CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 10 avril 2013, n° 11/01736

Par acte du 27 décembre 2005, la s.c.i. Saint Honoré 265 a acquis le lot n°1 dans un immeuble situé [...], ce lot comprenant, outre deux caves au 1er sous-sol, "au rez-de-chaussée, deux boutiques partiellement réunies d'une superficie totale de 300 m² environ comportant chacune un escalier privatif donnant accès aux locaux situés au sous-sol" ;

Ces deux locaux commerciaux, dont les boutiques étaient "partiellement réunies", avaient été précédemment donnés à bail, par actes des 20 septembre 2002, pour neuf années à compter du 1er avril 2002, l'un à la société La Cour, l'autre à la société Cambon exploitant chacune le commerce de prêt-à-porter sous franchise "Max Mara" pour la première, sous franchise "Marina Rinaldi" pour la seconde.

Courant 2006, les contrats de franchise "Max Mara" et "Marina Rinaldi" dont bénéficiaient les sociétés La Cour et Royal Cambon ont été dénoncés à effet du 28 février 2007.

Par acte du 12 janvier 2007, la société Tessilform France, exploitant de la marque de prêt-à-porter Patrizia Pepe, a acquis la totalité du capital des sociétés Royal Cambon et La Cour.

Le 27 juillet 2007, la société Royal Cambon, d'une part, la société La Cour, d'autre part, ont conclu avec la société Tessilform France un contrat de location-gérance de leurs fonds respectifs pour une durée d'un an avec tacite reconduction, les deux boutiques, fermées quelques mois pour travaux, ayant été réunies en une seule et ayant rouverts sous l'enseigne unique Patrizia Pepe.

Le 27 novembre 2008, la s.c.i. Saint Honoré 265 a assigné les sociétés La Cour, Royal Cambon et Tessilform France en résiliation de bail et expulsion.

Par jugement rendu le 16 décembre 2010, le tribunal de grande instance de Paris a :

- débouté la s.c.i. Saint Honoré 265 de l'ensemble de ses demandes,

- dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire,

- condamné la s.c.i. Saint Honoré 265 aux dépens.

La s.c.i. Saint Honoré 265 a relevé appel de cette décision le 28 janvier 2011. Par ses dernières écritures du 27 novembre 2012, elle demande à la cour au visa des articles 1184 et 1741 du code civil, 12 du code de procédure civile, L 144-1 et L 145-31 du code de commerce, d'infirmer le jugement et de :

- constater qu'en prévision de l'arrivée à échéance au 28 février 2007 des contrats de franchise relatifs aux enseignes "Max Mara" et "Marina Rinaldi", la totalité du capital social des sociétés Royal Cambon et La Cour a été acquise par la société Tessilform France selon une évaluation découlant de la valeur du droit au bail, et ce avec pour seule finalité d'implanter dans les lieux loués une nouvelle et unique entité commerciale sous l'enseigne Patrizia Pepe,

- constater que la société Tessilform France a, dès la cessation des activités des sociétés Royal Cambon et La Cour, pris possession des lieux loués en vue de réaliser cette implantation, en y faisant exécuter des travaux non autorisés par le bailleur, en qualité de maître d'ouvrage, et sous l'égide de son maître d'oeuvre, alors même qu'elle ne disposait d'aucun titre locatif opposable au propriétaire,

- constater que postérieurement à la réalisation desdits travaux, la société Tessilform France s'est fait consentir par chacune des filiales un prétendu contrat de location-gérance, en laissant fallacieusement supposer à l'égard des tiers que celui-ci aurait eu pour objet la poursuite de l'exploitation sous les enseignes "Max Mara" et "Marina Rinaldi" alors même que toute activité avait cessé sous ces deux enseignes depuis le 28 février 2007,

- dire que la cession de la totalité des actions des sociétés La Cour et Royal Cambon au bénéfice de la société Tessilform France, telle qu'elle découle de la convention du 12 janvier 2007, a été conclue en fraude des droits du bailleur dès lors qu'elle n'avait pour objet que de permettre au cessionnaire d'appréhender la jouissance des locaux et que cette cession de parts sociales doit s'analyser en une cession déguisée de droit au bail entraînant, par application de l'article 37 des deux baux, la résiliation de plein droit, aux torts et griefs des sociétés La Cour et Royal Cambon, ou en tout état de cause la résiliation des deux baux sur le fondement des articles 1184 et 1741 du code civil,

- dire que la cessation des activités de la boutique à l'enseigne "Max Mara" a eu pour conséquence la disparition du fonds précédemment exploité dans les lieux loués, dès lors que, sous la même enseigne, dans la même artère et à quelques mètres, s'est ouvert concomitamment un nouvelle boutique qui a nécessairement bénéficié de la totalité de la clientèle de l'enseigne "Max Mara", dans des conditions exclusives de la survivance d'un fonds dans les lieux loués, ce qui a amené Tessilform France à renoncer pour ce motif à se porter acquéreur,

- dire que la cessation des activités de la boutique voisine à l'enseigne "Marina Rinaldi" n'a pu permettre la survivance d'un fonds, même en l'absence de transfert à proximité, dès lors que cette enseigne s'adressait à une clientèle féminine spécifique, à savoir celle faisant une taille supérieure au 42, étrangère à la nouvelle activité implantée dans l'ensemble des locaux par Tessilform France sous l'enseigne Patrizia Pepe,

- dire que les conventions entre les sociétés La Cour et Royal Cambon d'une part, Tessilform France d'autre part, le 27 juillet 2007, ne peuvent s'analyser que comme des contrats de sous-location ou de mise à disposition des locaux, à l'exclusion de tout autre élément de fonds de commerce et donc de qualification de location-gérance abusivement donnée par les parties cocontractantes dans des conditions frauduleuses et inopposables au propriétaire,

- déclarer les sociétés intimées infondées en leurs différentes prétentions, les en débouter,

- constater que par application de l'article 37 des clauses et conditions des deux baux, ceux-ci se trouvent résiliés de plein droit aux torts et griefs des sociétés intimées, et ce à effet de la date à laquelle ont été conclues, en fraude des droits du bailleur, les deux conventions de location-gérance litigieuses le 27 juillet 2007,

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation due annuellement au titre des locaux litigieux à compter de cette date et jusqu'à entière libération desdits locaux, à une somme égale au loyer contractuellement dû majoré de 30 %, outre les charges et les taxes récupérables dans les termes des conventions résiliées,

- subsidiairement et statuant sur le fondement des articles 1183 et 1741 du code civil, prononcer la résiliation des deux conventions litigieuses aux torts et griefs des sociétés Royal Cambon et La Cour à effet du 27 juillet 2007, ou à défaut à compter du prononcé de la décision à intervenir ; condamner, selon les mêmes modalités, les sociétés Royal Cambon et La Cour au paiement de l'indemnité d'occupation due à compter de l'une de ces deux dates et fixer au taux contractuel en vigueur à la date considérée majorée de 30 %, outre les charges et taxes récupérables dans les termes des conventions résiliées,

- ordonner l'expulsion des sociétés La Cour et Royal Cambon et en tant que de besoin , de la société Tessilform France, de même que tous occupants de leur chef, sans délai avec l'assistance de la force publique, si besoin est,

- condamner in solidum les sociétés La Cour et Royal Cambon au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum les sociétés La Cour, Royal Cambon et Tessilform France aux dépens de première instance et d'appel.

Les sociétés La Cour, Royal Cambon et Tessilform France, par leurs dernières conclusions du 5 décembre 2012, demandent à la cour de :

- débouter la s.c.i. Saint Honoré 265 de toutes ses demandes,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- condamner la s.c.i. Saint Honoré 265 à leur payer à chacune la somme de 10.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la s.c.i. Saint Honoré 265 aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction.

SUR CE,

Considérant que la s.c.i. Saint Honoré 265 soutient que les intimées ont initié un processus destiné à s'affranchir de la négociation avec le bailleur des modalités d'une cession qui ne pouvait être celle des fonds de commerce et qu'elles ont agi en fraude ses droits, que la cession de 100 % du capital social de chacune des sociétés La Cour et Royal Cambon à la société Tessilform France n'a eu pour objet que l'acquisition du titre locatif pour l'emplacement considéré c'est-à-dire la reprise du droit au bail des locaux puisque les fonds de commerce devaient disparaître le 28 février 2007 avec la fin des franchises, que sous couvert de l'acquisition du capital social des sociétés La Cour et Royal Cambon et selon un montage juridique resté longtemps occulte ainsi que le montrent les mentions erronées successivement portés au registre du commerce, la société Tessilform s'est appropriée les lieux loués pour y créer, à la place des deux fonds précédemment exploités dans des locaux distincts, un nouveau fonds de commerce à l'enseigne Patrizia Pepe ;

Qu'elle soutient que bien que la reprise de la totalité des actions par la filiale française de Tessilform a été régulièrement portée à la connaissance du bailleur, celui-ci s'est purement et simplement mépris à l'époque sur la situation locative réelle et a été abusé par les indications mensongères portées au registre du commerce et des sociétés ;

Qu'elle fait valoir qu'à la date de la conclusion des contrats de location-gérance avec la société Tessilform France, les sociétés La Cour et Royal Cambon n'exploitaient plus de fonds de commerce en l'absence de clientèle ; qu'en effet l'intégralité de la clientèle du fonds de la société La Cour à l'enseigne "Max Mara" a inéluctablement bénéficié à un autre fonds installée sous cette enseigne à peu de distance et que les articles diffusés par la société Tessilform France ne visent absolument pas la même clientèle que celle exploitée par la société Royal Cambon sous franchise "Marina Rinaldi";

Qu'elle estime que faute d'un fonds de commerce existant, les deux conventions de location-gérance doivent être requalifiées en sous-locations, interdites par les baux dont elle demande la résiliation, avec expulsion des occupants et fixation d'une indemnité d'occupation ;

Considérant que les sociétés La Cour, Royal Cambon et Tessilform France s'opposent à ces demandes, arguant du caractère licite des cessions d'actions qui ne peuvent, par principe, être assimilées à une cession de droit au bail, de l'absence de fraude et de l'existence des fonds de commerce et d'une clientèle propre qui ne se limite pas à celle résultant des contrats de franchises dont elles bénéficiaient ;

Considérant que la cession de la totalité des parts sociales d'une société ne peut être assimilée à une cession de bail ni à une cession de fonds sauf fraude dont la charge de la preuve pèse en l'espèce sur la s.c.i. Saint Honoré 265 ;

Considérant que c'est par des motifs pertinents que la cour approuve qu'écartant la fraude, les premiers juges ont relevé que la dénonciation des contrats de franchise ne faisaient pas disparaître le fonds de commerce exploité dans des lieux qui bénéficiait d'un achalandage important propre à sa situation dans le quartier Saint-Honoré ; qu'il sera ajouté qu'à la date du protocole d'accord du 21 janvier 2007 portant cession des parts sociales, les contrats de franchise dont bénéficiaient chacune des sociétés étaient, bien que dénoncés, toujours en vigueur ; qu'enfin la fraude ne peut se déduire de la valorisation du prix de cession des parts à une somme proche de la valeur de chaque droit au bail, alors que le prix de cession de parts d'une société dépend de la valorisation de la société incluant celle du droit au bail et du passif de chacune des sociétés ; que la cession n'entraîne pas le changement du titulaire du droit au bail, ni du propriétaire du fonds et a pour conséquences de transférer tant l'actif que le passif de la société aux nouveaux actionnaires ;

Considérant que pour conclure à la résiliation des deux baux, la s.c.i. Saint Honoré 265 demande ensuite à la cour de requalifier en contrats de sous-location ou de mise à disposition de locaux les deux contrats de location-gérance consentis par les sociétés La Cour et Royal Cambon le 27 juillet 2007 à la société Tessilform France en invoquant l'absence de fonds de commerce préexistant du fait notamment de la perte de la clientèle consécutive à la résiliation à effet au 28 févier 2007, des deux contrats de franchise dont les sociétés La Cour et Royal Cambon bénéficiaient pour les marques "Max Mara" et "Marina Rinaldi" ;

Considérant que la fermeture temporaire des lieux pendant la durée des travaux, nécessitée par la résiliation des contrats de franchise et l'aménagement des locaux pour l'exploitation de ces derniers sous une nouvelle enseigne, n'est pas de nature à faire disparaître les fonds de commerce ni à faire perdre à chacune des sociétés leur clientèle préexistante ;

Considérant par ailleurs que les divers problèmes d'inscriptions modificatives au registre du commerce et des sociétés rencontrés par la société locataire gérante ou par les sociétés loueurs des fonds sont sans incidence sur la solution du litige, la cour ne devant prendre en considération que la qualification juridique réelle des actes conclus entre les parties et non les déclarations qui ont pu être faite auprès du greffe en charge du registre du commerce et des sociétés par l'une ou l'autre des parties, ou leur retranscription éventuellement erronée par les services du greffe ;

Considérant que s'agissant de la clientèle de la société La Cour, si la résiliation du contrat de franchise "Max Mara" et l'ouverture d'un nouveau point de vente "Max Mara" à proximité sont de nature à lui faire perdre une partie de sa clientèle, elles ne permettent pas à la s.c.i. Saint Honoré 265 d'affirmer que la clientèle avait disparu en totalité et qu'il n'existait plus à la date de conclusion du contrat de location-gérance de clientèle propre ; qu'en effet, les premiers juges ont relevé à juste titre que la bailleresse n'établissait pas que cette clientèle aurait été exclusivement constituée des fidèles clientes de cette enseigne, insusceptibles de trouver un intérêt dans d'autres marques de prêt à porter ou d'accessoires élégantes et à la mode telles que celles développées par la société Tessilform France dont les produits s'adressent à un même segment de clientèle que ceux précédemment diffusés, étant rappelé que la destination du bail consenti à la société La Cour est celle de commerce de maroquinerie, petite maroquinerie, articles de voyage, articles de cadeaux, articles de Paris, parfumerie, écharpes, parapluies, prêt-à-porter de luxe à diffusion limitée, fourniture et accessoires ;

Considérant qu'enfin il convient de relever que l'achalandage de la [...], dans lequel de nombreuses enseignes de même nature coexistent, génère une clientèle composée pour beaucoup de touristes étrangers attirés par le luxe supposé des boutiques de la rue et non exclusivement attachée à une marque ; que cet achalandage, qui participe des éléments du fonds de commerce, existait à la date de conclusion du contrat de location-gérance et a subsisté depuis, de même que le personnel affecté à la vente auquel la clientèle est susceptible d'être attachée ;

Considérant que dès lors, faute d'établir l'inexistence du fonds de commerce donné en location-gérance, la s.c.i. Saint Honoré 265 sera déboutée de sa demande de requalification du contrat de location-gérance conclu entre la société La Cour et la société Tessilform France et de ses demandes subséquentes en résiliation et expulsion ;

Considérant que, s'agissant du contrat de location-gérance conclu par la société Royal Cambon qui exploitait précédemment sous franchise "Marina Rinaldi", la s.c.i. Saint Honoré 265 fait spécialement valoir que cette franchise "Marina Rinaldi", spécialisée dans les vêtements de mode pour femmes de taille supérieure à 42, s'adresse à un segment de clientèle particulier qui n'est pas celui des produits diffusés par la société Tessilform France sous la marque "Patrizia Pepe" et que la société Tessilform France exploite donc dans les lieux un nouveau fonds de commerce ;

Considérant cependant que si la s.c.i. Saint Honoré 265 démontre que la marque "Marina Rinaldi" s'adresse à une clientèle spécialisée (vêtements de mode pour femmes de taille supérieure à 42), elle ne fait en revanche pas la preuve qui lui incombe de ce que les articles diffusés par la société Tessilform France sous l'enseigne "Patrizia Pepe" ne comportent pas également des articles pouvant s'adresser à la même clientèle ;

Considérant que les autres motifs retenus ci-dessus par la cour pour écarter la requalification du contrat de location-gérance consenti par la société La Cour à la société Tessilform France trouvant à s'appliquer au contrat de location-gérance consenti par la société Royal Cambon, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la s.c.i. Saint Honoré 265 de l'intégralité de ses demandes ;

Considérant, vu l'article 700 du code de procédure civile, que les demandes à ce titre seront rejetées ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement ;

Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la s.c.i. Saint Honoré 265 aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.