CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 6 septembre 2023, n° 20/05905
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 06 SEPTEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 20/05905 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWXV
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 janvier 2020 du tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) - RG n° 17/16069
APPELANT
M. [J] [E]
né le 06 mai 1944 à [Localité 5]
Domicilié [Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Isabelle CLAVERIE-DREYFUSS, avocate au barreau de Paris, toque : C1881
INTIME
M. [S] [X]
né le 16 mars 1952 à [Localité 4]
Courtier en assurances sous l'enseigne [X] [S] André, immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 318 562 675
Domicilié [Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Jean-Noël SANCHEZ, avocat au barreau de Paris, Madrid et du Québec, toque : D0409
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie Girousse, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Gilles Balay, président de chambre
M. Douglas Berthe, conseiller
Mme Marie Girousse, conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Sonia Jhalli
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Marie Girousse, conseillère, pour le président empêché et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 1er octobre 1999, Mme [D] [E], aux droits de laquelle vient M. [J] [E], a donné à bail commercial à M. [S] [X], courtier en assurances, des locaux commerciaux situés [Adresse 1] pour neuf ans à compter du 1er octobre 1999 jusqu'au 30 septembre 2008, moyennant un loyer annuel de 90 000 Francs, soit 13.720 euros, hors taxes et hors charges.
Par acte d'huissier du 27 février 2012, M. [J] [E] a fait délivrer à M. [S] [X] un congé avec offre de renouvellement pour le 1er octobre 2012, moyennant un loyer annuel de 30 000 euros en principal.
Par mémoire notifié le 27 mars 2012, M. [S] [X] a contesté cette demande.
Par acte d'huissier du 13 mai 2014, M. [J] [E] a fait assigner M. [S] [X] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris (devenu tribunal judiciaire) aux fins de voir fixer à 30.000 euros le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2012.
Par jugement du 22 mars 2017, ce juge s'est déclaré incompétent pour connaître de la question de la validité du congé délivré le 27 février 2012 et de la demande en nullité de ce congé et a renvoyé l'affaire devant la 18ème chambre du tribunal.
Parallèlement, par acte d'huissier du 29 mai 2017, M. [S] [X] a fait signifier à M. [J] [E] un projet de cession de bail avec déspécialisation. Le litige sur la contestation du projet de cession de bail fait l'objet d'une procédure parallèle à la suite de l'assignation délivrée par M. [E] 18 juillet 2017.
Par jugement du 23 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
- dit n'y avoir lieu à ordonner la jonction des procédures;
- déclaré recevables car non prescrites, les demandes de M. [J] [E] et de M. [S] [X] ;
- déclaré nul et de nul effet le congé délivré par M. [J] [E] à M. [S] [X] le 27 février 2012 ;
- dit que le bail liant M. [J] [E] et M. [S] [X], portant sur des locaux sis [Adresse 1], s'est renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2008, aux clauses et conditions du bail expiré, notamment de prix ;
- dit que le jugement vaut bail par application de l'article L.145-57 du code de commerce sauf meilleur accord des parties ;
- débouté M. [J] [E] de ses demandes en fixation du prix du bail au 1er octobre 2012, avec intérêts au taux légal, en expertise judiciaire et en paiement d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel ;
- débouté M. [S] [X] de ses demandes en fixation du prix du bail au 1er octobre 2014 et en paiement d'une indemnité d'éviction ;
- condamné M. [J] [E], aux entiers dépens;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.
Par déclaration du 6 avril 2020, M. [J] [E] a interjeté appel partiel du jugement.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 novembre 2022.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Dans ses dernières conclusions signifiées le 29 juillet 2020, M. [J] [E], appelant, demande à la Cour de :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que le mémoire initial du preneur du 27 mars 2012 a interrompu la prescription biennale de l'action en contestation du congé ;
- dire et juger que Monsieur [X] est prescrit en sa demande de contestation de la validité du congé donné, la prescription biennale étant acquise ;
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le bail a été renouvelé aux conditions initiales notamment de prix le 1er octobre 2008 pour une durée de 9 ans ;
- constater que Monsieur [X] ne rapporte pas la preuve d'un acte de renouvellement du bail de 1999 ;
- valider le congé du 30 septembre 2012 avec offre de renouvellement au 1er octobre 2012 moyennant un loyer déplafonné de 30 000 euros par an ;
- fixer à la somme de 30 000 euros le prix du loyer annuel en principal des locaux loués à usage commercial au « Cabinet [S] [X] Assureur » dont le siège social est situé [Adresse 2], pour un bail de neuf ans renouvelé à compter du 1er octobre 2012, aux clauses et conditions du bail expiré ;
- dire que les intérêts au taux légal sur les compléments de loyers échus seront dus à compter du 10 janvier 2014, date de notification du mémoire, et que les intérêts dus pour une année entière porteront aux-mêmes intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ;
Et subsidiairement :
- désigner tel expert qu'il plaira à Monsieur à Madame le Président, avec mission de donner son avis sur la valeur locative telle qu'elle résulte, à la date considérée, des éléments énoncés par les articles L. 145-33 et suivants du code du commerce et R. 145-6 du même code ;
- en l'état, fixer le loyer provisionnel dû pendant l'instance à la somme de 26 000 euros par an en principal, et ce, rétroactivement à compter du 1er octobre 2012 ;
En ce cas, réserver les dépens ;
- rejeter toutes demandes fins et conclusions de Monsieur [X] ;
- dire que Monsieur [S] [X] devra verser à Monsieur [J] [E] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [S] [X] aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 12 octobre 2020, M. [S] [X], intimé, demande à la Cour de :
- rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires ;
- confirmer le jugement du 23 janvier 2020 :
- en ce qu'il a constaté que le congé avec offre de renouvellement n'a pas respecté le délai de six mois prévus par le terme conventionnel du 30 septembre 2014, ce terme ayant été fixé dans le congé au 30 septembre 2012 ;
- en ce qu'il a constaté qu'un nouveau bail 3/6/9 à effet du 1er octobre 2008 a été conclu, ce que rappelle la signature de l'avenant du 08 décembre 2011 ;
- en ce qu'il a déclaré le congé avec offre de renouvellement nul et de nul effet ;
- en ce qu'il a constaté qu'en l'absence de congé pour la date du 30 septembre 2014, la troisième période triennale expirera le 30 septembre 2017 ;
- en ce qu'il a fixé le loyer annuel à la somme de 19 035,72 € ;
- en ce qu'il a constaté que la loi du 18 juin 2014 s'applique dans les rapports entre les parties en raison de l'existence d'une troisième période triennale expirant le 30 septembre 2014 ;
À titre subsidiaire et à défaut de maintenir le loyer à 19 035,72 €, annuel,
Infirmer le jugement du 23 janvier 2020 RG 17/16069 :
- en ce qu'il a refusé de fixer le loyer annuel à une somme de 10 % supérieure à la somme de 19 035,72 € ;
- en ce qu'il a refusé un loyer réévalué sans pouvoir imposer au bailleur le versement d'une indemnité d'éviction ;
- en ce qu'il a refusé de fixer cette indemnité à la somme de 543 857 euros, sauf à parfaire cette somme à dires d'experts et à la charge exclusive de M. [J] [E] ou de la succession de Mme [D] [E] ;
- condamner M. [J] [E] à payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [J] [E] aux entiers dépens ;
- et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, maître [M] [H] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur la prescription
Selon l'article L.145-60 du code de commerce, toutes les action exercées en vertu du chapitre de ce code relatif au statut des baux commerciaux, se precrivent par deux ans. S'agissant de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé, le point de départ du délai de prescription est fixé au jour de la prise d'effet du nouveau bail et en application de l'article 33 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, la notification du mémoire institué par l'article R.145-23 du code de commerce interrompt la prescription .Selon l'article 2241 du code civil, la demande en justice même portée devant une juridiction incompétente interrompt le délai de prescription. L'effet interruptif dure aussi longtemps que l'instance elle-même.
En l'espèce, M. [E] a fait délivrer à M. [X], par acte d'huissier du 27 février 2012, un congé avec offre de renouvellement à effet au 1er octobre 2012.
Se prévalant de ce congé signifié le 27 février 2012, M. [E] a adressé à M. [X] le 10 janvier 2014 un mémoire introductif d'instance en fixation du prix du loyer dû à compter du 1er octobre 2012 puis l'a assigné devant le juge des loyers commerciaux le 13 mars 2014. Ce juge s'est déclaré incompétent pour se prononcer sur la validité du congé et a renvoyé l'affaire devant le tribunal judiciaire par jugement du 22 mars 2017.
Il ressort de ces éléments que la demande de M. [E] en fixation du prix du loyer diligentée dans le délai de deux ans suivant la date d'effet du congé, n'est pas prescrite. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il l'a déclarée recevable.
Selon les articles 71 et 72 du code de procédure civile, constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l'adversaire, les défenses au fond peuvent être proposées en tout état de cause. Il en résulte qu'une demande formée par voie d'exception ne se heurte pas à la prescription contrairement à la demande reconventionnelle qui tend à obtenir un avantage autre que le rejet des prétentions adverses.
Dans un premier mémoire signifié le 27 mars 2012, M. [X] contestait le montant du loyer réclamé, demandant sa réduction, mais exposait d'ores et déjà que le bail 'a été reconduit par tacite reconduction pour 9 années par courrier du 12 janvier 2009" . Il n'avait donc pas renoncé à se prévaloir du contrat de bail renouvelé à compter du 1er octobre 2008. En l'absence de renoncement dépourvu d'équivoque à se prévaloir du renouvellement à compter du 1er octobre 2008 de sa part, on ne peut déduire de ce premier mémoire que M. [X] aurait expressément accepté le principe du renouvellement du bail.
Dans un mémoire en réponse du 11 mars 2014, M. [X] a expressément fait valoir que 'le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1er octobre 2008 au 30 septembre 2017, dans les conditions de prix et de durée à l'identique au bail précédant', que dès lors, 'le congé est nul et de nul effet, le terme de la seconde période triennale étant fixé au 30 septembre 2014", qu' 'il est donc acquis qu' (il) est titulaire d'un bail expirant le 30 septembre 2017, aux conditions du loyer actuel', moyens qu'il a repris dans son mémoire signifié le 20 août 2016 visant notamment à voir déclarer nul le congé du 30 septembre 2012.
Dès lors que c'est pour s'opposer à la demande de son bailleur en fixation d'un nouveau loyer à compter du 1er octobre 2012 que M. [X] a soulevé par voie d'exception le moyen tiré de la nullité du congé délivré le 27 février 2012, sa demande aux fins de voir constater la nullité de ce congé ne se heurte pas à la prescription et doit être déclarée recevable.
Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevable la demande de M. [X] contestant la validité du congé délivré le 27 février 2012.
Sur la validité du congé en date du 27 février 2012
Selon les articles L. 145-9 et suivants du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial se prolonge tacitement au delà du terme contractuel, en cas d'offre de renouvellement par le bailleur ou d'acceptation par lui d'une demande de renouvellement du locataire le bail est renouvelé en son principe les parties devant, en l'absence d'accord, suivre la procédure prévue en matière de fixation de loyer.
Toutefois, il résulte également de l'article 1134 du code civil dans son ancienne rédaction applicable en l'espèce, dont les dispositions sont reprises à l'article 1103 du même code, que si les deux parties s'accordent pour conclure amiablement un renouvellement du bail venu à expiration, dès lors qu'elles peuvent renoncer à un droit déjà acquis, l'absence de congé ou de demande de renouvellement préalable n'est pas de nature à affecter la validité du nouveau bail en renouvellement qu'elles ont conclu. En outre, ce bail renouvelé peut être conclu sans forme particulière conformément à l'article 1714 du même code.
Par ailleurs, il résulte des articles 1998 et suivants du code civil que le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné et n'est tenu de ce qui est fait au delà que s'il l'a ratifié expressément ou tacitement; que cependant le mandant est obligé envers un tiers s'il résulte des circonstances que le tiers a pu légitimement croire que le mandataire agissait dans les limites de son mandat.
En l'espèce, M. [X] produit:
- un courrier en date du 12 janvier 2009 que lui a adressé la société RICHARDIERE, ancien gestionnaire locatif du bailleur ainsi que le reconnaît M. [E] dans ses écritures, ainsi rédigé: 'Nous avons bien reçu votre lettre du 6 janvier 2009 (...) dont nous avons fait part à nos mandants. Conscients des difficultés engendrées par la crise actuelle, nous avons décidé, à l'expiration de votre bail le 1er octobre 2008, lequel se voit reconduit tacitement pour neuf ans, de ne pas augmenter votre loyer, comme nous aurions pu le faire, nous limitant à sa révision triennale (...)';
- un courrier en date du 19 octobre 2011 que lui a adressé la société RICHARDIERE relatif à la révision triennale du loyer précisant qu'à compter du 1er octobre 2011, le loyer est fixé à 19.730,34 €, joignant deux exemplaires de l'avenant de révision triennale et la note d'honoraires du 17 octobre 2011 d'un montant de 717,60 € relative à sa rédaction,
- l'avenant annoncé dans le courrier du 19 octobre 2011 signé par M. [X] seulement avec mention manuscrite de la date du 8 décembre 2011, cet avenant exposant notamment que le bail en cause de neuf années à effet du 1er octobre 1999 a été 'renouvelé le 1er octobre 2008 pour finir le 31 mars 2017" .
Ainsi, les textes n'exigeant aucune forme particulière pour le contrat de bail commercial renouvelé, il est légitimement apparu au locataire au vu des courriers et du projet d'avenant adressé par le mandataire du bailleur, que le bail était reconduit pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2008, ce qu'il a accepté en réglant le loyer réclamé et l'ajustement du dépot de garantie puis en signant l'avenant adressé ultérieurement lors de la révision triennale en 2011 rappelant de façon explicite que le bail a été renouvelé le 1er octobre 2008, peu important que la société RICHARDIÈRE n'ait pas signé cet acte qu'elle a rédigé et dont l'exécution par les parties n'est pas contestée. Les parties s'étant accordées sur le renouvellement du bail, il est inopérant de faire valoir que leur accord n'a pas été précédé de la délivrance d'un congé ou d'une demande de renouvellement. Dès lors que le courrier de la société RICHARDIÈRE du 12 janvier 2009 précise, d'une part que le bail vient à expiration et que sa reconduction est de neuf années, d'autre part qu'elle aurait pu augmenter le loyer mais se contente d'appliquer l'indexation, sa volonté de renouveler le bail est claire sans qu'il puisse y avoir de confusion avec une tacite prolongation, laquelle aurait été à durée indéterminée et n'aurait pu donner lieu à une augmentation distincte des effets de la révision légale. Enfin, il est inopérant de faire valoir que le montant des honoraires de rédaction de l'avenant de 2011 ont été finalement crédités sur le compte locataire de M. [X], cette mesure dont on ignore la raison n'étant pas de nature à remettre en cause l'intention des parties quant au renouvellement du bail le 1er octobre 2008. De même, il est inopérant de faire valoir que dans son projet de cession de bail avec despécialisation du bail signifié le 29 mai 2017, M. [X] n'a pas été fait état du renouvellement du bail le 1er octobre 2008 puisque ce n'était pas l'objet de cette procédure.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que c'est à juste titre que le jugement déféré a considéré que le bail liant les parties a été valablement renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2008 soit pour expirer le 30 octobre 2017.
La société RICHARDIÈRE ayant exposé dans sa lettre du 12 janvier 2009 qu'elle n'augmentait pas le loyer et se contentait d'appliquer l'indexation, le tribunal a constaté à juste titre que le bail a été renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré notamment de prix puisque celui-ci n'a pas subi d'autre augmentation que les effets de l'indexation.
C'est également à juste titre qu'il déclaré nul le congé délivré le 27 février 2012, ne faisant aucune mention du renouvellement intervenu par accord des parties du 1er octobre 2008 et délivré pour le 1er octobre 2012, date très éloignée de celle d'expiration du bail fixée au 30 octobre 2017.
En conséquence, c'est encore à juste titre que ce jugement a débouté M. [E] de sa demande en fixation du prix du bail renouvelé au 1er octobre 2012 avec intérêts au taux légal ainsi que de sa demande subsidiaire aux fins de voir ordonner une expertise pour déterminer le montant du loyer et en paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle.
Dès lors que le congé litigieux est annulé, le jugement déféré sera approuvé en ce qu'il a rejeté la demande subsidiaire en fixation de loyer formée par M. [X]. Il sera également approuvé en ce qu'il a débouté M. [X] de sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction, demande fondée ni en droit ni en fait, aucun congé avec refus de renouvellement n'ayant été délivré.
Le jugement sera donc confirmé sur l'ensemble de ces points.
La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'réformer le jugement en ce qu'il a considéré' ou 'en ce qu'il a dit', 'constater', 'dire' ou 'juger', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté toutes autres demandes.
M. [E] qui succombe en son appel sera condamné aux dépens de la procédure d'appel et à payer à M. [X] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera débouté de sa demande formée à ce titre.
Les autres demandes seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 23 janvier 2020 dans l'affaire N°RG 17/16069 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [J] [E] à payer à M. [S] [X], la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute M. [J] [E] de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les autres demandes,
Condamne M. [J] [E] aux dépens de la procédure d'appel que Maître Sanchez, avocat, pourra recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE POUR LE PRESIDENT EMPECHE
LA CONSEILLERE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 06 SEPTEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 20/05905 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWXV
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 janvier 2020 du tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) - RG n° 17/16069
APPELANT
M. [J] [E]
né le 06 mai 1944 à [Localité 5]
Domicilié [Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Isabelle CLAVERIE-DREYFUSS, avocate au barreau de Paris, toque : C1881
INTIME
M. [S] [X]
né le 16 mars 1952 à [Localité 4]
Courtier en assurances sous l'enseigne [X] [S] André, immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 318 562 675
Domicilié [Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Jean-Noël SANCHEZ, avocat au barreau de Paris, Madrid et du Québec, toque : D0409
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie Girousse, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Gilles Balay, président de chambre
M. Douglas Berthe, conseiller
Mme Marie Girousse, conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Sonia Jhalli
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Marie Girousse, conseillère, pour le président empêché et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 1er octobre 1999, Mme [D] [E], aux droits de laquelle vient M. [J] [E], a donné à bail commercial à M. [S] [X], courtier en assurances, des locaux commerciaux situés [Adresse 1] pour neuf ans à compter du 1er octobre 1999 jusqu'au 30 septembre 2008, moyennant un loyer annuel de 90 000 Francs, soit 13.720 euros, hors taxes et hors charges.
Par acte d'huissier du 27 février 2012, M. [J] [E] a fait délivrer à M. [S] [X] un congé avec offre de renouvellement pour le 1er octobre 2012, moyennant un loyer annuel de 30 000 euros en principal.
Par mémoire notifié le 27 mars 2012, M. [S] [X] a contesté cette demande.
Par acte d'huissier du 13 mai 2014, M. [J] [E] a fait assigner M. [S] [X] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris (devenu tribunal judiciaire) aux fins de voir fixer à 30.000 euros le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2012.
Par jugement du 22 mars 2017, ce juge s'est déclaré incompétent pour connaître de la question de la validité du congé délivré le 27 février 2012 et de la demande en nullité de ce congé et a renvoyé l'affaire devant la 18ème chambre du tribunal.
Parallèlement, par acte d'huissier du 29 mai 2017, M. [S] [X] a fait signifier à M. [J] [E] un projet de cession de bail avec déspécialisation. Le litige sur la contestation du projet de cession de bail fait l'objet d'une procédure parallèle à la suite de l'assignation délivrée par M. [E] 18 juillet 2017.
Par jugement du 23 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
- dit n'y avoir lieu à ordonner la jonction des procédures;
- déclaré recevables car non prescrites, les demandes de M. [J] [E] et de M. [S] [X] ;
- déclaré nul et de nul effet le congé délivré par M. [J] [E] à M. [S] [X] le 27 février 2012 ;
- dit que le bail liant M. [J] [E] et M. [S] [X], portant sur des locaux sis [Adresse 1], s'est renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2008, aux clauses et conditions du bail expiré, notamment de prix ;
- dit que le jugement vaut bail par application de l'article L.145-57 du code de commerce sauf meilleur accord des parties ;
- débouté M. [J] [E] de ses demandes en fixation du prix du bail au 1er octobre 2012, avec intérêts au taux légal, en expertise judiciaire et en paiement d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel ;
- débouté M. [S] [X] de ses demandes en fixation du prix du bail au 1er octobre 2014 et en paiement d'une indemnité d'éviction ;
- condamné M. [J] [E], aux entiers dépens;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.
Par déclaration du 6 avril 2020, M. [J] [E] a interjeté appel partiel du jugement.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 novembre 2022.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Dans ses dernières conclusions signifiées le 29 juillet 2020, M. [J] [E], appelant, demande à la Cour de :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que le mémoire initial du preneur du 27 mars 2012 a interrompu la prescription biennale de l'action en contestation du congé ;
- dire et juger que Monsieur [X] est prescrit en sa demande de contestation de la validité du congé donné, la prescription biennale étant acquise ;
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le bail a été renouvelé aux conditions initiales notamment de prix le 1er octobre 2008 pour une durée de 9 ans ;
- constater que Monsieur [X] ne rapporte pas la preuve d'un acte de renouvellement du bail de 1999 ;
- valider le congé du 30 septembre 2012 avec offre de renouvellement au 1er octobre 2012 moyennant un loyer déplafonné de 30 000 euros par an ;
- fixer à la somme de 30 000 euros le prix du loyer annuel en principal des locaux loués à usage commercial au « Cabinet [S] [X] Assureur » dont le siège social est situé [Adresse 2], pour un bail de neuf ans renouvelé à compter du 1er octobre 2012, aux clauses et conditions du bail expiré ;
- dire que les intérêts au taux légal sur les compléments de loyers échus seront dus à compter du 10 janvier 2014, date de notification du mémoire, et que les intérêts dus pour une année entière porteront aux-mêmes intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ;
Et subsidiairement :
- désigner tel expert qu'il plaira à Monsieur à Madame le Président, avec mission de donner son avis sur la valeur locative telle qu'elle résulte, à la date considérée, des éléments énoncés par les articles L. 145-33 et suivants du code du commerce et R. 145-6 du même code ;
- en l'état, fixer le loyer provisionnel dû pendant l'instance à la somme de 26 000 euros par an en principal, et ce, rétroactivement à compter du 1er octobre 2012 ;
En ce cas, réserver les dépens ;
- rejeter toutes demandes fins et conclusions de Monsieur [X] ;
- dire que Monsieur [S] [X] devra verser à Monsieur [J] [E] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [S] [X] aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 12 octobre 2020, M. [S] [X], intimé, demande à la Cour de :
- rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires ;
- confirmer le jugement du 23 janvier 2020 :
- en ce qu'il a constaté que le congé avec offre de renouvellement n'a pas respecté le délai de six mois prévus par le terme conventionnel du 30 septembre 2014, ce terme ayant été fixé dans le congé au 30 septembre 2012 ;
- en ce qu'il a constaté qu'un nouveau bail 3/6/9 à effet du 1er octobre 2008 a été conclu, ce que rappelle la signature de l'avenant du 08 décembre 2011 ;
- en ce qu'il a déclaré le congé avec offre de renouvellement nul et de nul effet ;
- en ce qu'il a constaté qu'en l'absence de congé pour la date du 30 septembre 2014, la troisième période triennale expirera le 30 septembre 2017 ;
- en ce qu'il a fixé le loyer annuel à la somme de 19 035,72 € ;
- en ce qu'il a constaté que la loi du 18 juin 2014 s'applique dans les rapports entre les parties en raison de l'existence d'une troisième période triennale expirant le 30 septembre 2014 ;
À titre subsidiaire et à défaut de maintenir le loyer à 19 035,72 €, annuel,
Infirmer le jugement du 23 janvier 2020 RG 17/16069 :
- en ce qu'il a refusé de fixer le loyer annuel à une somme de 10 % supérieure à la somme de 19 035,72 € ;
- en ce qu'il a refusé un loyer réévalué sans pouvoir imposer au bailleur le versement d'une indemnité d'éviction ;
- en ce qu'il a refusé de fixer cette indemnité à la somme de 543 857 euros, sauf à parfaire cette somme à dires d'experts et à la charge exclusive de M. [J] [E] ou de la succession de Mme [D] [E] ;
- condamner M. [J] [E] à payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [J] [E] aux entiers dépens ;
- et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, maître [M] [H] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur la prescription
Selon l'article L.145-60 du code de commerce, toutes les action exercées en vertu du chapitre de ce code relatif au statut des baux commerciaux, se precrivent par deux ans. S'agissant de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé, le point de départ du délai de prescription est fixé au jour de la prise d'effet du nouveau bail et en application de l'article 33 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, la notification du mémoire institué par l'article R.145-23 du code de commerce interrompt la prescription .Selon l'article 2241 du code civil, la demande en justice même portée devant une juridiction incompétente interrompt le délai de prescription. L'effet interruptif dure aussi longtemps que l'instance elle-même.
En l'espèce, M. [E] a fait délivrer à M. [X], par acte d'huissier du 27 février 2012, un congé avec offre de renouvellement à effet au 1er octobre 2012.
Se prévalant de ce congé signifié le 27 février 2012, M. [E] a adressé à M. [X] le 10 janvier 2014 un mémoire introductif d'instance en fixation du prix du loyer dû à compter du 1er octobre 2012 puis l'a assigné devant le juge des loyers commerciaux le 13 mars 2014. Ce juge s'est déclaré incompétent pour se prononcer sur la validité du congé et a renvoyé l'affaire devant le tribunal judiciaire par jugement du 22 mars 2017.
Il ressort de ces éléments que la demande de M. [E] en fixation du prix du loyer diligentée dans le délai de deux ans suivant la date d'effet du congé, n'est pas prescrite. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il l'a déclarée recevable.
Selon les articles 71 et 72 du code de procédure civile, constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l'adversaire, les défenses au fond peuvent être proposées en tout état de cause. Il en résulte qu'une demande formée par voie d'exception ne se heurte pas à la prescription contrairement à la demande reconventionnelle qui tend à obtenir un avantage autre que le rejet des prétentions adverses.
Dans un premier mémoire signifié le 27 mars 2012, M. [X] contestait le montant du loyer réclamé, demandant sa réduction, mais exposait d'ores et déjà que le bail 'a été reconduit par tacite reconduction pour 9 années par courrier du 12 janvier 2009" . Il n'avait donc pas renoncé à se prévaloir du contrat de bail renouvelé à compter du 1er octobre 2008. En l'absence de renoncement dépourvu d'équivoque à se prévaloir du renouvellement à compter du 1er octobre 2008 de sa part, on ne peut déduire de ce premier mémoire que M. [X] aurait expressément accepté le principe du renouvellement du bail.
Dans un mémoire en réponse du 11 mars 2014, M. [X] a expressément fait valoir que 'le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1er octobre 2008 au 30 septembre 2017, dans les conditions de prix et de durée à l'identique au bail précédant', que dès lors, 'le congé est nul et de nul effet, le terme de la seconde période triennale étant fixé au 30 septembre 2014", qu' 'il est donc acquis qu' (il) est titulaire d'un bail expirant le 30 septembre 2017, aux conditions du loyer actuel', moyens qu'il a repris dans son mémoire signifié le 20 août 2016 visant notamment à voir déclarer nul le congé du 30 septembre 2012.
Dès lors que c'est pour s'opposer à la demande de son bailleur en fixation d'un nouveau loyer à compter du 1er octobre 2012 que M. [X] a soulevé par voie d'exception le moyen tiré de la nullité du congé délivré le 27 février 2012, sa demande aux fins de voir constater la nullité de ce congé ne se heurte pas à la prescription et doit être déclarée recevable.
Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevable la demande de M. [X] contestant la validité du congé délivré le 27 février 2012.
Sur la validité du congé en date du 27 février 2012
Selon les articles L. 145-9 et suivants du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial se prolonge tacitement au delà du terme contractuel, en cas d'offre de renouvellement par le bailleur ou d'acceptation par lui d'une demande de renouvellement du locataire le bail est renouvelé en son principe les parties devant, en l'absence d'accord, suivre la procédure prévue en matière de fixation de loyer.
Toutefois, il résulte également de l'article 1134 du code civil dans son ancienne rédaction applicable en l'espèce, dont les dispositions sont reprises à l'article 1103 du même code, que si les deux parties s'accordent pour conclure amiablement un renouvellement du bail venu à expiration, dès lors qu'elles peuvent renoncer à un droit déjà acquis, l'absence de congé ou de demande de renouvellement préalable n'est pas de nature à affecter la validité du nouveau bail en renouvellement qu'elles ont conclu. En outre, ce bail renouvelé peut être conclu sans forme particulière conformément à l'article 1714 du même code.
Par ailleurs, il résulte des articles 1998 et suivants du code civil que le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné et n'est tenu de ce qui est fait au delà que s'il l'a ratifié expressément ou tacitement; que cependant le mandant est obligé envers un tiers s'il résulte des circonstances que le tiers a pu légitimement croire que le mandataire agissait dans les limites de son mandat.
En l'espèce, M. [X] produit:
- un courrier en date du 12 janvier 2009 que lui a adressé la société RICHARDIERE, ancien gestionnaire locatif du bailleur ainsi que le reconnaît M. [E] dans ses écritures, ainsi rédigé: 'Nous avons bien reçu votre lettre du 6 janvier 2009 (...) dont nous avons fait part à nos mandants. Conscients des difficultés engendrées par la crise actuelle, nous avons décidé, à l'expiration de votre bail le 1er octobre 2008, lequel se voit reconduit tacitement pour neuf ans, de ne pas augmenter votre loyer, comme nous aurions pu le faire, nous limitant à sa révision triennale (...)';
- un courrier en date du 19 octobre 2011 que lui a adressé la société RICHARDIERE relatif à la révision triennale du loyer précisant qu'à compter du 1er octobre 2011, le loyer est fixé à 19.730,34 €, joignant deux exemplaires de l'avenant de révision triennale et la note d'honoraires du 17 octobre 2011 d'un montant de 717,60 € relative à sa rédaction,
- l'avenant annoncé dans le courrier du 19 octobre 2011 signé par M. [X] seulement avec mention manuscrite de la date du 8 décembre 2011, cet avenant exposant notamment que le bail en cause de neuf années à effet du 1er octobre 1999 a été 'renouvelé le 1er octobre 2008 pour finir le 31 mars 2017" .
Ainsi, les textes n'exigeant aucune forme particulière pour le contrat de bail commercial renouvelé, il est légitimement apparu au locataire au vu des courriers et du projet d'avenant adressé par le mandataire du bailleur, que le bail était reconduit pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2008, ce qu'il a accepté en réglant le loyer réclamé et l'ajustement du dépot de garantie puis en signant l'avenant adressé ultérieurement lors de la révision triennale en 2011 rappelant de façon explicite que le bail a été renouvelé le 1er octobre 2008, peu important que la société RICHARDIÈRE n'ait pas signé cet acte qu'elle a rédigé et dont l'exécution par les parties n'est pas contestée. Les parties s'étant accordées sur le renouvellement du bail, il est inopérant de faire valoir que leur accord n'a pas été précédé de la délivrance d'un congé ou d'une demande de renouvellement. Dès lors que le courrier de la société RICHARDIÈRE du 12 janvier 2009 précise, d'une part que le bail vient à expiration et que sa reconduction est de neuf années, d'autre part qu'elle aurait pu augmenter le loyer mais se contente d'appliquer l'indexation, sa volonté de renouveler le bail est claire sans qu'il puisse y avoir de confusion avec une tacite prolongation, laquelle aurait été à durée indéterminée et n'aurait pu donner lieu à une augmentation distincte des effets de la révision légale. Enfin, il est inopérant de faire valoir que le montant des honoraires de rédaction de l'avenant de 2011 ont été finalement crédités sur le compte locataire de M. [X], cette mesure dont on ignore la raison n'étant pas de nature à remettre en cause l'intention des parties quant au renouvellement du bail le 1er octobre 2008. De même, il est inopérant de faire valoir que dans son projet de cession de bail avec despécialisation du bail signifié le 29 mai 2017, M. [X] n'a pas été fait état du renouvellement du bail le 1er octobre 2008 puisque ce n'était pas l'objet de cette procédure.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que c'est à juste titre que le jugement déféré a considéré que le bail liant les parties a été valablement renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2008 soit pour expirer le 30 octobre 2017.
La société RICHARDIÈRE ayant exposé dans sa lettre du 12 janvier 2009 qu'elle n'augmentait pas le loyer et se contentait d'appliquer l'indexation, le tribunal a constaté à juste titre que le bail a été renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré notamment de prix puisque celui-ci n'a pas subi d'autre augmentation que les effets de l'indexation.
C'est également à juste titre qu'il déclaré nul le congé délivré le 27 février 2012, ne faisant aucune mention du renouvellement intervenu par accord des parties du 1er octobre 2008 et délivré pour le 1er octobre 2012, date très éloignée de celle d'expiration du bail fixée au 30 octobre 2017.
En conséquence, c'est encore à juste titre que ce jugement a débouté M. [E] de sa demande en fixation du prix du bail renouvelé au 1er octobre 2012 avec intérêts au taux légal ainsi que de sa demande subsidiaire aux fins de voir ordonner une expertise pour déterminer le montant du loyer et en paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle.
Dès lors que le congé litigieux est annulé, le jugement déféré sera approuvé en ce qu'il a rejeté la demande subsidiaire en fixation de loyer formée par M. [X]. Il sera également approuvé en ce qu'il a débouté M. [X] de sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction, demande fondée ni en droit ni en fait, aucun congé avec refus de renouvellement n'ayant été délivré.
Le jugement sera donc confirmé sur l'ensemble de ces points.
La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'réformer le jugement en ce qu'il a considéré' ou 'en ce qu'il a dit', 'constater', 'dire' ou 'juger', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté toutes autres demandes.
M. [E] qui succombe en son appel sera condamné aux dépens de la procédure d'appel et à payer à M. [X] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera débouté de sa demande formée à ce titre.
Les autres demandes seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 23 janvier 2020 dans l'affaire N°RG 17/16069 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [J] [E] à payer à M. [S] [X], la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute M. [J] [E] de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les autres demandes,
Condamne M. [J] [E] aux dépens de la procédure d'appel que Maître Sanchez, avocat, pourra recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE POUR LE PRESIDENT EMPECHE
LA CONSEILLERE