CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 5 octobre 2023, n° 22/06571
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 05 OCTOBRE 2023
N° 2023/ 307
Rôle N° RG 22/06571 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJLDW
[Y] [Z]
C/
[L] [B]
[E] [R]
[U] [B]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Frédéric KIEFFER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de Cannes en date du 24 Mars 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-21-1036.
APPELANT
Monsieur [Y] [Z]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005605 du 01/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),
demeurant [Adresse 8]/FRANCE
représenté par Me Allison DELOUS, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Monsieur [L] [B]
né le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Frédéric KIEFFER de la SELARL KIEFFER - MONASSE & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE
Madame [E] [R]
née le [Date naissance 4] 1973 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Frédéric KIEFFER de la SELARL KIEFFER - MONASSE & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [U] [B]
né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Frédéric KIEFFER de la SELARL KIEFFER - MONASSE & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 28 Juin 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2023,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant jugement de vente sur licitation par adjudication en date du 24 octobre 2019, [E] [R], [L] [B] et [U] [B] sont devenus adjudicataires d'une maison située à [Localité 11] moyennant un prix principal de 415.000 €.
Par déclaration de surenchère déposée au secrétariat-greffe du juge de l'exécution, Madame [C] et Monsieur [I] domiciliés sur les lieux du bien saisi tout comme Monsieur [Z], colicitant, ont formé surenchère à l'encontre de l'adjudication du 24 octobre 2019 offrant de porter le prix à la somme de 456.'000 €.
[E] [R], [L] [B] et [U] [B] ont contesté cette déclaration de surenchère, contestation qui a été accueillie favorablement et donné lieu au jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 23 avril 2020 qui a précisé dans son dispositif que ' [E] [R], [L] [B] et [U] [B] sont les seuls adjudicataires et que l'adjudication devient définitive par l'effet du présent jugement exécutoire par provision.'
Madame [C] et Monsieur [I] interjetaient appel de cette décision, décision qui était confirmée en toutes ses dispositions par arrêt rendu le 25 mars 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence.
Suivant exploit d'huissier en date du du 4 novembre 2020, [E] [R], [L] [B] et [U] [B] ont assigné Monsieur [Z] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Cannes afin de voir prononcer son expulsion et celle de tout occupant de son chef ainsi que sa condamantion au paiement d'une indemnité d'occupation en sa qualité d'occupant sans droit ni titre.
Monsieur [Z] concluait au rejet de ces demandes et opposait aux consorts [B]/ [R] un bail commercial.
Par ordonnance de référé en date du 27 mai 2021, le juge des référé s'est déclaré incompétent pour statuer en référé.
Suivant exploit d'huissier en date du 2 novembre 2021, [E] [R], [L] [B] et [U] [B] ont assigné Monsieur [Z] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* juger que le prétendu bail du 1er janvier 1997 leur est inopposable.
*constater que depuis la date d'adjudication Monsieur [Z] et tous occupants de son chef sont des occupants sans droit ni titre de la maison située à [Localité 11] .
*condamner Monsieur [Z] au paiement de la somme de 5.949 € mensuelle pour la période du 24 octobre 2019 jusqu'à complète libération des lieux à titre provisionnel d'indemnité d'occupation.
*ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] et de tous occupants de son chef.
*juger qu'en ce cas, l' huissier de justice pourra se faire accompagner de tout serrurier de son choix et être assisté de la force publique.
*condamner Monsieur [Z] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
*condamner Monsieur [Z] aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expulsion.
L'affaire était appelée à l'audience du 24 février 2022.
[E] [R], [L] [B] et [U] [B] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d'instance.
Monsieur [Z] concluait, à titre principal, au débouté de l'ensemble des prétentions des parties et demandait au tribunal de mettre à leur charge les dépens.
A titre subsidiaire, il demandait de débouter les parties demanderesses de leurs demandes pécuniaires en l'absence de production d'éléments probants ou de ramener le montant à de plus justes proportions .
Par jugement contradictoire en date du 24 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cannes a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* constaté que Monsieur [Z] est occupant sans droit ni titre de la maison sise à [Localité 11].
* ordonné que Monsieur [Z] libére les lieux de sa personne, de ses biens, de toute occupation de son chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement
* dit qu'à défaut d'avoir volotairement libéré les lieux après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier , et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde meuble désigné par celles ci ou à défaut par les consorts [B]/ [R].
* fixé la valeur locative du bien à la somme de 1.000 euros par mois.
*condamné Monsieur [Z] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation au profit des consorts [B]/ [R] à compter du 24 octobre 2019 jusqu'à la libération effective des lieux.
*condamné Monsieur [Z] au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
*condamné Monsieur [Z] aux entiers dépens.
* rejeté les autres demandes des parties.
Par déclaration en date du 4 mai 2022, Monsieur [Z] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- constate que Monsieur [Z] est occupant sans droit ni titre de la maison sise à [Localité 11].
- ordonne que Monsieur [Z] libére les lieux de sa personne, de ses biens, de toute occupation de son chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement
- dit qu'à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier , et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde meuble désigné par celles ci ou à défaut par les consorts [B]/ [R].
- fixe la valeur loative du bien à la somme de 1.000 euros par mois.
- condamne Monsieur [Z] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation au profit des consorts [B]/ [R] à compter du 24 octobre 2019 jusqu'à la libération effective des lieux.
- condamne Monsieur [Z] au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne Monsieur [Z] aux entiers dépens.
- rejette les autres demandes des parties.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 décembre 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [Z] demande à la cour de :
* réformer le jugement entrepris en ce qu'il a
- constaté que Monsieur [Z] est occupant sans droit ni titre de la maison sise à [Localité 11].
- ordonné que Monsieur [Z] libére les lieux de sa personne, de ses biens, de toute occupation de son chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement
- dit qu'à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier , et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde meuble désigné par celles ci ou à défaut par les consorts [B]/ [R].
- fixé la valeur loative du bien à la somme de 1.000 euros par mois.
- condamné Monsieur [Z] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation au profit des consorts [B]/ [R] à compter du 24 octobre 2019 jusqu'à la libération effective des lieux.
- condamné Monsieur [Z] au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamné Monsieur [Z] aux entiers dépens.
- ordonné l'exécution provisoire
Statuant à nouveau.
- À titre principal.
*débouter les parties intimées de l'ensemble de leurs demandes et mettre à leur charge les dépens.
- À titre infiniment subsidiaire.
* débouter les parties intimées de leurs demandes pécuniaires en l'absence de production d'éléments probants ou de ramener le montant à de plus justes proportions.
A l'appui de ses demandes, Monsieur [Z] fait valoir que selon bail commercial du 2 janvier 1997, [X] [Z] lui a donné à bail un terrain de 1140 m² sur lequel le preneur a bati une remise, un atelier, une fosse et des parkings ajoutant que ce bail commercial tacitement reconduit à multiples reprises prévoyait que les lieux susvisés pouvaient être utilisés par Monsieur [Z] pour toute activité commerciale et notamment l'exploitation d'un garage de réparation mécanique.
Il ajoute que contrairement à ce que soutiennent les intimés, il ne s'agit pas d'un bail de complaisance puisqu'il apparaît au plan cadastral que le garage a bel et bien été déclaré auprès de l'administration fiscale.
Il précise avoir toujours payé le prix du loyer prévu par le bail correspondant au montant de la taxe foncière de la totalité de la propriété et que si l'activité du garage a été suspendue , cela l'a été pour des raisons de santé mais aucune radiation n'est intervenue auprès du tribunal de commerce.
Il indique justifier de la réalité de son activité professionnelle étant précisé qu'il n'est pas assujetti à la TVA mais à la CEF au regard du chiffre d'affaires réalisé.
Enfin il ajoute que le jugement d'adjudication du 24 octobre 2019 vise expressément une maison de trois pièces principales d'une superficie de 54 m² sur terrain de 2806 m² et non pas un garage mécanique bâti avec une fosse et ses parkings ainsi que les constructions en souples
Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 janvier 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, les consorts [B]/ [R] demandent à la cour de :
* débouter Monsieur [Z] de l'ensemble de ses demande, fins et conclusions
* confirmer le jugement querellé en ce qu'il a :
- constaté que Monsieur [Z] est occupant sans droit ni titre de la maison sise à [Localité 11].
- ordonné que Monsieur [Z] libére les lieux de sa personne, de ses biens, de toute occupation de son chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement
- dit qu'à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier , et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde meuble désigné par celles ci ou à défaut par les consorts [B]/ [R].
- condamné Monsieur [Z] au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamné Monsieur [Z] aux entiers dépens.
- ordonné l'exécution provisoire
* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a
- fixé la valeur locative du bien à la somme de 1.000 euros par mois.
Statuant à nouveau
- fixé la valeur locative du bien à la somme de 5.949 euros mensuelle
- condamné Monsieur [Z] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation au profit des consorts [B]/ [R] à compter du 24 octobre 2019 jusqu'à la libération effective des lieux.
En tout état de cause
* condamné Monsieur [Z] au paiement de la somme de 15.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
*condamner Monsieur [Z] au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d'expulsion.
A l'appui de leurs prétentions, les consorts [B]/ [R] soutiennent que le contrat de bail commercial dont fait état Monsieur [Z] est fictif et de pure complaisance.
Ils font notamment valoir que ce bail n'a pas de date certaine et qu'aucun dépôt de garantie n'avait été prévu.
Ils soulignent qu'il s'agit d'un contrat de bail sans aucune contrepartie puisqu' aucun loyer n'a été réglé depuis 1987.
Ils ajoutent qu'il n'est fait aucunement état de l'existence de ce pseudo bail ou de la présence d'une exploitation commerciale dans le procès-verbal de description dressé à l'occasion de la procédure de licitation par l' huissier le 2 juillet 2019 pas plus qu'il n'en est fait état dans les attestations immobilières après décès dressées les 21 et 22 avril 2009 par Maître [S], notaire puis par Maître [F] le 27 février 2018.
Par ailleurs contrairement à ce que soutient Monsieur [Z], ce dernier n'a pas suspendu son activité pour des raisons de santé puisqu'il résulte des documents officiels que l'établissement a été déclaré fermé au 1er juin 1998, l'entreprise ayant cessé son activité le 1er janvier 2007.
Enfin ils soulignent que si l'activité devait s'avérer exister, elle a été déclarée au [Adresse 7] à [Localité 11] et non au [Adresse 8] à [Localité 11] qui est l'adresse du bien devenu leur propriété.
Les consorts [B]/ [R] soutiennent que le comportement de Monsieur [Z] constitue de toute évidence une atteinte grave au droit de propriété des adjudicataires , lequel demeure dans les lieux depuis 32 mois causant à [U] [B] un préjudice financier de 42.675 euros ( 1.333,59euros x 32 mois) et à [L] [B] et [E] [R] un préjudice financier de 64.000 euros ( 2.000 euros x 32 mois), ces sommes correspondant à leurs dépenses de loyers respectifs
Quant à l'indemnité d'occupation , ils demandent à ce qu'elle soit fixée à la somme de 5.949 euros, ce calcul résultant de deux méthodes de calcul différentes
Par arrêt avant dire droit, contradictoire en date du 16 mars 2023, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a :
*ordonné la réouverture des débats afin d'enjoindre à [E] [R], [L] [B] et [U] [B] de produire le cahier des charges et conditions de vente concernant le bien ayant fait l'objet du jugement de vente sur licitation par adjudication en date du 24 octobre 2019
* réservé l'ensemble des demandes de [E] [R], [L] [B] et [U] [B] d'une part et de Monsieur [Z] d'autre part
* renvoyé les parties et la cause à l'audience du mercredi 28 juin 2023 à 9 heures.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 juin 2023.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 18 janvier 2023, puis à l'audience du 28 juin 2023 et mise en délibéré au 5 octobre 2023.
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1°) Sur l'inopposabilité du bail commercial
Attendu que suivant jugement de vente sur licitation par adjudication en date du 24 octobre 2019, [E] [R], [L] [B] et [U] [B] sont devenus adjudicataires d'une maison de 3 pièces d'une superficie de 54 m² sur un terrain de 2.806 m² située [Adresse 8] à [Localité 11] cadastrée section AS. n° [Cadastre 6] pour 28 a 06 ca moyennant un prix principal de 415.000 euros.
Qu'ils indiquent que depuis l'adjudication, Monsieur [Z] refuse de quitter les lieux , leur opposant un bail commercial de pure complaisance , précisant qu'il n'est fait aucunement état de l'existence de ce pseudo bail ou de la présence d'une exploitation commerciale dans le procès-verbal de description dressé à l'occasion de la procédure de licitation par l' huissier le 2 juillet 2019 pas plus qu'il n'en fait état dans les attestations immobilières après décès dressées les 21 et 22 avril 2009 par Maître [S], notaire puis par Maître [F] le 27 février 2018.
Attendu que Monsieur [Y] [Z] soutient que [X] [Z] lui a donné en location, selon bail commercial du 2 janvier 1997, un terrain de 1140 m² sur lequel il a bati une remise, un atelier, une fosse et des parkings.
Qu'il ajoute que ce bail commercial tacitement reconduit à multiples reprises prévoyait que les lieux susvisés pouvaient être utilisés par lui même pour toute activité commerciale et notamment l'exploitation d'un garage de réparation mécanique.
Qu'il indique que ces éléments qui figurent sur le cadastre ne sont pas visés par le jugement du 24 octobre 2019, précisant ne pas vivre dans les lieux dont il est sollicité l'expulsion mais résidant au garage où il a aménagé son studio et mis sa ligne téléphonique.
Attendu que l'identification des droits portants sur le bien faisant l'objet de l'adjudication ne peut résulter que du cahier des conditions de vente proprement dit à l'exclusion du procès-verbal de description établi par l'huissier de justice lequel intervient simplement pour collecter des éléments concernant l'état ou la situation du bien.
Qu'il convient de relever que le procès verbal descriptif établi par Maitre [G] , huissier de justice le 2 juillet 2019 est pour partie incomplet, ce dernier ayant omis de mentionner en page 3 du procés verbal l'identité de la personne présente sur place laquelle lui a déclaré ne pas habiter sur place.
Que par ailleurs, Maître [G] décrivait une maison en mauvais état, manifestement habitée sur un terrain entièrement encombré de vieilles voitures, d'objets hétéroclites, de divers vieux cabanons, indiquant que le propriétaire avait effectué pendant de nombreuses années des travaux de mécanique auto sur le terrain.
Attendu que [E] [R], [L] [B] et [U] [B] ont versé aux débats le cahier des charges et conditions de vente comme sollicité par la cour de céans au terme de son arrêt avant dire droit du 16 mars 2023.
Qu'il est ainsi indiqué dans le cahier des conditions de vente sur licitation que les biens et droits immobiliers concernés consistent en un seul lot situé à [Adresse 8] composé d'une maison de trois pièces principales d'une superficie de 54 m² sur terrain de 2806 m².
Que le rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante dans les immeubles bâtis ne concerne que la maison individuelle de trois pièces principales.
Que le 23 octobre 2019 l'avocat du demandeur colicitant poursuivant a annexé, au cahier des conditions de vente, trois documents à savoir :
- fiche SIRENE de Monsieur [Y] [Z] faisant état de ce que l'entreprise a cessé toute activité depuis le 1er janvier 2007.
- fiche SIRENE faisant état de de ce que l'établissement [Y] [Z] est fermé depuis le 1er juin 1998.
- extrait société.com confirmant ce qui précède
Qu'il convient cependant de relever que cette activité professionnelle s'exerçait au [Adresse 7] à [Localité 11] et non pas au [Adresse 8].
Attendu que Monsieur [Z] fait valoir qu'il est en droit de se maintenir dans les lieux en l'état du bail commercial conclu avant l'acte de saisine.
Qu'en effet pour justifier de cette antériorité, ce dernier produit un document intitulé bail commercial conclu par [X] [Z] son père à son profit portant la date du 2 janvier 1997.
Que cependant faute d'avoir fait enregistrer ce bail , les intimés sont recevables à soutenir qu'il n'a pas date certaine.
Qu'en effet enregistrer son bail commercial permet de lui donner une date certaine et ainsi de le rendre opposable aux tiers notamment.
Que Monsieur [X] [Z] comme Monsieur [Y] [Z] avaient la possibilité d'enregistrer ce bail commercial, soit par le biais d'un acte authentique en passant par un notaire, soit par le biais d'un acte sous-seing privé à charge pour ces derniers de l'enregistrer de manière volontaire auprès du service des impôts dans les 4 mois après sa signature.
Que Monsieur [Z] soutient qu'il est porté au plan cadastral une ligne pointillée séparant la propriété en deux parties correspondant à une subdivision fiscale démontrant ainsi que le garage a bel et bien été déclaré auprès de l'administration fiscale au niveau de la partie basse du terrain, soit en adéquation avec le bail commercial.
Que cette interprétation est eronnée, la ligne pointillée ayant pour vocation d'indiquer simplement l'existence d'une surface non batie.
Que par contre Monsieur [Z] ne verse pas aux débats l'acte d'enregistrement du bail auprès des services fiscaux.
Qu'au surplus à supposer qu'un bail ait été conclu entre les parties , ce dernier ne pouvait avoir été conclu pour une durée illimité comme mentionné, les durées indéteminées étant interdites.
Attendu par ailleurs qu'il était prévu au bail un loyer annuel égal au montant de la taxe foncière de l'année en cours.
Qu'il convient d'observer que Monsieur [Z] n'a versé aucun avis d'imposition depuis la conclusion du supposé bail, excepté celui de 2020 attestant d'un montant de 476 euros au titre de la taxe foncière à payer.
Que toutefois il y a lieu de relever qu'il s'agit d'un avis d'imposition de 2020, postérieur au jugement d'adjudication et qui s'explique aisément par le fait que Monsieur [Z] est devenu propriétaire du terrain en indivision avec Monsieur [O] [H] à la suite du décès de son père en 2018.
Qu'il est par ailleurs constant que les attestations immobilières dressées après décès par Maître [S], notaire, le 21 et 22 avril 2009 puis par Maître [F], notaire, le 27 février 2018 ne mentionne nullement un bail commercial, indiquant simplement que le bien cadastré section AS n°[Cadastre 6] pour 28 a 06 ca est une maison à usage d'habitation.
Que surtout il est intéressant d'observer que la signature qui figure au bail commercial censé émanée de Monsieur [X] [Z] ne correspond absolument pas à la signataire de cette personne telle qu'elle figure sur l'acte notarié des 21 et 22 avril 2009 concernant la succession de l'épouse de Monsieur [X] [Z].
Attendu qu'il n'est fait également aucun état de l'existence de ce bail ou de la présence d'une exploitation commerciale dans le procès-verbal de description dressé à l'occasion de la procédure de licitation par huissier le 2 juillet 2019.
Que Monsieur [Z] ne peut valablement dés lors soutenir avoir été contraint de retravailler en raison de ses faibles ressources et de s'être réinscrit au registre des métiers des Alpes-Maritimes le 1er juillet 2019, quelques jours après avoir reçu la courrier de Maître [G] l'informant de son passage le 2 juillet 2019 afin d'établir un procès verbal descriptif du bien immobilier en vue de sa vente par adjudication.
Qu'en effet il résulte des pièces produites aux débats et notamment de la fiche SIRENE de Monsieur [Y] [Z] faisant état de ce que l'entreprise a cessé toute activité depuis le 1er janvier 2007, de la fiche SIRENE faisant état de de ce que l'établissement [Y] [Z] est fermé depuis le 1er juin 1998 et de l'extrait société.com confirmant ce qui précède, que ce dernier avait cessé toute activité depuis le 1er janvier 2007.
Qu'il est par ailleurs mentionné dans l'acte notarié du 27 février 2018 comme dans le projet d'acte de liquidation et partage rédigé en janvier 2022 par Maître [A] , notaire à [Localité 11] que Monsieur [Z] exerçait l'activité de retraité
Qu'enfin les intimés produisent aux débats deux attestations du psychiatre , l'une en date du 24 octobre 2000, l'autre en date du 24 janvier 2001 qui avait en charge Monsieur [Z] qui indiquait que ce dernier depuis janvier 1997 présentait des troubles chroniques ne lui permettant pas d'exercer la moindre activité professionnelle une demande d'invalidité en deuxième catégorie étant en cours.
Attendu que les pièces produites par Monsieur [Z] , pour justifier de cette activité de garagiste, ne démontrent pas l'effectivité de celle-ci.
Qu'en effet la facture EDF du 7 novembre 2020 mentionne la somme de 32,21 € correspondant essentiellement au coût de l'abonnement, ce qui peut être surprenant pour un garage en activité.
Que les attestations fiscales auto entrepreneur URSSAF laissent apparaître un chiffre d'affaires annuel pour l'exercice 2020 de 200 € et pour l'exercice 2019 de 0 euro.
Que le courrier de l'URSSAF en date du 23 novembre 2021 qui indique que Monsieur [Z] est à jour de ses obligations en matière de déclaration et de paiement de cotisations au 30 septembre 2021 ne permet pas d'en déduire que l'activité de garage fonctionne et ce d'autant plus qu'il est mentionné que ce document est établi à partir des déclarations mêmes de Monsieur [Z].
Que ce dernier , qui ne produit pas d'autre document d'ordre comptable tel que l'attestation d'assurance RCP, le relevé de ses fournisseurs, le retraitement des déchets ou encore les factures de ses clients, ne peut valablement soutenir qu'il excerce la profession de garagistre, cette reprise n'apparaissant pas réelle.
Attendu que Monsieur [Z] produit un procès-verbal de constat établi par Maître [N], huissier de justice, en date du 24 mai 2022 afin de démontrer la réalité de son activité.
Qu'il résulte de l'ensemble des photographies que manifestement celui-ci a excercé à cet endtroit une activité de garagiste mais il y a de cela bien longtemps.
Qu'en effet aucune voiture récente n'a été constatée par Maître [N] , ce dernier soulignant la présence de plusieurs véhicules anciens dont certains sont protégé par des bâches.
Qu'il note également la présence d'un tas de pneumatiques sur le parking extérieur visiblement anciens.
Que si Maitre [N] a relevé la présence de nombreux outillages, pièces et accessoires divers, il apparaît au vu de ces photos que ces derniers sont recouverts de poussière.
Qu'il convient également de souligner l'absence de traces d'hydrocarbures ou de graisse récentes à l'intérieur même des ateliers.
Que la pancarte neuve sur fond blanc immaculé portant l'inscription 'Garage [Z] n°626 ' contraste avec l'état d'abandon du reste du garage, cette dernière ayant été manifestement apposée récemment pour les besoins de la cause.
Que cette supposition est corroborée par ailleurs par le procès-verbal de constat établi par Maître [D] , huissier de justice, les 5 février, 10 février, 11 février et 12 février 2021 à la requête des intimés, qui démontre que l'établissement est fermé en permanence, aucune activité professionnelle n'étant visible à cet endroit.
Qu'enfin les 3 courriers produits par Monsieur [Z] en date des 12 et 18 mars 2021, qu'il qualifie à tort d'attestation ne sauraient être retenus puisqu'ils ne remplissent pas les conditions exigées par l'article 202 du code de procédure civile.
Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [Z] ne justifie pas de la date à laquelle un bail commercial lui aurait été consenti et ne démontre donc pas son antériorité à la signification du procès-verbal de saisie pas plus qu'il ne justifie de l'existence d'un bail commercial réellement conclu et de l'occupation des locaux à titre commercial, aucun bail commercial ne pouvant dés lors être opposé aux adjuicataires.
Qu'il convient par conséquent de débouter Monsieur [Z] de ses demandes et de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté que Monsieur [Z] était occupant sans droit ni titre de la maison sise à [Localité 11], a ordonné que Monsieur [Z] libére les lieux de sa personne, de ses biens, de toute occupation de son chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement et dit qu'à défaut d'avoir volotairement libéré les lieux après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde meuble désigné par celles ci ou à défaut par les consorts [B]/ [R].
2°) Sur le montant de l'indemnité d'occupation
Attendu que Monsieur [Z] fait valoir que les intimés ne justifient pas du montant disproportionné sollicité rappelant qu'une maison de 51 m² avec un terrain de 400 m² ne saurait avoir une valeur locative mensuelle de 5.949 €.
Qu'il ajoute que ces derniers se gardent bien de faire état de la réalité de l'état des locaux qui ne sont absolument pas rénovés, de sorte que le montant de l'indemnité d'occupation devra être ramené à de plus justes proportions et verse à l'appui de sa demande 4 annonces obtenues sur Internet.
Attendu que [E] [R], [L] [B] et [U] [B] demandent à la cour de retenir une valeur locative mensuelle de 5.949 € en se basant sur des informations obtenues sur Internet, sans produire la moindre estimation immobilière , rappelant qu'il s'agit d'un maison avec un terrain de de 2.806 m².
Attendu qu'il convient de relever que la valeur locative sollicitée par les intimés concerne un bien en parfait état de location, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Qu'il résulte en effet du procès-verbal descriptif du 2 juillet 2019 réalisé par Maître [G] que le bien consiste en une petite maison sur vide sanitaire, en construction ancienne et de qualité très moyenne, en mauvais état, non entretenue avec d'importants désordres.
Que les pièces présentent un état général très ancien et vétuste, sans chauffage.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé la valeur locative du bien à la somme de 1.000 € par mois, charges comprises, cette indemnité courant à compter du 24 octobre 2019 date du jugement de vente sur licitation par adjudication et jusqu'à entière libération des lieux
3°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'en l'espèce, il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et condamner Monsieur [Z] aux dépens en cause d'appel en ceux compris les frais d'expulsion.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement dont appel sur ce point et de condamner Monsieur [Z] à payer à [E] [R], [L] [B] et [U] [B] , chacun, la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
Vu l'arrêt avant dire droit, contradictoire en date du 16 mars 2023 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence,
CONFIRME le jugement du juge des contentieux de la Protection près le tribunal de proximité de Cannes en date du 24 mars 2022 en toutes ses dispositions.
Y AJOUTANT
CONDAMNE Monsieur [Z] à payer à [E] [R], [L] [B] et [U] [B], chacun, la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE Monsieur [Z] aux entiers dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 05 OCTOBRE 2023
N° 2023/ 307
Rôle N° RG 22/06571 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJLDW
[Y] [Z]
C/
[L] [B]
[E] [R]
[U] [B]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Frédéric KIEFFER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de Cannes en date du 24 Mars 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-21-1036.
APPELANT
Monsieur [Y] [Z]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005605 du 01/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),
demeurant [Adresse 8]/FRANCE
représenté par Me Allison DELOUS, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Monsieur [L] [B]
né le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Frédéric KIEFFER de la SELARL KIEFFER - MONASSE & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE
Madame [E] [R]
née le [Date naissance 4] 1973 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Frédéric KIEFFER de la SELARL KIEFFER - MONASSE & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [U] [B]
né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Frédéric KIEFFER de la SELARL KIEFFER - MONASSE & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 28 Juin 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2023,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant jugement de vente sur licitation par adjudication en date du 24 octobre 2019, [E] [R], [L] [B] et [U] [B] sont devenus adjudicataires d'une maison située à [Localité 11] moyennant un prix principal de 415.000 €.
Par déclaration de surenchère déposée au secrétariat-greffe du juge de l'exécution, Madame [C] et Monsieur [I] domiciliés sur les lieux du bien saisi tout comme Monsieur [Z], colicitant, ont formé surenchère à l'encontre de l'adjudication du 24 octobre 2019 offrant de porter le prix à la somme de 456.'000 €.
[E] [R], [L] [B] et [U] [B] ont contesté cette déclaration de surenchère, contestation qui a été accueillie favorablement et donné lieu au jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 23 avril 2020 qui a précisé dans son dispositif que ' [E] [R], [L] [B] et [U] [B] sont les seuls adjudicataires et que l'adjudication devient définitive par l'effet du présent jugement exécutoire par provision.'
Madame [C] et Monsieur [I] interjetaient appel de cette décision, décision qui était confirmée en toutes ses dispositions par arrêt rendu le 25 mars 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence.
Suivant exploit d'huissier en date du du 4 novembre 2020, [E] [R], [L] [B] et [U] [B] ont assigné Monsieur [Z] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Cannes afin de voir prononcer son expulsion et celle de tout occupant de son chef ainsi que sa condamantion au paiement d'une indemnité d'occupation en sa qualité d'occupant sans droit ni titre.
Monsieur [Z] concluait au rejet de ces demandes et opposait aux consorts [B]/ [R] un bail commercial.
Par ordonnance de référé en date du 27 mai 2021, le juge des référé s'est déclaré incompétent pour statuer en référé.
Suivant exploit d'huissier en date du 2 novembre 2021, [E] [R], [L] [B] et [U] [B] ont assigné Monsieur [Z] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* juger que le prétendu bail du 1er janvier 1997 leur est inopposable.
*constater que depuis la date d'adjudication Monsieur [Z] et tous occupants de son chef sont des occupants sans droit ni titre de la maison située à [Localité 11] .
*condamner Monsieur [Z] au paiement de la somme de 5.949 € mensuelle pour la période du 24 octobre 2019 jusqu'à complète libération des lieux à titre provisionnel d'indemnité d'occupation.
*ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] et de tous occupants de son chef.
*juger qu'en ce cas, l' huissier de justice pourra se faire accompagner de tout serrurier de son choix et être assisté de la force publique.
*condamner Monsieur [Z] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
*condamner Monsieur [Z] aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expulsion.
L'affaire était appelée à l'audience du 24 février 2022.
[E] [R], [L] [B] et [U] [B] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d'instance.
Monsieur [Z] concluait, à titre principal, au débouté de l'ensemble des prétentions des parties et demandait au tribunal de mettre à leur charge les dépens.
A titre subsidiaire, il demandait de débouter les parties demanderesses de leurs demandes pécuniaires en l'absence de production d'éléments probants ou de ramener le montant à de plus justes proportions .
Par jugement contradictoire en date du 24 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cannes a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* constaté que Monsieur [Z] est occupant sans droit ni titre de la maison sise à [Localité 11].
* ordonné que Monsieur [Z] libére les lieux de sa personne, de ses biens, de toute occupation de son chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement
* dit qu'à défaut d'avoir volotairement libéré les lieux après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier , et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde meuble désigné par celles ci ou à défaut par les consorts [B]/ [R].
* fixé la valeur locative du bien à la somme de 1.000 euros par mois.
*condamné Monsieur [Z] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation au profit des consorts [B]/ [R] à compter du 24 octobre 2019 jusqu'à la libération effective des lieux.
*condamné Monsieur [Z] au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
*condamné Monsieur [Z] aux entiers dépens.
* rejeté les autres demandes des parties.
Par déclaration en date du 4 mai 2022, Monsieur [Z] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- constate que Monsieur [Z] est occupant sans droit ni titre de la maison sise à [Localité 11].
- ordonne que Monsieur [Z] libére les lieux de sa personne, de ses biens, de toute occupation de son chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement
- dit qu'à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier , et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde meuble désigné par celles ci ou à défaut par les consorts [B]/ [R].
- fixe la valeur loative du bien à la somme de 1.000 euros par mois.
- condamne Monsieur [Z] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation au profit des consorts [B]/ [R] à compter du 24 octobre 2019 jusqu'à la libération effective des lieux.
- condamne Monsieur [Z] au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne Monsieur [Z] aux entiers dépens.
- rejette les autres demandes des parties.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 décembre 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [Z] demande à la cour de :
* réformer le jugement entrepris en ce qu'il a
- constaté que Monsieur [Z] est occupant sans droit ni titre de la maison sise à [Localité 11].
- ordonné que Monsieur [Z] libére les lieux de sa personne, de ses biens, de toute occupation de son chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement
- dit qu'à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier , et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde meuble désigné par celles ci ou à défaut par les consorts [B]/ [R].
- fixé la valeur loative du bien à la somme de 1.000 euros par mois.
- condamné Monsieur [Z] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation au profit des consorts [B]/ [R] à compter du 24 octobre 2019 jusqu'à la libération effective des lieux.
- condamné Monsieur [Z] au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamné Monsieur [Z] aux entiers dépens.
- ordonné l'exécution provisoire
Statuant à nouveau.
- À titre principal.
*débouter les parties intimées de l'ensemble de leurs demandes et mettre à leur charge les dépens.
- À titre infiniment subsidiaire.
* débouter les parties intimées de leurs demandes pécuniaires en l'absence de production d'éléments probants ou de ramener le montant à de plus justes proportions.
A l'appui de ses demandes, Monsieur [Z] fait valoir que selon bail commercial du 2 janvier 1997, [X] [Z] lui a donné à bail un terrain de 1140 m² sur lequel le preneur a bati une remise, un atelier, une fosse et des parkings ajoutant que ce bail commercial tacitement reconduit à multiples reprises prévoyait que les lieux susvisés pouvaient être utilisés par Monsieur [Z] pour toute activité commerciale et notamment l'exploitation d'un garage de réparation mécanique.
Il ajoute que contrairement à ce que soutiennent les intimés, il ne s'agit pas d'un bail de complaisance puisqu'il apparaît au plan cadastral que le garage a bel et bien été déclaré auprès de l'administration fiscale.
Il précise avoir toujours payé le prix du loyer prévu par le bail correspondant au montant de la taxe foncière de la totalité de la propriété et que si l'activité du garage a été suspendue , cela l'a été pour des raisons de santé mais aucune radiation n'est intervenue auprès du tribunal de commerce.
Il indique justifier de la réalité de son activité professionnelle étant précisé qu'il n'est pas assujetti à la TVA mais à la CEF au regard du chiffre d'affaires réalisé.
Enfin il ajoute que le jugement d'adjudication du 24 octobre 2019 vise expressément une maison de trois pièces principales d'une superficie de 54 m² sur terrain de 2806 m² et non pas un garage mécanique bâti avec une fosse et ses parkings ainsi que les constructions en souples
Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 janvier 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, les consorts [B]/ [R] demandent à la cour de :
* débouter Monsieur [Z] de l'ensemble de ses demande, fins et conclusions
* confirmer le jugement querellé en ce qu'il a :
- constaté que Monsieur [Z] est occupant sans droit ni titre de la maison sise à [Localité 11].
- ordonné que Monsieur [Z] libére les lieux de sa personne, de ses biens, de toute occupation de son chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement
- dit qu'à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier , et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde meuble désigné par celles ci ou à défaut par les consorts [B]/ [R].
- condamné Monsieur [Z] au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamné Monsieur [Z] aux entiers dépens.
- ordonné l'exécution provisoire
* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a
- fixé la valeur locative du bien à la somme de 1.000 euros par mois.
Statuant à nouveau
- fixé la valeur locative du bien à la somme de 5.949 euros mensuelle
- condamné Monsieur [Z] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation au profit des consorts [B]/ [R] à compter du 24 octobre 2019 jusqu'à la libération effective des lieux.
En tout état de cause
* condamné Monsieur [Z] au paiement de la somme de 15.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
*condamner Monsieur [Z] au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d'expulsion.
A l'appui de leurs prétentions, les consorts [B]/ [R] soutiennent que le contrat de bail commercial dont fait état Monsieur [Z] est fictif et de pure complaisance.
Ils font notamment valoir que ce bail n'a pas de date certaine et qu'aucun dépôt de garantie n'avait été prévu.
Ils soulignent qu'il s'agit d'un contrat de bail sans aucune contrepartie puisqu' aucun loyer n'a été réglé depuis 1987.
Ils ajoutent qu'il n'est fait aucunement état de l'existence de ce pseudo bail ou de la présence d'une exploitation commerciale dans le procès-verbal de description dressé à l'occasion de la procédure de licitation par l' huissier le 2 juillet 2019 pas plus qu'il n'en est fait état dans les attestations immobilières après décès dressées les 21 et 22 avril 2009 par Maître [S], notaire puis par Maître [F] le 27 février 2018.
Par ailleurs contrairement à ce que soutient Monsieur [Z], ce dernier n'a pas suspendu son activité pour des raisons de santé puisqu'il résulte des documents officiels que l'établissement a été déclaré fermé au 1er juin 1998, l'entreprise ayant cessé son activité le 1er janvier 2007.
Enfin ils soulignent que si l'activité devait s'avérer exister, elle a été déclarée au [Adresse 7] à [Localité 11] et non au [Adresse 8] à [Localité 11] qui est l'adresse du bien devenu leur propriété.
Les consorts [B]/ [R] soutiennent que le comportement de Monsieur [Z] constitue de toute évidence une atteinte grave au droit de propriété des adjudicataires , lequel demeure dans les lieux depuis 32 mois causant à [U] [B] un préjudice financier de 42.675 euros ( 1.333,59euros x 32 mois) et à [L] [B] et [E] [R] un préjudice financier de 64.000 euros ( 2.000 euros x 32 mois), ces sommes correspondant à leurs dépenses de loyers respectifs
Quant à l'indemnité d'occupation , ils demandent à ce qu'elle soit fixée à la somme de 5.949 euros, ce calcul résultant de deux méthodes de calcul différentes
Par arrêt avant dire droit, contradictoire en date du 16 mars 2023, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a :
*ordonné la réouverture des débats afin d'enjoindre à [E] [R], [L] [B] et [U] [B] de produire le cahier des charges et conditions de vente concernant le bien ayant fait l'objet du jugement de vente sur licitation par adjudication en date du 24 octobre 2019
* réservé l'ensemble des demandes de [E] [R], [L] [B] et [U] [B] d'une part et de Monsieur [Z] d'autre part
* renvoyé les parties et la cause à l'audience du mercredi 28 juin 2023 à 9 heures.
******
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 juin 2023.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 18 janvier 2023, puis à l'audience du 28 juin 2023 et mise en délibéré au 5 octobre 2023.
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1°) Sur l'inopposabilité du bail commercial
Attendu que suivant jugement de vente sur licitation par adjudication en date du 24 octobre 2019, [E] [R], [L] [B] et [U] [B] sont devenus adjudicataires d'une maison de 3 pièces d'une superficie de 54 m² sur un terrain de 2.806 m² située [Adresse 8] à [Localité 11] cadastrée section AS. n° [Cadastre 6] pour 28 a 06 ca moyennant un prix principal de 415.000 euros.
Qu'ils indiquent que depuis l'adjudication, Monsieur [Z] refuse de quitter les lieux , leur opposant un bail commercial de pure complaisance , précisant qu'il n'est fait aucunement état de l'existence de ce pseudo bail ou de la présence d'une exploitation commerciale dans le procès-verbal de description dressé à l'occasion de la procédure de licitation par l' huissier le 2 juillet 2019 pas plus qu'il n'en fait état dans les attestations immobilières après décès dressées les 21 et 22 avril 2009 par Maître [S], notaire puis par Maître [F] le 27 février 2018.
Attendu que Monsieur [Y] [Z] soutient que [X] [Z] lui a donné en location, selon bail commercial du 2 janvier 1997, un terrain de 1140 m² sur lequel il a bati une remise, un atelier, une fosse et des parkings.
Qu'il ajoute que ce bail commercial tacitement reconduit à multiples reprises prévoyait que les lieux susvisés pouvaient être utilisés par lui même pour toute activité commerciale et notamment l'exploitation d'un garage de réparation mécanique.
Qu'il indique que ces éléments qui figurent sur le cadastre ne sont pas visés par le jugement du 24 octobre 2019, précisant ne pas vivre dans les lieux dont il est sollicité l'expulsion mais résidant au garage où il a aménagé son studio et mis sa ligne téléphonique.
Attendu que l'identification des droits portants sur le bien faisant l'objet de l'adjudication ne peut résulter que du cahier des conditions de vente proprement dit à l'exclusion du procès-verbal de description établi par l'huissier de justice lequel intervient simplement pour collecter des éléments concernant l'état ou la situation du bien.
Qu'il convient de relever que le procès verbal descriptif établi par Maitre [G] , huissier de justice le 2 juillet 2019 est pour partie incomplet, ce dernier ayant omis de mentionner en page 3 du procés verbal l'identité de la personne présente sur place laquelle lui a déclaré ne pas habiter sur place.
Que par ailleurs, Maître [G] décrivait une maison en mauvais état, manifestement habitée sur un terrain entièrement encombré de vieilles voitures, d'objets hétéroclites, de divers vieux cabanons, indiquant que le propriétaire avait effectué pendant de nombreuses années des travaux de mécanique auto sur le terrain.
Attendu que [E] [R], [L] [B] et [U] [B] ont versé aux débats le cahier des charges et conditions de vente comme sollicité par la cour de céans au terme de son arrêt avant dire droit du 16 mars 2023.
Qu'il est ainsi indiqué dans le cahier des conditions de vente sur licitation que les biens et droits immobiliers concernés consistent en un seul lot situé à [Adresse 8] composé d'une maison de trois pièces principales d'une superficie de 54 m² sur terrain de 2806 m².
Que le rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante dans les immeubles bâtis ne concerne que la maison individuelle de trois pièces principales.
Que le 23 octobre 2019 l'avocat du demandeur colicitant poursuivant a annexé, au cahier des conditions de vente, trois documents à savoir :
- fiche SIRENE de Monsieur [Y] [Z] faisant état de ce que l'entreprise a cessé toute activité depuis le 1er janvier 2007.
- fiche SIRENE faisant état de de ce que l'établissement [Y] [Z] est fermé depuis le 1er juin 1998.
- extrait société.com confirmant ce qui précède
Qu'il convient cependant de relever que cette activité professionnelle s'exerçait au [Adresse 7] à [Localité 11] et non pas au [Adresse 8].
Attendu que Monsieur [Z] fait valoir qu'il est en droit de se maintenir dans les lieux en l'état du bail commercial conclu avant l'acte de saisine.
Qu'en effet pour justifier de cette antériorité, ce dernier produit un document intitulé bail commercial conclu par [X] [Z] son père à son profit portant la date du 2 janvier 1997.
Que cependant faute d'avoir fait enregistrer ce bail , les intimés sont recevables à soutenir qu'il n'a pas date certaine.
Qu'en effet enregistrer son bail commercial permet de lui donner une date certaine et ainsi de le rendre opposable aux tiers notamment.
Que Monsieur [X] [Z] comme Monsieur [Y] [Z] avaient la possibilité d'enregistrer ce bail commercial, soit par le biais d'un acte authentique en passant par un notaire, soit par le biais d'un acte sous-seing privé à charge pour ces derniers de l'enregistrer de manière volontaire auprès du service des impôts dans les 4 mois après sa signature.
Que Monsieur [Z] soutient qu'il est porté au plan cadastral une ligne pointillée séparant la propriété en deux parties correspondant à une subdivision fiscale démontrant ainsi que le garage a bel et bien été déclaré auprès de l'administration fiscale au niveau de la partie basse du terrain, soit en adéquation avec le bail commercial.
Que cette interprétation est eronnée, la ligne pointillée ayant pour vocation d'indiquer simplement l'existence d'une surface non batie.
Que par contre Monsieur [Z] ne verse pas aux débats l'acte d'enregistrement du bail auprès des services fiscaux.
Qu'au surplus à supposer qu'un bail ait été conclu entre les parties , ce dernier ne pouvait avoir été conclu pour une durée illimité comme mentionné, les durées indéteminées étant interdites.
Attendu par ailleurs qu'il était prévu au bail un loyer annuel égal au montant de la taxe foncière de l'année en cours.
Qu'il convient d'observer que Monsieur [Z] n'a versé aucun avis d'imposition depuis la conclusion du supposé bail, excepté celui de 2020 attestant d'un montant de 476 euros au titre de la taxe foncière à payer.
Que toutefois il y a lieu de relever qu'il s'agit d'un avis d'imposition de 2020, postérieur au jugement d'adjudication et qui s'explique aisément par le fait que Monsieur [Z] est devenu propriétaire du terrain en indivision avec Monsieur [O] [H] à la suite du décès de son père en 2018.
Qu'il est par ailleurs constant que les attestations immobilières dressées après décès par Maître [S], notaire, le 21 et 22 avril 2009 puis par Maître [F], notaire, le 27 février 2018 ne mentionne nullement un bail commercial, indiquant simplement que le bien cadastré section AS n°[Cadastre 6] pour 28 a 06 ca est une maison à usage d'habitation.
Que surtout il est intéressant d'observer que la signature qui figure au bail commercial censé émanée de Monsieur [X] [Z] ne correspond absolument pas à la signataire de cette personne telle qu'elle figure sur l'acte notarié des 21 et 22 avril 2009 concernant la succession de l'épouse de Monsieur [X] [Z].
Attendu qu'il n'est fait également aucun état de l'existence de ce bail ou de la présence d'une exploitation commerciale dans le procès-verbal de description dressé à l'occasion de la procédure de licitation par huissier le 2 juillet 2019.
Que Monsieur [Z] ne peut valablement dés lors soutenir avoir été contraint de retravailler en raison de ses faibles ressources et de s'être réinscrit au registre des métiers des Alpes-Maritimes le 1er juillet 2019, quelques jours après avoir reçu la courrier de Maître [G] l'informant de son passage le 2 juillet 2019 afin d'établir un procès verbal descriptif du bien immobilier en vue de sa vente par adjudication.
Qu'en effet il résulte des pièces produites aux débats et notamment de la fiche SIRENE de Monsieur [Y] [Z] faisant état de ce que l'entreprise a cessé toute activité depuis le 1er janvier 2007, de la fiche SIRENE faisant état de de ce que l'établissement [Y] [Z] est fermé depuis le 1er juin 1998 et de l'extrait société.com confirmant ce qui précède, que ce dernier avait cessé toute activité depuis le 1er janvier 2007.
Qu'il est par ailleurs mentionné dans l'acte notarié du 27 février 2018 comme dans le projet d'acte de liquidation et partage rédigé en janvier 2022 par Maître [A] , notaire à [Localité 11] que Monsieur [Z] exerçait l'activité de retraité
Qu'enfin les intimés produisent aux débats deux attestations du psychiatre , l'une en date du 24 octobre 2000, l'autre en date du 24 janvier 2001 qui avait en charge Monsieur [Z] qui indiquait que ce dernier depuis janvier 1997 présentait des troubles chroniques ne lui permettant pas d'exercer la moindre activité professionnelle une demande d'invalidité en deuxième catégorie étant en cours.
Attendu que les pièces produites par Monsieur [Z] , pour justifier de cette activité de garagiste, ne démontrent pas l'effectivité de celle-ci.
Qu'en effet la facture EDF du 7 novembre 2020 mentionne la somme de 32,21 € correspondant essentiellement au coût de l'abonnement, ce qui peut être surprenant pour un garage en activité.
Que les attestations fiscales auto entrepreneur URSSAF laissent apparaître un chiffre d'affaires annuel pour l'exercice 2020 de 200 € et pour l'exercice 2019 de 0 euro.
Que le courrier de l'URSSAF en date du 23 novembre 2021 qui indique que Monsieur [Z] est à jour de ses obligations en matière de déclaration et de paiement de cotisations au 30 septembre 2021 ne permet pas d'en déduire que l'activité de garage fonctionne et ce d'autant plus qu'il est mentionné que ce document est établi à partir des déclarations mêmes de Monsieur [Z].
Que ce dernier , qui ne produit pas d'autre document d'ordre comptable tel que l'attestation d'assurance RCP, le relevé de ses fournisseurs, le retraitement des déchets ou encore les factures de ses clients, ne peut valablement soutenir qu'il excerce la profession de garagistre, cette reprise n'apparaissant pas réelle.
Attendu que Monsieur [Z] produit un procès-verbal de constat établi par Maître [N], huissier de justice, en date du 24 mai 2022 afin de démontrer la réalité de son activité.
Qu'il résulte de l'ensemble des photographies que manifestement celui-ci a excercé à cet endtroit une activité de garagiste mais il y a de cela bien longtemps.
Qu'en effet aucune voiture récente n'a été constatée par Maître [N] , ce dernier soulignant la présence de plusieurs véhicules anciens dont certains sont protégé par des bâches.
Qu'il note également la présence d'un tas de pneumatiques sur le parking extérieur visiblement anciens.
Que si Maitre [N] a relevé la présence de nombreux outillages, pièces et accessoires divers, il apparaît au vu de ces photos que ces derniers sont recouverts de poussière.
Qu'il convient également de souligner l'absence de traces d'hydrocarbures ou de graisse récentes à l'intérieur même des ateliers.
Que la pancarte neuve sur fond blanc immaculé portant l'inscription 'Garage [Z] n°626 ' contraste avec l'état d'abandon du reste du garage, cette dernière ayant été manifestement apposée récemment pour les besoins de la cause.
Que cette supposition est corroborée par ailleurs par le procès-verbal de constat établi par Maître [D] , huissier de justice, les 5 février, 10 février, 11 février et 12 février 2021 à la requête des intimés, qui démontre que l'établissement est fermé en permanence, aucune activité professionnelle n'étant visible à cet endroit.
Qu'enfin les 3 courriers produits par Monsieur [Z] en date des 12 et 18 mars 2021, qu'il qualifie à tort d'attestation ne sauraient être retenus puisqu'ils ne remplissent pas les conditions exigées par l'article 202 du code de procédure civile.
Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [Z] ne justifie pas de la date à laquelle un bail commercial lui aurait été consenti et ne démontre donc pas son antériorité à la signification du procès-verbal de saisie pas plus qu'il ne justifie de l'existence d'un bail commercial réellement conclu et de l'occupation des locaux à titre commercial, aucun bail commercial ne pouvant dés lors être opposé aux adjuicataires.
Qu'il convient par conséquent de débouter Monsieur [Z] de ses demandes et de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté que Monsieur [Z] était occupant sans droit ni titre de la maison sise à [Localité 11], a ordonné que Monsieur [Z] libére les lieux de sa personne, de ses biens, de toute occupation de son chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement et dit qu'à défaut d'avoir volotairement libéré les lieux après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde meuble désigné par celles ci ou à défaut par les consorts [B]/ [R].
2°) Sur le montant de l'indemnité d'occupation
Attendu que Monsieur [Z] fait valoir que les intimés ne justifient pas du montant disproportionné sollicité rappelant qu'une maison de 51 m² avec un terrain de 400 m² ne saurait avoir une valeur locative mensuelle de 5.949 €.
Qu'il ajoute que ces derniers se gardent bien de faire état de la réalité de l'état des locaux qui ne sont absolument pas rénovés, de sorte que le montant de l'indemnité d'occupation devra être ramené à de plus justes proportions et verse à l'appui de sa demande 4 annonces obtenues sur Internet.
Attendu que [E] [R], [L] [B] et [U] [B] demandent à la cour de retenir une valeur locative mensuelle de 5.949 € en se basant sur des informations obtenues sur Internet, sans produire la moindre estimation immobilière , rappelant qu'il s'agit d'un maison avec un terrain de de 2.806 m².
Attendu qu'il convient de relever que la valeur locative sollicitée par les intimés concerne un bien en parfait état de location, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Qu'il résulte en effet du procès-verbal descriptif du 2 juillet 2019 réalisé par Maître [G] que le bien consiste en une petite maison sur vide sanitaire, en construction ancienne et de qualité très moyenne, en mauvais état, non entretenue avec d'importants désordres.
Que les pièces présentent un état général très ancien et vétuste, sans chauffage.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé la valeur locative du bien à la somme de 1.000 € par mois, charges comprises, cette indemnité courant à compter du 24 octobre 2019 date du jugement de vente sur licitation par adjudication et jusqu'à entière libération des lieux
3°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'en l'espèce, il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et condamner Monsieur [Z] aux dépens en cause d'appel en ceux compris les frais d'expulsion.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement dont appel sur ce point et de condamner Monsieur [Z] à payer à [E] [R], [L] [B] et [U] [B] , chacun, la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
Vu l'arrêt avant dire droit, contradictoire en date du 16 mars 2023 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence,
CONFIRME le jugement du juge des contentieux de la Protection près le tribunal de proximité de Cannes en date du 24 mars 2022 en toutes ses dispositions.
Y AJOUTANT
CONDAMNE Monsieur [Z] à payer à [E] [R], [L] [B] et [U] [B], chacun, la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE Monsieur [Z] aux entiers dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,