CA Versailles, 1re ch. sect. 1, 19 septembre 2023, n° 22/01367
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
1ère chambre 1ère section
ARRÊT N°
CONTRADICTOIRE
Code nac : 63B
DU 19 SEPTEMBRE 2023
N° RG 22/01367
N° Portalis DBV3-V-B7G-VBNQ
AFFAIRE :
S.A.S. CHATEAUFORM' FRANCE
C/
[C] [F] ...
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 10 Février 2022 par le Tribunal Judiciaire de PONTOISE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 20/05778
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
-la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES,
-la SCP COURTAIGNE AVOCATS,
-la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. CHATEAUFORM' FRANCE
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège social
N° SIRET : 402 559 595
[Adresse 20]
[Adresse 20]
représentée par Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20220159
Me Sébastien REGNAULT de l'AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat - barreau de PARIS, vestiaire : K0055
APPELANTE
****************
Maître [C] [F]
né le [Date naissance 5] 1963 à [Localité 46]
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Adresse 26]
représenté par Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 - N° du dossier 022298
Me Aymeric ANGLES, avocat - barreau de PARIS
Monsieur [W] [A]
né le [Date naissance 15] 1970 à [Localité 40]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Adresse 11]
Monsieur [EV] [I]
né le [Date naissance 24] 1953 à [Localité 45]
de nationalité Française
et
Madame [N] [R] épouse [I]
de nationalité Française
demeurant tous deux [Adresse 29]
[Adresse 29]
Monsieur [OS] [ZS]
né le [Date naissance 3] 1956 à [Localité 42] (AUTRICHE)
de nationalité Autrichienne
et
Madame [U] [XN] épouse [ZS]
née le [Date naissance 27] 1959 à [Localité 50]
de nationalité Française
demeurant tous deux [Adresse 7]
[Adresse 7]
Monsieur [T] [M]
né le [Date naissance 21] 1963 à [Localité 48] (ALGÉRIE)
de nationalité Française
et
Madame [K] [X] épouse [M]
née le [Date naissance 8] 1970 à [Localité 38]
de nationalité Française
demeurant tous deux [Adresse 12]
[Localité 37]
Monsieur [E] [LE]
né le [Date naissance 4] 1971 à [Localité 49]
de nationalité Française
et
Madame [L] [RW] épouse [LE]
née le [Date naissance 14] 1973 à [Localité 49]
de nationalité Française
demeurant tous deux [Adresse 23]
[Adresse 23]
Monsieur [S] [VJ]
né le [Date naissance 10] 1963 à [Localité 47]
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Adresse 16]
Monsieur [T] [FM]
né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 48] (AGLÉRIE)
de nationalité Française
et
Madame [V] [Y] épouse [FM]
née le [Date naissance 9] 1962 à [Localité 47]
de nationalité Française
demeurant tous deux [Adresse 13]
[Localité 37]
Monsieur [H] [J]
né le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 47]
de nationalité Française
[Adresse 34]
[Adresse 34]
Monsieur [B] [G]
né le [Date naissance 28] 1953 à [Localité 47]
de nationalité Française
et
Madame [P] [D] épouse [G]
née le [Date naissance 6] 1953 à [Localité 47]
de nationalité Française
demeurant tous deux [Adresse 36]
[Adresse 36]
Monsieur [Z] [O]
né le [Date naissance 25] 1960 à [Localité 47]
de nationalité Française
[Adresse 44]
[Adresse 44]
S.A.R.L. MOBIL
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
N° SIRET : 479 967 697
[Adresse 31]
[Adresse 31]
S.A.R.L. SIRIUS
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
N° SIRET : 444 519 086
[Adresse 22]
[Adresse 22]
S.A.R.L. CODREX
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
N° SIRET : 310 864 814
[Adresse 32]
[Adresse 32]
[Adresse 32]
S.A.R.L. DUO
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
N° SIRET : 477 888 580
[Adresse 18]
[Adresse 18]
S.A.R.L. ARSA
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité de droit au siège social
N° SIRET : 449 324 540
[Adresse 33]
[Adresse 33]
S.A.R.L. ERS
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
N° SIRET : 482 67 2 0 52
[Adresse 35]
[Adresse 35]
S.A.R.L. FRANDI
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
N° SIRET : 482 441 789
[Adresse 19]
[Adresse 19]
S.A.R.L. HE ET CHEN INVEST
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
N° SIRET : 479 943 433
[Adresse 30]
[Adresse 30]
S.A.R.L. LAURAD
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
N° SIRET : 434 608 519
[Adresse 17]
[Adresse 17]
représentés par Me Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 - N° du dossier 19637
Me Philippe JULIEN de la SCP P D G B, avocat - barreau de PARIS, vestiaire : U0001
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Juin 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Anna MANES, Présidente,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame Sixtine DU CREST, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,
**************************
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 21 juillet 2005, passé devant M. [F], notaire à [Localité 41]
et Loir), la société Chateauform France, propriétaire d'un ensemble immobilier dénommé
«[43] », situé à [Localité 39], dans lequel elle exploitait un centre de séminaire, a vendu cet immeuble à la société luxembourgeoise Immovacances, moyennant le prix de 3 547 077 euros, outre les meubles le garnissant au prix de 478 000 euros.
Par actes sous seing privés intitulés 'Option d'achat de locaux meublés achevés à usage de résidences services', signés à la fin de l'année 2004 et au début de l'année 2005, la société Chateauform France ou la société luxembourgeoise Immovacances ont promis de vendre aux sociétés ARSA, ERS, Frandi, M. [A], la société He et Chen Invest, la société Laurad, M. [I], Mme [R] épouse [I], la société Mobill, la société Sirius, M. [ZS], Mme [XN] épouse [ZS], M. [M], Mme [X] épouse [M], M. [LE], Mme [RW] épouse [LE], M. [VJ], M. [FM], Mme [Y] épouse [FM], M. [J], M. [G], Mme [D] épouse [G], la société Codrex, M. [O], et la société Duo (ci-après désignés sous le nom de 'copropriétaires demandeurs') des lots de copropriété faisant partie de cet ensemble immobilier.
Les copropriétaires sont des particuliers, souscrivant parfois par l'intermédiaire de leur société patrimoniale (les sociétés Arsa, Codrex, Duo, Ers, Frandi, He et Chen Invest, Laurad, Mobill, Sirius), désireux d'investir dans ce bien immobilier, sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) en vue de percevoir des loyers et de se constituer à terme un patrimoine immobilier, dans le cadre d'une opération d'investissement bénéficiant de certaines incitations fiscales.
Les actes précisent que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété sont en
cours d'élaboration et stipulent que la société Chateauform France s'engage à verser au
nouveau propriétaire un loyer hors taxe d'un certain montant, correspondant à 7 % du prix hors taxes du bien.
Les actes authentiques de vente conclus entre la société Immovacances et les copropriétaires demandeurs ont été passés devant M. [C] [F], notaire à [Localité 41], entre le 23 septembre et le 4 octobre 2005.
Le règlement de copropriété a été dressé le 23 septembre 2005 par M. [C] [F].
Concomitamment à la signature des actes authentiques, les acquéreurs ont consenti à la
société Chateauform France un contrat de bail d'une durée de 12 ans, assorti d'un droit de préemption, pour le montant du loyer prévu à l'acte d'option, indexé sur l'indice du coût de la construction.
Le 11 septembre 2006, la financière des dahlias holding SAH, société anonyme holding ayant son siège social au Luxembourg, en qualité d'actionnaire unique de la société Immovacances, décidait de dissoudre cette dernière et d'en reprendre l'actif.
Les baux conclus avec la société Chateauform France se sont poursuivis par tacite prolongation à l'arrivée de leur échéance, au cours de l'année 2017.
Par lettres du 11 janvier 2019, la société Chateauform France a proposé à chacun des copropriétaires demandeurs de leur racheter leur lot au prix unique et forfaire de 200 euros hors taxes par tantième de copropriété, soit un prix net vendeur de la totalité des lots de copropriété dépendant de l'ensemble immobilier d'un montant de 2 000 000 euros. Elle leur précisait qu'en cas d'incapacité d'obtenir l'accord de tous (souligné dans le texte) les copropriétaires pour céder leurs lots à ce prix et à la même date, elle n'aurait d'autre choix que de stopper l'activité du site en notifiant la résiliation de chacun des baux.
Par la suite, elle a fait délivrer à chacun des propriétaires bailleurs un congé pour le 30 juin 2020.
Par exploit du 23 novembre 2020, la société ARSA, la société ERS, la société Frandi, M.
[W] [A], la société He et Chen Invest, la société Laurad, M. [I], Mme
[R] épouse [I], la société MOBILL, la société SIRIUS, M. [ZS],
Mme [XN] épouse [ZS], M. [M], Mme [X] épouse [M], M. [LE],
Mme [RW] épouse [LE], M. [VJ], M. [FM], Mme [Y] épouse [FM], M. [J], M. [G], Mme [D] épouse [G], la société Codrex, M. [O], et la société Duo ont fait assigner la société Chateauform France et M. [C] [F], notaire, devant le tribunal judiciaire de Pontoise.
Par une ordonnance d'incident rendue le 10 février 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Pontoise a :
- Rejeté la fin de non recevoir pour prescription soulevée par la société Chateauform France et Me [C] [F],
- Condamné in solidum la société Chateauform France et Me [C] [F] à verser à la S.A.R.L. ARSA, S.A.R.L. ERS, S.A.R.L. Frandi, [W] [A], S.A.R.L. He et Chen Invest, S.A.R.L. Laurad. [EV] [I], [N] [R] épouse [I], S.A.R.L. Mobill, S.A.R.L. Sirius, [OS] [ZS], [U] [XN] épouse [ZS], [T] [M], [K] [X] épouse [M], [E] [LE], [L] [RW] épouse [LE], [S] [VJ], [T] [FM], [V] [Y] épouse [FM], [H] [J], [B] [G], [P] [D] épouse [G], S.A.R.L. Codrex, M. [O], et S.A.R.L. Duo la somme globale de 3.000 €, soit 150 euros à chacun des vingt demandeurs, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné in solidum la société Chateauform France et Me [C] [F] aux
dépens de l'incident.
La société Chateauform' France a interjeté appel de ce jugement le 10 février 2022 à l'encontre de M. [O], M. [G], M. [J], M. [FM], M. [VJ], M. [LE], M. [M], M. [ZS], M. [I], M. [A], Me [F], la société Duo, la société Codrex, Mme [D] épouse [G], Mme [Y] épouse [FM], Mme [RW] épouse [LE], Mme [X] épouse [M], Mme [XN] épouse [ZS], la société Sirius, la société Mobill, Mme [N] [R] épouse [I], la société Laurad, la société He et Chen Invest, la société Frandi, la société ERS et la société ARSA.
L'affaire a été fixée à bref délai (articles 905, 905-1 et 905-2 du code de procédure civile) par ordonnance rendue le 11 avril 2022.
Par ses dernières conclusions notifiées le 31 mai 2023, la société Chateauform' France demande à la cour, au fondement des articles 1116 et 2224 du code civil, 122 du code de procédure civile, de :
- Infirmer en totalité l'ordonnance du juge de la mise en état du 10 février 2022 ;
En conséquence, statuer de nouveau :
- Déclarer irrecevables les demandes formées par les copropriétaires, en raison de la
prescription ;
- Les débouter de toutes leurs demandes, fins, conclusions ;
- Condamner les copropriétaires in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile au titre de frais irrépétibles exposés en première instance ;
- Condamner les copropriétaires in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;
- Condamner les copropriétaires aux entiers dépens dont le recouvrement sera effectué
conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions notifiées le 7 juin 2022, M. [F] demande à la cour, au
fondement de l'article 2224 du code civil, de :
- Infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par la juge de la mise en état du
tribunal judiciaire de Pontoise du 10 février 2022 ;
- Dire et juger prescrite l'action en responsabilité civile des consorts [M] et autres à son encontre ;
- Condamner les consorts [M] et autres, au paiement d'une somme de dix mille euros
(10 000 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
ainsi qu'en tous les dépens de 1ère instance et d'appel dont distraction conformément aux
dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ordonnance rendue le 12 mai 2022, le président de la 1ère chambre civile, 1ère section, de la cour d'appel de Versailles a :
- Rejeté la demande de désistement présentée par les époux [LE].
Par leurs dernières conclusions notifiées le 30 mai 2023, la société ARSA, M. [M], Mme [M], M. [J], M. [G], Mme [G] née [D], la société Codrex, M. [O], la société Duo, la société ERS, la société Frandi, M. [A], la société He et Chen Invest, la société Laurad, M. [I], Mme [I] née [R], la société Mobill, la société Sirius, M. [ZS], Mme [ZS] née [XN], M. [LE], Mme [LE] née [RW], M. [VJ], M. [FM], Mme [FM] née [Y] demandent à la cour, au fondement des articles 1116 ancien du code civil et 2224 du même code, de :
- Dire et juger recevable l'action des copropriétaires en responsabilité contre Chateauform et le notaire M. [F],
En conséquence :
- Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Pontoise du 10 février 2022 ;
- Débouter la société Chateauform et M. [C] [F] de leur demande de juger
prescrite l'action des copropriétaires ;
- Débouter la société Chateauform et M. [C] [F] de leur demande d'infirmer en sa totalité l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Pontoise du 10 février 2022 ;
- Débouter la société Chateauform et M. [C] [F] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
- Condamner in solidum la société Chateauform France et M. [C] [F] à verser la somme de 12 000 euros respectivement à chaque demandeur au fond au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
SUR CE, LA COUR,
Sur l'irrecevabilité des demandes des copropriétaires demandeurs alléguée par les appelants
' Moyens des parties
Selon la société Chateauform' France, les copropriétaires demandeurs connaissaient depuis 2010, 2012 voire 2014, la situation dont ils se plaignent aujourd'hui. Elle fait valoir que la prétendue découverte de leur préjudice ne peut constituer la date à laquelle la prescription a commencé à courir puisque ce préjudice, tant dans son principe que dans son étendue, découle d'événements connus depuis au moins 2010.
Elle observe d'abord que c'est à tort que le premier juge a retenu qu'elle a vendu des lots de copropriété aux copropriétaires demandeurs alors que les fait se sont déroulés en deux temps puisque'elle a d'abord vendu l'intégralité de l'immeuble à la société Immovacances et que cette dernière a ensuite vendu les lots aux copropriétaires demandeurs. Elle prétend que certaines promesses synallagmatiques ont été rédigées par erreur au nom de la société Chateauform' France et cette erreur est manifeste puisque l'acte mentionné 'dès que le vendeur aura levé sa promesse d'achat' (pièces 6.1 à 6.19) ce qui n'aurait aucun sens puisque, à la date de la rédaction de ces promesses, à la fin de l'année 2004 ou au début de l'année 2005, elle était encore propriétaire de cet ensemble immobilier. Elle observe que d'autres promesses ont été correctement établies par le tiers rédacteur au nom de la société Immovacances (pièces 6.1, 6.6, 6.8, 6.9, 6.13) et surtout aucune de celles rédigées au nom de la société Chateauform' France n'a été signée par elle (pièces adverses 6.2 à 6.5 et 6.10 à 6.12). Elle rappelle que, conformément aux dispositions de l'ancien article 1316-4 du code civil, c'est la signature de l'acte qui détermine l'identité du contractant. En tout état de cause, elle souligne que peu important les mentions de la promesse de vente, l'acte authentique a été signé par la société Immovacances.
En tout état de cause, elle fait valoir que fondée sur le dol, l'action qui est en l'espèce soumise aux dispositions de l'article 1116 ancien du code civil, tant l'action en nullité prévue à l'article 1304 ancien du code civil, que l'action en responsabilité fondée sur le dol, sont soumises aux prescriptions de l'article 2224 du code civil. Cette prescription est donc de cinq années commençant à courir au jour où le contractant a connu ou aurait dû connaître l'erreur alléguée ou les faits lui permettant de l'exercer.
Or, elle soutient que l'erreur alléguée était connue des demandeurs dès 2010, à savoir lorsqu'ils ont appris que les parties qu'ils pensaient communes étaient privatives et leur assignation, page 18, l'indique expressément, voire en 2012, à savoir lorsqu'ils écrivent au syndic de la copropriété afin de recouvrer les parties non comprises dans les parties communes, donc à cette date, ils évoquent déjà leur préjudice dont ils ont eu connaissance. Au plus tard, selon l'appelante, les copropriétaires demandeurs ont eu connaissance de leur préjudice dans toute son ampleur le 29 août 2014, lorsque le syndic de copropriété écrit au trésor public pour informer que les parties communes 'querellées' ne font pas partie de la copropriété. Elle insiste sur le fait que la Cour de cassation rappelle que ' s'agissant d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l'acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat' (3e Civ., 26 octobre 2022, pourvoi n° 21-19.900). C'est donc bien en 2014, selon l'appelante, que les copropriétaires demandeurs disposaient de tous les éléments pour mesurer tant le principe de l'action à mener que l'étendue des conséquences en découlant.
La société Chateauform' France conteste l'existence du préjudice allégué par les copropriétaires leur permettant de repousser le point de départ de la prescription en 2019. Selon elle, l'expert amiable M. [HR], a bien conclu que, contrairement à ce que soutiennent les intimés, ils ne justifient d'aucun préjudice financier en lien avec leur acquisition. Elle affirme que les copropriétaires ne justifient nullement que 'le prix de vente de leurs lots ne correspondait pas à leur valeur locative réelle et donc que le prix d'acquisition avait été grossièrement surévalué'. Elle souligne que l'expert amiable a expliqué que les copropriétaires ont, en particulier, perçu un loyer global de 6 200 000 euros pour un prix d'achat de 5 278 000 euros auquel il convient d'ajouter l'avantage fiscal dont ils ont bénéficié.
Elle insiste que le fait que dès la signature du contrat les copropriétaires disposaient de tous les éléments pour connaître la rentabilité contractuelle de l'acquisition de sorte que, en application de l'arrêt de la Cour de cassation (3e Civ., 26 octobre 2022, pourvoi n° 21-19.900), depuis cette date, les intimés disposaient de tous les éléments pour calculer la rentabilité de leur acquisition.
Elle ajoute que, en tenant pour vrai qu'ils ont acheté un bien à un prix surélevé, ce qu'elle n'admet pas, elle fait valoir que s'ils l'avaient acheté à un prix non surélevé, les copropriétaires auraient perçu, dans les mêmes proportions, un loyer moindre, avec in fine strictement la même rentabilité. En d'autres termes, la société Chateauform' France prétend que ce qui constitue selon les demandeurs un 'sur prix' a été entièrement compensé par le fait qu'ils ont encaissé l'intégralité des loyers de l'ensemble immobilier.
Par conséquent, elle affirme que c'est à tort que les copropriétaires déplorent l'existence d'un préjudice résultant d'un prix qui aurait été artificiellement élevé en 2005 ce qui est entièrement démenti par l'expert amiable, non contradictoire, M. [HR].
Elle souligne que les copropriétaires n'ont jamais soutenu que la rentabilité définie par les promesses de vente n'aurait pas été obtenue. Elle relève que les promesses de vente ont défini la rentabilité uniquement en retenant le coût d'acquisition et les loyers sans prendre en compte le prix de revente de sorte qu'il est erroné et non justifié de prétendre que le prix de revente doit être pris en compte afin d'apprécier la rentabilité 'prévue lors de la conclusion du contrat'. Elle en conclut que l'action engagée est largement prescrite.
Elle insiste sur le fait qu'elle a vendu le bien immobilier à la société Immovacances et que cette dernière a pris l'initiative de le revendre en plusieurs lots aux copropriétaires avec l'assistance de la société ACI Partner ; qu'elle n'a pas participé au montage allégué par les copropriétaires ; qu'elle a toujours payé aux copropriétaires les loyers dus, lesquels correspondaient à 100% des lieux pris à bail ; que les copropriétaires ont obtenu la rentabilité prévue par les promesses de vente ; qu'ils ont bénéficié de l'avantage fiscal prévu ; qu'ils avaient connaissance dès la date de la signature des promesses de vente, des faits susceptibles de leur révéler la prétendue impossibilité d'obtenir une rentabilité, à savoir, selon leurs assertions relatives au défaut de rentabilité, l'absence de prise en compte par les promesses de vente de la valeur de revente de l'immeuble dans la définition de la rentabilité.
Il s'ensuit selon elle que les demandes des copropriétaires sont prescrites.
Elle fait encore valoir que les copropriétaires ont eu connaissance de leur prétendu préjudice résultant d'un prix 'surévalué' dès 2012 puisque, l'un des copropriétaires a écrit le 10 février 2012 au futur administrateur provisoire de la copropriété pour lui demander de défendre aux mieux les intérêts de l'ensemble des copropriétaires et pour lui indiquer à cette fin 'accord est donné pour diligenter toute procédure 'ad hoc' afin de recouvrer la totalité des tantièmes des parties dites de services' (pièce 3). Selon elle, cette lettre et les divers échanges de l'époque (pièce 3) attestent que les copropriétaires étaient regroupés en 2012 et ont pris une décision collective afin de 'recouvrer la totalité des tantièmes des parties dites de services' donc, selon elle, les copropriétaires ont nécessairement pris cette décision après étude du coût d'achat des tantièmes manquants, donc des tantièmes des parties dites de services donc de leur valorisation. Il s'ensuit selon elle que c'est en tout état de cause à compter de 2012 que les copropriétaires ont eu connaissance du préjudice lié à la valeur locative qu'ils invoquent à supposer que ce préjudice ait existé. Elle ajoute que c'est de manière erronée que les copropriétaires prétendent qu'ils ignoraient que les loyers qui leur étaient servis au global (357 000 euros hors taxes) correspondaient à la valeur locative de l'ensemble immobilier et non de leurs seuls lots, ce qu'ils n'auraient appris qu'après le départ des lieux de la société Chateauform' France (page 15 de leurs conclusions récapitulatives d'incident en défense) alors que chacun des actes de ventes signés par les copropriétaires mentionne expressément à l'article 'Propriété Jouissance' qu'ils connaissaient le montant du bail consenti par la société Immovacances à la société Chateauform' France.
En définitive, selon l'appelante, en 2012, les copropriétaires connaissaient nécessairement le montant du loyer stipulé par le bail consenti par la société Immovacances à la société Chateauform' France (357 000 euros hors taxes) ; la valeur des droits immobiliers qu'ils souhaitaient acquérir, celle des droits immobiliers qu'ils détenaient, la valeur locative de l'ensemble immobilier et le fait que 'les loyers qui leur étaient servis au global (357 000 euros hors taxes) correspondaient à la valeur locative de l'ensemble immobilier et non de leurs seuls lots' étaient ainsi connus d'eux dès 2012. Elle affirme donc que, même dans l'hypothèse où le préjudice des copropriétaires serait constitué par un prix d'acquisition surévalué en 2005, leurs demandes seraient prescrites puisqu'ils en ont eu connaissance dès 2010 ou, a minima, qu'ils étaient en mesure d'en prendre connaissance dès 2012.
La société Chateauform' France souligne encore qu'en tout état de cause, les copropriétaires auraient dû connaître leur prétendu préjudice résultant d'un prix 'surévalué' en 2012 dès lors que, contrairement à ce qu'ils affirment, dès 2010 voire en 2012, ils étaient en relation et avaient de ce fait 'une vision d'ensemble et (le) moyen, de diligenter un audit immobilier global de la résidence' ; qu'ils ont pu ainsi agir en 2013 afin de faire désigner un administrateur provisoire de la copropriété (pièce 3) ; qu'ainsi, à supposer qu'il faille retenir 2013, soit après l'intervention de cet administrateur provisoire, à partir de cette période, selon elle, les copropriétaires étaient encore mieux en mesure de prendre connaissance de leur entier préjudice. En effet, selon elle, ils savaient que le montant du loyer payé par la société Chateauform' France à la société Immovacances s'élevait à la somme de 357 000 euros hors taxes, que ce loyer correspondait à 100% des droits immobiliers, qu'ils auraient donc pu évaluer le prix des 41% des droits immobiliers litigieux puisqu'ils savaient qu'ils ne les possédaient pas et qu'ils avaient pris la décision de mandater un tiers afin de les récupérer.
En définitive, selon la société Chateauform' France, les copropriétaires demandeurs face à la difficulté d'agir contre une société de droit luxembourgeois ont choisi d'agir contre le preneur à bail alors qu'elle a toujours payé ses loyers en temps et en heure et qu'elle n'est pas le vendeur des lots de copropriété ; qu'elle n'est pas intervenue dans le processus de vente et qu'elle n'avait aucun intérêt dans la mise en copropriété de l'ensemble immobilier. Elle dit refuser avec force que lui soit attribué le rôle de bouc émissaire. Elle insiste donc sur le fait que, au plus tard, en 2014, les copropriétaires avaient une parfaite connaissance des faits leur permettant de déterminer leur préjudice et d'agir de sorte que, en agissant le 23 novembre 2020, leur action était prescrite et qu'ils sont donc irrecevables en leurs demandes.
M. [F], notaire, poursuit l'infirmation de l'ordonnance et fait valoir que l'action des copropriétaires demandeurs dirigée contre lui est assurément prescrite dès lors que la faute qui lui est reprochée à l'occasion de la réception des actes de vente reçus en son étude date de 2005 et, de leurs propres aveux, ils ont eu pleinement connaissance des faits leur permettant d'exercer leur action à son encontre en 2010 à la suite du problème d'ordre fiscal.
Il souligne que dans leurs écritures, ils indiquent 'à la suite d'un contentieux fiscal avec l'administration fiscale portant en 2010 sur le paiement de la taxe foncière, les copropriétaires ont appris que les lots... appartenaient à la société Immovacances, qui les auraient conservés en pleine propriété au moment de la vente en 2005...'.
Il en conclut que les copropriétaires demandeurs, de leurs propres aveux, ont pris conscience du traitement des locaux techniques en parties privatives en 2010 ; qu'ils lui reprochent d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil en 2005 au moment de la conclusion des actes de vente de sorte que le point de départ de l'action en responsabilité contre le notaire a commencé à courir à compter de 2010 pour expirer en 2015. Il s'ensuit, selon lui, qu'en l'assignant le 23 novembre 2020 leur action est prescrite.
Les copropriétaires demandeurs, se fondant sur les règles prétoriennes en matière de prescription des actions en responsabilité civile, les dispositions de l'article 2224 du code civil, issue de la réforme de la prescription de 2008, la jurisprudence des chambres commerciale et de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation (Com., 13 février 2019, pourvoi n° 17-14.785, publié ; Com., 22 janvier 2020, pourvoi n° 17-20.819 ; 1re Civ., 5 janvier 2022, pourvoi n° 20-18.893, publié ; 1re Civ., 5 janvier 2022, pourvoi n° 19-24.436) poursuivent la confirmation du jugement et soutiennent que le point de départ de la prescription d'une action en responsabilité doit être fixé à la date où le dommage est révélé et connu de l'emprunteur.
Ils ajoutent qu'encore récemment, la Cour de cassation (1re Civ., 19 avril 2023, pourvoi n° 22-13.925) a jugé que le point de départ de la prescription en responsabilité contre les professionnels devait être fixé au jour où la victime a su ou aurait dû légitimement savoir qu'il perdait la chance de réaliser l'investissement que ces professionnels lui avait proposé.
Ils font encore valoir que dans des affaires similaires au cas d'espèce, en matière d'investissement immobilier locatif avec défiscalisation, s'agissant d'une action en nullité de la vente pour dol du vendeur et indemnisation du préjudice issu du manquement à l'obligation de conseil du mandataire, la Cour de cassation a également suivi le même raisonnement (3e Civ., 26 octobre 2022, pourvoi n° 21-19.898, publié au bulletin). Elle a ainsi d'abord rappelé que le délai de l'action en responsabilité, qu'elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en a pas eu précédemment connaissance (1re Civ., 11 mars 2010, pourvoi n° 09-12.710, Bull. 2010, I, n° 62 ; 2e Civ., 18 mai 2017, pourvoi n° 16-17.754, Bull. 2017, II, n° 102). Elle a constaté que l'arrêt attaqué 'Pour fixer le point de départ de l'action en responsabilité exercée par l'acquéreur contre le vendeur et son mandataire au jour de la signature de l'acte authentique de la vente en l'état futur d'achèvement, soit le 13 octobre 2005, l'arrêt retient que, s'agissant d'un manquement à l'obligation d'information ou de conseil, le dommage consistant en une perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès l'établissement de l'acte critiqué.' Et a désapprouvé la cour d'appel en indiquant qu' 'en statuant ainsi, alors que, s'agissant d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l'acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat'.
En l'espèce, ils soutiennent que ce n'est qu'en janvier 2019, soit au moment où la société Chateauform' France leur a notifié, par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 janvier 2019, qu'elle entendait racheter l'immeuble dans son intégralité, pour un prix forfaitaire de 2 000 000 euros hors taxes avec une répartition du prix se faisant en fonction des tantièmes de copropriété (200 euros par tantième de copropriété) qu'ils ont pu avoir conscience du préjudice subi dans toutes ses conséquences et son étendue. C'est effectivement à ce moment là, selon eux, qu'ils se sont vus proposer le rachat de leurs lots au prix global de 1 180 000 euros en proportion de leurs tantièmes dans la copropriété (59%). Ils soutiennent que cette proposition revenait ainsi à valoriser les biens immobiliers des copropriétaires à environ 22% du montant de leur investissement de 2005. A défaut d'obtenir l'accord de tous (souligné dans le texte) les copropriétaires pour céder leurs lots à ce prix et à la même date, elle les informait qu'elle n'aurait pas d'autres choix que de stopper l'activité du site en notifiant la résiliation de chacun des baux. Par suite, la société Chateauform' France a fait délivrer à chacun des propriétaires bailleurs un congé pour le 30 juin 2020.
Ils insistent sur le fait que le dommage s'est révélé à eux à ce moment là dans toute son ampleur de sorte que la prescription a commencé à courir en janvier 2019 pour expirer en janvier 2024. Dès lors, en assignant le notaire et la société Chateauform' France, le 23 novembre 2020, ils soutiennent que leurs demandes n'étaient pas prescrites.
Selon eux encore, le créancier d'une obligation d'information et de conseil ne peut agir avant la réalisation définitive du risque, non seulement parce qu'il n'avait toujours pas connaissance de la faute de son co contractant et de son dommage, mais encore parce que son dommage n'intervient qu'à la réalisation du risque. Ainsi, en matière de manquement à une obligation d'information, de conseil ou de mise en garde, la date de réalisation du dommage n'est pas le jour de la conclusion du contrat litigieux, mais la date à laquelle le risque, objet même du défaut d'information, de conseil ou de mise en garde, s'est lui-même réalisé.
Ils ajoutent que cette jurisprudence a également vocation à être étendue à l'ensemble des demandes indemnitaires dirigées contre des professionnels et fondées sur un défaut de conseil, au sens large, en ce compris les actions visant les notaires.
S'agissant de l'action en responsabilité fondée sur le dol, prévue à l'article 1116 du code civil, la prescription de cette action en nullité d'un contrat pour dol court à compter du jour où le dol a été découvert dans toute son ampleur et son étendue. En l'espèce, les copropriétaires demandeurs soutiennent que le fait constitutif du dol ne réside pas dans la circonstance que la société Immovacances ait acquis 41% des tantièmes de propriété, mais bien l'intégralité du montage qui en découle, mis en place par la société Chateauform' France ainsi que ses effets. Or, selon eux, ce n'est qu'en 2019 qu'ils ont pris connaissance de l'ensemble du montage, de ses effets et donc de leur préjudice de sorte que leur action n'est pas prescrite.
Ils rétorquent que, contrairement à ce que soutient la société Chateauform' France, le préjudice tiré du prix de vente surévalué des lots ne peut avoir été compensé par le surplus de loyers perçu par les copropriétaires dès lors que le paiement de ce loyer n'est que la conséquence de l'application des termes du contrat. Ils rappellent qu'au moment où ils ont contracté et acquis seulement 59% d'un ensemble immobilier au prix de 100%, qu'ils ont perçu 100% des loyers, qu'il leur sera cependant proposé le rachat de leur lot au prix unique et forfaire de 200 euros hors taxes par tantième de copropriété, soit un prix net vendeur de la totalité des lots de copropriété dépendant de l'ensemble, inférieur à celui auquel ils ont acquis les lots.
Ils insistent donc sur le fait qu'ils n'ont pu comprendre l'ensemble des éléments et des effets du montage mis en place par la société Chateauform' France qu'au jour où cette proposition leur a été faite, donc en 2019. C'est de ce fait de manière pertinente et opérante, selon eux, que le premier juge a retenu que la 'seule découverte par les copropriétaires du simple fait qu'ils n'étaient pas propriétaires de 100% de l'immeuble' ne pouvait constituer le point de départ du délai de prescription de leur action. Ils ajoutent que c'est également de manière très judicieuse que le premier juge a relevé que 'au moment de cette découverte (qu'ils n'étaient pas propriétaires de 100% de l'immeuble) la rentabilité et la valorisation de leur investissement n'apparaissaient pas remises en cause, la société Chateauform' France continuant à leur verser l'intégralité des loyers sans en verser à la société luxembourgeoise, pourtant détentrice de 41% des tantièmes de la copropriété ce qui était de nature à créer une certaine confusion et à rendre peu claires les rouages de l'opération'.
Ils en déduisent que le point de départ de la prescription a commencé à courir en 2019 de sorte que, en assignant la société Chateauform' France le 23 novembre 2020, leur action était recevable.
Ils contestent le raisonnement de leurs adversaires dans la mesure où, au jour de la vente, ils ignoraient que le prix de cession de leurs lots avait été déterminé à partir d'une valeur locative (357 000 euros hors taxes) représentant 100% des droits immobiliers attachés à la résidence du [43], et non de leurs seuls lots, alors qu'ils n'étaient propriétaires que de 59%. Ils soutiennent que même en ayant eu connaissance du fait que la société Immovacances demeurait propriétaire des 41% restants, ils n'auraient pas pu réaliser que le prix de vente de leurs lots ne correspondait pas à la valeur locative réelle et donc que ce prix était bien trop élevé. De même, selon eux, en 2010, certes ils savaient que la société Immovacances avait conservé une partie des lots privatifs de la résidence correspondant à 41% de la copropriété, mais à cette époque, ils ignoraient et ne pouvaient pas mesurer les conséquences de cette situation qui ne leur est apparue de toutes ses conséquences et son ampleur en 2019.
Ils affirment que le débat au fond que tente d'instaurer la société Chateauform' France sur leur prétendu absence de préjudice, se fondant sur le rapport d'une expertise amiable non contradictoire, est inopérant au regard de l'objet du litige qui porte sur une question de prescription donc de procédure, pas de fond.
Appréciation de la cour
L'article 2224 du code civil dispose que 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.'
La prescription d'une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance.
La régularité des actes de vente, l'identité du ou des contractants des actes sous seing privés intitulés 'Option d'achat de locaux meublés à usage de résidence services', l'existence du préjudice allégué, à savoir en particulier celui résultant d'un prix qui aurait été artificiellement élevé en 2005 au regard des conditions de rachat de leur bien en 2019, sont des questions de fond qui ne sauraient être tranchées à l'occasion du présent litige. En effet, la recevabilité d'une action n'est pas subordonnée à la démonstration préalable de son bien fondé et la preuve de l'existence du préjudice allégué par les demandeurs n'est pas une condition de recevabilité de l'action, mais de son succès.
Il est en tout état de cause établi que le nom de la société Chateauform' France figure sur certaines promesses de vente (pièces 6.2, 6.3, 6.4) et la question de savoir qui l'ensemble de ces actes et de ce montage financier et fiscal engagent sera tranchée par le juge du fond.
En outre, et surtout, il est également établi que c'est bien la société Chateauform' France qui a adressé, le 11 janvier 2019, à l'ensemble des copropriétaires demandeurs la lettre circulaire suivante (pièce 17, souligné dans le texte) : 'la société Chateauform' France est locataire d'un bien immobilier dénommé le [43] ... exploité dans le cadre d'une copropriété en un centre international de séminaire. Le règlement de copropriété précise que le bien est divisé en 55 lots représentant 10 000 tantièmes. Selon nos registres, vous êtes propriétaires du/des lots n°s (...) Représentant x tantièmes de copropriété.
Le bail commercial qui lie notre société avec vous a été conclu le 24/05/2005 pour une durée de 12 ans ferme et est expiré depuis le 24 mai 2017. Depuis sa date d'expiration, ce bail est en reconduction tacite.
Compte tenu de l'activité intensive du site et de la nature des lieux, nous avons fait un état des travaux de fond à entreprendre pour remettre le site dans des conditions de qualité adaptées à la nature de la clientèle que nous recevons. Dans ce cadre, le montant total minimum estimé de travaux s'élève à 3 000 000 euros hors taxes.
Chateauform'ne souhaite pas financer ces travaux mais désire trouver une solution acceptable par tous. Le montant des travaux nous semble par ailleurs relativement important pour des particuliers et nécessiterait l'accord unanime de tous pour les mettre en oeuvre. C'est pourquoi Chateauform' souhaite trouver un partenaire investisseur apte à supporter ce coût. Pour ce faire, le préalable est la vente intégrale de chaque lot à la filiale immobilière de Chateauform'. Cette cession devra se faire de façon concertée à un même prix par tantième pour tous et à la même date.
Nous proposons donc à chaque copropriétaire l'acquisition de son lot ou de ses lots de copropriété pour un prix forfaitaire unique et irrévocable de 200 euros hors taxes par tantième de copropriété soit un prix de cession net vendeur de la totalité des lots de copropriété dépendant de l'ensemble immobilier susvisé d'un montant de 2 000 000 euros hors taxes.
Dans votre cas, et sauf erreur de notre part, cela représente un prix de cession net vendeur de (x) euros hors taxes.
En cas d'incapacité d'obtenir l'accord de tous les copropriétaires pour céder leurs lots à ce même prix et à la même date, nous n'aurons d'autres choix que de stopper l'activité du site en notifiant la résiliation de chacun des baux selon les formes prévues par la loi applicable.
Dans ce contexte, nous vous serions obligés de nous faire part de votre position quant à cette proposition et vous remercions de nous retourner à cet effet l'offre de vente ci-jointe dûment remplie avant le 28 février 2019...'
Il est également établi que la société Chateauform' France a donné son congé à ses bailleurs pour le 30 juin 2020 (pièces 19.1 à 19.19).
Les griefs avancés contre la société Chateauform' France et M. [F], notaire, par les copropriétaires demandeurs consistent pour le premier à leur avoir dissimulé des éléments déterminants de l'opération, en l'espèce, en particulier, les conditions de rachat de leurs lots, pour le second, à ne pas avoir attiré leur attention sur les particularités de celle-ci et leur implications, à savoir la propriété de l'ensemble immobilier et le détail du montage mis en place par la société Chateauform' France lequel a abouti, selon eux, à leur vendre des lots à un prix plus élevé que le prix de rachat qui leur a été proposé en 2019.
C'est donc exactement que le premier juge a retenu que le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité engagée tant à l'égard de la société Chateauform' France que de M. [F], notaire, doit être fixé au 11 janvier 2019 car c'est bien à cette date que les copropriétaires demandeurs ont pu prendre conscience de l'étendue des conséquences préjudiciables pour eux de l'opération mise en place par la société Chateauform' France qui elle savait dès l'origine quelles étaient ses intentions. Il est patent que ni elle, ni la société Immovacances, ni le notaire n'ont informé les copropriétaires demandeurs de l'ensemble du montage mis en place pour la valorisation de ce bien immobilier et que cette lettre circulaire de 2019 leur a permis de percevoir l'étendue, l'ampleur et les conséquences de cette opération ainsi que du préjudice subséquent.
Il s'ensuit que la prescription de l'action en responsabilité engagée par les copropriétaires demandeurs à l'encontre de la société Chateauform' France et de M. [F] a commencé à courir à compter du 11 janvier 2019 pour expirer le 11 janvier 2024 de sorte que, en les faisant assigner le 23 novembre 2020, leur action n'était pas prescrite.
L'ordonnance sera dès lors confirmée.
Sur les demandes accessoires
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer l'ordonnance en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
La société Chateauform' France et M. [F] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens d'appel. Leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
L'équité commande d'allouer aux copropriétaires demandeurs la somme globale de 10 000 euros soit quatre cents euros à chacun des 25 intimés. La société Chateauform' France et M. [F] seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,
CONFIRME l'ordonnance ;
Y ajoutant,
CONDAMNE in solidum la société Chateauform' France et M. [F] aux dépens d'appel ;
CONDAMNE in solidum la société Chateauform' France et M. [F] à verser à la société Arsa, M. et Mme [M], M. [J], M. et Mme [G], la société Codrex, M. [O], la société Duo, la société Ers, la société Frandi, M. [A], la société He et Chen Invest, la société Laurad, M. et Mme [I], la société Mobill, la société Sirius, M. et Mme [ZS], M. et Mme [LE], M. [VJ], M. et Mme [FM] la somme globale de 10 000 euros (soit 400 euros par intimé) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande de la société Chateauform' France et de M. [F] fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, La Présidente,
DE
VERSAILLES
1ère chambre 1ère section
ARRÊT N°
CONTRADICTOIRE
Code nac : 63B
DU 19 SEPTEMBRE 2023
N° RG 22/01367
N° Portalis DBV3-V-B7G-VBNQ
AFFAIRE :
S.A.S. CHATEAUFORM' FRANCE
C/
[C] [F] ...
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 10 Février 2022 par le Tribunal Judiciaire de PONTOISE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 20/05778
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
-la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES,
-la SCP COURTAIGNE AVOCATS,
-la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. CHATEAUFORM' FRANCE
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège social
N° SIRET : 402 559 595
[Adresse 20]
[Adresse 20]
représentée par Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20220159
Me Sébastien REGNAULT de l'AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat - barreau de PARIS, vestiaire : K0055
APPELANTE
****************
Maître [C] [F]
né le [Date naissance 5] 1963 à [Localité 46]
de nationalité Française
[Adresse 26]
[Adresse 26]
représenté par Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 - N° du dossier 022298
Me Aymeric ANGLES, avocat - barreau de PARIS
Monsieur [W] [A]
né le [Date naissance 15] 1970 à [Localité 40]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Adresse 11]
Monsieur [EV] [I]
né le [Date naissance 24] 1953 à [Localité 45]
de nationalité Française
et
Madame [N] [R] épouse [I]
de nationalité Française
demeurant tous deux [Adresse 29]
[Adresse 29]
Monsieur [OS] [ZS]
né le [Date naissance 3] 1956 à [Localité 42] (AUTRICHE)
de nationalité Autrichienne
et
Madame [U] [XN] épouse [ZS]
née le [Date naissance 27] 1959 à [Localité 50]
de nationalité Française
demeurant tous deux [Adresse 7]
[Adresse 7]
Monsieur [T] [M]
né le [Date naissance 21] 1963 à [Localité 48] (ALGÉRIE)
de nationalité Française
et
Madame [K] [X] épouse [M]
née le [Date naissance 8] 1970 à [Localité 38]
de nationalité Française
demeurant tous deux [Adresse 12]
[Localité 37]
Monsieur [E] [LE]
né le [Date naissance 4] 1971 à [Localité 49]
de nationalité Française
et
Madame [L] [RW] épouse [LE]
née le [Date naissance 14] 1973 à [Localité 49]
de nationalité Française
demeurant tous deux [Adresse 23]
[Adresse 23]
Monsieur [S] [VJ]
né le [Date naissance 10] 1963 à [Localité 47]
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Adresse 16]
Monsieur [T] [FM]
né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 48] (AGLÉRIE)
de nationalité Française
et
Madame [V] [Y] épouse [FM]
née le [Date naissance 9] 1962 à [Localité 47]
de nationalité Française
demeurant tous deux [Adresse 13]
[Localité 37]
Monsieur [H] [J]
né le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 47]
de nationalité Française
[Adresse 34]
[Adresse 34]
Monsieur [B] [G]
né le [Date naissance 28] 1953 à [Localité 47]
de nationalité Française
et
Madame [P] [D] épouse [G]
née le [Date naissance 6] 1953 à [Localité 47]
de nationalité Française
demeurant tous deux [Adresse 36]
[Adresse 36]
Monsieur [Z] [O]
né le [Date naissance 25] 1960 à [Localité 47]
de nationalité Française
[Adresse 44]
[Adresse 44]
S.A.R.L. MOBIL
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
N° SIRET : 479 967 697
[Adresse 31]
[Adresse 31]
S.A.R.L. SIRIUS
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
N° SIRET : 444 519 086
[Adresse 22]
[Adresse 22]
S.A.R.L. CODREX
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
N° SIRET : 310 864 814
[Adresse 32]
[Adresse 32]
[Adresse 32]
S.A.R.L. DUO
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
N° SIRET : 477 888 580
[Adresse 18]
[Adresse 18]
S.A.R.L. ARSA
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité de droit au siège social
N° SIRET : 449 324 540
[Adresse 33]
[Adresse 33]
S.A.R.L. ERS
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
N° SIRET : 482 67 2 0 52
[Adresse 35]
[Adresse 35]
S.A.R.L. FRANDI
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
N° SIRET : 482 441 789
[Adresse 19]
[Adresse 19]
S.A.R.L. HE ET CHEN INVEST
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
N° SIRET : 479 943 433
[Adresse 30]
[Adresse 30]
S.A.R.L. LAURAD
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
N° SIRET : 434 608 519
[Adresse 17]
[Adresse 17]
représentés par Me Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 - N° du dossier 19637
Me Philippe JULIEN de la SCP P D G B, avocat - barreau de PARIS, vestiaire : U0001
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Juin 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Anna MANES, Présidente,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame Sixtine DU CREST, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,
**************************
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 21 juillet 2005, passé devant M. [F], notaire à [Localité 41]
et Loir), la société Chateauform France, propriétaire d'un ensemble immobilier dénommé
«[43] », situé à [Localité 39], dans lequel elle exploitait un centre de séminaire, a vendu cet immeuble à la société luxembourgeoise Immovacances, moyennant le prix de 3 547 077 euros, outre les meubles le garnissant au prix de 478 000 euros.
Par actes sous seing privés intitulés 'Option d'achat de locaux meublés achevés à usage de résidences services', signés à la fin de l'année 2004 et au début de l'année 2005, la société Chateauform France ou la société luxembourgeoise Immovacances ont promis de vendre aux sociétés ARSA, ERS, Frandi, M. [A], la société He et Chen Invest, la société Laurad, M. [I], Mme [R] épouse [I], la société Mobill, la société Sirius, M. [ZS], Mme [XN] épouse [ZS], M. [M], Mme [X] épouse [M], M. [LE], Mme [RW] épouse [LE], M. [VJ], M. [FM], Mme [Y] épouse [FM], M. [J], M. [G], Mme [D] épouse [G], la société Codrex, M. [O], et la société Duo (ci-après désignés sous le nom de 'copropriétaires demandeurs') des lots de copropriété faisant partie de cet ensemble immobilier.
Les copropriétaires sont des particuliers, souscrivant parfois par l'intermédiaire de leur société patrimoniale (les sociétés Arsa, Codrex, Duo, Ers, Frandi, He et Chen Invest, Laurad, Mobill, Sirius), désireux d'investir dans ce bien immobilier, sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) en vue de percevoir des loyers et de se constituer à terme un patrimoine immobilier, dans le cadre d'une opération d'investissement bénéficiant de certaines incitations fiscales.
Les actes précisent que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété sont en
cours d'élaboration et stipulent que la société Chateauform France s'engage à verser au
nouveau propriétaire un loyer hors taxe d'un certain montant, correspondant à 7 % du prix hors taxes du bien.
Les actes authentiques de vente conclus entre la société Immovacances et les copropriétaires demandeurs ont été passés devant M. [C] [F], notaire à [Localité 41], entre le 23 septembre et le 4 octobre 2005.
Le règlement de copropriété a été dressé le 23 septembre 2005 par M. [C] [F].
Concomitamment à la signature des actes authentiques, les acquéreurs ont consenti à la
société Chateauform France un contrat de bail d'une durée de 12 ans, assorti d'un droit de préemption, pour le montant du loyer prévu à l'acte d'option, indexé sur l'indice du coût de la construction.
Le 11 septembre 2006, la financière des dahlias holding SAH, société anonyme holding ayant son siège social au Luxembourg, en qualité d'actionnaire unique de la société Immovacances, décidait de dissoudre cette dernière et d'en reprendre l'actif.
Les baux conclus avec la société Chateauform France se sont poursuivis par tacite prolongation à l'arrivée de leur échéance, au cours de l'année 2017.
Par lettres du 11 janvier 2019, la société Chateauform France a proposé à chacun des copropriétaires demandeurs de leur racheter leur lot au prix unique et forfaire de 200 euros hors taxes par tantième de copropriété, soit un prix net vendeur de la totalité des lots de copropriété dépendant de l'ensemble immobilier d'un montant de 2 000 000 euros. Elle leur précisait qu'en cas d'incapacité d'obtenir l'accord de tous (souligné dans le texte) les copropriétaires pour céder leurs lots à ce prix et à la même date, elle n'aurait d'autre choix que de stopper l'activité du site en notifiant la résiliation de chacun des baux.
Par la suite, elle a fait délivrer à chacun des propriétaires bailleurs un congé pour le 30 juin 2020.
Par exploit du 23 novembre 2020, la société ARSA, la société ERS, la société Frandi, M.
[W] [A], la société He et Chen Invest, la société Laurad, M. [I], Mme
[R] épouse [I], la société MOBILL, la société SIRIUS, M. [ZS],
Mme [XN] épouse [ZS], M. [M], Mme [X] épouse [M], M. [LE],
Mme [RW] épouse [LE], M. [VJ], M. [FM], Mme [Y] épouse [FM], M. [J], M. [G], Mme [D] épouse [G], la société Codrex, M. [O], et la société Duo ont fait assigner la société Chateauform France et M. [C] [F], notaire, devant le tribunal judiciaire de Pontoise.
Par une ordonnance d'incident rendue le 10 février 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Pontoise a :
- Rejeté la fin de non recevoir pour prescription soulevée par la société Chateauform France et Me [C] [F],
- Condamné in solidum la société Chateauform France et Me [C] [F] à verser à la S.A.R.L. ARSA, S.A.R.L. ERS, S.A.R.L. Frandi, [W] [A], S.A.R.L. He et Chen Invest, S.A.R.L. Laurad. [EV] [I], [N] [R] épouse [I], S.A.R.L. Mobill, S.A.R.L. Sirius, [OS] [ZS], [U] [XN] épouse [ZS], [T] [M], [K] [X] épouse [M], [E] [LE], [L] [RW] épouse [LE], [S] [VJ], [T] [FM], [V] [Y] épouse [FM], [H] [J], [B] [G], [P] [D] épouse [G], S.A.R.L. Codrex, M. [O], et S.A.R.L. Duo la somme globale de 3.000 €, soit 150 euros à chacun des vingt demandeurs, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné in solidum la société Chateauform France et Me [C] [F] aux
dépens de l'incident.
La société Chateauform' France a interjeté appel de ce jugement le 10 février 2022 à l'encontre de M. [O], M. [G], M. [J], M. [FM], M. [VJ], M. [LE], M. [M], M. [ZS], M. [I], M. [A], Me [F], la société Duo, la société Codrex, Mme [D] épouse [G], Mme [Y] épouse [FM], Mme [RW] épouse [LE], Mme [X] épouse [M], Mme [XN] épouse [ZS], la société Sirius, la société Mobill, Mme [N] [R] épouse [I], la société Laurad, la société He et Chen Invest, la société Frandi, la société ERS et la société ARSA.
L'affaire a été fixée à bref délai (articles 905, 905-1 et 905-2 du code de procédure civile) par ordonnance rendue le 11 avril 2022.
Par ses dernières conclusions notifiées le 31 mai 2023, la société Chateauform' France demande à la cour, au fondement des articles 1116 et 2224 du code civil, 122 du code de procédure civile, de :
- Infirmer en totalité l'ordonnance du juge de la mise en état du 10 février 2022 ;
En conséquence, statuer de nouveau :
- Déclarer irrecevables les demandes formées par les copropriétaires, en raison de la
prescription ;
- Les débouter de toutes leurs demandes, fins, conclusions ;
- Condamner les copropriétaires in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile au titre de frais irrépétibles exposés en première instance ;
- Condamner les copropriétaires in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;
- Condamner les copropriétaires aux entiers dépens dont le recouvrement sera effectué
conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions notifiées le 7 juin 2022, M. [F] demande à la cour, au
fondement de l'article 2224 du code civil, de :
- Infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par la juge de la mise en état du
tribunal judiciaire de Pontoise du 10 février 2022 ;
- Dire et juger prescrite l'action en responsabilité civile des consorts [M] et autres à son encontre ;
- Condamner les consorts [M] et autres, au paiement d'une somme de dix mille euros
(10 000 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
ainsi qu'en tous les dépens de 1ère instance et d'appel dont distraction conformément aux
dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ordonnance rendue le 12 mai 2022, le président de la 1ère chambre civile, 1ère section, de la cour d'appel de Versailles a :
- Rejeté la demande de désistement présentée par les époux [LE].
Par leurs dernières conclusions notifiées le 30 mai 2023, la société ARSA, M. [M], Mme [M], M. [J], M. [G], Mme [G] née [D], la société Codrex, M. [O], la société Duo, la société ERS, la société Frandi, M. [A], la société He et Chen Invest, la société Laurad, M. [I], Mme [I] née [R], la société Mobill, la société Sirius, M. [ZS], Mme [ZS] née [XN], M. [LE], Mme [LE] née [RW], M. [VJ], M. [FM], Mme [FM] née [Y] demandent à la cour, au fondement des articles 1116 ancien du code civil et 2224 du même code, de :
- Dire et juger recevable l'action des copropriétaires en responsabilité contre Chateauform et le notaire M. [F],
En conséquence :
- Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Pontoise du 10 février 2022 ;
- Débouter la société Chateauform et M. [C] [F] de leur demande de juger
prescrite l'action des copropriétaires ;
- Débouter la société Chateauform et M. [C] [F] de leur demande d'infirmer en sa totalité l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Pontoise du 10 février 2022 ;
- Débouter la société Chateauform et M. [C] [F] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
- Condamner in solidum la société Chateauform France et M. [C] [F] à verser la somme de 12 000 euros respectivement à chaque demandeur au fond au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
SUR CE, LA COUR,
Sur l'irrecevabilité des demandes des copropriétaires demandeurs alléguée par les appelants
' Moyens des parties
Selon la société Chateauform' France, les copropriétaires demandeurs connaissaient depuis 2010, 2012 voire 2014, la situation dont ils se plaignent aujourd'hui. Elle fait valoir que la prétendue découverte de leur préjudice ne peut constituer la date à laquelle la prescription a commencé à courir puisque ce préjudice, tant dans son principe que dans son étendue, découle d'événements connus depuis au moins 2010.
Elle observe d'abord que c'est à tort que le premier juge a retenu qu'elle a vendu des lots de copropriété aux copropriétaires demandeurs alors que les fait se sont déroulés en deux temps puisque'elle a d'abord vendu l'intégralité de l'immeuble à la société Immovacances et que cette dernière a ensuite vendu les lots aux copropriétaires demandeurs. Elle prétend que certaines promesses synallagmatiques ont été rédigées par erreur au nom de la société Chateauform' France et cette erreur est manifeste puisque l'acte mentionné 'dès que le vendeur aura levé sa promesse d'achat' (pièces 6.1 à 6.19) ce qui n'aurait aucun sens puisque, à la date de la rédaction de ces promesses, à la fin de l'année 2004 ou au début de l'année 2005, elle était encore propriétaire de cet ensemble immobilier. Elle observe que d'autres promesses ont été correctement établies par le tiers rédacteur au nom de la société Immovacances (pièces 6.1, 6.6, 6.8, 6.9, 6.13) et surtout aucune de celles rédigées au nom de la société Chateauform' France n'a été signée par elle (pièces adverses 6.2 à 6.5 et 6.10 à 6.12). Elle rappelle que, conformément aux dispositions de l'ancien article 1316-4 du code civil, c'est la signature de l'acte qui détermine l'identité du contractant. En tout état de cause, elle souligne que peu important les mentions de la promesse de vente, l'acte authentique a été signé par la société Immovacances.
En tout état de cause, elle fait valoir que fondée sur le dol, l'action qui est en l'espèce soumise aux dispositions de l'article 1116 ancien du code civil, tant l'action en nullité prévue à l'article 1304 ancien du code civil, que l'action en responsabilité fondée sur le dol, sont soumises aux prescriptions de l'article 2224 du code civil. Cette prescription est donc de cinq années commençant à courir au jour où le contractant a connu ou aurait dû connaître l'erreur alléguée ou les faits lui permettant de l'exercer.
Or, elle soutient que l'erreur alléguée était connue des demandeurs dès 2010, à savoir lorsqu'ils ont appris que les parties qu'ils pensaient communes étaient privatives et leur assignation, page 18, l'indique expressément, voire en 2012, à savoir lorsqu'ils écrivent au syndic de la copropriété afin de recouvrer les parties non comprises dans les parties communes, donc à cette date, ils évoquent déjà leur préjudice dont ils ont eu connaissance. Au plus tard, selon l'appelante, les copropriétaires demandeurs ont eu connaissance de leur préjudice dans toute son ampleur le 29 août 2014, lorsque le syndic de copropriété écrit au trésor public pour informer que les parties communes 'querellées' ne font pas partie de la copropriété. Elle insiste sur le fait que la Cour de cassation rappelle que ' s'agissant d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l'acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat' (3e Civ., 26 octobre 2022, pourvoi n° 21-19.900). C'est donc bien en 2014, selon l'appelante, que les copropriétaires demandeurs disposaient de tous les éléments pour mesurer tant le principe de l'action à mener que l'étendue des conséquences en découlant.
La société Chateauform' France conteste l'existence du préjudice allégué par les copropriétaires leur permettant de repousser le point de départ de la prescription en 2019. Selon elle, l'expert amiable M. [HR], a bien conclu que, contrairement à ce que soutiennent les intimés, ils ne justifient d'aucun préjudice financier en lien avec leur acquisition. Elle affirme que les copropriétaires ne justifient nullement que 'le prix de vente de leurs lots ne correspondait pas à leur valeur locative réelle et donc que le prix d'acquisition avait été grossièrement surévalué'. Elle souligne que l'expert amiable a expliqué que les copropriétaires ont, en particulier, perçu un loyer global de 6 200 000 euros pour un prix d'achat de 5 278 000 euros auquel il convient d'ajouter l'avantage fiscal dont ils ont bénéficié.
Elle insiste que le fait que dès la signature du contrat les copropriétaires disposaient de tous les éléments pour connaître la rentabilité contractuelle de l'acquisition de sorte que, en application de l'arrêt de la Cour de cassation (3e Civ., 26 octobre 2022, pourvoi n° 21-19.900), depuis cette date, les intimés disposaient de tous les éléments pour calculer la rentabilité de leur acquisition.
Elle ajoute que, en tenant pour vrai qu'ils ont acheté un bien à un prix surélevé, ce qu'elle n'admet pas, elle fait valoir que s'ils l'avaient acheté à un prix non surélevé, les copropriétaires auraient perçu, dans les mêmes proportions, un loyer moindre, avec in fine strictement la même rentabilité. En d'autres termes, la société Chateauform' France prétend que ce qui constitue selon les demandeurs un 'sur prix' a été entièrement compensé par le fait qu'ils ont encaissé l'intégralité des loyers de l'ensemble immobilier.
Par conséquent, elle affirme que c'est à tort que les copropriétaires déplorent l'existence d'un préjudice résultant d'un prix qui aurait été artificiellement élevé en 2005 ce qui est entièrement démenti par l'expert amiable, non contradictoire, M. [HR].
Elle souligne que les copropriétaires n'ont jamais soutenu que la rentabilité définie par les promesses de vente n'aurait pas été obtenue. Elle relève que les promesses de vente ont défini la rentabilité uniquement en retenant le coût d'acquisition et les loyers sans prendre en compte le prix de revente de sorte qu'il est erroné et non justifié de prétendre que le prix de revente doit être pris en compte afin d'apprécier la rentabilité 'prévue lors de la conclusion du contrat'. Elle en conclut que l'action engagée est largement prescrite.
Elle insiste sur le fait qu'elle a vendu le bien immobilier à la société Immovacances et que cette dernière a pris l'initiative de le revendre en plusieurs lots aux copropriétaires avec l'assistance de la société ACI Partner ; qu'elle n'a pas participé au montage allégué par les copropriétaires ; qu'elle a toujours payé aux copropriétaires les loyers dus, lesquels correspondaient à 100% des lieux pris à bail ; que les copropriétaires ont obtenu la rentabilité prévue par les promesses de vente ; qu'ils ont bénéficié de l'avantage fiscal prévu ; qu'ils avaient connaissance dès la date de la signature des promesses de vente, des faits susceptibles de leur révéler la prétendue impossibilité d'obtenir une rentabilité, à savoir, selon leurs assertions relatives au défaut de rentabilité, l'absence de prise en compte par les promesses de vente de la valeur de revente de l'immeuble dans la définition de la rentabilité.
Il s'ensuit selon elle que les demandes des copropriétaires sont prescrites.
Elle fait encore valoir que les copropriétaires ont eu connaissance de leur prétendu préjudice résultant d'un prix 'surévalué' dès 2012 puisque, l'un des copropriétaires a écrit le 10 février 2012 au futur administrateur provisoire de la copropriété pour lui demander de défendre aux mieux les intérêts de l'ensemble des copropriétaires et pour lui indiquer à cette fin 'accord est donné pour diligenter toute procédure 'ad hoc' afin de recouvrer la totalité des tantièmes des parties dites de services' (pièce 3). Selon elle, cette lettre et les divers échanges de l'époque (pièce 3) attestent que les copropriétaires étaient regroupés en 2012 et ont pris une décision collective afin de 'recouvrer la totalité des tantièmes des parties dites de services' donc, selon elle, les copropriétaires ont nécessairement pris cette décision après étude du coût d'achat des tantièmes manquants, donc des tantièmes des parties dites de services donc de leur valorisation. Il s'ensuit selon elle que c'est en tout état de cause à compter de 2012 que les copropriétaires ont eu connaissance du préjudice lié à la valeur locative qu'ils invoquent à supposer que ce préjudice ait existé. Elle ajoute que c'est de manière erronée que les copropriétaires prétendent qu'ils ignoraient que les loyers qui leur étaient servis au global (357 000 euros hors taxes) correspondaient à la valeur locative de l'ensemble immobilier et non de leurs seuls lots, ce qu'ils n'auraient appris qu'après le départ des lieux de la société Chateauform' France (page 15 de leurs conclusions récapitulatives d'incident en défense) alors que chacun des actes de ventes signés par les copropriétaires mentionne expressément à l'article 'Propriété Jouissance' qu'ils connaissaient le montant du bail consenti par la société Immovacances à la société Chateauform' France.
En définitive, selon l'appelante, en 2012, les copropriétaires connaissaient nécessairement le montant du loyer stipulé par le bail consenti par la société Immovacances à la société Chateauform' France (357 000 euros hors taxes) ; la valeur des droits immobiliers qu'ils souhaitaient acquérir, celle des droits immobiliers qu'ils détenaient, la valeur locative de l'ensemble immobilier et le fait que 'les loyers qui leur étaient servis au global (357 000 euros hors taxes) correspondaient à la valeur locative de l'ensemble immobilier et non de leurs seuls lots' étaient ainsi connus d'eux dès 2012. Elle affirme donc que, même dans l'hypothèse où le préjudice des copropriétaires serait constitué par un prix d'acquisition surévalué en 2005, leurs demandes seraient prescrites puisqu'ils en ont eu connaissance dès 2010 ou, a minima, qu'ils étaient en mesure d'en prendre connaissance dès 2012.
La société Chateauform' France souligne encore qu'en tout état de cause, les copropriétaires auraient dû connaître leur prétendu préjudice résultant d'un prix 'surévalué' en 2012 dès lors que, contrairement à ce qu'ils affirment, dès 2010 voire en 2012, ils étaient en relation et avaient de ce fait 'une vision d'ensemble et (le) moyen, de diligenter un audit immobilier global de la résidence' ; qu'ils ont pu ainsi agir en 2013 afin de faire désigner un administrateur provisoire de la copropriété (pièce 3) ; qu'ainsi, à supposer qu'il faille retenir 2013, soit après l'intervention de cet administrateur provisoire, à partir de cette période, selon elle, les copropriétaires étaient encore mieux en mesure de prendre connaissance de leur entier préjudice. En effet, selon elle, ils savaient que le montant du loyer payé par la société Chateauform' France à la société Immovacances s'élevait à la somme de 357 000 euros hors taxes, que ce loyer correspondait à 100% des droits immobiliers, qu'ils auraient donc pu évaluer le prix des 41% des droits immobiliers litigieux puisqu'ils savaient qu'ils ne les possédaient pas et qu'ils avaient pris la décision de mandater un tiers afin de les récupérer.
En définitive, selon la société Chateauform' France, les copropriétaires demandeurs face à la difficulté d'agir contre une société de droit luxembourgeois ont choisi d'agir contre le preneur à bail alors qu'elle a toujours payé ses loyers en temps et en heure et qu'elle n'est pas le vendeur des lots de copropriété ; qu'elle n'est pas intervenue dans le processus de vente et qu'elle n'avait aucun intérêt dans la mise en copropriété de l'ensemble immobilier. Elle dit refuser avec force que lui soit attribué le rôle de bouc émissaire. Elle insiste donc sur le fait que, au plus tard, en 2014, les copropriétaires avaient une parfaite connaissance des faits leur permettant de déterminer leur préjudice et d'agir de sorte que, en agissant le 23 novembre 2020, leur action était prescrite et qu'ils sont donc irrecevables en leurs demandes.
M. [F], notaire, poursuit l'infirmation de l'ordonnance et fait valoir que l'action des copropriétaires demandeurs dirigée contre lui est assurément prescrite dès lors que la faute qui lui est reprochée à l'occasion de la réception des actes de vente reçus en son étude date de 2005 et, de leurs propres aveux, ils ont eu pleinement connaissance des faits leur permettant d'exercer leur action à son encontre en 2010 à la suite du problème d'ordre fiscal.
Il souligne que dans leurs écritures, ils indiquent 'à la suite d'un contentieux fiscal avec l'administration fiscale portant en 2010 sur le paiement de la taxe foncière, les copropriétaires ont appris que les lots... appartenaient à la société Immovacances, qui les auraient conservés en pleine propriété au moment de la vente en 2005...'.
Il en conclut que les copropriétaires demandeurs, de leurs propres aveux, ont pris conscience du traitement des locaux techniques en parties privatives en 2010 ; qu'ils lui reprochent d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil en 2005 au moment de la conclusion des actes de vente de sorte que le point de départ de l'action en responsabilité contre le notaire a commencé à courir à compter de 2010 pour expirer en 2015. Il s'ensuit, selon lui, qu'en l'assignant le 23 novembre 2020 leur action est prescrite.
Les copropriétaires demandeurs, se fondant sur les règles prétoriennes en matière de prescription des actions en responsabilité civile, les dispositions de l'article 2224 du code civil, issue de la réforme de la prescription de 2008, la jurisprudence des chambres commerciale et de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation (Com., 13 février 2019, pourvoi n° 17-14.785, publié ; Com., 22 janvier 2020, pourvoi n° 17-20.819 ; 1re Civ., 5 janvier 2022, pourvoi n° 20-18.893, publié ; 1re Civ., 5 janvier 2022, pourvoi n° 19-24.436) poursuivent la confirmation du jugement et soutiennent que le point de départ de la prescription d'une action en responsabilité doit être fixé à la date où le dommage est révélé et connu de l'emprunteur.
Ils ajoutent qu'encore récemment, la Cour de cassation (1re Civ., 19 avril 2023, pourvoi n° 22-13.925) a jugé que le point de départ de la prescription en responsabilité contre les professionnels devait être fixé au jour où la victime a su ou aurait dû légitimement savoir qu'il perdait la chance de réaliser l'investissement que ces professionnels lui avait proposé.
Ils font encore valoir que dans des affaires similaires au cas d'espèce, en matière d'investissement immobilier locatif avec défiscalisation, s'agissant d'une action en nullité de la vente pour dol du vendeur et indemnisation du préjudice issu du manquement à l'obligation de conseil du mandataire, la Cour de cassation a également suivi le même raisonnement (3e Civ., 26 octobre 2022, pourvoi n° 21-19.898, publié au bulletin). Elle a ainsi d'abord rappelé que le délai de l'action en responsabilité, qu'elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en a pas eu précédemment connaissance (1re Civ., 11 mars 2010, pourvoi n° 09-12.710, Bull. 2010, I, n° 62 ; 2e Civ., 18 mai 2017, pourvoi n° 16-17.754, Bull. 2017, II, n° 102). Elle a constaté que l'arrêt attaqué 'Pour fixer le point de départ de l'action en responsabilité exercée par l'acquéreur contre le vendeur et son mandataire au jour de la signature de l'acte authentique de la vente en l'état futur d'achèvement, soit le 13 octobre 2005, l'arrêt retient que, s'agissant d'un manquement à l'obligation d'information ou de conseil, le dommage consistant en une perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès l'établissement de l'acte critiqué.' Et a désapprouvé la cour d'appel en indiquant qu' 'en statuant ainsi, alors que, s'agissant d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l'acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat'.
En l'espèce, ils soutiennent que ce n'est qu'en janvier 2019, soit au moment où la société Chateauform' France leur a notifié, par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 janvier 2019, qu'elle entendait racheter l'immeuble dans son intégralité, pour un prix forfaitaire de 2 000 000 euros hors taxes avec une répartition du prix se faisant en fonction des tantièmes de copropriété (200 euros par tantième de copropriété) qu'ils ont pu avoir conscience du préjudice subi dans toutes ses conséquences et son étendue. C'est effectivement à ce moment là, selon eux, qu'ils se sont vus proposer le rachat de leurs lots au prix global de 1 180 000 euros en proportion de leurs tantièmes dans la copropriété (59%). Ils soutiennent que cette proposition revenait ainsi à valoriser les biens immobiliers des copropriétaires à environ 22% du montant de leur investissement de 2005. A défaut d'obtenir l'accord de tous (souligné dans le texte) les copropriétaires pour céder leurs lots à ce prix et à la même date, elle les informait qu'elle n'aurait pas d'autres choix que de stopper l'activité du site en notifiant la résiliation de chacun des baux. Par suite, la société Chateauform' France a fait délivrer à chacun des propriétaires bailleurs un congé pour le 30 juin 2020.
Ils insistent sur le fait que le dommage s'est révélé à eux à ce moment là dans toute son ampleur de sorte que la prescription a commencé à courir en janvier 2019 pour expirer en janvier 2024. Dès lors, en assignant le notaire et la société Chateauform' France, le 23 novembre 2020, ils soutiennent que leurs demandes n'étaient pas prescrites.
Selon eux encore, le créancier d'une obligation d'information et de conseil ne peut agir avant la réalisation définitive du risque, non seulement parce qu'il n'avait toujours pas connaissance de la faute de son co contractant et de son dommage, mais encore parce que son dommage n'intervient qu'à la réalisation du risque. Ainsi, en matière de manquement à une obligation d'information, de conseil ou de mise en garde, la date de réalisation du dommage n'est pas le jour de la conclusion du contrat litigieux, mais la date à laquelle le risque, objet même du défaut d'information, de conseil ou de mise en garde, s'est lui-même réalisé.
Ils ajoutent que cette jurisprudence a également vocation à être étendue à l'ensemble des demandes indemnitaires dirigées contre des professionnels et fondées sur un défaut de conseil, au sens large, en ce compris les actions visant les notaires.
S'agissant de l'action en responsabilité fondée sur le dol, prévue à l'article 1116 du code civil, la prescription de cette action en nullité d'un contrat pour dol court à compter du jour où le dol a été découvert dans toute son ampleur et son étendue. En l'espèce, les copropriétaires demandeurs soutiennent que le fait constitutif du dol ne réside pas dans la circonstance que la société Immovacances ait acquis 41% des tantièmes de propriété, mais bien l'intégralité du montage qui en découle, mis en place par la société Chateauform' France ainsi que ses effets. Or, selon eux, ce n'est qu'en 2019 qu'ils ont pris connaissance de l'ensemble du montage, de ses effets et donc de leur préjudice de sorte que leur action n'est pas prescrite.
Ils rétorquent que, contrairement à ce que soutient la société Chateauform' France, le préjudice tiré du prix de vente surévalué des lots ne peut avoir été compensé par le surplus de loyers perçu par les copropriétaires dès lors que le paiement de ce loyer n'est que la conséquence de l'application des termes du contrat. Ils rappellent qu'au moment où ils ont contracté et acquis seulement 59% d'un ensemble immobilier au prix de 100%, qu'ils ont perçu 100% des loyers, qu'il leur sera cependant proposé le rachat de leur lot au prix unique et forfaire de 200 euros hors taxes par tantième de copropriété, soit un prix net vendeur de la totalité des lots de copropriété dépendant de l'ensemble, inférieur à celui auquel ils ont acquis les lots.
Ils insistent donc sur le fait qu'ils n'ont pu comprendre l'ensemble des éléments et des effets du montage mis en place par la société Chateauform' France qu'au jour où cette proposition leur a été faite, donc en 2019. C'est de ce fait de manière pertinente et opérante, selon eux, que le premier juge a retenu que la 'seule découverte par les copropriétaires du simple fait qu'ils n'étaient pas propriétaires de 100% de l'immeuble' ne pouvait constituer le point de départ du délai de prescription de leur action. Ils ajoutent que c'est également de manière très judicieuse que le premier juge a relevé que 'au moment de cette découverte (qu'ils n'étaient pas propriétaires de 100% de l'immeuble) la rentabilité et la valorisation de leur investissement n'apparaissaient pas remises en cause, la société Chateauform' France continuant à leur verser l'intégralité des loyers sans en verser à la société luxembourgeoise, pourtant détentrice de 41% des tantièmes de la copropriété ce qui était de nature à créer une certaine confusion et à rendre peu claires les rouages de l'opération'.
Ils en déduisent que le point de départ de la prescription a commencé à courir en 2019 de sorte que, en assignant la société Chateauform' France le 23 novembre 2020, leur action était recevable.
Ils contestent le raisonnement de leurs adversaires dans la mesure où, au jour de la vente, ils ignoraient que le prix de cession de leurs lots avait été déterminé à partir d'une valeur locative (357 000 euros hors taxes) représentant 100% des droits immobiliers attachés à la résidence du [43], et non de leurs seuls lots, alors qu'ils n'étaient propriétaires que de 59%. Ils soutiennent que même en ayant eu connaissance du fait que la société Immovacances demeurait propriétaire des 41% restants, ils n'auraient pas pu réaliser que le prix de vente de leurs lots ne correspondait pas à la valeur locative réelle et donc que ce prix était bien trop élevé. De même, selon eux, en 2010, certes ils savaient que la société Immovacances avait conservé une partie des lots privatifs de la résidence correspondant à 41% de la copropriété, mais à cette époque, ils ignoraient et ne pouvaient pas mesurer les conséquences de cette situation qui ne leur est apparue de toutes ses conséquences et son ampleur en 2019.
Ils affirment que le débat au fond que tente d'instaurer la société Chateauform' France sur leur prétendu absence de préjudice, se fondant sur le rapport d'une expertise amiable non contradictoire, est inopérant au regard de l'objet du litige qui porte sur une question de prescription donc de procédure, pas de fond.
Appréciation de la cour
L'article 2224 du code civil dispose que 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.'
La prescription d'une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance.
La régularité des actes de vente, l'identité du ou des contractants des actes sous seing privés intitulés 'Option d'achat de locaux meublés à usage de résidence services', l'existence du préjudice allégué, à savoir en particulier celui résultant d'un prix qui aurait été artificiellement élevé en 2005 au regard des conditions de rachat de leur bien en 2019, sont des questions de fond qui ne sauraient être tranchées à l'occasion du présent litige. En effet, la recevabilité d'une action n'est pas subordonnée à la démonstration préalable de son bien fondé et la preuve de l'existence du préjudice allégué par les demandeurs n'est pas une condition de recevabilité de l'action, mais de son succès.
Il est en tout état de cause établi que le nom de la société Chateauform' France figure sur certaines promesses de vente (pièces 6.2, 6.3, 6.4) et la question de savoir qui l'ensemble de ces actes et de ce montage financier et fiscal engagent sera tranchée par le juge du fond.
En outre, et surtout, il est également établi que c'est bien la société Chateauform' France qui a adressé, le 11 janvier 2019, à l'ensemble des copropriétaires demandeurs la lettre circulaire suivante (pièce 17, souligné dans le texte) : 'la société Chateauform' France est locataire d'un bien immobilier dénommé le [43] ... exploité dans le cadre d'une copropriété en un centre international de séminaire. Le règlement de copropriété précise que le bien est divisé en 55 lots représentant 10 000 tantièmes. Selon nos registres, vous êtes propriétaires du/des lots n°s (...) Représentant x tantièmes de copropriété.
Le bail commercial qui lie notre société avec vous a été conclu le 24/05/2005 pour une durée de 12 ans ferme et est expiré depuis le 24 mai 2017. Depuis sa date d'expiration, ce bail est en reconduction tacite.
Compte tenu de l'activité intensive du site et de la nature des lieux, nous avons fait un état des travaux de fond à entreprendre pour remettre le site dans des conditions de qualité adaptées à la nature de la clientèle que nous recevons. Dans ce cadre, le montant total minimum estimé de travaux s'élève à 3 000 000 euros hors taxes.
Chateauform'ne souhaite pas financer ces travaux mais désire trouver une solution acceptable par tous. Le montant des travaux nous semble par ailleurs relativement important pour des particuliers et nécessiterait l'accord unanime de tous pour les mettre en oeuvre. C'est pourquoi Chateauform' souhaite trouver un partenaire investisseur apte à supporter ce coût. Pour ce faire, le préalable est la vente intégrale de chaque lot à la filiale immobilière de Chateauform'. Cette cession devra se faire de façon concertée à un même prix par tantième pour tous et à la même date.
Nous proposons donc à chaque copropriétaire l'acquisition de son lot ou de ses lots de copropriété pour un prix forfaitaire unique et irrévocable de 200 euros hors taxes par tantième de copropriété soit un prix de cession net vendeur de la totalité des lots de copropriété dépendant de l'ensemble immobilier susvisé d'un montant de 2 000 000 euros hors taxes.
Dans votre cas, et sauf erreur de notre part, cela représente un prix de cession net vendeur de (x) euros hors taxes.
En cas d'incapacité d'obtenir l'accord de tous les copropriétaires pour céder leurs lots à ce même prix et à la même date, nous n'aurons d'autres choix que de stopper l'activité du site en notifiant la résiliation de chacun des baux selon les formes prévues par la loi applicable.
Dans ce contexte, nous vous serions obligés de nous faire part de votre position quant à cette proposition et vous remercions de nous retourner à cet effet l'offre de vente ci-jointe dûment remplie avant le 28 février 2019...'
Il est également établi que la société Chateauform' France a donné son congé à ses bailleurs pour le 30 juin 2020 (pièces 19.1 à 19.19).
Les griefs avancés contre la société Chateauform' France et M. [F], notaire, par les copropriétaires demandeurs consistent pour le premier à leur avoir dissimulé des éléments déterminants de l'opération, en l'espèce, en particulier, les conditions de rachat de leurs lots, pour le second, à ne pas avoir attiré leur attention sur les particularités de celle-ci et leur implications, à savoir la propriété de l'ensemble immobilier et le détail du montage mis en place par la société Chateauform' France lequel a abouti, selon eux, à leur vendre des lots à un prix plus élevé que le prix de rachat qui leur a été proposé en 2019.
C'est donc exactement que le premier juge a retenu que le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité engagée tant à l'égard de la société Chateauform' France que de M. [F], notaire, doit être fixé au 11 janvier 2019 car c'est bien à cette date que les copropriétaires demandeurs ont pu prendre conscience de l'étendue des conséquences préjudiciables pour eux de l'opération mise en place par la société Chateauform' France qui elle savait dès l'origine quelles étaient ses intentions. Il est patent que ni elle, ni la société Immovacances, ni le notaire n'ont informé les copropriétaires demandeurs de l'ensemble du montage mis en place pour la valorisation de ce bien immobilier et que cette lettre circulaire de 2019 leur a permis de percevoir l'étendue, l'ampleur et les conséquences de cette opération ainsi que du préjudice subséquent.
Il s'ensuit que la prescription de l'action en responsabilité engagée par les copropriétaires demandeurs à l'encontre de la société Chateauform' France et de M. [F] a commencé à courir à compter du 11 janvier 2019 pour expirer le 11 janvier 2024 de sorte que, en les faisant assigner le 23 novembre 2020, leur action n'était pas prescrite.
L'ordonnance sera dès lors confirmée.
Sur les demandes accessoires
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer l'ordonnance en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
La société Chateauform' France et M. [F] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens d'appel. Leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
L'équité commande d'allouer aux copropriétaires demandeurs la somme globale de 10 000 euros soit quatre cents euros à chacun des 25 intimés. La société Chateauform' France et M. [F] seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,
CONFIRME l'ordonnance ;
Y ajoutant,
CONDAMNE in solidum la société Chateauform' France et M. [F] aux dépens d'appel ;
CONDAMNE in solidum la société Chateauform' France et M. [F] à verser à la société Arsa, M. et Mme [M], M. [J], M. et Mme [G], la société Codrex, M. [O], la société Duo, la société Ers, la société Frandi, M. [A], la société He et Chen Invest, la société Laurad, M. et Mme [I], la société Mobill, la société Sirius, M. et Mme [ZS], M. et Mme [LE], M. [VJ], M. et Mme [FM] la somme globale de 10 000 euros (soit 400 euros par intimé) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande de la société Chateauform' France et de M. [F] fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, La Présidente,