CA Bastia, ch. civ. sect. 2, 8 novembre 2023, n° 20/00478

Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 8 NOVEMBRE 2023

N° RG 20/00478

N° Portalis DBVE-V-B7E-B7F7

JJG - C

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance Référé, origine Président du TJ de BASTIA, décision attaquée en date du 30 Septembre 2020, enregistrée sous le n° 20/00106

[Z]

C/

S.C.I. COGI

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

HUIT NOVEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-TROIS

APPELANT :

M. [O] [Z]

né le [Date naissance 1] 1971 à[Localité 7])

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représenté par Me François FABIANI, avocat au barreau de BASTIA

INTIMÉE :

S.C.I. COGI

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean-Pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 7 septembre 2023, devant Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Thierry BRUNET, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Cécile BORCKHOLZ.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 8 novembre 2023

ARRÊT :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Vykhanda CHENG, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte du 24 janvier 2020, la S.C.I. Cogi a assigné M. [O] [Z] par-devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bastia aux fins que :

Vu les articles L145-41, L145-17 1, 1° du code de commerce, 1384 ancien du code civil (bail 2014), 808 et 809 du code de procédure civile,

- soit attribué le bénéfice de l'acquisition de la clause résolutoire du bail annexé à la vente du fonds de commerce à la Société civile immobilière COGI, en raison du défaut de paiement pendant plus d'un mois après le commandement délivré le 26 novembre 2019 de l'arriéré de loyer dû pour les locaux donnés à bail,

- soit ordonnée l'expulsion de Monsieur [O] [Z] ou de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 4] à [Localité 5], avec, au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- soit ordonné l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution,

- l'obligation de quitter les lieux soit assortie d'une astreinte d'un montant de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés.

- Monsieur [O] [Z] soit condamné à payer à la Société civile immobilière COGI à titre provisionnel, les loyers au jour du commandement, soit 2850 euros et le coût du commandement, 159,83euros ,

- Monsieur [O] [Z] soit condamné à payer à la Société civile immobilière COGI la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Par ordonnance du 30 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bastia a :

Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision,

Débouté Monsieur [O] [Z] de l'ensemble de ses demandes,

Attribué le bénéfice de l''acquisition de la clause résolutoire du bail annexé à la vente du fonds de commerce à la Société civile immobilière COGI, en raison du défaut de paiement pendant plus d'un mois après le commandement délivré le 26 novembre 2019 de l'arriéré de loyer dû pour les locaux donnés à bail

Ordonné l'expulsion de Monsieur [O] [Z] ou de tous occupants de

son chef des locaux loués situés [Adresse 4] à [Localité 5], avec, au besoin

l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

Ordonné l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution ;

Dit n'y avoir lieu à prononcer une astreinte.

Condamné Monsieur [O] [Z] à payer à la Société civile immobilière

COGI à titre provisionnel, les loyers au jour du commandement, soit 2850 euros et le coût du commandement, 159,83 euros,

Condamné Monsieur [O] [Z] à payer à la Société civile immobilière

COGI la somme de 1000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les

entiers dépens,

Condamné Monsieur [O] [Z] à payer les entiers dépens.

Par déclaration au greffe du 8 octobre 2020, M. [O] [Z] a interjeté appel de l'ordonnance prononcée en ce qu'elle a :

- débouté Monsieur [Z] de l'ensemble de ses demandes, - attribué le bénéfice de l'acquisition de la clause résolutoire du bail annexé à la vente de fonds de commerce

à la SCI COGI en raison du défaut de paiement pendant plus d'un mois après le commandement délivré le 26 novembre 2019 de l'arriéré de loyer dû pour les locaux donnés à bail,

- ordonné l'expulsion de Monsieur [Z] ou de tous occupants de son chef des locaux loués situés au [Adresse 4] à [Localité 5], avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- ordonné l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution,

- condamné Monsieur [Z] à payer à la SCI COGI à titre provisionnel, les loyers au jour du commandement, soit 2 850 € et le coût du commandement, 159,83 €,

- condamné Monsieur [Z] à payer à la SCI COGI la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du CPC,

- condamné Monsieur [Z] à payer les entiers dépens.

Par ordonnance du 7 décembre 2021, le conseiller désigné par le premier président de la cour d'appel de Bastia a :

- Vu les demandes concordantes et l'accord express des parties,

- ordonné une mesure de médiation

- désigné l'association Pôle corse de médiation et négociation en qualité de médiateur, pour procéder, par la voie de la médiation entre les parties à la confrontation de leurs points de vue respectifs pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose,

- fixé la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme de 1 600 euros qui sera versée par moitié par la S.C.I. Cogi et par M. [O] [Z], dans un délai d'un mois suivant la présente décision à la régie de la Cour d'appel,

- fixé la durée de la médiation à trois mois à compter de la première réunion de médiation, sauf prorogation sollicitée par les parties,

- dit qu'à l'expiration de sa mission, le médiateur informera le conseiller désigné par le premier président de l'issue de sa mission et l'existence d'un accord ou de l'absence d'accord entre les parties,

- ordonné le renvoi de l'affaire à l'audience du 30 mars 2022,

- réservé les dépens.

Par ordonnance du 14 octobre 2022, la médiatrice désignée ayant informé la cour de ce que le litige était en bonne voir de règlement amiable, le délai imparti a été prorogé au 16 janvier 2023.

Par courrier du 2 janvier 2023, reçu au greffe le 18 janvier 2023, la médiatrice a informé la cour que les parties n'étaient pas parvenues à trouver une solution à l'amiable au différend les opposant

Par ordonnance du 5 avril 2023, la clôture a été différée au 12 juillet 2023 et l'affaire fixée à plaider au 7 septembre 2023.

Par conclusions déposées au greffe le 2 mai 2023, M. [O] [Z] a demandé à la cour de :

Vu l'article L. 145-1 du code de commerce,

Vu l'article 1343-5 du code civil,

Vu les articles 1329 et suivants du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

o Réformer purement et simplement l'ordonnance attaquée,

o Infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle n'a pas vérifié la qualité à agir de la demanderesse,

o Infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle n'a pas constaté que Monsieur [Z] était à jour des loyers, objet de la procédure,

o Infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a confondu deux situations juridiques relatives à deux baux différents et à deux locaux différents pour ordonner l'acquisition du bénéfice de la clause résolutoire et l'expulsion du concluant ;

o Infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a fait une application stricte de la clause résolutoire alors que le paiement des loyers était à jour depuis plusieurs mois et ce, malgré les circonstances particulières de l'état d'urgence sanitaire,

o Infirmer l'ordonnance dont appel en ce que, tant compte tenu des circonstances de droit que des circonstances de fait, avec l'état d'urgence sanitaire, elle n'a pas accordé des délais de paiement à Monsieur [Z],

o Infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a attribué le bénéfice de l'acquisition de la clause résolutoire à la SCI COGI et ordonné l'expulsion de Monsieur [Z]

du local sis [Adresse 4] à [Localité 5] à usage de snack-bar-salle de jeux et de ses biens y compris avec l'aide de la force publique et d'un serrurier,

o Infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle condamné Monsieur [Z] à payer à la SCI COGI la somme de 2 850 € soit les loyers au jour du commandement alors même qu'il est acquis que ces sommes ont été réglées avant la décision et ne sont pas dues,

o Infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a condamné Monsieur [Z] au titre des frais irrépétibles,

En conséquence, statuant à nouveau,

o Débouter la SCI COGI de sa demande paiement de la somme de 2 850 €,

o Débouter la SCI COGI de sa demande de bénéfice de l'acquisition de la clause résolutoire et de sa demande d'expulsion de Monsieur [Z],

o Constater que Monsieur [Z] est à jour du paiement des loyers et lui accorder des délais de paiements à compter du commandement de payer du 24 juin 2019 en écartant une application stricte de la clause résolutoire,

o Ordonner la poursuite du bail commercial de Monsieur [Z] en date du 4 août 2009 avec toutes conséquences de droit ;

o Débouter la SCI COGI de toute demande de paiement de la somme de 8 750 € au titre du bail à loyer commercial provisoire relatif au local de 12 m² à usage de remise, laquelle a été réglée ;

o Débouter la SCI COGI de sa demande résolution judicaire du bail, un nouveau bail ayant couru depuis l'ordonnance querellée, les parties s'étant, volontairement et de manière prolongée, et non équivoque, acquittées des obligations réciproques nées d'un

bail ;

o Statuer ce que de droit sur les dépens.

SOUS TOUTES RÉSERVES.

Par conclusions déposées au greffe le 9 mai 2023, la S.C.I. Cogi a demandé à la cour de :

Débouter Monsieur [O] [Z] des fins de son recours,

En conséquence,

Confirmer l'ordonnance de référé du Président du Tribunal judiciaire de BASTIA en date du 30/09/2020.

Condamner l'appelant à payer à la SCI COGI la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC.

SOUS TOUTES RÉSERVES.

Le 7 septembre 2023, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 8 novembre 2023.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE,

Pour statuer comme elle l'a fait, la première juge, sans différencier les sommes réclamées au titre de deux locaux commerciaux loués, a retenu que les sommes mentionnées dans le commandement de payer délivré le 24 juin 2019, l'appelant étant bénéficiaire, par ordonnance de référé du 23 octobre 2019, d'un plan d'apurement non respecté en ce qui concernait le loyer dû pour un local de 12 m² à hauteur de 8 750 euros au 4 août 2020, étaient encore dues, que le contrat de bail liant les parties avait été résilié de droit dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer à défaut d'apurement complet de la somme due et qu'il y avait lieu, après rejet de la demande de délais de paiement présentée, de faire droit aux demandes présentées par la bailleresse.

* Sur la qualité à agir de la S.C.I. Cogi

L'appelant fait valoir que l'intimée ne justifie pas de sa qualité de propriétaire et qu'ainsi il n'est pas démontré qu'elle a intérêt à agir dans le cadre de la présente procédure, argumentation réfutée par la S.C.I. Cogi.

Il ressort des pièces du dossier, notamment les pièces numéros 39 et 40 de l'intimée, que celle-ci justifie bien de sa qualité de propriétaire du local loué objet de la présente procédure, local acquis par acte notarié de vente du 17 mars 2016, vente notifiée par lettre recommandée avec avis de réception du 21 mars 2016 adressé à M. [O] [Z] et qu'il a signé..

Ce moyen inopérant est rejeté.

* Sur le commandement de payer du 26 novembre 2019

L'appelant fait valoir que le commandement de payer qui lui a été délivré concerne le local à usage commercial de snack-bar qu'il exploite sous l'enseigne «Eden café», que la dette a été apurée le 31 janvier 2021 et, qu'à ce jour, il n'est plus redevable d'aucune somme à ce titre.

En effet, la lecture du commandement de payer produit par la S.C.I. Cogi, en sa pièce numéro 1, permet de vérifier que celui-ci comporte la mention suivante relative au local objet de l'acte soit «un local sis : [Adresse 4] [Localité 5] UN LOCAL A USAGE COMMERCIAL DE SNACK-BAR SIS AU REZ DE CHAUSSEE DEPENDANT D4UN IMMEUBLE CADASTRE AE -120 connu sous l'enseigne de EDEN CAFE», avec en page 2 du commandement cette précision qui lève toute ambiguïté

«Détail de la créance :

* loyer mensuel pour le local susvisé à usage de snack-bar : 960 €.

*Total loyers dus entre le 15 mars 2016 et le 30 octobre 2019 :

42 720,00 €, sommes réglées 39 870,00 €

TOTAL ARRIERES LOYERS DUS AU 11/11/2019 / 2 850,00 €».

Ainsi, M. [O] [Z], par le biais dudit commandement de payer, n'était recherché qu'en sa qualité de débiteur des loyers dus pour le local commercial principal et non pour le local de 12 m² pour lequel il restait redevable d'une dette de 8 750 euros, actuellement apurée, elle aussi, depuis le 13 septembre 2021.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge».

En l'espèce, la réalité de la délivrance d'un commandement de payer visant l'intégralité de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial et mentionnant le délai d'un mois au terme duquel le commandement infructueux entraîne une résiliation de plein droit du contrat de bail n'est pas débattue.

L'appelant fait valoir qu'il a, dans le cadre du contrat de bail commercial liant les parties et objet de la présente procédure, apuré sa dette au 31 janvier 2020, qu'il ne pouvait de ce fait être condamné au paiement de cette somme dans le cadre de l'ordonnance de référé du 30 septembre 2020, mais qu'il pouvait, bien par l'octroi de délai de paiement, obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans ledit contrat et reprise dans le commandement de payer.

Cependant, il résulte de la loi que si le locataire dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception du commandement de payer pour régler les loyers de retard entre les mains du bailleur, en cas d'abstention, l'acquisition de la clause résolutoire est automatique et il suffit comme en l'espèce, pour la bailleresse de saisir le juridiction des référés, pour faire constater le jeu de la clause résolutoire.

Ainsi, la clause résolutoire aurait été acquise le 26 décembre 2019, à défaut pour le locataire d'avoir apuré sa dette, qui ne le sera que le 31 janvier 2020, et d'avoir saisi une juridiction au fond ou en référé pour obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de ladite clause résolutoire.

Contrairement à la première instance, M. [O] [Z] fait valoir l'existence d'un nouveau contrat de bail tacite, né de l'absence de la part de la bailleresse d'exécution du dispositif de l'ordonnance du 30 septembre 2020.

Il résulte de l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 7 décembre 2021, qu'à la demande de l'intimée, soit la S.C.I. Cogi, bailleresse, une mesure de médiation a été prise, une solution transactionnelle étant encours, demande à laquelle l'appelant s'est associé et qui a été entérinée dans le cadre de l'ordonnance précitée.

Cette mesure de médiation a échoué et les parties se retrouvent en l'état de leurs dernières écritures.

M. [O] [Z] fait valoir que, depuis l'apurement de sa dette, les relations entre les parties ont continué et qu'a été conclu entre elles, tacitement, un nouveau contrat de bail, ce que réfute l'intimée.

Pour se faire, l'appelant s'appuie sur l'absence d'expulsion à la suite du prononcé de l'ordonnance querellée, de l'offre de médiation qu'il a acceptée, que l'intimée en janvier 2021 s'inquiétait même de savoir s'il déménageait du matériel des locaux, que le 10 novembre 2021 il lui était rappelé l'obligation de payer son loyer au 10 du mois, que les 4 et 7 octobre 2022 il lui était demandé de respecter les conditions de la location, le bail étant conclu pour un snack et non un bar ou un établissement de nuit, que, depuis plus de trente mois, il exploite le local commercial et qu'il lui a même en application de l'article L 145-46-1 du code de commerce notifié son intention de vendre ledit local. Ces arguments sont rejetés par la bailleresse qui fait valoir qu'elle avait décidé d'attendre le prononcé de l'arrêt résultant de l'appel interjeté pour poursuivre son action.

Sans rentrer dans ce débat, il convient de rappeler que la présente juridiction est limitée dans son action aux demandes présentées dans le dispositif des écritures des parties.

L'appelant dans ses écritures, déposées le 2 mai 2023, a sollicité entre autres des délais de paiement et la poursuite du contrat de bail du 4 août 2009 liant les parties et relatif au local de 90 m² dans lequel, il exploite un snack-bar ; la cour est tenu par ses demandes.

Or, il est constant qu'une juridiction peut accorder des délais de paiement et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire aussi longtemps que la résiliation du bail commercial n'a pas été constatée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée, ce qui est le cas en l'espèce.

Il est aussi constant, ce qui a été rappelé à plusieurs reprises, que, lorsque le locataire a régularisé sa situation postérieurement au délai d'un mois, comme en l'espèce, que quand

le juge statue, ce dernier doit impérativement accorder des délais pour éviter que la clause résolutoire soit déclarée acquise ; lesdits délais n'étant pas accordés pour un échelonnement de paiement déjà réalisé, mais pour régulariser rétroactivement la situation, et pour rendre le paiement satisfactoire.

En conséquence il convient d'accorder des délais de paiement rétroactifs correspondant à la date de paiement et de relever, en conséquence que les dits délais ont été respectés et que la clause résolutoire, par ce seul fait, n'a pas pu jouer.

Il y a donc lieu, le paiement relatif au contrat de bail du 4 août 2009 apurant l'intégralité de la dette, n'étant pas contesté, d'infirmer l'ordonnance prononcée, d'accorder le délai de paiement sollicité, de relever que la dette est intégralement apurée et que la clause résolutoire n'a pas pu jouer.

* Sur la demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

Il est équitable de laisser à la charge de l'intimée les frais irrépétibles qu'elle a engagés et, en conséquence, de la débouter de se demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Vu l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 7 décembre 2021,

Infirme l'ordonnance querellée en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Au fond, renvoie les parties à mieux se constituer et au provisoire,

Vu le commandement de payer du 26 novembre 2019 portant sur la somme globale de

3 031,27 euros, dont 2 850 euros au titre des loyers impayés,

Accorde à M. [O] [Z] la faculté d'apurer sa dette de 2 850 euros due au titre des loyers impayés résultant du contrat de bail signé le 4 mai 2009 le 31 janvier 2020 et suspend dans cette attente les effets de la clause résolutoire incluse dans le commandement de payer délivré,

Relève que, le 31 janvier 2020, l'intégralité de la somme due au titre des loyers impayés résultant du contrat signé le 4 mai 2009 a été apurée et que la clause résolutoire dudit contrat n'a pu jouer,

Déclare que le contrat de bail signé le 4 mai 2009 liant la S.C.I. Cogi et M. [O] [Z] est toujours en vigueur et de plein effet,

Déboute la S.C.I. Cogi et M. [O] [Z] du surplus de leurs demandes, notamment celle fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT