CA Paris, Pôle 4 - ch. 6, 15 septembre 2023, n° 21/01380
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 6
ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2023
(n° /2023, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01380 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC63E
Décision déférée à la Cour : jugement du 22 octobre 2020 - tribunal judiciaire de Creteil - RG n° 18/04783
APPELANTE
S.C.C.V. LE QUAI AUX GRAINS représentée par ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Bertrand RABOURDIN de la SELARL SELARL D'AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0158, substitué par Me KASSEM Elodie, avocat au barreau de PARIS
INTIMEES
Mme [T] [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Bertrand LOTZ, avocat au barreau de PARIS, toque : A0322
S.A.S. NEOCORDI INTERNATIONAL agissant poursuites et diligences de sa présidente en exercice Madame [T] [Y], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Bertrand LOTZ, avocat au barreau de PARIS, toque : A0322
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 avril 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Valérie GUILLAUDIER, conseillère faisant fonction de présidente
Mme Valérie GEORGET, conseillère
Mme Alexandra PELIER-TETREAU, vice-présidente placée faisant fonction de conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Valérie Guillaudier dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffière, lors des débats : Manon CARON
ARRÊT :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Valérie Guillaudier, conseillère faisant fonction de présidente et par Aleaxandre Darj, greffier, présent lors de la mise à disposition.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 8 novembre 2011, Mme [Y] a conclu avec la société civile de construction Le Quai aux grains (la SCCV) un contrat de réservation pour un appartement et un emplacement de parking du programme immobilier de la résidence « Le Quai aux grains» située [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 5].
Selon avenant du 7 mai 2012, la réservation de l'emplacement de parking a été annulée.
Le même jour, la SCCV et la société Neocordi international, représentée par Mme [Y], ont conclu un contrat de réservation portant sur un emplacement de parking.
Par acte authentique du 28 novembre 2012, la SCCV a vendu en l'état futur d'achèvement à Mme [Y] le lot n°314 portant sur un appartement pour un prix de 234 800 euros TTC.
Par acte authentique du 11 janvier 2013, la SCCV a vendu en l'état futur d'achèvement à la société Neocordi international le lot n°683 constitué d'une place privative de parking numérotée 247 pour le prix de 18 538 euros TTC.
L'appartement a été livré à Mme [Y] le 1er juin 2015.
Le parking n°247 a été livré à la société Neocordi international, représentée par Mme [Y], le 28 mars 2017, avec réserves.
Soutenant que la livraison des biens était intervenue avec retard et que le parking présentait un défaut de conformité, Mme [Y] et la société Neocordi international ont, par acte du 20 avril 2018, assigné la SCCV devant le tribunal judiciaire de Créteil en réparation de leurs préjudices.
Par jugement du 22 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a statué en ces termes :
Condamne la SCCV Quai aux grains à payer à Mme [Y] :
- la somme de 16 800,19 euros en réparation de son préjudice financier ;
- la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral ;
Condamne la SCCV Quai aux grains à payer à la société Neocordi international la somme de 2800 euros en réparation de son préjudice financier ;
Condamne la SCCV Quai aux Grains à payer à la société Neocordi international et à Mme [Y] la somme totale de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement ;
Condamne la société Quai aux grains aux entiers dépens de l'instance ;
Rejette le surplus des demandes des parties.
Par déclaration en date du 19 janvier 2021, la SCCV a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour d'appel de Paris Mme [Y] et la société Neocordi international.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2023, la SCCV demande à la cour de :
Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 22 octobre 2020 en ce qu'il a débouté la SAS Neocordi international de sa demande de paiement de la somme de 6 880 euros à titre de réduction du prix de vente du parking et de 1 000 euros au titre de son préjudice moral.
Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 22 octobre 2020 en ce qu'il a condamné la SCCV au paiement des sommes suivantes :
à Mme [Y] :
- la somme de 16 800,19 euros en réparation de son préjudice financier résultant du prétendu retard de livraison de son appartement ;
- la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral ;
à la société Neocordi international la somme de 2 800 euros en réparation de son prétendu préjudice financier ;
à la société Neocordi international et à Mme [Y] la somme totale de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
En conséquence et statuant à nouveau :
Débouter Mme [Y] de sa demande de condamnation au titre de son préjudice matériel consécutif au retard de livraison et au titre de son préjudice moral ;
à défaut, limiter la demande de condamnation de Mme [Y] au titre du préjudice financier consécutif au retard de livraison de l'appartement à la somme globale de 5 009,93 euros TTC ;
Débouter la société Neocordi international de sa demande de condamnation au titre de son préjudice matériel consécutif au retard de livraison ;
à défaut, limiter la demande de condamnation de la société Neocordi international au titre du préjudice financier consécutif au retard de livraison de l'emplacement de parking à la somme globale de 2 161,83 euros TTC ;
Débouter Mme [Y] et la société Neocordi international de leur appel incident et de leurs plus amples demandes, fins et conclusions ;
Condamner Mme [Y] et la société Neocordi international au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Mme [Y] et la société Neocordi international aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl Martin & Associés, représentée par Me Bertrand Rabourdin, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2023, Mme [Y] et la société Neocordi international demandent à la cour de :
Recevoir les appels incidents de Mme [Y] et de la SAS Neocordi international,
Débouter la SCCV de l'ensemble de ses demandes,
Confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SCCV au titre des retards de livraison à compter du 1er juillet 2014,
Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [Y] de sa demande indemnitaire au titre du poste 'surcoût de l'assurance emprunteur' d'un montant de 322,81 euros et limité l'indemnisation de son préjudice financier à la somme de 16 800,19 euros,
Et statuant à nouveau,
Condamner la SCCV à verser à Mme [Y] la somme totale de 17 123 euros au titre de son préjudice financier consécutif au retard de livraison,
Infirmer le jugement en ce qu'il a limité l'indemnisation du préjudice moral de Mme [Y] à la somme de 1 000 euros,
Et statuant à nouveau,
Condamner la SCCV à verser à Mme [Y] la somme totale de 2 000 euros au titre de son préjudice moral consécutif au retard de livraison,
Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Neocordi international de sa demande de réduction du prix de vente de l'emplacement de stationnement non conforme,
Et statuant à nouveau,
Condamner la SCCV à verser à la société Neocordi international la somme totale de 6 880 euros au titre de la réduction du prix de vente de l'emplacement de parking non conforme.
***
La clôture a été prononcée par ordonnance du 23 mars 2023.
MOTIVATION
Sur les demandes au titre du retard de livraison
Les premiers juges ont retenu que la SCCV était responsable de l'entier retard de livraison et qu'elle devait être condamnée à réparer les préjudices subis par Mme [Y] et la société Neocordi international.
Moyens des parties
La SCCV soutient que le chantier a été retardé en raison des intempéries attestées par le maître d'oeuvre d'exécution conformément aux termes des actes de vente, que celles-ci ont eu pour effet de reporter la date de livraison des immeubles objet de la vente au 15 février 2015, que les premiers juges ont dénaturé les termes des actes de vente, qu'il n'est pas démontré que les intempéries relevées par la station météo d'[Localité 7] pour la période du 1er novembre 2012 au 31 janvier 2014 différaient de celles relevées par la station météo du parc [6] et que la clause de dédoublement des délais de retard n'a pas de caractère abusif.
Selon Mme [Y] et la société Neocordi international, les retards de livraison ne sont pas légitimes et n'ont pas eu pour effet de suspendre le délai contractuel de livraison, la seule attestation du maître d'oeuvre ne saurait justifier une cause légitime et doit détailler en quoi les intempéries sont à l'origine du retard, la procédure contractuelle de justification des intempéries n'a pas été respectée puisque les attestations du maître d'oeuvre ne se réfèrent pas à la station météorologique la plus proche, la SCCV se contredit puisqu'elle soutient dans une autre procédure que les retards d'exécution ne sont pas légitimes, ce qui rend son moyen irrecevable en raison du principe de l'estoppel, et la clause de prorogation du délai est abusive en ce qu'elle crée un déséquilibre significatif au bénéfice de la SCCV.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.
Il résulte des actes authentiques de vente que les biens devaient être livrés au plus tard le 30 juin 2014, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.
Contrairement à ce que soutient la SCCV, le délai butoir figurait bien également dans l'acte de vente du parking au profit de la société Neocordi international à l'article 34.3.3 (pièce n°8 de l'intimée), étant observé que l'appelante ne verse aux débats qu'une partie des pages de celui-ci (pièce n°6 de l'appelante).
Or, l'appartement de Mme [Y] ne lui a été livré que le 1er juin 2015 et le parking n'a été livré à la société Neocordi international que le 28 mars 2017.
Selon les articles 34.3.4 et 35.3.4 des contrats de vente, sont notamment considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison ' les intempéries, inondations, dégâts des eaux, incendies (les intempéries justifiées par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier et qui auront fait l'objet d'une déclaration visée par le maître d'oeuvre de l'opération)'.
Il est précisé que pour l'appréciation de ces événements ' les parties, d'un commun accord, déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d'oeuvre ayant, lors de la survenance de l'un quelconque de ces événements, la direction des travaux.'
Le 26 mars 2014, la SNC Lavalin, maître d'oeuvre, a établi une 'attestation globale d'intempéries', transmise aux acquéreurs, aux termes de laquelle il indique 'Dans le cadre de notre mission de maîtrise d'oeuvre d'exécution pour l'opération Quai aux grains et après vérification des relevés météorologiques transmis par l'entreprise Outarex, nous vous informons par la présente que le nombre total de jours d'intempéries s'élève à 79 jours ouvrables cumulés depuis le 1er novembre 2012 au 31 janvier 2014.' (pièce n°8 de l'appelante)
Conformément à la procédure prévue aux contrats, les intempéries ont donc bien fait l'objet d'une déclaration faite par le maître d'oeuvre, après vérification des relevés météorologiques, étant observé que les parties étaient convenues que pour l'appréciation des causes de suspension du délai de livraison, elles s'en remettaient à son appréciation.
Il ne résulte pas des actes de vente que l'attestation du maître d'oeuvre devait préciser que les intempéries étaient en lien avec le retard, étant rappelé que celle-ci a précisément pour objet de justifier d'une cause légitime de suspension en raison d'un événement climatique.
Le fait que la station météorologique à laquelle se réfère le maître d'oeuvre ne soit pas la plus proche du chantier mais située à 10, 08 kilomètres de celui-ci alors qu'il y en avait une située à 4, 46 kilomètres ne saurait remettre en cause son appréciation sur la situation climatique à laquelle il a été exposé.
De même, la mention dans les actes de vente 'les intempéries justifiées par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier' ne peut s'analyser en une obligation pour la SCCV d'adresser aux acquéreurs des relevés climatiques mais comme la nécessaire prise en compte par le maître d'oeuvre de ces éléments pour justifier d'une cause légitime de suspension des délais.
Les intimées font également valoir que l'argumentation de la SCCV serait contraire à celle qu'elle soutient dans une procédure l'opposant aux autres intervenants à l'opération de construction, rendant le moyen développé irrecevable.
Cependant, le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ne peut recevoir application dès lors qu'il s'agit d'une instance distincte de celle engagée par Mme [Y] et la société Neocordi international à l'encontre de la SCCV.
Enfin, la clause d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui pendant lequel l'événement considéré a mis obstacle à la poursuite des travaux, n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive.
En conséquence, la cour retiendra que la SCCV justifie de 79 jours d'intempéries qui constituent une cause légitime de suspension du délai de livraison de l'appartement et du parking de Mme [Y] et de la société Neocordi international jusqu'au 15 février 2015 (79 x2 = 158 jours).
- sur la réparation du préjudice de Mme [Y]
L'appartement de Mme [Y] lui a été livré le 1er juin 2015 c'est-à-dire avec un retard de plus de trois mois.
Les parties s'accordent sur le fait que l'indemnisation de Mme [Y] doit prendre en compte le montant du loyer mensuel qu'elle a dû continuer à payer en attendant de pouvoir jouir de son appartement ainsi que les intérêts intercalaires et le surcoût de l'assurance emprunteur.
La cour retiendra qu'en raison du retard de livraison de son appartement imputable à la SCCV, Mme [Y] a dû payer ses loyers de février à juin 2015, ainsi que les intérêts intercalaires et le surcoût de l'assurance emprunteur pour un montant total de 7 329, 84 euros (1459, 98 x 4 + 1489, 92).
La SCCV sera condamnée à payer à Mme [Y] la somme de 7 329, 84 euros en réparation de son préjudice financier.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCCV à payer à Mme [Y] la somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral dès lors que l'absence de livraison de son appartement dans le délai prévu au contrat a eu des répercussions sur sa vie de famille et notamment sur son mariage intervenu le 4 octobre 2014.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la réparation du préjudice de la société Neocordi international
Le parking a été livré à la société Neocordi international le 28 mars 2017, c'est-à-dire avec plus de deux ans de retard.
Elle s'est donc trouvée dans l'impossibilité de pouvoir jouir de cet emplacement et la SCCV sera condamnée à lui payer le montant de la valeur locative de celui-ci sur une période de 26 mois, soit la somme totale de 2 210 euros (85 euros x 26 mois ).
Le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur la demande au titre de la non-conformité du parking
Moyens des parties
Selon la SCCV, en signant l'acte authentique de vente, la société Neocordi international a accepté sans réserve les modifications portant sur la place de parking, il y a un simple décalage du marquage au sol par rapport au plan annexé à l'acte de vente qui résulte de la construction d'un soffite en béton qui était nécessaire d'un point de vue technique pour permettre l'arrivée des gaines de ventilation et la place de parking remplit les dimensions de la catégorie A prescrites par la norme NF P 91-120.
La société Neocordi international fait valoir qu'elle a émis des réserves lors de la livraison car l'emplacement de parking n'était pas de classe A conformément à la norme NF P91-120 mais un emplacement de classe B, qu'un bloc suspendu non prévu au plan annexé au contrat de vente figure en fond de place et que les plans d'exécution ne correspondent pas au plan contractuel, que la SCCV ne démontre pas que le bloc suspendu a bien été rendu nécessaire en raison d'une contrainte technique découverte en cours de chantier et que l'emplacement ne peut être utilisé dans des conditions normales sans risque de dégradation du véhicule.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
En l'espèce, par acte authentique du 11 janvier 2013, la SCCV a vendu à la société Neocordi international le lot n°683 correspondant à une place de parking privative au second sous-sol numérotée 247 moyennant le prix de 18 538 euros.
L'acte de vente était accompagné d'un plan du sous-sol sur lequel était identifié le parking.
Il résulte des éléments versés aux débats et notamment du constat d'huissier réalisé le 9 août 2018 (pièce n°40 de l'intimée) que la limite de l'emplacement de parking a été décalée vers l'avant en raison de la présence d'un bloc de béton suspendu contre le mur de l'immeuble.
La cour constate que ce décalage et la présence d'un bloc de béton n'apparaissaient pas sur le plan annexé à l'acte de vente.
Cependant, comme relevé à bon droit par les premiers juges, l'acte authentique de vente prévoit en son article 34.3.2 relatif aux tolérances que 'Il est enfin convenu que les modifications de détail qu'il serait nécessaire d'apporter à la construction pour des raisons d'ordre technique ou administratif seront tenues pour admissibles et ne pourront faire l'objet d'aucune réclamation'.
En l'espèce, il n'est pas utilement contesté que le soffite en béton situé au fond de la place de parking était nécessaire d'un point de vue technique pour permettre l'arrivée des gaines de ventilation.
Contrairement à ce que soutient la société Neocordi international, il n'est pas démontré que le décalage vers l'avant du parking n°247 aurait eu pour effet de le transformer en un emplacement de catégorie B, l'avis du BET André du 6 février 2016 (pièce n° 27 de l'intimée) étant manifestement insuffisant pour l'établir.
Au surplus, la société BTP consultant, en qualité de bureau de contrôle technique, a attesté que le parking n°247 était bien de classe A au sens de la norme NFP 91-120 puisque la largeur de celui-ci était de 2, 46 mètres et sa longueur de 5, 10 mètres, précisant que le dévoiement horizontal en sous-face de dalle haute du conduit d'amenée d'air de ventilation du parking n'était pas situé dans l'emprise au sol de l'emplacement et ne constituait pas un obstacle dans la longueur de rangement.(pièces n°27 et 28 de la SCCV).
La cour constate que cette analyse est basée sur les mesures de l'emplacement effectuées dans le cadre du constat d'huissier du 9 août 2018 réalisé à la demande de la société Neocordi international.
Enfin, il n'est pas démontré par la société Neocordi international que la présence du bloc suspendu entraînerait un risque de bris du vitrage arrière du véhicule et qu'il y aurait un risque de dégradation du véhicule en raison de l'avancement vers l'avant de la limite de l'emplacement et de l'absence de séparation sur le côté avec celui des deux roues.
Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la société Neocordi international au titre de la non-conformité du parking.
Il sera également confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande de 1000 euros au titre d'un préjudice moral pour les mêmes motifs que ceux des premiers juges, que la cour adopte, et auxquels elle ajoute qu'il n'est pas démontré que le vendeur aurait manqué à son obligation de loyauté contractuelle, la société Neocordi international ayant accepté en toute connaissance de cause dans l'acte authentique de vente qu'il lui soit attribué un autre parking que celui qui était initialement prévu dans le contrat de réservation.
Sur les frais du procès
Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En cause d'appel, chaque partie conservera la charge de ses dépens et les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, mais seulement en ce qu'il :
- condamne la SCCV Quai aux grains à payer à Mme [Y] la somme de 16 800,19 euros en réparation de son préjudice financier ;
- condamne la SCCV Quai aux grains à payer à la société Neocordi international la somme de 2 800 euros en réparation de son préjudice financier ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés :
- condamne la SCCV Quai aux grains à payer à Mme [Y] la somme de 7 329, 84 euros en réparation de son préjudice financier ;
- condamne la SCCV Quai aux grains à payer à la société Neocordi international la somme de 2 210 euros en réparation de son préjudice financier ;
Confirme le jugement pour le surplus,
Y ajoutant,
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d'appel ;
Rejette les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, La conseillère faisant fonction de présidente,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 6
ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2023
(n° /2023, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01380 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC63E
Décision déférée à la Cour : jugement du 22 octobre 2020 - tribunal judiciaire de Creteil - RG n° 18/04783
APPELANTE
S.C.C.V. LE QUAI AUX GRAINS représentée par ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Bertrand RABOURDIN de la SELARL SELARL D'AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0158, substitué par Me KASSEM Elodie, avocat au barreau de PARIS
INTIMEES
Mme [T] [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Bertrand LOTZ, avocat au barreau de PARIS, toque : A0322
S.A.S. NEOCORDI INTERNATIONAL agissant poursuites et diligences de sa présidente en exercice Madame [T] [Y], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Bertrand LOTZ, avocat au barreau de PARIS, toque : A0322
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 avril 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Valérie GUILLAUDIER, conseillère faisant fonction de présidente
Mme Valérie GEORGET, conseillère
Mme Alexandra PELIER-TETREAU, vice-présidente placée faisant fonction de conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Valérie Guillaudier dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffière, lors des débats : Manon CARON
ARRÊT :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Valérie Guillaudier, conseillère faisant fonction de présidente et par Aleaxandre Darj, greffier, présent lors de la mise à disposition.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 8 novembre 2011, Mme [Y] a conclu avec la société civile de construction Le Quai aux grains (la SCCV) un contrat de réservation pour un appartement et un emplacement de parking du programme immobilier de la résidence « Le Quai aux grains» située [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 5].
Selon avenant du 7 mai 2012, la réservation de l'emplacement de parking a été annulée.
Le même jour, la SCCV et la société Neocordi international, représentée par Mme [Y], ont conclu un contrat de réservation portant sur un emplacement de parking.
Par acte authentique du 28 novembre 2012, la SCCV a vendu en l'état futur d'achèvement à Mme [Y] le lot n°314 portant sur un appartement pour un prix de 234 800 euros TTC.
Par acte authentique du 11 janvier 2013, la SCCV a vendu en l'état futur d'achèvement à la société Neocordi international le lot n°683 constitué d'une place privative de parking numérotée 247 pour le prix de 18 538 euros TTC.
L'appartement a été livré à Mme [Y] le 1er juin 2015.
Le parking n°247 a été livré à la société Neocordi international, représentée par Mme [Y], le 28 mars 2017, avec réserves.
Soutenant que la livraison des biens était intervenue avec retard et que le parking présentait un défaut de conformité, Mme [Y] et la société Neocordi international ont, par acte du 20 avril 2018, assigné la SCCV devant le tribunal judiciaire de Créteil en réparation de leurs préjudices.
Par jugement du 22 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a statué en ces termes :
Condamne la SCCV Quai aux grains à payer à Mme [Y] :
- la somme de 16 800,19 euros en réparation de son préjudice financier ;
- la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral ;
Condamne la SCCV Quai aux grains à payer à la société Neocordi international la somme de 2800 euros en réparation de son préjudice financier ;
Condamne la SCCV Quai aux Grains à payer à la société Neocordi international et à Mme [Y] la somme totale de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement ;
Condamne la société Quai aux grains aux entiers dépens de l'instance ;
Rejette le surplus des demandes des parties.
Par déclaration en date du 19 janvier 2021, la SCCV a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour d'appel de Paris Mme [Y] et la société Neocordi international.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2023, la SCCV demande à la cour de :
Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 22 octobre 2020 en ce qu'il a débouté la SAS Neocordi international de sa demande de paiement de la somme de 6 880 euros à titre de réduction du prix de vente du parking et de 1 000 euros au titre de son préjudice moral.
Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 22 octobre 2020 en ce qu'il a condamné la SCCV au paiement des sommes suivantes :
à Mme [Y] :
- la somme de 16 800,19 euros en réparation de son préjudice financier résultant du prétendu retard de livraison de son appartement ;
- la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral ;
à la société Neocordi international la somme de 2 800 euros en réparation de son prétendu préjudice financier ;
à la société Neocordi international et à Mme [Y] la somme totale de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
En conséquence et statuant à nouveau :
Débouter Mme [Y] de sa demande de condamnation au titre de son préjudice matériel consécutif au retard de livraison et au titre de son préjudice moral ;
à défaut, limiter la demande de condamnation de Mme [Y] au titre du préjudice financier consécutif au retard de livraison de l'appartement à la somme globale de 5 009,93 euros TTC ;
Débouter la société Neocordi international de sa demande de condamnation au titre de son préjudice matériel consécutif au retard de livraison ;
à défaut, limiter la demande de condamnation de la société Neocordi international au titre du préjudice financier consécutif au retard de livraison de l'emplacement de parking à la somme globale de 2 161,83 euros TTC ;
Débouter Mme [Y] et la société Neocordi international de leur appel incident et de leurs plus amples demandes, fins et conclusions ;
Condamner Mme [Y] et la société Neocordi international au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Mme [Y] et la société Neocordi international aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl Martin & Associés, représentée par Me Bertrand Rabourdin, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2023, Mme [Y] et la société Neocordi international demandent à la cour de :
Recevoir les appels incidents de Mme [Y] et de la SAS Neocordi international,
Débouter la SCCV de l'ensemble de ses demandes,
Confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SCCV au titre des retards de livraison à compter du 1er juillet 2014,
Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [Y] de sa demande indemnitaire au titre du poste 'surcoût de l'assurance emprunteur' d'un montant de 322,81 euros et limité l'indemnisation de son préjudice financier à la somme de 16 800,19 euros,
Et statuant à nouveau,
Condamner la SCCV à verser à Mme [Y] la somme totale de 17 123 euros au titre de son préjudice financier consécutif au retard de livraison,
Infirmer le jugement en ce qu'il a limité l'indemnisation du préjudice moral de Mme [Y] à la somme de 1 000 euros,
Et statuant à nouveau,
Condamner la SCCV à verser à Mme [Y] la somme totale de 2 000 euros au titre de son préjudice moral consécutif au retard de livraison,
Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Neocordi international de sa demande de réduction du prix de vente de l'emplacement de stationnement non conforme,
Et statuant à nouveau,
Condamner la SCCV à verser à la société Neocordi international la somme totale de 6 880 euros au titre de la réduction du prix de vente de l'emplacement de parking non conforme.
***
La clôture a été prononcée par ordonnance du 23 mars 2023.
MOTIVATION
Sur les demandes au titre du retard de livraison
Les premiers juges ont retenu que la SCCV était responsable de l'entier retard de livraison et qu'elle devait être condamnée à réparer les préjudices subis par Mme [Y] et la société Neocordi international.
Moyens des parties
La SCCV soutient que le chantier a été retardé en raison des intempéries attestées par le maître d'oeuvre d'exécution conformément aux termes des actes de vente, que celles-ci ont eu pour effet de reporter la date de livraison des immeubles objet de la vente au 15 février 2015, que les premiers juges ont dénaturé les termes des actes de vente, qu'il n'est pas démontré que les intempéries relevées par la station météo d'[Localité 7] pour la période du 1er novembre 2012 au 31 janvier 2014 différaient de celles relevées par la station météo du parc [6] et que la clause de dédoublement des délais de retard n'a pas de caractère abusif.
Selon Mme [Y] et la société Neocordi international, les retards de livraison ne sont pas légitimes et n'ont pas eu pour effet de suspendre le délai contractuel de livraison, la seule attestation du maître d'oeuvre ne saurait justifier une cause légitime et doit détailler en quoi les intempéries sont à l'origine du retard, la procédure contractuelle de justification des intempéries n'a pas été respectée puisque les attestations du maître d'oeuvre ne se réfèrent pas à la station météorologique la plus proche, la SCCV se contredit puisqu'elle soutient dans une autre procédure que les retards d'exécution ne sont pas légitimes, ce qui rend son moyen irrecevable en raison du principe de l'estoppel, et la clause de prorogation du délai est abusive en ce qu'elle crée un déséquilibre significatif au bénéfice de la SCCV.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.
Il résulte des actes authentiques de vente que les biens devaient être livrés au plus tard le 30 juin 2014, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.
Contrairement à ce que soutient la SCCV, le délai butoir figurait bien également dans l'acte de vente du parking au profit de la société Neocordi international à l'article 34.3.3 (pièce n°8 de l'intimée), étant observé que l'appelante ne verse aux débats qu'une partie des pages de celui-ci (pièce n°6 de l'appelante).
Or, l'appartement de Mme [Y] ne lui a été livré que le 1er juin 2015 et le parking n'a été livré à la société Neocordi international que le 28 mars 2017.
Selon les articles 34.3.4 et 35.3.4 des contrats de vente, sont notamment considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison ' les intempéries, inondations, dégâts des eaux, incendies (les intempéries justifiées par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier et qui auront fait l'objet d'une déclaration visée par le maître d'oeuvre de l'opération)'.
Il est précisé que pour l'appréciation de ces événements ' les parties, d'un commun accord, déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d'oeuvre ayant, lors de la survenance de l'un quelconque de ces événements, la direction des travaux.'
Le 26 mars 2014, la SNC Lavalin, maître d'oeuvre, a établi une 'attestation globale d'intempéries', transmise aux acquéreurs, aux termes de laquelle il indique 'Dans le cadre de notre mission de maîtrise d'oeuvre d'exécution pour l'opération Quai aux grains et après vérification des relevés météorologiques transmis par l'entreprise Outarex, nous vous informons par la présente que le nombre total de jours d'intempéries s'élève à 79 jours ouvrables cumulés depuis le 1er novembre 2012 au 31 janvier 2014.' (pièce n°8 de l'appelante)
Conformément à la procédure prévue aux contrats, les intempéries ont donc bien fait l'objet d'une déclaration faite par le maître d'oeuvre, après vérification des relevés météorologiques, étant observé que les parties étaient convenues que pour l'appréciation des causes de suspension du délai de livraison, elles s'en remettaient à son appréciation.
Il ne résulte pas des actes de vente que l'attestation du maître d'oeuvre devait préciser que les intempéries étaient en lien avec le retard, étant rappelé que celle-ci a précisément pour objet de justifier d'une cause légitime de suspension en raison d'un événement climatique.
Le fait que la station météorologique à laquelle se réfère le maître d'oeuvre ne soit pas la plus proche du chantier mais située à 10, 08 kilomètres de celui-ci alors qu'il y en avait une située à 4, 46 kilomètres ne saurait remettre en cause son appréciation sur la situation climatique à laquelle il a été exposé.
De même, la mention dans les actes de vente 'les intempéries justifiées par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier' ne peut s'analyser en une obligation pour la SCCV d'adresser aux acquéreurs des relevés climatiques mais comme la nécessaire prise en compte par le maître d'oeuvre de ces éléments pour justifier d'une cause légitime de suspension des délais.
Les intimées font également valoir que l'argumentation de la SCCV serait contraire à celle qu'elle soutient dans une procédure l'opposant aux autres intervenants à l'opération de construction, rendant le moyen développé irrecevable.
Cependant, le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ne peut recevoir application dès lors qu'il s'agit d'une instance distincte de celle engagée par Mme [Y] et la société Neocordi international à l'encontre de la SCCV.
Enfin, la clause d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui pendant lequel l'événement considéré a mis obstacle à la poursuite des travaux, n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive.
En conséquence, la cour retiendra que la SCCV justifie de 79 jours d'intempéries qui constituent une cause légitime de suspension du délai de livraison de l'appartement et du parking de Mme [Y] et de la société Neocordi international jusqu'au 15 février 2015 (79 x2 = 158 jours).
- sur la réparation du préjudice de Mme [Y]
L'appartement de Mme [Y] lui a été livré le 1er juin 2015 c'est-à-dire avec un retard de plus de trois mois.
Les parties s'accordent sur le fait que l'indemnisation de Mme [Y] doit prendre en compte le montant du loyer mensuel qu'elle a dû continuer à payer en attendant de pouvoir jouir de son appartement ainsi que les intérêts intercalaires et le surcoût de l'assurance emprunteur.
La cour retiendra qu'en raison du retard de livraison de son appartement imputable à la SCCV, Mme [Y] a dû payer ses loyers de février à juin 2015, ainsi que les intérêts intercalaires et le surcoût de l'assurance emprunteur pour un montant total de 7 329, 84 euros (1459, 98 x 4 + 1489, 92).
La SCCV sera condamnée à payer à Mme [Y] la somme de 7 329, 84 euros en réparation de son préjudice financier.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCCV à payer à Mme [Y] la somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral dès lors que l'absence de livraison de son appartement dans le délai prévu au contrat a eu des répercussions sur sa vie de famille et notamment sur son mariage intervenu le 4 octobre 2014.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la réparation du préjudice de la société Neocordi international
Le parking a été livré à la société Neocordi international le 28 mars 2017, c'est-à-dire avec plus de deux ans de retard.
Elle s'est donc trouvée dans l'impossibilité de pouvoir jouir de cet emplacement et la SCCV sera condamnée à lui payer le montant de la valeur locative de celui-ci sur une période de 26 mois, soit la somme totale de 2 210 euros (85 euros x 26 mois ).
Le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur la demande au titre de la non-conformité du parking
Moyens des parties
Selon la SCCV, en signant l'acte authentique de vente, la société Neocordi international a accepté sans réserve les modifications portant sur la place de parking, il y a un simple décalage du marquage au sol par rapport au plan annexé à l'acte de vente qui résulte de la construction d'un soffite en béton qui était nécessaire d'un point de vue technique pour permettre l'arrivée des gaines de ventilation et la place de parking remplit les dimensions de la catégorie A prescrites par la norme NF P 91-120.
La société Neocordi international fait valoir qu'elle a émis des réserves lors de la livraison car l'emplacement de parking n'était pas de classe A conformément à la norme NF P91-120 mais un emplacement de classe B, qu'un bloc suspendu non prévu au plan annexé au contrat de vente figure en fond de place et que les plans d'exécution ne correspondent pas au plan contractuel, que la SCCV ne démontre pas que le bloc suspendu a bien été rendu nécessaire en raison d'une contrainte technique découverte en cours de chantier et que l'emplacement ne peut être utilisé dans des conditions normales sans risque de dégradation du véhicule.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
En l'espèce, par acte authentique du 11 janvier 2013, la SCCV a vendu à la société Neocordi international le lot n°683 correspondant à une place de parking privative au second sous-sol numérotée 247 moyennant le prix de 18 538 euros.
L'acte de vente était accompagné d'un plan du sous-sol sur lequel était identifié le parking.
Il résulte des éléments versés aux débats et notamment du constat d'huissier réalisé le 9 août 2018 (pièce n°40 de l'intimée) que la limite de l'emplacement de parking a été décalée vers l'avant en raison de la présence d'un bloc de béton suspendu contre le mur de l'immeuble.
La cour constate que ce décalage et la présence d'un bloc de béton n'apparaissaient pas sur le plan annexé à l'acte de vente.
Cependant, comme relevé à bon droit par les premiers juges, l'acte authentique de vente prévoit en son article 34.3.2 relatif aux tolérances que 'Il est enfin convenu que les modifications de détail qu'il serait nécessaire d'apporter à la construction pour des raisons d'ordre technique ou administratif seront tenues pour admissibles et ne pourront faire l'objet d'aucune réclamation'.
En l'espèce, il n'est pas utilement contesté que le soffite en béton situé au fond de la place de parking était nécessaire d'un point de vue technique pour permettre l'arrivée des gaines de ventilation.
Contrairement à ce que soutient la société Neocordi international, il n'est pas démontré que le décalage vers l'avant du parking n°247 aurait eu pour effet de le transformer en un emplacement de catégorie B, l'avis du BET André du 6 février 2016 (pièce n° 27 de l'intimée) étant manifestement insuffisant pour l'établir.
Au surplus, la société BTP consultant, en qualité de bureau de contrôle technique, a attesté que le parking n°247 était bien de classe A au sens de la norme NFP 91-120 puisque la largeur de celui-ci était de 2, 46 mètres et sa longueur de 5, 10 mètres, précisant que le dévoiement horizontal en sous-face de dalle haute du conduit d'amenée d'air de ventilation du parking n'était pas situé dans l'emprise au sol de l'emplacement et ne constituait pas un obstacle dans la longueur de rangement.(pièces n°27 et 28 de la SCCV).
La cour constate que cette analyse est basée sur les mesures de l'emplacement effectuées dans le cadre du constat d'huissier du 9 août 2018 réalisé à la demande de la société Neocordi international.
Enfin, il n'est pas démontré par la société Neocordi international que la présence du bloc suspendu entraînerait un risque de bris du vitrage arrière du véhicule et qu'il y aurait un risque de dégradation du véhicule en raison de l'avancement vers l'avant de la limite de l'emplacement et de l'absence de séparation sur le côté avec celui des deux roues.
Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la société Neocordi international au titre de la non-conformité du parking.
Il sera également confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande de 1000 euros au titre d'un préjudice moral pour les mêmes motifs que ceux des premiers juges, que la cour adopte, et auxquels elle ajoute qu'il n'est pas démontré que le vendeur aurait manqué à son obligation de loyauté contractuelle, la société Neocordi international ayant accepté en toute connaissance de cause dans l'acte authentique de vente qu'il lui soit attribué un autre parking que celui qui était initialement prévu dans le contrat de réservation.
Sur les frais du procès
Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En cause d'appel, chaque partie conservera la charge de ses dépens et les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, mais seulement en ce qu'il :
- condamne la SCCV Quai aux grains à payer à Mme [Y] la somme de 16 800,19 euros en réparation de son préjudice financier ;
- condamne la SCCV Quai aux grains à payer à la société Neocordi international la somme de 2 800 euros en réparation de son préjudice financier ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés :
- condamne la SCCV Quai aux grains à payer à Mme [Y] la somme de 7 329, 84 euros en réparation de son préjudice financier ;
- condamne la SCCV Quai aux grains à payer à la société Neocordi international la somme de 2 210 euros en réparation de son préjudice financier ;
Confirme le jugement pour le surplus,
Y ajoutant,
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d'appel ;
Rejette les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, La conseillère faisant fonction de présidente,