CA Douai, ch. 1 sect. 2, 28 septembre 2023, n° 22/04124
DOUAI
Arrêt
Autre
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 2
ARRÊT DU 28/09/2023
****
N° de MINUTE :
N° RG 22/04124 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UOZC
Ordonnance (N° 21/02231)
rendue le 31 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Lille
APPELANT
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3]
représenté par son syndic, le cabinet GLV
ayant son siège social au [Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assisté de Me Philippe Lefevre, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant
INTIMÉE
Madame [W] [Y]
née le 26 septembre 1951 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 30 mai 2023, tenue par Véronique Galliot magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Catherine Courteille, président de chambre
Jean-François Le Pouliquen, conseiller
Véronique Galliot, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 septembre 2023 après prorogation du délibéré en date du 07 septembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine Courteille, président et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 30 mai 2023
****
Vu l'ordonnance du 31 mars 2022 sous le RG 21/02231 du tribunal judiciaire de Lille,
Vu l'ordonnance du 31 mars 2022 sous le RG 21/06485 du tribunal judiciaire de Lille,
Vu la déclaration d'appel du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] reçue au greffe le 26 août 2022,
Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] déposées au greffe le 12 mai 2023,
Vu les conclusions de Mme [W] [I] épouse [Y] déposées au greffe le 22 mai 2023,
Vu l'ordonnance de clôture du 30 mai 2023,
EXPOSE DU LITIGE
Mme [W] [Y] est propriétaire d'un appartement au sein de l'immeuble en copropriété dénommé [Adresse 3], (lots 116 et 117), appartement 25, pour l'avoir acquis par acte authentique du 2 décembre 2005.
En février 2013, Mme [W] [Y] a constaté un problème d'humidité et d'infiltration sur les façades et le plafond de son appartement.
La société Valmy, mandatée par le syndicat des copropriétaires, a constaté que les dégradations sont dues à la présence de champignons de pourriture cubiques, de type serpula lacrymans, plus communément appelés « le mérule ».
Suivant acte du 28 mars 2013, Mme [W] [Y] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille pour demander la nomination d'un expert judiciaire ayant mission de constater les problèmes d'humidité et infiltrations sur les façades et plafonds.
Par ordonnance du 21 mai 2013, le juge des référés a désigné en tant qu'expert judiciaire M. [F] [U].
Suite à une nouvelle infiltration d'eau en toiture, Mme [W] [Y] a fait dresser un procès-verbal de constat le 1er décembre 2017.
Le 19 février 2020, l'expert a déposé son rapport.
Par courrier du 15 mars 2021, Mme [W] [Y], par le biais de son conseil, a demandé au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de procéder aux travaux préconisés par l'expert.
Par courrier du 18 juin 2021, le conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] a sollicité le paiement de la somme de 12 907,61 euros correspondant aux charges impayées de Mme [W] [Y].
Par acte d'huissier du 8 avril 2021, Mme [W] [Y] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] afin d'obtenir principalement la réalisation des travaux préconisés par l'expert et une indemnisation. L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/2231.
Par ordonnance d'incident du 31 mars 2022, RG 21/2231, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille a :
condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Mme [W] [Y] la somme provisionnelle de 150 000 euros,
réservé les frais irrépétibles et les dépens,
rejeté la demande de jonction avec l'instance RG 21/6485 opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] aux locateurs d'ouvrages et assureurs,
renvoyé l'instance RG 21/6485 opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] aux locateurs d'ouvrages et assureurs devant la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Lille.
Par actes d'huissier des 13,14 et 15 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] a assigné les locateurs d'ouvrage et les assureurs afin principalement de réclamer leur garantie. L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/6485.
Par ordonnance d'incident du 31 mars 2022, RG 21/6485, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille a :
condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Mme [W] [Y] la somme de provisionnelle de 150 000 euros,
réservé les frais irrépétibles et les dépens,
rejeté la demande de jonction avec l'instance RG 21/6485 opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] aux locateurs d'ouvrages et assureurs,
renvoyé l'instance RG 21/6485 opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] aux locateurs d'ouvrages et assureurs devant la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Lille.
Par déclaration déposée le 26 août 2022, au greffe de la cour de ce siège, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] a interjeté appel de ces deux ordonnances qui ont été enregistrées sous le même numéro RG 22-4124.
Aux termes de ses conclusions déposées le 12 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] demande à la cour, au visa de l'article 789 du code de procédure civile, de :
déclarer recevable et bien fondé l'appel du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] ;
infirmer l'ordonnance d'incident rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille du 31 mars 2022 sous le RG 21/02231 en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Mme [W] [Y] la somme provisionnelle de 150 000 euros ;
infirmer de même l'ordonnance d'incident rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille du 31 mars 2022 sous le RG 21/06485 en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Mme [W] [Y] la somme provisionnelle de 150 000 euros ;
Statuant de nouveau,
juger contestable tant dans son principe que dans son montant la provision réclamée par l'ordonnance d'incident rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire ;
En conséquence,
infirmer l'ordonnance d'incident rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille du 31 mars 2022 sous le RG 21/02231 en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Mme [W] [Y] la somme provisionnelle de 150 000 euros ;
infirmer de même l'ordonnance d'incident rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille du 31 mars 2022 sous le RG 21/06485 en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Mme [W] [Y] la somme provisionnelle de 150 000 euros ;
A titre principal,
débouter Mme [W] [Y] de sa demande de provision et de ses autres demandes ;
A titre subsidiaire,
diminuer du montant de la provision réclamée par Mme [W] [Y] le coût des travaux de remise en état de l'appartement de Mme [W] [Y] (soit une provision de 53 769,61 euros) et de l'arriéré de charges (soit une provision de 38 534,81 euros) ;
En tout état de cause,
condamner Mme [W] [Y] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec droit pour Maître [V] de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions déposées le 22 mai 2023, Mme [W] [Y] demande à la cour, au visa de l'article 789 du code de procédure civile, de :
confirmer l'ordonnance d'incident rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille du 31 mars 2022, en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Mme [W] [Y] la somme provisionnelle de 150 000 euros ;
Par conséquent,
débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [W] [Y] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la procédure.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisons : sur les faits, prétentions et arguments des parties, aux conclusions déposées et ci dessus visées ; sur l'exposé des moyens, à l'énoncé qui en sera fait ci dessous dans les motifs.
MOTIVATION
1) Sur l'appel contre l'ordonnance d'incident du 31 mars 2022, enregistrée RG 21/6485
Par déclaration déposée le 26 août 2022, au greffe de la cour de ce siège, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] a interjeté appel de deux ordonnances RG 21/02231 et RG 21/06485.
En effet, si l'instance enregistrée RG 21/02231 oppose le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] et Mme [W] [Y], l'instance enregistrée RG 21/06485 le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] et locateurs d'ouvrages et assureurs.
Ainsi, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille ne pouvait pas dans l'instance RG 21/06485 condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer une provision à Mme [W] [Y], dès lors que cette dernière n'était pas partie à cette instance.
Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance d'incident du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille RG 21/06485 en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Mme [W] [Y] la somme provisionnelle de 150 000 euros.
2) Sur l'appel contre l'ordonnance d'incident du 31 mars 2022, enregistrée RG 21/02231
2. 1 Sur la demande de provision faite par Mme [W] [Y]
L'article 789 3° du code de procédure civile dispose :
« Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
3o Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ».
L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».
Il ressort de l'expertise qu'il est confirmé la présence de mérule dans les zones de basses de toiture. L'expert précise : « l'ensemble des sablières, pieds de chevrons et particulièrement les sous faces de chéneaux sont impactés par ce parasite du bois » ; « les foyers de mérule étaient encore présents lors de la réception de la réhabilitaiton de l'ouvrage (2005). Devenus inactifs car plus alimentés après réception, celui-ci s'est re-propagés suite à des infiltrations d'eau provenant des toitures de l'immeuble ». Il ajoute que « le mérule était initialement présent dans les murs extérieurs et charpentes de l'immeuble [Adresse 3], présence donc en parties communes de l'immeuble. Ce même mérule s'est déplacé des murs et charpentes vers l'intérieur des appartements, propriétés de Madame [Y] et Madame [X]. La présence du mérule dans les appartements de Madame [Y] et [X] est donc imputable à son déplacement des parties communes aux parties privatives ci-dessus énumérées. »
Ces conclusions de l'expert ne sont pas contestées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3].
Ainsi, les désordres constatés dans l'appartement de Mme [W] [Y] trouvent bien leur origine dans les parties communes, le mérule s'étant initialement propagé dans celles-ci. La responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] sera donc bien engagée à l'égard de Mme [W] [Y].
2.2 Sur le montant de la provision accordée à Mme [W] [Y]
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion .
En l'espèce, dans son dispositif, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] demande à la cour d'infirmer les ordonnances, et à titre principal, de débouter Mme [W] [Y] de sa demande de provision, et, à titre subsidiaire de diminuer du montant réclamée par cette dernière le coût des travaux de remise en état de l'appartement de Mme [W] [Y] et l'arriéré de charges. Il ne sollicite donc pas, à titre subsidiaire, de diminuer la provision allouée au titre du préjudice de jouissance malgré ses moyens développés dans le corps de ses conclusions, à savoir le moyen contestant la période du préjudice de jouissance et celui relatif à la valeur locative de l'appartement.
Mme [W] [Y] soutient que ses demandes indemnitaires correspondent à :
une perte de jouissance évaluée à la somme de 156 014,43 euros,
les travaux de réfection évalué à la somme de 50 000 euros,
les frais de déménagement et emménagement évalué à la somme de 1 920 euros.
Elle sollicite la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle lui a accordé une provision de 150 000 euros.
Sur la déduction demandée du coût des travaux de remise en état
Mme [W] [Y] précise que son appartement a servi d'appartement témoin pour les opérations d'expertise, qu'il a été complètement désossé depuis 2013 et, qu'ainsi les travaux de réfection s'élèvent à la somme de 50 000 euros.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] conteste ce chef d'indemnisation en soulignant que les travaux de réfection ont été budgétisés lors de l'assemblée générale du 25 octobre 2021, intégralement payés par les quatorze autres copropriétaires. Il souligne qu'il n'a pas à payer deux fois la remise en état de l'appartement de Mme [W] [Y] et que ce montant doit être déduit de la provision réclamée par cette dernière.
Il ressort du rapport d'expertise que les travaux de remise en état de l'appartement de Mme [W] [Y] s'élevaient à la somme de 50 001,96 euros.
L'assemblée générale du 25 octobre 2016 avait voté les travaux, pour leur totalité pour un montant de 446 263,58 euros.
Les travaux ont été réalisés et payés par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3].
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] ne peut pas être condamné à payer à Mme [W] [Y] le montant des travaux de réfection de son appartement puisque ces derniers ont déjà été payés.
Ainsi, la demande de soustraire à la provision réclamée par Mme [W] [Y] le montant des travaux de réfection de son appartement sera accueillie et l'ordonnance infirmée sur ce chef.
' Sur la déduction demandée de l'arriéré des charges
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] soutient que Mme [W] [Y] lui est redevable de la somme de 38 534,81 euros au titre des charges de copropriété impayées. Il sollicite la déduction de cette somme à la provision réclamée par Mme [W] [Y]. Il fait valoir qu'en ne payant pas ses charges, Mme [W] [Y] a contribué à son préjudice de jouissance, puisque cela a retardé les opérations d'expertise et de payer les travaux.
En l'espèce, le non paiement des charges de copropriété n'a pas de lien de causalité avec la réalisation des opérations d'expertise. En effet, l'expert a été désigné en mai 2013 et Mme [W] [Y] n'a plus payé régulièrement ses charges qu'à partir de 2016. Par ailleurs, les éléments apportés par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] au soutien de ce moyen sont des dires et/ou des écrits du syndicat lui-même, de son conseil ou encore du syndic. Il n'est donc pas justifié que le non paiement des charges de copropriété par Mme [W] [Y] a engendré un retard dans la réalisation des opérations d'expertise.
En revanche, s'agissant de la réalisation des travaux, force est de constater que lors de l'assemblée générale de copropriété du 27 mai 2022, une résolution relative à la création d'un fond de solidarité a été votée. En effet, il ressort du procès-verbal de cette assemblée que celle-ci « a décidé de créer un fond de solidarité d'un montant de 37 908,96 euros permettant de compenser la dette de Mme [W] [Y] pour permettre la réalisation des travaux votés lors de l'assemblée générale du 25 octobre 2021 ». Ainsi, le non paiement par Mme [W] [Y] a nécessairement entraîné un retard dans la réalisation des travaux. A partir d'octobre 2021, Mme [W] [Y] a participé à son préjudice de jouissance de son immeuble en ne payant pas sa quote-part des travaux.
Toutefois, en demandant, dans son dispositif, de soustraire du montant de la provision réclamée par Mme [W] [Y] l'arriéré des charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] sollicite une compensation. Or, il est rappelé que conformément à l'article 1347-1 du code civil, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.
En l'espèce, l'une des créances est de nature provisionnelle, elle n'est donc pas certaine.
De plus, il ressort de l'extrait de compte de [W] [Y] du 12 mai 2023 que celle-ci est débitrice de la somme de 38 534,81 euros. Or, il n'est pas mentionné si ce montant comprend sa quote-part aux travaux de l'immeuble et/ou sa quote-part pour les travaux de son appartement. En effet, alors même qu'elle a subi des désordres et que le syndicat des copropriétaires en est responsable, Mme [W] [Y] doit payer sa part des travaux sur les parties communes de l'immeuble (toiture, charpente...). Ainsi, la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] n'est pas certaine dans son montant.
En outre, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] ne peut à la fois demander que le coût des travaux de l'appartement de Mme [W] [Y] soit déduit de sa provision ainsi que de déduire l'arriéré des charges qui peut comprendre la quote-part des travaux.
Ainsi, cette demande de soustraire l'arriéré des charges dont est redevable Mme [W] [Y] de sa provision sera rejetée.
En conséquence, la provision allouée à Mme [W] [Y] sera de 100 000 euros et l'ordonnance sera infirmée de ce chef.
3) Sur les demandes accessoires
Au titre de la procédure d'appel, Mme [W] [Y] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
INFIRME l'ordonnance incident du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille, enregistrée sous RG 21/06485 en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Mme [W] [Y] la somme de provisionnelle de 150 000 euros,
INFIRME l'ordonnance incident du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille, enregistrée sous RG RG 21/02231 en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Mme [W] [Y] la somme de provisionnelle de 150 000 euros,
Statuant à nouveau et y ajoutant
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Mme [W] [Y] la somme provisionnelle de 100 000 euros,
CONDAMNE Mme [W] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel,
REJETTE la demande de Mme [W] [Y] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [W] [Y] aux entiers dépens, engagés au titre de la procédure d'appel.
Le greffier
Anaïs Millescamps
Le président
Catherine Courteille
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 2
ARRÊT DU 28/09/2023
****
N° de MINUTE :
N° RG 22/04124 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UOZC
Ordonnance (N° 21/02231)
rendue le 31 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Lille
APPELANT
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3]
représenté par son syndic, le cabinet GLV
ayant son siège social au [Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assisté de Me Philippe Lefevre, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant
INTIMÉE
Madame [W] [Y]
née le 26 septembre 1951 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 30 mai 2023, tenue par Véronique Galliot magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Catherine Courteille, président de chambre
Jean-François Le Pouliquen, conseiller
Véronique Galliot, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 septembre 2023 après prorogation du délibéré en date du 07 septembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine Courteille, président et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 30 mai 2023
****
Vu l'ordonnance du 31 mars 2022 sous le RG 21/02231 du tribunal judiciaire de Lille,
Vu l'ordonnance du 31 mars 2022 sous le RG 21/06485 du tribunal judiciaire de Lille,
Vu la déclaration d'appel du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] reçue au greffe le 26 août 2022,
Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] déposées au greffe le 12 mai 2023,
Vu les conclusions de Mme [W] [I] épouse [Y] déposées au greffe le 22 mai 2023,
Vu l'ordonnance de clôture du 30 mai 2023,
EXPOSE DU LITIGE
Mme [W] [Y] est propriétaire d'un appartement au sein de l'immeuble en copropriété dénommé [Adresse 3], (lots 116 et 117), appartement 25, pour l'avoir acquis par acte authentique du 2 décembre 2005.
En février 2013, Mme [W] [Y] a constaté un problème d'humidité et d'infiltration sur les façades et le plafond de son appartement.
La société Valmy, mandatée par le syndicat des copropriétaires, a constaté que les dégradations sont dues à la présence de champignons de pourriture cubiques, de type serpula lacrymans, plus communément appelés « le mérule ».
Suivant acte du 28 mars 2013, Mme [W] [Y] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille pour demander la nomination d'un expert judiciaire ayant mission de constater les problèmes d'humidité et infiltrations sur les façades et plafonds.
Par ordonnance du 21 mai 2013, le juge des référés a désigné en tant qu'expert judiciaire M. [F] [U].
Suite à une nouvelle infiltration d'eau en toiture, Mme [W] [Y] a fait dresser un procès-verbal de constat le 1er décembre 2017.
Le 19 février 2020, l'expert a déposé son rapport.
Par courrier du 15 mars 2021, Mme [W] [Y], par le biais de son conseil, a demandé au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de procéder aux travaux préconisés par l'expert.
Par courrier du 18 juin 2021, le conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] a sollicité le paiement de la somme de 12 907,61 euros correspondant aux charges impayées de Mme [W] [Y].
Par acte d'huissier du 8 avril 2021, Mme [W] [Y] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] afin d'obtenir principalement la réalisation des travaux préconisés par l'expert et une indemnisation. L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/2231.
Par ordonnance d'incident du 31 mars 2022, RG 21/2231, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille a :
condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Mme [W] [Y] la somme provisionnelle de 150 000 euros,
réservé les frais irrépétibles et les dépens,
rejeté la demande de jonction avec l'instance RG 21/6485 opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] aux locateurs d'ouvrages et assureurs,
renvoyé l'instance RG 21/6485 opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] aux locateurs d'ouvrages et assureurs devant la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Lille.
Par actes d'huissier des 13,14 et 15 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] a assigné les locateurs d'ouvrage et les assureurs afin principalement de réclamer leur garantie. L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/6485.
Par ordonnance d'incident du 31 mars 2022, RG 21/6485, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille a :
condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Mme [W] [Y] la somme de provisionnelle de 150 000 euros,
réservé les frais irrépétibles et les dépens,
rejeté la demande de jonction avec l'instance RG 21/6485 opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] aux locateurs d'ouvrages et assureurs,
renvoyé l'instance RG 21/6485 opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] aux locateurs d'ouvrages et assureurs devant la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Lille.
Par déclaration déposée le 26 août 2022, au greffe de la cour de ce siège, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] a interjeté appel de ces deux ordonnances qui ont été enregistrées sous le même numéro RG 22-4124.
Aux termes de ses conclusions déposées le 12 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] demande à la cour, au visa de l'article 789 du code de procédure civile, de :
déclarer recevable et bien fondé l'appel du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] ;
infirmer l'ordonnance d'incident rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille du 31 mars 2022 sous le RG 21/02231 en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Mme [W] [Y] la somme provisionnelle de 150 000 euros ;
infirmer de même l'ordonnance d'incident rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille du 31 mars 2022 sous le RG 21/06485 en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Mme [W] [Y] la somme provisionnelle de 150 000 euros ;
Statuant de nouveau,
juger contestable tant dans son principe que dans son montant la provision réclamée par l'ordonnance d'incident rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire ;
En conséquence,
infirmer l'ordonnance d'incident rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille du 31 mars 2022 sous le RG 21/02231 en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Mme [W] [Y] la somme provisionnelle de 150 000 euros ;
infirmer de même l'ordonnance d'incident rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille du 31 mars 2022 sous le RG 21/06485 en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Mme [W] [Y] la somme provisionnelle de 150 000 euros ;
A titre principal,
débouter Mme [W] [Y] de sa demande de provision et de ses autres demandes ;
A titre subsidiaire,
diminuer du montant de la provision réclamée par Mme [W] [Y] le coût des travaux de remise en état de l'appartement de Mme [W] [Y] (soit une provision de 53 769,61 euros) et de l'arriéré de charges (soit une provision de 38 534,81 euros) ;
En tout état de cause,
condamner Mme [W] [Y] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec droit pour Maître [V] de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions déposées le 22 mai 2023, Mme [W] [Y] demande à la cour, au visa de l'article 789 du code de procédure civile, de :
confirmer l'ordonnance d'incident rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille du 31 mars 2022, en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Mme [W] [Y] la somme provisionnelle de 150 000 euros ;
Par conséquent,
débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [W] [Y] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la procédure.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisons : sur les faits, prétentions et arguments des parties, aux conclusions déposées et ci dessus visées ; sur l'exposé des moyens, à l'énoncé qui en sera fait ci dessous dans les motifs.
MOTIVATION
1) Sur l'appel contre l'ordonnance d'incident du 31 mars 2022, enregistrée RG 21/6485
Par déclaration déposée le 26 août 2022, au greffe de la cour de ce siège, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] a interjeté appel de deux ordonnances RG 21/02231 et RG 21/06485.
En effet, si l'instance enregistrée RG 21/02231 oppose le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] et Mme [W] [Y], l'instance enregistrée RG 21/06485 le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] et locateurs d'ouvrages et assureurs.
Ainsi, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille ne pouvait pas dans l'instance RG 21/06485 condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer une provision à Mme [W] [Y], dès lors que cette dernière n'était pas partie à cette instance.
Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance d'incident du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille RG 21/06485 en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Mme [W] [Y] la somme provisionnelle de 150 000 euros.
2) Sur l'appel contre l'ordonnance d'incident du 31 mars 2022, enregistrée RG 21/02231
2. 1 Sur la demande de provision faite par Mme [W] [Y]
L'article 789 3° du code de procédure civile dispose :
« Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
3o Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ».
L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».
Il ressort de l'expertise qu'il est confirmé la présence de mérule dans les zones de basses de toiture. L'expert précise : « l'ensemble des sablières, pieds de chevrons et particulièrement les sous faces de chéneaux sont impactés par ce parasite du bois » ; « les foyers de mérule étaient encore présents lors de la réception de la réhabilitaiton de l'ouvrage (2005). Devenus inactifs car plus alimentés après réception, celui-ci s'est re-propagés suite à des infiltrations d'eau provenant des toitures de l'immeuble ». Il ajoute que « le mérule était initialement présent dans les murs extérieurs et charpentes de l'immeuble [Adresse 3], présence donc en parties communes de l'immeuble. Ce même mérule s'est déplacé des murs et charpentes vers l'intérieur des appartements, propriétés de Madame [Y] et Madame [X]. La présence du mérule dans les appartements de Madame [Y] et [X] est donc imputable à son déplacement des parties communes aux parties privatives ci-dessus énumérées. »
Ces conclusions de l'expert ne sont pas contestées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3].
Ainsi, les désordres constatés dans l'appartement de Mme [W] [Y] trouvent bien leur origine dans les parties communes, le mérule s'étant initialement propagé dans celles-ci. La responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] sera donc bien engagée à l'égard de Mme [W] [Y].
2.2 Sur le montant de la provision accordée à Mme [W] [Y]
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion .
En l'espèce, dans son dispositif, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] demande à la cour d'infirmer les ordonnances, et à titre principal, de débouter Mme [W] [Y] de sa demande de provision, et, à titre subsidiaire de diminuer du montant réclamée par cette dernière le coût des travaux de remise en état de l'appartement de Mme [W] [Y] et l'arriéré de charges. Il ne sollicite donc pas, à titre subsidiaire, de diminuer la provision allouée au titre du préjudice de jouissance malgré ses moyens développés dans le corps de ses conclusions, à savoir le moyen contestant la période du préjudice de jouissance et celui relatif à la valeur locative de l'appartement.
Mme [W] [Y] soutient que ses demandes indemnitaires correspondent à :
une perte de jouissance évaluée à la somme de 156 014,43 euros,
les travaux de réfection évalué à la somme de 50 000 euros,
les frais de déménagement et emménagement évalué à la somme de 1 920 euros.
Elle sollicite la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle lui a accordé une provision de 150 000 euros.
Sur la déduction demandée du coût des travaux de remise en état
Mme [W] [Y] précise que son appartement a servi d'appartement témoin pour les opérations d'expertise, qu'il a été complètement désossé depuis 2013 et, qu'ainsi les travaux de réfection s'élèvent à la somme de 50 000 euros.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] conteste ce chef d'indemnisation en soulignant que les travaux de réfection ont été budgétisés lors de l'assemblée générale du 25 octobre 2021, intégralement payés par les quatorze autres copropriétaires. Il souligne qu'il n'a pas à payer deux fois la remise en état de l'appartement de Mme [W] [Y] et que ce montant doit être déduit de la provision réclamée par cette dernière.
Il ressort du rapport d'expertise que les travaux de remise en état de l'appartement de Mme [W] [Y] s'élevaient à la somme de 50 001,96 euros.
L'assemblée générale du 25 octobre 2016 avait voté les travaux, pour leur totalité pour un montant de 446 263,58 euros.
Les travaux ont été réalisés et payés par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3].
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] ne peut pas être condamné à payer à Mme [W] [Y] le montant des travaux de réfection de son appartement puisque ces derniers ont déjà été payés.
Ainsi, la demande de soustraire à la provision réclamée par Mme [W] [Y] le montant des travaux de réfection de son appartement sera accueillie et l'ordonnance infirmée sur ce chef.
' Sur la déduction demandée de l'arriéré des charges
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] soutient que Mme [W] [Y] lui est redevable de la somme de 38 534,81 euros au titre des charges de copropriété impayées. Il sollicite la déduction de cette somme à la provision réclamée par Mme [W] [Y]. Il fait valoir qu'en ne payant pas ses charges, Mme [W] [Y] a contribué à son préjudice de jouissance, puisque cela a retardé les opérations d'expertise et de payer les travaux.
En l'espèce, le non paiement des charges de copropriété n'a pas de lien de causalité avec la réalisation des opérations d'expertise. En effet, l'expert a été désigné en mai 2013 et Mme [W] [Y] n'a plus payé régulièrement ses charges qu'à partir de 2016. Par ailleurs, les éléments apportés par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] au soutien de ce moyen sont des dires et/ou des écrits du syndicat lui-même, de son conseil ou encore du syndic. Il n'est donc pas justifié que le non paiement des charges de copropriété par Mme [W] [Y] a engendré un retard dans la réalisation des opérations d'expertise.
En revanche, s'agissant de la réalisation des travaux, force est de constater que lors de l'assemblée générale de copropriété du 27 mai 2022, une résolution relative à la création d'un fond de solidarité a été votée. En effet, il ressort du procès-verbal de cette assemblée que celle-ci « a décidé de créer un fond de solidarité d'un montant de 37 908,96 euros permettant de compenser la dette de Mme [W] [Y] pour permettre la réalisation des travaux votés lors de l'assemblée générale du 25 octobre 2021 ». Ainsi, le non paiement par Mme [W] [Y] a nécessairement entraîné un retard dans la réalisation des travaux. A partir d'octobre 2021, Mme [W] [Y] a participé à son préjudice de jouissance de son immeuble en ne payant pas sa quote-part des travaux.
Toutefois, en demandant, dans son dispositif, de soustraire du montant de la provision réclamée par Mme [W] [Y] l'arriéré des charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] sollicite une compensation. Or, il est rappelé que conformément à l'article 1347-1 du code civil, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.
En l'espèce, l'une des créances est de nature provisionnelle, elle n'est donc pas certaine.
De plus, il ressort de l'extrait de compte de [W] [Y] du 12 mai 2023 que celle-ci est débitrice de la somme de 38 534,81 euros. Or, il n'est pas mentionné si ce montant comprend sa quote-part aux travaux de l'immeuble et/ou sa quote-part pour les travaux de son appartement. En effet, alors même qu'elle a subi des désordres et que le syndicat des copropriétaires en est responsable, Mme [W] [Y] doit payer sa part des travaux sur les parties communes de l'immeuble (toiture, charpente...). Ainsi, la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] n'est pas certaine dans son montant.
En outre, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] ne peut à la fois demander que le coût des travaux de l'appartement de Mme [W] [Y] soit déduit de sa provision ainsi que de déduire l'arriéré des charges qui peut comprendre la quote-part des travaux.
Ainsi, cette demande de soustraire l'arriéré des charges dont est redevable Mme [W] [Y] de sa provision sera rejetée.
En conséquence, la provision allouée à Mme [W] [Y] sera de 100 000 euros et l'ordonnance sera infirmée de ce chef.
3) Sur les demandes accessoires
Au titre de la procédure d'appel, Mme [W] [Y] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
INFIRME l'ordonnance incident du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille, enregistrée sous RG 21/06485 en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Mme [W] [Y] la somme de provisionnelle de 150 000 euros,
INFIRME l'ordonnance incident du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille, enregistrée sous RG RG 21/02231 en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Mme [W] [Y] la somme de provisionnelle de 150 000 euros,
Statuant à nouveau et y ajoutant
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Mme [W] [Y] la somme provisionnelle de 100 000 euros,
CONDAMNE Mme [W] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel,
REJETTE la demande de Mme [W] [Y] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [W] [Y] aux entiers dépens, engagés au titre de la procédure d'appel.
Le greffier
Anaïs Millescamps
Le président
Catherine Courteille