CA Paris, Pôle 3 - ch. 1, 27 septembre 2023, n° 20/13456
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 3 - Chambre 1
ARRET DU 27 SEPTEMBRE 2023
(n° 2023/ , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/13456 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCMCI
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2020 - TJ de PARIS - RG n° 16/13709
APPELANTES
Madame [A] [J]
née le 18 Avril 1950 à [Localité 14] (IRAN)
[Adresse 5],
[Localité 14] (IRAN)
Madame [X] [J]
née le 05 Février 1947 à [Localité 14] (IRAN)
[Adresse 4]
[Localité 15]
PROVINCE DE QUÉBEC CANADA
représentées par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250
INTIMEE
Madame [Y] [J] épouse [L] [T]
née le 26 Octobre 1956 à [Localité 14] (IRAN)
[Adresse 13]
[Localité 14] (IRAN)
représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090
ayant pour avocat plaidant Me François MAINETTI, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Patricia GRASSO, Président
Mme Sophie RODRIGUES, Conseiller
Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Patricia GRASSO, Président, et par Mme Emilie POMPON, Greffier.
***
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte authentique du 8 décembre 1994, [K] [J] et [V] [D] ont fait donation entre vifs, à titre de partage anticipé, à leurs enfants, Mmes [X], [A], [Y] [J] et M. [B] [J], pour un quart indivis chacun, de la nue- propriété :
-des lots de copropriété n°143 et 433 dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7],
-du droit au bail, portant sur le lot n°45062 représentant un emplacement de parking d'un ensemble immobilier situé à [Localité 7], [Adresse 10], [Adresse 9], [Adresse 12], [Adresse 11].
Par acte authentique du 5 juin 2000, les époux [J] ont révoqué leur donation à l'égard de leur fils [B].
Par acte notarié du 6 juin 2000, les époux [J] ont donné, à titre de partage anticipé, à leurs filles, à parts égales, la nue-propriété de la part indivise initialement dévolue à leur frère.
[K] [J] et [V] [J] sont décédés respectivement le 2 novembre 2001 et le 2 octobre 2012 alors qu'ils résidaient au Canada.
Par acte d'huissier du 6 septembre 2016, Mmes [X] et [A] [J] (ci-après les consorts [J]) ont assigné leur soeur Mme [Y] [J] aux fins de licitation des biens immobiliers indivis.
Par jugement du 24 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a statué dans les termes suivants :
-ordonne le partage de l'indivision conventionnelle résultant des actes notariés des 8 décembre 1994 et 6 juin 2000 existant entre Mmes [X], [A], [Y] [J] et portant sur :
*les lots de copropriété n°143 et 433 situés [Adresse 1] à [Localité 7] et cadastrés DU[Cadastre 2],
-désigne Maître [O] [U] exerçant [Adresse 3] à [Localité 8] pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de ladite indivision,
-dit qu'en cas d'empêchement, le notaire sera remplacé par simple ordonnance sur requête, rendue à la demande de la partie la plus diligente,
-désigne tout juge de la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Paris pour surveiller ces opérations,
-rappelle que le notaire commis devra dresser un projet d'état liquidatif dans le délai d'un an à compter de sa désignation,
-rappelle qu'à défaut, pour les parties de signer cet état liquidatif, le notaire devra transmettre au greffe de la 2e chambre un procès-verbal de difficultés, accompagné des dires des parties et son projet d'état liquidatif,
-rappelle que es parties devront remettre au notaire commis toutes les pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,
-rappelle qu'aux termes de l'article R. 444-61 du code de commerce, le notaire doit être, préalablement à la signature de l'acte, intégralement provisionné du montant de ses émoluments, des frais et des débours et qu'à défaut, il ne peut commencer sa mission,
-fixe en conséquence la provision à valoir sur ces émoluments, frais et débours du notaire commis à la somme de 3 000 euros qui lui sera versée par parts viriles par chacune des parties,
-rappelle que les copartageants peuvent à tout moment abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l'amiable si les conditions prévues pour un partage de cette nature sont réunies,
-ordonne, préalablement, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence des autres parties, ou celles-ci dûment appelées, la licitation, à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Paris, des biens ci-après désignés situés dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7], cadastré DU[Cadastre 2] pour une contenance de 4 ares 2 centiares :
*le lot de copropriété n°143 correspondant à une cave portant le numéro 50 du plan, située au niveau 1, escalier et ascenseur
et les 4/100000e des parties communes générales de l'immeuble,
*le lot de copropriété n° 433 correspondant à un appartement portant le numéro 14 du plan situé au 24e niveau, escalier et ascenseurs Est en sortant de l'ascenseur, porte face gauche comprenant : entrée, séjour, loggia, trois chambres, cuisine, dégagement, salle de bains avec WC, salle d'eau, toilette
et les 600/100000e des parties communes générales de l'immeuble, formant le lot n°1
-fixe la mise à prix du lot n°1 à la somme de 400 000 euros,
-dit qu'il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles R 322'31 à R 322'36 du code des procédures civiles d'exécution,
-dit qu'il incombera à la partie la plus diligente,
*de constituer avocat dans le ressort de chacun des tribunaux du lieu de situation des immeubles afin qu'il dépose le cahier des charges et conditions de vente utile au greffe du tribunal,
*de communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal,
-autorise tout copartageant intéressé à faire visiter par l'huissier de son choix les biens à vendre aux ins de rédaction d'un procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l'article R.322-2 du code des procédures civiles d'exécution et de réalisation de tout diagnostic obligatoire,
autorise tout copartageant intéressé à faire procéder par l'huissier de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente,
-dit que l'huissier pourra pénétrer dans lesdits biens avec l'assistance, si nécessaire, d'un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d'avertir à chaque fois de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l'avance,
-déclare irrecevable la demande de condamnation de Mme [Y] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période du comprise entre le 2 octobre 2012 et le 17 avril 2014 portant sur les lots de copropriété n°143 et 433 situés [Adresse 1] à [Localité 7] et le droit au bail portant sur le parking,
-condamne in solidum Mmes [X] et [A] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation pour l'occupation privative du 8 avril 2014 au 16 février 2018 de l'appartement et de la cave situés [Adresse 1] à [Localité 7], à hauteur de 2260 euros par mois,
-rejette les demandes de Mmes [X] et [A] [J] tendant à :
*partage du droit au bail portant sur le lot n°45062,
*licitation du droit au bail portant sur le lot n°45062,
*la condamnation de Mme [Y] [J] au paiement,
> d'une indemnité d'occupation pour les lots de copropriété n°143 et 433 situés [Adresse 1] à [Localité 7]et le droit au bail portant sur le parking pour la période à compter du 17 avril 2014,
> de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,
> de la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-rejette la demande de Mme [Y] [J] tendant à,
*l'autoriser à vendre les biens à l'amiable,
*la désignation d'un administrateur à l'indivision avec pour mission de vendre le bien,
*la condamnation de Mmes [X] et [A] [J] au paiement,
> des charges locatives portant sur les lots de copropriété n°143 et 433 situés [Adresse 1] à [Localité 7],
> d'une indemnité d'occupation et « des charges locatives » au titre de la jouissance du parking,
> de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,
> de la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-renvoie l'affaire à l'audience du 21 octobre 2020 à 13h45 pour faire le point sur la procédure de licitation,
-dit que les dépens seront employés en frais généraux de licitation et partage,
-rejette la demande de distraction des dépens,
-rejette la demande d'exécution provisoire de la décision.
Mmes [X] et [A] [J] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 24 septembre 2020 en ce que notamment il :
-a déclaré irrecevable leur demande de condamnation de Mme [Y] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation sur les lots de copropriété 143 et 433 et le droit au bail sur l'emplacement de stationnement pour la période comprise entre le 2 octobre 2012 et le 17 avril 2014,
-les a condamnées au paiement d'une indemnité d'occupation,
-a rejeté leur demande tendant au partage du droit au bail portant sur le lot 45062 et de licitation de ce lot et leur demande de dommages et intérêts, au titre de l'article 800 du code de procédure civile et des dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 22 octobre 2021, les appelantes demande à la cour de :
-recevoir Mmes [X] et [A] [J] en leurs demandes, fins et conclusions,
en conséquence,
y faisant droit,
-réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
*déclaré irrecevable la demande de condamnation de Mme [Y] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période du comprise entre le 2 octobre 2012 et le 17 avril 2014 portant sur les lots de copropriété n°143 et 433 situés [Adresse 1] à [Localité 7] et le droit au bail portant sur le parking,
*condamné in solidum les consorts [J] au paiement d'une indemnité d'occupation pour l'occupation privative du 8 avril 2014 au 16 février 2018 de l'appartement et de la cave situés [Adresse 1] à [Localité 7], à hauteur de 2260 euros par mois,
*rejeté les demandes des consorts [J] tendant à
>partage du droit au bail portant sur le lot n°45062,
>licitation du droit au bail portant sur le lot n°45062,
>la condamnation de Mme [Y] [J] au paiement,
d'une indemnité d'occupation pour les lots de copropriété n°143 et 433 situés [Adresse 1] à [Localité 7] et le droit au bail portant sur le parking pour la période à compter du 17 avril 2014, de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,
de la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
*rejeté la demande d'exécution provisoire de la décision
en conséquence,
statuant à nouveau,
à titre principal,
-autoriser Mme [X] [J] et/ou [A] [J] à vendre seule ou seules, à l'amiable, avec le concours de l'agence Foncia, et/ou l'agence Mercier immobilier ou l'agence Bauer et associés, le bien indivis sis à [Localité 7], [Adresse 1], lots 143 et 433 ainsi que le droit au bail moyennant le prix de vente minimum de 750 000 euros net vendeur (sept cent cinquante mille euros), (pièces 33, 34 et 35).
-procéder par la suite à l'élaboration des comptes de liquidation-partage entre les parties, à titre amiable,
à titre subsidiaire,
-ordonner le partage de l'indivision conventionnelle résultant des actes notariés des 8 décembre 1994 et 6 juin 2000 existant entre Mmes [X], [A] et [Y] [J] et portant sur les lots de copropriété 143 et 433 situés [Adresse 1] à [Localité 7] et cadastrés du [Cadastre 2],
-désigner Me [R], notaire, pour procéder aux comptes entre les parties et à la répartition du prix et l'un de messieurs les juges pour faire son rapport sur l'homologation de ladite répartition, après désintéressement du syndicat des copropriétaires et de tous les créanciers inscrits,
-rappelle que le notaire commis devra dresser un projet liquidatif dans le délai d'un an à compter de sa désignation
-rappelle qu'à défaut pour les parties de signer cet état liquidatif, le notaire devra transmettre au greffe de la cour un procès-verbal de difficultés, accompagné du dire des parties et son projet d'état liquidatif. rappelle que les parties devront remettre au notaire commis toutes les pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,
-rappelle que les copartageants peuvent à tout moment abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l'amiable si les conditions prévues pour un partage de cette nature sont réunies,
à titre très subsidiaire,
-ordonner qu'aux requêtes, poursuites et diligence, de, sur le cahier des conditions de vente dressé et déposée par Me Valérie Pigalle et après l'accomplissement des formalités légales il sera, en présence de la défenderesse, procéder en audience des criées du tribunal de grande instance de Paris à la vente sur licitation, en un seul lot, des biens et droits immobiliers dépendant de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1], cadastré section du[Cadastre 2] numéro [Cadastre 2] pour 4 ares 2 centiares à savoir,
*lot 433 correspondant à un appartement portant le numéro 14 du plan situé au 24ème niveau escalier et ascenseur est comprenant entrée, séjour, loggia, trois chambres, cuisine, dégagement, salle de bains, salle d'eau, toilettes et les six cent/cent millièmes du sol et des parties communes générales de l'immeuble,
*lot 143 correspondant à une cave portant le numéro 50 du plan, située niveau 1 escalier et ascenseur est et les quatre/cent millièmes des parties communes générales de l'immeuble,
ayant fait l'objet d'un RCP EDD reçu par Me [E], notaire à [Localité 6], le 27 février 1973, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 6] 7ème bureau, le 29 mars 1973 volume 1133 n°1,
le droit au bail du lot n°45062 correspondant à un parking au premier sous-sol de l'immeuble,
en tout état de cause,
-condamner Mme [Y] [J] à payer à Mmes [X] et [A] [J] et à l'indivision une indemnité d'occupation mensuelle de 2 262 euros et de 170 pour le parking, à compter du 2 octobre 2012, et à tout le moins, à compter du 1er janvier 2014, jusqu'à l'autorisation qu'elle peut donner à ses s'urs d'occuper provisoirement lesdits biens immobiliers, le louer ou le vendre, soit à compter du 2 octobre 2012, la somme de 243 200 euros, soit à titre subsidiaire, du 1er janvier 2014 la somme de 209 152 euros, février 2021 inclus, sous réserve d'actualisation, puisque l'accord pour la vente a été donné par Mme [Y] [J], le 2 mars 2021,
-condamner Mme [Y] [J] à payer aux consorts [J] la somme de 20 000 euros, à titre de dommages-intérêts,
-débouter Mme [Y] [J] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,
-condamner Mme [Y] [J] à payer aux consorts [J] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance, et la somme de 8 000 euros application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel,
-condamner Mme [Y] [J] à payer aux consorts [J] à supporter l'intégralité des dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais de signification et de traduction des actes.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 mars 2023, l'intimée demande à la cour de :
-infirmer le jugement entrepris rendu le 24 juin 2020 par la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a,
*ordonné la licitation à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Paris des biens indivis situés à [Localité 7], [Adresse 1], lot 143 correspondant à une cave, et lot 433 correspondant à un appartement portant le n°14 du plan, et situé au 24ème niveau, ainsi qu'en ce qu'il a fixé les modalités de cette licitation et notamment la mise à prix,
*rejeté que soit intégré aux opérations de liquidation partage à intervenir, le droit au bail indivis du parking, lot 4506 du même immeuble,
*rejeté la demande de condamnation de Mmes [A] et [X] [J] au paiement des charges locatives portant sur les lots indivis de copropriété 143 et 433, situés [Adresse 1], et le droit au bail portant sur le parking, lot 4506, à compter du 17 avril 2014,
* rejeté la demande de condamnation au paiement de Mmes [A] et [X] [J] à la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
et statuant a nouveau,
-constater l'accord de l'ensemble des indivisaires sur la vente amiable au prix de 745 000 euros net vendeur des lots indivis 143 et 433 de l'immeuble sis à [Localité 7] ' [Adresse 1], outre la commission d'agence, des lots indivis 143 et 433 de l'immeuble sis à [Localité 7] ' [Adresse 1],
-ordonner que soit intégré aux opérations de liquidation partage confiées à Me [O] [U], remplacée par Me [M] [P], le droit au bail de l'emplacement de parking - lot 45062, situé au 1er sous-sol de l'immeuble sis à [Localité 7] [Adresse 1] aux époux [C],
-condamner in solidum Mmes [A] et [X] [J] à payer à l'indivision [Y], [A] et [X] [J], les charges locatives afférentes aux lots 143 et 433 pour la période allant du 08 avril 2014 au 16 février 2018,
-condamner in solidum Mmes [A] et [X] [J] à payer à l'indivision [Y], [A] et [X] [J], au titre de leur occupation privative du parking, lot 4506, à compter du 13 janvier 2015, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 170 euros, outre les charges locatives au sens du décret 87-713 du 26 août 1987, et ce jusqu'à la date du partage ou de mise à disposition de Mme [Y] [J], des moyens d'accès audit parking,
-condamner in solidum Mmes [A] et [X] [J] au paiement d'une somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,
-débouter Mmes [A] et [X] [J] de leurs plus amples demandes,
-confirmer pour le surplus le jugement déféré,
-condamner in solidum, Mmes [A] et [X] [J] à payer à Mme [Y] [J], une somme supplémentaire de 7 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'à supporter les entiers dépens d'appel.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 13 juin 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'ouverture des opérations de comptes liquidation partage
Selon les termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à la réformation ou à son annulation par la cour d'appel.
L'article 562 du code de procédure civile dispose que « l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. ».
Il résulte de la combinaison de ces deux textes que sont dévolus à la cour les seuls chefs du jugement qui sont visés à l'acte d'appel ; ainsi, si un chef du jugement ne figure pas sur l'acte d'appel, la cour ne peut ni le juger, ni l'infirmer.
Le chef du jugement ayant ordonné l'ouverture des opérations de compte liquidation partage des lots de copropriété 143 et 433 dépendant de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] et ses chefs subséquents sur la désignation d'un notaire et d'un juge commis et sur le rappel de certaines de ces modalités et des règles du partage judiciaire ne figurent pas sur la déclaration d'appel qui est l'acte de l'appel principal interjeté par Mmes [X] et [A] [J] ni sur les premières conclusions d'intimé prises par Mme [Y] [J] par lequel se forme l'appel incident. Il suit que les chefs du jugement sur le partage judiciaire et ses chefs subséquents ne faisant pas l'objet de l'appel, il ne sera pas statué à nouveau par la cour sur ces mêmes chefs.
Sur l'assiette du partage
Le tribunal a rejeté la demande tendant à ce que soit inclus dans les opération de partage le droit au bail portant sur le lot n°45062 qui constitue un emplacement de stationnement dépendant d'un ensemble immobilier situé à proximité des lots de copropriété 143 et 433 précités au motif qu'il n'était pas justifié que ce bail soit toujours en cours. Mme [Y] [J] a interjeté appel incident du chef ayant exclu ce droit au bail des opérations de partage et demande son intégration dans les opérations de liquidation partage confiées à Me [O] [U]. Certes, Mmes [X] et [A] [J] n'ont pas dévolu ce chef à la cour par leur acte d'appel, néanmoins, celle-ci relève que les appelantes dès leurs premières conclusions demandaient de réformer le jugement en ce qu'il avait rejeté leur demande au titre du partage du lot 45062.
Mme [Y] [J] produit sous sa pièce 24 l'acte notarié reçu le 20 octobre 2005 par lequel ce bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2005 pour se terminer le 31 mars 2045. Cette pièce à défaut d'élément contraire est suffisante pour établir que le bail portant sur cet emplacement de stationnement est en cours.
Partant, en infirmant les chefs du jugement sur l'assiette du partage, il est jugé que les opérations de comptes liquidation partage porteront sur cet emplacement de stationnement n°45062 dépendant de l'ensemble immobilier [Adresse 10], [Adresse 9], [Adresse 12] et [Adresse 11].
Sur la licitation des lots 143 et 433
Mmes [X] et [A] [J] avaient saisi le tribunal d'une demande fondée sur l'article 815-5-1 du code civil tendant à être autorisées à aliéner sans le concours de leur s'ur [Y] les lots de copropriété 143 et 433 et le droit au bail portant sur l'emplacement de stationnement. Le tribunal s'est prononcé sur cette demande en autorisant (page 6) l'aliénation des seuls lots de copropriété ; l'aliénation autorisée par le juge se faisant en vertu de ce texte par voie de licitation, le premier juge a ordonné leur licitation et a fixé le montant de la mise à prix à la somme de 400 000 €, soit le montant de la mise à prix que réclamaient Mmes [X] et [A] [J]. Ayant ordonné la licitation de ces lots de copropriété, le tribunal a alors rejeté la demande de Mme [Y] [J] présentée sur le fondement des articles 815-5 et 815-6 du code civil à être autorisée à vendre amiablement avec le concours de tel professionnel de l'immobilier qui lui plaira ces deux lots de copropriété
Mmes [X] et [A] [J] n'ont pas à leur déclaration d'appel visé le chef du jugement qui a ordonné la licitation des deux lots de copropriété 143 et 433 ; seul l'acte d'appel opérant l'effet dévolutif, il est en conséquence retenu que le chef du jugement ayant ordonné la licitation de ces deux lots de copropriété n'a pas été dévolu à la cour par l'appel principal ; Mmes [X] et [A] [J] demandent néanmoins dans leurs premières conclusions à être autorisées à vendre à l'amiable ces lots de copropriété pour un prix minimum vendeur de 750 000 € net vendeur (prix incluant le droit au bail sur l'emplacement de stationnement), demandes qu'elles ont reprises dans leurs dernières écritures ; leur demande de licitation n'étant plus formée qu'à titre très subsidiaire.
Dans le dispositif de ses conclusions d'intimé remises dans le délai imparti par l'article 909 du code de procédure civile, Mme [Y] [J] demande de voir infirmer le chef du jugement ayant ordonné la licitation de ces deux lots et de voir constater l'accord de l'ensemble des coïndivisaires sur la vente amiable au prix de 745 000 € des deux lots de copropriété 143 et 145.
Les chefs du jugement ayant ordonné la licitation des lots de copropriété 143 et 433 ont donc été dévolus à la cour par l'appel incident.
La demande de Mme [Y] [J] tendant à voir constater un accord des parties ne constitue pas une prétention de nature à saisir le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile ; en outre, les parties en application de l'article 842 du code civil pouvant à tout moment abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l'amiable, ont au cours de l'instance d'appel sous l'égide de leurs avocats, convenu de ne pas exécuter le jugement en ce qu'il ordonnait la licitation et ont désigné chacune un représentant à effet notamment de régulariser tout mandat de vente ; ainsi l'agence Cos Immobilier s'est vue consentir un mandat de vente portant sur les deux lots de copropriété moyennant le prix net vendeur de 745 000 € après déduction de la commission due à l'agence ; une offre ayant été acceptée aux conditions prévues à ce mandat, rendez-vous a été pris chez le notaire en vue de régulariser la vente, celle-ci étant parfaite par la rencontre de l'offre et de l'acceptation ; Mme [A] [J] ne s'est pas présentée ni fait représentée au rendez-vous fixé le 3 novembre 2021 en l'étude de Me [G], notaire ; un second rendez-vous a, alors, été fixé au 28 janvier 2022 à l'étude du même notaire auquel bien que sommées de comparaître ni Mme [X] [J] ni Mme [A] [J] n'ont comparu ; un procès-verbal de carence a, alors, été dressé le 28 janvier 2022 par Me [G] ; les candidats acquéreurs ont, par ailleurs assigné Mme [Y] [J] et Mmes [X] et [A] [J] en vente forcée devant le tribunal judiciaire de Paris devant lequel ni Mme [X] [J] ni Mme [A] [J] n'ont constitué avocat ; Mme [Y] [J] qui a comparu par ministère d'avocat s'est pour sa part associée aux demandes des candidats acquéreurs ; l'affaire a été plaidée à l'audience du 6 avril 2023. Aucune réponse n'a été apportée à la demande de la cour sur l'issue de la procédure devant le tribunal judiciaire de Paris.
Mme [Y] [J] ne saurait compte-tenu des péripéties ci-dessus relatées se prévaloir de l'existence d'un accord actuel des parties sur la vente des biens indivis pour voir infirmer le chef du jugement ayant ordonné la licitation . Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a ordonné la licitation du bien indivis et sur les conditions et les modalités de cette licitation fixées par celui-ci. Il est rappelé à ces dernières qu'elles peuvent toujours abandonner les voies judiciaires et procéder amiablement au partage de l'indivision.
La cour qui n'est pas saisie d'une demande de licitation du droit au bail ne saurait l'ordonner ; elle ne peut accueillir pour autant la demande de Mmes [X] et [A] [J] tendant à se voir autorisée à le vendre en même temps que les deux lots de copropriété 143 et 433 « à l'amiable », cette demande ne reposant sur aucun fondement ; elles s'en voient donc déboutées. Il appartiendra donc au notaire désigné pour procéder aux opérations de comptes liquidation partage d'inclure ce droit au bail dans le projet d'état liquidatif qu'il dressera.
Sur les demandes d'indemnité d'occupation relatives aux lots de copropriété 143 et 433
Le premier juge sur le constat que la première demande en justice de Mmes [X] et [A] [J] sur l'indemnité d'occupation avait été formée le 17 avril 2019, a déclaré prescrite la demande d'indemnité d'occupation présentée par celle-ci pour la période comprise entre le 2 octobre 2012 et le 17 avril 2014.
Après avoir constaté qu'il est exact que par lettre du 12 octobre 2015, Mme [Y] [J] a interdit toute occupation, location ou vente du bien indivis, le premier juge au motif que Mme [X] [J] et Mme [A] [J] étaient seules détentrice des clés donnant accès à ces biens indivis, les a déboutées de leur demande d'indemnité d'occupation dirigée à l'encontre de Mme [Y] [J] et a fait droit à la demande de cette dernière pour la période comprise entre le 8 avril 2014 et le 16 février 2018, jour de l'exécution de l'ordonnance rendue sur incident, ayant ordonné sous astreinte la remise des clés à Mme [Y] [J] ; il a fixé le montant de cette indemnité d'occupation à hauteur de la somme de 2 262 € par mois ayant constaté que les parties s'accordaient sur le montant de la valeur locative.
Devant la cour, Mmes [X] et [A] [J] font valoir que c'est à tort que Mme [Y] [J] a estimé qu'elle était privée de l'usage des clés. Elles relatent que Mme [Y] [J] qui s'est déplacée à [Localité 6] en janvier 2014 a rencontré les régisseurs de la tour dans laquelle se trouve l'appartement, la cave et le parking, de sorte que leur s'ur disposait des clés avant elles, ayant d'ailleurs donné des instructions au syndic de copropriété, n'étant venues pour leur part en France qu'à la fin de l'année 2015. Elles soutiennent que ces régisseurs disposaient des clés qui les ont tenues à la disposition de Mme [Y] [J] et qu'un voisin M. (et ou Mme) [H] était également en possession d'un jeu de clés. Elles ajoutent que demeurant à l'étranger, elles n'avaient pas accès aux biens indivis et ne les occupaient pas.
Mmes [X] et [A] [J] demandent une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2014 date à laquelle Mme [Y] [J] a formalisé son opposition à tout acte de disposition et d'occupation de l'appartement et jusqu'au 2 mars 2021, date du mandat de vente signé par Mme [Y] [J].
Mme [Y] [J] adopte les motifs retenus par le premier juge tant sur la prescription partielle de la demande de Mmes [X] et [A] [J] ; sur le fond, elle affirme que jusqu'au 16 février 2018, elle n'a pas disposé des clés donnant accès aux biens indivis et soutient que seules Mmes [X] et [A] [J] ont pu bénéficier de la jouissance exclusive de l'appartement et qu'il importe peu qu'elles aient effectivement exercé cette jouissance.
L'article 815-9 du code civil dispose que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
Mmes [X] et [A] [J] ne développent aucun moyen d'infirmation sur le chef du jugement ayant déclaré irrecevable car prescrite leur demande d'indemnité d'occupation pour la période antérieure au 17 avril 2014. Partant, le jugement est confirmé en ce qu'il les a déclarées irrecevables pour la période susdite.
La jouissance privative par un indivisaire de l'immeuble indivis ouvrant droit à une indemnité n'implique pas nécessairement son occupation effective par cet indivisaire ; il a été ainsi admis que la détention par un indivisaire du seul jeu de clés donnant accès au bien indivis avait privé les autres indivisaires de leur droit de jouissance de sorte que l'indivisaire détenteur de ce jeu de clés était redevable d'une indemnité d'occupation.
Le 21 juin 2016, le conseil de Mmes [X] et [A] [J] écrivait en réponse à un précédent courrier de son confrère avocat de Mme [Y] [J] que ses clientes mettent à la disposition de l'agence immobilière mandatée par celle-ci les clefs de l'appartement qu'elles ont confiées à une personne de confiance dont étaient fournies les coordonnées (téléphones fixe et portable et adresse mail).
Par un courriel du 22 juin 2016, le conseil de Mme [Y] [J] répondait à son confrère en s'exprimant en ces termes « j'ai pris bonne note que Mesdames [X] et [A] [J] ne contestaient pas détenir seules, et à la différence de ma cliente, les clés de l'appartement et refusaient malgré la qualité de propriétaire indivise de cette dernière de lui remettre un jeu, tentant de lui imposer d'avoir à traiter avec un mandataire de leur choix » (') « Il ressort des déclarations sans ambiguïté de vos clientes fidèlement retranscrites à votre courriel précité, qu'elles refusent de permettre à Mme [Y] [J] de disposer d'un jeu de clefs, lui permettant d'avoir accès aux lieux, ce qui la rendra recevable à solliciter en tant que de besoin judiciairement la condamnation de Mesdames [X] et [A] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation et à supporter l'intégralité des charges de copropriété liées à leur jouissance privative des lieux ».
Le 10 février 2017, le conseil de Mmes [X] et [A] [J] écrivait à son confrère que ses « clientes ont confié les jeux de clés à Mme [S] [H] qui assistera les agences pour faire visiter l'appartement »;
En réponse, le conseil de Mme [Y] [J] par un courrier du 13 février 2017, réclamait à nouveau un jeu de clé ainsi que les codes d'accès, précisant qu' « il n'est pas envisageable que pour procéder aux visites indispensables des lieux qui vont se réaliser, les agences soient contraintes de solliciter systématiquement ainsi que vous le préconisez Mme [S] [H] ».
Mme [Y] [J] ne s'est vue remettre un jeu de clés donnant accès aux biens indivis que le 16 février 2018 après avoir introduit un incident et obtenu du juge de la mise en état une ordonnance en date du 10 janvier 2018 faisant droit à sa demande.
Il ressort de ces échanges épistolaires que la jouissance de Mme [Y] [J] sur les biens indivis ne serait-ce que pour les faire visite par une agence de son choix en vue de leur mise en vente, a été entravée jusqu'à l'exécution de l'ordonnance rendue sur incident, par l'absence de clefs, ce qui a été source de retard à la signature d'un mandat de vente.
Les parties en présentant une demande d'indemnité d'occupation du même montant montrent qu'elles ne discutent pas le principe d'une fixation de l'indemnité de jouissance privative en fonction de la valeur locative des bien indivis ; l'estimation de cette valeur locative à hauteur de 2 260 € par mois n'est pas davantage discuttée. Partant le jugement est confirmé en ce qu'il a fixé à la charge de Mmes [X] et [A] [J] une indemnité d'un montant mensuel de 2 260 € par mois jusqu'au 10 janvier 2018.
En revanche, cette indemnité ne commencera à courir qu'à compter du mois de juin 2016, Mme [Y] [J] n'ayant exprimé qu'au cours de ce mois-ci sa volonté de se voir remettre un exemplaire des clés et n'ayant jamais auparavant manifesté sa volonté de jouir des biens indivis, s'étant même opposée à leur location et à leur occupation par quiconque. Il n'est pas démontré que Mmes [X] et [A] [J] ont personnellement ou laissé un tiers occuper les biens indivis ou les ont donnés en location ou en ont fait un quelconque autre usage ; dans ces conditions, la seule détention par elles d'un jeux de clés remis à une personne habitant le même immeuble que celui dont dépendent les biens indivis, ne caractérise pas un acte de jouissance privative tant qu'elles n'ont pas opposé à Mme [Y] [J] un refus de lui en remettre un exemplaire. En effet, jusqu'à ce refus, cette seule détention ne saurait légitimer la mise à leur charge d'une indemnité d'occupation qui viendrait accroître les droits de leur s'ur dans le partage sous peine de créer un effet d'aubaine.
Partant, infirmant le jugement entrepris en ce qu'il a fixé au 18 avril 2014 la date du point de départ de la période pendant laquelle Mmes [X] et [A] [J] sont redevables d'une indemnité au titre de leur jouissance privative, il est jugé que cette période débute au mois juin 2016.
Le refus opposé par Mme [Y] [J] de voir occuper ou louer les biens indivis ne constitue pas de sa part un acte matériel de jouissance privative des biens indivis ; par ailleurs, ce refus ne constitue pas un empêchement juridique au droit de jouissance de ses coïndivisaires dès lors que Mmes [X] et [A] [J] détentrices des 2/3 des droits indivis pouvaient en application de l'article 815-3 du code civil effectuer les actes d'administration relatifs au biens indivis dont relève notamment la mise en location d'un bien à usage d'habitation. L'inertie qu'a pu opposer Mme [Y] [J] à la vente du bien indivis pouvait également être combattue en justice par les dispositions de l'article 815-5-1 du code civil, Mmes [X] et [A] [J] ayant d'ailleurs saisi le tribunal judiciaire de Paris à cette fin.
Partant, le jugement est confirmé pour les motifs qui précèdent et qui complètent ceux non contraires en ce qu'il a débouté Mmes [X] et [A] [J] de leur demande d'indemnité d'occupation.
Sur la demande d'indemnité de jouissance portant sur le droit au bail.
Le premier juge ayant considéré que la preuve n'était pas rapportée de l'existence d'une bail en cours, il n'a pas fait droit à la demande d'indemnité de jouissance relativement à ce bien.
Il a été ci-avant retenu au vu de l'acte de bail produit devant la cour et dont la durée est de 40 ans devant s'achever le 31 mars 1945 que ce bail était en cours.
Il appartenait à Mme [Y] [J] qui était partie à ce bail de se rapprocher du bailleur dont les éléments d'identification étaient naturellement fournies par cet acte pour obtenir les codes et badges d'accès sans qu'elle puisse prendre prétexte de leur absence de communication pour mettre à la charge de ses s'urs une indemnité d'occupation.
Partant, pour les motifs qui précèdent qui se substituent à ceux retenus par le premier juge, Mme [Y] [J] se voit déboutée de sa demande d'indemnité d'occupation relativement à cet emplacement de stationnement. Ce débouté conduit à confirmer le jugement qui l'a déboutée de sa réclamation à ce titre.
Sur les charges de copropriété.
L'indemnité de jouissance mise à la charge de Mmes [X] et [A] [J] ne se fonde pas factuellement sur l'occupation par ces dernière des lots de copropriété n°143 et 433 mais sur le refus qu'elles ont opposé à leur s'ur de lui remettre un jeu de clés quand bien même cette dernière n'a entendu exercer son droit de jouissance que pour faire visiter les biens indivis en vue de leur mise en vente.
En conséquence, il n'y a pas lieu de faire supporter seulement par Mmes [X] et [A] [J] les charges de copropriété qui sont liées à l'occupation des lieux.
Partant, pour les motifs qui précèdent qui complètent ceux non contraires du premier juge, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [Y] [J] de sa demande relative aux charges liées à l'occupation des lots de copropriété 143 et 433.
Le débouté de Mme [Y] [J] de sa demande d'indemnité d'occupation relative à l'emplacement de stationnement conduit à rejeter sa demande au titre des charges locatives afférentes à cet emplacement. Le jugement est donc confirmé de ce chef.
Sur la demande de dommages-intérêts
Le premier juge a motivé le rejet de la demande de dommages-intérêts présentée par Mmes [X] et [A] [J] d'une part et par Mme [Y] [J] d'autre part en raison de l'insuffisance de preuve du préjudice allégué par celles-ci et de la faute imputée par Mme [Y] [J] à ses s'urs.
Mmes [X] et [A] [J] par leur acte d'appel ont dévolu à la cour le chef du jugement les ayant déboutées de leur demande de dommages-intérêts ; en revanche, Mme [Y] [J] n'a pas fait appel incident du chef du jugement qui l'en a débouté. En conséquence, la cour ne statuera que sur la demande de dommages-intérêts présentée par Mmes [X] et [A] [J].
Mmes [X] et [A] [J] ont introduit une action en justice en vue d'être autorisée à vendre les biens indivis constitués par les deux lots de copropriété 143 et 433, demandant leur licitation et que la mise à prix soit fixée à la somme de 400 000 € ; le premier juge y a fait droit. Elles ont signé par l'intermédiaire de leur mandataire commun au cours de l'instance d'appel un mandat de vente pour un prix net vendeur de 745 000 €, soit un montant bien supérieur non seulement au montant de la mise au prix, mais aussi à l'estimation de la valeur vénale des biens immobiliers fournie par l'agence immobilière qu'elles avaient mandatée à cette fin.
Alors qu'une offre ferme avait été faite pour un prix net vendeur de 745 000 €, Mmes [X] et [A] [J] ne se sont pas présentées ni faites représenter au rendez-vous fixé chez le notaire le 28 janvier 2022 au cours duquel devait être passée la vente. Une procédure a été initiée par les candidats acquéreurs devant le tribunal judiciaire de Paris afin de passer outre à leur carence.
L'attitude de Mmes [X] et [A] [J] contraire à toute logique et qui trouve probablement sa source dans un conflit personnel et ancien qu'elles nourrissent à l'égard de leur s'ur et que la cour n'a pas à connaître, ruine leur doléance sur le refus qu'elles lui impute de passer une vente amiable et retire tout crédit au préjudice qu'elles allèguent.
En conséquence, pour les motifs qui précèdent, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mmes [X] et [A] [J] de leur demande de dommages-intérêts.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.
Chacune des parties échouant partiellement en ses prétentions, les dépens d'appel seront employés en frais de partage et supportés par chaque partie à proportion de ses droits dans l'indivision.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
Au vu de l'attitude de Mmes [X] et [A] [J] qui ont empêché que le présent litige trouve pendant l'instance d'appel une issue transactionnelle, il est alloué à Mme [Y] [J] au tire de la procédure d'appel une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile d'un montant de 6 000 €.
Les chefs du jugement ayant statué sur les dépens et l'application de l'article 700 sont confirmés.
Au vu de la répartition des dépens, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant dans les limites de l'appel,
Infirme le jugement en ce qu'il a :
exclu de l'assiette du partage judiciaire l'emplacement de stationnement n°45062 dépendant de l'ensemble immobilier à [Localité 6] [Adresse 10], [Adresse 9], [Adresse 12] et [Adresse 11] ;
fixé au 18 avril 2014 la date du point de départ de la période pendant laquelle Mmes [X] et [A] [J] sont redevables d'une indemnité de jouissance privative ;
Statuant à nouveau,
Dit que le partage porte sur l'emplacement de stationnement n°45062 dépendant de l'ensemble immobilier situé à Paris [Adresse 10], [Adresse 9], [Adresse 12] et [Adresse 11] ;
Fixe au début du mois de juin 2016 la date du point de départ de la période pendant laquelle Mmes [X] et [A] [J] sont redevables d'une indemnité de jouissance privative ;
Confirme le jugement en tous ses autres chefs dévolus à la cour ;
Y ajoutant :
Déboute Mmes [X] et [A] [J] de leur demande tendant à être autorisée à vendre à titre amiable l'emplacement de stationnement ;
Condamne Mmes [X] et [A] [J] ensemble à payer à Mme [Y] [J] la somme de 6 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que les dépens d'appel seront employés en frais de partage et supportés par les parties en fonction de leurs droits sur l'indivision.
Le Greffier, Le Président,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 3 - Chambre 1
ARRET DU 27 SEPTEMBRE 2023
(n° 2023/ , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/13456 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCMCI
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2020 - TJ de PARIS - RG n° 16/13709
APPELANTES
Madame [A] [J]
née le 18 Avril 1950 à [Localité 14] (IRAN)
[Adresse 5],
[Localité 14] (IRAN)
Madame [X] [J]
née le 05 Février 1947 à [Localité 14] (IRAN)
[Adresse 4]
[Localité 15]
PROVINCE DE QUÉBEC CANADA
représentées par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250
INTIMEE
Madame [Y] [J] épouse [L] [T]
née le 26 Octobre 1956 à [Localité 14] (IRAN)
[Adresse 13]
[Localité 14] (IRAN)
représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090
ayant pour avocat plaidant Me François MAINETTI, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Patricia GRASSO, Président
Mme Sophie RODRIGUES, Conseiller
Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Patricia GRASSO, Président, et par Mme Emilie POMPON, Greffier.
***
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte authentique du 8 décembre 1994, [K] [J] et [V] [D] ont fait donation entre vifs, à titre de partage anticipé, à leurs enfants, Mmes [X], [A], [Y] [J] et M. [B] [J], pour un quart indivis chacun, de la nue- propriété :
-des lots de copropriété n°143 et 433 dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7],
-du droit au bail, portant sur le lot n°45062 représentant un emplacement de parking d'un ensemble immobilier situé à [Localité 7], [Adresse 10], [Adresse 9], [Adresse 12], [Adresse 11].
Par acte authentique du 5 juin 2000, les époux [J] ont révoqué leur donation à l'égard de leur fils [B].
Par acte notarié du 6 juin 2000, les époux [J] ont donné, à titre de partage anticipé, à leurs filles, à parts égales, la nue-propriété de la part indivise initialement dévolue à leur frère.
[K] [J] et [V] [J] sont décédés respectivement le 2 novembre 2001 et le 2 octobre 2012 alors qu'ils résidaient au Canada.
Par acte d'huissier du 6 septembre 2016, Mmes [X] et [A] [J] (ci-après les consorts [J]) ont assigné leur soeur Mme [Y] [J] aux fins de licitation des biens immobiliers indivis.
Par jugement du 24 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a statué dans les termes suivants :
-ordonne le partage de l'indivision conventionnelle résultant des actes notariés des 8 décembre 1994 et 6 juin 2000 existant entre Mmes [X], [A], [Y] [J] et portant sur :
*les lots de copropriété n°143 et 433 situés [Adresse 1] à [Localité 7] et cadastrés DU[Cadastre 2],
-désigne Maître [O] [U] exerçant [Adresse 3] à [Localité 8] pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de ladite indivision,
-dit qu'en cas d'empêchement, le notaire sera remplacé par simple ordonnance sur requête, rendue à la demande de la partie la plus diligente,
-désigne tout juge de la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Paris pour surveiller ces opérations,
-rappelle que le notaire commis devra dresser un projet d'état liquidatif dans le délai d'un an à compter de sa désignation,
-rappelle qu'à défaut, pour les parties de signer cet état liquidatif, le notaire devra transmettre au greffe de la 2e chambre un procès-verbal de difficultés, accompagné des dires des parties et son projet d'état liquidatif,
-rappelle que es parties devront remettre au notaire commis toutes les pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,
-rappelle qu'aux termes de l'article R. 444-61 du code de commerce, le notaire doit être, préalablement à la signature de l'acte, intégralement provisionné du montant de ses émoluments, des frais et des débours et qu'à défaut, il ne peut commencer sa mission,
-fixe en conséquence la provision à valoir sur ces émoluments, frais et débours du notaire commis à la somme de 3 000 euros qui lui sera versée par parts viriles par chacune des parties,
-rappelle que les copartageants peuvent à tout moment abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l'amiable si les conditions prévues pour un partage de cette nature sont réunies,
-ordonne, préalablement, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence des autres parties, ou celles-ci dûment appelées, la licitation, à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Paris, des biens ci-après désignés situés dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7], cadastré DU[Cadastre 2] pour une contenance de 4 ares 2 centiares :
*le lot de copropriété n°143 correspondant à une cave portant le numéro 50 du plan, située au niveau 1, escalier et ascenseur
et les 4/100000e des parties communes générales de l'immeuble,
*le lot de copropriété n° 433 correspondant à un appartement portant le numéro 14 du plan situé au 24e niveau, escalier et ascenseurs Est en sortant de l'ascenseur, porte face gauche comprenant : entrée, séjour, loggia, trois chambres, cuisine, dégagement, salle de bains avec WC, salle d'eau, toilette
et les 600/100000e des parties communes générales de l'immeuble, formant le lot n°1
-fixe la mise à prix du lot n°1 à la somme de 400 000 euros,
-dit qu'il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles R 322'31 à R 322'36 du code des procédures civiles d'exécution,
-dit qu'il incombera à la partie la plus diligente,
*de constituer avocat dans le ressort de chacun des tribunaux du lieu de situation des immeubles afin qu'il dépose le cahier des charges et conditions de vente utile au greffe du tribunal,
*de communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal,
-autorise tout copartageant intéressé à faire visiter par l'huissier de son choix les biens à vendre aux ins de rédaction d'un procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l'article R.322-2 du code des procédures civiles d'exécution et de réalisation de tout diagnostic obligatoire,
autorise tout copartageant intéressé à faire procéder par l'huissier de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente,
-dit que l'huissier pourra pénétrer dans lesdits biens avec l'assistance, si nécessaire, d'un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d'avertir à chaque fois de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l'avance,
-déclare irrecevable la demande de condamnation de Mme [Y] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période du comprise entre le 2 octobre 2012 et le 17 avril 2014 portant sur les lots de copropriété n°143 et 433 situés [Adresse 1] à [Localité 7] et le droit au bail portant sur le parking,
-condamne in solidum Mmes [X] et [A] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation pour l'occupation privative du 8 avril 2014 au 16 février 2018 de l'appartement et de la cave situés [Adresse 1] à [Localité 7], à hauteur de 2260 euros par mois,
-rejette les demandes de Mmes [X] et [A] [J] tendant à :
*partage du droit au bail portant sur le lot n°45062,
*licitation du droit au bail portant sur le lot n°45062,
*la condamnation de Mme [Y] [J] au paiement,
> d'une indemnité d'occupation pour les lots de copropriété n°143 et 433 situés [Adresse 1] à [Localité 7]et le droit au bail portant sur le parking pour la période à compter du 17 avril 2014,
> de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,
> de la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-rejette la demande de Mme [Y] [J] tendant à,
*l'autoriser à vendre les biens à l'amiable,
*la désignation d'un administrateur à l'indivision avec pour mission de vendre le bien,
*la condamnation de Mmes [X] et [A] [J] au paiement,
> des charges locatives portant sur les lots de copropriété n°143 et 433 situés [Adresse 1] à [Localité 7],
> d'une indemnité d'occupation et « des charges locatives » au titre de la jouissance du parking,
> de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,
> de la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-renvoie l'affaire à l'audience du 21 octobre 2020 à 13h45 pour faire le point sur la procédure de licitation,
-dit que les dépens seront employés en frais généraux de licitation et partage,
-rejette la demande de distraction des dépens,
-rejette la demande d'exécution provisoire de la décision.
Mmes [X] et [A] [J] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 24 septembre 2020 en ce que notamment il :
-a déclaré irrecevable leur demande de condamnation de Mme [Y] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation sur les lots de copropriété 143 et 433 et le droit au bail sur l'emplacement de stationnement pour la période comprise entre le 2 octobre 2012 et le 17 avril 2014,
-les a condamnées au paiement d'une indemnité d'occupation,
-a rejeté leur demande tendant au partage du droit au bail portant sur le lot 45062 et de licitation de ce lot et leur demande de dommages et intérêts, au titre de l'article 800 du code de procédure civile et des dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 22 octobre 2021, les appelantes demande à la cour de :
-recevoir Mmes [X] et [A] [J] en leurs demandes, fins et conclusions,
en conséquence,
y faisant droit,
-réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
*déclaré irrecevable la demande de condamnation de Mme [Y] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période du comprise entre le 2 octobre 2012 et le 17 avril 2014 portant sur les lots de copropriété n°143 et 433 situés [Adresse 1] à [Localité 7] et le droit au bail portant sur le parking,
*condamné in solidum les consorts [J] au paiement d'une indemnité d'occupation pour l'occupation privative du 8 avril 2014 au 16 février 2018 de l'appartement et de la cave situés [Adresse 1] à [Localité 7], à hauteur de 2260 euros par mois,
*rejeté les demandes des consorts [J] tendant à
>partage du droit au bail portant sur le lot n°45062,
>licitation du droit au bail portant sur le lot n°45062,
>la condamnation de Mme [Y] [J] au paiement,
d'une indemnité d'occupation pour les lots de copropriété n°143 et 433 situés [Adresse 1] à [Localité 7] et le droit au bail portant sur le parking pour la période à compter du 17 avril 2014, de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,
de la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
*rejeté la demande d'exécution provisoire de la décision
en conséquence,
statuant à nouveau,
à titre principal,
-autoriser Mme [X] [J] et/ou [A] [J] à vendre seule ou seules, à l'amiable, avec le concours de l'agence Foncia, et/ou l'agence Mercier immobilier ou l'agence Bauer et associés, le bien indivis sis à [Localité 7], [Adresse 1], lots 143 et 433 ainsi que le droit au bail moyennant le prix de vente minimum de 750 000 euros net vendeur (sept cent cinquante mille euros), (pièces 33, 34 et 35).
-procéder par la suite à l'élaboration des comptes de liquidation-partage entre les parties, à titre amiable,
à titre subsidiaire,
-ordonner le partage de l'indivision conventionnelle résultant des actes notariés des 8 décembre 1994 et 6 juin 2000 existant entre Mmes [X], [A] et [Y] [J] et portant sur les lots de copropriété 143 et 433 situés [Adresse 1] à [Localité 7] et cadastrés du [Cadastre 2],
-désigner Me [R], notaire, pour procéder aux comptes entre les parties et à la répartition du prix et l'un de messieurs les juges pour faire son rapport sur l'homologation de ladite répartition, après désintéressement du syndicat des copropriétaires et de tous les créanciers inscrits,
-rappelle que le notaire commis devra dresser un projet liquidatif dans le délai d'un an à compter de sa désignation
-rappelle qu'à défaut pour les parties de signer cet état liquidatif, le notaire devra transmettre au greffe de la cour un procès-verbal de difficultés, accompagné du dire des parties et son projet d'état liquidatif. rappelle que les parties devront remettre au notaire commis toutes les pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,
-rappelle que les copartageants peuvent à tout moment abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l'amiable si les conditions prévues pour un partage de cette nature sont réunies,
à titre très subsidiaire,
-ordonner qu'aux requêtes, poursuites et diligence, de, sur le cahier des conditions de vente dressé et déposée par Me Valérie Pigalle et après l'accomplissement des formalités légales il sera, en présence de la défenderesse, procéder en audience des criées du tribunal de grande instance de Paris à la vente sur licitation, en un seul lot, des biens et droits immobiliers dépendant de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1], cadastré section du[Cadastre 2] numéro [Cadastre 2] pour 4 ares 2 centiares à savoir,
*lot 433 correspondant à un appartement portant le numéro 14 du plan situé au 24ème niveau escalier et ascenseur est comprenant entrée, séjour, loggia, trois chambres, cuisine, dégagement, salle de bains, salle d'eau, toilettes et les six cent/cent millièmes du sol et des parties communes générales de l'immeuble,
*lot 143 correspondant à une cave portant le numéro 50 du plan, située niveau 1 escalier et ascenseur est et les quatre/cent millièmes des parties communes générales de l'immeuble,
ayant fait l'objet d'un RCP EDD reçu par Me [E], notaire à [Localité 6], le 27 février 1973, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 6] 7ème bureau, le 29 mars 1973 volume 1133 n°1,
le droit au bail du lot n°45062 correspondant à un parking au premier sous-sol de l'immeuble,
en tout état de cause,
-condamner Mme [Y] [J] à payer à Mmes [X] et [A] [J] et à l'indivision une indemnité d'occupation mensuelle de 2 262 euros et de 170 pour le parking, à compter du 2 octobre 2012, et à tout le moins, à compter du 1er janvier 2014, jusqu'à l'autorisation qu'elle peut donner à ses s'urs d'occuper provisoirement lesdits biens immobiliers, le louer ou le vendre, soit à compter du 2 octobre 2012, la somme de 243 200 euros, soit à titre subsidiaire, du 1er janvier 2014 la somme de 209 152 euros, février 2021 inclus, sous réserve d'actualisation, puisque l'accord pour la vente a été donné par Mme [Y] [J], le 2 mars 2021,
-condamner Mme [Y] [J] à payer aux consorts [J] la somme de 20 000 euros, à titre de dommages-intérêts,
-débouter Mme [Y] [J] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,
-condamner Mme [Y] [J] à payer aux consorts [J] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance, et la somme de 8 000 euros application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel,
-condamner Mme [Y] [J] à payer aux consorts [J] à supporter l'intégralité des dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais de signification et de traduction des actes.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 mars 2023, l'intimée demande à la cour de :
-infirmer le jugement entrepris rendu le 24 juin 2020 par la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a,
*ordonné la licitation à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Paris des biens indivis situés à [Localité 7], [Adresse 1], lot 143 correspondant à une cave, et lot 433 correspondant à un appartement portant le n°14 du plan, et situé au 24ème niveau, ainsi qu'en ce qu'il a fixé les modalités de cette licitation et notamment la mise à prix,
*rejeté que soit intégré aux opérations de liquidation partage à intervenir, le droit au bail indivis du parking, lot 4506 du même immeuble,
*rejeté la demande de condamnation de Mmes [A] et [X] [J] au paiement des charges locatives portant sur les lots indivis de copropriété 143 et 433, situés [Adresse 1], et le droit au bail portant sur le parking, lot 4506, à compter du 17 avril 2014,
* rejeté la demande de condamnation au paiement de Mmes [A] et [X] [J] à la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
et statuant a nouveau,
-constater l'accord de l'ensemble des indivisaires sur la vente amiable au prix de 745 000 euros net vendeur des lots indivis 143 et 433 de l'immeuble sis à [Localité 7] ' [Adresse 1], outre la commission d'agence, des lots indivis 143 et 433 de l'immeuble sis à [Localité 7] ' [Adresse 1],
-ordonner que soit intégré aux opérations de liquidation partage confiées à Me [O] [U], remplacée par Me [M] [P], le droit au bail de l'emplacement de parking - lot 45062, situé au 1er sous-sol de l'immeuble sis à [Localité 7] [Adresse 1] aux époux [C],
-condamner in solidum Mmes [A] et [X] [J] à payer à l'indivision [Y], [A] et [X] [J], les charges locatives afférentes aux lots 143 et 433 pour la période allant du 08 avril 2014 au 16 février 2018,
-condamner in solidum Mmes [A] et [X] [J] à payer à l'indivision [Y], [A] et [X] [J], au titre de leur occupation privative du parking, lot 4506, à compter du 13 janvier 2015, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 170 euros, outre les charges locatives au sens du décret 87-713 du 26 août 1987, et ce jusqu'à la date du partage ou de mise à disposition de Mme [Y] [J], des moyens d'accès audit parking,
-condamner in solidum Mmes [A] et [X] [J] au paiement d'une somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,
-débouter Mmes [A] et [X] [J] de leurs plus amples demandes,
-confirmer pour le surplus le jugement déféré,
-condamner in solidum, Mmes [A] et [X] [J] à payer à Mme [Y] [J], une somme supplémentaire de 7 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'à supporter les entiers dépens d'appel.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 13 juin 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'ouverture des opérations de comptes liquidation partage
Selon les termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à la réformation ou à son annulation par la cour d'appel.
L'article 562 du code de procédure civile dispose que « l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. ».
Il résulte de la combinaison de ces deux textes que sont dévolus à la cour les seuls chefs du jugement qui sont visés à l'acte d'appel ; ainsi, si un chef du jugement ne figure pas sur l'acte d'appel, la cour ne peut ni le juger, ni l'infirmer.
Le chef du jugement ayant ordonné l'ouverture des opérations de compte liquidation partage des lots de copropriété 143 et 433 dépendant de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] et ses chefs subséquents sur la désignation d'un notaire et d'un juge commis et sur le rappel de certaines de ces modalités et des règles du partage judiciaire ne figurent pas sur la déclaration d'appel qui est l'acte de l'appel principal interjeté par Mmes [X] et [A] [J] ni sur les premières conclusions d'intimé prises par Mme [Y] [J] par lequel se forme l'appel incident. Il suit que les chefs du jugement sur le partage judiciaire et ses chefs subséquents ne faisant pas l'objet de l'appel, il ne sera pas statué à nouveau par la cour sur ces mêmes chefs.
Sur l'assiette du partage
Le tribunal a rejeté la demande tendant à ce que soit inclus dans les opération de partage le droit au bail portant sur le lot n°45062 qui constitue un emplacement de stationnement dépendant d'un ensemble immobilier situé à proximité des lots de copropriété 143 et 433 précités au motif qu'il n'était pas justifié que ce bail soit toujours en cours. Mme [Y] [J] a interjeté appel incident du chef ayant exclu ce droit au bail des opérations de partage et demande son intégration dans les opérations de liquidation partage confiées à Me [O] [U]. Certes, Mmes [X] et [A] [J] n'ont pas dévolu ce chef à la cour par leur acte d'appel, néanmoins, celle-ci relève que les appelantes dès leurs premières conclusions demandaient de réformer le jugement en ce qu'il avait rejeté leur demande au titre du partage du lot 45062.
Mme [Y] [J] produit sous sa pièce 24 l'acte notarié reçu le 20 octobre 2005 par lequel ce bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2005 pour se terminer le 31 mars 2045. Cette pièce à défaut d'élément contraire est suffisante pour établir que le bail portant sur cet emplacement de stationnement est en cours.
Partant, en infirmant les chefs du jugement sur l'assiette du partage, il est jugé que les opérations de comptes liquidation partage porteront sur cet emplacement de stationnement n°45062 dépendant de l'ensemble immobilier [Adresse 10], [Adresse 9], [Adresse 12] et [Adresse 11].
Sur la licitation des lots 143 et 433
Mmes [X] et [A] [J] avaient saisi le tribunal d'une demande fondée sur l'article 815-5-1 du code civil tendant à être autorisées à aliéner sans le concours de leur s'ur [Y] les lots de copropriété 143 et 433 et le droit au bail portant sur l'emplacement de stationnement. Le tribunal s'est prononcé sur cette demande en autorisant (page 6) l'aliénation des seuls lots de copropriété ; l'aliénation autorisée par le juge se faisant en vertu de ce texte par voie de licitation, le premier juge a ordonné leur licitation et a fixé le montant de la mise à prix à la somme de 400 000 €, soit le montant de la mise à prix que réclamaient Mmes [X] et [A] [J]. Ayant ordonné la licitation de ces lots de copropriété, le tribunal a alors rejeté la demande de Mme [Y] [J] présentée sur le fondement des articles 815-5 et 815-6 du code civil à être autorisée à vendre amiablement avec le concours de tel professionnel de l'immobilier qui lui plaira ces deux lots de copropriété
Mmes [X] et [A] [J] n'ont pas à leur déclaration d'appel visé le chef du jugement qui a ordonné la licitation des deux lots de copropriété 143 et 433 ; seul l'acte d'appel opérant l'effet dévolutif, il est en conséquence retenu que le chef du jugement ayant ordonné la licitation de ces deux lots de copropriété n'a pas été dévolu à la cour par l'appel principal ; Mmes [X] et [A] [J] demandent néanmoins dans leurs premières conclusions à être autorisées à vendre à l'amiable ces lots de copropriété pour un prix minimum vendeur de 750 000 € net vendeur (prix incluant le droit au bail sur l'emplacement de stationnement), demandes qu'elles ont reprises dans leurs dernières écritures ; leur demande de licitation n'étant plus formée qu'à titre très subsidiaire.
Dans le dispositif de ses conclusions d'intimé remises dans le délai imparti par l'article 909 du code de procédure civile, Mme [Y] [J] demande de voir infirmer le chef du jugement ayant ordonné la licitation de ces deux lots et de voir constater l'accord de l'ensemble des coïndivisaires sur la vente amiable au prix de 745 000 € des deux lots de copropriété 143 et 145.
Les chefs du jugement ayant ordonné la licitation des lots de copropriété 143 et 433 ont donc été dévolus à la cour par l'appel incident.
La demande de Mme [Y] [J] tendant à voir constater un accord des parties ne constitue pas une prétention de nature à saisir le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile ; en outre, les parties en application de l'article 842 du code civil pouvant à tout moment abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l'amiable, ont au cours de l'instance d'appel sous l'égide de leurs avocats, convenu de ne pas exécuter le jugement en ce qu'il ordonnait la licitation et ont désigné chacune un représentant à effet notamment de régulariser tout mandat de vente ; ainsi l'agence Cos Immobilier s'est vue consentir un mandat de vente portant sur les deux lots de copropriété moyennant le prix net vendeur de 745 000 € après déduction de la commission due à l'agence ; une offre ayant été acceptée aux conditions prévues à ce mandat, rendez-vous a été pris chez le notaire en vue de régulariser la vente, celle-ci étant parfaite par la rencontre de l'offre et de l'acceptation ; Mme [A] [J] ne s'est pas présentée ni fait représentée au rendez-vous fixé le 3 novembre 2021 en l'étude de Me [G], notaire ; un second rendez-vous a, alors, été fixé au 28 janvier 2022 à l'étude du même notaire auquel bien que sommées de comparaître ni Mme [X] [J] ni Mme [A] [J] n'ont comparu ; un procès-verbal de carence a, alors, été dressé le 28 janvier 2022 par Me [G] ; les candidats acquéreurs ont, par ailleurs assigné Mme [Y] [J] et Mmes [X] et [A] [J] en vente forcée devant le tribunal judiciaire de Paris devant lequel ni Mme [X] [J] ni Mme [A] [J] n'ont constitué avocat ; Mme [Y] [J] qui a comparu par ministère d'avocat s'est pour sa part associée aux demandes des candidats acquéreurs ; l'affaire a été plaidée à l'audience du 6 avril 2023. Aucune réponse n'a été apportée à la demande de la cour sur l'issue de la procédure devant le tribunal judiciaire de Paris.
Mme [Y] [J] ne saurait compte-tenu des péripéties ci-dessus relatées se prévaloir de l'existence d'un accord actuel des parties sur la vente des biens indivis pour voir infirmer le chef du jugement ayant ordonné la licitation . Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a ordonné la licitation du bien indivis et sur les conditions et les modalités de cette licitation fixées par celui-ci. Il est rappelé à ces dernières qu'elles peuvent toujours abandonner les voies judiciaires et procéder amiablement au partage de l'indivision.
La cour qui n'est pas saisie d'une demande de licitation du droit au bail ne saurait l'ordonner ; elle ne peut accueillir pour autant la demande de Mmes [X] et [A] [J] tendant à se voir autorisée à le vendre en même temps que les deux lots de copropriété 143 et 433 « à l'amiable », cette demande ne reposant sur aucun fondement ; elles s'en voient donc déboutées. Il appartiendra donc au notaire désigné pour procéder aux opérations de comptes liquidation partage d'inclure ce droit au bail dans le projet d'état liquidatif qu'il dressera.
Sur les demandes d'indemnité d'occupation relatives aux lots de copropriété 143 et 433
Le premier juge sur le constat que la première demande en justice de Mmes [X] et [A] [J] sur l'indemnité d'occupation avait été formée le 17 avril 2019, a déclaré prescrite la demande d'indemnité d'occupation présentée par celle-ci pour la période comprise entre le 2 octobre 2012 et le 17 avril 2014.
Après avoir constaté qu'il est exact que par lettre du 12 octobre 2015, Mme [Y] [J] a interdit toute occupation, location ou vente du bien indivis, le premier juge au motif que Mme [X] [J] et Mme [A] [J] étaient seules détentrice des clés donnant accès à ces biens indivis, les a déboutées de leur demande d'indemnité d'occupation dirigée à l'encontre de Mme [Y] [J] et a fait droit à la demande de cette dernière pour la période comprise entre le 8 avril 2014 et le 16 février 2018, jour de l'exécution de l'ordonnance rendue sur incident, ayant ordonné sous astreinte la remise des clés à Mme [Y] [J] ; il a fixé le montant de cette indemnité d'occupation à hauteur de la somme de 2 262 € par mois ayant constaté que les parties s'accordaient sur le montant de la valeur locative.
Devant la cour, Mmes [X] et [A] [J] font valoir que c'est à tort que Mme [Y] [J] a estimé qu'elle était privée de l'usage des clés. Elles relatent que Mme [Y] [J] qui s'est déplacée à [Localité 6] en janvier 2014 a rencontré les régisseurs de la tour dans laquelle se trouve l'appartement, la cave et le parking, de sorte que leur s'ur disposait des clés avant elles, ayant d'ailleurs donné des instructions au syndic de copropriété, n'étant venues pour leur part en France qu'à la fin de l'année 2015. Elles soutiennent que ces régisseurs disposaient des clés qui les ont tenues à la disposition de Mme [Y] [J] et qu'un voisin M. (et ou Mme) [H] était également en possession d'un jeu de clés. Elles ajoutent que demeurant à l'étranger, elles n'avaient pas accès aux biens indivis et ne les occupaient pas.
Mmes [X] et [A] [J] demandent une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2014 date à laquelle Mme [Y] [J] a formalisé son opposition à tout acte de disposition et d'occupation de l'appartement et jusqu'au 2 mars 2021, date du mandat de vente signé par Mme [Y] [J].
Mme [Y] [J] adopte les motifs retenus par le premier juge tant sur la prescription partielle de la demande de Mmes [X] et [A] [J] ; sur le fond, elle affirme que jusqu'au 16 février 2018, elle n'a pas disposé des clés donnant accès aux biens indivis et soutient que seules Mmes [X] et [A] [J] ont pu bénéficier de la jouissance exclusive de l'appartement et qu'il importe peu qu'elles aient effectivement exercé cette jouissance.
L'article 815-9 du code civil dispose que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
Mmes [X] et [A] [J] ne développent aucun moyen d'infirmation sur le chef du jugement ayant déclaré irrecevable car prescrite leur demande d'indemnité d'occupation pour la période antérieure au 17 avril 2014. Partant, le jugement est confirmé en ce qu'il les a déclarées irrecevables pour la période susdite.
La jouissance privative par un indivisaire de l'immeuble indivis ouvrant droit à une indemnité n'implique pas nécessairement son occupation effective par cet indivisaire ; il a été ainsi admis que la détention par un indivisaire du seul jeu de clés donnant accès au bien indivis avait privé les autres indivisaires de leur droit de jouissance de sorte que l'indivisaire détenteur de ce jeu de clés était redevable d'une indemnité d'occupation.
Le 21 juin 2016, le conseil de Mmes [X] et [A] [J] écrivait en réponse à un précédent courrier de son confrère avocat de Mme [Y] [J] que ses clientes mettent à la disposition de l'agence immobilière mandatée par celle-ci les clefs de l'appartement qu'elles ont confiées à une personne de confiance dont étaient fournies les coordonnées (téléphones fixe et portable et adresse mail).
Par un courriel du 22 juin 2016, le conseil de Mme [Y] [J] répondait à son confrère en s'exprimant en ces termes « j'ai pris bonne note que Mesdames [X] et [A] [J] ne contestaient pas détenir seules, et à la différence de ma cliente, les clés de l'appartement et refusaient malgré la qualité de propriétaire indivise de cette dernière de lui remettre un jeu, tentant de lui imposer d'avoir à traiter avec un mandataire de leur choix » (') « Il ressort des déclarations sans ambiguïté de vos clientes fidèlement retranscrites à votre courriel précité, qu'elles refusent de permettre à Mme [Y] [J] de disposer d'un jeu de clefs, lui permettant d'avoir accès aux lieux, ce qui la rendra recevable à solliciter en tant que de besoin judiciairement la condamnation de Mesdames [X] et [A] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation et à supporter l'intégralité des charges de copropriété liées à leur jouissance privative des lieux ».
Le 10 février 2017, le conseil de Mmes [X] et [A] [J] écrivait à son confrère que ses « clientes ont confié les jeux de clés à Mme [S] [H] qui assistera les agences pour faire visiter l'appartement »;
En réponse, le conseil de Mme [Y] [J] par un courrier du 13 février 2017, réclamait à nouveau un jeu de clé ainsi que les codes d'accès, précisant qu' « il n'est pas envisageable que pour procéder aux visites indispensables des lieux qui vont se réaliser, les agences soient contraintes de solliciter systématiquement ainsi que vous le préconisez Mme [S] [H] ».
Mme [Y] [J] ne s'est vue remettre un jeu de clés donnant accès aux biens indivis que le 16 février 2018 après avoir introduit un incident et obtenu du juge de la mise en état une ordonnance en date du 10 janvier 2018 faisant droit à sa demande.
Il ressort de ces échanges épistolaires que la jouissance de Mme [Y] [J] sur les biens indivis ne serait-ce que pour les faire visite par une agence de son choix en vue de leur mise en vente, a été entravée jusqu'à l'exécution de l'ordonnance rendue sur incident, par l'absence de clefs, ce qui a été source de retard à la signature d'un mandat de vente.
Les parties en présentant une demande d'indemnité d'occupation du même montant montrent qu'elles ne discutent pas le principe d'une fixation de l'indemnité de jouissance privative en fonction de la valeur locative des bien indivis ; l'estimation de cette valeur locative à hauteur de 2 260 € par mois n'est pas davantage discuttée. Partant le jugement est confirmé en ce qu'il a fixé à la charge de Mmes [X] et [A] [J] une indemnité d'un montant mensuel de 2 260 € par mois jusqu'au 10 janvier 2018.
En revanche, cette indemnité ne commencera à courir qu'à compter du mois de juin 2016, Mme [Y] [J] n'ayant exprimé qu'au cours de ce mois-ci sa volonté de se voir remettre un exemplaire des clés et n'ayant jamais auparavant manifesté sa volonté de jouir des biens indivis, s'étant même opposée à leur location et à leur occupation par quiconque. Il n'est pas démontré que Mmes [X] et [A] [J] ont personnellement ou laissé un tiers occuper les biens indivis ou les ont donnés en location ou en ont fait un quelconque autre usage ; dans ces conditions, la seule détention par elles d'un jeux de clés remis à une personne habitant le même immeuble que celui dont dépendent les biens indivis, ne caractérise pas un acte de jouissance privative tant qu'elles n'ont pas opposé à Mme [Y] [J] un refus de lui en remettre un exemplaire. En effet, jusqu'à ce refus, cette seule détention ne saurait légitimer la mise à leur charge d'une indemnité d'occupation qui viendrait accroître les droits de leur s'ur dans le partage sous peine de créer un effet d'aubaine.
Partant, infirmant le jugement entrepris en ce qu'il a fixé au 18 avril 2014 la date du point de départ de la période pendant laquelle Mmes [X] et [A] [J] sont redevables d'une indemnité au titre de leur jouissance privative, il est jugé que cette période débute au mois juin 2016.
Le refus opposé par Mme [Y] [J] de voir occuper ou louer les biens indivis ne constitue pas de sa part un acte matériel de jouissance privative des biens indivis ; par ailleurs, ce refus ne constitue pas un empêchement juridique au droit de jouissance de ses coïndivisaires dès lors que Mmes [X] et [A] [J] détentrices des 2/3 des droits indivis pouvaient en application de l'article 815-3 du code civil effectuer les actes d'administration relatifs au biens indivis dont relève notamment la mise en location d'un bien à usage d'habitation. L'inertie qu'a pu opposer Mme [Y] [J] à la vente du bien indivis pouvait également être combattue en justice par les dispositions de l'article 815-5-1 du code civil, Mmes [X] et [A] [J] ayant d'ailleurs saisi le tribunal judiciaire de Paris à cette fin.
Partant, le jugement est confirmé pour les motifs qui précèdent et qui complètent ceux non contraires en ce qu'il a débouté Mmes [X] et [A] [J] de leur demande d'indemnité d'occupation.
Sur la demande d'indemnité de jouissance portant sur le droit au bail.
Le premier juge ayant considéré que la preuve n'était pas rapportée de l'existence d'une bail en cours, il n'a pas fait droit à la demande d'indemnité de jouissance relativement à ce bien.
Il a été ci-avant retenu au vu de l'acte de bail produit devant la cour et dont la durée est de 40 ans devant s'achever le 31 mars 1945 que ce bail était en cours.
Il appartenait à Mme [Y] [J] qui était partie à ce bail de se rapprocher du bailleur dont les éléments d'identification étaient naturellement fournies par cet acte pour obtenir les codes et badges d'accès sans qu'elle puisse prendre prétexte de leur absence de communication pour mettre à la charge de ses s'urs une indemnité d'occupation.
Partant, pour les motifs qui précèdent qui se substituent à ceux retenus par le premier juge, Mme [Y] [J] se voit déboutée de sa demande d'indemnité d'occupation relativement à cet emplacement de stationnement. Ce débouté conduit à confirmer le jugement qui l'a déboutée de sa réclamation à ce titre.
Sur les charges de copropriété.
L'indemnité de jouissance mise à la charge de Mmes [X] et [A] [J] ne se fonde pas factuellement sur l'occupation par ces dernière des lots de copropriété n°143 et 433 mais sur le refus qu'elles ont opposé à leur s'ur de lui remettre un jeu de clés quand bien même cette dernière n'a entendu exercer son droit de jouissance que pour faire visiter les biens indivis en vue de leur mise en vente.
En conséquence, il n'y a pas lieu de faire supporter seulement par Mmes [X] et [A] [J] les charges de copropriété qui sont liées à l'occupation des lieux.
Partant, pour les motifs qui précèdent qui complètent ceux non contraires du premier juge, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [Y] [J] de sa demande relative aux charges liées à l'occupation des lots de copropriété 143 et 433.
Le débouté de Mme [Y] [J] de sa demande d'indemnité d'occupation relative à l'emplacement de stationnement conduit à rejeter sa demande au titre des charges locatives afférentes à cet emplacement. Le jugement est donc confirmé de ce chef.
Sur la demande de dommages-intérêts
Le premier juge a motivé le rejet de la demande de dommages-intérêts présentée par Mmes [X] et [A] [J] d'une part et par Mme [Y] [J] d'autre part en raison de l'insuffisance de preuve du préjudice allégué par celles-ci et de la faute imputée par Mme [Y] [J] à ses s'urs.
Mmes [X] et [A] [J] par leur acte d'appel ont dévolu à la cour le chef du jugement les ayant déboutées de leur demande de dommages-intérêts ; en revanche, Mme [Y] [J] n'a pas fait appel incident du chef du jugement qui l'en a débouté. En conséquence, la cour ne statuera que sur la demande de dommages-intérêts présentée par Mmes [X] et [A] [J].
Mmes [X] et [A] [J] ont introduit une action en justice en vue d'être autorisée à vendre les biens indivis constitués par les deux lots de copropriété 143 et 433, demandant leur licitation et que la mise à prix soit fixée à la somme de 400 000 € ; le premier juge y a fait droit. Elles ont signé par l'intermédiaire de leur mandataire commun au cours de l'instance d'appel un mandat de vente pour un prix net vendeur de 745 000 €, soit un montant bien supérieur non seulement au montant de la mise au prix, mais aussi à l'estimation de la valeur vénale des biens immobiliers fournie par l'agence immobilière qu'elles avaient mandatée à cette fin.
Alors qu'une offre ferme avait été faite pour un prix net vendeur de 745 000 €, Mmes [X] et [A] [J] ne se sont pas présentées ni faites représenter au rendez-vous fixé chez le notaire le 28 janvier 2022 au cours duquel devait être passée la vente. Une procédure a été initiée par les candidats acquéreurs devant le tribunal judiciaire de Paris afin de passer outre à leur carence.
L'attitude de Mmes [X] et [A] [J] contraire à toute logique et qui trouve probablement sa source dans un conflit personnel et ancien qu'elles nourrissent à l'égard de leur s'ur et que la cour n'a pas à connaître, ruine leur doléance sur le refus qu'elles lui impute de passer une vente amiable et retire tout crédit au préjudice qu'elles allèguent.
En conséquence, pour les motifs qui précèdent, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mmes [X] et [A] [J] de leur demande de dommages-intérêts.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.
Chacune des parties échouant partiellement en ses prétentions, les dépens d'appel seront employés en frais de partage et supportés par chaque partie à proportion de ses droits dans l'indivision.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
Au vu de l'attitude de Mmes [X] et [A] [J] qui ont empêché que le présent litige trouve pendant l'instance d'appel une issue transactionnelle, il est alloué à Mme [Y] [J] au tire de la procédure d'appel une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile d'un montant de 6 000 €.
Les chefs du jugement ayant statué sur les dépens et l'application de l'article 700 sont confirmés.
Au vu de la répartition des dépens, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant dans les limites de l'appel,
Infirme le jugement en ce qu'il a :
exclu de l'assiette du partage judiciaire l'emplacement de stationnement n°45062 dépendant de l'ensemble immobilier à [Localité 6] [Adresse 10], [Adresse 9], [Adresse 12] et [Adresse 11] ;
fixé au 18 avril 2014 la date du point de départ de la période pendant laquelle Mmes [X] et [A] [J] sont redevables d'une indemnité de jouissance privative ;
Statuant à nouveau,
Dit que le partage porte sur l'emplacement de stationnement n°45062 dépendant de l'ensemble immobilier situé à Paris [Adresse 10], [Adresse 9], [Adresse 12] et [Adresse 11] ;
Fixe au début du mois de juin 2016 la date du point de départ de la période pendant laquelle Mmes [X] et [A] [J] sont redevables d'une indemnité de jouissance privative ;
Confirme le jugement en tous ses autres chefs dévolus à la cour ;
Y ajoutant :
Déboute Mmes [X] et [A] [J] de leur demande tendant à être autorisée à vendre à titre amiable l'emplacement de stationnement ;
Condamne Mmes [X] et [A] [J] ensemble à payer à Mme [Y] [J] la somme de 6 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que les dépens d'appel seront employés en frais de partage et supportés par les parties en fonction de leurs droits sur l'indivision.
Le Greffier, Le Président,