CA Rouen, ch. civ. et com., 7 septembre 2023, n° 22/01468
ROUEN
Arrêt
Autre
N° RG 22/01468 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JCF5
COUR D'APPEL DE ROUEN
CH. CIVILE ET COMMERCIALE
ARRET DU 7 SEPTEMBRE 2023
DÉCISION DÉFÉRÉE :
20/00459
Tribunal judiciaire de Dieppe du 30 mars 2022
APPELANTE :
S.A.R.L. HOME TRADITION
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée et assistée par Me Jérôme DEREUX de la SELARL CARNO AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN substitué par Me Océane DUTERDE, avocat au barreau de ROUEN
INTIMES :
Madame [M], [V], [T] [S] épouse [Z]
née le 20 Janvier 1954 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée et assistée par Me Rose marie CAPITAINE, avocat au barreau de DIEPPE substituée par Me Nathalie HUREL, avocat au barreau de ROUEN
Monsieur [E], [B], [K] [Z]
né le 12 Août 1951 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté et assisté par Me Rose marie CAPITAINE, avocat au barreau de DIEPPE substituée par Me Nathalie HUREL, avocat au barreau de ROUEN
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 05 avril 2023 sans opposition des avocats devant M. URBANO, Conseiller, rapporteur.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Madame FOUCHER-GROS, Présidente
Monsieur URBANO, Conseiller
Madame MENARD-GOGIBU, Conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme RIFFAULT, Greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 5 avril 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 22 juin 2023 puis prorogée à ce jour.
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 7 septembre 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Madame FOUCHER-GROS, présidente et par Mme RIFFAULT, greffière
*
* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 19 janvier 2010, M. et Mme [Z] ont consenti un bail commercial de 9 ans à la SARL Home Tradition portant sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer de 900 euros par mois outre 125 euros à titre de provision sur la taxe foncière.
Par acte d'huissier du 28 avril 2018, la SARL Home Tradition a donné congé à M. et Mme [Z] pour le 19 janvier 2019.
Par courrier du 28 février 2019, la SARL Home Tradition a confirmé à M. et Mme [Z] son intention de proroger le délai de préavis jusqu'au 30 juin 2019 inclus tout en précisant que cette prorogation ne saurait être considérée comme un renouvellement du bail.
Le 11 mars 2019, M. et Mme [Z] ont fait écrire à la SARL Home Tradition par l'intermédiaire de leur huissier qu'ils s'opposaient à la demande de prorogation et qu'ils estimaient que la SARL Home Tradition avait renoncé à son congé.
Le 16 mai 2019, M. et Mme [Z] ont fait signifier à la SARL Home Tradition une sommation de payer les loyers d'avril et de mai 2019.
Par courrier du 9 juillet 2019, le conseil de la SARL Home Tradition s'est prévalu d'un accord donné par les bailleurs, a soutenu que sa cliente n'était plus preneuse ni occupante sans droit ni titre et qu'elle ne leur devait aucun loyer.
Le 18 juillet 2019, la SARL Home Tradition a fait dresser un procès-verbal d'état des lieux de sortie non contradictoire par huissier de justice à qui elle a remis les clés des locaux pour qu'elles soient laissées à disposition de M. et Mme [Z].
Par acte d'huissier du 20 mai 2020, M. et Mme [Z] ont fait assigner la SARL Home Tradition devant le tribunal judiciaire de Dieppe qui, par jugement du 30 mars 2022, a :
-constaté que la SARL Home Tradition a occupé sans droit ni titre, pour la période du 19 janvier 2019 au 18 juillet 2019, le local appartenant à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] sis [Adresse 5] à [Localité 3] (76),
- condamné la SARL Home Tradition à verser à Monsieur [E] [Z] la somme de 3737,75 euros au titre de l'indemnité d'occupation.
- constaté le versement de la SARL Home Tradition à Monsieur [E] [Z] d'une garantie d'un montant de 1800 euros,
- constaté l'existence d'un dégât des eaux dont la réparation évaluée à 1398,47 euros financée par la garantie versée et déduit les 401,53 euros restant des sommes pour lesquelles la SARL Home Tradition est condamnée,
- condamné la SARL Home Tradition à verser à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Capitaine, avocat au barreau de Dieppe,
- condamné la SARL Home Tradition aux dépens de l'instance,
- débouté les parties de leurs autres demandes.
La SARL Home Tradition a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 2 mai 2022.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2023.
EXPOSE DES PRETENTIONS
Vu les conclusions du 11 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour les prétentions et moyens de la SARL Home Tradition qui demande à la cour de :
- recevoir la société Home Tradition en son appel et l'en déclarer bien fondé,
- recevoir les époux [Z] en leur appel incident et les en déclarer mal fondés,
- débouter les époux [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Dieppe du 30 mars 2022 en ce qu'il a :
*constaté que la SARL Home Tradition a occupé sans droit ni titre pour la période du 19 janvier 2019 au 18 juillet 2019, le local appartenant à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] sis [Adresse 1] à [Localité 3],
*condamné la SARL Home Tradition à verser à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] la somme de 3 737,75 euros au titre de l'indemnité d'occupation,
*constaté l'existence d'un dégât des eaux dont la réparation évaluée à 1398,47 euros a été financée par la garantie versée et déduit les 401,53 euros restant des sommes pour lesquelles la SARL Home Tradition est condamnée,
*condamné la SARL Home Tradition à verser à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de Procédure Civile, dont distraction au profit de Maître Capitaine, avocat au Barreau de [Localité 3],
*condamné la SARL Home Tradition aux dépens de l'instance,
*débouté les parties de leurs autres demandes.
Statuant à nouveau,
- débouter les époux [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- réduire le montant des sommes dues aux époux [Z] au titre des indemnités d'occupation à la somme de 1 937,75 euros,
- condamner les époux [Z] à payer à la société Home Tradition la somme de 5000,00 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner les époux [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu les conclusions du 24 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour les prétentions et moyens de Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] qui demandent à la cour de :
- recevoir l'appel formé par la société Home Tradition à l'encontre du jugement RG n°20/00459 du tribunal judiciaire de [Localité 3] du 30 mars 2022 et le déclarer mal fondée,
En conséquence,
- recevoir l'appel incident formé par Monsieur et Madame [Z] à l'encontre du jugement RG n°20/00459 du Tribunal judiciaire de [Localité 3] en date du 30 mars 2022,
En conséquence,
Sur l'appel incident de Monsieur et Madame [Z],
A titre principal,
- infirmer le jugement en ce que le premier juge a :
- constaté que la SARL Home Tradition a occupé sans droit, ni titre, pour la période du 19 janvier 2019 au 18 juillet 2019, le local appartenant à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] sis [Adresse 5] à [Localité 3] (76),
- condamné la SARL Home Tradition à verser à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] la somme de 3 737,75 euros au titre de l'indemnité d'occupation,
Statuant à nouveau,
- constater que le maintien dans les lieux de la société Home Tradition après la date de congé, vaut renonciation au congé et corrélativement renouvellement du bail commercial,
- constater que la société Home Tradition a cessé de payer les loyers. à compter d'avril 2019,
- En conséquence prononcer la résiliation du bail commercial,
- condamner la société Home Tradition à payer à Monsieur et Madame [Z] les loyers arriérés échus non payés depuis avril 2019, soit la somme arrêtée au 1er mai 2020 de 14 557,52 euros (sauf à parfaire), outre frais et accessoires à hauteur de 390 euros,
- condamner la société Home Tradition à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 14 557,52 euros en réparation du préjudice subi depuis mars 2019 et la somme de 2 640 euros au titre de la quote-part de taxe foncière au titre de l'année 2019,
A titre subsidiaire,
- confirmer le jugement en ce que le premier juge a :
*constaté que la SARL Home Tradition a occupé sans droit, ni titre, pour la période du 19 janvier 2019 au 18 juillet 2019, le local appartenant à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] sis [Adresse 5] à [Localité 3] (76),
*condamné la SARL Home Tradition à verser à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] la somme de 3 737,75 euros au titre de l'indemnité d'occupation,
En tout état de cause,
- confirmer le jugement en ce que le premier juge a :
*constaté le versement de la SARL Home Tradition à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] d'une garantie d'un montant de 1 800 euros,
*constaté l'existence d'un dégât des eaux dont la réparation évaluée à 1 398,47 euros a été financée par la garantie versée et déduit les 401,53 euros restant des sommes pour lesquelles la SARL Home Tradition est condamnée,
*débouter la société Home Tradition de toutes ses demandes plus amples ou contraires,
*condamné la SARL Home Tradition à verser à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Capitaine, avocat au barreau de [Localité 3],
*condamné la SARL Home Tradition aux dépens de l'instance,
Y ajoutant,
- condamner la SARL Home Tradition à verser à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SARL Home Tradition aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Capitaine, avocat au barreau de [Localité 3], conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fin du bail commercial liant M. et Mme [Z] à la SARL Home Tradition :
Moyens des parties :
La SARL Home tradition soutient que :
- elle n'a nullement renoncé à son congé, la renonciation devant résulter d'actes sans équivoque ;
- la renonciation au congé ne peut se déduire du seul maintien dans les lieux ; au surplus, la SARL Home Tradition avait quitté les lieux depuis près d'un an lorsque M. et Mme [Z] ont saisi les premiers juges;
- aucune procédure de renouvellement de bail n'a été suivie ;
- aucun renouvellement n'étant intervenu, la demande de résiliation du bail prétendument renouvelé doit être rejetée.
Monsieur et Madame [Z] soutiennent que :
- aucun accord n'a été donné par eux permettant à la SARL Home Tradition de demeurer dans les lieux à l'expiration du congé ;
- le maintien dans les lieux de la SARL Home Tradition a valu renonciation au congé ;
- la SARL Home Tradition s'est maintenu au-delà de la date qu'elle avait elle-même fixée à la suite de la prorogation initiale ;
- le bail s'est tacitement renouvelé par application de l'article L145-9 du code de commerce ;
- selon divers courriers versés aux débats, la SARL Home Tradition continue à se domicilier dans les locaux ;
- la SARL Home Tradition a quitté les lieux sans les aviser et sans faire dresser un état des lieux de sortie contradictoire ;
Réponse de la cour :
L'article L145-4 du code de commerce dispose que : « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires... ».
L'article L145-9 du code de commerce dispose que : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil' ».
Par acte sous seing privé du 19 janvier 2010 prenant effet de lendemain, M. et Mme [Z] ont consenti à la SARL Home Tradition un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer de 900 euros par mois outre 125 euros à titre de provision sur la taxe foncière ainsi que le versement d'un dépôt de garantie de 1800 euros et ce pour une durée de 9 ans.
Par acte d'huissier du 28 avril 2018, la SARL Home Tradition a fait signifier à M. et Mme [Z] son congé pour le 19 janvier 2019.
Par courrier du 28 février 2019, la SARL Home Tradition a indiqué au mandataire de M. et Mme [Z] qu'elle confirmait le fait qu'elle entendait proroger le délai de préavis jusqu'au 30 juin 2019. Il ressort du procès-verbal d'état des lieux de sortie non contradictoire établi le 18 juillet 2019 que la société locataire a remis les clés des lieux à son huissier instrumentaire afin qu'il les tienne à la disposition des bailleurs. Il en résulte que la SARL Home Tradition a quitté les lieux à cette date sans qu'il puisse être tiré une quelconque conséquence du fait qu'elle n'ait pas effectué son changement d'adresse à la Poste et qu'elle continue de recevoir du courrier à l'adresse des lieux objets du bail.
Si la SARL Home Tradition affirme que M. [Z] a accepté qu'elle proroge l'effet de son congé, elle ne verse aux débats aucune pièce (écrit de M. ou Mme [Z], attestation ou autre) de nature à démontrer cette allégation expressément contestée par les intimés. Faute de démontrer l'existence de cet accord, la SARL Home Tradition ne justifie pas avoir bénéficié d'un quelconque titre d'occupation des lieux postérieurement au 19 janvier 2019.
Par ailleurs, le simple fait pour la SARL Home Tradition d'être restée dans les lieux sans autorisation de M. et Mme [Z] postérieurement au 19 janvier 2019 alors qu'en outre, elle s'est abstenue de verser une quelconque somme en contrepartie de son occupation, ne constitue pas un élément suffisant permettant de conclure qu'elle aurait renoncé à son congé et que le bail aurait été tacitement prolongé étant au surplus observé que dans son courrier du 28 février 2019, la SARL Home Tradition avait pris le soin de préciser que la prorogation de l'effet du congé ne pouvait être considérée comme un renouvellement du bail.
Faute de démontrer l'existence d'une renonciation de la SARL Home Tradition à son congé procédant d'actes non équivoques, aucun renouvellement du bail commercial ayant lié les parties n'est survenu et le bail a bien été résilié le 19 janvier 2019.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a :
- constaté que la SARL Home Tradition a occupé sans droit ni titre, pour la période du 19 janvier 2019 au 18 juillet 2019, le local appartenant à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] sis [Adresse 5] à [Localité 3] (76),
- débouté M. et Mme [Z] de leurs demandes tendant à ce qu'il soit jugé que le maintien dans les lieux de la SARL Home Tradition valait renonciation à son congé et renouvellement du bail et tendant au prononcé de la résiliation du bail.
Sur les sommes dues :
Moyens des parties :
La SARL Home Tradition soutient que :
- le tribunal a statué au-delà de ce qui lui était demandé en retenant l'existence d'un prétendu dégât des eaux et en mettant à la charge de la SARL Home Tradition le paiement d'une facture correspondante alors que M. et Mme [Z] n'avaient pas formé cette prétention ;
- ce sont M. et Mme [Z] qui doivent assumer les conséquences de ce dégât des eaux selon le constat amiable versé aux débats alors, en outre, que le devis de réparation a été adressé à leur mandataire et non au preneur ;
- M. [Z] a verbalement autorisé la SARL Home Tradition, dont le chantier du nouveau siège social en construction avait pris du retard, à proroger le délai de préavis de sorte qu'elle n'a jamais été occupante sans droit ni titre ; ainsi, M. et Mme [Z] ne l'ont jamais sommée de déguerpir, ne l'ont jamais invitée à établir un état des lieux de sortie ou à laisser visiter les lieux par un futur preneur; ce n'est qu'après leur avoir adressé un écrit qu'ils sont revenus sur leur accord ;
- la SARL Home Tradition ne conteste pas la somme de 3 737,75 euros au titre des indemnités d'occupation ;
- elle conteste le surplus et notamment la facture relative à un dégât des eaux qui doit être assumée par les bailleurs et dont ils n'avaient pas demandé le paiement devant les premiers juges ; à cet égard, la demande en cause d'appel serait nouvelle ;
- elle ne resterait devoir, dépôt de garantie déduit, que 1 937,75 euros ;
- la demande relative au paiement de la taxe foncière fait double emploi avec les demandes précédents puisque le loyer était majoré d'une provision de 125 euros à valoir sur la taxe foncière étant observé que le contrat ne mettait à la charge de la M. et Mme [Z] que la moitié de cette taxe ;
- M. et Mme [Z] ne justifient pas du préjudice qu'ils allèguent alors qu'ils n'expliquent pas pourquoi ils n'ont jamais récupéré les clefs chez l'huissier ayant dressé le procès-verbal d'état des lieux de sortie.
M. et Mme [Z] soutiennent que :
- M. et Mme [Z] n'ont pu relouer le bien alors que la SARL Home Tradition a, fautivement, cessé de payer les loyers en avril 2019 et qu'elle a reporté à deux reprises son départ effectif;
- elle doit sa quote-part des taxes foncières pour l'année 2019 ;
- subsidiairement, la SARL Home Tradition était tenue d'une indemnité d'occupation jusqu'au 18 juillet 2019, date de son départ effectif ;
- c'est au preneur d'assumer la charge des travaux de remise en état d'une pièce dégradée à la suite d'un dégât des eaux et la SARL Home Tradition ne pouvait dès lors solliciter la déduction intégrale du dépôt de garantie qu'elle avait versé des indemnités d'occupation qu'elle devait.
Réponse de la cour :
Sur l'indemnité d'occupation :
La SARL Home Tradition ayant occupé sans droit ni titre les lieux du 19 janvier au 18 juillet 2019, M. et Mme [Z] sont en droit de réclamer une indemnité d'occupation. Cette indemnité sera égale au montant mensuel du loyer augmenté des charges.
M. et Mme [Z] sollicitent le paiement de la somme de 4 173,22 euros à ce titre, somme demandée dans une sommation de payer du 5 juillet 2019, tandis que la SARL Home Tradition reconnaît devoir une somme de 3 737,75 euros.
Le loyer mensuel provision sur taxe foncière comprise s'élevait à la somme de
1 038,43 euros en 2019.
La SARL Home Tradition et M. et Mme [Z] sont d'accord sur un reliquat de
19,50 euros pour le mois de mars 2019 ainsi que sur les loyers mensuels de 1 038,43 euros pour les mois d'avril, mai et juin 2019.
Ils s'opposent sur le loyer de juillet 2019 qui est intégralement réclamé par M. et Mme [Z].
La SARL Home Tradition ayant quitté les lieux le 18 juillet 2019 et ayant laissé les clés à la disposition des bailleurs à cette date, elle ne doit que 18 jours de loyers, soit 1 038,43 : 31 x 18 = 602,96 euros, soit un total d'indemnité d'occupation de 3 737,75 euros.
Sur la demande formée au titre du dégât des eaux :
La SARL Home Tradition avait versé un dépôt de garantie de 1 800 euros.
Il est exact qu'aucune partie n'avait formé de demande de réduction du dépôt de garantie de et que les premiers juges ont statué au-delà de ce qui leur été demandé en procédant d'office à la déduction de la somme de 1 398,47 euros au titre des frais de remise en état à la suite d'un dégât des eaux. Mais la cour constate que M. et Mme [Z] sollicitent la confirmation de cette disposition en cause d'appel. Dès lors, ils présentent une nouvelle demande qui est recevable comme étant l'accessoire de leur demande principale en paiement d'une indemnité d'occupation.
A l'appui de leur demande, M. et Mme [Z] versent aux débats un constat amiable de dégât des eaux établi contradictoirement entre M. et Mme [Z] et la SARL Home Tradition le 17 mars 2017 portant sur un sinistre survenu à la suite d'infiltrations par la toiture ainsi qu'un devis de remise en peinture pour 1 398,47 euros établi le 16 juin 2017 adressé au mandataire de M. et Mme [Z].
M. et Mme [Z] soutiennent que les conséquences du dégât des eaux survenu dans les lieux devraient être assumées par la SARL Home Tradition en sa seule qualité de preneur.
Le bail du 19 janvier 2010 met à la charge du preneur toutes les réparations sauf celles visées à l'article 606 du code civil. Le sinistre ayant pour cause une infiltration par la toiture, relevant de la couverture, il n'est pas démontré par M. et Mme [Z] que la SARL Home Tradition doit en assumer contractuellement les conséquences. Par ailleurs, la cour constate que M. et Mme [Z] n'ont versé aux débats qu'un devis et non une facture qui a été remise à leur mandataire et qu'ils n'ont produit aucune mise en demeure adressée sur ce point à la SARL Home Tradition antérieurement à la présente procédure d'appel.
Faute de démontrer l'imputabilité du dégât des eaux à leur preneur, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a constaté l'existence d'un dégât des eaux dont la réparation évaluée à 1 398,47 euros financée par la garantie versée et déduit les 401,53 euros restant des sommes pour lesquelles la SARL Home Tradition est condamnée.
M. et Mme [Z] seront déboutés de cette demande et la somme de 1800 euros sera déduite de celle due par la SARL Home Tradition.
Par voie de conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné la SARL Home Tradition à verser à Monsieur [E] [Z] la somme de
3 737,75 euros au titre de l'indemnité d'occupation.
Après compensation entre les créances réciproques, la SARL Home Tradition sera condamnée à verser à Monsieur [E] [Z] la somme de 1 937,75 euros.
Sur les autres demandes :
M. et Mme [Z] sollicitent le paiement de 390 euros au titre de frais accessoires mais ne précisent pas en quoi consistent ces frais qui ne correspondent pas au total du coût des trois actes d'huissier qu'ils versent aux débats. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [Z] de ce chef de demande.
M. et Mme [Z] réclament le paiement de 2 460 euros au titre de la quote-part de taxe foncière pour l'année 2019 qui serait due par la SARL Home Tradition.
Toutefois, outre le fait que la pièce produite par les intimés sur ce point fait référence à la taxe foncière pour l'année 2018 et non à celle de l'année 2019, les premiers juges, par des motifs pertinents que la cour adopte, ont considéré que l'indemnité d'occupation, qui est égale au loyer augmenté de la provision pour taxe foncière, avait déjà été calculée en tenant compte de cette taxe et que rajouter cette dernière aboutirait à faire payer deux fois la SARL Home Tradition. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [Z] de ce chef de demande.
M. et Mme [Z] sollicitent le paiement de 14 557,52 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'ils subissent depuis mars 2019 portant sur l'impossibilité de relouer leur immeuble.
M. et Mme [Z] ont déjà obtenu que leur créance à l'encontre de la SARL Home Tradition soit fixée à la somme de 3 737,75 euros au titre de l'indemnité d'occupation des lieux jusqu'au 18 juillet 2019. Ils ne produisent aux débats aucune pièce justifiant d'un préjudice distinct de celui déjà réparé par cette indemnité. C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont considéré que cette demande faisait double emploi avec celle relative aux indemnités d'occupation. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [Z] de ce chef de demande.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire ;
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a :
- condamné la SARL Home Tradition à verser à Monsieur [E] [Z] la somme de 3737,75 euros au titre de l'indemnité d'occupation.
- constaté l'existence d'un dégât des eaux dont la réparation évaluée à 1 398,47 euros financée par la garantie versée et déduit les 401,53 euros restant des sommes pour lesquelles la SARL Home Tradition est condamnée.
Statuant à nouveau :
Dit que la créance de M. et Mme [Z] au titre de l'indemnité d'occupation et de de 3 737,75 euros ;
Déboute M. et Mme [Z] de leur demande tendant à déduire du dépôt de garantie de 1800 euros la somme de 1398,47 euros au titre des conséquences d'un dégât des eaux ;
Dit que la créance de la SARL Home Tradition au titre du dépôt de garantie est de 1 800 euros ;
Ordonne la compensation entre les créances réciproques ;
Condamne la SARL Home Tradition à payer à M.et Mme [Z] le solde de 1 937,75 euros.
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de [Localité 3] pour le surplus de ses dispositions ;
Y ajoutant :
Condamne la SARL Home Tradition aux dépens de la procédure d'appel ;
Condamne la SARL Home Tradition à payer à M. et Mme [Z] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière, La présidente,
COUR D'APPEL DE ROUEN
CH. CIVILE ET COMMERCIALE
ARRET DU 7 SEPTEMBRE 2023
DÉCISION DÉFÉRÉE :
20/00459
Tribunal judiciaire de Dieppe du 30 mars 2022
APPELANTE :
S.A.R.L. HOME TRADITION
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée et assistée par Me Jérôme DEREUX de la SELARL CARNO AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN substitué par Me Océane DUTERDE, avocat au barreau de ROUEN
INTIMES :
Madame [M], [V], [T] [S] épouse [Z]
née le 20 Janvier 1954 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée et assistée par Me Rose marie CAPITAINE, avocat au barreau de DIEPPE substituée par Me Nathalie HUREL, avocat au barreau de ROUEN
Monsieur [E], [B], [K] [Z]
né le 12 Août 1951 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté et assisté par Me Rose marie CAPITAINE, avocat au barreau de DIEPPE substituée par Me Nathalie HUREL, avocat au barreau de ROUEN
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 05 avril 2023 sans opposition des avocats devant M. URBANO, Conseiller, rapporteur.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Madame FOUCHER-GROS, Présidente
Monsieur URBANO, Conseiller
Madame MENARD-GOGIBU, Conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme RIFFAULT, Greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 5 avril 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 22 juin 2023 puis prorogée à ce jour.
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 7 septembre 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Madame FOUCHER-GROS, présidente et par Mme RIFFAULT, greffière
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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 19 janvier 2010, M. et Mme [Z] ont consenti un bail commercial de 9 ans à la SARL Home Tradition portant sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer de 900 euros par mois outre 125 euros à titre de provision sur la taxe foncière.
Par acte d'huissier du 28 avril 2018, la SARL Home Tradition a donné congé à M. et Mme [Z] pour le 19 janvier 2019.
Par courrier du 28 février 2019, la SARL Home Tradition a confirmé à M. et Mme [Z] son intention de proroger le délai de préavis jusqu'au 30 juin 2019 inclus tout en précisant que cette prorogation ne saurait être considérée comme un renouvellement du bail.
Le 11 mars 2019, M. et Mme [Z] ont fait écrire à la SARL Home Tradition par l'intermédiaire de leur huissier qu'ils s'opposaient à la demande de prorogation et qu'ils estimaient que la SARL Home Tradition avait renoncé à son congé.
Le 16 mai 2019, M. et Mme [Z] ont fait signifier à la SARL Home Tradition une sommation de payer les loyers d'avril et de mai 2019.
Par courrier du 9 juillet 2019, le conseil de la SARL Home Tradition s'est prévalu d'un accord donné par les bailleurs, a soutenu que sa cliente n'était plus preneuse ni occupante sans droit ni titre et qu'elle ne leur devait aucun loyer.
Le 18 juillet 2019, la SARL Home Tradition a fait dresser un procès-verbal d'état des lieux de sortie non contradictoire par huissier de justice à qui elle a remis les clés des locaux pour qu'elles soient laissées à disposition de M. et Mme [Z].
Par acte d'huissier du 20 mai 2020, M. et Mme [Z] ont fait assigner la SARL Home Tradition devant le tribunal judiciaire de Dieppe qui, par jugement du 30 mars 2022, a :
-constaté que la SARL Home Tradition a occupé sans droit ni titre, pour la période du 19 janvier 2019 au 18 juillet 2019, le local appartenant à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] sis [Adresse 5] à [Localité 3] (76),
- condamné la SARL Home Tradition à verser à Monsieur [E] [Z] la somme de 3737,75 euros au titre de l'indemnité d'occupation.
- constaté le versement de la SARL Home Tradition à Monsieur [E] [Z] d'une garantie d'un montant de 1800 euros,
- constaté l'existence d'un dégât des eaux dont la réparation évaluée à 1398,47 euros financée par la garantie versée et déduit les 401,53 euros restant des sommes pour lesquelles la SARL Home Tradition est condamnée,
- condamné la SARL Home Tradition à verser à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Capitaine, avocat au barreau de Dieppe,
- condamné la SARL Home Tradition aux dépens de l'instance,
- débouté les parties de leurs autres demandes.
La SARL Home Tradition a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 2 mai 2022.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2023.
EXPOSE DES PRETENTIONS
Vu les conclusions du 11 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour les prétentions et moyens de la SARL Home Tradition qui demande à la cour de :
- recevoir la société Home Tradition en son appel et l'en déclarer bien fondé,
- recevoir les époux [Z] en leur appel incident et les en déclarer mal fondés,
- débouter les époux [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Dieppe du 30 mars 2022 en ce qu'il a :
*constaté que la SARL Home Tradition a occupé sans droit ni titre pour la période du 19 janvier 2019 au 18 juillet 2019, le local appartenant à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] sis [Adresse 1] à [Localité 3],
*condamné la SARL Home Tradition à verser à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] la somme de 3 737,75 euros au titre de l'indemnité d'occupation,
*constaté l'existence d'un dégât des eaux dont la réparation évaluée à 1398,47 euros a été financée par la garantie versée et déduit les 401,53 euros restant des sommes pour lesquelles la SARL Home Tradition est condamnée,
*condamné la SARL Home Tradition à verser à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de Procédure Civile, dont distraction au profit de Maître Capitaine, avocat au Barreau de [Localité 3],
*condamné la SARL Home Tradition aux dépens de l'instance,
*débouté les parties de leurs autres demandes.
Statuant à nouveau,
- débouter les époux [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- réduire le montant des sommes dues aux époux [Z] au titre des indemnités d'occupation à la somme de 1 937,75 euros,
- condamner les époux [Z] à payer à la société Home Tradition la somme de 5000,00 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner les époux [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu les conclusions du 24 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour les prétentions et moyens de Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] qui demandent à la cour de :
- recevoir l'appel formé par la société Home Tradition à l'encontre du jugement RG n°20/00459 du tribunal judiciaire de [Localité 3] du 30 mars 2022 et le déclarer mal fondée,
En conséquence,
- recevoir l'appel incident formé par Monsieur et Madame [Z] à l'encontre du jugement RG n°20/00459 du Tribunal judiciaire de [Localité 3] en date du 30 mars 2022,
En conséquence,
Sur l'appel incident de Monsieur et Madame [Z],
A titre principal,
- infirmer le jugement en ce que le premier juge a :
- constaté que la SARL Home Tradition a occupé sans droit, ni titre, pour la période du 19 janvier 2019 au 18 juillet 2019, le local appartenant à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] sis [Adresse 5] à [Localité 3] (76),
- condamné la SARL Home Tradition à verser à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] la somme de 3 737,75 euros au titre de l'indemnité d'occupation,
Statuant à nouveau,
- constater que le maintien dans les lieux de la société Home Tradition après la date de congé, vaut renonciation au congé et corrélativement renouvellement du bail commercial,
- constater que la société Home Tradition a cessé de payer les loyers. à compter d'avril 2019,
- En conséquence prononcer la résiliation du bail commercial,
- condamner la société Home Tradition à payer à Monsieur et Madame [Z] les loyers arriérés échus non payés depuis avril 2019, soit la somme arrêtée au 1er mai 2020 de 14 557,52 euros (sauf à parfaire), outre frais et accessoires à hauteur de 390 euros,
- condamner la société Home Tradition à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 14 557,52 euros en réparation du préjudice subi depuis mars 2019 et la somme de 2 640 euros au titre de la quote-part de taxe foncière au titre de l'année 2019,
A titre subsidiaire,
- confirmer le jugement en ce que le premier juge a :
*constaté que la SARL Home Tradition a occupé sans droit, ni titre, pour la période du 19 janvier 2019 au 18 juillet 2019, le local appartenant à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] sis [Adresse 5] à [Localité 3] (76),
*condamné la SARL Home Tradition à verser à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] la somme de 3 737,75 euros au titre de l'indemnité d'occupation,
En tout état de cause,
- confirmer le jugement en ce que le premier juge a :
*constaté le versement de la SARL Home Tradition à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] d'une garantie d'un montant de 1 800 euros,
*constaté l'existence d'un dégât des eaux dont la réparation évaluée à 1 398,47 euros a été financée par la garantie versée et déduit les 401,53 euros restant des sommes pour lesquelles la SARL Home Tradition est condamnée,
*débouter la société Home Tradition de toutes ses demandes plus amples ou contraires,
*condamné la SARL Home Tradition à verser à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Capitaine, avocat au barreau de [Localité 3],
*condamné la SARL Home Tradition aux dépens de l'instance,
Y ajoutant,
- condamner la SARL Home Tradition à verser à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SARL Home Tradition aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Capitaine, avocat au barreau de [Localité 3], conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fin du bail commercial liant M. et Mme [Z] à la SARL Home Tradition :
Moyens des parties :
La SARL Home tradition soutient que :
- elle n'a nullement renoncé à son congé, la renonciation devant résulter d'actes sans équivoque ;
- la renonciation au congé ne peut se déduire du seul maintien dans les lieux ; au surplus, la SARL Home Tradition avait quitté les lieux depuis près d'un an lorsque M. et Mme [Z] ont saisi les premiers juges;
- aucune procédure de renouvellement de bail n'a été suivie ;
- aucun renouvellement n'étant intervenu, la demande de résiliation du bail prétendument renouvelé doit être rejetée.
Monsieur et Madame [Z] soutiennent que :
- aucun accord n'a été donné par eux permettant à la SARL Home Tradition de demeurer dans les lieux à l'expiration du congé ;
- le maintien dans les lieux de la SARL Home Tradition a valu renonciation au congé ;
- la SARL Home Tradition s'est maintenu au-delà de la date qu'elle avait elle-même fixée à la suite de la prorogation initiale ;
- le bail s'est tacitement renouvelé par application de l'article L145-9 du code de commerce ;
- selon divers courriers versés aux débats, la SARL Home Tradition continue à se domicilier dans les locaux ;
- la SARL Home Tradition a quitté les lieux sans les aviser et sans faire dresser un état des lieux de sortie contradictoire ;
Réponse de la cour :
L'article L145-4 du code de commerce dispose que : « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires... ».
L'article L145-9 du code de commerce dispose que : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil' ».
Par acte sous seing privé du 19 janvier 2010 prenant effet de lendemain, M. et Mme [Z] ont consenti à la SARL Home Tradition un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer de 900 euros par mois outre 125 euros à titre de provision sur la taxe foncière ainsi que le versement d'un dépôt de garantie de 1800 euros et ce pour une durée de 9 ans.
Par acte d'huissier du 28 avril 2018, la SARL Home Tradition a fait signifier à M. et Mme [Z] son congé pour le 19 janvier 2019.
Par courrier du 28 février 2019, la SARL Home Tradition a indiqué au mandataire de M. et Mme [Z] qu'elle confirmait le fait qu'elle entendait proroger le délai de préavis jusqu'au 30 juin 2019. Il ressort du procès-verbal d'état des lieux de sortie non contradictoire établi le 18 juillet 2019 que la société locataire a remis les clés des lieux à son huissier instrumentaire afin qu'il les tienne à la disposition des bailleurs. Il en résulte que la SARL Home Tradition a quitté les lieux à cette date sans qu'il puisse être tiré une quelconque conséquence du fait qu'elle n'ait pas effectué son changement d'adresse à la Poste et qu'elle continue de recevoir du courrier à l'adresse des lieux objets du bail.
Si la SARL Home Tradition affirme que M. [Z] a accepté qu'elle proroge l'effet de son congé, elle ne verse aux débats aucune pièce (écrit de M. ou Mme [Z], attestation ou autre) de nature à démontrer cette allégation expressément contestée par les intimés. Faute de démontrer l'existence de cet accord, la SARL Home Tradition ne justifie pas avoir bénéficié d'un quelconque titre d'occupation des lieux postérieurement au 19 janvier 2019.
Par ailleurs, le simple fait pour la SARL Home Tradition d'être restée dans les lieux sans autorisation de M. et Mme [Z] postérieurement au 19 janvier 2019 alors qu'en outre, elle s'est abstenue de verser une quelconque somme en contrepartie de son occupation, ne constitue pas un élément suffisant permettant de conclure qu'elle aurait renoncé à son congé et que le bail aurait été tacitement prolongé étant au surplus observé que dans son courrier du 28 février 2019, la SARL Home Tradition avait pris le soin de préciser que la prorogation de l'effet du congé ne pouvait être considérée comme un renouvellement du bail.
Faute de démontrer l'existence d'une renonciation de la SARL Home Tradition à son congé procédant d'actes non équivoques, aucun renouvellement du bail commercial ayant lié les parties n'est survenu et le bail a bien été résilié le 19 janvier 2019.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a :
- constaté que la SARL Home Tradition a occupé sans droit ni titre, pour la période du 19 janvier 2019 au 18 juillet 2019, le local appartenant à Monsieur [E] [Z] et Madame [M] [Z] sis [Adresse 5] à [Localité 3] (76),
- débouté M. et Mme [Z] de leurs demandes tendant à ce qu'il soit jugé que le maintien dans les lieux de la SARL Home Tradition valait renonciation à son congé et renouvellement du bail et tendant au prononcé de la résiliation du bail.
Sur les sommes dues :
Moyens des parties :
La SARL Home Tradition soutient que :
- le tribunal a statué au-delà de ce qui lui était demandé en retenant l'existence d'un prétendu dégât des eaux et en mettant à la charge de la SARL Home Tradition le paiement d'une facture correspondante alors que M. et Mme [Z] n'avaient pas formé cette prétention ;
- ce sont M. et Mme [Z] qui doivent assumer les conséquences de ce dégât des eaux selon le constat amiable versé aux débats alors, en outre, que le devis de réparation a été adressé à leur mandataire et non au preneur ;
- M. [Z] a verbalement autorisé la SARL Home Tradition, dont le chantier du nouveau siège social en construction avait pris du retard, à proroger le délai de préavis de sorte qu'elle n'a jamais été occupante sans droit ni titre ; ainsi, M. et Mme [Z] ne l'ont jamais sommée de déguerpir, ne l'ont jamais invitée à établir un état des lieux de sortie ou à laisser visiter les lieux par un futur preneur; ce n'est qu'après leur avoir adressé un écrit qu'ils sont revenus sur leur accord ;
- la SARL Home Tradition ne conteste pas la somme de 3 737,75 euros au titre des indemnités d'occupation ;
- elle conteste le surplus et notamment la facture relative à un dégât des eaux qui doit être assumée par les bailleurs et dont ils n'avaient pas demandé le paiement devant les premiers juges ; à cet égard, la demande en cause d'appel serait nouvelle ;
- elle ne resterait devoir, dépôt de garantie déduit, que 1 937,75 euros ;
- la demande relative au paiement de la taxe foncière fait double emploi avec les demandes précédents puisque le loyer était majoré d'une provision de 125 euros à valoir sur la taxe foncière étant observé que le contrat ne mettait à la charge de la M. et Mme [Z] que la moitié de cette taxe ;
- M. et Mme [Z] ne justifient pas du préjudice qu'ils allèguent alors qu'ils n'expliquent pas pourquoi ils n'ont jamais récupéré les clefs chez l'huissier ayant dressé le procès-verbal d'état des lieux de sortie.
M. et Mme [Z] soutiennent que :
- M. et Mme [Z] n'ont pu relouer le bien alors que la SARL Home Tradition a, fautivement, cessé de payer les loyers en avril 2019 et qu'elle a reporté à deux reprises son départ effectif;
- elle doit sa quote-part des taxes foncières pour l'année 2019 ;
- subsidiairement, la SARL Home Tradition était tenue d'une indemnité d'occupation jusqu'au 18 juillet 2019, date de son départ effectif ;
- c'est au preneur d'assumer la charge des travaux de remise en état d'une pièce dégradée à la suite d'un dégât des eaux et la SARL Home Tradition ne pouvait dès lors solliciter la déduction intégrale du dépôt de garantie qu'elle avait versé des indemnités d'occupation qu'elle devait.
Réponse de la cour :
Sur l'indemnité d'occupation :
La SARL Home Tradition ayant occupé sans droit ni titre les lieux du 19 janvier au 18 juillet 2019, M. et Mme [Z] sont en droit de réclamer une indemnité d'occupation. Cette indemnité sera égale au montant mensuel du loyer augmenté des charges.
M. et Mme [Z] sollicitent le paiement de la somme de 4 173,22 euros à ce titre, somme demandée dans une sommation de payer du 5 juillet 2019, tandis que la SARL Home Tradition reconnaît devoir une somme de 3 737,75 euros.
Le loyer mensuel provision sur taxe foncière comprise s'élevait à la somme de
1 038,43 euros en 2019.
La SARL Home Tradition et M. et Mme [Z] sont d'accord sur un reliquat de
19,50 euros pour le mois de mars 2019 ainsi que sur les loyers mensuels de 1 038,43 euros pour les mois d'avril, mai et juin 2019.
Ils s'opposent sur le loyer de juillet 2019 qui est intégralement réclamé par M. et Mme [Z].
La SARL Home Tradition ayant quitté les lieux le 18 juillet 2019 et ayant laissé les clés à la disposition des bailleurs à cette date, elle ne doit que 18 jours de loyers, soit 1 038,43 : 31 x 18 = 602,96 euros, soit un total d'indemnité d'occupation de 3 737,75 euros.
Sur la demande formée au titre du dégât des eaux :
La SARL Home Tradition avait versé un dépôt de garantie de 1 800 euros.
Il est exact qu'aucune partie n'avait formé de demande de réduction du dépôt de garantie de et que les premiers juges ont statué au-delà de ce qui leur été demandé en procédant d'office à la déduction de la somme de 1 398,47 euros au titre des frais de remise en état à la suite d'un dégât des eaux. Mais la cour constate que M. et Mme [Z] sollicitent la confirmation de cette disposition en cause d'appel. Dès lors, ils présentent une nouvelle demande qui est recevable comme étant l'accessoire de leur demande principale en paiement d'une indemnité d'occupation.
A l'appui de leur demande, M. et Mme [Z] versent aux débats un constat amiable de dégât des eaux établi contradictoirement entre M. et Mme [Z] et la SARL Home Tradition le 17 mars 2017 portant sur un sinistre survenu à la suite d'infiltrations par la toiture ainsi qu'un devis de remise en peinture pour 1 398,47 euros établi le 16 juin 2017 adressé au mandataire de M. et Mme [Z].
M. et Mme [Z] soutiennent que les conséquences du dégât des eaux survenu dans les lieux devraient être assumées par la SARL Home Tradition en sa seule qualité de preneur.
Le bail du 19 janvier 2010 met à la charge du preneur toutes les réparations sauf celles visées à l'article 606 du code civil. Le sinistre ayant pour cause une infiltration par la toiture, relevant de la couverture, il n'est pas démontré par M. et Mme [Z] que la SARL Home Tradition doit en assumer contractuellement les conséquences. Par ailleurs, la cour constate que M. et Mme [Z] n'ont versé aux débats qu'un devis et non une facture qui a été remise à leur mandataire et qu'ils n'ont produit aucune mise en demeure adressée sur ce point à la SARL Home Tradition antérieurement à la présente procédure d'appel.
Faute de démontrer l'imputabilité du dégât des eaux à leur preneur, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a constaté l'existence d'un dégât des eaux dont la réparation évaluée à 1 398,47 euros financée par la garantie versée et déduit les 401,53 euros restant des sommes pour lesquelles la SARL Home Tradition est condamnée.
M. et Mme [Z] seront déboutés de cette demande et la somme de 1800 euros sera déduite de celle due par la SARL Home Tradition.
Par voie de conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné la SARL Home Tradition à verser à Monsieur [E] [Z] la somme de
3 737,75 euros au titre de l'indemnité d'occupation.
Après compensation entre les créances réciproques, la SARL Home Tradition sera condamnée à verser à Monsieur [E] [Z] la somme de 1 937,75 euros.
Sur les autres demandes :
M. et Mme [Z] sollicitent le paiement de 390 euros au titre de frais accessoires mais ne précisent pas en quoi consistent ces frais qui ne correspondent pas au total du coût des trois actes d'huissier qu'ils versent aux débats. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [Z] de ce chef de demande.
M. et Mme [Z] réclament le paiement de 2 460 euros au titre de la quote-part de taxe foncière pour l'année 2019 qui serait due par la SARL Home Tradition.
Toutefois, outre le fait que la pièce produite par les intimés sur ce point fait référence à la taxe foncière pour l'année 2018 et non à celle de l'année 2019, les premiers juges, par des motifs pertinents que la cour adopte, ont considéré que l'indemnité d'occupation, qui est égale au loyer augmenté de la provision pour taxe foncière, avait déjà été calculée en tenant compte de cette taxe et que rajouter cette dernière aboutirait à faire payer deux fois la SARL Home Tradition. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [Z] de ce chef de demande.
M. et Mme [Z] sollicitent le paiement de 14 557,52 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'ils subissent depuis mars 2019 portant sur l'impossibilité de relouer leur immeuble.
M. et Mme [Z] ont déjà obtenu que leur créance à l'encontre de la SARL Home Tradition soit fixée à la somme de 3 737,75 euros au titre de l'indemnité d'occupation des lieux jusqu'au 18 juillet 2019. Ils ne produisent aux débats aucune pièce justifiant d'un préjudice distinct de celui déjà réparé par cette indemnité. C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont considéré que cette demande faisait double emploi avec celle relative aux indemnités d'occupation. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [Z] de ce chef de demande.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire ;
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a :
- condamné la SARL Home Tradition à verser à Monsieur [E] [Z] la somme de 3737,75 euros au titre de l'indemnité d'occupation.
- constaté l'existence d'un dégât des eaux dont la réparation évaluée à 1 398,47 euros financée par la garantie versée et déduit les 401,53 euros restant des sommes pour lesquelles la SARL Home Tradition est condamnée.
Statuant à nouveau :
Dit que la créance de M. et Mme [Z] au titre de l'indemnité d'occupation et de de 3 737,75 euros ;
Déboute M. et Mme [Z] de leur demande tendant à déduire du dépôt de garantie de 1800 euros la somme de 1398,47 euros au titre des conséquences d'un dégât des eaux ;
Dit que la créance de la SARL Home Tradition au titre du dépôt de garantie est de 1 800 euros ;
Ordonne la compensation entre les créances réciproques ;
Condamne la SARL Home Tradition à payer à M.et Mme [Z] le solde de 1 937,75 euros.
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de [Localité 3] pour le surplus de ses dispositions ;
Y ajoutant :
Condamne la SARL Home Tradition aux dépens de la procédure d'appel ;
Condamne la SARL Home Tradition à payer à M. et Mme [Z] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière, La présidente,