notaire associé à [Localité 18], Mme [H], [M] [I] a acquis de la société Prestigium l'appartement T2 en l'état futur d'achèvement pour le prix de 81 700 euros, incluant la TVA à hauteur de 13 389 euros, soit un prix HT de 68 311 euros.
Par ce même acte authentique, pour financer l'acquisition, Elle a souscrit auprès de la SA Société Générale un emprunt de 81 700 euros remboursable en 216 mensualités au taux de 3,20 % l'an hors assurance, avec différé d'amortissement.
Mme [I] a également adhéré à l'assurance de groupe souscrite auprès de la SA Sogecap par le prêteur garantissant les risques invalidité et décès.
L'appartement a été livré à Mme [I] le 23 juin 2006 et donné bail à la société Goelia Gestion jusqu'au 31 octobre 2015.
Par lettre du 27 juin 2014, la société Goelia Gestion a informé Mme [I] qu'elle ne renouvellerait pas le bail commercial compte tenu d'une conjoncture concurrentielle, lui proposant de l'aider à mettre son bien en vente.
Mme [I] et la société Goelia Gestion ont alors signé un protocole de résiliation du bail commercial à son échéance du 31 octobre 2015, puis un nouveau bail à effet de cette date avec un loyer annuel réduit à 1 800 euros.
A la demande de Mme [I], l'agence Bussy Expertise a évalué l'appartement à une somme comprise entre 21 000 euros et 28 000 euros.
Par actes délivrés les 16 mai et 6 juillet 2016, Mme [I] a fait assigner la SAS Akerys Promotion (devenue la SAS Edelis), venant aux droits de la société Prestigium, la société IFB France, la Société Générale et la société Sogecap, afin d'obtenir l'annulation de la vente de l'appartement, avec toutes ses conséquences, au motif qu'elle avait été victime d'un dol tenant à la surévaluation de la valeur de l'appartement et du loyer, invoquant subsidiairement un manquement à l'obligation de conseil.
Les défenderesses ont soulevé une fin de non-recevoir tirée de l'absence de publication de l'assignation au service chargé de la publicité foncière, de la prescription de l'action en nullité et, subsidiairement, ont conclu à l'absence de dol.
Par jugement rendu le 18 juillet 2019, le tribunal de grande instance d'Agen a:
- prononcé le rabat de l'ordonnance de clôture,
- prononcé la clôture de l'instruction au jour de l'audience de plaidoiries,
- rejeté l'exception d'irrecevabilité de l'assignation pour défaut de publicité foncière,
- déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action en nullité de la vente fondée sur le dol introduite par Mme [I],
- déclaré irrecevable comme prescrite l'action en responsabilité délictuelle introduite par Mme [I],
- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [I] aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Le tribunal a estimé que Mme [I] ne justifiait pas d'une surévaluation de la valeur de l'appartement lors de son achat et qu'elle ne pouvait décaler le point de départ de la prescription quinquennale ayant couru à compter de l'acte à l'état du marché locatif tant en ce qui concerne l'action en nullité que l'action en responsabilité.
Le 15 août 2019, Mme [I] a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action en nullité de la vente fondée sur le dol introduite par Mme [I],
- déclaré irrecevable comme prescrite l'action en responsabilité délictuelle introduite par Mme [I],
- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [I] aux dépens.
Par arrêt rendu le 9 juin 2021, la Cour d'appel d'Agen a :
- confirmé le jugement SAUF en ce qu'il a déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action en nullité de la vente fondée sur le dol introduite par Mme [I] ;
- Statuant à nouveau sur le point infirmé,
- rejeté la demande d'annulation de la vente du 8 septembre 2005 et en conséquence les demandes de restitution et de résolution du contrat de prêt et de son assurance emprunteur, présentées par Mme [I],
Y ajoutant,
- condamné Mme [I], à payer à la SAS Edelis, la SAS IFB France, la SA Société Générale et la SA Sogecap, la somme de 2 000 euros, chacune, en application de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné Mme [I], aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Me Vivier, la Selarl Action Juris et Me Boutitie pour ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Mme [I] a formé un pourvoi en cassation (n°21-19.900) contre cet arrêt.
Par arrêt rendu le 26 octobre 2022, la Troisième chambre de la Cour de cassation a :
- cassé et annulé, sauf en ce qu'il a rejeté l'exception d'irrecevabilité de l'assignation pour défaut de publicité foncière, l'arrêt rendu le 9 juin 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ;
- remis, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Bordeaux ;
- dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la Société générale et la société Sogecap;
- condamné les sociétés Edelis et IFB France aux dépens ;
- en application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes.
- dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Par déclaration en date du 28 novembre 2022, Mme [I] a saisi la cour d'appel de renvoi.
Mme [I], dans ses dernières conclusions d'appelante n° 3 en date du 23 juin 2023, demande à la cour, au visa des articles 1116, 1131 et 1382 du code civil en leur version en vigueur à la date de la vente et l'article L 111-1 du code de la consommation en sa version en vigueur à la date de la vente, de :
Infirmer le jugement du tribunal de grande instance d'Agen du 18 juillet 2019 en ce qu'il:
- déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action en nullité de la vente fondée sur le dol introduite par Mme [I] ,
- déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action en responsabilité délictuelle introduite par Mme [I] ,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné Mme [I] aux dépens.
Et statuant à nouveau :
- déclarer Mme [I] recevable en son action,
-débouter en conséquence les sociétés IFB France et Edelis en leurs fins-de-non-recevoir tendant à faire juger prescrites et à tout le moins irrecevables les demandes de Mme [I],
- déclarer Mme [H] [M] [I] recevable et bien fondée en son appel, et bien fondée en ses demandes,
- prononcer la nullité de l'acte de vente conclu le 8 septembre 2005 entre Mme [H] [M] [I] et la société Prestigium ayant pour objet l'acquisition du bien immobilier répondant à la désignation suivante :
« Dans un ensemble immobilier dénommé « Residence [Adresse 16] » sis [Localité 13] (Lot et Garonne), [Localité 14], lieudits « [Adresse 17] » et [Adresse 1], en cours d'édification sur un terrain cadastré savoir :
Section N° Lieudit Surface
K [Cadastre 9] [Adresse 17] 00ha 51a 65ca
K [Cadastre 10] [Adresse 1] 03ha 08a 85ca
Total surface : 03ha 60a 50ca
Etant ici précisé, ainsi qu'il résulte du règlement de copropriété que le vendeur se réserve le droit et aura tous pouvoir à cet effet par simple adhésion des copropriétaire audit règlement, de constituer toute servitude de passage, notamment canalisation souterraine ou aérienne, ou encore passage de piéton ou véhicule de tourisme, au profit par exemple de la commune ou de propriétaires voisins, en précisant toutefois que les servitudes de passage devront s'exercer sur la voirie de copropriété.
Division cadastrale
Ce bien provient des divisions de parcelles de plus grande importance qui appartenait à la Commune de [Localité 13], situées sur cette même commune, anciennement cadastrées section K numéro [Cadastre 8], pour une superficie de 3ha 56a 82ca et section K numéro [Cadastre 7], pour une superficie de 23ha 35a 51ca.
(')
Les biens vendus consistent en :
Lot n° 80 :
Un appartement de Type 2 dans le bâtiment O, au rez-de-chaussée, d'une superficie de 28,95 m2.
Comprenant : Séjour + kitchenette, chambre 1 + placard, Salle de Bain, W.C. et une terrasse de 7,20 m2.
Avec les NEUF CENT TRENTE TROIS CENT-MILLIEMES (933/100.000°) des parties communes générales.
Ces biens et droits sont vendus tels qu'ils existeront, se comporteront, après achèvement complet de la construction avec toutes leurs aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve.
Un plan côté des biens vendus et une notice en indiquant les biens d'équipement certifiés exacts par le vendeur et acceptés ne varietur par l'acquéreur, ou son représentant ès nom, constitueront une annexe du présent acte. »
Etant ici précisé que l'ensemble immobilier sus désigné a fait l'objet d'un état Descriptif de division règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu le 30 juin 2005 par Maître [B] [S], Notaire associé, membre de la société civile professionnelle «[C] [L], [N] [F], [J] [O], [A] [K], [B] [S], [G] [U], [D] [R], [E] [Z] », titulaire d'un office notarial ayant son siège sis à [Localité 18] (Alpes Maritimes), [Adresse 15], dont une copie authentique a été publiée le 18 juillet 2005 au Bureau des Hypothèques d'Agen, sous les références volume : 2005 P numéro 4082.
- condamner en conséquence la société Edelis, anciennement dénommée Akerys Promotion et venant aux droits de la société Prestigium à rembourser à Mme [H] [M] [I] le prix de vente du dit immeuble, soit la somme de 81.700,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2005.
- ordonner que la restitution du bien immobilier par Mme [H] [M] [I] n'interviendra qu'après remboursement complet du prix de vente par la société Edelis,
- ordonner la publication de l'arrêt à intervenir aux services de publicité foncière à la diligence de Mme [H] [M] [I] et aux frais de la société Edelis.
- condamner in solidum la société Edelis et la société IFB France à payer à Mme [H] [M] [I] la somme de 13.432,24 euros à titre de dommages et intérêts, - débouter en conséquence les sociétés Edelis et IFB France de leurs demandes fins et conclusions visant à s'opposer à la mise en jeu de leurs responsabilités.
- ordonner la résolution du contrat de prêt souscrit par Mme [H] [M] [I] auprès de la SA Société Générale pour un montant de 81.700,00 euros.
- juger que la résolution du prêt entraînera le remboursement par Mme [H] [M] [I] du capital emprunté et le remboursement par la banque au profit de Mme [H] [M] [I] de l'ensemble des sommes qu'elle a perçues (en capital, intérêts et frais) au titre du prêt.
- débouter la SA Société Générale de sa demande visant à faire juger qu'elle « pourra conserver les intérêts payés par Mme [I] jusqu'au remboursement des sommes prêtées »,
- débouter la SA Société Générale de sa demande subsidiaire de condamnation de Mme [I] à lui payer « les intérêts au taux légal à compter de la date de décaissement des sommes prêtées jusqu'au remboursement »,
- ordonner la résiliation du contrat d'assurance affecté au prêt résolu entre Mme [H] [M] [I] et la société Sogecap,
- juger que pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l'encontre de la société Edelis, même postérieurement à la décision à intervenir mais avant que le remboursement du prix ait été intégralement opéré, à l'annulation du contrat de vente, à la résolution du contrat de prêt et à la résiliation du contrat d'assurance, se substitueront des dommages et intérêts complémentaires à la charge in solidum de la société IFB France et de la société Edelis à hauteur de 48.000 euros.
A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où la nullité de la vente ne serait pas prononcée,
- condamner in solidum la société Edelis et la société IFB France à payer à Mme [I] la somme de 65.322,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices financier et moral subis.
- juger que les sommes allouées à Mme [I] à titre de dommages et intérêts porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code civil.
En tout état de cause,
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires.
- condamner in solidum la société Edelis et la société IFB France à payer à Mme [I] la somme de 15.000,00 euros à titre d'indemnité et par application de l'article 700 du code de procédure civile.
- débouter la société IFB France et la société Edelis de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens à l'encontre de Mme [I].
- condamner les mêmes in solidum en tous les dépens de première instance et d'appel.
La société IFB, dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 22 juin 2023, demande à la cour, au visa des articles 2224 du code civil, 32,122 et suivants et 803 du code de procédure civile et les dispositions du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, de :
- ordonner la révocation de la clôture au jour des plaidoiries
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,
A titre principal :
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable comme prescrite l'action en nullité introduite par Mme [I],
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable comme prescrite l'action en responsabilité délictuelle introduite par Mme [I] ;
A titre subsidiaire,
Vu les articles 1116, 1134 et 1184, 1984 et suivants du Code civil,
Vu l'article L111-1 du Code de la consommation,
- dire et juger que Mme [I] ne rapporte la preuve d'un dol commis à son préjudice;
- dire et juger qu'aucune faute ne peut être imputée à la société IFB France, en qualité de mandataire de la société Akerys Promotion,
- dire et juger, en toute hypothèse, que Mme [I] n'a subi aucun préjudice,
Par conséquent,
- débouter purement et simplement Mme [I] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,
- débouter la société Sogecap de ses demandes formulées à l'encontre de la société IFB France, celles-ci étant infondées.
- débouter la Société Générale de ses demandes formulées à l'encontre de la société IFB France, celles-ci étant infondées.
En tout état de cause
- condamner Mme [I] à payer à la société IFB France la somme de 5.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Cécile BOULE, Avocat de son affirmation de droit.
La société Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion, dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 14 juin 2023, demande à la cour, au visa des articles 1116, 1132 et 1382 anciens du code civil, de :
- ordonner la révocation de la clôture au jour des plaidoiries
A titre principal
Confirmer le jugement entrepris, ce faisant :
- juger que l'action de Mme [H] [M] [I] est irrecevable pour cause de prescription
- débouter Mme [H] [M] [I] de l'intégralité de leurs demandes
Y ajoutant :
- condamner Mme [H] [M] [I] à payer à la société Edelis la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit au profit de Maître Mathieu Raffy, SELARL Mathieu Raffy - Michel Puybaraud sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- débouter la Société Générale de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dirigées à l'encontre de la Sté Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion.
A titre subsidiaire
- juger que Mme [H] [M] [I] ne rapporte pas la preuve d'un dol imputable au vendeur ou à ses mandataires.
- juger que la Sté Edelis n'a nullement manqué à ses obligations à l'égard de Mme [H] [M] [I].
- débouter en conséquence Mme [H] [M] [I], la Société Générale et la SA Sogecap de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
- condamner Mme [H] [M] [I] à payer à la société Edelis la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Mathieu Raffy, SELARL Mathieu Raffy Michel Puybaraud sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- débouter la Société Générale de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dirigées à l'encontre de la Sté Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion.
Très subsidiairement
- constater que Mme [H] [M] [I] ne rapporte pas la preuve du préjudice qu'elle revendique.
- débouter en conséquence Mme [H] [M] [I], la SA Sogecap et la Société Générale de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
- condamner Mme [H] [M] [I] à payer à la société Edelis la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Mathieu Raffy, SELARL Mathieu Raffy - Michel Puybaraud sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- débouter la Société Générale de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dirigées à l'encontre de la Sté Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion.
A titre infiniment subsidiaire,
- juger que Mme [I] ne peut être indemnisée que sur le terrain de la perte de chance qui sera limitée à 10%.
- juger que la perte de chance sera appliquée aux demandes indemnitaires de la Société Générale ;
- débouter la Société Générale de l'intégralité de ses demandes.
Encore plus subsidiairement si leur action sur le terrain du dol devait prospérer :
- débouter Mme [I] de sa demande tendant à voir la Sté Edelis et la Sté IFB condamnées in solidum à la relever et garantir des sommes qu'elle devra restituer à l'établissement bancaire prêteur.
- débouter Mme [I] de sa demande tendant à voir la Sté Edelis et la Sté IFB condamnées in solidum à la relever et garantir des sommes qu'elle pourrait être amenée à restituer à l'administration fiscale.
- débouter Mme [I] de sa demande tendant à faire juger que la restitution du bien litigieux par elle n'aura à intervenir qu'après paiement par les Sté IFB et Edelis des sommes mises à leur charge par le Tribunal.
- dire et juger que les dispositions de l'article 1154 du code civil n'ont pas vocation à s'appliquer.
- débouter Mme [I] de sa demande indemnitaire à hauteur de 13.432,24 euros.
- débouter Mme [I] de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, subsidiairement la ramener à de plus justes proportions
La Société Générale, dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 23 mars 2023, demande à la cour, de :
Dans l'hypothèse où la Cour prononcerait la nullité ou la résolution de la vente et considérerait que celle-ci entraîne la nullité ou la résolution du prêt :
- condamner Mme [H] [M] [I] à payer à Société Générale la somme de 72.771 euros représentant les sommes prêtées.
- ordonner la compensation entre la créance de Société Générale à l'encontre de Mme [H] [M] [I] et les sommes auxquelles la banque pourrait être tenue de restituer au titre des sommes perçues dans le cadre de l'exécution du contrat de prêt.
- débouter Mme [H] [M] [I] de sa demande de remboursement des primes d'assurance à l'égard de Société Générale.
- condamner in solidum les sociétés IFB France et Edelis au paiement des frais de mainlevée de l'inscription hypothécaire garantissant le prêt.
- condamner in solidum les sociétés IFB France et Edelis à payer à Société Générale à titre dommages - intérêts, les intérêts conventionnels échus et à échoir et les frais de dossier s'élevant à la somme totale de 8.697,97 euros.
- condamner in solidum les sociétés IFB France et Edelis à garantir Mme [H], [M] [I] de toutes sommes qu'elle pourrait devoir à Société Générale résultant de la nullité du prêt.
- dire que les parties reconnues comme responsables de la nullité ou de la résolution de la vente et du prêt devront se libérer des sommes dues à Mme [H] [M] [I] directement entre les mains de Société Générale à concurrence des sommes dues à la banque par l'emprunteur.
- condamner in solidum les sociétés IFB France et Edelis ou Mme [H] [M] [I] à payer à Société Générale la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- statuer ce que de droit aux dépens sur le fondement de l'article 696 du Code de Procédure Civile.
La société Sogecap, dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 23 mars 2023, demande à la cour, au visa des articles 1116, 1154 et 1382 du code Civil, L111-1 et L312-12 alinéa 1 du code de la consommation, de :
- statuer ce que de droit sur le mérite des demandes de l'appelante,
Dans l'hypothèse où la Cour prononcerait l'annulation du contrat de prêt, prononcer la cessation de la garantie de l'assureur à la date à laquelle interviendra une décision définitive y mettant fin.
- condamner tout succombant au paiement d'une indemnité d'un montant de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner tout succombant aux dépens d'instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Maître A-S VERDIER sur son affirmation de droit.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2023.
Lors de l'audience des plaidoiries, avant tous débats au fond les parties se sont entendues pour révoquer l'ordonnance de clôture et prononcer la nouvelle clôture à la date des plaidoiries.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
- Sur la portée de la cassation :
Conformément aux dispositions de l'article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce.
Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
La cassation annule intégralement le chef de dispositif qu'elle atteint quel que soit le moyen qui a déterminé la cassation et la cour de renvoi n'est pas liée par les motifs de l'arrêt cassé, étant tenue d'examiner tous les moyens soulevés devant elle.
Il résulte par ailleurs des dispositions de l'article 625 que sur les points qu'elle atteint la décision replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant l'arrêt cassé.
La cour de renvoi est ainsi saisie par l'acte d'appel initial, dans les limites du dispositif de l'arrêt de cassation.
Par arrêt rendu le 26 octobre 2022, la cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt rendu le 26 mai 2021 par la cour d'appel d'Agen, sauf en ce qu'il a rejeté l'exception d'irrecevabilité de l'assignation pour défaut de publicité foncière, étant précisé que la déclaration d'appel portait sur tous les chefs du jugement sauf sur ce point, la cour d'appel n'ayant été saisie que par voie d'appel incident de la question de l'irrecevabilité de l'assignation pour défaut de publicité.
Par ailleurs, la cour d'appel d'Agen avait réformé le jugement en ce qu'il avait déclaré irrecevable l'action entreprise sur le terrain du dol pour en débouter Mme [I].
Dès lors, en l'état de la cassation, la cour de renvoi n'est plus saisie que du bien fondé de l'action en nullité entreprise sur le fondement du dol, à l'exception de la recevabilité de l'action sur ce fondement, ainsi que le cas échéant des conséquences qui découleraient de la nullité de la vente et, à titre subsidiaire, de la recevabilité et le cas échéant du bien fondé de l'action en responsabilité pour manquement des professionnels, les sociétés Prestigium et Edelis, à leur devoir de conseil.
I - Sur l'action en nullité de la vente pour dol :
Le tribunal qui avait déclaré l'action prescrite ne s'est pas prononcé sur le fond du litige.
L'arrêt de la cour d'appel d'Agen a été cassé en ce qu'il a débouté Mme [I] de son action en nullité de la vente pour dol au motif que l'acquéreur s'était enrichi de la propriété de l'appartement, des loyers perçus durant neuf années et que le passif de l'opération avait été diminué du montant de l'avantage fiscal (récupération de la TVA et diminution de l'impôt) de sorte qu'à défaut de justifier de l'avantage fiscal dont elle a bénéficié, Mme [I] n'établissait pas avoir été victime d'un dol, la cour de cassation ayant sur ce point reproché à la cour d'appel de n'avoir pas recherché si l'acquéreur n'avait pas été induit en erreur sur la rentabilité et la valeur du bien par des manoeuvres consistant en la conclusion d'un fond de concours avec l'exploitant et la cession à celui-ci des locaux destinés à l'accueil et à la réception de la résidence et par l'absence d'analyse des prix du marché par un organisme indépendant.
Mme [I] persiste à soutenir qu'elle a été victime de manoeuvres dolosives destinées à surprendre son consentement et à lui masquer la valeur réelle du bien acquis et sa rentabilité constituées par une surévaluation grossière de la valeur du bien, l'occultation d'une important convention de concours avec pour volonté de cacher la fragilité de l'investissement et la référence à une garantie d'un organisme indépendant qui ne l'est finalement pas, le tout ayant participé d'une présentation fallacieuse du projet destinée à surprendre son consentement.
Selon les dispositions de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 29 janvier 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
En aucun cas l'évaluation qui a été faite de la valeur du bien par l'agence Bussy Expertise à la somme comprise entre 21 000 et 28 000 euros, dix ans après la vente, ne suffit à établir que la valeur du bien était volontairement et grossièrement surévaluée à la date de la vente.
Mme [I] fait valoir que la Cote Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières et Foncières au 1er janvier 2005 fait état d'un prix des biens neufs à [Localité 13] d'un montant de 1 610 euros HT du mètre carré, soit 55 744 euros pour un bien d'une superficie de 28,95 m2 identique au force est d'observer que les pièces 7-1 et 7-2 qu'elle produit mentionnent différents prix, dont certains supérieurs à 1610 euros, sans qu'il soit possible d'affirmer que le prix de 1610 euros le m2 correspondait au prix de l'immobilier de standing conforme à celui de l'appartement dont elle a fait l'acquisition, ce qui ne résulte que de ses affirmations, en sorte qu'elle ne constitue pas un élément de comparaison sérieux suffisant à attester une surévaluation grossière de la valeur du bien et de son rendement locatif à la date de la vente.
En outre, si l'erreur résultant du dol est toujours excusable, l'acquéreur avait libre accès aux éléments lui permettant de déterminer le prix exact de son bien au moment de l'acquisition, par référence aux prix habituellement pratiqués dans le secteur et il n'est pas allégué que des manoeuvres auraient été déployées pour l'en dissuader.
Certes, l'expert judiciaire indique que les principaux critères d'évaluation de la valeur de ce type de bien immobilier sont intrinsèquement liés aux conditions du bail commercial et à l'identité du bailleur mais il indique à ce propos que l'identité du gestionnaire bailleur, la société Geolia, était par son envergure et sa réputation une garantie pour les acquéreurs.
De même, les courriers versés aux débats par Mme [I], adressés par Geolia aux propriétaires courant 2014 font état de comptes d'exploitation catastrophiques de la résidence de [Localité 13] et notamment d'une difficulté accrue sur les années 2011/2013 mais, contrairement à ce qui est prétendu, ne permettent pas de retenir que les difficultés locatives ont existé dès l'origine, les comptes d'exploitation versés aux débats ne visant que les années 2008/2009 et postérieures. Dès lors, si depuis cette date il apparaît que les résultats sont déficitaires avec des loyers commerciaux de l'ordre de 350 000 euros par an, absorbant plus 80 % du CA (pièce 5-9 des appelants), il ne peut en être évincé que cette situation était d'ores et déjà obérée au moment de la vente, alors que la société IFB insiste justement sur l'impact de la crise économique de 2008 sur l'état du marché immobilier.
Pas davantage, il ne peut être retenu que la projection financière établie par la société IFB France fondée sur l'hypothèse favorable d'une augmentation continue de la valeur du bien au rythme annuel de 2% et un loyer annuel HT de 3 600 euros correspondrait à une présentation dolosive du projet d'investissement que les investisseurs savaient être totalement déconnectée de la situation du marché immobilier et de l'économie locale, alors qu'un tel document à vocation publicitaire n'a pas valeur contractuelle, qu'il n'apparaît pas procéder d'une exagération grossière ou d'une présentation fallacieuse du projet dès lors qu'il n'est pas établi qu'au jour de la vente cette perspective d'évolution n'était pas raisonnable, l'acquéreur/investisseur ne pouvant de surcroît prétendre à aucune garantie s'agissant de l'évolution par nature incertaine du marché immobilier.
D'ailleurs, la société IFB justifie qu'elle s'est finalement heurtée à une forte concurrence de projets qui ont fleuri dans le même temps sur la petite ville thermale de [Localité 13] sans qu'il soit établi que cette situation pouvait être anticipée dès le 13 octobre 2005, date de signature de l'acte authentique.
Quant à la société Edelis, elle rappelle avec justesse que l'opération à laquelle M. [I] a adhéré dénommée 'Demessine ZRR', créée par la loi d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire du 4 février 2005, consistait précisément à développer l'investissement dans les zones rurales désertées et économiquement moroses permettant aux acquéreurs de se constituer un patrimoine et de bénéficier d'une déduction fiscale de 25 % dans le neuf, en sorte que l'appelante ne sauraient prétendre avoir été trompée quant à la situation du bien en zone économiquement fragile, ce qui ne permet pas de retenir que ce projet était dès l'origine voué à l'échec puisque ce programme avait vocation à redynamiser l'économie locale.
Mme [I] fait encore valoir que la convention de fonds de concours conclue entre le promoteur et l'exploitant de la résidence de tourisme, dont elle n'était pas informée, a eu pour effet de masquer artificiellement et temporairement la surévaluation du prix de vente du bien litigieux et sa faible rentabilité, alors que l'opération n'était dès l'origine économiquement pas viable et que l'équilibre n'en aurait été maintenu que par le versement de fonds de concours d'un montant de 485 000 euros, porté à 681 000 euros si l'on tient compte de la cession à titre gratuit au gestionnaire des lots destinés à l'accueil et à la réception, ainsi qu'il résulte de la convention versée aux débats (sa pièce n° 5-11).
Elle observe ainsi que selon l'Association Nationale des Conseils Financiers (ANACOFI) ces fonds de concours ne devraient pas dépasser 6 à 12 mois de loyers à percevoir, sauf à semer le doute sur un éventuel accord entre promoteur et gestionnaire en vue de doper la rentabilité du produit et accélérer sa commercialisation (cf pièce 5-14 de l'appelant).
Cependant, ce document est daté de 2014 et fait suite à l'ouverture courant 2014 d'une commission ayant pour finalité de dégager un guide de bonnes pratiques dans le cadre du régime fiscal de la location meublée et aucun élément ne permet en l'espèce de retenir que le concours que la société Prestigium s'était engagée à verser à Geolia par 'la convention [Localité 13]' du 28 septembre 2004, soit 10 ans avant les travaux de la commission et qui portait en définitive sur un peu moins de deux années de loyers (environ 350 000 euros par an) n'avait d'autre utilité que de tromper les acquéreurs sur la fiabilité de leur investissement en dopant artificiellement les résultats d'exploitation pour les amener à contracter. En effet, réparti sur les 9 premières années d'exploitation de la résidence (2005/2014), le concours ne correspondait qu'à environ 1/5 du montant annuel des loyers HT (75 666 euros). Il avait par ailleurs vocation à lancer le programme et à permettre de mener à terme l'investissement défiscalisé et partant à assurer aux investisseurs de bénéficier de la totalité du droit à défiscalisation et à récupération de la TVA sur neuf années, en sorte que Mme [I] n'établit, ni que ce fonds de concours lui a été sciemment dissimulé, de mauvaise foi, ni que cette 'dissimulation', qui s'apparente également à une garantie, aurait été déterminante de son consentement, à savoir qu'informée de cet élément elle n'aurait pas contracté.
Elle insiste encore sur une présentation dolosive du projet, le vendeur lui ayant fait croire à la certification par un organisme indépendant (EDC), lequel devait garantir en amont notamment le prix d'achat du bien et son rendement financier.
Cependant, si les documents émanant d'IFB font effectivement référence à un label EDC, Mme [I] ne verse aux débats aucun élément attestant son adhésion à cette association, dont il est effectif qu'elle est dotée d'une personnalité morale distincte de celle de la société IFB, sa pièce 1-6 versée aux débats étant un document parfaitement vierge faisant apparaître in fine la référence à la garantie d'un Label EDC en sorte qu'il n'est pas établi que le fait qu'étaient garantis aux adhérents notamment le prix d'achat du bien et son rendement locatif était entré dans le cadre des relations précontractuelles entre les parties ayant constitué un argument en faveur de l'investissement litigieux, en sorte qu'ainsi que le plaide la société IFB, il n'est pas établi que la présentation du label EDC ait été déterminante du consentement de Mme [I].
Enfin, si plusieurs articles de presse postérieurs à l'investissement litigieux se sont fait l'écho de la désillusion des investisseurs dans ce type de produits défiscalisés, notamment dans de petites villes ayant subi de plein fouet la crise économique, il n'est pas établi que le produit proposé à Mme [I] n'était, dès l'origine, pas viable, ni que son consentement a été surpris par une surévaluation grossière de la valeur du bien, des manoeuvres ou dissimulations sans lesquelles elle n'aurait pas contracté, alors que l'attractivité de cet investissement résidait précisément dans son régime fiscal dont l' appelante a pleinement bénéficié et dans la constitution d'un patrimoine essentiellement réglé par les loyers dont a également bénéficié Mme [I], compensant sa situation en zone économiquement fragile.
Celle-ci est en conséquence déboutée de son action en nullité de la vente pour dol ainsi que de toutes ses demandes y afférentes et il est ajouté en ce sens au jugement entrepris.
II - Sur les actions en responsabilité :
A - Sur la fin de non-recevoir de l'action en responsabilité délictuelle fondée sur un manquement à l'obligation d'information et de conseil des sociétés IFB et Edelis :
Pour accueillir la prescription de l'action en responsabilité délictuelle fondée sur un manquement à l'obligation d'information et de conseil du vendeur et du conseiller en investissement, le tribunal a retenu que le dommage en résultant consistait en la perte de chance de ne pas acquérir le bien proposé laquelle se manifeste à la date de l'acquisition, en sorte que le point de départ du délai de prescription de cette action court à compter de la signature de l'acte authentique de vente, soit le 8 septembre 2005, et que l'action en responsabilité délictuelle introduite par actes des 16 mai et 6 juillet 2016 est irrecevable comme étant prescrite.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé l'arrêt confirmatif de la cour d'appel d'Agen sur ce point considérant, après avoir relevé le moyen d'office, au visa de l'article L. 110-4 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, que:
12. Selon ce texte, les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants et non commerçants se prescrivent par dix ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.
13. Il est jugé, sous l'empire de ces textes, que le délai de l'action en responsabilité, qu'elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en a pas eu précédemment connaissance (1 Civ., 11 mars 2010, pourvoi n 09-12.710, Bull. 2010, I, n 62 ; 2 Civ., 18 mai 2017, pourvoi n 16-17.754, Bull. 2017, II, n 102).
14. Pour fixer le point de départ de l'action en responsabilité exercée par les acquéreurs contre le vendeur et son mandataire au jour de la signature de l'acte authentique de la vente en l'état futur d'achèvement, soit le 26 juillet 2005, l'arrêt retient que, s'agissant d'un manquement à l'obligation d'information ou de conseil, le dommage consistant en une perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès l'établissement de l'acte critiqué.
15. En statuant ainsi, alors que, s'agissant d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour les acquéreurs ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé'.
Mme [I] sollicite la réformation du jugement sur ce point, soutenant que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement en litige a été conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, de sorte que le point de départ du délai de prescription doit donc être déterminé en application de l'article 2270-1 ancien du code civil que dispose que 'Les actions en responsabilité civile extra-contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation'; qu'ainsi le point de départ du délai de prescription doit être fixé à la date à laquelle l'acquéreur a pris conscience des pertes qu'il a subies, la date de réalisation du dommage devant être distinguée de la date à laquelle il se manifeste à l'égard de la victime et qu'elle n'a pris conscience de la surévaluation des valeurs locative et vénale du bien qu'à l'issue de la période de neuf ans ayant suivi la livraison du bien, soit à compter de juin 2014.
Le litige concernant un commerçant et un non commerçant, l'action en responsabilité est soumise à la prescription de l'article L110-4 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription et s'est trouvée soumise à compter du 19 juin 2008 au délai plus court de 5 ans résultant de la loi du 17 juin 2008, la rédaction de cet article n'ayant été modifiée par la réforme de la prescription qu'en ce qui concerne la durée de la prescription.
L'article L 110-4 du code de commerce tant dans sa rédaction ancienne que dans sa rédaction résultant de la loi du 17 juin 2008 est taisant sur le point de départ de la prescription devenue quinquennale à compter du 17 juin 2008 pour les prescriptions en cours, sauf à ne pas excéder la durée initiale de prescription de dix ans.
Dès avant la réforme de 2008, cet article était déjà interprété en matière d'action en responsabilité comme faisant courir la prescription à compter de la date de réalisation du dommage et il est désormais admis qu'il s'agit de la date de manifestation du dommage ou à laquelle le dommage s'est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu connaissance antérieurement.
Il ne s'agit donc pas non plus de la date à laquelle la victime 'a connu ou aurait dû connaître' les faits lui permettant d'agir ainsi qu'il résulte de l'article 2224 du code civil dans sa rédaction résultant de la loi du 17 juin 2008, inapplicable à l'espèce, en sorte que la prescription ne saurait être écartée au motif d'un manque de vigilance de la part des acquéreurs.
Or, ainsi qu'il résulte des éléments du dossier, Mme [I] n'a été avisée qu'à compter de 2014 par des courriers adressés par le gestionnaire, à l'occasion du renouvellement des baux commerciaux, de la difficulté tenant à la rentabilité du bien et partant à sa valeur vénale et il n'apparaît pas qu'elle ait, antérieurement à cette date, été alertée d'une quelconque manière sur de telles difficultés en sorte que l'action en responsabilité délictuelle introduite par l'appelante en mai et juillet 2016, soit dans le délai de cinq ans de la manifestation du dommage à ses yeux, est recevable comme n'étant pas prescrite.
B )- Sur le bien fondé de l'action en responsabilité pré-contractuelle:
Mme [I] soutient, que la nullité soit ou non prononcée, que les agissements du vendeur, la société IFB France et de son mandataire commercial, la société Prestigium, anciennement Akerys Promotion désormais la société Edelis, lui ont incontestablement causé un préjudice indemnisable, la première étant tenue des fautes de son mandataire.
* Sur la responsabilité la société IFB France :
Il est constant que l'agent immobilier est tenu vis à vis de ses clients d'un devoir de conseil et de mise en garde et que lorsqu'il s'entremet dans des opérations immobilières d'investissement, il est également tenu d'un devoir de mise en garde supplémentaire quant aux caractéristiques du placement et des risques y afférents, étant au surplus tenu comme tout mandant des fautes de son mandataire. Il appartient par ailleurs au professionnel de justifier qu'il a rempli son devoir d'information et de conseil.
Mme [I] soutient que l'agent immobilier a engagé sa responsabilité en raison des manoeuvres dolosives sus évoquées mais également en manquant à son devoir d'information et de conseil. Elle considère sur ce point que la société IFB est intervenue à la fois en qualité d'agent immobilier (en s'immisçant dans la conclusion d'une vente immobilière), comme conseiller fiscal (en proposant une solution de défiscalisation) et comme conseil en gestion de patrimoine (en proposant un investissement immobilier locatif), et qu'elle a manqué à son obligation précontractuelle d'information en laissant croire qu'une étude objective et indépendante du marché avait été effectuée en amont de l'opération par l'association EDC, en s'abstenant de procéder à une étude de marché et de vérifier le niveau de risque de l'opération, en présentant de manière extrêmement flatteuse l'opportunité de l'acquisition d'un bien à des fins locatives, alors que ce bien est situé dans une région dont le potentiel locatif est faible.
La société IFB observe qu'elle n'est intervenue qu'en qualité de vendeur dans le cadre d'une vente immobilière soumise aux dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, elles mêmes exclusives des dispositions des articles L 541-1 et L 550-1 renvoyant aux articles L 550-2 et suivants du code monétaire et financier applicables aux différentes activités d'intermédiaires en biens mobiliers ou immobiliers auxquelles échappent les opérations donnant normalement droit à l'attribution en propriété ou en jouissance de parties déterminées d'un ou plusieurs immeubles bâtis, les dispositions de la loi Alur du 24 mars 2014 n'ayant sur ce point pas modifié la situation des intermédiaires en opérations immobilières. A ce titre, elle soutient que son obligation de conseil ne portait que sur les caractéristiques du bien vendu et qu'elle y a incontestablement satisfait.
Cependant, elle ne conteste pas utilement qu'en sa qualité d'agent immobilier elle s'est s'entremise habituellement dans des opérations immobilières incluant un programme d'investissement immobilier défiscalisant. Ainsi, résulte t-il des éléments versés aux débats par Mme [I] (ses pièces 1-3- 1 et 1-4 ) que la projection financière qui lui a été remise émanait de la société IFB et plus précisément de M. [X] dont la carte professionnelle mentionne qu'il est conseiller en gestion de patrimoine pour la société IFB et membre du syndicat des métiers de la défiscalisation.
Dès lors, nonobstant les termes du contrat de recherche signé avec Mme [I] et les dispositions du code monétaire et financier, il apparaît que la société IFB, intervenue en qualité de mandataire de son client, n'est pas qu'un simple intermédiaire de la vente immobilière et qu'elle est au contraire intervenue comme intermédiaire dans une opération d'investissement locatif défiscalisant, qu'elle a, à destination de son acquéreur, établi une projection financière anticipant une évolution progressive de la valeur du loyer commercial de 2% annuel, incluant les fruits du placement et l'avantage fiscal et même si ce document n'avait pas valeur contractuelle, elle se trouvait de facto tenue d'un devoir d'information et de conseil supplémentaire portant sur les caractéristiques des placements proposés et sur les choix à effectuer dans lesquels elle s'est entremise.
Certes, il a été sus relevé qu'il n'avait pas été caché à Mme [I] que son investissement était réalisé en zone 'Demessine ZRR', créée par la loi d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire du 4 février 2005 en vue du développement de l'investissement en zone rurale fragile, ce qui excluait la preuve d'une manoeuvre dolosive sur ce point, mais il ne peut en être évincé pour autant que celle-ci avait vu toute son attention attirée sur la fragilité d'un tel placement et sur le risque d'un investissement dans une zone dévitalisée, même compensé par un important dispositif fiscal et la constitution d'un patrimoine immobilier financé en grande partie par les loyers.
En effet, il n'est pas contesté que la projection financière sur la base de laquelle Mme [I] s'est déterminée prévoyait une évolution annuelle du loyer de plus de 2% et la société IFB ne justifie pas lui avoir remis une projection tenant compte d'une possible évolution défavorable du marché immobilier local, ni une quelconque étude sérieuse de la configuration de ce marché et de ses perspectives d'évolution, ce qui aurait permis à Mme [I] d'investir en pleine connaissance de cause des risques encourus tenant à la zone particulière de leur investissement.
Et quand bien même aucun conseiller en gestion de patrimoine ne peut garantir une évolution favorable de ce type d'investissement, il a toujours le devoir de mettre en garde sur les risques encourus, obligation que la société IFB ne justifie pas avoir remplie en l'espèce, en sorte qu'elle a engagé sa responsabilité délictuelle.
Pour le surplus, en regard de ce qui a été précédemment jugé quant à l'absence de tout élément permettant de retenir une surévaluation du prix d'acquisition du bien immobilier et partant de sa valeur locative, il n'apparaît pas que la société IFB ait manqué à son obligation d'information concernant la valeur d'achat du bien ayant ainsi fait perdre à M. [I] une chance d'acquérir au prix du marché et de réaliser en conséquence une plus value.
*Sur la responsabilité de la société Edelis (venant aux droits de la société Prestigium) :
Mme [I] soutient, sur le fondement de l'article L111-1 du code de la consommation, que tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service, qu'il incombe au professionnel de justifier qu'il a satisfait à son devoir d'information et de conseil et que la société Edelis a manqué à ses obligations en la matière en s'abstenant d'informer les acquéreurs de l'existence de la convention de fonds de concours et du fait que divers lots indispensables à l'exploitation de la résidence avaient été cédés à la société Goelia Gestion.
Cependant les dispositions de l'article L. 111-1 du code de la consommation ont été créées par l' ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016, en sorte que, postérieures à la conclusion de celui-ci, elles lui sont inapplicables.
De manière générale, ainsi que Mme [I] le relève, la société Edelis venant aux droits de Prestigium se devait en qualité de conseiller en investissement, au même titre que la société IFB, d'attirer toute l'attention de ses clients sur les risques inhérents à ce type d'investissement et plus précisément en regard de la zone dans laquelle il était réalisé, s'agissant d'un investissement comportant un plus grand risque quant à l'évolution du marché immobilier.
Or, la société Edelis ne justifie pas avoir rempli son obligation d'information.
En effet, contrairement à ce qu'elle soutient, l'information inhérente à ce type de placement en matière de risque ne résulte pas de l'information qui a été donnée chez le notaire selon la pièce 18 (en réalité 4-2 adverse) article 25, cet article ne contenant aucune mise en garde particulière sur ce type de risque hormis que l'attention de l(acquéreur a été attirée sur les conséquences fiscales d'une interruption du contrat de location de 9 années, sans que son attention ait cependant été attirée sur un risque particulier de vacance locative ou de moindre rendement tenant à ce type d'investissement ou à la zone d'investissement.
Il est encore reproché à la société Edelis de n'avoir pas attiré l'attention des acquéreurs sur la convention de concours.
S'il a été exclu que la société IFB, en sa qualité de vendeur, ait commis un dol s'agissant du défaut d'information relativement à cette convention de concours, il apparaît cependant que cette convention a été conclue entre la société Prestigium et la société Geolia Gestion et qu'il s'agissait d'un élément important concernant le financement global de l'opération à laquelle M.[I] envisageait d'adhérer et qu'elle constituait pour elle un élément d'information qui devait être porté à sa connaissance dans le cadre d'un choix éclairé sur le rapport rentabilité/garantie de l'opération, appartenant à Mme [I] seule de décider ce qu'elle ferait de cette information, en sorte que ne justifiant pas avoir porté cet élément à la connaissance de l'acquéreur, la société Edelis voit sa responsabilité engagée pour manquement à son devoir d'information et de conseil.
C. Sur les préjudices indemnisables :
Le manquement des sociétés IFB et Edelis à leur devoir de conseil est à l'origine d'une perte de chance pour Mme [I] de ne pas acquérir le bien.
A ce titre, Mme [I] sollicite dans le dispositif de ses conclusions, à titre subsidiaire pour le cas où la nullité de la vente ne serait pas prononcer une indemnité d'un montant de 65 322 euros au titre de ses préjudices financiers et moral et dans le corps de ses écritures elle sollicite l'octroi d'une somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice moral, 48 000 euros au titre de la surévaluation du bien, mais également la somme de 14 580 euros au titre de la perte de loyers , soit la somme totale de 72 580 euros à laquelle elle applique un coefficient de perte de chance de 0,90.
Pour apprécier l'importance de la chance perdue, c'est à dire la perte de chance d'un événement favorable, il doit être retenu que mieux informée sur un risque de dévalorisation du bien tenant au secteur choisi ou sur l'existence d'un fonds de concours il demeure peu probable que Mme [I] n'aurait pas contracté. En effet, il a été sus relevé que Mme [I] n'ignorait pas qu'elle investissait dans une zone fragile et si toute son attention n'a pas été attirée de manière circonstanciée sur la vitalité économique de la zone, le placement choisi lui permettait précisément de bénéficier de neuf années d'un avantage fiscal d'autant plus important qu'il s'agissait d'attirer les investisseurs dans des territoires à revitaliser. D'ailleurs, Mme [I] qui n'a connu aucune vacance locative durant neuf années a bénéficié au maximum de cet avantage et sur ce point la convention de concours apparaissait une garantie, de sorte qu'informée du montant de ces concours, il est également peu probable qu'elle n'aurait pas contracté, alors qu'elle était assurée de bénéficier dans tous les cas de la totalité de l'avantage fiscal et de récupérer la totalité de la TVA mais également, de se constituer un capital, l'emprunt ayant été à tout le moins durant neuf années entièrement remboursé par les loyers tels qu'ils avaient été initialement prévus, en sorte qu'il ne pouvait s'agir que d'une opération gagnante dans sa globalité, même en cas d'évolution défavorable du marché local qui ne faisait que diminuer le bénéfice de l'opération sans constituer de perte.
Quant à la perte de chance de réaliser une plus value immobilière, elle est quasi inexistante dans ce type d'investissement bénéficiant d'un régime fiscal particulièrement attractif pour compenser une situation en zone économiquement fragile et demeure par nature aléatoire.
Enfin, en l'état de la carence probatoire de Mme [I] quant à la surévaluation du bien au jour de la vente, celui-ci ne saurait solliciter l'indemnisation d'un préjudice constitué par la perte de chance d'acquérir le bien au prix du marché, ainsi qu'il l'allègue.
En définitive la perte de chance de ne pas contracter ne saurait dépasser 10% de l'avantage perdu.
Dès lors, pour calculer son préjudice en terme de perte de chance de ne pas contracter, Mme [I] doit justifier du montant de l'avantage perdu qui constitue la base de calcul de cette perte de chance. Or, si cet avantage est constitué par la différence entre le prix d'acquisition et la valeur résiduelle du bien, il doit nécessairement être diminué des avantages perçus, y compris la récupération de la TVA, durant neuf années et sur lesquels Mme [I] est taisante.
Pas davantage, il n'est justifié au regard de ces éléments d'un préjudice moral qui ne ressort par ailleurs d'aucun élément du dossier.
En l'état de sa carence, Mme [I] ne justifie pas du montant de son préjudice alors qu'il n'est pas permis d'affirmer que l'opération ne reste pas bénéficiaire dans son ensemble. Elle sera en conséquence déboutée de toutes demandes de dommages et intérêts.
Succombant en son recours, Mme [I] sera condamnée aux dépens ainsi que ceux exposés devant la cour d'appel d'Agen, le jugement entrepris étant confirmé en ce qu'il l' a condamnée aux dépens de première instance et a rejeté les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité justifiant qu'il ne soit pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des parties au litige au titre de leurs frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour
Statuant dans les limites de sa saisine.
Infirme le jugement entrepris des chefs déférés, sauf en ce qu'il a statué sur les dépens et frais irrépétibles de première instance :
Statuant à nouveau des chefs réformés et y ajoutant :
Déclare recevable l'action en responsabilité à l'encontre de la société IFB France et Edelis, anciennement Akerys Promotion.
Déboute Mme [I] de toutes ses demandes.
Rejette les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Mme [I] aux dépens du présent recours ainsi qu'à ceux exposés devant la cour d'appel d'Agen, avec distraction au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande.
Le présent arrêt a été signé par M. Alain DESALBRES, conseiller en remplacement de Mme Paule POIREL, président légitimement empêché et par Mme Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Conseiller,
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 21 SEPTEMBRE 2023
N° RG 22/05374 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M7ZS
[H], [M] [I]
c/
S.A. EDELIS
S.A. SOCIETE GENERALE
S.A. SOGECAP
SASU IFB FRANCE
Nature de la décision : AU FOND
SUR RENVOI DE CASSATION
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décisions déférées à la Cour : sur renvoi de cassation d'un arrêt rendu le 26 octobre 2022 (Pourvoi N°Q 21-19.900) par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 09 juin 2021 (RG 19/802) par la 1ère chambre civile de la Cour d'Appel d'AGEN en suite d'un jugement du 18 juillet 2019 du Tribunal de grande instance d'AGEN (RG 16/01529), suivant déclaration de saisine en date du 28 novembre 2022
DEMANDERESSE :
[H], [M] [I]
née le 17 Août 1950 à CASABLANCA (MAROC)
de nationalité Française
Retraitée,
demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]
Représentée par Me Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Charles FREIDEL, avocat au barreau de LYON
DEFENDERESSES :
S.A. EDELIS
anciennement dénommée AKERYS PROMOTION,
SAS immatriculée au RCS de Toulouse sous le N°338 434 152 dont le siège social est établi [Adresse 5] [Localité 12] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me BOSSON de la SELARL THEVENOT & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A. SOCIETE GENERALE
S.A. au capital de 1.010.261.206,25 €, ayant pour numéro unique d'identification 552 120 222 RCS PARIS, dont le siège social est situé [Adresse 4] - [Localité 11], prise en la personne de sa Direction Commerciale Régionale de PERPIGNAN, représentée par son Directeur domicilié audit siège
Représentée par Me Elsa TOMASELLA, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS
S.A. SOGECAP
société anonyme au capital de 1.263.556.110 €, dont le siège social est sis Tour
D2- [Adresse 3] à [Localité 19], Immatriculée au R.C.S de NANTERRE sous le B 086 380 730 prise en la personne de son représentant directeur général en exercice domicilié audit siège
Représentée par Me Anne-sophie VERDIER de la SELARL MAÎTRE ANNE-SOPHIE VERDIER, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Marie-annette TATU-CUVELLIER, avocat au barreau de MARSEILLE
Société IFB FRANCE
société par actions simplifiée au capital de 17.885.680,00€, dont le siège social est situé [Adresse 5], [Localité 12], immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le numéro 429 912 249, prise en la personne de son représentant légal
Représentée par Me Cécile BOULE, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me RIVET substituant Me Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 juin 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Paule POIREL, Président,
Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Audrey COLLIN
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Le 12 mars 2005, après avoir été démarchée à domicile par un commercial de la SAS IFB France chargé de lui proposer un investissement immobilier dans un programme intitulé '[Adresse 16]' à [Localité 13] (47), Mme [H], [M] [I] a signé avec la SAS Prestigium, promoteur, un 'contrat de réservation zone de revitalisation rurale' d'un appartement de type T2 de 28,95 m² constituant le lot n° 80 de la copropriété dans cette résidence à construire, livrable au deuxième trimestre 2006, et ce pour un prix de 81 700 euros TTC.
Il s'agissait d'acquérir un bien immobilier dans une résidence de tourisme neuve destiné à être donné à bail sous le bénéfice d'un dispositif permettant une déduction fiscale de 25 % du prix d'achat hors taxes, plafonnée à 50 000 euros pour une personne seule, moyennant l'obligation de donner à bail le logement nu pendant une durée minimale de 9 ans à l'exploitant de la résidence.
L'acquéreur pouvait également récupérer la TVA payée sur l'acquisition.
Par un second acte sous seing privé du 14 octobre 2004, Mme [H], [M] [I] a signé avec la SARL Goelia Gestion une promesse de bail commercial d'une durée de 9 ans de l'appartement en question, à effet au jour de la livraison, pour un loyer annuel de 3 416 euros.
Par acte authentique établi le 8 septembre 2005 en l'étude de Me [S], notaire associé à [Localité 18], Mme [H], [M] [I] a acquis de la société Prestigium l'appartement T2 en l'état futur d'achèvement pour le prix de 81 700 euros, incluant la TVA à hauteur de 13 389 euros, soit un prix HT de 68 311 euros.
Par ce même acte authentique, pour financer l'acquisition, Elle a souscrit auprès de la SA Société Générale un emprunt de 81 700 euros remboursable en 216 mensualités au taux de 3,20 % l'an hors assurance, avec différé d'amortissement.
Mme [I] a également adhéré à l'assurance de groupe souscrite auprès de la SA Sogecap par le prêteur garantissant les risques invalidité et décès.
L'appartement a été livré à Mme [I] le 23 juin 2006 et donné bail à la société Goelia Gestion jusqu'au 31 octobre 2015.
Par lettre du 27 juin 2014, la société Goelia Gestion a informé Mme [I] qu'elle ne renouvellerait pas le bail commercial compte tenu d'une conjoncture concurrentielle, lui proposant de l'aider à mettre son bien en vente.
Mme [I] et la société Goelia Gestion ont alors signé un protocole de résiliation du bail commercial à son échéance du 31 octobre 2015, puis un nouveau bail à effet de cette date avec un loyer annuel réduit à 1 800 euros.
A la demande de Mme [I], l'agence Bussy Expertise a évalué l'appartement à une somme comprise entre 21 000 euros et 28 000 euros.
Par actes délivrés les 16 mai et 6 juillet 2016, Mme [I] a fait assigner la SAS Akerys Promotion (devenue la SAS Edelis), venant aux droits de la société Prestigium, la société IFB France, la Société Générale et la société Sogecap, afin d'obtenir l'annulation de la vente de l'appartement, avec toutes ses conséquences, au motif qu'elle avait été victime d'un dol tenant à la surévaluation de la valeur de l'appartement et du loyer, invoquant subsidiairement un manquement à l'obligation de conseil.
Les défenderesses ont soulevé une fin de non-recevoir tirée de l'absence de publication de l'assignation au service chargé de la publicité foncière, de la prescription de l'action en nullité et, subsidiairement, ont conclu à l'absence de dol.
Par jugement rendu le 18 juillet 2019, le tribunal de grande instance d'Agen a:
- prononcé le rabat de l'ordonnance de clôture,
- prononcé la clôture de l'instruction au jour de l'audience de plaidoiries,
- rejeté l'exception d'irrecevabilité de l'assignation pour défaut de publicité foncière,
- déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action en nullité de la vente fondée sur le dol introduite par Mme [I],
- déclaré irrecevable comme prescrite l'action en responsabilité délictuelle introduite par Mme [I],
- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [I] aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Le tribunal a estimé que Mme [I] ne justifiait pas d'une surévaluation de la valeur de l'appartement lors de son achat et qu'elle ne pouvait décaler le point de départ de la prescription quinquennale ayant couru à compter de l'acte à l'état du marché locatif tant en ce qui concerne l'action en nullité que l'action en responsabilité.
Le 15 août 2019, Mme [I] a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action en nullité de la vente fondée sur le dol introduite par Mme [I],
- déclaré irrecevable comme prescrite l'action en responsabilité délictuelle introduite par Mme [I],
- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [I] aux dépens.
Par arrêt rendu le 9 juin 2021, la Cour d'appel d'Agen a :
- confirmé le jugement SAUF en ce qu'il a déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action en nullité de la vente fondée sur le dol introduite par Mme [I] ;
- Statuant à nouveau sur le point infirmé,
- rejeté la demande d'annulation de la vente du 8 septembre 2005 et en conséquence les demandes de restitution et de résolution du contrat de prêt et de son assurance emprunteur, présentées par Mme [I],
Y ajoutant,
- condamné Mme [I], à payer à la SAS Edelis, la SAS IFB France, la SA Société Générale et la SA Sogecap, la somme de 2 000 euros, chacune, en application de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné Mme [I], aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Me Vivier, la Selarl Action Juris et Me Boutitie pour ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Mme [I] a formé un pourvoi en cassation (n°21-19.900) contre cet arrêt.
Par arrêt rendu le 26 octobre 2022, la Troisième chambre de la Cour de cassation a :
- cassé et annulé, sauf en ce qu'il a rejeté l'exception d'irrecevabilité de l'assignation pour défaut de publicité foncière, l'arrêt rendu le 9 juin 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ;
- remis, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Bordeaux ;
- dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la Société générale et la société Sogecap;
- condamné les sociétés Edelis et IFB France aux dépens ;
- en application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes.
- dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Par déclaration en date du 28 novembre 2022, Mme [I] a saisi la cour d'appel de renvoi.
Mme [I], dans ses dernières conclusions d'appelante n° 3 en date du 23 juin 2023, demande à la cour, au visa des articles 1116, 1131 et 1382 du code civil en leur version en vigueur à la date de la vente et l'article L 111-1 du code de la consommation en sa version en vigueur à la date de la vente, de :
Infirmer le jugement du tribunal de grande instance d'Agen du 18 juillet 2019 en ce qu'il:
- déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action en nullité de la vente fondée sur le dol introduite par Mme [I] ,
- déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action en responsabilité délictuelle introduite par Mme [I] ,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné Mme [I] aux dépens.
Et statuant à nouveau :
- déclarer Mme [I] recevable en son action,
-débouter en conséquence les sociétés IFB France et Edelis en leurs fins-de-non-recevoir tendant à faire juger prescrites et à tout le moins irrecevables les demandes de Mme [I],
- déclarer Mme [H] [M] [I] recevable et bien fondée en son appel, et bien fondée en ses demandes,
- prononcer la nullité de l'acte de vente conclu le 8 septembre 2005 entre Mme [H] [M] [I] et la société Prestigium ayant pour objet l'acquisition du bien immobilier répondant à la désignation suivante :
« Dans un ensemble immobilier dénommé « Residence [Adresse 16] » sis [Localité 13] (Lot et Garonne), [Localité 14], lieudits « [Adresse 17] » et [Adresse 1], en cours d'édification sur un terrain cadastré savoir :
Section N° Lieudit Surface
K [Cadastre 9] [Adresse 17] 00ha 51a 65ca
K [Cadastre 10] [Adresse 1] 03ha 08a 85ca
Total surface : 03ha 60a 50ca
Etant ici précisé, ainsi qu'il résulte du règlement de copropriété que le vendeur se réserve le droit et aura tous pouvoir à cet effet par simple adhésion des copropriétaire audit règlement, de constituer toute servitude de passage, notamment canalisation souterraine ou aérienne, ou encore passage de piéton ou véhicule de tourisme, au profit par exemple de la commune ou de propriétaires voisins, en précisant toutefois que les servitudes de passage devront s'exercer sur la voirie de copropriété.
Division cadastrale
Ce bien provient des divisions de parcelles de plus grande importance qui appartenait à la Commune de [Localité 13], situées sur cette même commune, anciennement cadastrées section K numéro [Cadastre 8], pour une superficie de 3ha 56a 82ca et section K numéro [Cadastre 7], pour une superficie de 23ha 35a 51ca.
(')
Les biens vendus consistent en :
Lot n° 80 :
Un appartement de Type 2 dans le bâtiment O, au rez-de-chaussée, d'une superficie de 28,95 m2.
Comprenant : Séjour + kitchenette, chambre 1 + placard, Salle de Bain, W.C. et une terrasse de 7,20 m2.
Avec les NEUF CENT TRENTE TROIS CENT-MILLIEMES (933/100.000°) des parties communes générales.
Ces biens et droits sont vendus tels qu'ils existeront, se comporteront, après achèvement complet de la construction avec toutes leurs aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve.
Un plan côté des biens vendus et une notice en indiquant les biens d'équipement certifiés exacts par le vendeur et acceptés ne varietur par l'acquéreur, ou son représentant ès nom, constitueront une annexe du présent acte. »
Etant ici précisé que l'ensemble immobilier sus désigné a fait l'objet d'un état Descriptif de division règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu le 30 juin 2005 par Maître [B] [S], Notaire associé, membre de la société civile professionnelle «[C] [L], [N] [F], [J] [O], [A] [K], [B] [S], [G] [U], [D] [R], [E] [Z] », titulaire d'un office notarial ayant son siège sis à [Localité 18] (Alpes Maritimes), [Adresse 15], dont une copie authentique a été publiée le 18 juillet 2005 au Bureau des Hypothèques d'Agen, sous les références volume : 2005 P numéro 4082.
- condamner en conséquence la société Edelis, anciennement dénommée Akerys Promotion et venant aux droits de la société Prestigium à rembourser à Mme [H] [M] [I] le prix de vente du dit immeuble, soit la somme de 81.700,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2005.
- ordonner que la restitution du bien immobilier par Mme [H] [M] [I] n'interviendra qu'après remboursement complet du prix de vente par la société Edelis,
- ordonner la publication de l'arrêt à intervenir aux services de publicité foncière à la diligence de Mme [H] [M] [I] et aux frais de la société Edelis.
- condamner in solidum la société Edelis et la société IFB France à payer à Mme [H] [M] [I] la somme de 13.432,24 euros à titre de dommages et intérêts, - débouter en conséquence les sociétés Edelis et IFB France de leurs demandes fins et conclusions visant à s'opposer à la mise en jeu de leurs responsabilités.
- ordonner la résolution du contrat de prêt souscrit par Mme [H] [M] [I] auprès de la SA Société Générale pour un montant de 81.700,00 euros.
- juger que la résolution du prêt entraînera le remboursement par Mme [H] [M] [I] du capital emprunté et le remboursement par la banque au profit de Mme [H] [M] [I] de l'ensemble des sommes qu'elle a perçues (en capital, intérêts et frais) au titre du prêt.
- débouter la SA Société Générale de sa demande visant à faire juger qu'elle « pourra conserver les intérêts payés par Mme [I] jusqu'au remboursement des sommes prêtées »,
- débouter la SA Société Générale de sa demande subsidiaire de condamnation de Mme [I] à lui payer « les intérêts au taux légal à compter de la date de décaissement des sommes prêtées jusqu'au remboursement »,
- ordonner la résiliation du contrat d'assurance affecté au prêt résolu entre Mme [H] [M] [I] et la société Sogecap,
- juger que pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l'encontre de la société Edelis, même postérieurement à la décision à intervenir mais avant que le remboursement du prix ait été intégralement opéré, à l'annulation du contrat de vente, à la résolution du contrat de prêt et à la résiliation du contrat d'assurance, se substitueront des dommages et intérêts complémentaires à la charge in solidum de la société IFB France et de la société Edelis à hauteur de 48.000 euros.
A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où la nullité de la vente ne serait pas prononcée,
- condamner in solidum la société Edelis et la société IFB France à payer à Mme [I] la somme de 65.322,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices financier et moral subis.
- juger que les sommes allouées à Mme [I] à titre de dommages et intérêts porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code civil.
En tout état de cause,
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires.
- condamner in solidum la société Edelis et la société IFB France à payer à Mme [I] la somme de 15.000,00 euros à titre d'indemnité et par application de l'article 700 du code de procédure civile.
- débouter la société IFB France et la société Edelis de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens à l'encontre de Mme [I].
- condamner les mêmes in solidum en tous les dépens de première instance et d'appel.
La société IFB, dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 22 juin 2023, demande à la cour, au visa des articles 2224 du code civil, 32,122 et suivants et 803 du code de procédure civile et les dispositions du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, de :
- ordonner la révocation de la clôture au jour des plaidoiries
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,
A titre principal :
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable comme prescrite l'action en nullité introduite par Mme [I],
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable comme prescrite l'action en responsabilité délictuelle introduite par Mme [I] ;
A titre subsidiaire,
Vu les articles 1116, 1134 et 1184, 1984 et suivants du Code civil,
Vu l'article L111-1 du Code de la consommation,
- dire et juger que Mme [I] ne rapporte la preuve d'un dol commis à son préjudice;
- dire et juger qu'aucune faute ne peut être imputée à la société IFB France, en qualité de mandataire de la société Akerys Promotion,
- dire et juger, en toute hypothèse, que Mme [I] n'a subi aucun préjudice,
Par conséquent,
- débouter purement et simplement Mme [I] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,
- débouter la société Sogecap de ses demandes formulées à l'encontre de la société IFB France, celles-ci étant infondées.
- débouter la Société Générale de ses demandes formulées à l'encontre de la société IFB France, celles-ci étant infondées.
En tout état de cause
- condamner Mme [I] à payer à la société IFB France la somme de 5.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Cécile BOULE, Avocat de son affirmation de droit.
La société Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion, dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 14 juin 2023, demande à la cour, au visa des articles 1116, 1132 et 1382 anciens du code civil, de :
- ordonner la révocation de la clôture au jour des plaidoiries
A titre principal
Confirmer le jugement entrepris, ce faisant :
- juger que l'action de Mme [H] [M] [I] est irrecevable pour cause de prescription
- débouter Mme [H] [M] [I] de l'intégralité de leurs demandes
Y ajoutant :
- condamner Mme [H] [M] [I] à payer à la société Edelis la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit au profit de Maître Mathieu Raffy, SELARL Mathieu Raffy - Michel Puybaraud sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- débouter la Société Générale de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dirigées à l'encontre de la Sté Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion.
A titre subsidiaire
- juger que Mme [H] [M] [I] ne rapporte pas la preuve d'un dol imputable au vendeur ou à ses mandataires.
- juger que la Sté Edelis n'a nullement manqué à ses obligations à l'égard de Mme [H] [M] [I].
- débouter en conséquence Mme [H] [M] [I], la Société Générale et la SA Sogecap de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
- condamner Mme [H] [M] [I] à payer à la société Edelis la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Mathieu Raffy, SELARL Mathieu Raffy Michel Puybaraud sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- débouter la Société Générale de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dirigées à l'encontre de la Sté Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion.
Très subsidiairement
- constater que Mme [H] [M] [I] ne rapporte pas la preuve du préjudice qu'elle revendique.
- débouter en conséquence Mme [H] [M] [I], la SA Sogecap et la Société Générale de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
- condamner Mme [H] [M] [I] à payer à la société Edelis la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Mathieu Raffy, SELARL Mathieu Raffy - Michel Puybaraud sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- débouter la Société Générale de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dirigées à l'encontre de la Sté Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion.
A titre infiniment subsidiaire,
- juger que Mme [I] ne peut être indemnisée que sur le terrain de la perte de chance qui sera limitée à 10%.
- juger que la perte de chance sera appliquée aux demandes indemnitaires de la Société Générale ;
- débouter la Société Générale de l'intégralité de ses demandes.
Encore plus subsidiairement si leur action sur le terrain du dol devait prospérer :
- débouter Mme [I] de sa demande tendant à voir la Sté Edelis et la Sté IFB condamnées in solidum à la relever et garantir des sommes qu'elle devra restituer à l'établissement bancaire prêteur.
- débouter Mme [I] de sa demande tendant à voir la Sté Edelis et la Sté IFB condamnées in solidum à la relever et garantir des sommes qu'elle pourrait être amenée à restituer à l'administration fiscale.
- débouter Mme [I] de sa demande tendant à faire juger que la restitution du bien litigieux par elle n'aura à intervenir qu'après paiement par les Sté IFB et Edelis des sommes mises à leur charge par le Tribunal.
- dire et juger que les dispositions de l'article 1154 du code civil n'ont pas vocation à s'appliquer.
- débouter Mme [I] de sa demande indemnitaire à hauteur de 13.432,24 euros.
- débouter Mme [I] de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, subsidiairement la ramener à de plus justes proportions
La Société Générale, dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 23 mars 2023, demande à la cour, de :
Dans l'hypothèse où la Cour prononcerait la nullité ou la résolution de la vente et considérerait que celle-ci entraîne la nullité ou la résolution du prêt :
- condamner Mme [H] [M] [I] à payer à Société Générale la somme de 72.771 euros représentant les sommes prêtées.
- ordonner la compensation entre la créance de Société Générale à l'encontre de Mme [H] [M] [I] et les sommes auxquelles la banque pourrait être tenue de restituer au titre des sommes perçues dans le cadre de l'exécution du contrat de prêt.
- débouter Mme [H] [M] [I] de sa demande de remboursement des primes d'assurance à l'égard de Société Générale.
- condamner in solidum les sociétés IFB France et Edelis au paiement des frais de mainlevée de l'inscription hypothécaire garantissant le prêt.
- condamner in solidum les sociétés IFB France et Edelis à payer à Société Générale à titre dommages - intérêts, les intérêts conventionnels échus et à échoir et les frais de dossier s'élevant à la somme totale de 8.697,97 euros.
- condamner in solidum les sociétés IFB France et Edelis à garantir Mme [H], [M] [I] de toutes sommes qu'elle pourrait devoir à Société Générale résultant de la nullité du prêt.
- dire que les parties reconnues comme responsables de la nullité ou de la résolution de la vente et du prêt devront se libérer des sommes dues à Mme [H] [M] [I] directement entre les mains de Société Générale à concurrence des sommes dues à la banque par l'emprunteur.
- condamner in solidum les sociétés IFB France et Edelis ou Mme [H] [M] [I] à payer à Société Générale la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- statuer ce que de droit aux dépens sur le fondement de l'article 696 du Code de Procédure Civile.
La société Sogecap, dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 23 mars 2023, demande à la cour, au visa des articles 1116, 1154 et 1382 du code Civil, L111-1 et L312-12 alinéa 1 du code de la consommation, de :
- statuer ce que de droit sur le mérite des demandes de l'appelante,
Dans l'hypothèse où la Cour prononcerait l'annulation du contrat de prêt, prononcer la cessation de la garantie de l'assureur à la date à laquelle interviendra une décision définitive y mettant fin.
- condamner tout succombant au paiement d'une indemnité d'un montant de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner tout succombant aux dépens d'instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Maître A-S VERDIER sur son affirmation de droit.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2023.
Lors de l'audience des plaidoiries, avant tous débats au fond les parties se sont entendues pour révoquer l'ordonnance de clôture et prononcer la nouvelle clôture à la date des plaidoiries.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
- Sur la portée de la cassation :
Conformément aux dispositions de l'article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce.
Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
La cassation annule intégralement le chef de dispositif qu'elle atteint quel que soit le moyen qui a déterminé la cassation et la cour de renvoi n'est pas liée par les motifs de l'arrêt cassé, étant tenue d'examiner tous les moyens soulevés devant elle.
Il résulte par ailleurs des dispositions de l'article 625 que sur les points qu'elle atteint la décision replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant l'arrêt cassé.
La cour de renvoi est ainsi saisie par l'acte d'appel initial, dans les limites du dispositif de l'arrêt de cassation.
Par arrêt rendu le 26 octobre 2022, la cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt rendu le 26 mai 2021 par la cour d'appel d'Agen, sauf en ce qu'il a rejeté l'exception d'irrecevabilité de l'assignation pour défaut de publicité foncière, étant précisé que la déclaration d'appel portait sur tous les chefs du jugement sauf sur ce point, la cour d'appel n'ayant été saisie que par voie d'appel incident de la question de l'irrecevabilité de l'assignation pour défaut de publicité.
Par ailleurs, la cour d'appel d'Agen avait réformé le jugement en ce qu'il avait déclaré irrecevable l'action entreprise sur le terrain du dol pour en débouter Mme [I].
Dès lors, en l'état de la cassation, la cour de renvoi n'est plus saisie que du bien fondé de l'action en nullité entreprise sur le fondement du dol, à l'exception de la recevabilité de l'action sur ce fondement, ainsi que le cas échéant des conséquences qui découleraient de la nullité de la vente et, à titre subsidiaire, de la recevabilité et le cas échéant du bien fondé de l'action en responsabilité pour manquement des professionnels, les sociétés Prestigium et Edelis, à leur devoir de conseil.
I - Sur l'action en nullité de la vente pour dol :
Le tribunal qui avait déclaré l'action prescrite ne s'est pas prononcé sur le fond du litige.
L'arrêt de la cour d'appel d'Agen a été cassé en ce qu'il a débouté Mme [I] de son action en nullité de la vente pour dol au motif que l'acquéreur s'était enrichi de la propriété de l'appartement, des loyers perçus durant neuf années et que le passif de l'opération avait été diminué du montant de l'avantage fiscal (récupération de la TVA et diminution de l'impôt) de sorte qu'à défaut de justifier de l'avantage fiscal dont elle a bénéficié, Mme [I] n'établissait pas avoir été victime d'un dol, la cour de cassation ayant sur ce point reproché à la cour d'appel de n'avoir pas recherché si l'acquéreur n'avait pas été induit en erreur sur la rentabilité et la valeur du bien par des manoeuvres consistant en la conclusion d'un fond de concours avec l'exploitant et la cession à celui-ci des locaux destinés à l'accueil et à la réception de la résidence et par l'absence d'analyse des prix du marché par un organisme indépendant.
Mme [I] persiste à soutenir qu'elle a été victime de manoeuvres dolosives destinées à surprendre son consentement et à lui masquer la valeur réelle du bien acquis et sa rentabilité constituées par une surévaluation grossière de la valeur du bien, l'occultation d'une important convention de concours avec pour volonté de cacher la fragilité de l'investissement et la référence à une garantie d'un organisme indépendant qui ne l'est finalement pas, le tout ayant participé d'une présentation fallacieuse du projet destinée à surprendre son consentement.
Selon les dispositions de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 29 janvier 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
En aucun cas l'évaluation qui a été faite de la valeur du bien par l'agence Bussy Expertise à la somme comprise entre 21 000 et 28 000 euros, dix ans après la vente, ne suffit à établir que la valeur du bien était volontairement et grossièrement surévaluée à la date de la vente.
Mme [I] fait valoir que la Cote Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières et Foncières au 1er janvier 2005 fait état d'un prix des biens neufs à [Localité 13] d'un montant de 1 610 euros HT du mètre carré, soit 55 744 euros pour un bien d'une superficie de 28,95 m2 identique au force est d'observer que les pièces 7-1 et 7-2 qu'elle produit mentionnent différents prix, dont certains supérieurs à 1610 euros, sans qu'il soit possible d'affirmer que le prix de 1610 euros le m2 correspondait au prix de l'immobilier de standing conforme à celui de l'appartement dont elle a fait l'acquisition, ce qui ne résulte que de ses affirmations, en sorte qu'elle ne constitue pas un élément de comparaison sérieux suffisant à attester une surévaluation grossière de la valeur du bien et de son rendement locatif à la date de la vente.
En outre, si l'erreur résultant du dol est toujours excusable, l'acquéreur avait libre accès aux éléments lui permettant de déterminer le prix exact de son bien au moment de l'acquisition, par référence aux prix habituellement pratiqués dans le secteur et il n'est pas allégué que des manoeuvres auraient été déployées pour l'en dissuader.
Certes, l'expert judiciaire indique que les principaux critères d'évaluation de la valeur de ce type de bien immobilier sont intrinsèquement liés aux conditions du bail commercial et à l'identité du bailleur mais il indique à ce propos que l'identité du gestionnaire bailleur, la société Geolia, était par son envergure et sa réputation une garantie pour les acquéreurs.
De même, les courriers versés aux débats par Mme [I], adressés par Geolia aux propriétaires courant 2014 font état de comptes d'exploitation catastrophiques de la résidence de [Localité 13] et notamment d'une difficulté accrue sur les années 2011/2013 mais, contrairement à ce qui est prétendu, ne permettent pas de retenir que les difficultés locatives ont existé dès l'origine, les comptes d'exploitation versés aux débats ne visant que les années 2008/2009 et postérieures. Dès lors, si depuis cette date il apparaît que les résultats sont déficitaires avec des loyers commerciaux de l'ordre de 350 000 euros par an, absorbant plus 80 % du CA (pièce 5-9 des appelants), il ne peut en être évincé que cette situation était d'ores et déjà obérée au moment de la vente, alors que la société IFB insiste justement sur l'impact de la crise économique de 2008 sur l'état du marché immobilier.
Pas davantage, il ne peut être retenu que la projection financière établie par la société IFB France fondée sur l'hypothèse favorable d'une augmentation continue de la valeur du bien au rythme annuel de 2% et un loyer annuel HT de 3 600 euros correspondrait à une présentation dolosive du projet d'investissement que les investisseurs savaient être totalement déconnectée de la situation du marché immobilier et de l'économie locale, alors qu'un tel document à vocation publicitaire n'a pas valeur contractuelle, qu'il n'apparaît pas procéder d'une exagération grossière ou d'une présentation fallacieuse du projet dès lors qu'il n'est pas établi qu'au jour de la vente cette perspective d'évolution n'était pas raisonnable, l'acquéreur/investisseur ne pouvant de surcroît prétendre à aucune garantie s'agissant de l'évolution par nature incertaine du marché immobilier.
D'ailleurs, la société IFB justifie qu'elle s'est finalement heurtée à une forte concurrence de projets qui ont fleuri dans le même temps sur la petite ville thermale de [Localité 13] sans qu'il soit établi que cette situation pouvait être anticipée dès le 13 octobre 2005, date de signature de l'acte authentique.
Quant à la société Edelis, elle rappelle avec justesse que l'opération à laquelle M. [I] a adhéré dénommée 'Demessine ZRR', créée par la loi d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire du 4 février 2005, consistait précisément à développer l'investissement dans les zones rurales désertées et économiquement moroses permettant aux acquéreurs de se constituer un patrimoine et de bénéficier d'une déduction fiscale de 25 % dans le neuf, en sorte que l'appelante ne sauraient prétendre avoir été trompée quant à la situation du bien en zone économiquement fragile, ce qui ne permet pas de retenir que ce projet était dès l'origine voué à l'échec puisque ce programme avait vocation à redynamiser l'économie locale.
Mme [I] fait encore valoir que la convention de fonds de concours conclue entre le promoteur et l'exploitant de la résidence de tourisme, dont elle n'était pas informée, a eu pour effet de masquer artificiellement et temporairement la surévaluation du prix de vente du bien litigieux et sa faible rentabilité, alors que l'opération n'était dès l'origine économiquement pas viable et que l'équilibre n'en aurait été maintenu que par le versement de fonds de concours d'un montant de 485 000 euros, porté à 681 000 euros si l'on tient compte de la cession à titre gratuit au gestionnaire des lots destinés à l'accueil et à la réception, ainsi qu'il résulte de la convention versée aux débats (sa pièce n° 5-11).
Elle observe ainsi que selon l'Association Nationale des Conseils Financiers (ANACOFI) ces fonds de concours ne devraient pas dépasser 6 à 12 mois de loyers à percevoir, sauf à semer le doute sur un éventuel accord entre promoteur et gestionnaire en vue de doper la rentabilité du produit et accélérer sa commercialisation (cf pièce 5-14 de l'appelant).
Cependant, ce document est daté de 2014 et fait suite à l'ouverture courant 2014 d'une commission ayant pour finalité de dégager un guide de bonnes pratiques dans le cadre du régime fiscal de la location meublée et aucun élément ne permet en l'espèce de retenir que le concours que la société Prestigium s'était engagée à verser à Geolia par 'la convention [Localité 13]' du 28 septembre 2004, soit 10 ans avant les travaux de la commission et qui portait en définitive sur un peu moins de deux années de loyers (environ 350 000 euros par an) n'avait d'autre utilité que de tromper les acquéreurs sur la fiabilité de leur investissement en dopant artificiellement les résultats d'exploitation pour les amener à contracter. En effet, réparti sur les 9 premières années d'exploitation de la résidence (2005/2014), le concours ne correspondait qu'à environ 1/5 du montant annuel des loyers HT (75 666 euros). Il avait par ailleurs vocation à lancer le programme et à permettre de mener à terme l'investissement défiscalisé et partant à assurer aux investisseurs de bénéficier de la totalité du droit à défiscalisation et à récupération de la TVA sur neuf années, en sorte que Mme [I] n'établit, ni que ce fonds de concours lui a été sciemment dissimulé, de mauvaise foi, ni que cette 'dissimulation', qui s'apparente également à une garantie, aurait été déterminante de son consentement, à savoir qu'informée de cet élément elle n'aurait pas contracté.
Elle insiste encore sur une présentation dolosive du projet, le vendeur lui ayant fait croire à la certification par un organisme indépendant (EDC), lequel devait garantir en amont notamment le prix d'achat du bien et son rendement financier.
Cependant, si les documents émanant d'IFB font effectivement référence à un label EDC, Mme [I] ne verse aux débats aucun élément attestant son adhésion à cette association, dont il est effectif qu'elle est dotée d'une personnalité morale distincte de celle de la société IFB, sa pièce 1-6 versée aux débats étant un document parfaitement vierge faisant apparaître in fine la référence à la garantie d'un Label EDC en sorte qu'il n'est pas établi que le fait qu'étaient garantis aux adhérents notamment le prix d'achat du bien et son rendement locatif était entré dans le cadre des relations précontractuelles entre les parties ayant constitué un argument en faveur de l'investissement litigieux, en sorte qu'ainsi que le plaide la société IFB, il n'est pas établi que la présentation du label EDC ait été déterminante du consentement de Mme [I].
Enfin, si plusieurs articles de presse postérieurs à l'investissement litigieux se sont fait l'écho de la désillusion des investisseurs dans ce type de produits défiscalisés, notamment dans de petites villes ayant subi de plein fouet la crise économique, il n'est pas établi que le produit proposé à Mme [I] n'était, dès l'origine, pas viable, ni que son consentement a été surpris par une surévaluation grossière de la valeur du bien, des manoeuvres ou dissimulations sans lesquelles elle n'aurait pas contracté, alors que l'attractivité de cet investissement résidait précisément dans son régime fiscal dont l' appelante a pleinement bénéficié et dans la constitution d'un patrimoine essentiellement réglé par les loyers dont a également bénéficié Mme [I], compensant sa situation en zone économiquement fragile.
Celle-ci est en conséquence déboutée de son action en nullité de la vente pour dol ainsi que de toutes ses demandes y afférentes et il est ajouté en ce sens au jugement entrepris.
II - Sur les actions en responsabilité :
A - Sur la fin de non-recevoir de l'action en responsabilité délictuelle fondée sur un manquement à l'obligation d'information et de conseil des sociétés IFB et Edelis :
Pour accueillir la prescription de l'action en responsabilité délictuelle fondée sur un manquement à l'obligation d'information et de conseil du vendeur et du conseiller en investissement, le tribunal a retenu que le dommage en résultant consistait en la perte de chance de ne pas acquérir le bien proposé laquelle se manifeste à la date de l'acquisition, en sorte que le point de départ du délai de prescription de cette action court à compter de la signature de l'acte authentique de vente, soit le 8 septembre 2005, et que l'action en responsabilité délictuelle introduite par actes des 16 mai et 6 juillet 2016 est irrecevable comme étant prescrite.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé l'arrêt confirmatif de la cour d'appel d'Agen sur ce point considérant, après avoir relevé le moyen d'office, au visa de l'article L. 110-4 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, que:
12. Selon ce texte, les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants et non commerçants se prescrivent par dix ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.
13. Il est jugé, sous l'empire de ces textes, que le délai de l'action en responsabilité, qu'elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en a pas eu précédemment connaissance (1 Civ., 11 mars 2010, pourvoi n 09-12.710, Bull. 2010, I, n 62 ; 2 Civ., 18 mai 2017, pourvoi n 16-17.754, Bull. 2017, II, n 102).
14. Pour fixer le point de départ de l'action en responsabilité exercée par les acquéreurs contre le vendeur et son mandataire au jour de la signature de l'acte authentique de la vente en l'état futur d'achèvement, soit le 26 juillet 2005, l'arrêt retient que, s'agissant d'un manquement à l'obligation d'information ou de conseil, le dommage consistant en une perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès l'établissement de l'acte critiqué.
15. En statuant ainsi, alors que, s'agissant d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour les acquéreurs ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé'.
Mme [I] sollicite la réformation du jugement sur ce point, soutenant que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement en litige a été conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, de sorte que le point de départ du délai de prescription doit donc être déterminé en application de l'article 2270-1 ancien du code civil que dispose que 'Les actions en responsabilité civile extra-contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation'; qu'ainsi le point de départ du délai de prescription doit être fixé à la date à laquelle l'acquéreur a pris conscience des pertes qu'il a subies, la date de réalisation du dommage devant être distinguée de la date à laquelle il se manifeste à l'égard de la victime et qu'elle n'a pris conscience de la surévaluation des valeurs locative et vénale du bien qu'à l'issue de la période de neuf ans ayant suivi la livraison du bien, soit à compter de juin 2014.
Le litige concernant un commerçant et un non commerçant, l'action en responsabilité est soumise à la prescription de l'article L110-4 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription et s'est trouvée soumise à compter du 19 juin 2008 au délai plus court de 5 ans résultant de la loi du 17 juin 2008, la rédaction de cet article n'ayant été modifiée par la réforme de la prescription qu'en ce qui concerne la durée de la prescription.
L'article L 110-4 du code de commerce tant dans sa rédaction ancienne que dans sa rédaction résultant de la loi du 17 juin 2008 est taisant sur le point de départ de la prescription devenue quinquennale à compter du 17 juin 2008 pour les prescriptions en cours, sauf à ne pas excéder la durée initiale de prescription de dix ans.
Dès avant la réforme de 2008, cet article était déjà interprété en matière d'action en responsabilité comme faisant courir la prescription à compter de la date de réalisation du dommage et il est désormais admis qu'il s'agit de la date de manifestation du dommage ou à laquelle le dommage s'est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu connaissance antérieurement.
Il ne s'agit donc pas non plus de la date à laquelle la victime 'a connu ou aurait dû connaître' les faits lui permettant d'agir ainsi qu'il résulte de l'article 2224 du code civil dans sa rédaction résultant de la loi du 17 juin 2008, inapplicable à l'espèce, en sorte que la prescription ne saurait être écartée au motif d'un manque de vigilance de la part des acquéreurs.
Or, ainsi qu'il résulte des éléments du dossier, Mme [I] n'a été avisée qu'à compter de 2014 par des courriers adressés par le gestionnaire, à l'occasion du renouvellement des baux commerciaux, de la difficulté tenant à la rentabilité du bien et partant à sa valeur vénale et il n'apparaît pas qu'elle ait, antérieurement à cette date, été alertée d'une quelconque manière sur de telles difficultés en sorte que l'action en responsabilité délictuelle introduite par l'appelante en mai et juillet 2016, soit dans le délai de cinq ans de la manifestation du dommage à ses yeux, est recevable comme n'étant pas prescrite.
B )- Sur le bien fondé de l'action en responsabilité pré-contractuelle:
Mme [I] soutient, que la nullité soit ou non prononcée, que les agissements du vendeur, la société IFB France et de son mandataire commercial, la société Prestigium, anciennement Akerys Promotion désormais la société Edelis, lui ont incontestablement causé un préjudice indemnisable, la première étant tenue des fautes de son mandataire.
* Sur la responsabilité la société IFB France :
Il est constant que l'agent immobilier est tenu vis à vis de ses clients d'un devoir de conseil et de mise en garde et que lorsqu'il s'entremet dans des opérations immobilières d'investissement, il est également tenu d'un devoir de mise en garde supplémentaire quant aux caractéristiques du placement et des risques y afférents, étant au surplus tenu comme tout mandant des fautes de son mandataire. Il appartient par ailleurs au professionnel de justifier qu'il a rempli son devoir d'information et de conseil.
Mme [I] soutient que l'agent immobilier a engagé sa responsabilité en raison des manoeuvres dolosives sus évoquées mais également en manquant à son devoir d'information et de conseil. Elle considère sur ce point que la société IFB est intervenue à la fois en qualité d'agent immobilier (en s'immisçant dans la conclusion d'une vente immobilière), comme conseiller fiscal (en proposant une solution de défiscalisation) et comme conseil en gestion de patrimoine (en proposant un investissement immobilier locatif), et qu'elle a manqué à son obligation précontractuelle d'information en laissant croire qu'une étude objective et indépendante du marché avait été effectuée en amont de l'opération par l'association EDC, en s'abstenant de procéder à une étude de marché et de vérifier le niveau de risque de l'opération, en présentant de manière extrêmement flatteuse l'opportunité de l'acquisition d'un bien à des fins locatives, alors que ce bien est situé dans une région dont le potentiel locatif est faible.
La société IFB observe qu'elle n'est intervenue qu'en qualité de vendeur dans le cadre d'une vente immobilière soumise aux dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, elles mêmes exclusives des dispositions des articles L 541-1 et L 550-1 renvoyant aux articles L 550-2 et suivants du code monétaire et financier applicables aux différentes activités d'intermédiaires en biens mobiliers ou immobiliers auxquelles échappent les opérations donnant normalement droit à l'attribution en propriété ou en jouissance de parties déterminées d'un ou plusieurs immeubles bâtis, les dispositions de la loi Alur du 24 mars 2014 n'ayant sur ce point pas modifié la situation des intermédiaires en opérations immobilières. A ce titre, elle soutient que son obligation de conseil ne portait que sur les caractéristiques du bien vendu et qu'elle y a incontestablement satisfait.
Cependant, elle ne conteste pas utilement qu'en sa qualité d'agent immobilier elle s'est s'entremise habituellement dans des opérations immobilières incluant un programme d'investissement immobilier défiscalisant. Ainsi, résulte t-il des éléments versés aux débats par Mme [I] (ses pièces 1-3- 1 et 1-4 ) que la projection financière qui lui a été remise émanait de la société IFB et plus précisément de M. [X] dont la carte professionnelle mentionne qu'il est conseiller en gestion de patrimoine pour la société IFB et membre du syndicat des métiers de la défiscalisation.
Dès lors, nonobstant les termes du contrat de recherche signé avec Mme [I] et les dispositions du code monétaire et financier, il apparaît que la société IFB, intervenue en qualité de mandataire de son client, n'est pas qu'un simple intermédiaire de la vente immobilière et qu'elle est au contraire intervenue comme intermédiaire dans une opération d'investissement locatif défiscalisant, qu'elle a, à destination de son acquéreur, établi une projection financière anticipant une évolution progressive de la valeur du loyer commercial de 2% annuel, incluant les fruits du placement et l'avantage fiscal et même si ce document n'avait pas valeur contractuelle, elle se trouvait de facto tenue d'un devoir d'information et de conseil supplémentaire portant sur les caractéristiques des placements proposés et sur les choix à effectuer dans lesquels elle s'est entremise.
Certes, il a été sus relevé qu'il n'avait pas été caché à Mme [I] que son investissement était réalisé en zone 'Demessine ZRR', créée par la loi d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire du 4 février 2005 en vue du développement de l'investissement en zone rurale fragile, ce qui excluait la preuve d'une manoeuvre dolosive sur ce point, mais il ne peut en être évincé pour autant que celle-ci avait vu toute son attention attirée sur la fragilité d'un tel placement et sur le risque d'un investissement dans une zone dévitalisée, même compensé par un important dispositif fiscal et la constitution d'un patrimoine immobilier financé en grande partie par les loyers.
En effet, il n'est pas contesté que la projection financière sur la base de laquelle Mme [I] s'est déterminée prévoyait une évolution annuelle du loyer de plus de 2% et la société IFB ne justifie pas lui avoir remis une projection tenant compte d'une possible évolution défavorable du marché immobilier local, ni une quelconque étude sérieuse de la configuration de ce marché et de ses perspectives d'évolution, ce qui aurait permis à Mme [I] d'investir en pleine connaissance de cause des risques encourus tenant à la zone particulière de leur investissement.
Et quand bien même aucun conseiller en gestion de patrimoine ne peut garantir une évolution favorable de ce type d'investissement, il a toujours le devoir de mettre en garde sur les risques encourus, obligation que la société IFB ne justifie pas avoir remplie en l'espèce, en sorte qu'elle a engagé sa responsabilité délictuelle.
Pour le surplus, en regard de ce qui a été précédemment jugé quant à l'absence de tout élément permettant de retenir une surévaluation du prix d'acquisition du bien immobilier et partant de sa valeur locative, il n'apparaît pas que la société IFB ait manqué à son obligation d'information concernant la valeur d'achat du bien ayant ainsi fait perdre à M. [I] une chance d'acquérir au prix du marché et de réaliser en conséquence une plus value.
*Sur la responsabilité de la société Edelis (venant aux droits de la société Prestigium) :
Mme [I] soutient, sur le fondement de l'article L111-1 du code de la consommation, que tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service, qu'il incombe au professionnel de justifier qu'il a satisfait à son devoir d'information et de conseil et que la société Edelis a manqué à ses obligations en la matière en s'abstenant d'informer les acquéreurs de l'existence de la convention de fonds de concours et du fait que divers lots indispensables à l'exploitation de la résidence avaient été cédés à la société Goelia Gestion.
Cependant les dispositions de l'article L. 111-1 du code de la consommation ont été créées par l' ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016, en sorte que, postérieures à la conclusion de celui-ci, elles lui sont inapplicables.
De manière générale, ainsi que Mme [I] le relève, la société Edelis venant aux droits de Prestigium se devait en qualité de conseiller en investissement, au même titre que la société IFB, d'attirer toute l'attention de ses clients sur les risques inhérents à ce type d'investissement et plus précisément en regard de la zone dans laquelle il était réalisé, s'agissant d'un investissement comportant un plus grand risque quant à l'évolution du marché immobilier.
Or, la société Edelis ne justifie pas avoir rempli son obligation d'information.
En effet, contrairement à ce qu'elle soutient, l'information inhérente à ce type de placement en matière de risque ne résulte pas de l'information qui a été donnée chez le notaire selon la pièce 18 (en réalité 4-2 adverse) article 25, cet article ne contenant aucune mise en garde particulière sur ce type de risque hormis que l'attention de l(acquéreur a été attirée sur les conséquences fiscales d'une interruption du contrat de location de 9 années, sans que son attention ait cependant été attirée sur un risque particulier de vacance locative ou de moindre rendement tenant à ce type d'investissement ou à la zone d'investissement.
Il est encore reproché à la société Edelis de n'avoir pas attiré l'attention des acquéreurs sur la convention de concours.
S'il a été exclu que la société IFB, en sa qualité de vendeur, ait commis un dol s'agissant du défaut d'information relativement à cette convention de concours, il apparaît cependant que cette convention a été conclue entre la société Prestigium et la société Geolia Gestion et qu'il s'agissait d'un élément important concernant le financement global de l'opération à laquelle M.[I] envisageait d'adhérer et qu'elle constituait pour elle un élément d'information qui devait être porté à sa connaissance dans le cadre d'un choix éclairé sur le rapport rentabilité/garantie de l'opération, appartenant à Mme [I] seule de décider ce qu'elle ferait de cette information, en sorte que ne justifiant pas avoir porté cet élément à la connaissance de l'acquéreur, la société Edelis voit sa responsabilité engagée pour manquement à son devoir d'information et de conseil.
C. Sur les préjudices indemnisables :
Le manquement des sociétés IFB et Edelis à leur devoir de conseil est à l'origine d'une perte de chance pour Mme [I] de ne pas acquérir le bien.
A ce titre, Mme [I] sollicite dans le dispositif de ses conclusions, à titre subsidiaire pour le cas où la nullité de la vente ne serait pas prononcer une indemnité d'un montant de 65 322 euros au titre de ses préjudices financiers et moral et dans le corps de ses écritures elle sollicite l'octroi d'une somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice moral, 48 000 euros au titre de la surévaluation du bien, mais également la somme de 14 580 euros au titre de la perte de loyers , soit la somme totale de 72 580 euros à laquelle elle applique un coefficient de perte de chance de 0,90.
Pour apprécier l'importance de la chance perdue, c'est à dire la perte de chance d'un événement favorable, il doit être retenu que mieux informée sur un risque de dévalorisation du bien tenant au secteur choisi ou sur l'existence d'un fonds de concours il demeure peu probable que Mme [I] n'aurait pas contracté. En effet, il a été sus relevé que Mme [I] n'ignorait pas qu'elle investissait dans une zone fragile et si toute son attention n'a pas été attirée de manière circonstanciée sur la vitalité économique de la zone, le placement choisi lui permettait précisément de bénéficier de neuf années d'un avantage fiscal d'autant plus important qu'il s'agissait d'attirer les investisseurs dans des territoires à revitaliser. D'ailleurs, Mme [I] qui n'a connu aucune vacance locative durant neuf années a bénéficié au maximum de cet avantage et sur ce point la convention de concours apparaissait une garantie, de sorte qu'informée du montant de ces concours, il est également peu probable qu'elle n'aurait pas contracté, alors qu'elle était assurée de bénéficier dans tous les cas de la totalité de l'avantage fiscal et de récupérer la totalité de la TVA mais également, de se constituer un capital, l'emprunt ayant été à tout le moins durant neuf années entièrement remboursé par les loyers tels qu'ils avaient été initialement prévus, en sorte qu'il ne pouvait s'agir que d'une opération gagnante dans sa globalité, même en cas d'évolution défavorable du marché local qui ne faisait que diminuer le bénéfice de l'opération sans constituer de perte.
Quant à la perte de chance de réaliser une plus value immobilière, elle est quasi inexistante dans ce type d'investissement bénéficiant d'un régime fiscal particulièrement attractif pour compenser une situation en zone économiquement fragile et demeure par nature aléatoire.
Enfin, en l'état de la carence probatoire de Mme [I] quant à la surévaluation du bien au jour de la vente, celui-ci ne saurait solliciter l'indemnisation d'un préjudice constitué par la perte de chance d'acquérir le bien au prix du marché, ainsi qu'il l'allègue.
En définitive la perte de chance de ne pas contracter ne saurait dépasser 10% de l'avantage perdu.
Dès lors, pour calculer son préjudice en terme de perte de chance de ne pas contracter, Mme [I] doit justifier du montant de l'avantage perdu qui constitue la base de calcul de cette perte de chance. Or, si cet avantage est constitué par la différence entre le prix d'acquisition et la valeur résiduelle du bien, il doit nécessairement être diminué des avantages perçus, y compris la récupération de la TVA, durant neuf années et sur lesquels Mme [I] est taisante.
Pas davantage, il n'est justifié au regard de ces éléments d'un préjudice moral qui ne ressort par ailleurs d'aucun élément du dossier.
En l'état de sa carence, Mme [I] ne justifie pas du montant de son préjudice alors qu'il n'est pas permis d'affirmer que l'opération ne reste pas bénéficiaire dans son ensemble. Elle sera en conséquence déboutée de toutes demandes de dommages et intérêts.
Succombant en son recours, Mme [I] sera condamnée aux dépens ainsi que ceux exposés devant la cour d'appel d'Agen, le jugement entrepris étant confirmé en ce qu'il l' a condamnée aux dépens de première instance et a rejeté les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité justifiant qu'il ne soit pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des parties au litige au titre de leurs frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour
Statuant dans les limites de sa saisine.
Infirme le jugement entrepris des chefs déférés, sauf en ce qu'il a statué sur les dépens et frais irrépétibles de première instance :
Statuant à nouveau des chefs réformés et y ajoutant :
Déclare recevable l'action en responsabilité à l'encontre de la société IFB France et Edelis, anciennement Akerys Promotion.
Déboute Mme [I] de toutes ses demandes.
Rejette les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Mme [I] aux dépens du présent recours ainsi qu'à ceux exposés devant la cour d'appel d'Agen, avec distraction au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande.
Le présent arrêt a été signé par M. Alain DESALBRES, conseiller en remplacement de Mme Paule POIREL, président légitimement empêché et par Mme Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Conseiller,